Оценка рыночной стоимости предприятия

Различие в полученных результатах объясняется макроэкономической ситуацией в целом в России и конкретного состояния оцениваемого имущественного комплекса. Такое различие означает, что затраты на создание аналогичного бизнеса намного больше, чем от него можно получить в процессе производственной деятельности в реально существующей экономической ситуации.

В процессе оценки использовались различные методы для определения рыночной стоимости объекта оценки. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

- метод математического взвешивания;

- метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.

В соответствии с международными и российскими стандартами определение рыночной стоимости объекта оценки должно быть получено согласованием величин стоимости, определенных в результате использования различных подходов и методов оценки, а именно: доходного подхода, затратного подхода и рыночного подхода.

Величины рыночной стоимости объекта оценки, полученные этими двумя подходами, приведены в соответствующих разделах отчета.

Согласование результатов, полученных различными подходами, проводился путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности.

При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения с учетом возможной мотивации потенциального инвестора и продавца:

1. Затратный подход. Расчеты основываются на определении в текущих ценах стоимости отдельных объектов имущественного комплекса или затрат на строительство аналогичных объектов комплекса.

Недостатки данного подхода:

- Статичность и невозможность учесть перспективы развития предприятия.

- Не учитывает местоположение оцениваемого имущественного комплекса.

- Подход по затратам заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа, недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа.

В условиях неразвитого рынка аналогичных объектов, когда предложение превышает платежеспособный спрос, рыночную стоимость в наибольшей степени определяет величина доходов, которую возможно получить от эксплуатации данных объектов в существующих рыночных условиях.

Преимущество данного подхода:

- Достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам.

- Затратный подход наиболее привлекателен, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты. Однако, если затратный подход показывает, что затраты на строительство могут оказаться заметно меньше затрат на приобретение объекта, определенных доходным подходом, то этот факт может заставить инвестора сделать выбор в пользу строительного варианта.

Таким образом, сбрасывать со счета результат затратного подхода нельзя, т.к. он в определенной степени определяет поведение осведомленного инвестора. В такой ситуации продавец, по-видимому, должен согласиться с тем, что цена продажи должна лежать в промежутке между рассчитанными различными подходами величинами.

2. Доходный подход к оценке бизнеса, основан на определении текущей стоимости будущих доходов.

Недостатки доходного подхода:

- Большой сложностью является точное определение ставки дисконтирования будущих доходов предприятия из-за недостатка рыночных данных и нестабильности экономики.

- Ограничен отсутствием достаточной информации по текущим и будущим чистым доходам предприятия.

- Метод в наибольшей степени отражают интересы инвестора, хотя следует отметить, что в сложившейся ситуации реальную отдачу на вложенный капитал для потенциального покупателя имущественного комплекса можно ожидать в средне- и долгосрочной перспективе.

Преимущества доходного подхода:

- Учитываются будущие ожидания инвестора и включен рыночный аспект - ставка дисконтирования, которая определяется на основе рыночных данных.

- Позволяет учесть экономическое устаревание предприятия.

- В процессе оценки метод дисконтирования будущего денежного потока позволил учесть доходность вложений в данный бизнес с учетом объемов выручки от реализации продукции и затрат, а также рыночный аспект, так как требуемая ставка дохода основывалась на рыночных данных.

- Метод дисконтированного будущего денежного потока традиционно применяется в процессе оценке стоимости зарубежных и российских нефтяных компаний.

- Данный метод считается наиболее приемлемым по инвестиционным мотивам, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из набора материальных и нематериальных активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему получить прибыль, окупить вложенный капитал и повысить свое благосостояние.

Стоимость бизнеса лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки имущественного комплекса, Оценщик пришел к следующему выводу, и считает следующие весовые коэффициенты, отражающие достоверность использования каждого метода, для определения итоговой стоимости:

Таблица 118 - Согласование результатов оценки

Применив указанные выше взвешивающие коэффициенты к полученным результатам, Оценщики пришли к выводу, что взвешенная стоимость бизнеса ООО «Альянс» составляет: 37 039 602 рублей

Список литературы

Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. - СПб: Гуманистика, 2008.

Джек Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО 1997г.

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве». 2006г. выпуск №54 .

Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"

Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"

Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)

ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 254 Об утверждении федерального стандарта оценки "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"

ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"

ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 256 Об утверждении федерального стандарта оценки "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)"

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.

Размещено на Allbest.ru