Рынок жилой недвижимости как основа развития экономики

1. Совершенствование правовой и нормативной базы в сфере недвижимости и выдвижение законодательных инициатив с целью ликвидации предпосылок для циркуляции на рынке недвижимости неучтенной наличности (за счет снижения процента государственной пошлины при нотариальном оформлении сделок, отмены приравнивания сделок по продаже собственности, в т.ч. недвижимости, к получению облагаемого налогом дохода) и других не урегулированных законодательством моментов.

2. Лицензирование деятельности профессиональных участников рынка.

3. Создание специализированных подразделений по борьбе с преступностью в сфере недвижимости в системе правоохранительных органов.

4. Упорядочение процедур оформления сделок с жильем и государственной регистрации права собственности на недвижимость.

5. Создание системы работы с «группами риска» на рынке жилья и обеспечения социальной поддержки одиноких пожилых граждан.

6. Развитие информационной среды рынка недвижимости на основе создания специализированной системы коллективного пользования «Жилище» на базе применения телекоммуникационных и компьютерных технологий.

При покупке или обмене жилья имеет смысл придерживаться следующих рекомендаций:

- при осмотре объекта сделки необходимо зафиксировать номера дома, корпуса, подъезда и квартиры;

- до принятия окончательного решения о сделке нужно лично ознакомиться с комплектом правоустанавливающих документов на предлагаемое жилье и при малейших подозрениях постараться проверить содержащиеся в них сведения и подлинность подписей и печатей в жилищно-эксплуатационных службах, паспортном столе отделения милиции, также полезно переговорить с жильцами соседних квартир, участковым инспектором и даже с нотариусом, который регистрировал предыдущую сделку с интересующим объектом;

- в случае, если предлагаемая квартира несколько раз за последнее время сменила хозяев, требуется специальное расследование причин этого явления. Эту работу лучше поручить риэлтерской фирме, так как ее специалисты знают, как это грамотно и быстро сделать, и несут за это ответственность в соответствии с договором;

- особого внимания и осторожности требует сделка, которая совершается по доверенности от собственника жилья.

Важно знать, что действие доверенности прекращается вследствие:

- истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим ее; отказа лица, которому выдана доверенность, от действий, на которые оно уполномочено;

- прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

- прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

- смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Важным моментом при покупке жилья является проверка того факта, что из приобретаемого жилья выписаны все жильцы и в паспортах имеются соответствующие штампы о регистрации выписки.

Особую настороженность должна вызвать ситуация, когда жилье предлагается по ценам ниже среднерыночных в данном районе и для оформления сделки используются копии документов.

Передача задатка и основной суммы при окончательном расчете должна производиться прежнему владельцу при свидетелях, лучше это делать при участии риэлторов. Вышеизложенное должно стать серьезным предостережением для тех, кто решил продать или приобрести жилье: только внимание и осторожность в выборе партнеров по сделке в сочетании с юридически обоснованным подходом уберегут имущество и жизнь граждан от преступных посягательств [27, с. 91].



2. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ Г. ИРКУТСКА

2.1 Сегменты рынка и его участники

Для многих Иркутск не просто большой административный, транспортный и промышленный центр Восточной Сибири, а город, в котором хотелось бы обосноваться. Об этом свидетельствует статистика. За последний период постоянно возрастает число желающих переехать для проживания в этот город. Особенно заметен поток миграции из соседних регионов Сибири.

Продажа квартир в Иркутске проводится на вторичном рынке, в основном, с привлечением риэлтерских фирм. В то же время первичный рынок, формируемый предложениями в новостройках, в ряде случаев обходится без них. Застройщики предпочитают самостоятельно проводить маркетинговую работу по привлечению клиентов.

Многие строительные компании, работающие в Иркутске, имеют большой опыт деятельности в других регионах России. Они хорошо разбираются в маркетинговых тонкостях этого сегмента рынка недвижимости.

В Иркутске также наблюдается тенденция к удешевлению жилья. Это связано с выравниванием ранее завышенных цен на первичном рынке с ценами на вторичном. Притягательность Иркутска как места жительства для приезжих обусловлена многими факторами, один из которых - хорошее географическое расположение. Построенный на берегах рек Иркут, Ангара и Ушаковка город находится менее чем в часе езды от Байкала. Это один из старейших и красивейших городов региона. Он имеет более чем 350-летнюю историю. Транспортный узел, расположенный на пересечении сухопутных и водных дорог, центр развития сельского хозяйства и промышленности, науки, культуры и образования - Иркутск непрерывно развивается. За последние годы он особенно преобразился. Ремонтируются дороги, реконструируются исторические и культурные постройки. Город стали украшать новые жилые микрорайоны.

Притягательность Иркутска как места для постоянного проживания продолжает усиливаться. По мнению многих аналитиков жилищного рынка цены на недвижимость в Иркутске в перспективе снижаться не должны. Сейчас наблюдается стабильный спрос на новые квартиры. В регионе оживляется ипотечное кредитование. Рынок же вторичного жилья подвержен колебаниям. На нём существует большой разброс цен в зависимости от расположения и состояния предлагаемых к реализации объектов недвижимости. Но эти колебания имеют тенденцию к уменьшению, так как цена квадратного метра и покупательская способность постепенно уравновешивают друг друга.

Иркутск стабильно входит в список российских городов с самыми высокими ценами на недвижимость - как жилую, так и коммерческую. В черте города осталось мало участков для строительства. Крупных застройщиков на рынке также немного, что создает предпосылки для монополизации отрасли. Кроме того, спрос превышает предложение.

В Иркутске проживают более 600 тыс. человек (в области - более 2,3 млн), и эта цифра последние годы растет, в том числе за счет переселенцев. За пять лет миграционный прирост увеличился более чем в 2,5 раза.

Иркутск - второй по величине город Восточной Сибири после Красноярска.

На застройку города наложила отпечаток его трехвековая история. В городе сохранились исторические жилые дома. Больше половины городского жилищного фонда приходится на малоэтажную застройку. Существенную часть жилой зоны занимают садоводства, которые для многих горожан являются жильем круглогодичного пребывания.

Так как в городской черте Иркутска нет участков для комплексной застройки, большинство домов возводится в ближайших пригородах. Проблему нехватки территорий для строительства современного жилья в городе решают за счет сноса ветхих зданий.

Жилья в Иркутске строится с каждым годом все больше - уже более полумиллиона кв. м в год, однако спрос на новые квартиры до сих пор неудовлетворен. Последствием этого стало рекордное количество разрешений на строительство, выдаваемых местной администрацией в последнее время.

На первичном рынке средняя цена на жилье преодолела планку в 56 тыс. руб. за 1 кв. м. По мнению властей, эта стоимость сильно завышена. При этом средняя цена «квадрата» на вторичном рынке лишь немногим выше предложения на первичном. Как результат, при продаже квартир в Иркутске и Иркутской области нередки случаи задержек, ведь продавцы, присмотревшие для себя будущее жилье в новостройках, хотят выручить за свою квартиру максимум средств. Одновременно спрос на квартиры, требующие вложений, падает.

Самые дорогие иркутские квартиры представлены в Кировском и Октябрьском районах, бюджетные предложения - в Ленинском. Летом активность покупателей замирает. Пик продаж и традиционный рост цен приходятся на осень.

Малоэтажная и загородная недвижимость в Иркутске и Иркутской области занимает значительную долю всего рынка жилья. Это обусловлено как недостатком нового жилья в черте города, так и стремлением многих жить в собственном доме и «на земле».

Ежегодно под Иркутском возводят около 200 тыс. кв. м жилья. Самым привлекательным для малоэтажного строительства считается Иркутский район. К 2015 году здесь должны возвести порядка 2 млн кв. м жилья.

Загородное строительство поддерживается властями в рамках жилищных программ. Для многих квартиры в пригородных поселках становятся стартовым жильем. По данным Управления Росреестра, стоимость квартиры в высотном доме как минимум вдвое превосходит стоимость возведения индивидуального жилого дома.

Под Иркутском растут целые малоэтажные комплексы и коттеджные поселки. Элитные коттеджи расположены, в основном, по Байкальскому тракту. В этом же направлении начинается и массовое строительство недорогого малоэтажного жилья на землях Фонда РЖС. Растет спрос на жилье нового типа - такое как таунхаусы и лейнхаусы.

В последние годы рынок коммерческой недвижимости и Иркутской области стремительно развивается. В столице региона особая активность наблюдается в офисном сегменте, где еще недавно наблюдался острый дефицит. Сегодня объем «рабочих» офисных площадей в Иркутске составляет более 450 тыс. кв. м, из которых почти половина - в современных бизнес-центрах.

Хотя в Иркутске и появилось несколько крупных торговых центров, на одну тысячу иркутян приходится менее 70 кв. м магазинных площадей, это один из самых низких показателей в стране. Новые торговые центры неизбежно будут востребованы, ведь традиционно в Иркутск за покупками приезжают из Ангарска, Шелехова, пос. Усть-Ордынский, мелких деревень.

Низкий уровень конкуренции со стороны торговых операторов в Иркутске и его выгодное географическое положение привлекают инвесторов. Эксперты ожидают приход в город крупных федеральных ритейлеров.

Рынок недвижимости Иркутска, как всякий другой, представляет собой набор товаров и услуг - от строительных и риэлторских до обслуживания. Участников этого рынка можно разделить на группы, в зависимости от того, каким видом деятельности они занимаются.

В общих чертах классификация этих групп такова:

1. Участием в долевом строительстве жилья или строительством нежилых объектов недвижимости занимаются девелоперами.

2. Агентства недвижимости оказывают риэлтерские услуги.

3. Для оценки стоимости любых объектов недвижимости привлекаются оценщики.

4. Организацией кредитов на приобретение недвижимости или оформлением недвижимости в залог занимаются ипотечные брокеры.

5. Страхование недвижимости осуществляется в страховых компаниях.

6. Услуги, связанные с работой в объектах недвижимости или проживанием, оказывают провайдерские, клининговые и мувинговые компании [30].

Далее рассмотрим подробнее.

Ключевое направление рынка недвижимости - это, разумеется, строительство. Чтобы построить или реконструировать здание, нужны деньги, проект и производственные мощности. Инвесторы финансируют строительство объектов недвижимости, чтобы затем получить доход от их продажи или эксплуатации. В роли инвесторов могут выступать частные компании, инвестиционные фонды, государственные организации.

Застройщики подбирают и оформляют землю под строительство (покупая или заключая долгосрочный договор аренды), организуют строительный процесс и реализацию построенных объектов недвижимости, а затем расплачиваются с инвесторами. Если же компания занимается исключительно строительными работами по договору с инвестором или застройщиком - это подрядчик. Генеральный подрядчик организует и контролирует ход строительства, заключает договора с субподрядными организациями на поставку стройматериалов и выполнение тех или иных видов работ.

Проектные организации и архитектурные бюро разрабатывают проекты зданий по заказам инвесторов или застройщиков.

Девелоперами принято называть крупных игроков рынка недвижимости, реализующих строительные проекты от начала до конца. Это инвестиционно-строительные холдинги, которые привлекают инвестиции для реализации своих проектов в сфере недвижимости, нередко вкладывая и собственные средства. Небольшие компании, как правило, специализируются на каком-то одном виде строительства: жилья (многоэтажного либо малоэтажного), торговых комплексов, офисных зданий, складских или производственных помещений. Для крупных игроков типично работать сразу в нескольких сегментах рынка недвижимости.

Структура девелоперского холдинга обычно включает проектную организацию, строительно-монтажное подразделение, подразделение по управлению и эксплуатации зданий, риэлтерское подразделение. Также в состав девелоперского холдинга могут входить предприятия по производству стройматериалов, агентство недвижимости, транспортная, консалтинговая и брокерская компании.

Девелоперскими компаниями российского масштаба являются «СУ-155», ПИК, «Ренова», «КРОСТ», РосЕвроДевелопмент, Rodex Group, Coalko. Крупные строительные компании реализуют проекты на территории нескольких регионов, средние - в пределах одного региона. До недавнего времени на рынке присутствовало значительное количество мелких игроков, реализующих один-два проекта на заемные средства.

Всего в Иркутске более 60 строительных компаний. 44 из них в настоящее время ведут активное строительство.

В число 10 самых крупных компаний входят следующие организации (см. табл. 2.1).

Таблица 2.1. Рейтинг 10 самых активных строителей Иркутска

№ п/п	Название	Количество сданных и строящихся объектов	Доля в общем объеме строительства
1	Востсибстрой	33	17,28%
2	ИК ДИС	13	6,81%
3	Петроград	9	4,71%
4	Строительный альянс Магистраль	9	4,71%
5	Запад	8	4,19%
6	СтройКомплекс	8	4,19%
7	Иркутский Дом	7	3,67%
8	Строй-Стиль	7	3,67%
9	СтройКонсалт	6	3,14%
10	ИркутскСтройИнвест	5	2,62%
	Прочие:	86	45,01%
	Итого:	191	100,0%

На долю 10 крупнейших иркутских компаний-строителей приходится 54,97% всего первичного рынка жилья города.

Безусловным лидером рынка является компания Востсибстрой. По сравнению с 2009 г. конкурентная ситуация выглядит более здоровой (в 2009 г. на долю 10 крупнейших застройщиков приходилось 72,75% всего первичного рынка жилья) - наблюдается ее обострение. Тем не менее, Востсибстрой доминирует на рынке. В целом прирост жилищного строительства за период май 2012 (общее число площадок 121) - июнь 2013 (общее число площадок 191) составил 57,85%.

Объем работ, выполненных в январе строительными организациями Иркутской области, увеличился на 17%, по сравнению с тем же периодом 2011 года. Как сообщили «Сибирским новостям» в территориальном органе Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области, в целом объем строительных работ за месяц оценивается в 670,8 млн. рублей. Кроме того, в январе 2012 года выполнено строительно-монтажных работ хозяйственным способом на сумму 24,8 млн. рублей.

Крупными и средними строительными организациями выполнено работ по договорам строительного подряда на 383 млн. рублей, что на 14,6% больше уровня января 2011 года. На 1 февраля 2012 года ими было заключено договоров строительного подряда и получено прочих заказов на сумму 2,967 млрд. рублей, что при существующем уровне загрузки мощностей обеспечит формирование производственной программы на первую половину года.

Проектно-изыскательскими организациями за январь выполнено собственными силами работ, услуг на 81,7 млн. рублей, из них по проектированию и инженерным изысканиям для строительства - на 65 млн. рублей. На 1 февраля 2012 года ими было заключено договоров с заказчиками на проектирование, инженерные изыскания для строительства и получено прочих заказов на 578 млн. рублей.

По итогом исследования, порядка 85% строительных предприятий Иркутска считают свою деятельность стабильно развивающейся. 47% опрошенных представителей малого предпринимательства считают финансово-экономическое положение своего предприятия достаточно устойчивым с тенденцией к расширению бизнеса. 38% - занимают стабильное положение, но без тенденции к росту. 10% респондентов рассматривают свое текущее положение как неустойчивое, и только 2% случайно попавших в выборку находятся на грани закрытия.

По сообщению Территориальных органов Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области: «Доля убыточных строительных организаций в Иркутской области в 2012 года составила 43,9%, сумма их убытка - 365,8 млн. рублей».

У половины опрошенных предприятий, помимо стабильного положения, увеличилась рентабельность основной деятельности, причем у 13% уровень рентабельности вырос значительно. У каждого третьего предприятия рентабельность не изменилась. Общий средний уровень рентабельности предприятий строительной отрасли Иркутска за последние два-три года оценивается в 7%. По оценкам экспертов рентабельность отрасли в 2012 году составила 5%.

Также для оценки финансово-экономического положения предприятий в строительном секторе были проанализированы такие показатели деятельности, как годовой объем выручки и годовой объем строительно-монтажных работ. В качестве анализируемого периода был взят 2012 год. У большинства респондентов (65%) объемы строительно-монтажных работ и объемы выручки находятся практически на одинаковом уровне и составляют до 100 млн. руб. в год. У предприятий с годовыми объемами от 100 млн. руб. до 500 млн. руб. (около 30%) объем строительно-монтажных работ превышает выручку в среднем на 7%.

Объем выпуска товаров и услуг строительными организациями в 2012 году составил 9,2 млрд. руб., что на 4,5% меньше показателей 2011 года. Среднесписочная численность работающих в строительных организациях сократилась на 9,7% и составила 32,3 тыс. человек.

Оборотные активы строительных организаций области составили по итогам года 5,5 млрд. руб. Дебиторская задолженность составила 2,5 млрд. руб., в том числе просроченная - 842 млн. Кредиторская задолженность - 3,9 млрд. руб., в том числе просроченная - 1,1 млрд. руб.

В Иркутской области в январе объем ввода жилья в эксплуатацию сократился на 30,2%, по сравнению с тем же периодом 2011 года. Как сообщили в Территориальном органе Федеральной службы государственной статистики по Иркутской области, общий объем введенного жилья в январе 2013 г. составил 56,4 тыс. кв. м.

Экспресс-анализ состояния рынка строительных услуг, отражает динамику его развития, формы организации и систему оплаты строительной продукции. До настоящего времени значительное число строительных организации остаются убыточными.

На 2013 год Минрегионразвития России установило для Иркутской области план по вводу жилья в объеме 1 миллиона квадратных метров. Однако министерство строительства и дорожного хозяйства Приангарья обратилось в Москву с просьбой снизить цифру до 900 тыс. кв.м.

В связи с тем, что рынок жилой недвижимости в регионе сформировался не так давно и только сейчас становится цивилизованным - достичь этих показателей пока не представляется возможным.

Таким образом, можно сделать вывод, что сейчас наблюдается процесс становления рынка недвижимости в Иркутской области.

Посреднические услуги в сфере купли-продажи и в аренды объектов недвижимости (это называется риэлтерскими услугами) оказывают преимущественно риэлтерские компании - агентства недвижимости. Они помогают найти покупателя на объект недвижимости или найти объект недвижимости, соответствующий требованиям покупателя, подготовить документы для сделки, оформить сделку и государственную регистрацию прав собственности. Таким же образом риэлтор помогает получить или сдать в аренду объект недвижимости.

Риэлтерская компания или агентство недвижимости может быть независимой или входить в состав организации-застройщика, или же девелоперского холдинга, который помимо прочего оказывает риэлтерские услуги. Кроме того, среди игроков этого рынка немало частных специалистов, предлагающих риэлтерские услуги преимущественно по совершению сделок с жилой недвижимостью.

Большинство риэлтерских компаний специализируется на операциях с жильем, причем на каком-то одном формате - либо это квартиры, либо загородное жилье, и на одном сегменте - эконом-класс, бизнес-классе или делюкс. Крупные игроки предоставляют услуги по разным форматам и сегментам рынка жилья, а также в сфере коммерческой недвижимости.

Риэлтерские компании обычно действуют в пределах одного города, в редких случаях - на территории региона. В масштабах страны действует всего одна компания - МИАН. Под этим брендом работают агентства недвижимости в 21 российском городе.

Консалтинговые компании в основном предлагают услуги по сделкам с коммерческой недвижимостью. Стандартный набор услуг включает в себя организацию сделок купли-продажи, разработку концепции или реконцепции проектов коммерческой недвижимости, подбор арендаторов и управление объектами, включающее в себя административное управление зданием - взаимодействие с арендаторами, организацию службы сервиса, уборки, охраны и технического обслуживания. Некоторые консалтинговые компании предлагают риэлтерские услуги по организации сделок с элитным жильем - купле-продаже, подбору арендаторов и объектов аренды. На российском рынке консалтинговых услуг лидирующие позиции занимают представительства четырех ведущих международных консалтинговых компаний («большая четверка») - Colliers International, Cushman & Wakefield, Knight Frank, Jones Lang LaSalle.

Помимо консалтинговых компаний, подбором арендаторов и управлением объектов недвижимости занимаются управляющие компании.

Кто оказывает сопутствующие услуги на рынке недвижимости?

В перечень игроков рынка недвижимости входят представители сопутствующих видов деятельности. К ним можно отнести оценщиков, ипотечных брокеров, компании, принимающие на аутсорсинг обслуживание объектов недвижимости, страховые компании.

Оценщики предоставляют услуги по подготовке заключения о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Иотечные брокеры помогают выбрать ипотечную программу для приобретения в кредит объектов недвижимости в соответствии с потребностями и возможностями клиента и оказывают услуги по сопровождению ипотечной сделки.

Ипотеку в Иркутске и Иркутской области представляют 11 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 126 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Иркутске и Иркутской области находятся в диапазоне 7.65 - 17.00 % годовых по рублевым кредитам и 8.25 - 13.00 % годовых по валютным кредитам.

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Иркутске составляет 0 %.

Срок ипотечного кредитования в Иркутске может достигать 50 лет.

Ипотека в Иркутске - это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

С помощью ипотеки в Иркутск можно оформить не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая находится в собственности заемщика.

Таблица 2.2. Ипотечные программы в Иркутске и Иркутской области

Программа / Банк	Валюта	Ставка	Срок кредита	Первый взнос
Ипотечный кредит - Материнский капитал Новоселье БАНК ИТБ	RUR	от 7.65 %	3 - 30 лет	от 10.00 %
Кредит Новостройка Иркутское ипотечное агентство	RUR	7.90 - 11.00 %	3 - 30 лет	от 20.00 %
Ипотечный кредит - Новостройка Стандарт БАНК ИТБ	RUR	от 7.90 %	до 30 лет	20.00 - 70.00 %
Ипотечный кредит "Новоселье Премиум" - доллары БАНК ИТБ	USD	от 8.25 %	7 - 25 лет	от 15.00 %
Ипотечный кредит для молодых учителей БАНК ИТБ	RUR	от 8.50 %	до 30 лет	от 10.00 %
Ипотека для военнослужащих ВТБ24	RUR	от 8.70 %	Нет данных	от 10.00 %
Молодая семья - доллары Сбербанк России	USD	от 8.80 %	1 - 30 лет	от 10.00 %
Молодая семья - евро Сбербанк России	EUR	от 8.80 %	1 - 30 лет	от 10.00 %
Кредит на покупку недвижимости под залог имеющейся недвижимости - доллары Росбанк	USD	от 9.00 %	5 - 25 лет	от 0 %

Аутсорсингом называют передачу тех или иных функций по обслуживанию зданий и арендаторов сторонней организации, которая специализируется на этом виде работ или услуг. На рынке недвижимости принято передавать на аутсорсинг управление IT-инфраструктурой, организацию уборки помещений и прилегающей территории, охраны, питания.

Страховые компании оказывают услуги по страхованию объектов недвижимости от рисков повреждения или утраты, как по желанию собственника, так и в качестве исполнения требования законодательства при ипотечном кредитовании и залоге недвижимости. Кроме того, можно застраховать финансовые риски, связанные с участием в долевом строительстве (риск недостроя), и риск утраты прав собственности (страхование титула).

Специальные услуги по уборке помещений или по осуществлению переездов осуществляют клининговые и мувинговые компании.

Для изучения рынка недвижимости существует значительное число специализированных средств массовой информации, посвященных рынку недвижимости - газеты, журналы, интернет-порталы, а также кабельный телеканал «Недвижимость».

Большая часть специализированных СМИ посвящена рынку жилья и носит рекламно-информационный характер, или представляет собой каталоги объектов недвижимости. В больших городах такого рода СМИ постепенно переходят в электронный формат. В то же время существует тенденция по трансформации электронных баз данных в полноценное средство массовой информации, содержащее новости и аналитические материалы на актуальные темы. Приложения о рынке недвижимости, анализирующие текущую ситуацию, регулярно выпускают ведущие российские деловые издания - газеты «Коммерсантъ» и «Ведомости».

2.2 Рынок купли-продажи жилой недвижимости

В первой половине 2013 г. средние цены на жилую недвижимость в городах Иркутской области подросли, но незначительно, на 0,32 - 0,67%. Как утверждают риелторы, подобная ценовая тенденция наблюдалась весь прошлый год: ни явно выраженных скачков, ни заметных падений. Хотя в Братске и Усолье-Сибирском цены на ликвидное малометражное жилье вернули свои докризисные позиции.

По мнению экспертов, плавному росту цен и поддержанию рынка недвижимости Иркутска в состоянии стабильности способствовали активность банков в наращивании объемов ипотечного кредитования и реализация государственных сертификатов. Спрос активизировался в период сезонности.

Итоги 2012 года: рост цен в разных сегментах - от 7 до 30%, дефицит ликвидных вариантов. Правила игры на рынке по-прежнему устанавливают покупатели, ставшие более требовательными к качеству жилья.

В прошлом году региональный рынок недвижимости не преподнес каких-то неожиданностей, восстанавливался медленно, но верно, без оглядки на вторую волну кризиса. Самым предсказуемым и спокойным оказался рынок Иркутска с ростом цен, не превысившим официальную инфляцию.

В 2012 году единственный сегмент, который показал рост, выведя весь рынок в плюс, был сегмент недорогих квартир по цене 2 - 2,5 млн рублей. На ликвидные варианты, в случае если цена соответствовала качеству, ощущался дефицит предложения. Квартиры от 80 - 90 кв. м и больше по-прежнему не пользуются спросом. В целом по рынку предложение превышает спрос, покупатель имеет возможность выбирать и торговаться, получая скидки до 10%.

Рынок ипотеки вырос примерно на 20% в сравнении с 2011 годом, основной объем ипотечных сделок банки провели в ноябре-декабре прошлого года. Рост ипотечного рынка и спроса на жилье привел к тому, что за год цены выросли на 10.

На первичном рынке также отмечался рост цен, но застройщики повышали их не так заметно.

Если смотреть по сегментам вторичного рынка жилья, то одно-, двухкомнатные квартиры выросли в цене более всего - на 15-20% в зависимости от района и качества жилья, а цены многометражных остались на уровне 2012 года. На однокомнатные квартиры спрос превышает предложение, в то время как в целом по рынку ситуация обратная, предложения намного больше.

В 2012 году на рынке малоэтажного строительства были минимальные изменения в сторону повышения.

До 85% сделок на иркутском рынке проходит с привлечением заемных средств или госбумаг (сертификатов, материнского капитала).

В ипотечных сделках собственные средства клиентов составляют от 20 до 50%. Много сделок проходит по обмену с доплатой. На собственные накопления или деньги, взятые из бизнеса, жилье покупают не более 15% клиентов.

Если говорить о предпочтениях покупателей, то гигантомания прошла. Огромные квартиры ради престижа для нужд небольшой семьи уже не покупаются. Возможно, это связано не только с кризисом, но и со слухами об увеличении налогов с дорогой недвижимости. Покупатель обращает внимание на то, за сколько «квадратов» и сколько он платит.

В 2012 году изменилась ценовая градация по районам. На вторичном рынке цены на квартиры в Иркутске-2 (Ленинский район) сравнялись с ценами на аналогичное жилье в Октябрьском районе. Все больше покупателей предпочитает новое жилье. При возможности выбора из нескольких вариантов одной ценовой категории, если есть предложение в новостройках с последней стадией готовности, то покупатель выберет его. Намного больше внимания потребители стали уделять качеству жилья.

Рассмотрим прогнозы на рынке купли-продажи жилой недвижимости. Рынок самодостаточен.

В 2013 г. количество сделок сократится. В дальнейшем возможно развитие рынка по двум сценариям: если власть не сменится - рынок начнет постепенно расти, если сменится - то на рынке недвижимости будет стагнация до тех пор, пока не проявится новый политический и экономический курс.

Политика, к тому же федеральная, не влияет на региональный рынок недвижимости. Пока отсутствие спроса на жилье связано с отсутствием денег, рынок не будет реагировать ни на какие политические события.

Аналитики также прогнозируют в 2013 году продолжение плавного роста цен, отмеченного в 2011 - 2012 годах. Строительство жилья идет, все крупные игроки на рынке остались, явных предпосылок для ухудшения ситуации на сегодняшний день нет.

На местный рынок не влияет ни политическая нестабильность, ни вторая волна кризиса. Падение-рост доллара и евро на иркутском рынке недвижимости также не отражаются. За долгие годы в Иркутске сложилась уникальная ситуация, при которой расчет цен на жилье происходит в рублях. В Иркутске не приживаются ни долларовые цены, как в Москве, ни долларовый эквивалент. Рынок самодостаточен, поэтому валютные колебания вряд ли могут сильно исказить общую картину.

Таблица 2.3. Количество сделок по купле-продаже и приватизации жилья, Иркутская область, за 2012 г.

Иркутск	133,8 тыс.
Ангарск	37,3 тыс.
Братск	32,6 тыс.
Усолье	21,6 тыс.
Усть-Илимск	13 тыс.
Шелехово	12,9 тыс.

Докризисный уровень будет достигнут, когда цены наберут еще 15-20%. Предложение жилья в Иркутске намного превышает спрос, выбор квартир огромен. Основной спрос приходится на двухкомнатные квартиры улучшенной планировки (на конец года их стоимость начиналась от 1,7 млн рублей). Двухкомнатные квартиры дороже 2,5 млн рублей не интересны покупателям - те, у кого есть данная сумма, предпочтут аналогичное жилье.

Очень незначителен процент покупателей с живыми деньгами - только если сделка «обмен с доплатой». В основном квартиры приобретаются с привлечением заемных средств и сертификатов. В Иркутске ипотеку выдают 12 банков, но основная доля кредитов приходится на Сбербанк и ВТБ.

В 2012 г. году подрос рынок малоэтажного жилья. Активным спросом у горожан, желающих увеличить жилплощадь, пользуется предложение одного из местных застройщиков: обмен своей квартиры с небольшой доплатой на недорогое малоэтажное жилье с земельным участком в 10 соток.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке недвижимости Иркутска составляла в октябре 2013 г. 46,54 тыс. руб./кв.м. Это на 2,43% больше средней цены в сентябре 2013 г.

По сравнению с августом 2013 г., в течение которого, напомним, наблюдался небольшой спад, цена выросла уже более чем на пять процентов. В целом положительная динамика превалирует на рынке весь текущий год, исключая относительно заметный спад в мае.

Самая высокая цена вновь возведенного «квадрата» предлагается в Правобережном и Октябрьском районах областного центра - соответственно, 54,6 тыс. руб.и 53,4 тыс. руб. На третьем месте Свердловский район - 43,2 тыс. руб., на четвертом - Ленинский, 41 тыс. руб. В Кировском районе предложения по новостройкам на текущий момент нет.

Самые дорогие в Иркутске жилые комплексы - это ЖК на ул. Декабрьский событий, где за кв. метр просят более 72 тыс. руб. и ГЖД по ул. Ядринцева (АУС), где «квадрат» оценен в 67,6 тыс. руб. При этом если в первом здании в настоящее время не продано еще 20 квартир общей площадью 1413 кв. м, то во втором покупателя ждет одна-единственная квартира площадью 118,3 кв. м.

Самое бюджетное новое жилье предложено в поселке Луговое и ЖК Озерном в Свердловском районе: там можно приобрести квартиру по цене в 38-40 тыс. руб.за кв. м.

В общей сложности в октябре на рынок первичной жилой недвижимости в Иркутске застройщики выставили для продажи 884 квартиры суммарной площадью 57918,44 кв.м в 22 строящихся жилых комплексах.

Рассмотрим динамику цен на строящееся жилье в г. Иркутске.

За сентябрь 2013 г. цена квадратного метра на первичном рынке недвижимости Иркутска снизилась на 4,12%. и составила 39286,78 руб./кв.м.

Всего в ноябре на рынке первичного жилья в Иркутске застройщиками было выставлено на продажу 1124 квартир суммарной площадью 60157,54 кв.м. в 13 строящихся жилых комплексах.

Рис. 2.1. Динамика изменения средней цены квадратного метра на рынке первичного жилья в Иркутске за 2012 г.

В июле 2012 года средняя цена квадратного метра в новостройках города Иркутска выросла на 5,49%.

В июле 2012 года средняя цена квадратного метра в новостройках города Иркутска, составляла 42213,05 руб./кв.м. За месяц рост средних цен составил 5,49%.



Таблица 2.4. Средние цены по районам г. Иркутска

Район	Средняя цена (руб./кв.м.)
Октябрьский	44084,87
Свердловский	38779,70
Ленинский	38397,35
Правобережный	37875,69

Всего в июле на рынке первичного жилья в Иркутске застройщиками было выставлено на продажу 708 квартиры суммарной площадью 46142,55 кв.м в 17 строящихся жилых комплексах.

Рис. 2.2. Средние цены по районам г. Иркутска

Новостройки в Иркутске за 2012 г. почти не изменились в цене. Небольшой рост цен на строящееся жилье в Октябрьском и Свердловском районах компенсировало снижение цен в Ленинском районе.

Таблица 2.5. Сводная таблица по новостройкам Иркутска

Объект	Район	Средняя цена	Квартир	Площадь
Al-Terra ЖК	Свердловский	51225,49	12	897,80
Академия ЖК	Свердловский	37188,68	53	5149,28
Амурские ворота ЖК	Октябрьский	41244,23	13	675,80
Восточный ЖК	Октябрьский	44696,97	33	1673,61
Глазковская роща ЖК	Свердловский	45000,00	8	356,63
Зеркальный 2-я очередь ЖК	Свердловский	38618,88	768	38238,30
Море Солнца ЖК	Октябрьский	43990,28	72	4715,15
Патриот, жилой комплекс	Ленинский	38391,89	148	7300,83
Радужный Микрорайон ЖК	Свердловский	37533,56	7	460,69
ул. Мичурина ЖК	Ленинский	38666,67	3	151,50
ул. Сарафановская ЖК	Правобережный	37875,69	4	255,50
ул. Ядринцева (АУС) ГЖД	Октябрьский	67624,68	1	118,30
Флагман ЖК	Свердловский	47500,00	2	164,15

В Октябрьском и Свердловском районах стоимость квартир в новостройках подросла в среднем на 0,6% (с 40,0 до 40,3 тыс. руб./кв.м и с 37,2 до 37,4 тыс. руб./кв.м).

При этом самый заметный рост цен в Октябрьском районе произошел на квартиры в новостройках со сроком сдачи в первом полугодии 2012 года - на 1,0% (с 35,6 до 36,0 тыс. руб./кв.м). В Свердловском районе сильнее всего подорожали квартиры в уже сданных новостройках - на 2,2% (с 38,4 до 39,3 тыс. руб./кв.м).

В Ленинском районе новостройки за тот же период подешевели в среднем на 0,8% (с 36,1 до 35,8 тыс. руб./кв.м). Дешевели преимущественно квартиры в новостройках со сроком сдачи во втором полугодии 2011 года - на 1,1% (с 35,1 до 34,8 тыс. руб./кв.м).

Таблица 2.6. Средняя стоимость строящегося жилья в Иркутске (тыс. руб./кв.м)

		Срок сдачи - 2 полугодие 2011 года	Срок сдачи - 1 полугодие 2012 года	Срок сдачи - 2 полугодие 2012 года и позже	Средняя стоимость на 27.08.11	Динамика с 23.07.12 по 27.08.12
Октябрьский	43.85	40.16	36.00	38.65	40.26
Свердловский	39.28	36.94	37.14	36.00	37.40	0.6%
Куйбышевский	39.17	37.17	-	33.33	36.45	0.2%
Ленинский	37.33	34.75	-	36.00	35.80	-0.8%

Таким образом, на первичном рынке жилья в 2013 г. наблюдалась разнонаправленная динамика.

Рис. 2.3. Новостройки Иркутска, 2013 г.

Рассмотрим структуру вторичного рынка недвижимости Иркутска.

Больше всего квартир выставляется на продажу в Октябрьском (36,6%) и Свердловском (34,6%) районах. Далее с большим отставанием идет Ленинский район (13,8%). Меньше всего квартир продается в Куйбышевском (7,6%) и Кировском (7,3%) районах.

Рис. 2.4. Структура вторичного рынка недвижимости Иркутска

В Куйбышевском и Ленинском районах большую часть объектов недвижимости составляют частные дома, многоквартирных жилых домов относительно немного (особенно в Куйбышевском районе). В Кировском районе расположено большое количество административных, торговых и офисных зданий и жилых домов в нем также немного.

Таблица 2.7. Распределение предложений на вторичном рынке жилья

Объект	Средняя цена (руб.)	%
2-комн., панельные	2 020 963	21,8%
1-комн., кирпичные	1 650 296	18,5%
2-комн., кирпичные	2 294 460	18,3%
3-комн., кирпичные	3 306 323	16,5%
3-комн., панельные	2 699 389	14,6%
Другие	-	10,2%

Наиболее популярны на вторичном рынке 2-комнатные квартиры в панельных домах (21,8% от общего количества предложений). Далее идут 1-, 2- и 3-комнатные квартиры в кирпичных домах (16,5-18,5%) и 3-комнатные квартиры в панельных домах (14,6%).

Далее проведем анализ цен на рынке вторичного жилья г. Иркутска.

В 2013 г средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости Иркутска составляла 58430,42 руб./кв.м. По сравнению со средним значением в 2012 г. цена выросла на 0,31%.

В январе 2012 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости Иркутска составляла 49 539,01 руб./кв.м. По сравнению со средним значением в декабре 2011 года цена выросла на 0,42%.

Таким образом, в 2013 году средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Иркутска выросла на 6,87% до уровня 44 599,01 руб./кв.м. Рост цен на вторичном рынке наблюдается в течение последних семи месяцев в среднем на 1% в месяц.

Рис. 2.5. Динамика цен на вторичное жилье г. Иркутска

Таблица 2.8. Средняя стоимость квадратного метра в Иркутске в 2012 г.

	Деревянные (руб./кв.м.)	Кирпичные (руб./кв.м.)	Панельные (руб./кв.м.)	Все материалы (руб./кв.м.)
Кировский	38 489,57 ?2,06%	59 658,88 +1,35%	58 229,47 +0,37%	56 679,19 +0,68%
Октябрьский	37 284,10 ?1,91%	52 070,27 +1,30%	52 907,58 +0,25%	52 190,84 +0,88%
Свердловский	37 572,27 +0,33%	50 172,42 +0,87%	49 496,66 +0,32%	49 662,98 +0,53%
Куйбышевский	31 508,92 ?1,02%	47 772,91 ?0,80%	45 925,75 +0,60%	45 493,46 ?0,59%
Ленинский	29 559,75 +0,08%	44 153,90 +0,94%	43 818,41 ?0,06%	43 734,36 +0,29%
Все районы	35 350,77 ?1,26%	50 884,91 +0,91%	48 904,69 +0,03%	49 539,01 +0,42%

Из таблицы мы видим, что цены на вторичное жилье выросли во всех районах города.

В Кировском районе, который является самым дорогим, рост был значительно меньше среднего - на 1,93%. В Октябрьском и Свердловском районах средняя цена за год выросла примерно на 6% (что близко к среднему значению по городу). Сильнее всего средние цены выросли в Куйбышевском и Ленинском районах - примерно на 8-9%.

Общая тенденция такова, что в более дешевых районах средняя цена квадратного метра выросла сильнее, чем в более дорогих.

Самым дорогим районом Иркутска является Кировский (53900,60руб./кв.м.). Он с большим отрывом опережает Октябрьский (46528,64) и Свердловский (43472,60) районы - крупнейшие по числу предложений на вторичном рынке жилья.

Среди микрорайонов самыми дорогими являются Центр (49289,62 руб./кв.м.), который относится к Кировскому району, и Академгородок (49223,92), находящий в Свердловском районе. Самые дешевые микрорайоны - Жилкино (33478,40), Рабочее (37189,83), Зеленый (38101,34) и Ново-Ленино (38407,82).

Таблица 2.9. Средняя цена квадратного метра по районам

Район	Средняя цена (руб./кв.м.)	Изменение (январь-декабрь)
Кировский	53900,60	+1,93%
Октябрьский	46528,64	+6,39%
Свердловский	43472,60	+6,09%
Куйбышевский	41560,10	+9,39%
Ленинский	39019,07	+8,26%

Можно отметить, что квартиры на вторичном рынке в Иркутске, стали дешевле на 0,8%, или 450 руб. за кв.м. Самое большое падение цен было отмечено в июле - минус 0,5%. В Кировском районе за летние месяцы цены упали на 2,5%, в Куйбышевском - на 2%. В остальных районах вторичное жилье подешевело менее значительно: в Ленинском районе - на 0,7%, в Свердловском - на 0,6%, в Октябрьском - на 0,3%.

Мы видим, что на данный момент тенденция следующая: в наибольшей степени цены снизились в бизнес-сегменте, немного меньше в самом дешевом секторе - на квартиры эконом-класса. Что касается элитных объектов, то здесь падение было минимальным, поскольку в основной массе элитное жилье приобреталось на собственные средства, а не по ипотеке.

Рассмотрим, основные факторы, которые способствуют, или препятствуют росту ценна рынке купли-продажи жилой недвижимости.

Прогноз - средний рост цен не более чем на 10%. В разных районах Иркутска стоимость квартир изначально очень дифференцирована, но меняться по районам цены на жилье будут более-менее равномерно.

Основные факторы, способствующие росту цен: нехватка земельных участков под строительство - отсюда превышение спроса над предложением, и инфляция - на строительном рынке (цены на материалы, работы) ее показатель в будущем году достигнет 7,7 %.

Повышение ставок по ипотеке может привести к снижению спроса на квартиры. Это, в свою очередь, сдержит и рост цен на них. Конкуренция на строительном рынке - еще один сдерживающий фактор.

Цены по новостройкам растут в зависимости от степени готовности - этот процесс закономерен в экономике.

Объемы вводимого жилья увеличиваться не будут. Это связано с нехваткой земли.

Ставки по ипотеке будут и дальше расти. Ожидается повышение в среднем до 14% годовых (в прошлом году средняя ставка была в районе 12,2% годовых).

Это, конечно, приведет к снижению числа ипотечных сделок. С другой стороны, многое зависит от взаимодействия между банком и застройщиком: совместные программы, акции и т.д. Еще один положительный фактор - стабильность строительной компании. Это в целом снижает риски для банка и влияет на процент по кредиту в лучшую сторону.

Строители не имеют единого мнения по поводу того, насколько повлияет рост ставок на количество ипотечных сделок. 5 из 8 строительных компаний, несмотря на рост ставок, не ждут снижения спроса со стороны заемщиков, более того, прогнозируют увеличение продаж по ипотеке. Однако в ряде случаев это связано с тем, что строительные компании приступили к реализации новых проектов только в середине 2012 года, а продажи по ипотеке открыли еще позже. Естественно, что для этих компаний количество ипотечных сделок в 2013 году будет существенно больше.

В среднем, строительные компании, ожидают роста цен на новостройки примерно на 9% и увеличения количества ипотечных сделок - на 16%. А вот суммарные объемы вводимого жилья, скорее всего останутся на уровне 2012 года.

На вторичное жилье цены за год вырастут примерно на 8%. Этот средний показатель роста неизменен на протяжении уже нескольких лет

Квартиры в Кировском и Октябрьском районах, как правило, дорожают на 1-2% больше, чем, например, в Ленинском.

Однозначно на динамику цен в 2013 году повлияет открытие новой развязки на улицах Байкальская и Пискунова. На данном участке вырастет в цене и коммерческая недвижимость - примерно на 10-15%. А в жилых комплексах этого района стоимость квадратного метра уже достигает 70-80 тысяч рублей.

Популярные районы - Октябрьский, Свердловский, Кировский. Менее популярные - Ленинский, Куйбышевский.

Число ипотечных сделок, выросло, так как заработало множество ипотечных госпрограмм: военным, госслужащим, молодым семьям. Ипотека для многих людей - единственный способ приобрести жилье, и, несмотря на рост ставок, количество желающих не уменьшилось.

В большинстве агентств недвижимости, давших свой прогноз по вторичному рынку жилья на 2013 год, считают, что дальнейший рост цен, если и произойдет, то будет небольшим, в пределах инфляции. Некоторые не исключают, что после довольно значительного роста в 2012 году, к середине 2013 года может произойти снижение стоимости жилья. В целом, агентства недвижимости прогнозируют более скромный рост стоимости жилья, чем строительные компании - плюс 5,8%.

Так, специалисты утверждают, что ажиотажа на рынке нет: дешевые квартиры уходят быстро, зато масса ликвидных предложений по среднерыночным ценам «стоит».

Из этого риэлторы делают вывод, что цены достигли предела, а дальнейшее повышение, если и произойдет, то будет очень небольшим: «Скорее всего, цены останутся на прежнем уровне. Пока оживление на рынке вносят госпрограммы, к примеру, военная ипотека».

Рис. 2.6. Вторичное жилье в 2013 г.

По словам риэлторов, значительную часть сделок, от 50 до 80%, в 2012 году составляли ипотечные. В 2013 году, по мнению большинства опрошенных, количество ипотечных сделок не уменьшится, несмотря на рост ставок по кредитам.

В наступившем году «ипотеки станет еще больше», несмотря на увеличение ставок - поскольку покупателей «с наличкой» практически нет. Тем более, что ставки увеличились не сильно, а банки сегодня довольно лояльно относятся к заемщикам.



2.3 Рынок аренды жилья

На рынке аренды недвижимости Иркутска, как жилой, так и коммерческой, за 2012 год эксперты не выделили каких-либо отчетливых общих тенденций. Некоторые категории недвижимости выросли в цене, какие-то, напротив - потеряли.

Так, выросли цены на аренду трехкомнатных квартир на 1,16%), но уменьшились - на аренду одно- (-0,09%) и двухкомнатных (-4,56%). В среднем по городу снять на месяц однокомнатную квартиру можно сегодня за 16,4 тыс. руб., двухкомнатную квартиру - за 20,7 тыс. руб., трехкомнатную квартиру - за 30,9 тыс. руб. Самую доступную аренду квартир большой площади предлагает Свердловский район - в среднем, трехкомнатное жилье обойдется в 25,5 тыс. руб. в мес. Самые дорогие однокомнатные квартиры - в Кировском районе - за них хотят до 18 тыс. руб. в мес.

В секторе аренды коммерческой недвижимости единства также не наблюдается. Так, цены на аренду офисов за неделю уменьшились на 1,16%, торговых помещений - выросли на 1,44%.

В среднем снять офис в областном центре в середине апреля стоило около 668,6 руб. за кв. м в мес., магазин - около 917 руб. за кв. м в мес. При этом, что характерно, самая высокая стоимость торговых помещений отмечается не только традиционно, в Кировском, но и в Ленинском районе города, который обычно считается более доступным. Но в текущий момент цены на аренду магазинов там составляют около 1000 руб. в мес. за кв. м.

В настоящее время в Иркутской области существует 140 агентств недвижимости, использующих программу RealtyRuler.

Количество объектов аренды - 22795.

Итак, рассмотрим цены на аренду жилья в г. Иркутске в сентябре 2013 г.



Таблица 2.10.Средние цены

Тип	Средняя цена (руб. в месяц)
1-комнатные	17692,86 ?1,75%
2-комнатные	21622,26 ?0,93%
3-комнатные	26400,00 +2,23%

Цены на аренду жилой недвижимости в Иркутске изменились - уменьшились цены на аренду 1-комнатных (-1,75%) и 2-комнатных квартир (-0,93%), выросли цены на аренду 3-комнатных квартир (+2,23%).

Таблица 2.11. 1-комнатные квартиры

Район	Средняя цена (руб. в месяц)
Кировский	22909,09
Куйбышевский	16500,00
Ленинский	12833,33
Октябрьский	17875,00
Свердловский	15533,33
Все районы	17692,86

Таблица 2.12. 2-комнатные квартиры

Район	Средняя цена (руб. в месяц)
Кировский	23272,73
Куйбышевский	15000,00
Ленинский	13038,57
Октябрьский	23567,57
Свердловский	21000,00
Все районы	21622,26



Таблица 2.133-комнатные квартиры

Район	Средняя цена (руб. в месяц)
Кировский	35200,00
Куйбышевский	25000,00

Подобные документы

• Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

  Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.
  
  курсовая работа [270,6 K], добавлен 28.05.2014
  

• Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

  Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
  
  контрольная работа [681,6 K], добавлен 16.08.2010
  

• Методические подходы к анализу рынка недвижимости

  Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.
  
  курсовая работа [49,6 K], добавлен 17.04.2016
  

• Анализ эффективности сделок на вторичном рынке жилья на примере ООО "Агентства недвижимости Бизнес и Право"

  Рынок жилой недвижимости как совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости. Общая характеристика ООО "Агентства недвижимости Бизнес и Право": знакомство с видами деятельности, особенности проведения сделок на вторичном рынке жилья.
  
  дипломная работа [1,7 M], добавлен 19.11.2015
  

• Первичный рынок жилой недвижимости города Минска

  Понятие, сущность и правовые основы регулирования рынка недвижимости. Первичный рынок жилья столицы Республики Беларусь и его мониторинг. Проблемы, сдерживающие развитие первичного рынка жилой недвижимости Республики Беларусь на современном этапе.
  
  дипломная работа [4,3 M], добавлен 05.06.2016
  

• Оценка жилой недвижимости

  Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
  
  дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015
  

• Анализ первичного и вторичного рынка жилья г. Казани

  Определение понятий рынка недвижимости, жилья, первичного и вторичного рынка. Рассмотрение основных операций с помещениями в частной собственности. Виды, типы и серии жилых домов. Анализ цен предложений на современном рынке жилой недвижимости г. Казань.
  
  реферат [275,8 K], добавлен 19.06.2015
  

• Анализ рынка жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района

  Понятия и законодательная база рынка недвижимости. Способы и основные методы определения ее стоимости. Анализ ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка жилья, динамики продаж жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района.
  
  дипломная работа [69,5 K], добавлен 17.12.2013
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Анализ рынка жилой недвижимости

  Понятие, характеристика классов жилой недвижимости. Тенденции спроса и предложения на рынке. Влияние экономических факторов. Построение модели для прогноза стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода.
  
  дипломная работа [1,9 M], добавлен 19.09.2016
  

• Развитие отечественного рынка недвижимости

  Стратегические направления в развитии экономики и рынок недвижимости. Программы экономического и социального развития на рынке жилой недвижимости. Тенденции преобразований в жилищном секторе. Оценка недвижимости с позиции эффективного использования.
  
  контрольная работа [57,3 K], добавлен 03.07.2011
  

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
  
  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
  

• Купля-продажа жилой недвижимости

  Теоретические аспекты совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости. Правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом. Мониторинг рынка жилья на вторичном рынке. Совершение сделки купли-продажи квартиры, определение цены сделки.
  
  курсовая работа [802,2 K], добавлен 12.07.2010
  

• Экономика недвижимости

  Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.
  
  шпаргалка [53,3 K], добавлен 10.06.2009
  

• Анализ рынка недвижимости в регионе

  Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.
  
  дипломная работа [449,2 K], добавлен 09.11.2015
  

• Рынок жилья Российской Федерации

  Содержание, тенденции развития и особенности рынка жилой недвижимости в Российской Федерации. Определение степени внедрения инноваций и инструментов новой экономики в российский рынок жилья. Рассмотрение условий ипотечного кредитования в странах мира.
  
  дипломная работа [209,2 K], добавлен 24.02.2014
  

• Анализ рынка недвижимости г. Сургута

  Анализ рынка жилья, его функции, оценка рыночной стоимости. Проблемы и решения прогнозирования рынка жилой недвижимости г. Сургута. Концепция информационно-аналитической среды, предназначенная для повышения эффективности деятельности его участников.
  
  дипломная работа [4,0 M], добавлен 20.04.2012
  

• Типологическая классификация объектов недвижимости на территории квартала муниципального образования

  Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в городах Уфа, Стерлитамак и Оренбург, характеристика застройки. Классификация объектов внутриквартальной застройки. Изучение рынка жилой недвижимости, сведения о ее состоянии. Разработка рекомендаций.
  
  контрольная работа [569,6 K], добавлен 22.09.2019
  

• Статистическое изучение рынка недвижимости в регионе

  Основные черты рынка жилья. Организация и механизм функционирования жилищного рынка. Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости. Цели и направления, задачи и этапы анализа рынка недвижимости. Рынок жилья в России на сегодняшний день.
  
  курсовая работа [110,8 K], добавлен 23.07.2012
  

• Современное состояние и перспективы развития регионального рынка недвижимости (на примере Башкирии)

  Понятие, структура и функции регионального рынка недвижимости, особенности его функционирования. Оценка динамики развития и современного состояния рынка недвижимости Башкирии. Оценка перспектив развития региональных рынков жилого и нежилого фонда в РФ.
  
  курсовая работа [1,3 M], добавлен 21.07.2015
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам