Оценка недвижимости

Для снижения нагрузок режима труда и отдыха при работе с ПЭВМ и ВДТ должен организовываться в зависимости от категории тяжести и напряженности работы. Предусмотрено три категории тяжести (I, II, III): время непрерывной работы для I кат. - 2 часа; для II и III категории 1,5-2 часа. Сумма времени регламентированных перерывов при 8 - часовом рабочем дне составляет для I кат. - 30 мин.; для II кат. - 50 мин.; для III кат. - 70 мин.

Режим труда и отдыха операторов, работающих с ЭВМ, должен быть следующим: через каждый час интенсивной работы необходимо устраивать 15 - минутный перерыв, менее интенсивной через каждые 2 - часа. Эффективность регламентируемых перерывов повышается при их сочетании с производственной гимнастикой. Производственная гимнастика должна включать комплекс упражнений, направленных на восполнение дефицита двигательной активности, снятие напряжения мышц шеи, спины, снижение утомления зрения. Она проводится в течение 5 - 7 мин. 1 - 2 раза в смену.

6.3 Охрана природной среды на городских территориях

По своему промышленному потенциалу г. Саратов относится к крупнейшим городам России, причем с исключительно многопрофильной промышленностью, главными среди отраслей которой являются нефтеперерабатывающая, химическая, оборонная и стройиндустрия.

Рост производства, большая индустриальная нагрузка на окружающую среду, высокая плотность населения, низкая экологическая культура всех слоев общества - все это предопределяет возрастающую экологическую напряженность в городе.

Мощное давление на окружающую среду усугубляется рядом факторов: подъемом производства в особо «загрязняющих» отраслях (топливной, нефтеперерабатывающей, энергетической, машиностроительной, производстве строительных материалов), увеличением количества автомобилей, критическим уровнем захламления земель промышленными и бытовыми отходами различных классов опасности.

Саратов, как крупный промышленный город, оказывает существенное воздействие на приземный слой атмосферы. Основными источниками загрязнения атмосферы являются химическое производство, производство нефтепродуктов, электроэнергии и газа, а также автотранспорт. По данным Управления ГИБДД ГУВД по Саратовской области на территории города зарегистрировано 284,3 тысяч единиц автотранспорта, из них 85% - легковые автомобили, 15% - грузовые автомобили и автобусы[18].

Объем выбросов загрязняющих веществ (ЗВ) в атмосферу от стационарных источников промышленных предприятий и автотранспорта в 2010 году составил 87,6 тыс. т (в 2009 году - 134,8 тыс. т)[18].

Динамика выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух города от стационарных и передвижных источников за 2006-2010 годы представлена на рис. 15. Вклад автотранспорта в суммарный выброс загрязняющих веществ по г. Саратову составил 77,0%.

Рис. 15 - Динамика выбросов ЗВ от стационарных и передвижных источников в атмосферу г. Саратова за 2006-2010 годы

В 2010 году уровень загрязнения атмосферного воздуха города характеризовался как высокий: расчетная величина ИЗА составила 13,0 (в 2009 году ИЗА = 16,4), максимальная величина ИЗА была зафиксирована в мае (ИЗА = 17,8), минимальная - в марте (ИЗА = 8,2). Основными загрязняющими веществами являются взвешенные вещества, оксид углерода, диоксид азота, фенол и формальдегид. Динамика ИЗА г. Саратова за январь-декабрь 2009-2010 годов представлена на рис. 16.

Рис. 16 - Динамика ИЗА г. Саратова за 2009-2010 годы

На территории г. Саратова в эксплуатации находятся 3 полигона ТБО:

- Городской полигон ТБО, расположенный в Волжском районе города, в районе реки Гуселка-2. Эксплуатацию городского полигона осуществляет МУП БКО «Спецавтохозяйство по уборке города». Общая площадь городского полигона ТБО составляет 26,50 га, период освоения полигона с 1996 по 2011 годы. В настоящее время в эксплуатации находится третья очередь полигона, площадь которой 5,3 га. С 2004 года ведется строительство четвертой очереди, площадь ее составляет 5,6 га. В 2010 году на полигоне размещено 1,232 млн. м3 (246,34 тыс. т) твердых бытовых отходов и малоопасных промышленных отходов.

- Елшанский полигон ТБО, расположенный в Ленинском районе города. Эксплуатацию полигона осуществляет МУП «Жилкоммунтехника». Мощность полигона составляет 3000 тыс. м3 (540 тыс. т) отходов. Общая площадь полигона 43,85 га, период освоения - с 1998 по 2016 годы. В настоящее время происходит заполнение 1-й очереди полигона, ведется строительство второй очереди площадью 4,32 га. В 2010 году на полигоне размещено 0,283 млн. м3 (56,63 тыс. т) твердых бытовых отходов и малоопасных промышленных отходов.

- Полигон ТБО, расположенный в Александровском карьере Заводского района города. Эксплуатацию полигона осуществляет МУП «Дорожник Заводского района». Мощность полигона составляет 6000 тыс. м3 (1080 тыс. т). Площадь полигона ТБО составляет 52,1 га.

В 2005 году введена в эксплуатацию первая карта (из 4-х) полигона ТБО площадью 3,75 га, заполнение ее составляет 85%. В 2010 году на полигоне размещено 0,319 млн. м3 (63,76 тыс. т) твердых бытовых отходов и малоопасных промышленных отходов.

В городе насчитывается около 270 га насаждений общего пользования, что составляет около 3 м² на одного жителя, в том числе по районам: Ленинский - 1,3 м², Кировский - 1,4, Волжский - 15,6, Фрунзенский - 0,3, Октябрьский - 2,3, Заводской - 1,3 м². При существующей норме 28 м² на одного жителя показатель 3 м² является крайне низким. В городе явно недостаточно городских парков, обеспечивающих горожан разнообразными видами отдыха в условиях, приближенных к природным. Основное количество деревьев имеет средний возраст от 16 до 40 лет.

Неоценимо для жителей Саратова значение Кумысной поляны. Трудно найти другой город, где бы естественный лесной массив, площадью более 4 тыс. га, практически вклинивался в селитебную часть. Это жемчужина, которую следует беречь для себя и для будущих поколений. Распоряжением Правительства Саратовской области от 14.08.2008 г. №293-Пр Кумысной поляне присвоен статус природного парка.

Особо охраняемые природные территории. В г. Саратове расположено 5 особо охраняемых природных территорий регионального значения:

- «Кумысная поляна» - природный парк, площадь 4492,0 га;

- городской парк культуры и отдыха им. А.М. Горького - памятник природы, площадь 18,7 га;

- дендрарий ГНУ НИИСХ Юго-Востока, площадь 7,0 га;

- карьер «Заплатиновка» - памятник природы, площадь 1,33 га;

- ботанический сад Саратовского государственного университета им. Н.Г. Чернышевского, площадь 20,7 га.

В 2010 году в рамках реализация ОЦП «Экологическое оздоровление Саратовской области на 2009-2013 годы», утвержденной законом Саратовской области от 31 октября 2008 года №292-ЗСО на выполнение природоохранных мероприятий из бюджета города выделено 115,3 млн. руб., которые были использованы на следующие цели:

- высажено 3200 шт. деревьев и кустарников, устроено 23,0 тыс. м² газонов и 628,5тыс. цветников;

- выполнен комплекс строительно-монтажных и кадастровых работ по расширению полигона ТБО в Волжском районе (Гуселка-2), строительству полигона ТБО в Заводском районе (Александровский карьер), строительству полигона ТБО в Ленинском районе (п. Елшанка);

Крупными предприятиями города в течение 2010 года за счет собственных средств выполнены природоохранные мероприятия на общую сумму 835,8 млн. руб.

В целях осуществления информационного обеспечения, экологического воспитания и образования, повышения экологической культуры населения города в 2010 году проведены эколого-образовательные мероприятия[18].

Выводы и предложения

1. Проведен анализ рынка недвижимости в городе Саратов за последние 5 лет. На его основе с помощью сравнительного подхода рассчитана рыночная стоимость однокомнатной жилой квартиры общей площадью 32,8 кв. м. на первом этаже девятиэтажного жилого дома, которая составила 1 620 000 руб.

2. Отработана технология перепрофилирования жилых помещений в нежилые. Проведен анализ рынка недвижимости по данному сегменту и рассчитана рыночная стоимость однокомнатной квартиры в качестве нежилого помещения. Рыночная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 32,8 кв. м. на первом этаже девятиэтажного жилого дома в качестве нежилого помещения по состоянию на дату оценки составляет 2 492 284 рублей, что превышает в 1,6 раза рыночную стоимость в качестве жилого помещения.

3. Проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Наиболее целесообразно использовать помещение под офис. В этом случае эффективность выражается в следующем:

- с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность) - стоимость на аналогичные помещения в данном районе повысятся, так как они становятся наиболее привлекательными для остальных инвесторов, при реализации проекта для проведения ремонтных работ привлекаются бригады отделочников с использованием строительно-отделочных материалов, с открытием нового помещения появляются новые рабочие места;

- с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность) - государственная пошлина при оформлении объекта и прав на объект, налоги на прибыль инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов, налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества;

- с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность) - при реализации проекта проводится озеленение прилегающей территории, мощение тротуарной плиткой, в будущем на базе данного помещения возможно появление предприятия по оказанию социальных услуг населению;

- с позиций собственника и инвестора (коммерческая эффективность) - доходность недвижимости определяем как сумму двух составляющих: рассчитанная рыночная стоимость самого объекта и возможные ежемесячные арендные платежи.

Коммерческая эффективность проекта выражается:

1) в превышении рыночной стоимости однокомнатной квартиры, как нежилого помещения в центральном районе г. Саратова в сравнении с ее стоимостью в качестве жилого помещения на сумму 886 703 рублей или в 1,6 раза;

2) в превышении стоимости арендной ставки однокомнатной квартиры, как нежилого помещения коммерческого назначения на 1 этаже жилого дома в центральном районе г. Саратова в сравнении со стоимостью арендной ставки в качестве жилого помещения на 10 000 рублей или в 1,8 раза.

В целом можно сказать, что наш город красив, но все-таки он не использует полностью свой потенциал, от советского периода еще остались плохо спланированные и не комфортные для проживания помещения, в основном преобладает скучный, однообразный дизайн. Районы, которые когда-то были красивыми, не получают должного ухода и на сегодняшний день нуждаются в развитии.

В связи с этим в дипломной работе было раскрыто понятие девелопмента недвижимости и доказана его необходимость в современных рыночных условиях. Подробно был рассмотрен один из вариантов развития недвижимости, такой как перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Для нашего города и для многих российских городов этот вопрос является особенно актуальным, ведь жилые помещения на первых этажах многоквартирных домов абсолютно не пригодны для комфортного проживания граждан. Из окон открываются далеко не лучшие виды на забитый машинами двор, уличные мусорные баки, гаражи и т. п. Из-за плохой теплоизоляции из подвала тянет холодом, из-за плохой звукоизоляции дома слышно хлопанье подъездной двери и разговоры во дворе, а люди на улице могут слышать все, что происходит в квартирах на первом этаже. Да и дышать в них практически нечем, особенно если окна выходят на проезжую часть. На первом этаже крайне низкий уровень инсоляции, поэтому такие квартиры самые темные, к тому же жильцам первых этажей приходится ставить на окна решетки. Все это не способствует спросу на такие квартиры, и они, как правило, на 15-20% дешевле остальных.

Для таких квартир необходимо применение девелопмента недвижимости, это, несомненно, окажет благотворное влияние на социальную, экономическую и эстетическую стороны развития нашего города.

Список литературы

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации от 18.12.2006 № 230-ФЗ [Текст]: офиц. текст. - М.: Омега-Л, 2012. - 196 с.

2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ [Текст]: федер. закон // Рос. газ. - 2001. - 3- окт.

3. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ [Текст]: федер. закон // Рос. газ. - Федеральный выпуск № 36702001 - 2005 г. - 12 янв.

4. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ [Текст]: текст с изм. и доп. на 2010 год. - М.: Эксмо, 2010. - 208 с.

5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ [Текст]: федер. закон. - М.: Приор, 2000. - 16 с.

6. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ [Текст]. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2010. - 48 с.

7. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм., внесенными от 18.07.2009 №181-ФЗ, в ред. от 01.07.2011 г. №169-ФЗ), [Текст]: федер. закон // Рос. газ. - Федеральный выпуск №5242, 2010г. - 26 июля.

8. Российская Федерация. Правительство. «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров» [Текст]: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 4 апреля 2011 г. № 144 г. Москва, // Рос. газ. - Федеральный выпуск № 5483, 2011 г. - 20 мая.

9. Российская Федерация. Правительство. Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 437 (ред. от 26.12.2011) "О Министерстве экономического развития Российской Федерации" [Текст]: опубликовано в "Собрании законодательства РФ", 16.06.2008, N 24, ст. 2867

10. Российская Федерация. Правительство. Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение", Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 17 августа 2005 г. N 180, в Собрании законодательства Российской Федерации от 15 августа 2005 г. N 33 ст. 3430

11. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254

12. Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256

13. Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255

14. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254

15. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22 октября 2010 года N 508

16. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238

17. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N 628

18. Доклад «О состоянии и об охране окружающей среды Саратовской области в 2010 году» - Саратов, 2011 - 270 стр.

19. Решение Саратовской городской Думы от 21.06.2005 № 58-553 «Об организации перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в городе Саратов»

20. Постановлением Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 7 июня 2010 года № 1463 Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»

21. Аленичева, Е.В., Методы оценки объектов недвижимости: метод.указ. / Сост. Е.В. Аленичева. Тамбов: Изд-во Тамб. гос.техн. ун-та, 2005. 32 с.

22. Боровкова В.А., Экономика недвижимости: Учебник для вузов/ Боровкова Валерия Анатольевна, Боровкова Виктория Анатольевна, Мокин В. О., Пирогова О. Е., Электронное издание на сайте: Электронные книги по экономике недвижимости www.aup.ru.

23. Грибовский С.В., Оценка стоимости недвижимости, Грибовский С.В., д.э.н., профессор, Иванова Е.Н., к.э.н., доцент, Львов Д.С., академик РАН, Медведева О.Е., д.э.н., профессор, Интерреклама, 2003, Электронное издание на сайте: Электронная библиотека www.bibliotekar.ru

24. Драпиковский А.И., Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание/ Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с.

25. Есипов В.Е, Оценка бизнеса: Учебное пособие. 2-е изд., Есипов В. Е, Маховикова Г. А., Терехова В. В., Изд-во «Питер», 2008

26. Кащук И.В. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / И.В. Кащук. - Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2010.- 141 с.

27. Максимов С.Н., Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование / Максимов Сергей Николаевич, 1-е издание, ИД «Питер», 2003. - 256 с.

28. Петухов Д.В., Оценка стоимости предприятия, Учебный курс (учебно-методический комплекс), Московский институт экономики, менеджмента и права, Центр дистанционных образовательных технологий МИЭМП, 2010, Электронное издание на сайте: www.e-college.ru

29. Смирнова Н.В. Теория и практика оценочной деятельности / Н.В. Смирнова, СМ. Волостнов; Иван. гос. хим.-технол. ун-т :учеб. пособие. - Иваново -164 с.

29. Татарова А.В., Оценка недвижимости и управление собственностью / Учебное пособие, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

30. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - 7-е изд., перераб. и доп. - «Юрайт»; 2010 г

31. Щепотьев А.В., Комментарий постатейный Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», опубликованный в I Федеральном справочнике «Оценочная деятельность в Российской Федерации». 2008, авторы А.В. Щепотьев, Д.В. Кандауров, Д.В. Скрипичников, А.П. Назарова, В.Е. Федотов, Р.Е. Палочкин.

32. Еженедельник, специализированный журнал «Квадратный метр» № 14 от 17 апреля 2006 г.

33. Еженедельник, специализированный журнал «Квадратный метр» № 40 от 16 октября 2006 г.

34. Еженедельник, газета «Что где» № 87 от 15 ноября 2007 г.

35. Еженедельник, специализированный журнал «Квартиры Саратова» № 41 от 20 октября 2010 г.

35. Интернет-ресурс: Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru

37. Интернет-ресурс: Официальный сайт Администрации муниципального образования «Город Саратов» www.saratovmer.ru

38. Интернет-ресурс: ЭЛКОД: Новое в федеральном законодательстве (ежедневные выпуски) www.elcode.ru

39. Интернет-ресурс: ГОСТы, СНиПы, СанПин - база нормативной документации, http://gostandsnip.ru/

40. Интернет-ресурс: Википедия - свободная энциклопедия www.ru.wikipedia.org

Размещено на Allbest.ru