Рынок жилой недвижимости как основа развития экономики

Выявлено, что в Иркутске около 350 практикующих агентств недвижимости, более 10 000 риэлторов и частных маклеров. Около 80 агентств целенаправленно практикуют посреднические услуги по аренде жилой недвижимости, так же, именно на рынке аренды жилой недвижимости, работает большое количество частников, никак не зарегистрированных и нигде не учтенных, которые проводят большую часть сделок по сдаче в аренду жилой недвижимости.

Рынок аренды жилой недвижимости абсолютно не прозрачен, определить его объемы затруднительно, что приводит к процветанию разного рода мошеннических схем. Правовая неграмотность населения и лиц, оказывающих посреднические услуги, желание быстрого заработка, отсутствие обязательной государственной регистрации договоров аренды жилой недвижимости, которые заполняются сторонами «на коленке», не учитывающие многих нюансов сделки и интересов сторон, уводит в «тень» существенный денежный поток, который выливается в недополученные налоговые доходы городского бюджета, обманутых арендаторов и арендодателей.

На сегодняшний день в Иркутске налоги платят меньше чем с 2 % всего сдаваемого в аренду жилья.

С корректировкой на декабрь 2012 года, общее количество официально публикуемых объявлений о сдаче в аренду квартир - 11698 (28 сайтов, 5 печатных издания). По неофициальным данным более 15 000 квартир и домов сдается в аренду. Для 600 тысяч жителей Иркутска это много.

Представим некоторые цифры, 250 миллионов - это теневой рынок аренды города. Это те деньги, которые уходят собственникам чистая прибыль получается около 200 млн. который получает собственник. В год 2,5 миллиарда. При ограниченном предложении на рынке аренды жилья всегда востребованы однокомнатные квартиры.

В данный момент, оценить Иркутский рынок аренды очень сложно. Ни для кого не секрет, что существующий рынок арендного жилья в Иркутске на сегодняшний день полностью серый. Предложения от собственников жилья, обращающихся в различные агентства недвижимости, является закрытой информацией. Открытая она становиться только тогда когда к нам поступают жалобы, официально зарегистрированные. За девять месяцев 2012 год поступило всего 29 заявлений на некачественные услуги аренды, предоставляемые риэлтерскими компаниями. Можно прийти к выводу, что больше половины сдается без участия профессиональных посредников самими собственниками.

Законодатели Российской Федерации уже не раз рассматривали вопрос о легализации аренды квартир. Всех беспокоит то, что в бюджет страны не поступают налоги от этого вида бизнеса. Сейчас в законодательном собрании Иркутской области рассмотрели и приняли законопроект «О патентной системе налогообложения». Этот закон вводит на территории Иркутска и иркутской области с 1 января 2013 года патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности. В список этих видов деятельности попала среди прочего «сдача в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

На Западе, в частности в США, такой проблемы не существует, поскольку там давно есть практика строительства доходных домов. На их долю приходится порядка 30% всего рынка недвижимости. Если человек хочет снять квартиру, то он должен обратиться не к агенту по недвижимости, а непосредственно в управляющие компании, которые содержат такие дома. Причем арендная плата за такое жилье сравнительно невысокая. Опыт строительства доходных домов в США можно перенять в России.

Таким образом, можно сделать вывод, что Иркутский рынок аренды квартир пора сделать легальным. Первым шагом станет взаимодействие и создание рабочих групп и консультационных советов, сотрудничество ассоциаций профессионалов рынка недвижимости и правительственных структур. Создание альтернативной законной аренды в Иркутске (недорогой, прозрачной, массовой). Стороны обязаны координировать совместные действия, необходимой для реализации проектов по аренде жилья, создавать действенные механизмы взаимодействия профессиональных сообществ, власти и средств массовой информации.

Если мы реализуется эта программа в России и в частности в Иркутске то полностью придется перестраивать существующий рынок аренды, так как у жителей Иркутска появится возможность снимать квартиры недорого, причем в комфортных условиях. Строительство доходных домов оживит строительную отрасль в Иркутске, что позволит увеличить экономический рост. С вводом доходных домов будут решены социальные проблемы.



3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Выявление проблем, обуславливающих стагнацию рынка

Проблема жилья во все времена была и остается актуальной, она затрагивает образ жизни людей, их здоровье, продуктивность деятельности, безопасность, удовлетворение их потребности в материальных благах, интерес к труду, межрегиональную мобильность. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке для значительной части населения жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям.

Рассмотрим факторы, влияющие на строительство жилой недвижимости

Несмотря на бурное развитие строительной отрасли жилой недвижимости в последние годы, ее поддержание, следовательно, и значительное увеличение площади вводимых в эксплуатацию жилых зданий требуют решения ряда проблем.

Рынок строительства жилой недвижимости отдельных регионов формируется и развивается под воздействием различных факторов. Классификация и оценка данных факторов, влияющих на развитие рынка, позволит выявить причины, сдерживающие его развитие.

В экономической литературе в настоящее время нет единой общепринятой классификации факторов, влияющих на формирование и развитие рынка строительства жилой недвижимости. Многие существующие классификации излишне громоздки, что затрудняет их использование на практике, отсутствуют количественные оценки факторов, не анализируется влияние (значимость) различных факторов на развитие рынка строительства жилой недвижимости, как правило, факторы оцениваются как равноценные.

В таб. 3.1 факторы, влияющие на функционирование и развитие рынка строительства жилой недвижимости, распределены по уровням влияния и представлена их характеристика [2, с. 87].

Таблица 3.1. Структура факторов, влияющих на функционирование и развитие рынка строительства жилой недвижимости

Уровень влияния	Характеристика факторов, определяющие функционирование и развитие рынка строительства жилой недвижимости
Федеральный уровень	1) экономический потенциал государства и государственная экономическая политика; 2) национальная законодательная база, определяющая функционирование рынка строительства жилой недвижимости; 3) внешняя политическая независимость и безопасность; 4) внутренняя политическая и социальная стабильность; 5) социально-демографические ресурсы
Региональный уровень	1) экономико-географическое положение региона; 2) природно-климатические и экологические условия региона; 3) региональная характеристика состава, динамика и доходность групп населения региона; 4) состояние инфраструктуры рынка недвижимости региона (регулирующей, информационной, обслуживающей, банковской, транспортной, социально-бытовой); 5) состояние региональных первичного и вторичного рынков жилой недвижимости
Локальный уровень	1) административный статус и размеры населенного пункта; 2) экономический статус населенного пункта; 3) состояние социальной инфраструктуры населенного пункта; 4) характеристики состава, динамики и доходности групп населения населенного пункта; 5) структура и состояние жилищного фонда населенного пункта; 6) природно-климатические и экологические условия населенного пункта; 7) географическое положение населенного пункта в регионе; 8) состояние инфраструктуры локального рынка недвижимости (регулирующей, информационной, обслуживающей, банковской, транспортной, социально-бытовой)



При разработке стратегии конкуренции строительному предприятию необходимо учитывать факторы, образующие его конкурентоспособность в условиях рыночных отношений.

Таким образом, выявлено пять основных проблем рынка жилой недвижимости, которые распределились следующим образом (в порядке убывания значимости):

? трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства;

? низкий уровень доступности кредитных ресурсов и иных источников финансирования строительства;

? низкий платежеспособный спрос населения;

? отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных развитой инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктурой;

? прочая группа факторов, например нехватка и изношенность машин и оборудования, недостаток квалифицированных кадров и погодные условия.

Современный рынок строительства недвижимости активно развивается и растет в ряде регионов нашей страны. С инвестиционной точки зрения Иркутск является очень привлекательной зоной, именно поэтому даже в условиях недавнего кризиса темпы строительства сохранились, город стоит на третьем месте по доле строительства среди остальных субъектов страны.

Однако, не смотря на высокие темпы строительства, большое количество вновь возведенных объектов, существует ряд проблем, с которыми необходимо активно бороться не только на уровне отдельных строительных компаний, но и на уровне государства.

Речь идет о темпах роста цен на жилую и коммерческую недвижимость, о рисках, связанных с приобретением недвижимости в строящихся домах, о необходимости формирования рынка доступного и качественного жилья.

К сожалению, в наши дни до сих пор существует острый недостаток жилой недвижимости, а стоимость квадратного метра увеличивается с каждым годом, причем эти темпы выше инфляции в разы.

Сохраняется число обманутых дольщиков, которые годами не могут получить собственность. При выборе квартиры или другой недвижимости, стоит внимательно относиться к выбору компании, досконально проверять все документы, по возможности советоваться со специалистами.

Макроэкономический фон, который в последние годы определяет погоду на рынке недвижимости, в 2012 г. к лучшему не изменился. В результате, с одной стороны, инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, а с другой, системные изъяны экономической модели регулярно провоцируют периоды нестабильности на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду. Из-за этого цены на недвижимость во многих городах России ведут себя весьма необычным образом, характерным скорее для биржевых индексов: нет ни длительного роста, ни падения, вектор меняется каждые несколько месяцев.

Негативное влияние макроэкономических проблем на рынок недвижимости дополняет и усиливает внутрироссийская специфика. А именно - очень низкий платежеспособный спрос на недвижимость (при огромном неудовлетворенном потенциальном спросе), который продолжает сокращаться в связи с ростом расходов - как отдельных домохозяйств, так и компаний - на фоне сокращения доходов. Конечно, одна из причин такого положения дел - вышеописанная макроэкономическая ситуация. Однако национальная фискальная политика также вносит в общее дело негативные моменты.

С 2011 г. социальные налоги с фонда заработной платы в России увеличились с 26% до 34%, а для малого бизнеса - с 14% до 34%, то есть сразу в 2,5 раза. Потом государство немного «сжалилось» над предпринимателями и опустило планку до 30%, введя при этом с 2012 г. дополнительный 10-процентный пенсионный налог на «большие зарплаты». «Большие зарплаты» у народа в понимании чиновников - это все, что выше примерно 43 000 руб. в месяц.

Подобная ситуация приводит к тому, что людям становится все труднее накопить на квартиру. Это опять-таки подтверждается цифрами Росстата. Если в третьем квартале 2010 г. население направляло на сбережения (банковские вклады, уменьшение основного долга по кредитам, покупка ценных бумаг или недвижимости) 17,9% доходов, то в 2012-м - только 6,1%.

Если рассматривать многие регионы России, то цены на квартиры там хоть и ниже, но и уровень доходов населения - тоже. Вот и получается, что разница между уровнем доходов и стоимостью жилья в пропорциональном отношении напоминает московскую ситуацию. Более того, за несколько последних посткризисных лет стоимость жилья в большинстве регионов страны постепенно подрастает, отыгрывая инфляцию, а вот реальные доходы населения нередко сокращаются.

По данным Росстата, индекс потребительских цен за 2012 год вырос на 5,1% по сравнению с 2011 г. А реальные располагаемые доходы населения - выросли на 4,2%. Опять расходы опережают доходы.

Возможности купить жилье в кредит, взяв ипотеку, тоже сокращаются. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в январе-ноябре 2012 г. в России, выросла по сравнению со значением аналогичного периода 2011 года на 0,3 процентного пункта и составила 12,2%. В то же время средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в валюте выросла на 0,1 процентного пункта - до 9,7%.

Скорее всего, ипотека будет дорожать и в дальнейшем - никаких признаков снижения стоимости заемных денег для самих банков пока не наблюдается. Наоборот, в целях борьбы с инфляцией ЦБ РФ принимает меры, направленные на ограничение ликвидности. С 14 сентября 2012 г. ставка рефинансирования и процентные ставки по операциям Банка России были повышены на 0,25 процентного пункта. Вполне возможно, что в обозримом будущем Центробанк будет вынужден вновь поднять ставки «в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий».

Конечно, нельзя исключать, что под влиянием политической необходимости государство спонсирует кратковременное снижение ставок, как это уже бывало, например, перед выборами. Однако искусственно сдерживать фундаментальные экономические тенденции в течение продолжительного времени невозможно.

Таким образом, в настоящее время рынок недвижимости находится под влиянием двух противоборствующих групп факторов. С одной стороны, макроэкономический негатив, падение доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса на фоне удорожания ипотеки и возможного роста объема предложения должны тянуть стоимость метра вниз. С другой - инфляция и увеличение объема денежной массы должны способствовать росту цен на недвижимость как на реальный актив. Более того, «вес» этих противоборствующих факторов будет примерно равным. Дело в том, что власти обычно «допечатывают» столько денег, сколько необходимо для затыкания очередной дыры.

А значит, в ближайшие годы на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости независимо от сегмента или региона будет «плавать» в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка, и корректироваться вниз в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения.

Пока не произойдут существенные структурные перемены в экономике, с наибольшей вероятностью, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, то есть оставаться прежней, либо умеренно подрастать на уровне инфляции - процентов на 10 в год.

Но это не означает, что ценовые тенденции будут полностью идентичны во всех сегментах или на всех локальных рынках. Больше шансов подорожать будет у качественных объектов на рынках, где есть стабильный спрос, а предложение ограничено. Прежде всего, это новостройки Москвы и вообще хорошее жилье в столице и других крупных городах России, с оптимальным соотношением цены и качества.

Основная проблема развития рынка недвижимости в России - финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей.

В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11-15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах - в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5-6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно. Не способствует развитию рынка и высокая «стоимость» денег. Проект должен окупиться за 5-6 лет, а кредит дают под 15%. Если проект будет приносить сравнительно небольшую прибыль, то девелопер - под этим термином понимается предприниматель, бизнес которого заключается в получении прибыли от создания новых объектов недвижимости - сможет отдать только проценты, но основной долг ему никогда не вернуть. В Москве арендаторы платят вполне «удовлетворительно», т.е. с такой арендной платой, которая в целом позволяет окупить расходы на строительство. В регионах дело обстоит совсем иначе.

Строительство качественного объекта в регионе ничуть не дешевле, чем в столице, а аренду там платят в два раза меньше, чем в Москве. Получается, если рассматривать проект с точки зрения инвестиций, то строить «с нуля» в регионах невыгодно.

Проблемы ипотечного кредитования также занимают особое место в ряду вопросов, связанных с развитием рынка недвижимости и бизнесом на этом рынке. По большому счету это проблемы не только рынка недвижимости, но и в значительной мере финансового рынка, банковской сферы.

В настоящее время приобрели особое значение вопросы, связанные с недвижимостью. Это понятно, поскольку от того, как мы все, общество в целом, научимся, именно научимся, работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать, извините за своеобразную игру слов, активным двигателем экономического развития.

Ведущую роль технического прогресса, высоких технологий в экономическом развитии. Эти факторы, помноженные на труд людей, напрямую создают материальные ценности.

Таким образом, перспективы развития российского рынка недвижимости во многом зависят от создания механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка.

Рассмотрим также основные проблемы: административные барьеры и отсутствие финансирования.

По мнению участников строительного рынка, основной проблемой являются административные барьеры доступа на рынок жилищного строительства. Эта проблема характеризуется:

? использованием неэффективных административных процедур определения в индивидуальном порядке для каждого инвестора - застройщика назначения объекта недвижимости («процедура предварительного согласования места, где в дальнейшем будет размещен объекта строительства»);

? отсутствием перспективных планов застройки городских территорий;

? достаточно большим количеством организаций, участвующих в согласовании, проведении экспертиз исходной и проектной документации и предоставлении разрешения на строительство (в среднем 35 организаций);

? длительным временем прохождения согласований места под размещение объекта жилой недвижимости перед началом строительства (около 10-12 месяцев).

Следующей по значимости проблемой является отсутствие финансирования. Ограниченность кредитования застройщиков объясняется в основном отсутствием обеспечения по кредиту. Таким обеспечением могли бы стать права собственности на земельный участок, который являлся бы предметом залога. Если же кредитные учреждения готовы предоставить строительной организации целевой кредит, то процент за использование денежных средств достаточно высок.

Низкий платежеспособный спрос населения является следствием неразвитости системы ипотечного кредитования и слабыми финансовыми рынками. Большая часть населения готова воспользоваться ипотечными кредитами для приобретения жилья, но банки не обеспечивают требуемый объем кредитования на приемлемых условиях. В некоторых кредитных учреждениях Пермского края предложения по ипотечному кредитованию вовсе отсутствуют.

Строительство жилья невозможно без развития систем инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктуры, и в ответах строительных компаний эта проблема отмечена как одна из наиболее значимых. Причиной возникновения данной проблемы являются непрозрачные условия подключения вновь построенных строительных объектов к системам коммунальной инфраструктуры, а также их большой износ и постоянное устаревание. На практике развитие и обновление систем коммунальной инфраструктуры осуществляется за счет средств муниципальных бюджетов, чьи финансовые ресурсы достаточно ограничены.

Цены на новое жилье в Иркутске неудержимо возрастают. Однако причины этого не вполне ясны, поскольку данный рост обратно пропорционален предложению и, главное, спросу в этом сегменте. При ограниченном числе иркутских новостроек покупатели новых квартир не проявляют активности и доверия к застройщикам.

По мнению участников рынка, еще немного, и застройщики, чьи совокупные объемы ввода и так невелики для масштабов областного центра, останутся вовсе без покупателей. Такая ситуация стала результатом комплекса причин. Основные из них - завышенная стоимость продажи жилья и отсутствие предложений в комфортных для проживания районах на фоне утраченного иркутянами доверия к долевому строительству. В итоге на рынке первичного жилья города вот-вот назреет кризис несоответствия предложения и платежеспособного спроса.

При этом в Иркутске строится очень мало нового жилья, особенно невысокой ценовой категории. Впрочем, некоторые эксперты считают такое состояние временным. Пока же городу не хватает доступного жилья, обладающего такими качественными характеристиками, как комфорт среды обитания и удобство расположения.

Доступное жилье - это жилье, купить которое могут люди со средним достатком. - По данным Иркутскстата, средняя зарплата в Приангарье составляет 27 тыс. руб. Средние доходы и выше имеет треть населения области - это более 190 тысяч человек. Еще треть из них - около 65 тысяч иркутян - хотели бы улучшить жилищные условия. То есть потенциальными покупателями недвижимости является 21 тысяча семей. Доступное жилье - это жилье, которое может приобрести семья из трех человек, имеющая совокупный семейный доход около 55 тыс. руб. в месяц. Очевидно, у большинства людей нет капитала, который они могут в одночасье направить на приобретение квартиры. Значит, им будет необходим кредит. Минимальная ставка на рынке ипотечного кредитования сейчас составляет 11%. Уже давно выведена формула определения «подъемных» для заемщиков выплат: ежемесячный платеж не должен превышать 30% семейного дохода в месяц. Таким образом, при покупке 2-комнатной квартиры площадью 54 кв. м (исходя из социальных норм: 16 кв. м на человека) семья в состоянии заплатить 3 млн руб., из которых 1 млн - «переплата» по кредиту. То есть цена «квадрата» в новостройке не должна превышать 37 тыс. руб.

Однако по такой цене в Иркутске продаются лишь квартиры на окраинах и, как правило, в объектах, ставших долгостроями.

Как полагают в областном правительстве, цены на жилье в новостройках Иркутска сильно завышены. И если посмотреть на проектные декларации возводимых объектов, то это утверждение похоже на правду.

При этом застройщики не соглашаются с обвинениями в чрезмерной рентабельности, напирая на то, что возводить жилье в Иркутске недешево: подключение к коммуникациям, выполнение требований по сейсмостойкости, отсутствие местных стройматериалов и дорогие кредитные ресурсы увеличивают стоимость возводимых квартир.

Рассмотрим, в чем же причина парадоксальной рыночной ситуации, сложившейся в сегменте жилищного строительства пятого по величине города Сибири. Дело в том, что сегодня у застройщиков Иркутска нет собственных средств для финансирования строительства. Основным источником для них служат средства инвесторов, т. е. населения. А потенциальные покупатели не стремятся вкладывать свои деньги в новостройки. Причинами этому служат не только высокая стоимость «квадрата», но и отсутствие уверенности, что, вложив средства на стадии возведения жилья, люди не станут заложниками долгостроя.

По данным Службы государственного жилищного и строительного надзора по Иркутской области, из 56 объектов муниципального образования, на которых идут строительные работы, более чем на трети не соблюдены сроки ввода. В ведомстве отмечают, что из 84 строительных компаний, работающих в Иркутской области, 42 числятся в реестре недобросовестных, а количество обманутых дольщиков только в столице Приангарья превышает 1,2 тысячи человек.

Кроме того, на этом рынке есть и другая, не менее острая проблема - возведение многоэтажек без разрешения на строительство. В Иркутске более десятка таких объектов. Строительство некоторых завершено, в отдельных - живут люди, купившие квартиры по инвестиционным договорам. Иркутские суды уже вынесли несколько решений о сносе таких строений как несоответствующих требованиям безопасности проживания. Один из них - уже заселенный многоквартирный дом по улице Бородина, 45.

Очевидно, что подобная рыночная ситуация не особо стимулирует к покупке новой квартиры на условиях долевого участия.

Таким образом, мы видим, что механизм финансирования гражданами недостроенного жилья изначально является ущербным. В подобном договоре дольщик является «слабой стороной»: на него перекладываются все риски, связанные с несвоевременным вводом объекта в эксплуатацию.

Весь мир строит по-другому: застройщик берет кредит в банке и продает уже готовые квартиры. Застройщик возводит объект на свои или заемные средства, зная, что квартиры у него купят, так как покупатели подтвердили свое намерение через ипотеку, заплатив первоначальный взнос 30%. После окончания строительства покупатели оплачивают оставшиеся 70% стоимости квартиры заемными деньгами и начинают платить банку за кредит. Таким образом, у застройщика есть сбыт, у банка - надежные заемщики, а у покупателя - возможность требовать соблюдение сроков и надлежащее качество квартир без риска стать обманутым дольщиком.

Однако по этим схемам в Иркутске никто не работает. Таким образом, потенциальные покупатели квартир в новостройках ограничены в выборе и не готовы платить запрашиваемую за «квадрат» цену, да еще и не доверяют застройщикам. Как следствие, поток инвесторов, готовых вкладываться в покупку жилья на условиях долевого строительства, иссякает, строительные компании, чтобы компенсировать малые обороты, еще больше поднимают цены…и круг замыкается. Но с каждым экономическим витком рынка перечень вариантов, позволяющих найти выход из создавшейся ситуации, уменьшается. В итоге он может стать столь мал, что возникшее напряжение приведет к кризису в строительной отрасли региона.

Таким образом, мы выявили основные проблемы и неблагоприятные факторы, которые в различной степени сдерживают развитие рынка жилой недвижимости.

3.2 Меры преодоления стагнации на рынке жилой недвижимости

Во-первых, необходимо принять меры по формированию рынка доступного жилья путем консолидированного и эффективного использования ассигнований, направляемых из федерального, региональных и муниципальных бюджетов, привлечения средств из внебюджетных источников, в том числе личных средств граждан, развития системы ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время ипотечные кредиты предоставляют более 40 банков.

Профессиональные участники ипотечного рынка стали проявлять большую заинтересованность в координации своей деятельности. Около 300 банков объединяются в Комитете по ипотечному жилищному кредитованию.

Вместе с тем, только предоставление ипотечных жилищных кредитов населению без принятия других мер не способно решить проблему неразвитости рынков жилья [14, с. 216].

Система ипотечного жилищного кредитования как главный обеспечивающий фактор повышения доступности жилья для граждан Российской Федерации, должна рассматриваться как совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Госстрой России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами ведет постоянную работу по совершенствованию нормативной правовой базы в направлении повышения доступности и удешевления ипотечных кредитов, развития рынка ипотечных ценных бумаг, решения проблем, связанных с предоставлением земельных участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации.

Во-вторых, приведенные данные по безопасности труда на строительном рынке свидетельствуют о необходимости усиления работы в области охраны труда в строительстве. Вместе с тем совместно с органами управления строительством субъектов Российской Федерации необходимо принять меры по укреплению служб охраны труда в строительных организациях, расширению сети базовых организаций по охране труда в строительстве [21, с. 213].

В-третьих, необходимо пересмотреть вопросы теории гражданско-правового регулирования имущественных отношений в строительстве с учетом производственных процессов. Это позволяет иначе осмыслить природу недостроенного объекта, организационно-правовые предпосылки заключения договоров, исполнение и обеспечение исполнения обязательств, а также основания и условия ответственности хозяйствующих субъектов за неисполнение договора и причинение вреда.

В целом, проведение структурного регулирования и модернизации строительной отрасли в условиях рыночной экономики должно опираться на механизм и систему регуляторов и инструментов, включающую инвестиционные, финансово-ценовые, нормативно-правовые и другие.

Ослабление государственного регулирования по этим важнейшим направлениям привело к ухудшению качества строительной продукции, необоснованным градостроительным решениям, снижению безопасности эксплуатации объектов [19, с. 419].

Для устранения этих негативных тенденций необходимо:

- при лицензировании проектирования, строительства и инженерных изысканий первоочередное внимание уделить обеспечению эффективного взаимодействия с органами Госархстройнадзоа, Главгосэкспертизы, Жилищной инспекции, другими контрольными и надзорными органами при осуществлении комплексных проверок;

- в перечень видов деятельности внести разработку градостроительной документации и эксплуатации инженерной инфраструктуры городов и других поселений, непосредственно связанных с обеспечением безопасности проживания населения;

- ужесточить работы по проверке деятельности проектных, изыскательских и строительных организаций, осуществляющих лицензируемую деятельность в сложных условиях, в частности, на территориях, подверженных затоплению и подтоплению, землетрясениям, проселочным процессам, оползням, карстам, селям, лавинам, цунами и др.;

- при проведении экспертизы предпроектной и проектной документации особое внимание уделить вопросам экономической эффективности, рационального использования бюджетных средств, энергосбережения, внедрения прогрессивных технологий, конструкций и материалов;

- сертификацию продукции строительного назначения осуществлять аккредитованными органами в обязательной форме подтверждения соответствия по номенклатуре материалов, изделий и конструкций, от которых зависит безопасность жизнедеятельности людей и окружающей среды. Добровольное подтверждение соответствия производится в соответствующих организациях, работающих по собственным правилам.

- обеспечить непрерывность государственного архитектурно-строительного надзора на всех стадиях строительства от обоснования инвестиций до завершения эксплуатации объекта;

- повысить эффективность регулирования имущественного потенциала комплекса в соответствии с интересами строительной отрасли и государства;

- привести процедуры технормирования, стандартизации и сертификации.

Система страхования является один из механизмов государственного регулирования на этапах проектирования, строительства, эксплуатации всех

видов недвижимости. Системой страхования должно быть охвачено имущество всех субъектов хозяйствования строительного комплекса: проектные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные организации, организации промышленности строительных материалов и конструкций и др. Одним из источников возмещения ущерба, причиняемого жилищному фонду должно стать введение института обязательного страхования жилых помещений.

Основным механизмом развития рынка жилой недвижимости является комплекс мер по активизации инвестиционной деятельности в строительстве жилой недвижимости, включающий:

- концентрацию государственных инвестиций на объектах, обеспечивающих внедрение новых градостроительных принципов, архитектурно-строительных систем, технологических, объемно-планировочных и конструктивных решений;

- повышение уровня координации и качества управления инвестициями, реализуемыми в рамках адресной инвестиционной программы и Федеральных целевых программ, направленных на повышение экономического благосостояния страны, конкурентоспособности строительной продукции;

- активное использование механизмов снижения инвестиционных рисков в наукоемкие и высокотехнологичные проекты за счет государственной поддержки заключительных стадий исследований и разработок и доведения их результатов до стадии коммерческого освоения;

- активизация развития инфраструктуры инвестиционного рынка (фондов

венчурного финансирования, страховых агентств, специализированных информационных агентств и т.д.), формирование рынка инновационно-ориентированных инвестиционных проектов;

- разработка механизмов участия государства в инвестиционных проектах нефинансовыми вложениями в виде объектов интеллектуальной собственности.

- активизация деятельности государственных банков, государственных инвестиционных компаний по отбору и финансированию на возвратной основе инвестиционных проектов строительства;

- усиление инвестиционной направленности в деятельности рынка ценных бумаг в целях совершенствования механизма межотраслевого перелива капитала;

- совершенствование и расширение лизинговой деятельности;

- пересмотр существующих механизмов и принципов выделения государственных гарантий по инвестиционным кредитам [17, с. 171-177].

Для поступательного наращивания инвестиционной активности с преобладанием в инвестициях инновационной составляющей необходимо соблюдение определенных условий внутрикомплексного характера.

К условиям внутрикомплексного характера относятся темпы роста и скорость обновления производственного, научно-технического и трудового потенциала, масштабы производственного, жилищного и других видов строительства и промышленных отраслей комплекса [20, с. 49].

Стимулирование инвестиций в основной капитал должно осуществляться за счет реализации следующих мероприятий:

- разработка экономического механизма вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства;

- разработка и внедрение мероприятий по стимулированию вовлечения сбережений населения в инвестиционный процесс;

- использование возможности некапиталоемкого роста за счет загрузки простаивающих производственных мощностей;

- уменьшение числа посредников между инвесторами, производителями и потребителями строительной продукции;

- усиление инновационной направленности инвестиционной деятельности;

- совершенствование управления пакетами акций акционерных обществ;

- повышение инвестиционной привлекательности предприятий на основе решения вопроса о собственности на землю под зданиями и сооружениями;

- государственное регулирование амортизационной политики;

- контроль и гибкое государственное регулирование импорта технологий, машин и оборудования при реализации инвестиционных проектов;

- создание условий, способствующих использованию корпоративных облигаций в качестве источника привлечения инвестиций.

- разработка и внедрение механизмов ипотечного жилищного кредитования[18, с. 187].

Наряду с совершенствованием нормативно-правовой базы для развития ипотечного кредитования необходимо разработать комплекс организационных и финансовых мер, основными из которых являются:

- создание государственной системы страхования ипотечных рисков в Российской Федерации для эффективной защиты участников ипотечного жилищного кредитования и обеспечение активного участия страховых компаний на инвестиционно-строительном и ипотечном рынках;

- развитие инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования - ипотечных агентств, кредитных бюро, регистрации и института оценки недвижимости, консультационных пунктов для населения и центров подготовки специалистов для организаций - профессиональных участников ипотечного рынка;

- обеспечение темпов роста объемов жилищного строительства (до 15 процентов в год) за счет внедрения ипотечного жилищного кредитования и активизации инвестиционно-строительной деятельности;

- повышение эффективности функционирования жилищных программ, финансируемых с использованием бюджетных средств, путем формирования единого порядка их реализации, в том числе, на основе создаваемой информационно-аналитической электронной системы мониторинга жилищного фонда, ипотечных жилищных кредитов и инвестиционно-строительной деятельности;

- привлечение средств Пенсионного фонда Российской Федерации, а также внешних заимствований, обеспеченных гарантиями Российской Федерации и ипотечными активами;

- разработка программы пропаганды и образования населения, разъяснения сути и задач жилищной политики, механизмов ипотечного жилищного кредитования (с привлечением средств массовой информации), в целях преодоления сложившихся стереотипов [11].

Таким образом, от того на сколько эффективно будут решаться проблемы в различных областях строительной деятельности, зависит дальнейшее развитие экономики России.

Триединой миссией государства в новых условиях является регулирование макроэкономической роли строительного комплекса, механизма экономических отношений его участников и обеспечение эффективности проектных решений [18, с. 72].

Государственную политику относительно строительства и его подотраслей необходимо формировать на основе познания объективных прямых и обратных связей макро- и микроэкономических инвестиционно-строительных процессов, моделирования влияния структуры, экономического механизма и показателей развития ивестиционно-строительного комплекса на динамику социального и экономического развития государства и его регионов, а такой динамики - на строительство.

Финансовый механизм строительного комплекса необходимо совершенствовать, задействовав новые источники и формы финансирования и достигнув таким образом баланса целей стратегического развития и его финансового обеспечения.

Приоритетные направления развития строительства должны вытекать из стратегий социального и экономического развития государства, государственных и региональных целевых программ. Результативность и эффективность программ должны обеспечиваться профессиональным планированием и управлением, внедрением процедуры корректировки программ, контролем за финансированием и сроками выполнения мероприятий.

Необходимо ускорить развитие рыночных экономических отношений между участниками строительства, формирование рациональной региональной структуры, инфраструктуры и специализации участников строительства, структуры капитала отрасли и уровня капитализации, усовершенствовать систему договорных отношений, формирования стоимости, цены и прибыли участников строительства, достаточных для их функционирования и развития.

Надо обеспечить постоянное повышение эффективности проектных решений в градостроительстве, строительстве и капитальном ремонте, учитывая весь комплекс расходов в течение жизненного цикла строительной продукции, внедрив механизм мотивации научно-проектных организаций по разработке эффективных проектных решений.

Таким образом, в дипломной работе для развития рынка жилой недвижимости можно предложить проект строительства и эксплуатации ИЖД (инвестиционный жилой дом). Если в качестве ИЖД рассматривать монолитно-панельный 13-этажный жилой комплекс из 16-ти подъездов, рассчитанный на 768 квартир, общей площадью квартир в 41773 м², то общие инвестиционные затраты, включающие затраты на собственно строительство и дополнительные затраты (на чистовую отделку, меблировку, приобретение и установку стиральных машин, холодильников, пылесосов эконом-класса), составят 72577000$. Потенциальные доходы, приносимые указанным ИЖД в течение одного финансового года, указаны в табл. 3.2, 3.3, 3.4.

При расчете потенциальных доходов от ИЖ (инвестиционное жилье) в ИЖД принималось допущение, что в течение 10 лет (с 2014 по 2023 гг.) арендная плата за ИЖ увеличиваться не будет, в течение следующих 10 лет (с 2024 по 2033 гг.) запланировано увеличить арендную плату за ИЖ на 20%, такое же плановое увеличение последует в течение 10 лет с 2034 г. по 2043 г.

Помимо жилых помещений будет введено также 2074 м² нежилых помещений, которые будут предназначены для размещения локальной инфраструктуры и объектов жизнеобеспечения. Указанные помещения также планируются сдаваться в аренду. Таким образом, доходы, получаемые от аренды нежилых помещений представлены в табл. 3.2.

Изменение арендной платы за пользование нежилыми помещениями (офисы, торговые площади, детский садик) будет происходить аналогично изменению арендной платы за ИЖ.

Как видно из табл. 3.3 общая сумма доходов от эксплуатации ИЖД в течение 30 лет составит 236009920$. Затраты на строительство и ввод в эксплуатацию ИЖД составляют 72577000$. При этом срок окупаемости проекта ИЖД составит 9,6 года ().

Таблица 3.2. Потенциальные доходы от аренды ИЖ в ИЖД за 30 лет (2014-2043 гг.)

Наименование показателя	1-комн. кв.	2-комн. кв.	3-комн. кв.	Итого
Ст-ть аренды ИЖ в месяц (с 2014 по 2023 гг.),$	446	569	711,5
Ст-ть аренды ИЖ в месяц (с 2024 по 2033 гг.),$	535	683	854
Ст-ть аренды ИЖ в месяц (с 2034 по 2043 гг.),$	642	819,5	1025
Кол-во квартир, шт.	192	384	192	768
Общая сумма аренды в ИЖД за 10 лет (2014-2023 гг.), $	10275840	26219520	16392960	52888320
Общая сумма аренды в ИЖД за 10 лет (2024-2033 гг.), $	12326400	31472640	19676160	63475200
Общая сумма аренды в ИЖД за 10 лет (2034-2043 гг.), $	14791680	37762560	23616000	76170240
Общая сумма доходов от аренды ИЖ ИЖ в ИЖД за 30 лет (2014-2043 гг.), $	37393920	95454720	59685120	192533760

Таблица 3.3. Потенциальные доходы от аренды нежилых помещений в ИЖД за 30 лет (2014-2043 гг.)

Наименование показателя	Офисные помещения	Торговые помещения	Детский садик	Итого
Ст-ть аренды нежилых помещений в год (с 2014 по 2023 гг.), $/м2	650	600	400
Ст-ть аренды нежилых помещений в год (с 2024 по 2033 гг.), $/м2	780	720	480
Ст-ть аренды нежилых помещений в год (с 2034 по 2043 гг.), $/м2	936	864	576
Площадь нежилых помещений, м2	1000	574	500	2074
Общая сумма аренды нежилых помещений в ИЖД за 10 лет (2014-2023 гг.), $	6500000	3444000	2000000	11944000
Общая сумма аренды нежилых помещений в ИЖД за 10 лет (2024-2033 гг.), $	7800000	4132800	2400000	14332800
Общая сумма аренды нежилых помещений в ИЖД за 10 лет (2034-2043 гг.), $	9360000	4959360	2880000	17199360
Общая сумма доходов от аренды нежилых помещений в ИЖД за 30 лет (2014-2043 гг.), $	23660000	12536160	7280000	43476160

Таблица 3.4.Сводная таблица доходов от эксплуатации ИЖД в течение 30 лет (2014-2043 гг.)

Наименование показателя	Сумма, $
Общая сумма доходов от аренды ИЖ в ИЖД за 30 лет (2014-2043 гг.)	192533760
Общая сумма доходов от аренды нежилых помещений в ИЖД за 30 лет (2014-2043 гг.)	43476160
Итого	236009920

Таким образом, проект ИЖД окупится менее чем за 10 лет, а в последующие 20 лет расчетного периода будет приносить в казну г. Иркутск стабильную чистую прибыль.

Жители г. Иркутска получат новое комфортабельное жилье в долгосрочную аренду, а бюджет Иркутска дополнительный источник доходов, при этом жилищная проблема будет частично решена.

Для реализации указанного инвестиционного проекта ИЖД необходимо учредить специальную структуру Государственно-частное партнерство «Индивидуальный жилой дом», которая будет ответственна за строительство и последующую эксплуатацию вводимых ИЖД.

Следует подчеркнуть, что поступающие в бюджет Иркутска платежи от реализации проектов ИЖД, могут быть направлены на следующие направления:

- строительство новых ИЖД в каждом округе Иркутска;

- строительство социального жилья для малоимущих граждан.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организации всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Рынок Российской недвижимости - один из динамично развивающихся рынков. Наиболее «продвинутыми» и успешно функционирующим его сегментом можно считать рынок жилой недвижимости.

В течение последних нескольких лет рынок жилья в Иркутске переживал фазу активного роста, в основе которого лежали такие факторы, как дефицит качественного предложения, устойчиво растущий спрос со стороны как бизнеса, так и конечных потребителей, а также растущая доступность кредитных ресурсов. Совокупность данных факторов определяла перманентное превышение объемов спроса над объемами предложения, что выражалось в главенстве продавцов при установлении «правил игры» на рынке.

В современных условиях эффективное функционирование сегмента российского рынка жилья является одним из важнейших системных факторов устойчивого социально-экономического развития страны. Определяется это и тем, что прямая экономическая эффективность жилищной сферы уже сама по себе значительна, однако ее косвенное воздействие на эффективность общественного воспроизводства капитала является еще более значимой, поскольку она определяет уровень и качество жизни населения Российской Федерации.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

2. Гражданский кодекс РФ, части I и II (1995-1996, в ред. от 2011 г.) // Нормативно-правовая база: Консультант Плюс

3. Арапов С.В. Новый справочник риэлтора [Текст]/ С.В. Арапов. - Ростов н/Дон.: Феникс, 2009. - 288 с.

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости [Текст]/ А.Н. Асаул. - СПб.: СПбГАСУ, 2008. - 384 с.

5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости [Текст]/ И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2009. - 208 с.

6. Батяев А.А. Справочник риэлтора [Текст]/ А.А. Батяев. - Ростов н/Дон.: Феникс, 2011. - 318 с.

7. Буланова Н. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. - М., 2011. - 147 с.

8. Без брокера как без кредита [Электронный ресурс]// Дайджест российской и зарубежной недвижимости.

9. Березин И.С. Маркетинговые исследования рынков [Текст]/И.С. Березин. - М.: РДЛ, 2012. - 219 с.

10. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]/В.А. Горемыкин. - М.: Высшее образование, 2008. - 656 с.

11. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет [Текст]/В.А. Горемыкин. - М.: КноРус, 2009. - 672 с.

12. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью [Текст]/В.А. Горемыкин. - М.: МГИУ, 2009. - 348 с.

13. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости [Текст]/ под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 413 с.

14. Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации (до 2025 года)

15. Дубровская И.А. Справочник риэлтора [Текст]/ И.А. Дубровская. - М.: Юстицинформ, 2009. - 344 с.

16. Информационно-справочное пособие для действующего риэлтора [Текст]. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2010. - 134 с.

17. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости [Текст]/С.Н. Максимов - СПб: Питер, 2009.

18. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью [Текст]/А.В. Марченко. - Ростов н/Дон.: Феникс, 2007. - 448 с.

19. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости [Текст]/Г.А. Маховикова. - М.: Вектор, 2008. - 192 с.

20. Нагаев Р.Т. Недвижимость: землеустройство, градостроительство, экономика [Текст]/Р.Т. Нагаев. - М., 2009. - 616 с.

21. Недвижимость: первичный рынок жилья [Электронный ресурс]. - М.: Бизнес-Олимп, 2012.

22. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России [Текст]/Б.Д. Новиков. - М.: Экзамен, 2011.

23. Орлов С.В. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов [Текст]/С.В. Орлов. - М.: Юнити-Дана, 2010.

24. Сапрыкин С.Ю. Для чего необходим риэлтор. Руководство по взаимодействию [Текст]/С.Ю. Сапрыкин. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009. - 104 с.

25. Сачин Д. Закрытые фонды - новые горизонты для инвестиций в недвижимость [Текст]/Д. Сачин // РЦБ. - 2008.

26. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости [Текст]/Н.Е. Симионова. - М.: ИКЦ МарТ, 2009. - 448 с.

27. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости [Текст]/Е.И. Тарасевич. - М.: МКС, 2010. - 584 с.

28. Хруцкий, В.Е. Современный маркетинг: настольная книга по исследованию рынка. Учебное пособие [Текст]/В.Е. Хруцкий. - М.: Финансы и статистика, 2009 - 452 с..

29. Черчилль Г.А. Маркетинговые исследования [Текст]/Г.А. Черчилль . - СПб: Питер, 2008. - 644 с.

30. Анализ рынка недвижимости осень 2013 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.megairk.ru/money_world/new/221

31. Жилье в Иркутске продолжает дешеветь [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/22705.html

32. Последние недели весны цены на жилье в Иркутске продолжили снижаться // Газета «Дело». - №11 от 04.06.13.

33. Реализация программы «Доступное жилье» в Иркутске [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://irk-vesti.ru/teleinform/8763-realizaciya-programmy-dostupnoe-zhile-v-irkutske.html



Приложение А

Таблица А.1. Реестр проблемных объектов долевого строительства Иркутска по данным на начало 2013 года

№ п/п	Наименование застройщика, ИНН	Объекты строительства	количество договоров участия в долевом строительстве	срок передачи объектов долевого строительства, предусмотренный договорами
1.	ООО "БазисСтройИнвест"	г. Иркутск, ул. Сергеева, б/с 1	40	31.05.2009
		г. Иркутск, ул. Сергеева, б/с 2	37	31.12.2009
		г. Иркутск, ул. Сергеева, б/с 3	62	30.06.2010
		г. Иркутск, ул. Сергеева, б/с 4	10	30.06.2010
		г. Иркутск, ул. Сергеева (подземная автостоянка)	74	31.12.2010
6.	ЗАО "Виктория-Лисиха"	г. Иркутск, Байкальская ул., д. 234а, б/с 4В-1	35	3 кв. 2011
		г. Иркутск, Байкальская ул., д. 234а, б/с 5-3	38	3 кв. 2011
8.	ООО "Востсибстрой"	Иркутский район, рабочий поселок Марково (Луговое)	675	Первая очередь: 30.12.2010. Вторая очередь:30.10.2011, 30.12.2011. Третья очередь: очередь 3.1.: б/с 61-68 - сентябрь 2011, очередь 3.2.: б/с 58-60, 72-73 - 30.09.2012; б/с 69-71 - 20.10.2012; б/с 74-75 - 08.10.2012; б/с 88-90 - 15.10.2012; б/с 78-80, 84, 85, 91-93 - 22.10.2012; б/с 81-83 - 30.12.2012, б/с 76-77, 86-87 - 30.12.2012, б/с 94-97 - 30.01.2013. Четвёртая очередь: очередь 4.1.:б/с 98-106, 116, 126-128 - 30.04.2013, б/с 126-128 - 31.12.2012, очередь 4.2.: б/с 107-115, 129-131, 134 - 30.10.2012. Пятая очередь: б/с 117-125, 132-133 - 31.04.2014. ...

Подобные документы

• Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

  Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.
  
  курсовая работа [270,6 K], добавлен 28.05.2014
  

• Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

  Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
  
  контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010
  

• Методические подходы к анализу рынка недвижимости

  Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.
  
  курсовая работа [49,6 K], добавлен 17.04.2016
  

• Анализ эффективности сделок на вторичном рынке жилья на примере ООО "Агентства недвижимости Бизнес и Право"

  Рынок жилой недвижимости как совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости. Общая характеристика ООО "Агентства недвижимости Бизнес и Право": знакомство с видами деятельности, особенности проведения сделок на вторичном рынке жилья.
  
  дипломная работа [1,7 M], добавлен 19.11.2015
  

• Первичный рынок жилой недвижимости города Минска

  Понятие, сущность и правовые основы регулирования рынка недвижимости. Первичный рынок жилья столицы Республики Беларусь и его мониторинг. Проблемы, сдерживающие развитие первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь на современном этапе.
  
  дипломная работа [4,3 M], добавлен 05.06.2016
  

• Оценка жилой недвижимости

  Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
  
  дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015
  

• Анализ первичного и вторичного рынка жилья г. Казани

  Определение понятий рынка недвижимости, жилья, первичного и вторичного рынка. Рассмотрение основных операций с помещениями в частной собственности. Виды, типы и серии жилых домов. Анализ цен предложений на современном рынке жилой недвижимости г. Казань.
  
  реферат [275,8 K], добавлен 19.06.2015
  

• Анализ рынка жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района

  Понятия и законодательная база рынка недвижимости. Способы и основные методы определения ее стоимости. Анализ ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка жилья, динамики продаж жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района.
  
  дипломная работа [69,5 K], добавлен 17.12.2013
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Анализ рынка жилой недвижимости

  Понятие, характеристика классов жилой недвижимости. Тенденции спроса и предложения на рынке. Влияние экономических факторов. Построение модели для прогноза стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода.
  
  дипломная работа [1,9 M], добавлен 19.09.2016
  

• Развитие отечественного рынка недвижимости

  Стратегические направления в развитии экономики и рынок недвижимости. Программы экономического и социального развития на рынке жилой недвижимости. Тенденции преобразований в жилищном секторе. Оценка недвижимости с позиции эффективного использования.
  
  контрольная работа [57,3 K], добавлен 03.07.2011
  

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
  
  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
  

• Купля-продажа жилой недвижимости

  Теоретические аспекты совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости. Правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом. Мониторинг рынка жилья на вторичном рынке. Совершение сделки купли-продажи квартиры, определение цены сделки.
  
  курсовая работа [802,2 K], добавлен 12.07.2010
  

• Экономика недвижимости

  Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.
  
  шпаргалка [53,3 K], добавлен 10.06.2009
  

• Анализ рынка недвижимости в регионе

  Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.
  
  дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015
  

• Рынок жилья Российской Федерации

  Содержание, тенденции развития и особенности рынка жилой недвижимости в Российской Федерации. Определение степени внедрения инноваций и инструментов новой экономики в российский рынок жилья. Рассмотрение условий ипотечного кредитования в странах мира.
  
  дипломная работа [209,2 K], добавлен 24.02.2014
  

• Анализ рынка недвижимости г. Сургута

  Анализ рынка жилья, его функции, оценка рыночной стоимости. Проблемы и решения прогнозирования рынка жилой недвижимости г. Сургута. Концепция информационно-аналитической среды, предназначенная для повышения эффективности деятельности его участников.
  
  дипломная работа [4,0 M], добавлен 20.04.2012
  

• Типологическая классификация объектов недвижимости на территории квартала муниципального образования

  Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в городах Уфа, Стерлитамак и Оренбург, характеристика застройки. Классификация объектов внутриквартальной застройки. Изучение рынка жилой недвижимости, сведения о ее состоянии. Разработка рекомендаций.
  
  контрольная работа [569,6 K], добавлен 22.09.2019
  

• Статистическое изучение рынка недвижимости в регионе

  Основные черты рынка жилья. Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости. Цели и направления, задачи и этапы анализа рынка недвижимости. Рынок жилья в России на сегодняшний день.
  
  курсовая работа [110,8 K], добавлен 23.07.2012
  

• Современное состояние и перспективы развития регионального рынка недвижимости (на примере Башкирии)

  Понятие, структура и функции регионального рынка недвижимости, особенности его функционирования. Оценка динамики развития и современного состояния рынка недвижимости Башкирии. Оценка перспектив развития региональных рынков жилого и нежилого фонда в РФ.
  
  курсовая работа [1,3 M], добавлен 21.07.2015
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам