Совершенствование управления недвижимым имуществом муниципального образования

При разделении муниципального унитарного предприятия его права и обязанности переходят к вновь созданным предприятиям в соответствии с разделительным балансом.

Под выделением из муниципального унитарного предприятия понимается создание одного или нескольких муниципальных предприятий с переходом к каждому из них части прав и обязанностей реорганизованного муниципального унитарного предприятия без прекращения последнего.

При выделении из муниципального предприятия одного или нескольких унитарных предприятий к каждому из них переходит часть прав и обязанностей реорганизованного муниципального предприятия в соответствии с разделительным балансом Николаев И,Шульга И. Государственные и муниципальные унитарные предприятия: настало время прощаться //Общество и экономика (научные доклады).- 2001. -с. 313 -315.

И преобразование муниципального предприятия, которое может быть преобразовано по решению уполномоченного органа местного самоуправления в муниципальное учреждение. Преобразование муниципального унитарного предприятия в организации иной организационно - правовой формы осуществляется в соответствии с законодательством о приватизации.

Второе направление - это ликвидация муниципального предприятия.

Применительно к муниципальным предприятиям, находящихся на территории Аркадакского муниципального района, целесообразнее, на мой взгляд, будет либо ликвидировать данные предприятия, за исключением муниципального предприятия “Ритуал”, либо реорганизовать данные предприятия по пути преобразования муниципального предприятия в юридическое лицо иной организационно - правовой формы.

С целью реализации экономического метода в отношении установление норматива платежей за пользование земельными ресурсами, предлагается в соответствии с главой 31 Налогового кодекса, статьей 65 Земельного кодекса установить систему коэффициентов определения арендной платы за пользование землей, представленная в таблице 3.8.:

Таблица 3.8. Система коэффициентов определения арендной платы за пользование землей

Сегодня арендные земельные отношения в муниципальном образовании регулируются Конституцией, Гражданским и Земельным кодексами, законами РФ «О плате за землю», «О местном самоуправлении в РФ», федеральными законами «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно недостаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.

В Земельном кодексе РФ определены принципы платности использования земли и постепенного перехода к установлению земельных платежей на основе ее рыночной стоимости. Реализация этих принципов позволит применять рыночные механизмы регулирования землепользования, реформировать арендные отношения в землепользовании и развить полноценный рынок земли и иной недвижимости.

В связи с отсутствием единых общероссийских принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, принимается множество разрозненных муниципальных правовых актов на уровне муниципальных образований. Тем самым соответствующие органы пытаются самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в установлении сроков аренды, определении размера арендной платы. Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов, предопределяет отсутствие единого подхода в судебно-арбитражной практике при применении законодательства.

Существующая система установления базовых ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель и не способствует их переходу к эффективным владельцам и пользователям. К основным методологическим недостаткам этой системы в первую очередь необходимо отнести отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли.

В странах с устоявшейся рыночной экономикой арендная плата, рассчитанная на основе рыночной стоимости, является одним из основных источников наполнения местных бюджетов. В то же время доходы от использования земли и иных объектов недвижимости могут стать важнейшим источником удовлетворения общественных потребностей. Развитие цивилизованного рынка земли и недвижимости на основе передачи земельных участков эффективно хозяйствующим субъектам возможно только путем проведения кардинальной реформы системы земельных платежей на основе рыночных методов оценки земли Н. Кресникова. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе "Право и экономика", N 4, апрель 2004 г..

Для реализации одной из основных задач Правительства России в сфере управления муниципальной собственностью на 2006-2009 гг. необходим переход к рыночным механизмам определения ставок предоставляемого в аренду муниципального недвижимого имущества Кайдалова Т.В. Чтобы наполнить местный бюджет: совершенствование системы арендных земельных отношений/Управа №1, 2006год, с. 62-63.

Способы определения арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельных участков, и иной недвижимости, изложены в методических рекомендациях по оценке рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р. В них приведены методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков, общие принципы проведения оценки, ее методы, особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, а также теоретические основы и практические рекомендации по определению рыночной арендной платы за земельные участки на основе оценки их рыночной стоимости. Размер арендной платы, указанной в договоре аренды, не может быть определен ниже размера земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

Для проведения такой оценки уполномоченные органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков в аренду, могут привлекать независимых оценщиков, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности, и заключать с ними соответствующие договоры. Расходы на проведение работ по оценке рыночной стоимости и рыночной арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могут финансироваться за счет средств местного бюджета.

Привлечение оценщиков для проведения оценочных работ должно производиться на конкурсной основе в соответствии с нормами федерального закона от 21.07.2005 №Э4-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», который вступает в силу с 1 января 2006 г. Кроме того, в соответствии с п.29 Положения об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд, утвержденного указом Президента РФ от 8.04.1997 №305 «О первоочередных мерах по определению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд» заказчик вправе размещать заказы на закупки продукции для государственных нужд с применением способа запроса котировок при закупках имеющейся в наличии продукции (услуги), которая производится или предоставляется не по конкретным заявкам заказчика и для которой существует сложившийся рынок, при условии, что цена государственного контракта не превышает 2500 установленных законом размеров минимальной месячной оплаты труда.

В целях снижения бюджетных затрат по данной статье расходов рекомендуется руководствоваться положениями ст.9 федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение оценки нескольких земельных участков либо долговременное обслуживание по определению рыночной стоимости и суммарного годового размера арендной платы. В этом случае целесообразно земельные участки или иную недвижимость объединить в лот. При этом в конкурсной документации должны быть предусмотрены следующие необходимые условия:

- представление отчетов об оценке рыночной стоимости и суммарного годового размера арендной платы для каждого включенного в лот земельного участка;

- установление верхнего предела оплаты услуг по подготовке одного отчета об оценке.

Кроме того, на основании п.2 ст.1 и ст.430 Гражданского кодекса допускается, что заинтересованные в заключении договора аренды лица могут выступать совместно с уполномоченными органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления земельных участков в аренду, заказчиками работ по оценке рыночной стоимости и суммарного годового размера арендной платы. Эти органы местного самоуправления в обязательном порядке подготавливают техническое задание на проведение оценки, проводят экспертизу отчета об оценке при приеме акта выполнения оценочных работ, а оплата услуг оценщика в этом случае осуществляется за счет заинтересованных в предоставлении в аренду недвижимого имущества лиц.

Единый подход к определению размера арендной платы на основе рыночной стоимости земли позволит провести оценку объема земельных арендных платежей, которые можно получать от рационального и эффективного использования земельных ресурсов той или иной территории либо муниципального образования, что очень важно для правильного и эффективного выстраивания межбюджетных отношений Т.В. Кайдалова, “Чтобы наполнить местный бюджет. Совершенствование системы арендных платежей и земельных отношений в муниципальном образовании”/ “Управа”, №1 (51), январь 2006г..

Другим направлением совершенствования земельных отношений в муниципальном образовании является фискальные преимущества в процессе использования земельных ресурсов, такие как скидки по налогообложению, могут стимулировать приобретение земли в собственность Рекомендации по совершенствованию земельного законодательства РФ, Н.И.Кресникова, ведущий научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова РАСХН, кандидат экономических наук, Земельный вестник России № 3-4, 2005.. С другой стороны, высокие налоги могут сделать обладание собственным земельным участком менее привлекательным, чем аренда. В то же время местные органы самоуправления могут предоставлять субсидии тем, кто проводит какие - либо улучшения на своем земельном участке. Данные субсидии могут быть адресованы объекту (земельному участку) или субъекту (лицо, пользователь). Годовой бюджет муниципального образования зависит от земельных ресурсов. Деньги, полученные от налогов в бюджет, затем проходят вторичный цикл: инвестируются в проекты по созданию инфраструктуры муниципального образования, строительству школ или других общественных учреждений. Исходя из этого муниципальные органы власти применяют различные инструменты для поддержки своей земельной политики. Как мы видим, земля находится на пересечении двух важных потоков финансовой системы - дохода (налог) и расходов (субсидий).

Учитывая высказанное, земельные ресурсы, при условии хорошего управления, могут служить муниципальному образованию в нескольких направлениях:

- удовлетворять фундаментальные потребности от граждан,

- служить средством социальной и культурной интеграции,

- делать возможной регистрацию граждан по месту проживания, позволяя планировать размещение и развитие инфраструктуры,

- стабилизировать финансовую систему, как в доходной, так и расходной ее части.

Экономическая значимость земельных ресурсов очевидна. В частности, следующие аспекты иллюстрируют значение земельных ресурсов:

- стоимость имущественных активов,

- занятость населения,

- коэффициент доходности.

Макроэкономические переменные, такие, как экономический рост, совокупный спрос, инфляция, уровни занятости, ставки доходности, оказывают влияние на уровень активности рынка земли. Таким образом, важно понять, что управляет данными факторами и связывает их. Такая взаимозависимость земельных ресурсов и экономики имеет и обратное действие. Потому что как экономика влияет на сектор земельных ресурсов (слабый экономический рост оказывает негативное воздействие на рынки земли), так и рынок земли оказывает влияние на экономику, инвестиции в землю имеют благодаря своему коэффициенту доходности огромное влияние на национальный валовой доход.

В отличие от потребительских товаров земельные ресурсы требуют более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на их освоение. Для осуществления столь значительных инвестиций необходимо быть уверенным в финансовой ситуации не только в данный момент времени, но также и несколько лет вперед. Таким образом, уверенность конечных потребителей в своем будущем может дать организации, осуществляющей управление земельными ресурсами, ключ к пониманию того, что произойдет на рынке земли в будущем Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе ( в порядке обсуждения), экономика землепользования //Земельный вестник России, № 3-4 от 2005 года.

Чтобы принять правильное решение относительно отказа от операций с землей, важно понимать связи между рынками земли и экономикой и обратные связи. Профессионалы, работающие с земельными ресурсами, исследуют многие различные показатели, которые могут предоставить им всю важную информацию, необходимую для выработки стратегии.

Имеет смысл проанализировать возможные варианты экономических стратегий, которые могут быть реализованы в будущем.

Стратегия 1 - зафиксировать ситуацию без изменений и назвать это стабилизацией. Однако так как окружающая нас действительность динамична и находится в состоянии непрерывного развития, бездействие всегда приводит к деградации.

Стратегия 2 - предполагает реализацию организационно - управленческих мер, направленных на повышение эффективности использования земельных ресурсов и иной недвижимости. Выбирая стратегию повышения эффективности, необходимо исходить из того, что муниципальное образование не располагает свободными финансовыми ресурсами. Следовательно, придется действовать на тех же земельных и имущественных рынках, но делать это лучше, чем вчера, то есть ставить упор на те инвестиционные отрасли, которые в существующих условиях и при улучшении качества управления способны многократно повысить свой инвестиционный потенциал. Другими словами предпринимаются все усилия для того, чтобы сделать работу более эффективной и продуктивной. Это самая низкозатратная из всех возможных стратегий, так как она не требует привлечения значительных дополнительных ресурсов и капитальных вложений.

Программа повышения эффективности должна включать в себя реформирование органов муниципального управления земельными ресурсами. Не нужно быть специалистом, чтобы не понимать: такая организационная структура, даже если она будет наполнена только высококвалифицированными специалистами, не может функционировать эффективно. Следует привлечь авторитетных специалистов в области управления организациями для разработки эффективной структуры органов муниципального управления земельными ресурсами и установить более высокие квалифицированные требования к специалистам, назначаемым на соответствующие должности. Уже давно назрела необходимость сделать систему переподготовки кадров органов власти всех уровней обязательным элементом муниципального управления.

Другой важнейшей задачей повышения эффективности является создание условий для функционирования экономики. Любые меры муниципального регулирования (налоги, пошлины) должны быть направлены на достижение главной цели: стимулирование экономической деятельности и создание условий для обеспечения конкурентоспособности.

Опыт показывает, что только глубокое реформирование или реструктуризация может привести к существенному росту эффективности экономики. Следствием реструктуризации я является не только восстановление платежеспособности, но и создание потенциала роста стоимости предприятий, а следовательно, повышение инвестиционных возможностей.

Реализация данной стратегии, безусловно, приведет к стабилизации и, возможно, развитию земельного рынка без существенных бюджетных затрат.

Стратегия 3 предусматривает развитие новых технологий управления земельными ресурсами и формирование н6овой структуры земельного рынка. Эта стратегия является самой дорогостоящей.

Разрабатывая экономическую стратегию, следует принимать во внимание наличие и потребность в необходимых ресурсах: трудовых, научных, технологических, природных и финансовых. Учитывая определенные ограничения и возможности, следует установить приоритеты и последовательность действий.

Потребность в ресурсах при реализации этих стратегий отличается в десятки раз. Если эффективность системы настолько низка, что не только не развивает земельный рынок, но и угнетает его, возможность выполнения стратегии вряд ли будет успешной. Существующая система просто не позволит эффективно решать столь масштабные и сложные задачи. Требуется логичная и продуманная экономическая стратегия, ориентированная на достижение поставленных целей и максимально эффективно использующая имеющиеся в распоряжении ресурсы. Каждый этап реализации стратегии должен создавать основу для успешной реализации последующих стадий. Необходимо провести детальный анализ, который позволит определить возможности и угрозы их воплощения, а также слабые стороны и преимущества, на основе которых и могут быть установлены цели, разработан комплекс мер администрацией.

Ключевой концепцией в этом отношении являются экономические циклы. Они отражают вариативность совокупного спроса и совокупного предложения.

Экономические циклы и циклы операций с земельными ресурсами указывают на то, когда наступает момент, выгодный для инвестиций в землю и наоборот. С учетом большой экономической значимости циклы земельных ресурсов имеют большое воздействие на экономику.

Важно понять, что цена на землю меняется в зависимости от ее назначения. Кроме того, если рынок будет предоставлен самому себе, то этот экономический закон приведет к концентрации изобилия в одном районе и бедности в другом. Регулирующая функция в народном хозяйстве должна оставаться в руках органов исполнительной власти, которые через планы зонирования воздействуют на расположение зданий, объектов недвижимости.

3.2 Направления совершенствования нормативно - правовой подсистемы управления недвижимым имуществом муниципального образования

Как уже отмечалось во 2 главе данной дипломной работы, Федеральным законом № 131-ФЗ установлена обязательность перераспределения имущества между уровнями власти: федеральной, субъектов РФ и муниципальными образованиями (МО). Для успешного проведения реформы муниципальной собственности в контексте реформы местного самоуправления, предлагаются направления совершенствования по формированию недвижимого имущества муниципального образования.

Во - первых, на наш взгляд, уставом муниципального образования, а в случаях, определенных уставом муниципального образования, - решениями представительного органа местного самоуправления должен быть определен орган, уполномоченный выступать от имени муниципального образования по вопросам, связанным с перераспределением, разграничением объектов собственности. Необходимо предусмотреть право такого органа:

- на распоряжение объектами муниципальной собственности (недвижимости);

- направление от имени муниципального образования предложений в органы государственной власти, органы местного самоуправления иных муниципальных образований по передаче объектов в муниципальную собственность поселений;

- направление от имени муниципального образования предложений в органы государственной власти, органы местного самоуправления иных муниципальных образований по передаче объектов из муниципальной собственности;

- выступление от имени муниципального образования стороной в договорах и соглашениях по вопросам перераспределения и разграничения объектов публичной собственности;

- принятие объектов в муниципальную собственность на основании решения органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Необходимо также определить орган, в обязанности которого будет входить учет в случаях, установленных законодательством, - представление объектов собственности на государственную регистрацию.

Во-вторых, требуется установить порядок принятия в конкретном муниципальном образовании решений по вопросам перераспределения и разграничения объектов муниципальной собственности. Помимо установления критериев для предложения объектов муниципальной собственности к передаче иным собственникам и запрашивания объектов из собственности Российской Федерации, субъектов РФ, иных МО; сроков подготовки и принятия соответствующих решений; проведения анализа потребности в муниципальной собственности; расчета требуемых затрат по несению бремени содержания собственности, этот порядок может также предусматривать:

- согласование по предлагаемым решениям с иными органами местного самоуправления;

- предварительную проверку контрольным органом МО обоснованности и законности предлагаемых решений;

- вынесение вопроса о судьбе наиболее важных для населения объектов муниципальной собственности на публичные слушания и иные процедуры, обеспечивающие соблюдение интересов МО и обоснованность принимаемых решений по вопросам перераспределения и разграничения объектов публичной собственности.

В-третьих, необходимо вести учет объектов муниципальной недвижимости и обеспечить наличие и хранение документов, устанавливающих основания для отнесения конкретных объектов к собственности данного МО. При передаче объектов муниципальной собственности такие документы (их копии, данные архивных дел) должны быть переданы новому собственнику. Практика показывает, что в ряде муниципальных образований Саратовской области отсутствует утвержденный уполномоченными органами местного самоуправления перечень объектов муниципальной собственности, а в большинстве МО отсутствуют документы, удостоверяющие право собственности МО, и (или) основания приобретения имеются далеко не по всем объектам.

В-четвертых, до подготовки предложений о перераспределении, разграничении объектов муниципального недвижимого имущества необходимо провести анализ потребности в муниципальной собственности для решения вопросов местного значения. Если имеется достаточное количество объектов, обеспечивающих решение установленных для данного типа муниципального образования вопрос местного значения, или предоставления муниципальных услуг организовано таким образом, что не требуется наличия объектов муниципальной собственности по данным услугам, и их содержание экономически невыгодно (муниципальный заказ, межмуниципальное сотрудничество, договоры об оказании услуг с другими муниципальными образованиями) направление предложений о передаче дополнительных (излишних) объектов в муниципальную собственность является необоснованным.

И напротив, при недостаточности, для решения вопросов местного значения муниципального имущества и наличии возможности, экономической обоснованности переоборудования, перепрофилирования имеющихся объектов, которые не могут в силу закона без перепрофилирования находиться в муниципальной собственности, передавать эти объекты органам государственной власти или иным муниципальным образованиям нецелесообразно Исупоав С., Маркварт Э. Реформа муниципальной собственности в контексте реформы местного самоуправления. // ЖКХ, №12, 2006 год, с. 41 -45.

Таким образом, до принятия решений по вопросам окончательного формирования имущественного комплекса МО, до направления своих предложений по объектам: требуется провести серьезную работу по анализу ситуации с муниципальным имуществом в каждом муниципальном образовании.

Анализ потребности в имуществе - первый и основной шаг при выработке предложений в отношении перераспределения и разграничения объектов муниципальной собственности. Для того чтобы успешно провести анализ ситуации, необходимо обладать достаточно полной информацией об имущественном комплексе муниципального образования.

В целях оптимизации структуры имущества рекомендуются систематизировать сведения о его наличии и основных направлениях использования, в связи с этим необходимо провести следующие мероприятия:

1. во - первых, необходимо провести межевание земельных участков, инвентаризацию имущества, находящегося в муниципальной собственности с целью выявления неиспользованного (бесхозного), зарегистрировать право муниципальной собственности в регистрационной палате и установить направления эффективного и рационального его использования. На основании данных, полученных в результате систематизировании сведений об муниципальном имуществе, составляется реестр всей муниципальной собственности, а в отношении земельных ресурсов создается кадастр. Кадастр (от франц. лист, реестр) - систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны. Хотелось бы отметить, что одним из направлений совершенствования управления и использования муниципальной недвижимости является создание компьютеризированных (автоматизированных) кадастров Наиболее известны водный и земельный кадастры, позволяющих вести учет всех объектов муниципальной собственности Аналогичные автоматизированные кадастры составляются и в отношении государственной собственности и собственности субъектов РФ. Компьютеризированные кадастры, как банки данных об объектах недвижимости, уже создаются и применяются в ряде муниципальных образований на территории РФ Создание автоматизированной системы и внедрение информационных технологий по ведению кадастра объектов недвижимости, государственного и муниципального земельного кадастра и учета объектов градостроительной деятельности осуществляется в Российской Федерации, в субъектах РФ и муниципальных образованиях в рамках ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2009 годы)», основной целью которой является построение такой системы ведения имущественного и земельного кадастра, которая бы обеспечивала эффективное использование земли и иной недвижимости, вовлечение их в оборот и стимулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан..

2. во - вторых, определить и утвердить перечень сдаваемого в аренду имущества с целью увеличения доходов, получаемых в виде арендной платы или иной платы за сдачу во временное владение и пользование. В ряде муниципальных образований имеет место установление размера базовой ставки арендной платы ниже средне областного размера, что автоматически снижает уровень поступления доходов в местный бюджет от сдачи муниципального имущества в аренду. В целях увеличения доходной части местных бюджетов необходимо разработать комплекс мер по поступлению неналоговых доходов (ст.41 - 42 БК РФ), так как муниципальные образования имеют реальные возможности по мобилизации именно неналоговых доходов. Необходимо пересмотреть в сторону увеличения установленные размеры платы за использование муниципального недвижимого имущества с целью обеспечения компенсации затрат на содержание этих объектов. Результатом должно стать недопущение фактов сдачи объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, а также максимальное сокращение льгот при использовании имущества. В свою очередь увеличению доходов от использования муниципального недвижимого имущества способствует систематизация сведений о его наличии и использовании, поэтому данные направления совершенствования использования и управления недвижимого имущества муниципального образования являются взаимосвязанными;

3. в - третьих, выявить неиспользуемые основные фонды бюджетных учреждений и принять соответствующие меры по их продаже или сдаче в аренду. Ни для кого не секрет, что большая часть местных бюджетов Саратовской области утверждаются дефицитными, но при недостаточном обеспечении доходными источниками принятых расходных обязательств местный бюджет утверждается с дефицитом в пределах норм, установленных Бюджетным кодексом Российской Федерации. При этом муниципальное образование определяет источники покрытия дефицита местного бюджета.

Одним из основных источников финансирования дефицита местного бюджета являются поступления от продажи муниципальной собственности, в том числе земельных участков. Ежегодно составляется план - прогноз по приватизации и дальнейшей продажи муниципального имущества на аукционе (самая распространенная форма продажи муниципального имущества). При этом следует иметь в виду, что данные поступления нельзя рассматривать в качестве постоянного источника финансирования дефицита местного бюджета, так как они носят единовременный характер, что негативно сказывается на стратегическом развитии муниципального образования;Мобилизация источников финансирования дефицита местного бюджета.

4. в - четвертых, установить перечень имущества, подлежащего передаче под залог, в доверительное управление, хозяйственное ведение и рас читать необходимый объемов доходов, поступающих в бюджет.

Проблема использования муниципального недвижимого имущества в данном аспекте состоит в том, что муниципальные учреждения и предприятия неэффективно и нерационально используют имущество, которое местные органы власти им передают в пользование. Зачастую муниципальные предприятия не получают прибыли от своей деятельности, а те средства, которые они получают, используются для покрытия текущих расходов. В связи с этим в бюджете строка - процент отчислений от прибыли муниципальных унитарных предприятий нередко отсутствует совсем. С целью обеспечения поступлений в местный бюджет части прибыли муниципальных унитарных предприятий, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей, необходимо провести следующие мероприятия:

- принять нормативные правовые акты о порядке и размерах зачисления в бюджет части прибыли муниципальных унитарных предприятий;

- внедрять методы бюджетирования в управлении хозяйственной деятельностью муниципальных унитарных предприятий, направленные на увеличение прибыли;

- установить контроль со стороны органа местного самоуправления за формированием и расходованием резервных фондов муниципальных унитарных предприятий, использованием амортизационных отчислений.

Исходя из опыта практического управления системой недвижимости отдельных муниципальных образований России и Саратовской области в частности, можно свидетельствовать о важности для местных органов власти, наличия концепции Программа развития любого муниципального образования в г. Иркутске принято Постановление мэра города Иркутска от 31 августа 2000 г. № 031-06-1132/0 «О концепции развития рынка недвижимости в г. Иркутске», в которой одним из основных направлений является развитие эффективного налогообложения объектов недвижимости. Концепция не содержит реальных механизмов создания в г. Иркутске условий для ее практической реализации. Целый ряд концептуальных разработок по развитию территории города не отражены в ее содержании. Концепция нуждается в дополнении ее современными концептуальными разработками, позволяющими принимать обоснованные решения по управлению муниципальной недвижимостью. Постановлением Главы Администрации области от 11.10.2000 № 388 утверждена Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Ростовской области. Концепция управления муниципальной собственностью в Кыргызской Республике на период 2004-2006 годов (приложение 19) развития системы управления недвижимостью. Данная концепция представляет собой свод подразделов, такие как цели и задачи концепции, методы и механизмы управления муниципальными объектами и землями, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними, предусматривается также условия участи я общественности в управлении и финансовый учет и контроль в области управления муниципальным имуществом.

В России накоплен определенный опыт разработки и реализации подобных концепций и программ перспективного развития системы управления недвижимостью. Однако большинству из них присущи определенные недостатки, результатом чего является принятие местными органами власти стратегически неэффективных решений, которые в дальнейшем отрицательно влияют на качество жизни населения МО.

Проводя приоритетную политику в области управления недвижимым имуществом муниципального образования, органы местной власти должны прийти к следующим результатам: увеличение доходов местного бюджета от ее использования для решения социально-экономических проблем муниципального образования, повышения благосостояния и жизненного уровня населения, создания благоприятной для комфортного проживания среды.

Планомерная реализация концепции позволит включение муниципального недвижимого имущества в экономический оборот; увеличение доходов за счет более эффективного использования муниципального имущества, оптимизировать расходы на управление, привлечет инвестиции в экономику муниципального образования; создаст социальную стабильность.

В связи с этим, предлагается внести изменения в Федеральный закон №131- ФЗ, в части определения направлений использования недвижимого имущества, а именного его использование в целях реализации вопросов местного значения. Право пользования недвижимым имуществом муниципального образования должно давать возможность получения части прибыли (выгоды) от использования муниципальной собственности с целью получения доходной части местного бюджета, на том основании, что формирование системы использования муниципального недвижимого имущества основывается на том принципе, что муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет только средств местного бюджета и эффективно использующий право муниципальной собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории муниципального образования.

Заключение

Cовременная рыночная экономика порождает рост, так как широко распространные официальные права собственности, зарегистрированные в системе, регулируемой правовыми нормами, дают бесспорное доказательство собственности и защиту от неопределенности и мошенничества, позволяя тем самым массовый товарооборот с низкими издержками, способствуя специализации и большей производительности, именно этот закон определяет отношения прав и людей.

Цивилизованная жизнь в условиях рыночной экономики является следствием не столько большего процветания, сколько порядка, который влекут за собой официальные права собственности. Эрнандо де Сото, 1993 год. Социальные и экономические преимущества рационального управления земельными ресурсами. Земельный вестник России, № 3-4 от 2005 года

Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных и имущественных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью.

Если в настоящее время господствует так называемая “коммунистическая ” модель муниципального хозяйствования, то в будущем предусматривается переход на рыночные отношения, при которых задачами органов местного самоуправления становится организация, координация, правовое регулирование, создание условий для предоставления общественных услуг и осуществления собственной хозяйственной деятельности в ограниченных сферах, имеющих прежде всего, социальное значение.

В связи с этим актуальными вопросами в сфере местного самоуправления становится изменение подходов к формированию и использованию муниципального собственности, в частности недвижимого имущества, применение современных форм управления объектами, остающимся в муниципальной собственности Широков А., Юркова С. Управление муниципальным имуществом. Муниципальная власть, №3, 2004 год., с. 60 - 73.

Целью написания данной дипломной работы являлось изучение проблем функционирования системы управления муниципальным недвижимым имуществом, деятельности органов местного самоуправления по управлению муниципальным недвижимым имуществом Аркадакского муниципального района Саратовской области, а также определение основных направлений или рекомендаций по решению вопросов управления имуществом в рамках реализации Федерального закона №131 -ФЗ.

При поэтапном изучении данного вопроса были сделаны следующие выводы.

В связи со сложившейся ситуацией в отношении развития муниципального хозяйства, на сегодняшний день одной из важнейших стратегических целей политики органов местного самоуправления в области создания условий устойчивого экономического развития муниципальных образований, и в свою очередь развития страны в целом, является эффективное использование земли и иной недвижимости (в том числе государственного и недвижимого имущества субъекта РФ, находящегося на территории муниципального образования) для удовлетворения потребностей общества и граждан.

Однако достижению указанной цели мешает ряд нерешенных проблем.

Решение этих проблем прежде всего даст возможность реализовать конституционные нормы и гарантии права собственности на землю и иную недвижимость, активизировать вовлечение земли и иной недвижимости в гражданский оборот, создать основу для сохранения природных свойств и качеств земель в процессе их использования, сформировать базу экономически обоснованного налогообложения в части недвижимого имущества, а также совершенствовать систему управления землей и недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

На сегодняшний день перед муниципальными образованиями Саратовской области стоит сложная задача завершения реформирования имущественных и земельных отношений, создания эффективной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее целесообразное использование и социальную справедливость при распределении земли.

С целью повышения эффективности управления муниципальной собственностью можно использовать зарубежный опыт. При изучении муниципального опыта зарубежных стран интерес вызвал подход к этой проблеме в Федеративной Республике Германия. Система местного управления этой страны строится в соответствии с административно-территориальным делением Германии, сходным в большинстве земель. Общины интегрированы в общую систему государственной власти. Они осуществляют свою власть как часть государства и по его полномочиям. При этом существуют компетенции общин, которые напрямую зависят от указаний вышестоящих государственных органов. В этих случаях общины осуществляют административные функции по поручению. В сфере делегированных полномочий государство может вмешиваться в действия общины. Показательно, что «в Германии собственные обязательные и делегированные дела составляют 80-90 процентов от общего объема дел, выполняемых местными органами» Кокорев, Дмитрий Александрович. Сопоставление правовых особенностей городского самоуправления России с основными моделями местного самоуправления: [Электронный документ]. - (http://www.yurclub.ru/docs/pravo/0903/2.html). Проверено 8.06.2004.. По высказыванию А.И. Черкасова, общая для большинства стран современного мира тенденция заключается в сокращении собственно коммунальных дел и расширением обязательных и делегированных. Такая ситуация отражает возрастающую интеграцию местных органов в государственный механизм, их приспособление к решению прежде всего задач, имеющих общегосударственное значение. Сочетание прямого государственного управления на местах и местного самоуправления, построение определенной иерархической пирамиды является основной чертой континентальной системы местного самоуправления.

Основной целью управления муниципальной собственности является извлечение доходов, получение финансовых средств, участвующих в формировании доходной части бюджета. А доходная часть бюджета, в свою очередь, перераспределяется по расходным статьям местного бюджета.

Проведённый анализ эффективности управления и функционирования органов местного самоуправления Аркадаскского муниципального района, участвующих в управлении муниципальной собственностью, показал в целом верное направление использования муниципального недвижимого имущества (аренда). Была выявлена положительная тенденция управления недвижимым имуществом муниципального образования. Но при этом рост показателей мог быть и наибольшим, если бы не занижались базовые ставки арендной платы по сравнению со среднеобластными значениями. Однако недостаточная результативность соответствующей деятельности муниципальных властей обусловлена большой изношенностью нежилого фонда и коммунального хозяйства.

Рассмотрение муниципального недвижимого имущества МО Аркадского муниципального района показало, что число объектов муниципальной собственности является значительным и при этом немалая её часть находится в ненадлежащем, зачастую малопригодном для эксплуатации состоянии. И это создаёт значительные трудности в использовании муниципального имущества. На капитальный ремонт требуются значительные средства, которые можно было бы направить на другие - также социально значимые - нужды, на развитие тех или иных отраслей муниципального хозяйства.

При изучении вопроса управления муниципальной собственностью мной проанализировано федеральное законодательство, региональные и местные нормативные правовые акты МО.

Конституция наделяет муниципальные образования правом самостоятельно управлять своей собственностью для обеспечения самостоятельности самоуправления в целом.

Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет использование муниципальной собственности через передачу его муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям. При этом важной особенностью является законодательно зафиксированная защищённость собственника от потери своего имущества вследствие неуспешной деятельности руководства предприятия (учреждения) по управлению этой собственностью. Регулирование отношений муниципальной собственности осуществляется также в соответствии с Федеральными законами («Об общих принципах МСУ», «О финансовых основах МСУ», «О приватизации государственной и муниципальной собственности»). Они устанавливают общие принципы организации управления муниципальной собственностью, а также принципы и способы использования муниципальной собственности.

Таким образом, существующие сегодня основные проблемы управления, стоящие перед органами местного самоуправления, могут быть частично решены: ликвидировать существующие сегодня трудности в управлении муниципальной собственности полностью не представляется возможным, поскольку это требует слишком кардинальных действий.

Исходя из представленного в дипломной работе анализа, можно констатировать - задачи, стоящие перед автором работы, выполнены, что позволяет говорить о достижении цели дипломной работы. В заключение, стоит отметить, что тема является довольно широкой: в рамках дипломной работы не охватить все аспекты. Следовательно, остаётся большое поле для исследования проблем управления муниципальным недвижимым имуществом.

Список использованных источников

1. Конституция РФ от 12.12.1993.

2. Гражданский кодекс РФ.

3. Земельный кодекс РФ.

4. Бюджетный кодекс РФ.

5. Федеральный закон №131 - ФЗ от 06.10.2003 “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”.

6. Федеральный закон от 17.07.2001 года №131 - ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю”.

7. Федеральный закон 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

8. Федеральный закон Российской Федерации от 01.01.1992 года "О плате за землю".

9. Федеральный закон от 29.10.2004 года № 141 - ФЗ “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ”.

10. Федеральный закон от 21.07.2005 №Э4-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

11. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

12. Указ Президента РФ от 8.04.1997 №305 «О первоочередных мерах по определению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд».

13. Решение Собрания Аркадакского муниципального района №12 -114 от 27.11.2006 “О прогнозном плане приватизации муниципального имущества Аркадакского муниципального района на 2007 год”.

14. Решения Собрания Аркадакского муниципального района Саратовской области. “Об утверждении перечня муниципального имущества, переданные из собственности Аркадакского муниципального района в собственность Краснознаменского муниципального образования” от 27.11.06 № 12-121.

15. Решение Собрания Аркадакского муниципального района Саратовской области “Об утверждении перечня муниципального имущества, переданные из собственности Аркадакского муниципального района в собственность Большежуравское муниципального образования” от 27.11.06 № 12-118.

16. Решение Собрания Аркадакского муниципального района Саратовской области “Об утверждении перечня муниципального имущества, переданные из собственности Аркадакского муниципального района в собственность Росташовского муниципального образования” от 27.11.06 № 12-117.

17. Решение Собрания Аркадакского муниципального района Саратовской области “Об утверждении перечня муниципального имущества, переданные из собственности Аркадакского муниципального района в собственность Семеновского муниципального образования” от 27.11.06 № 12-119.

18. Решение Собрания Аркадакского муниципального района Саратовской области “Об утверждении перечня муниципального имущества, переданные из собственности Аркадакского муниципального района в собственность Малиновского муниципального образования” от 27.11.06 № 12-120.

19. Решение Собрания Аркадакского муниципального района Саратовской области “Об утверждении перечня муниципального имущества, переданные из собственности Аркадакского муниципального района в собственность Львовского муниципального образования” от 27.11.06 № 12-116.

20. Решение Собрания Аркадакского муниципального района Саратовской области “Об утверждении перечня муниципального имущества, переданные из собственности Аркадакского муниципального района в собственность города Аркадак муниципального образования” от 27.11.06 № 12-115.

21. Решением Собрания Аркадакского района от 2 июня 2006г. № 6-57 ”Положение отдела управления земельным ресурсами муниципального образования”.

22. Решением Саратовской городской Думы от 10.11.06 № 11-81 “Об установлении базовой ставки арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности на 2007 год ”

23. Решением Собрания Аркадакского муниципального района Саратовской области № 21- 113 от 27.11.06 года “Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки на территории Аркадакского муниципального района”

24. Анимица Е.Г. Основы местного самоуправления. М. “ИНФА - М”, 2000.456с.

25. Афанасьев В.Н. Диалектика собственности: логика экономической формы. М.: “Научная библиотека”, 2001, 387с.

26. Воронин А.Г. Основы управления муниципальным хозяйством. Питер, 2000.269с.

27. Григорьев В.Р., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью.: Учебно-практ. пособие. - М.: Дело, 2001.356с.

28. Грищенко О.В. [Электронный документ]. - (http://www.aup.ru/books/m67/1.htm).

29. Иванов В.В., Коробова А.Н. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие /. - М.: ИНФРА-М, 2002. - 718 с.

30. Кокорев Д.А. Сопоставление правовых особенностей городского самоуправления России с основными моделями местного самоуправления: [Электронный документ]. - (http://www.yurclub.ru/docs/pravo/0903/2.html). Проверено 8.06.2004.

31. Тишина Е.В. Управление развитием социальной сферы муниципальных образований. Учебно-методическое пособие - М.: РИЦ “Муниципальная власть”, 2001г.

32. Васильева В.П. При помощи администраций и советов МСУ: муниципальная собственность - важный элемент материальной базы органов МСУ/ Управа №1, 2006

33. Зарукина Е. Муниципальная инвестиционная политика: недвижимое имущество и социальная сфера как объект привлечения капитала.//Муниципальная власть, №3, 2004 год.

34. Исупоав С., Маркварт Э. Реформа муниципальной собственности в контексте реформы местного самоуправления.// ЖКХ, №12, 2006 год.

35. Кабакова С.Ю. Земельная политика и городское самоуправление.// Городское самоуправление. №2, 2003 г.

36. Кайдалова Т.В., “Чтобы наполнить местный бюджет. Совершенствование системы арендных платежей и земельных отношений в муниципальном образовании”/ “Управа”, №1 (51), январь 2006г.