Оценка рыночной стоимости предприятия
Анализ валюты бухгалтерского баланса, финансовой устойчивости, ликвидности, экономических результатов, эффективности деятельности предприятия. Оценка вероятности его банкротства. Определение рыночной стоимости бизнеса доходным и затратным методами.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.04.2014 |
| Размер файла | 2,4 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Метод предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых обращаются на фондовом рынке, или информации о сделках купли-продажи бизнеса целиком.
В рамках данного подхода используются следующие методы оценки предприятия:
- метод рынка капитала - основан на ценах на акции сходных компаний на отечественном и зарубежном фондовом рынке;
- метод сделок - основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций в сходных компаниях;
- метод отраслевой оценки - основан на специальных формулах или ценовых показателях, используемых в различных отраслях.
Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерных обществ. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода оценки предприятия или контрольного пакета акций.
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.
Выбор методов оценки
Оценка стоимости имущества предприятия несколькими подходами очерчивает границы обоснованной рыночной стоимости. При этом оценщик не обязан использовать все имеющиеся подходы. Можно ограничиться лишь теми, которые более всего соответствуют ситуации.
Проведенный анализ стоимости активов предприятия позволяет сделать заключение, в связи со специфичностью бизнеса предприятия Оценщики применят для оценки бизнеса два подхода:
- Затратный - метод чистых активов;
- Доходный - метод дисконтирования денежного потока.
6. Затратный подход
6.1 Описание метода чистых активов
Общий подход к оценке предприятия включает в себя следующие этапы:
1. Определение стоимости всего предприятия методом скорректированных чистых активов;
2. Определение величины скидок, если таковые необходимы, вычитаемых из стоимости предприятия (на недостаточный контроль и на ликвидность).
В основу метода чистых активов положен анализ и перестройка балансового отчета предприятия. Данный метод предусматривает суммирование чистой стоимости активов предприятия с последующим вычитанием из этой суммы его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. В ряде случаев возможна корректировка некоторых статей балансов с целью более точного отражения в них стоимости активов.
Порядок оценки стоимости чистых активов предприятия:
1. Под стоимостью чистых активов предприятия понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов предприятия, принимаемых к расчету, суммы его пассивов, принимаемых к расчету.
2. Оценка имущества, средств в расчетах и других активов и пассивов предприятия производится с учетом требований положений по бухгалтерскому учету и других нормативных правовых актов по бухгалтерскому учету. Для оценки стоимости чистых активов предприятия составляется расчет по данным бухгалтерской отчетности.
3. В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:
р внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы);
р оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы) предприятия.
4. В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:
р долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;
р краткосрочные обязательства по займам и кредитам;
р кредиторская задолженность;
р задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;
р резервы предстоящих расходов;
р прочие краткосрочные обязательства.
5. Оценка стоимости чистых активов производится предприятием ежеквартально и в конце года на соответствующие отчетные даты.
6. Информация о стоимости чистых активов раскрывается в промежуточной и годовой бухгалтерской отчетности.
Этот метод предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Данный метод расчета стоимости предприятия соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется при определении стоимости чистых активов акционерных обществ.
В расчёте использовался прогнозный баланс предприятия на 10 лет.
Ниже представлен алгоритм реализации метода:
1. Суммируются статьи актива баланса предприятия:
2. Суммируются обязательства (задолженности) предприятия по пассиву баланса:
3. Из суммы активов (п.1) вычитается сумма пассивов (п.2).
4. К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли.
Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.
Пересчет статей актива баланса предприятия в текущие цены состоит:
В определении рыночной стоимости основных средств и нематериальных активов;
В определении фактической текущей стоимости «незавершенки»;
В анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;
В анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;
В анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.
После корректировки статей баланса предприятия, рассчитывается стоимость его активов по приведенному алгоритму.
Таблица 27 - Состав имущества предприятия
|
№пп |
Название |
Характеристика |
|
|
1 |
Основные средства |
||
|
1.1 |
Здания и сооружения |
||
|
Офисное здание |
250 кв.м |
||
|
Производственное здание |
300 кв.м |
||
|
Склад |
500 кв.м |
||
|
1.2 |
Машины и оборудование |
||
|
Транспортное средство |
TOYOTA LAND CRUISER 100 |
||
|
год выпуска - 2007 |
|||
|
пробег - 50 000 км |
|||
|
Производственное оборудование |
деревообрабатывающий станок |
||
|
год выпуска - 2011 |
|||
|
2 |
Незавершенное строительство |
пристрой к офисному зданию площадью 30 кв.м |
|
|
3 |
Доходные вложения в материальные ценности |
по балансу |
|
|
4 |
Запасы |
||
|
Готовая продукция на складе |
по балансу |
||
|
Сырье и материалы |
по балансу |
||
|
5 |
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются после 12 месяцев после отчетной даты) |
реестр дебиторов: |
|
|
ООО "Мебель" -1 000 000 руб., дата платежа - 01.11.2012 |
|||
|
ООО "Мой дом" - 485 000 руб., дата платежа - 01.01.2013 |
|||
|
ООО "Модуль" - 3 000 000 руб., дата платежа - 01.06.2013 |
|||
|
6 |
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты) |
по балансу |
|
|
7 |
Краткосрочные финансовые вложения |
по балансу |
6.2 Оценка активов предприятия
6.2.1 Оценка зданий и сооружений
Оценка зданий и сооружений производилась на основе затратного подхода, т. е. на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом накопленного износа) являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта.
А. ОФИСНОЕ ЗДАНИЕ
Таблица 28 - Характеристика местоположения объекта оценки
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
|
|
Наименование здания |
Нежилое помещение (офис) площадью 250 кв.м по адресу: г.Пенза, ул.Титова, 28 |
|
|
Округ, микрорайон |
Октябрьский район |
|
|
Преобладающая застройка микрорайона |
Жилые дома средней этажности, производственные и общественные здания |
|
|
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) |
хорошая |
|
|
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км) |
ПГУАС, з-д Химмаш, школа, магазины |
|
|
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) |
Район с хорошо развитой инфраструктурой |
|
|
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона |
з-д Химмаш |
|
|
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона |
Автобусные и троллейбусные маршруты, маршрутные такси |
|
|
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) |
Есть небольшая зеленая зона |
|
|
Наличие парковки |
Есть парковочные места рядом с офисом |
Таблица 29 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
|
Характеристика здания |
|||
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
||
|
Тип здания |
Здание университета |
||
|
Год постройки |
1985 |
||
|
Количество этажей в здании |
3 |
||
|
Состояние здания |
Хорошее (физический износ, согласно данным тех паспорта 31%) |
||
|
Техническое обеспечение здания |
Водопровод, канализация, центральное отопление, электроосвещение |
||
|
Дополнительная, существенная информация |
нет информации |
||
|
Характеристика объекта оценки |
|||
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
||
|
Этаж расположения |
1 |
||
|
Площадь общая, м2 |
250 |
||
|
Площадь оцениваемая, м2 |
250 |
||
|
Строительный объем, м3 |
675 |
||
|
Высота потолков, м. |
2,7 |
||
|
Вспомогательные и подсобные помещения |
Коридор |
||
|
Окна выходят |
Во двор и на улицу |
||
|
Слаботочное обеспечение |
Нет |
||
|
Дополнительные системы безопасности |
Металлическая дверь с домофоном на входе |
||
|
Состояние объекта (субъективная оценка) |
Состояние хорошее |
||
|
Данные о перепланировке |
Не производилась (планировка соответствует данным техпаспорта) |
||
|
Дополнительная существенная информация |
При визуальном осмотре оценщик лично убедился в том, что объект оценки подключен к системам электроснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации. В комнатах установлены приборы системы отопления. |
||
|
Характеристика технического состояния строительных конструкций |
|||
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
Состояние |
|
|
Фундамент |
Жб сваи и блоки |
хорошее |
|
|
Стены |
кирпичные |
хорошее |
|
|
Перегородки |
кирпичные |
хорошее |
|
|
Перекрытия |
ж/б плиты |
хорошее |
|
|
Кровля |
Совмещенная рулонная |
отличное |
|
|
Полы |
Линолеум, кафель |
отличное |
|
|
Проемы оконные |
пластиковые |
отличное |
|
|
Двери |
Деревянные |
отличное |
|
|
Внутренняя отделка |
повышенная |
хорошее |
|
|
Качество строительства |
хорошее |
отличное |
|
|
Привлекательность /внешний вид |
внешне привлекательные помещения |
отличное |
|
|
Требуемый ремонт |
не требуется |
||
|
Системы инженерного обеспечения |
|||
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
Состояние |
|
|
Водопровод |
Есть |
хорошее |
|
|
Канализационная сеть |
Есть |
хорошее |
|
|
Газ |
Есть |
хорошее |
|
|
Система отопления и охлаждения |
Центральное |
хорошее |
|
|
Электросети |
Есть |
хорошее |
|
|
Горячее водоснабжение |
нет |
нет |
|
|
Лифт |
Нет |
нет |
|
|
Домофон |
Нет |
нет |
|
|
Телефон, радио |
Есть |
Есть |
ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
а. Оценка затратным подходом
Таблица 30 - Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
|
Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки |
|||
|
Обозначение |
Характеристика |
Значение |
|
|
Ц, руб./м3 |
удельная восстановительная стоимость 1 м3 здания, сборник УПВС №28, табл.55 УПВС, 1970 г. |
30,9 |
|
|
V |
строительный объем, м3 |
675 |
|
|
К1 |
коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1970 к 1984 г. (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г. |
1,2 |
|
|
К2 |
территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.) |
1,02 |
|
|
К3 |
коэффициент учитывающий удорожание в строительстве с 1984 к 1991 г. (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) |
1,59 |
|
|
территориальный коэффициент (постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.) |
0,95 |
||
|
К4 |
коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2011г., где |
81,77 |
|
|
коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 к 2001 г., для Пензенской области (Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 18 ноября 2002 г. N КЦ/П27) |
14,23 |
||
|
индекс изменения сметной стоимости (без НДС) на 3 квартал 2011 года к уровню баз 1991 и 2001 годов по Пензенской области (согласно Письму Минрегиона России от 15 июля 2011 г. N 18769-АП/0809) |
4,87 |
||
|
налог на добавленную стоимость |
1,18 |
||
|
К5 |
коэффициент, учитывающий непредвиденные затраты и новые конструктивные решения в строительстве. |
1,10 |
|
|
К6 |
коэффициент, учитывающий местоположение |
1,00 |
|
|
К7 |
коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль |
1,35 |
|
|
К8 |
коэффициент, учитывающий качество отделки и стоимость новых строительных материалов |
1,10 |
|
|
К9 |
коэффициент, учитывающий стоимость земельного участка |
1,10 |
|
|
Сн |
Восстановительная стоимость недвижимости |
5 666 203 |
Таблица 31 - Шкала корректировок
|
К5 |
есть |
нет |
К7 |
минимум |
максимум |
|
|
Корректировка |
10% |
0% |
Корректировка |
10% |
35% |
|
|
К8 |
есть |
нет |
К9 |
есть |
нет |
|
|
Корректировка |
10% |
0% |
Корректировка |
10% |
0% |
|
|
К6 |
г.Пенза |
окраина Пензы |
районные центры |
прочие районы |
||
|
Корректировка |
0% |
5% |
10% |
15% |
Таблица 32 - Расчет общего износа и итоговой стоимости объекта затратным подходом
|
Расчет общего износа и итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом |
|||
|
Обозначение |
Характеристика |
Значение |
|
|
А1 |
Физический устранимый износ |
0,00% |
|
|
А2 |
Физический неустранимый износ |
10,00% |
|
|
Б1 |
Функциональный устранимый износ |
5,00% |
|
|
Б2 |
Функциональный неустранимый износ |
0,00% |
|
|
В |
Внешний износ |
0,00% |
|
|
0,1450 |
ОБЩИЙ ИЗНОС |
14,50% |
|
|
Восстановительная стоимость |
5 666 203 |
||
|
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД |
4 844 603 |
Таблица 33 - Шкала корректировок
|
Физический устранимый износ |
ремонт не нужен |
необходим ремонт |
||
|
Корректировка |
0% |
5% |
||
|
Функциональный устранимый износ |
современное оборудование |
необходима модернизация |
||
|
Корректировка |
0% |
5% |
||
|
Функциональный неустранимый износ |
современные стандарты строительства |
не современные стандарты строительства |
||
|
Корректировка |
0% |
5% |
||
|
Внешний износ |
благоприятная рыночная ситуация |
неопределенная рыночная ситуация |
неблагоприятная рыночная ситуация |
|
|
Корректировка |
0% |
5% |
10% |
б. Оценка по сравнимым продажам
Таблица 34 - Определение стоимости объекта оценки методом сравнимых продаж
|
№ объекта-аналога |
Характеристика объекта оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 |
|
|
Наименование объекта оценки |
Офисное помещение |
Офисное помещение, пр.Победы, 39 |
Офисное помещение, пр.Победы, 39 |
Офисное помещение, ул.Чкалова, 40 |
Офисное помещение, ул.Володарского, 17 |
Офисное помещение, ул.Володарского, 84а |
|
|
Характеристика объекта |
на 1 этаже, хороший ремонт |
2 этаж, без отделки |
цок.этаж, без отделки |
1 этаж, хороший ремонт |
1 этаж, хороший ремонт |
цок.этаж, хороший ремонт |
|
|
Телефон продавца |
55-85-98 |
ООО "ФинТрастИнвест", т.77-09-99 |
ООО "ФинТрастИнвест", т.77-09-99 |
т.51-42-06 |
"КИРШ", т.99-00-99 |
ООО "ФинТрастИнвест", т.77-09-99 |
|
|
Адрес объявления (интернет, СМИ) |
http://fti.i58.ru/ann/872774 |
http://fti.i58.ru/ann/872774 |
http://bazarpnz.ru/ann/1160478/ |
http://hirsh.i58.ru/ann/1129971 |
http://fti.i58.ru/ann/872825 |
||
|
Цена продажи/ предложения, руб. |
16 528 500 |
8 856 000 |
13 800 000 |
4 500 000 |
7 924 500 |
||
|
Общая площадь, кв.м |
250 |
367,3 |
221,4 |
230 |
100 |
176,1 |
|
|
Цена 1 м2 площади, руб. |
45 000 |
40 000 |
60 000 |
45 000 |
45 000 |
||
|
Совершенная сделка /предложение |
цена предложения |
цена предложения |
цена предложения |
цена предложения |
цена предложения |
цена предложения |
|
|
Корректировка |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
||
|
Переданные права собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Время продажи |
01.11.2011 |
01.11.2011 |
01.11.2011 |
01.11.2011 |
01.11.2011 |
01.11.2011 |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Местоположение |
г.Пенза, ул.Титова, 28 |
пр.Победы, 39 |
пр.Победы, 39 |
ул.Чкалова, 40 |
ул.Володарского, 17 |
ул.Володарского, 84а |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
||
|
Площадь объекта |
250 |
367,3 |
221,4 |
230 |
100 |
176,1 |
|
|
Корректировка |
1,07 |
0,98 |
0,99 |
1,03 |
0,96 |
||
|
Состояние и уровень отделки здания |
хорошее |
отличное |
отличное |
отличное |
отличное |
отличное |
|
|
Корректировка |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
||
|
Состояние и уровень отделки помещения |
хорошее |
без отделки |
без отделки |
хороший |
хороший |
хороший |
|
|
Корректировка |
1,10 |
1,10 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Состояние коммуникаций |
хорошее |
отличное |
отличное |
отличное |
отличное |
отличное |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Этаж расположения |
1 этаж |
2 этаж |
цок.этаж |
1 этаж |
1 этаж |
цок.этаж |
|
|
Корректировка |
1,10 |
1,10 |
1,00 |
1,00 |
1,10 |
||
|
Наличие парковки и охраны |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Наличие телефона, интернета |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Расстояние до центра города |
Заводской район, 5 км от центра |
рядом, 4 км |
рядом, 4 км |
центр |
центр |
центр |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
0,90 |
0,90 |
0,90 |
||
|
Итоговая коррекция |
1,17 |
1,07 |
0,76 |
0,79 |
0,81 |
||
|
Скорректированная стоимость по объектам-аналогам, руб. |
52 600 |
42 931 |
45 743 |
35 592 |
36 502 |
||
|
Стоимость 1 кв.м объекта оценки, руб./кв.м |
42 674 |
||||||
|
Стоимость по сравнительному подходу, руб. |
10 668 400 |
Таблица 35 - Шкала корректировок
|
Совершенная сделка /предложение |
совершённая сделка |
срок экспозиции менее 3 мес. |
срок экспозиции от 3 до 6 мес. |
срок экспозиции от 6 до 12 мес. |
срок экспозиции более 12 мес. |
|||
|
Корректировка |
0% |
5% |
10% |
15% |
20% |
|||
|
Переданные права собственности |
право собственности |
право аренды |
||||||
|
Корректировка |
0% |
20% |
||||||
|
Время продажи |
||||||||
|
Корректировка |
||||||||
|
Местоположение |
район высокой деловой активности |
район средней деловой активности |
район низкой деловой активности |
|||||
|
Корректировка |
0% |
10% |
20% |
|||||
|
Площадь объекта |
до 50 кв.м |
50 - 150 кв.м |
150 - 400 кв.м |
400 - 800 кв.м |
800 - 1500 кв.м |
1500 - 3000 кв.м |
более 3000 кв.м |
|
|
Корректировка |
0,350% |
0,170% |
0,060% |
0,025% |
0,013% |
0,007% |
0,002% |
|
|
Состояние и уровень отделки здания |
отличное |
хорошее |
среднее |
плохое |
||||
|
Корректировка |
0% |
5% |
10% |
20% |
||||
|
Состояние и уровень отделки помещения |
евро отделка |
отличная отделка |
хорошая отделка |
средняя отделка |
без отделки /черновая / плохая отделка |
|||
|
Корректировка |
0% |
5% |
10% |
15% |
20% |
|||
|
Состояние коммуникаций |
отличное |
хорошее |
среднее |
|||||
|
Корректировка |
0% |
10% |
15% |
|||||
|
Этаж расположения |
1этаж |
2,3 этаж,цоколь |
4 этаж |
|||||
|
Корректировка |
0% |
10% |
20% |
|||||
|
Наличие парковки и охраны |
есть |
нет |
||||||
|
Корректировка |
0% |
5% |
||||||
|
Наличие телефона, интернета |
есть |
нет |
||||||
|
Корректировка |
0% |
5% |
||||||
|
Расстояние до центра города |
высокий уровень транспортной доступности |
средний уровень транспортной доступности |
низкий уровень транспортной доступности |
|||||
|
Корректировка |
0% |
10% |
15% |
в. Оценка доходным походом
Таблица 36 - Определение потенциального валового дохода
|
№ объекта-аналога |
Характеристика объекта оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 |
|
|
Наименование объекта оценки |
Офисное помещение |
Офисное помещение |
Офисное помещение |
Офисное помещение |
Офисное помещение |
Офисное помещение |
|
|
Характеристика объекта |
на 1 этаже, хороший ремонт |
1 этаж, отличный ремонт |
1 этаж, хороший ремонт |
1 этаж, евроремонт |
1 этаж, средний ремонт |
1 этаж, хороший ремонт |
|
|
Телефон продавца |
55-85-98 |
т.51-42-06 |
АН "Атлас", т.30-42-45 |
РК "Рост", т.20-02-29 |
т. 89033235778, Максим |
т. 89276489283, Дмитрий |
|
|
Адрес объявления (интернет, СМИ) |
http://bazarpnz.ru/ann/1160478/ |
http://atlas.i58.ru/ann/1025937 |
http://rieltor.i58.ru/ann/1141454 |
http://bazarpnz.ru/ann/1141755/ |
http://bazarpnz.ru/ann/1155384/ |
||
|
Цена предложения, руб. |
25 000 |
31 500 |
60 000 |
60 000 |
36 000 |
||
|
Общая площадь, кв.м |
50 |
70 |
100 |
150 |
80 |
||
|
Арендная плата за 1 м2 площади, руб. |
500 |
450 |
600 |
400 |
450 |
||
|
Местоположение |
г.Пенза, ул.Титова, 28 |
ул.Чкалова, 40 |
ул.Володарского, 17 |
ул.Бородина |
ул.Куйбышева |
ул.Советская |
|
|
Корректировка |
0,90 |
0,90 |
0,90 |
0,90 |
0,90 |
||
|
Совершенная сделка или предложение |
цена предложения |
ЦП |
ЦП |
ЦП |
ЦП |
ЦП |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Переданные имущественные права |
право аренды |
право аренды |
право аренды |
право аренды |
право аренды |
право аренды |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Рыночные условия = время |
01.11.2011 |
01.11.2011 |
01.11.2011 |
01.11.2011 |
01.11.2011 |
01.11.2011 |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Этаж расположения |
1 этаж |
1 этаж |
1 этаж |
1 этаж |
1 этаж |
1 этаж |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Площадь объекта, кв.м |
250 |
50 |
70 |
100 |
150 |
80 |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Состояние объекта (текущий ремонт) |
хороший ремонт |
отличный |
хороший |
евроремонт |
средний |
хороший |
|
|
Корректировка |
0,95 |
1,00 |
0,90 |
1,05 |
1,00 |
||
|
Компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие инженерного и охранного оборудования, средства связи - телефон, интернет) |
охрана, телефон, интернет |
охрана, телефон, интернет |
телефон, интернет |
охрана, телефон, интернет |
телефон |
телефон, интернет |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,05 |
1,00 |
1,10 |
1,05 |
||
|
Наличие парковки и огороженной территории |
парковка на 10 машино-мест |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
Корректировка |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
||
|
Взвешенный коэффициент влияния |
0,86 |
0,95 |
0,81 |
1,04 |
0,95 |
||
|
Скорректированная стоимость аренды 1 кв.м объекта-аналога |
428 |
425 |
486 |
416 |
425 |
||
|
Значение а/п за 1 кв.м помещения, руб. |
436 |
||||||
|
Площадь объекта, кв.м |
250 |
||||||
|
Арендная плата за объект, руб./мес |
108 990 |
||||||
|
Арендная плата за объект, руб./год |
1 307 880 |
||||||
|
% загрузки помещения в течение года |
0,9167 |
||||||
|
ДВД объекта, руб. |
1 198 890 |
Таблица 37 - Эксплуатационные расходы
|
Наименование |
Обоснование |
Значение |
|
|
Затраты на страхование |
0,12% от рыночной стоимости (практика страховых компаний) |
12 802 |
|
|
Коммунальные услуги |
при чистой аренде уплачивается арендатором |
0 |
|
|
Расходы на управление |
3 % от ДВД |
35 967 |
|
|
Прочие расходы |
1 % от ДВД |
11 989 |
|
|
Итого |
60 758 |
Таблица 38 - Определение ставки капитализации
|
Наименование |
Значение |
|
|
Безрисковая ставка дохода |
8,25% |
|
|
Премия за риск инвестиций в РФ |
1,50% |
|
|
Премия за ликвидность недвижимости |
1,38% |
|
|
Премия за инвестиционный менеджмент |
1,00% |
|
|
Норма возврата капитала |
4,00% |
|
|
Ставка капитализации, % |
16,13% |
Таблица 39 - Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
|
Параметры |
Формула для расчета |
Значение |
|
|
Арендная плата, руб./кв.м |
АП |
436 |
|
|
Количество периодов, мес. |
N |
12 |
|
|
Площадь под сдачу в аренду, кв.м |
S |
250 |
|
|
Потенциальный валовой доход, руб. |
ПВД=АПЧNхS |
1 307 880 |
|
|
Коэффициент загрузки |
Кз |
0,9167 |
|
|
Действительный валовый доход - ДВД, руб. |
ЭВДi=ПВДЧКз |
1 198 890 |
|
|
Эксплуатационные расходы - Эр, руб. |
60 758 |
||
|
Чистый эксплуатационный доход - ЧЭД, руб. |
ЧЭД=ЭВД-Эр |
1 138 132 |
|
|
Ставка капитализации, % |
16,13% |
||
|
Стоимость объекта по доходному подходу, руб. |
С=ЧЭД/R |
7 058 185 |
Согласование результатов, полученных при использовании трех подходов к оценке
Таблица 40- Расчет удельных весовых показателей
|
№ |
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|
|
1 |
Достоверность информации |
20 |
50 |
30 |
|
|
2 |
Полнота информации |
20 |
50 |
30 |
|
|
3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
20 |
50 |
30 |
|
|
4 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
20 |
50 |
30 |
|
|
5 |
Способность учитывать местоположение |
20 |
50 |
30 |
|
|
6 |
Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка |
20 |
50 |
30 |
|
|
7 |
Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) |
120 |
300 |
180 |
|
|
Удельные весовые показатели, % |
20% |
50% |
30% |
Таблица 41
|
Наименование объекта оценки |
Затратныйподход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
Взвешенное значение стоимости |
|
|
Нежилое помещение (офис) площадью 250 кв.м по адресу: г.Пенза, ул.Титова, 28 |
4 844 603 |
10 668 400 |
7 058 185 |
||
|
Весовой коэффициент |
20% |
50% |
30% |
1 |
|
|
Итого стоимость объекта, руб. |
968 921 |
5 334 200 |
2 117 455 |
8 420 576 |
Таблица 42
|
Наименование |
Рыночная стоимость с НДС (18%), руб. |
Стоимость 1 кв.м, руб. |
|
|
Нежилое помещение (офис) площадью 250 кв.м по адресу: г.Пенза, ул.Титова, 28 |
8 420 576 |
33 682 |
по нашему мнению, рыночная стоимость офисного здания по состоянию
на 01 ноября 2011 года округленно, с учетом НДС составляет:
8 420 576 руб.
Б. ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ЗДАНИЕ
Таблица 43 - Характеристика местоположения объекта оценки
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
|
|
Наименование здания |
Нежилое помещение (мастерская) площадью 300 кв.м по адресу: г.Пенза, ул.Титова, 28 |
|
|
Округ, микрорайон |
Октябрьский район |
|
|
Преобладающая застройка микрорайона |
Жилые дома средней этажности, производственные и общественные здания |
|
|
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) |
хорошая |
|
|
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км) |
ПГУАС, з-д Химмаш, школа, магазины |
|
|
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) |
Район с хорошо развитой инфраструктурой |
|
|
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона |
з-д Химмаш |
|
|
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона |
Автобусные и троллейбусные маршруты, маршрутные такси |
|
|
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) |
Есть небольшая зеленая зона |
|
|
Наличие парковки |
Есть парковочные места рядом с офисом |
Таблица 44 - Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
|
Характеристика здания |
||
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
|
|
Тип здания |
Здание университета |
|
|
Год постройки |
1981 |
|
|
Количество этажей в здании |
1 |
|
|
Состояние здания |
Удовлетворительное (физический износ, согласно данным тех паспорта 41%) |
|
|
Техническое обеспечение здания |
Водопровод, канализация, центральное отопление, электроосвещение |
|
|
Дополнительная, существенная информация |
нет информации |
|
|
Характеристика объекта оценки |
||
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
|
|
Этаж расположения |
1 |
|
|
Площадь общая, м2 |
300 |
|
|
Площадь оцениваемая, м2 |
300 |
|
|
Строительный объем, м3 |
900 |
|
|
Высота потолков, м. |
3 |
|
|
Вспомогательные и подсобные помещения |
бытовые помещения |
|
|
Окна выходят |
Во двор и на улицу |
|
|
Слаботочное обеспечение |
Нет |
|
|
Дополнительные системы безопасности |
охрана |
|
|
Состояние объекта (субъективная оценка) |
Состояние среднее |
|
|
Данные о перепланировке |
Не производилась (планировка соответствует данным техпаспорта) |
|
|
Дополнительная существенная информация<... |
Подобные документы
Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами. Порядок определения рыночной стоимости оценщиком.
курсовая работа [514,0 K], добавлен 08.10.2013Особенности бизнеса как объекта оценки. Цели, этапы, подходы и методы оценки стоимости бизнеса, использование её результатов. Оценка рыночной стоимости бизнеса затратным методом на основе активов, доходным и рыночным методами и агрегированная оценки.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 02.04.2014Характеристика понятия бизнеса для целей оценки. Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами.
курсовая работа [36,7 K], добавлен 09.02.2015Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Определение текущей рыночной стоимости предприятия с определенной правовой формой, выбор подходов к оценке стоимости. Методика определения стоимости бизнеса затратным и доходным подходами. Выбор обоснованного направления реструктуризации предприятия.
курсовая работа [237,5 K], добавлен 13.05.2013Общая характеристика теоретического аспекта подходов и методов, применяемых при оценке бизнеса. Сущность и особенности определения технологий и методик обоснованной рыночной стоимости предприятия путем трех подходов: затратным, доходным и рыночным.
курсовая работа [89,5 K], добавлен 21.12.2008Значение метода оценки стоимости предприятия для инвестирования. Характеристика финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Особенности оценки действующего предприятия "Импульс" доходным и затратным подходом. Согласование полученных результатов.
курсовая работа [100,4 K], добавлен 08.10.2011Постановка задания на оценку стоимости предприятия (бизнеса). Метод дисконтирования денежного потока. Макроэкономическое окружение объекта. Анализ финансового состояния компании ООО "Энергия". Определение рыночной стоимости компании доходным подходом.
курсовая работа [1,6 M], добавлен 15.01.2011Анализ ситуации на рынке недвижимости, определение рыночной стоимости склада затратным, сравнительным, доходным подходом. Согласование результатов и заключение рыночной стоимости склада. Прогнозирование величин денежных потоков.
курсовая работа [39,7 K], добавлен 03.04.2011Процесс определения рыночной стоимости автомобиля затратным, сравнительным и доходным подходом. Оценка полной стоимости оборудования методом индексации балансовой стоимости, методом удельных затратных показателей и методом регрессионной оценки стоимости.
курсовая работа [35,4 K], добавлен 10.01.2012Особенности бизнеса как товара. Принципы оценки стоимости предприятия или процесса определения рыночной стоимости его капитала. Требования к содержанию отчета об оценке. Расчет вероятности банкротства предприятия. Стоимость пакета привилегированных акций.
контрольная работа [119,1 K], добавлен 01.06.2015Цели оценки, основные виды стоимости и методологические основы оценки бизнеса. Оценка финансового состояния бизнеса, показатели рентабельности. Оценка стоимости Омского предприятия строительной промышленности доходным, затратным и сравнительным подходом.
курсовая работа [90,1 K], добавлен 04.03.2012Сведения о заказчике оценки рыночной стоимости здания. Ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами.
курсовая работа [2,5 M], добавлен 10.07.2013Понятие рыночной стоимости и условия ее определения. Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного деления города. Оценка стоимости квартиры сравнительным, доходным и затратным методами.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 24.09.2016Теоретические и методические аспекты оценки стоимости предприятия. Анализ хозяйственной деятельности и макроэкономического окружения компании. Определение рыночной стоимости компании затратным подходом. Исчисление текущей стоимости будущих доходов.
курсовая работа [428,1 K], добавлен 03.03.2016Формирование и развитие рыночной стоимости недвижимости как объекта оценки в условиях функционирования рынка. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Нижний Тагил. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным).
курсовая работа [244,2 K], добавлен 10.01.2009Финансовый анализ деятельности ОАО "Стройтрансгаз". Оценка стоимости бизнеса доходным подходом. Анализ финансовой устойчивости на основе анализа показателей ликвидности и платежеспособности. Разработка мероприятий по увеличению стоимости компании.
курсовая работа [6,3 M], добавлен 31.08.2013Содержание банкротства и его признаки. Организационно-экономическая характеристика предприятия, оценка ликвидности его баланса. Анализ абсолютных и относительных показателей финансовой устойчивости предприятия, пути снижения вероятности банкротства.
курсовая работа [247,6 K], добавлен 09.06.2016Анализ Пермского рынка недвижимости, стоимость вторичного жилья. Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры затратным, сравнительным и доходным методом. Определение ликвидационной стоимости квартиры, внесение корректировок на различия.
курсовая работа [730,3 K], добавлен 25.03.2012Оценка стоимости предприятия и бизнеса. Анализ внешней и внутренней среды функционирования организации. Оценка рыночной стоимости активов предприятия. Технологии оценки автотранспортного бизнеса. Оценка величины долговых обязательств и платежеспособности.
курсовая работа [295,7 K], добавлен 24.03.2011
