Рынок жилой недвижимости как основа развития экономики

Размещено на http://www.allbest.ru/

32

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОСНОВА РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ

1.1 Понятие рынка недвижимости, сегменты рынка, факторы влияния на рынок

1.2 Характеристика рынка жилой недвижимости

1.3 Анализ проблем рынка жилой недвижимости

2. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ Г. ИРКУТСКА

2.1 Сегменты рынка и его участники

2.2 Рынок купли-продажи жилой недвижимости

2.3 Рынок аренды жилья

3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Выявление проблем, сдерживающих стагнацию рынка

3.2 Меры преодоления стагнации на рынке жилой недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Приложение



ВВЕДЕНИЕ

Быстрое развитие рынка жилой недвижимости в России в последнее десятилетие обусловливает необходимость и актуальность его изучения.

Возросли объемы ипотечного кредитования, стали увеличиваться объемы строительства жилья, кредитные организации значительно диверсифицировали свои ипотечные продукты, вовлекая в процесс страховой рынок, активно развивается рынок ипотечных ценных бумаг. Параллельно с ростом рынка разрабатываются и совершенствуются новые элементы рынка, такие как организация вторичного ипотечного кредитования, страхование. Все эти процессы ведут к усложнению финансового механизма рынка жилой недвижимости.

Взаимоотношения участников рынка жилой недвижимости вышли за пределы взаимоотношений продавец-покупатель, вовлекая в финансовый оборот участников кредитного, фондового и страхового рынков, а также рынка коллективных инвестиций.

На рынке жилой недвижимости появились новые методы и инструменты управления недвижимостью, возникли новые источники финансирования. В условиях активного развития финансового механизма рынка жилой недвижимости его финансовые потоки аккумулируют значительные объемы средств. Вместе с тем усиливаются риски, связанные с проведением сделок с жилой недвижимостью.

Мировой финансово-экономический кризис 2008-2010 годов выявил существование зависимости финансового механизма российского рынка жилой недвижимости от изменений на финансовом рынке и экономической конъюнктуры в целом.

В настоящее время преобладание негативных ожиданий в условиях нестабильности макроэкономической конъюнктуры обуславливает необходимость разработки комплекса мер по анализу, контролю и регулированию рынка жилой недвижимости в России.

Очевидно, что существующий механизм управления рынком жилой недвижимости в России имеет определенные недостатки ввиду сохранения в стране высокого спроса на жилье со стороны населения на фоне высоких цен на недвижимость и ограниченности ее предложения. Проблему усугубляет практическое отсутствие методов анализа, управления и прогнозирования современного механизма рынка жилой недвижимости.

Для эффективного функционирования рынка жилой недвижимости необходимы исследование его современных модификаций.

Целью данной дипломной работы является оценка состояния рынка жилой недвижимости на примере г. Иркутска.

Задачи дипломной работы:

- изучить понятие рынка недвижимости, сегменты рынка, факторы влияния на рынок

- изучить характеристику рынка жилой недвижимости;

- провести анализ проблем рынка жилой недвижимости;

- провести анализ рынка жилой недвижимости на примере г. Иркутска;

- рассмотреть сегменты рынка и его участников;

- провести анализ рынка купли-продажи жилой недвижимости;

- провести анализ рынка аренды жилья;

- выявить проблемы, сдерживающие стагнацию рынка;

- разработать меры преодоления стагнации на рынке жилой недвижимости.

Объектом дипломной работы является рынок жилой недвижимости г. Иркутска.

Оценка состояния и направления развития рынка жилой недвижимости исследованы в трудах многих российские и зарубежных ученых, таких как: Асаул А.В., Белых Л.П., Будина В.И., Балабанов И.Т., Васильева И.О., Векслер Л.Б., Гервиц М.В., Горемыкин В.А., Грязнова А.Г., Иваницкая И.П., Котляров М.А., Кудашов Е.А., Максимов С.Н., Пашкус Е.В., Ресин В.И., Староверова Г.С., Стерник Г.М., Тарасевич Е.И., Шабалин В.Г.

Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные документы органов власти; статистические материалы Федеральной службы государственной статистики и ее региональных отделений; публикации отечественных и зарубежных ученых; материалы научно-практических конференций и семинаров, ресурсы сети Интернет.

Структура и объем работы обусловлены целью и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения и списка использованных источников литературы.

рынок жилая недвижимость стагнация



1. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОСНОВА РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ

1.1 Понятие рынка недвижимости, сегменты рынка, факторы влияния на рынок

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.1.1).

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики [12, с. 76].

Недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов.

Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения.

Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Рис. 1.1. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 1.1. Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 1.1 [15, с. 98].

Таблица 1.1. Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	- юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	- включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.



Таблица 1.2. Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Далее рассмотрим функции и особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

- локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

- значительно меньшее число сделок купли-продажи;

- владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

- сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

- рынок недвижимости несовершенен.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка [9, с. 115].

Рассмотрим сегментацию рынка недвижимости.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

- институциональный;

- объектный;

- воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами.

Выделим основные институты рынка недвижимости:

- органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

- институт независимой оценки недвижимости;

- девелопмент;

- банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

- институт управляющих недвижимостью;

- институт риэлторов;

- государственный и частный нотариат;

- строительные организации;

- арендаторы недвижимости;

- продавцы недвижимости;

- саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности).

Правомерно будет выделить:

- рынок земли;

- рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

- строительный рынок и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости [10, с. 84].

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

- рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

- рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

- рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения [8, с. 109].

Рассмотрим подробнее функции рынка недвижимости.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов [17, с. 92].

Рассмотрим влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов.

Известно, что в России на одного жителя приходится значительно меньше жилой площади, чем в европейских странах, в том числе в бывших странах народной демократии, так же, как и Россия пострадавших в период второй мировой войны.

Если проанализировать изменения стоимости строительства за 10 лет, т.е. в период перехода к рыночным отношениям в строительстве, - то следует отметить, что изменения стоимости в секторе создания жилой недвижимости происходили за счет двух факторов:

- инфляции;

- изменения ценообразующих факторов, происходящих в связи с научно-техническим и социальным прогрессом и проведением мероприятий по охране окружающей среды.

Основными факторами увеличения себестоимости строительно-монтажных работ являются опережающий рост цен на строительные материалы, комплектующие изделия и энергоносители, а также зарплаты работников строительной отрасли. Отпускные цены на строительные материалы выросли за год в среднем по стране более, чем на 40%. Особо следует отметить неконтролируемый рост стоимости импортных материалов и отечественных металлоконструкций, арматуры и металлопроката (до 150 % за год).

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения [19, с. 65].

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

* со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

* с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

* без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами (рис. 1.2) [7, с. 128].

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики.

Рис. 1.2. Цикличность развития рынка недвижимости:

1 - спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;

2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости;

3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;

4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок.

Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы - застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики [21, с. 80].

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 1.3.



Таблица 1.3

Изменение уровня доходов населения: рост сокращение	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение	Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы: рост сокращение	Факторы	Влияние на предложение Влияние на спрос
Стоимость строительства: рост сокращение	1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: Увеличение уменьшение	Увеличение	Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения рост сокращение	Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня:
Изменение уровня преступности:
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка:
Уровень налога на имущество:
Уровень земельного налога:
Зональные ограничения:
Условия совершения сделок:
Условия получения прав на застройку
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
Экологическая обстановка:
Уровень развития инфраструктуры

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости.

Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости [13, с. 91].

1.2 Характеристика рынка жилой недвижимости

В настоящее время рынок жилой недвижимости наиболее развитый сектор недвижимости. Основную часть рынка составляют квартиры в многоквартирных зданиях, а рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов. Преобладающей формой сделок на рынке жилья является купля-продажа, однако достаточно распространена и аренда.

Выделяют первичный и вторичный рынок жилья. Первичный рынок представляет собой рынок строящегося или вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Предложение на нем формируют строительные организации, коммерческие или государственные, которые сами ведут строительство жилых домов и продают квартиры в новостройках, а спрос - рядовые граждане, риэлтерские фирмы. Покупатель становится первым собственником данного жилья.

Вторичный рынок является рынком жилой недвижимости, бывшей в обороте. Термин «вторичный рынок» означает, что у квартиры уже есть собственник в лице конкретного гражданина. На вторичном рынке жилья в роли продавца выступает собственник жилья. Рынок первичного жилья еще недостаточно развит, однако возросшие в последнее время объемы строительства делают его с каждым годом все более «заметным» сегментом рынка.

В связи с тем, что рынок недвижимости является очень объемной и сложной системой, для его изучения необходима его классификация и определение структуры. В зависимости от целей, сегментация рынка недвижимости может проводиться по различным критериям. Сегментация любого рынка подразумевает его разделение на однородные группы покупателей.

Рынок жилой недвижимости обладает всеми свойствам и особенностями рынка недвижимости в целом.

По мере становления и развития рынка жилья, его материальная база складывалась из двух источников:

1 - рынок приватизации объектов недвижимости - бесплатная приватизация жилья гражданами;

2 - первичный рынок строительства и продажи объектов недвижимости - формирование строительства и продажи объектов на коммерческой основе.

В дальнейшем формировался рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов, то есть вторичный рынок недвижимости [20, с. 104].

Отдельные сегменты рынка недвижимости (в том числе и рынок жилья) имеют две составляющих: первичный и вторичный рынки. Опубликовано значительное количество работ, посвященных этому вопросу. Мы считаем целесообразным привести подробное рассмотрение этих составляющих.

Первичный рынок является экономической ситуацией в которой объекты недвижимости как товар впервые поступают на рынок, то есть это рынок продукции строительного комплекса. В этом случае поставщиками объектов недвижимости являются строительные и инвестиционные компании. На вторичный рынок объекты недвижимости поступают уже как товар неоднократно обращавшийся на рынке.

Основными субъектами рыночных отношений на первичном рынке являются застройщики, заказчики и потребители. Наряду с ними в процессе создания объектов недвижимости участвуют также инвесторы (лица, вкладывающие средства в создание недвижимости как в один из возможных активов с целью получения прибыли), подрядчики (выполняют работы и оказывают услуги в процессе создания объектов недвижимости) и посредники, обеспечивающие доведение созданного объекта недвижимости до потребителя. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке зависит от объемов нового строительства.

Финансирование строительства объектов недвижимости может осуществляться как со стороны спроса (потребителей), так и со стороны предложения. Со стороны предложения выступает инвестор и его больше всего интересует объем прибыли от вложенных средств, сроки оборачиваемости и т.п., застройщики и подрядчики заинтересованы в получении прибыли и развитии производства, потребителя же, прежде всего, интересуют будущие потребительские качества недвижимости. Безусловно центральную роль на первичном рынке недвижимости играют застройщики и потребители, однако позиции и инвесторов и посредников имеют важное значение, во-первых потому, что они являются основными источниками финансовых ресурсов для развития недвижимости и, следовательно, формирования первичного рынка недвижимости, а во-вторых - поскольку они обеспечивают бесперебойное функционирование рынка, способствуя «воссоединению» спроса и предложения [14, с. 96].

Вторичный рынок со стороны спроса имеет те же характеристики, что и первичный, касаемо же предложения, то здесь инвестиционный процесс остается в прошлом и цена непосредственно определяется соотношением спроса и предложения на рынке и показатели себестоимости не оказывают прямого воздействия на цену, происходит лишь косвенное влияние в виде альтернативы объекта недвижимости на первичном рынке.

Общий объем предложения на рынке недвижимости складывается из существующих и вновь созданных объектов недвижимости.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Цены на вторичном рынке позволяют оценить рентабельность нового строительства при существующем уровне затрат. Снижение цен на вторичном рынке ведет к обесцениванию инвестиций в новое строительство, это вызвано тем, что цены на первичном рынке не смогут адекватно отреагировать на увеличение предложения на вторичном рынке, в свою очередь, это может привести к потере части инвестированных средств для прямых инвесторов, невозврату кредитов кредиторам.

Вторичный рынок испытывает на себе влияние первичного рынка недвижимости. Например, если затраты на новое строительство растут, то цены на новое жилье возрастают, что в свою очередь ведет к росту спроса и цен на вторичном рынке.

В свою очередь рынок строительства жилья подразделяется на рынок подрядных работ и рынок строительных материалов, а рынок готового жилья на рынок жилищных услуг. Таким образом, современный российский рынок жилья представляет собой систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, инвесторами, поставщиками, кредитными учреждениями и государством в области непосредственного производства жилища, его распределения и потребления с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности.

Далее рассмотрим информацию об основных участниках рынка жилой недвижимости и предложила следующий их состав (рис. 1.2), который наиболее полно описывает процесс предпринимательского взаимодействия при совершении операций на рынке недвижимости. Однако делать вывод о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке жилой недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории [11, с. 126].

Удовлетворение потребностей в жилище, улучшение жилищных условий населения является важнейшим элементом социальной политики, оказывающим влияние на демографическое и экономическое развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретных целей, разработка механизма жилищной политики и контроль за ее реализацией невозможны без наличия информации, характеризующей фактическое положение и тенденции на рынке жилой недвижимости.

Одним из важнейших индикаторов рынка жилья является состояние жилищных условий населения, которое характеризуется такими показателями, как: объем жилищного фонда, его движение, капитальный ремонт и реконструкция, благоустройство жилищного фонда, обеспеченность населения жильем.

В настоящее время фактическая обеспеченность жильем жителей Российской Федерации значительно меньше, чем в большинстве развитых стран. Так, в большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40-50 кв. м общей площади на одного жителя, а в среднем по Российской Федерации-18,9 кв. м. [4, с. 95].

Девелоперские фирмы

Оценочные компании и

Фирмы по управлению

(развитие недвижимости,

аналитики (оценка

(управление

внесение материальных

недвижимости,

недвижимостью,

изменений на объект,

всесторонний анализ рынка

экономически эффективное

качественное

недвижимости с целью

использование объекта

преобразование объекта)

выявления основных

недвижимости при

тенденций)

эксплуатации)

Строители

Кредиторы и инвесторы

(создание объектов

(финансирование строительства

недвижимости)

Объект

объектов, ипотечные кредиты

гражданам)

недвижимости

Юристы (юридическое

сопровождение операций на

Производители

рынке недвижимости)

стройматериалов

Риэлторские фирмы

(купля-продажа, сдача в аренду, залог, обмен)

Большие фирмы,

Средние фирмы,

Малые фирмы,

многопрофильные (более 50

многопрофильные (от 30 до

узкопрофильные (до 30

человек)

50 человек)

человек)

Рис.1.2. Участники рынка жилой недвижимости

Таким образом, мы видим, что перед российским обществом, экономикой и государством стоит важная и сложная проблема обеспечения населения страны качественным и доступным жильем. Решение данной задачи возможно исключительно при комплексном изучении взаимосвязанных факторов, определяющих состояние общества, уровень жизни населения, социальный климат, стратегию социально-экономического развития России.

Итак, мы определили, что рынок недвижимости, в том числе и рынок жилья - сложная система, функционирование которой обеспечивается многими элементами и подсистемами.

Рынок недвижимости связан с реализацией правовых, экономических, производственных и других процессов, причем сама система рынка недвижимости находится в постоянном изменении, развитии.

Таким образом, можно сделать вывод, что существование и развитие рынка жилья обусловлено потребностью населения в улучшении жилищных условий и острым дефицитом жилья.

1.3 Анализ проблем рынка жилой недвижимости

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. По крайней мере одно из них мы будем преодолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась. Выделим фундаментальные проблемы в этом вопросе.

Во-первых, подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками нe только физического, но также функционального и внешнего износа. О физическом устаревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершить экскурсию по любому российскому городу. Однако, куда более серьезной проблемой является наличие признаков функционального и внешнего износа.

Функциональный износ заключается в обесценении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических и иных решений, примененных при создании этого объекта. Примеров в российской практике более чем достаточно. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади для коммерческой аренды (затраты на реконструкцию и перепланировку - функциональный износ), цех высотой в 30 м, в то время как рынком востребовано помещение высотой 20 м (затраты на обслуживание избыточной высоты - также функциональный износ), предприятие бытового обслуживания, отапливаемое паром (затраты на модернизацию системы теплоснабжения - опять же функциональный износ). В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха).

Внешний износ - это обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды. Наиболее ярко это проявляется в показателях, характеризующих загруженность мощностей предприятий.

Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс нe востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей страны, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю [23, с. 87].

Во-вторых, еще более негативной по сравнению с износом тенденцией следует считать проблему интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недвижимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально нe создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной зоны. Бесспорно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных принципов. Если же предприятие появилось методом народной стройки или просто рабского труда тысяч советских людей, а впоследствии обросло бараками, «хрущевками», «брежневками», в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то нe совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогообложения земли. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекватные оценочные зоны, но это никак не вопрос пятидесяти лет, в лучшем случае - это вопрос десятилетий. Однако плата за землю взимается уже сейчас.

В-третьих, поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России.

Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади. Даже типы жилых домов у нас называли именами вождей («сталинки», «хрущевки», «брежневки»), и вся эта линия укладывается в стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным жилищам.

Ясно, что при такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала средний и уж тем более высокий уровень жизни человека изначально нe создавалась необходимая инфраструктура - подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т. п. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворцы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который мы уже переживаем, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения «шквальный» спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен [25, с. 132].

Статистика свидетельствует о росте преступности на рынке жилой недвижимости.

Особую озабоченность вызывают корыстные преступления, отягощенные убийством (или исчезновением) собственников приватизированных квартир. Расследования показали, что в основном мотивами убийства были стремление отобрать выплаченные за жилье деньги, нежелание содержать престарелых владельцев, оговоривших в договоре купли-продажи право пожизненного содержания.

Как правило, жертвами преступников становились либо пожилые или одинокие люди, либо алкоголики, либо асоциальные элементы. Сюжеты этих уголовных историй почти всегда были схожими: к одинокому пожилому человеку поступало предложение о выгодном обмене с доплатой либо о пожизненном содержании в обмен на право наследования (продажи) жилья. Оформлялся договор об обмене (продаже, наследовании или залоге) недвижимости, причем все хлопоты и расходы за оформление сделки преступники брали на себя. Желание улучшить финансовое положение и устоявшаяся в российском обществе привычка верить людям на слово подталкивали многих на сделки, которые кончались для них трагически. Хозяева жилья тем или иным способом устранялись: либо организовывался несчастный случай, либо это было убийство, либо люди просто бесследно исчезали. Недвижимость переходила в руки преступников, перепродавалась, и следы преступления постепенно терялись.

В преступлениях часто были замешаны работники жилищно-эксплуатационных служб, частных нотариальных контор и паспортных столов органов внутренних дел, поскольку через них проходило оформление документации по сделкам, сомнительный характер которых должен был вызвать соответствующие вопросы.

Характерно, что незаконные действия имеют место со стороны всех участников рынка - как предъявители спроса и предложения, так и профессиональные структуры, действующие на рынке недвижимости, порой оказываются носителями преступных намерений и действий. Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в самых различных проявлениях [25, с. 94].

Мошенничество, т. е. завладение имуществом или приобретение права на имущество путем обмана или злоупотребления доверием, проявляется в следующих типичных формах по отношению к покупателям:

- продажа или сдача в аренду, передача в залог недвижимости лицом, которое не является ее собственником. При этом обычно используются поддельные или краденые документы, дубликаты свидетельств о праве собственности на недвижимость;

- продажа или сдача в аренду одного и того же объекта сразу нескольким покупателям;

- продажа незаконно (путем мошенничества, вымогательства или злоупотребления служебным положением) присвоенных объектов недвижимости;

- присвоение денежных средств без выполнения условий сделки, уклонение от передачи недвижимости новому законному владельцу, отказ от переселения и выписки из проданного жилья;

- преступное завладение денежными средствами, предназначенными для приобретения недвижимости;

- присвоение денежных средств до нотариального оформления сделки;

- присвоение одним из участников всей суммы, полученной от сделки, вместо причитающейся ему доли;

- признание сделки недействительной и присвоение разницы между фактически выплаченной ценой и инвентаризационной стоимостью недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. При этом основанием для признания сделки недействительной может быть ненадлежащее нотариальное оформление сделки; использование оспоримых правоустанавливающих документов;

- продажа недвижимости, потенциально состоящей в споре.

По отношению к продавцу (собственнику) преступные действия проявляются в следующих формах:

- вымогательство, т. е. требование передачи недвижимого имущества или прав на имущество, или совершения каких-либо действий имущественного характера (подписание дарственной, договора купли-продажи и т. п.) под угрозой насилия над личностью собственника недвижимости;

- разбой, т.е. нападение с целью завладения недвижимостью, соединенное с насилием, опасным для жизни и здоровья владельца недвижимости, либо с угрозой применения такого насилия;

- манипуляции в процессе расчета с продавцом (собственником) с целью завладения недвижимостью за минимальные средства (использование фальшивых купюр, «куклы» и т. п.) [27, с. 83].

Характерным элементом любого мошенничества является доверие жертвы, независимо оттого, кем она является - гражданином или юридическим лицом. В зарубежных исследованиях установлено, что на уровне хозяйствующих субъектов ущерб от мошенничества возрастал в тяжелые экономические периоды, в период роста финансовых затруднений или реорганизации предприятия, а также при осуществлении рискованных проектов. Поэтому на ближайшее будущее в связи с наличием в России практически всех обозначенных условий можно прогнозировать дальнейший рост мошенничества, учитывая, что те же исследования подтверждают печальную истину: в принципе мошенничество может совершить любой человек, независимо от его общественного положения, образования, профессии, национальности, вероисповедания и других социально-психологических характеристик.

Появление значительной прослойки собственников жилья и активное развитие рынка недвижимости выдвинули проблему охраны собственности от противоправных посягательств в число национальных приоритетов. Преступления против собственности превратились в фактор торможения и дискриминации рыночных реформ, который вызывает у десятков миллионов российских граждан обоснованное чувство тревоги за личную и имущественную безопасность.

Мошенничество на современном этапе развития российского общества становится все более серьезной национальной проблемой. Рынок недвижимости находится, пожалуй, на втором месте после сферы финансов по темпам роста и количеству преступлений, связанных с обманом клиентов.

Все эти виды преступлений и многие другие, здесь не упомянутые, за короткое время сделали рынок недвижимости очень опасной сферой деятельности. Причем наибольшей опасности подвергаются собственники недвижимости, так как недвижимость по стоимости является одним из самых дорогих товаров. В то же время правоохранительные органы и суды отмечают, что еще не сложился комплекс юридических норм, регулирующих все стороны правоотношений в сфере недвижимости.

Преступные структуры, которые прекрасно ориентируются во всех юридических тонкост...