Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В системе общественных отношений недвижимое имущество занимает особое место, так как с его использованием связаны жизнь людей и их деятельность во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения[1]. По Федеральному закону № 221 недвижимость - это земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, подземные сооружения[5].

Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру)[22].

На рынке недвижимости, все объекты выступают как товар, который имеет обращение в инвестиционной сфере, и имеет свою стоимость.

Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит от того, какой доход она может принести собственнику. Доход бывает прямой - это может быть арендная плата, отчисления от амортизации, или прочие платежи и косвенный - экономия от использования недвижимого имущества. В тоже время доход зависит от типа использования, а его величина - от спроса на рынке на подобный вид недвижимости, а также от уровня инфляции, процента износа здания и т.д. Для того чтобы наиболее объективно определить стоимость недвижимости, адекватную состоянию рынка, необходима профессиональная и независимая оценка.

Оценка стоимости сегодня в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости, так же является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании.

Благодаря профессиональной оценке при девелоперской деятельности определяется вариант наиболее эффективного использования объекта недвижимости для дальнейшей разработки проекта его развития, то есть качественного преобразования недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

В этой связи в дипломной работе предусматривается решить следующие задачи:

1) изучить порядок и нормы перевода жилого помещения в нежилой фонд в городе Саратов;

2) выявить наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования однокомнатной квартиры на первом этаже девятиэтажного жилого дома в Октябрьском районе г. Саратова;

3) определить рыночную стоимость объекта недвижимости, как жилого помещения, так и нежилого помещения (офиса);

4) провести оценку экономической эффективности данного проекта;

5) подготовить необходимый пакет документов для внесения изменений в кадастр недвижимости и регистрации прав собственника на нежилое помещение.



1. Теоретические и методические основы оценки недвижимости

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта[28].

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Некоторые экономисты проходят дополнительное обучение и получают профессию эксперта-оценщика имущества, в частности, недвижимости. Профессиональная деятельность оценщиков уже распространяется на оценку стоимости самых разных имущественных комплексов и различных видов собственности.

Объектом оценки является любой объект собственности (земельный участок, здание, сооружение) в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Помимо этого объектом может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных[25].

Особенностью процесса создания стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает в совокупности рыночные факторы: времени, риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, а также макро и микроэкономическую среду обитания.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом. Фактор времени, пожалуй - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, цену, стоимость, принятие решений.

Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в процессе оценки. Рыночная стоимость объекта оценки изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Назавтра рыночная стоимость может быть уже иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики.

Другой существенной чертой рыночной экономики является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся отличными от прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым [29].

1.1 Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Основным документом, регламентирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм., внесенными от 18.07.2009 №181-ФЗ, в ред. от 01.07.2011 г. №169-ФЗ)[7].

Он основан на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны с учетом прогрессивных, применимых в России методах мировой практики и опыта.

Зарубежный опыт послужил основой для формирования правовых аспектов оценочной деятельности, базовых положений, трактовок различных объектов оценки. Например, формирование основ категории недвижимости, т. е. связь объектов оценки с землей, определение недвижимого имущества, формирование права собственности на объект недвижимости и его ограничения и т. д.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности[7].

В нем дан исчерпывающий перечень объектов оценки:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Законом установлена: обязательность и основания проведения оценки; обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком; общие требования к содержанию отчета об оценке.

В обязательном порядке оценка проводится в следующих случаях:

- при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;

- при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества чиновниками в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

Оценочная деятельность может осуществляться на основании: определения суда, арбитражного суда и третейского суда; решения уполномоченного органа; договора. Первые два пункта являются основанием для проведения обязательной оценки, последний - для необязательной.

В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. В то же время федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением.

Правовое регулирование необязательной оценки осуществляется на основе договора, который заключается по общему правилу, в соответствии с ГК РФ. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме существенных условий.

Существенными являются:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

- сведения о принадлежности оценщика к соответствующей организации профессиональных оценщиков.

В соответствии со статьей 15 [7] оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Саморегулируемые организации способствуют развитию профессии посредством организации дополнительного обучения и повышения квалификации своих членов, установления этических норм и профессиональных правил, контролируют работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики.

Помимо этого, саморегулируемые организации оценщиков выступают гарантом перед потребителями оценочных услуг за деятельность своих членов. Для этих целей они формируют компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов, который расходуется только в том случае, если для покрытия ущерба, нанесенного виновными действиями оценщика, не хватает суммы страховки. В некоторых случаях саморегулируемые организации вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, вплоть до исключения из состава членов, что фактически является лишением права заниматься оценочной деятельностью.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. № 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности[9].

Функциями уполномоченных федеральных органов являются:

- выработка государственной политики в области оценочной деятельности;

- нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки, программы разработки федеральных стандартов оценки, а также разработка федеральных стандартов оценки в случае нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки;

- ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;

- осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований Закона;

- обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков[26].

Помимо этого регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности. Национальным советом является некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков. Национальный совет по оценочной деятельности участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов и дает рекомендации по их утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков и т.д.[31].

Стандартами определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности делятся на две основные категории:

1) федеральные стандарты оценки, которые по букве Закона должны разрабатываться Национальным советом, а потом утверждаться и публиковаться уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

2) стандарты и правила оценочной деятельности, которые должны разрабатываться и утверждаться каждой СРО оценщиков.

В настоящее время Минэкономразвития России утверждено шесть федеральных стандартов оценки:

ФСО № 1 - «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256). В нем описываются и раскрываются основные понятия, применяемые в области оценки, в том числе закрепляются понятия объектов оценки, цены, стоимости и затрат, подходов к оценке, процесса оценки, определяются основные этапы оценки[12].

ФСО № 2 - «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255). В нем устанавливаются общие критерии определения рыночной стоимости и понятие цели оценки. В Стандарте перечислены основные случаи использования результатов оценки, даны определения видов стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая) и общепринятые случаи применения каждого из них[13].

ФСО № 3 - «Требования к отчету об оценке» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254). Он содержит требования к содержанию и оформлению отчета об оценке. В Стандарте устанавливаются обязательные разделы отчета об оценке, а также требования к описанию в нем: объекта оценки; информации, используемой при проведении оценки; методологии оценки; расчетов[14].

ФСО № 4 - «Определение кадастровой стоимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508) Содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости (общие требования к определению кадастровой стоимости и порядок её расчета)[15].

ФСО № 5 - «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328). Стандарт устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения[16].

ФСО № 6 - «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 07.11.2011 года № 628). Он устанавливает требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков и обязательность применения данного стандарта аттестационной комиссией Национального совета по оценочной деятельности при определении уровня знаний при проведении единого квалификационного экзамена[17].

1.2 Нормативное обеспечение перевода жилой недвижимости в нежилую

Объектами рынка коммерческой недвижимости являются офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. - все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения прибыли. К коммерческой недвижимости могут относиться целые заводы или фабрики, как действующие, так и разукомплектованные. А могут - отдельные небольшие офисы, выставленные на продажу в офисном центре.

Деление на жилую и коммерческую недвижимость вовсе не является условным или сделанным для удобства. Сделки с недвижимостью подчиняются Законодательству РФ (Жилищный кодекс), в котором определено понятие жилищного фонда - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Статьей 15 ЖК РФ дается определение жилого помещения - «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)». Жилищный кодекс гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению - «Жилое помещение предназначено для проживания граждан» статья 17 пункт 1[3]. Назначение жилого помещения и пределы его использования регулируются пунктом 2 и 3 статьи 228 Гражданского кодекса РФ, где в частности говорится, что «Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством»[1].

Понятие «нежилое помещение» действующим законодательством не раскрывается. Это понятие содержалось в ЖК РСФСР ч. 2 ст. 4 было установлено, что нежилые помещения - это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах[30].

При изменении статуса помещения должны соблюдаться требования, установленные статьями 22 и 23 Жилищного кодекса РФ, а также требования законодательства о градостроительной деятельности. (Градостроительный кодекс РФ вступил в действие с 01.01.2005 г.) В частности, при осуществлении реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, статьей 54 ГрК РФ предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ[4].

Статья 22 ЖК РФ содержит случаи запрета перевода жилого помещения в нежилое. Такой перевод не допускается:

- если невозможен отдельный доступ к нежилым помещениям (без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям);

- если помещение является частью жилого помещения или используется для постоянного проживания;

- если жилое помещение обременено правами каких-либо лиц, например, является предметом залога;

- если в многоквартирном доме жилое помещение не располагается непосредственно над нежилыми помещениями. Иными словами, такой перевод, как правило, возможен на первом этаже дома или на втором этаже, если на первом уже располагаются нежилые помещения[3].

Статьей 23 ЖК РФ установлен упрощенный порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое. Решение об этом принимает орган местного самоуправления на основании заявления и документов, перечисленных в части 2 статьи 23, которые должен представить в указанный орган собственник или уполномоченное им лицо[3].

Непосредственно процедура решения данного вопроса определена частями 3-5 статьи 23, а случаи отказа в изменении статуса помещения перечислены в статье 24 ЖК РФ[30].

Перепланировка и переустройство жилого помещения предусмотрены ст. 23 ЖК РФ в качестве средства изменения статуса соответствующего помещения.

Частью 5 статьи 23 предусмотрено, что решение органа местного самоуправления о переводе помещения оформляется соответствующим документом, форма и содержание которого устанавливается Правительством Российской Федерации. Таким документом является уведомление о переводе (отказе в переводе) помещения. Форма документа утверждена Постановлением правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение»[10].

В соответствии с частью 9 статьи 23 ЖК РФ акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, направляется в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно данному Закону ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией. В настоящее время таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения[30].

Принятие решений о переводе конкретных жилых помещений в нежилые помещения и нежилых в жилые входит в полномочия органов местного самоуправления (пункт 6 статьи 14 ЖК РФ). Решение Саратовской городской Думы [19] уполномочивает Комитет по управлению имуществом города принимать решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения. Постановлением Администрации муниципального образования «Город Саратов» [20] установлен административный регламент предоставления муниципальной услуги. На рис. 1 представлено общее количество выданных разрешений на перевод в нежилой фонд за весь 2011 год, в распределении по районам города.



Рис. 1 - Количество выданных разрешений о переводе жилого помещения в нежилое помещение по районам города

В общем виде, процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд состоит из пяти этапов, и выглядит следующим образом:

Этап 1. Определение возможности перевода жилого помещения в нежилое. Согласно действующему российскому законодательству нежилые помещения должны соответствовать следующим требованиям: иметь изолированный от жилой части здания вход; под переводимым помещением должно находиться нежилое помещение; чтобы дом, в котором расположено жилое помещение, не стоял в планах капитального ремонта и не был признан аварийным; в квартире никто не зарегистрирован.

Этап 2. Подготовка и сбор необходимых документов. На данном этапе производится сбор пакета документов для получения разрешения на перевод и переустройство помещения, в следующем составе: копии правоустанавливающих документов на жилое помещение; справка об отсутствии зарегистрированных в данном помещении граждан; технический паспорт помещения, поэтажный план дома, в котором находится помещение; согласованный эскизный проект. Отдельно необходимо отметить процедуру создания и согласования эскизного проекта, в нее обязательно входят такие этапы: получение технического заключения на перепланировку помещения и организацию отдельного входа; получение необходимых технических условий от надзорных служб, таких как Санэпидемнадзор, Пожарная инспекция, Водоканал. Эскизный проект с техническими условиями согласовывается с районным и главным архитекторами города.

К пакету документов прикладывается заявление о переводе, по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 10 августа 2005 г. № 502[20].

На данном этапе городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос возможности использования заявленного жилого помещения как нежилого, рассматривает возможность перепланировки и согласовывает предложенное проектное решение.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается не позднее 45 календарных дней со дня регистрации заявления и документов. Не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения, заявителю выдается или направляется Уведомление по форме утвержденной Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 7 июня 2010 года № 1463[20] На рис. 2 представлена блок-схема муниципальной услуги.

Одновременно с выдачей или направлением Уведомления, так же письменно информируются о принятом решении собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Уведомление является основанием проведения переустройства, и перепланировки с учетом согласованного проекта.

Этап 3. Реализация проекта.

Этап 4. Подписание акта приемочной комиссии.



Рис. 2 - Блок-схема муниципальной услуги «Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»

После проведения планировочных и ремонтных работ в помещении, изготавливается техническая документация (технический и кадастровый паспорта помещения) и наступает этап согласования Акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение переустройства или перепланировки помещения. Схема согласования представлена на рис.3.

Комитетом по управлению имуществом города Саратова Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, направляется в Федеральное агентство государственной регистрации, кадастра и картографии (в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения.



Рис. 3 - Схема подписания Акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение переустройства или перепланировки помещения

Этап 5. Внесения изменений в Государственный кадастр недвижимости и регистрации прав собственника на нежилое помещение.

Это заключительный этап, в ходе которого, непосредственно в регистрирующем органе выполняется регистрация прав собственника уже на нежилое помещение.

1.3 Принципы, подходы и методы оценки недвижимого имущества

жилой квартира рыночный стоимость

В основе оценки лежит ряд принципов, руководящих процессом выполнения любого задания по оценке и составлением отчета. Они представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций участников рынка недвижимости, эти принципы считаются важнейшими и при правильном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости недвижимости. Их можно сгруппировать в следующие четыре группы: принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектом недвижимости (землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями); принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (рис. 4).

Рис. 4 - Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязи

Все принципы взаимосвязаны и взаимозависимы. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают: полезность, замещение и ожидание.

Полезность - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Из принципа полезности вытекает - принцип ожидания. Ожидание - это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом. Полезность любого объекта недвижимости определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке непосредственно сказывается представление о чистой отдаче от функционирования объекта и ожидаемая выручка от перепродажи. При этом очень важна величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Однако ожидания относительно этого потока могут меняться.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней включают в себя следующие: принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей - убывающей отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения.

Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность.

Принцип вклада сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности - любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Очень близкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера - количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльных объектов, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток убыточных объектов, то цены на них окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

Принцип зависимости состоит в том, что стоимость оцениваемой собственности подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости окружающей собственности, например два объекта собственности в живописной местности и промышленной зоне.

Изменение политических, экономических и социальных условий влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость изменяется.

С действием такой закономерности связан другой принцип - принцип соответствия.

Термину соответствия придают два значения:

1 - степень соответствия характеристик недвижимости рыночным предпочтениям, например: в жилом массиве из одноэтажных домов дом без гаража не будет принят рынком, если все остальные дома гаражи имеют.

2 - степень соответствия архитектурного решения тем характеристикам, которые доминируют на рассматриваемом рынке, например, стоимость шикарного особняка в районе с одноэтажными деревянными домами будет занижена.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие наши предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться.

Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

Следующий принцип, который используется при оценке недвижимости - изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, и меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на определенную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости объекта, даже если текущее использование объекта другое [29].

Подходы к оценке отражают общие способы определения стоимости недвижимого имущества - наиболее вероятной суммы, за которую на дату оценки достигается соглашение относительно смены собственника, условий собственности или условий использования собственности.

Данная сумма во многом регламентируется:

* ценой, обычно уплачиваемой за подобную недвижимость;

* альтернативными инвестициями с таким же уровнем риска;

* затратами на создание аналогичного объекта, - что, в конечном счете, очерчивает три основных подхода к оценке - сопоставления продаж (сравнительный подход), капитализации дохода (доходный подход) и учета затрат на создание (затратный подход) [24]. Классификация подходов приведена на рис.5.

Рис. 5 - Основные подходы к оценке недвижимости

Сопоставление продаж позволяет определить стоимость недвижимости на основе непосредственного сравнения с ценами, уплаченными или предлагаемыми за подобные объекты. Очевидно, что при прочих равных условиях за оцениваемую недвижимость будет уплачена та же цена, что и за недвижимость аналогичной полезности. При этом величина стоимости определяется наименьшими затратами на приобретение наилучшей альтернативы.

В рамках доходного подхода стоимость оцениваемой недвижимости соотносится с текущей стоимостью доходов, получаемых от подобных объектов. При этом во внимание принимается не только размер дохода, но и сопряженный с его получением риск, который выражается в ставке дохода. С помощью последней и осуществляется приведение будущих доходов в текущую стоимость.

Затратный подход строится на предположении, что стоимость оцениваемой недвижимости определяется затратами на создание такого же объекта, то есть вместо покупки данной недвижимости можно приобрести эквивалентный земельный участок и улучшить его аналогичным образом.

Наличие трех подходов к оценке дает возможность использовать адекватные аналитические процедуры, которые в наибольшей степени отражают специфику оцениваемого объекта и его положение на рынке. При этом их совместное использование в рамках одной оценки позволяет уточнить полученные результаты и сформировать окончательный вывод о стоимости.

Несмотря на то, что подходы к оценке исходят из различных посылок, в их основе лежит общий принцип сопоставления, а сами подходы, по сути, являются сравнительными, ведь в каждом из них для установления величины стоимости анализируются данные (цены продажи, доходы, затраты) и характеристики недвижимости, подобной той, которая оценивается. Такой сравнительный анализ необходим во всех трех подходах, чтобы объяснить различия в стоимостных показателях и произвести соответствующие корректировки.

В сравнительном подходе сопоставимые данные касаются цен продаж и корректируются так, чтобы отражать различия между сравниваемыми объектами и объектом оценки. Элементы сравнения включают передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические и экономические характеристики.

В доходном подходе сопоставимые данные включают сведения по аренде, доходу, расходам, ставке капитализации и норме отдачи, которые корректируются на условия аренды и характеристики недвижимости. При этом важно, чтобы категории сопоставления, характеризующие доходность недвижимости были одно порядковыми понятиями.

В затратном подходе сопоставимые данные относятся отдельно к земле и к земельным улучшениям, а корректировки производятся, чтобы учесть различия в их количестве, качестве и полезности. Кроме того, в силу различий в воспроизводстве и длительности существования основных составляющих недвижимости в обязательном порядке учитывается степень износа земельных улучшений. Следовательно, установление величины стоимости предполагает анализ сопоставимых данных, отражающих природу того или иного подхода, и элементов сравнения, то есть тех особых характеристик недвижимости и сделок, которые детерминируют эти данные.

Основными элементами сравнения, относящимися к характеристикам сделок, являются:

- передаваемые права на оцениваемую и сравниваемую недвижимость, от полноты пакета которых зависит цена сделки;

- условия финансирования и продажи, так как любое их отклонение от типичных может повлиять на уплаченную цену и даже привести к нерыночному характеру сделки;

- дата продажи, которая позволяет соотнести изменение в рыночных условиях с датой оценки (динамика цен, изменение в законодательстве и др.);

К данной группе элементов сравнения включают также расходы, которые могли быть произведены непосредственно после продажи и которые осведомленный покупатель может договориться включить в цену продажи. К таким расходам относят затраты на ремонт и снос строений, затраты на ликвидацию последствий загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением целевого назначения. В качестве основных элементов сравнения рассматривают следующие характеристики недвижимости:

- местоположение оцениваемой и сравниваемой недвижимости, которое позволяет определить, насколько изменяется цена сделки в зависимости от доступности объектов, уровня обустройства территории и непосредственного окружения;

- физические характеристики, которые включают размер, качество улучшений и физическое состояние оцениваемой и сравниваемой недвижимости;

- экономические характеристики, касающиеся величины дохода и эксплуатационных расходов, которые связаны с различиями в управлении и контингенте арендаторов оцениваемой и сравниваемой недвижимости, а не с особенностями сделки (различиями в передаваемых правах или изменившимися рыночными условиями);

- разрешенное использование, которое рассматривается с точки зрения нормативно-правовой возможности достижения оцениваемой недвижимостью такого же или подобного со сравниваемой недвижимостью наиболее эффективного использования.

- имущество и имущественные права, не связанные с недвижимостью (мебель, движимое имущество, неразрывно связанное с недвижимостью, и оборудование в гостинице или ресторане), которые могут быть включены в цену сделки или в долю собственности в оцениваемой недвижимости, но должны рассматриваться и оцениваться отдельно от недвижимости.

Очевидно, что при оценке рыночной стоимости предметом сравнительного анализа должны выступать данные, надлежащим образом отображающие ситуацию на рынке, на котором представлена оцениваемая недвижимость. Иными словами, эти данные должны касаться подобной недвижимости, то есть, которая способна и может конкурировать с оцениваемой недвижимостью на одном и том же рынке, и быть чувствительными к тем изменениям характеристик недвижимости и сделок, которые выбраны в качестве элементов сравнения.

Сравнение - ключевой момент в отражении рыночной точки зрения. Поэтому доступность и сама природа сравнений обеспечивает основу каждого подхода к оценке и определяет его выбор как такового. При этом важно подчеркнуть, что независимо от применяемого к оценке подхода адекватный анализ рынка приведет к одинаковому значению рыночной стоимости, поскольку любые затраты, связанные с созданием или приобретением недвижимости, составят ее рыночную стоимость настолько, насколько рынок считает эти затраты полезными.

Подходы к оценке находят свое воплощение в методах, - конкретных способах определения стоимости, отражающих последовательность оценочных процедур и через которые собственно и реализуются либо один из подходов, либо их сочетание[21].

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Классификация методов оценки недвижимости приведена на рис. 6.



Рис. 6 - Основные методы для оценки недвижимости

При сравнительном подходе самый простой, и прямой способ оценки состоит в сравнении оцениваемого объекта с ценами, полученными за другие подобные объекты. Ведь, если только недвижимость не должна оцениваться на базе, отличной от рыночной стоимости, цены продаж должны, в идеале, указать на рыночную стоимость.

Естественно, лучше всего такое прямое сравнение работает тогда, когда сопоставляемые объекты ничем не отличаются друг от друга. Однако недвижимое имущество никогда не бывает идентичным, что требует внесения поправок к цене продажи на отличия в правовом состоянии, условиях использования, местоположении и физических характеристиках недвижимости. Кроме того, продажи, как правило, разнесены во времени и отягощены различными условиями сделок. Поэтому, чтобы использовать данные о ценах продаж для определения стоимости оцениваемой недвижимости, они предварительно должны быть откорректированы на условия сделки. Ведь объем передаваемых прав, характер сделки, условия ее финансирования, дата продажи в той же степени, как характеристики самого недвижимого имущества, оказывают влияние на цену продажи.

Для анализа различий и определения размера поправок используются количественные и качественные методы. К количественным методам относятся парный анализ продаж, статистический анализ, графический анализ, анализ тенденций, анализ затрат, анализ косвенных данных. Качественные методы изучают отношение между ценой продажи и характеристиками недвижимости, не прибегая к квантификации. Потребность в них возникает, когда ощущается нехватка рыночной информации. Они включают анализ относительного сравнения, рейтинговый анализ, и личные интервью.

Учет этих поправок и их величины осуществляется в рамках метода сопоставления цен продаж и метода статистического анализа рынка. Основное отличие между этими методами заключается лишь в количестве объектов оценки и в масштабе выборки.

Метод сопоставления цен продаж. Определение стоимости на основе сравнения цен продаж предполагает сопоставление лишь подобных объектов, которые характеризуются общностью местоположения и характером использования. Сам же процесс оценки стоимости состоит в приведении цен продаж подобных объектов к типичным условиям сделки и к характеристикам оцениваемой недвижимости путем внесения соответствующих поправок.

Метод статистического анализа рынка. Применение метода статистического анализа рынка связано с использованием математико-статистических методов, в основе которых лежит построение регрессионных моделей, позволяющих через известные данные определить неизвестные. Их основная цель - соотнести изменения в ценах продаж с изменениями в характеристиках недвижимого имущества, и построить уравнение, используемое для оценки недвижимости. В этом контексте неизвестными данными будет определяемая рыночная стоимость недвижимости, а известными - цены продаж и характеристики оцениваемого и недавно проданных объектов недвижимости[21].

Построение регрессионной модели предполагает анализ данных по проданным объектам, на основе которого строится уравнение, где возможные цены продаж являются функцией характеристик недвижимости. Как только такое уравнение построено, оно может быть использовано для определения стоимости как проданных, так и непроданных (но подобных) объектов недвижимости.

Успешное применение методов математической статистики в сравнительном подходе напрямую зависит от количества и качества данных, которые используются. Поэтому очевидно, что наиболее эффективным данный подход будет при оценке жилой недвижимости, в силу того, что ее отличает наибольшая активность на рынке и сравнительно доступная информация[21].

Практически все успешные модели используют данные, относящиеся к району и местоположению объекта, к размеру улучшений, типу конструкций, возрасту или состоянию. Относительно земли альтернативы разнятся от использования единой переменной - рыночной стоимости земли, - до совокупности переменных, таких как размер участка, плотность застройки, расстояние до различных центров тяготения, транспортных магистралей, соседство, топографии и т.д. В данном случае важно то, что модели должны предоставлять достаточно последовательные результаты относительно изменений, произошедших на рынке или с самой недвижимостью, а полученный результат - объясним с точки зрения оценки. И, наконец, стоимость, полученная с помощью модели множественной регрессии, должна быть непосредственно подтверждена через сравнимые продажи.

Рассмотренные методы с равным успехом могут применяться для оценки как неулучшенных, так и улучшенных земельных участков, если они представлены на рынке купли-продажи как целостный объект. При этом если стоимость вакантного участка соответствует стоимости земли, то стоимость улучшенного участка включает еще и стоимость земельных улучшений.

При доходном подходе использование методов сравнительного подхода предполагает наличие в рыночном обороте полного права на недвижимость. Тем не менее, значительная часть операций на рынке связана с недвижимостью, где собственность и пользование разделены.

Например, пользователем здания является не собственник недвижимости, а лицо, заключившее с ним договор аренды на временное владение и пользование этим зданием за определенную плату. То есть собственник может получить доход от недвижимости не только от продажи, но и от сдачи ее в аренду. Это привлекает тех, кто хочет инвестировать капитал и иметь отдачу на вложенный капитал и для которых рынок недвижимости - средство реализации таких инвестиционных возможностей.

В данном случае, когда основным аргументом, определяющим ценность недвижимого имущества, является доход от арендных платежей, приоритет при его оценке отдается инвестиционному методу, являющемуся базовым методом доходного подхода. В соответствии с этим методом стоимость определяется на основе капитализации дохода от аренды недвижимости. Поэтому применение инвестиционного метода начинается со сбора и обработки данных о рыночных арендных платежах и расходах на содержание и эксплуатацию недвижимости, необходимых для определения дохода, подлежащего капитализации[21].

Для приведения ожидаемых доходов от недвижимости в ее текущую стоимость существуют различные способы. Самым простым из них является прямая капитализация, которая предполагает расчет и применение доходных (рентных) коэффициентов и ставок капитализации, отражающих отношение между доходом и ценой продажи. Их значение устанавливается на основе сопоставления рыночных данных о доходах и ценах продажи подобной недвижимости, что позволяет аккумулировать все риски, связанные с получением дохода от недвижимости.

Отношение цены продажи к валовому (потенциальному или действительному) доходу от аренды недвижимости выражается как коэффициент, называемый соответственно: коэффициент потенциального валового дохода; коэффициент действительного валового дохода.

Однако результаты оценки будут точнее, если есть возможность определить и применить коэффициент чистого операционного дохода или его обратную величину, общую ставку капитализации (R₀).

Применение для определения стоимости недвижимости доходных (рентных) коэффициентов и общих ставок капитализации имеет очевидное преимущество. Во-первых, они отражают сложившееся на рынке отношение между доходом и ценой продажи, что позволяет избежать принятия каких-либо допущений и прогнозов, необходимых при других способах капитализации. Считается, что единственное допущение в прямой капитализации касается значения ожидаемого дохода от недвижимости в следующий после оценки год. Во-вторых, всегда имеется возможность осуществлять статистический мониторинг достоверности полученных значений доходных (рентных) коэффициентов и общих ставок капитализации.

...