Оценка недвижимости

Для проведения субъективных парных сравнений Томаса Л. Саати была разработана шкала относительной важности (табл.4).

Таблица 4 - Шкала относительной важности

Интенсивность относительной важности	Определение	Объяснение
1	Равная важность	Равный вклад двух видов в цель
2	Умеренное превосходство одного над другим	Опыт и суждения дают легкое превосходство одному виду над другим
4	Существенное или сильное превосходство	Опыт и суждения дают сильное превосходство одному виду над другим
6	Значительное превосходство	Одному из видов дается настолько сильное превосходство, что оно становится практически значительным
8	Очень сильное превосходство	Очевидность превосходства одного вида над другим подтверждается наиболее сильно
3,5,7	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями	Применяются в компромиссном случае

Физические характеристики объектов-аналогов, которые требуют корректировки:

1 - Местоположение

2 - Общая площадь

3 - Материал стен дома

4 - Площадь кухни

5 - Этажность дома

6 - Этаж расположения квартиры

7 - Наличие балкона/лоджии

8 - Состояние и уровень отделки квартиры

9 - Ориентация окон

10 - Состояние коммунальных устройств

11 - Транспортная и пешеходная доступность

12 - Наличие парковки

Составляем матрицу парных сравнений (табл. 5). При этом все факторы вносим в соответствии с их номерами.

Таблица 5 - Матрица парных сравнений

	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1	1,00	1,00	3,00	5,00	2,00	2,00	2,00	5,00	5,00	5,00	1,00	7,00	2,621	0,151
2	1,00	1,00	5,00	3,00	2,00	2,00	2,00	8,00	8,00	8,00	3,00	7,00	3,230	0,187
3	0,33	0,20	1,00	3,00	1,00	1,00	1,00	5,00	5,00	5,00	2,00	6,00	1,609	0,093
4	0,20	0,33	0,33	1,00	2,00	1,00	0,20	6,00	8,00	5,00	0,20	8,00	1,108	0,064
5	0,50	0,50	1,00	0,50	1,00	3,00	2,00	8,00	8,00	8,00	4,00	8,00	2,192	0,127
6	0,50	0,50	1,00	1,00	0,33	1,00	0,25	8,00	8,00	8,00	2,00	8,00	1,535	0,089
7	0,50	0,50	1,00	5,00	0,50	4,00	1,00	8,00	8,00	8,00	5,00	8,00	2,469	0,143
8	0,20	0,13	0,20	0,17	0,13	0,13	0,13	1,00	4,00	1,00	0,13	5,00	0,355	0,021
9	0,20	0,13	0,20	0,13	0,13	0,13	0,13	0,25	1,00	0,25	0,13	3,00	0,235	0,014
10	0,20	0,13	0,20	0,20	0,13	0,13	0,13	1,00	4,00	1,00	0,13	0,25	0,281	0,016
11	1,00	0,33	0,50	5,00	0,25	0,50	0,20	8,00	8,00	8,00	1,00	8,00	1,449	0,084
12	0,14	0,14	0,17	0,13	0,13	0,13	0,13	0,20	0,33	4,00	0,13	1,00	0,235	0,014
													17,317	1,000

На основании данных матрицы парных сравнений определяем «вес» или «интенсивность» влияния каждого анализируемого параметра на общую характеристику.

На следующем этапе экспертным путем, сравниваем по заранее определенной шкале, интенсивность каждого параметра в характеристиках объекта-аналога и в характеристиках объекта оценки. Принимаем интенсивность его параметров за среднее значение, остальные коэффициенты могут быть больше или меньше, т.е. лучше или хуже. Шкала интенсивности выглядит следующим образом:

где 1 - параметры аналога сильно уступают параметрам объекта оценки;

2 - существенное превосходство объекта оценки над аналогом;

3 - параметры аналога идентичны с параметрами объекта оценки;

4 - существенное превосходство аналога над объектом оценки;

5 - очень сильное превосходство объекта аналога над объектом оценки.

Результаты анализа заносим в табл. 6.



Таблица 6 - Шкала интенсивности параметров в общей характеристике

Параметры /Номер аналога	Объект оценки	№1	№2	№3	№4
Местоположение	3	2	3	3	3
Общая площадь	3	3	4	3	3
Материал стен дома	3	3	2	3	3
Площадь кухни	3	3	5	3	3
Этажность дома	3	3	3	3	3
Этаж расположения квартиры	3	5	4	5	3
Наличие балкона/лоджии	3	5	4	4	3
Состояние и уровень отделки квартиры	3	3	3	3	3
Ориентация окон	3	3	3	5	5
Состояние коммунальных устройств	3	3	3	3	3
Транспортная и пешеходная доступность	3	2	5	5	5
Наличие парковки	3	5	3	3	3

Используя показатели интенсивности параметра и его «вес», рассчитаем поправочные коэффициенты по каждому фактору, путем умножения веса критерия на число интенсивности. Далее определяем относительные поправочные коэффициенты, как среднее арифметическое между рассчитанными коэффициентами каждого аналога. Поправочный коэффициент и относительный поправочный коэффициент определяются также для объекта оценки. Абсолютные поправочные коэффициенты определяются как соотношение относительного поправочного коэффициента каждого аналога к относительному поправочному коэффициенту объекта оценки. Результаты расчетов заносятся в табл. 7.

Вычислив абсолютные поправочные коэффициенты, определяем рыночную стоимость объектов средневзвешенным методом с весами, равными удельной величине обратного абсолютного отклонения полученных значений стоимости от исходных цен предложений по конкретному объекту-аналогу. Порядок расчета рыночной стоимости приведен в табл. 8, а его результаты в табл. 9.



Таблица 7 - Расчет абсолютных поправочных коэффициентов

Параметры /Номер аналога	Объект оценки	№1	№2	№3	№4
Местоположение	0,30	0,45	0,45	0,45	0,45
Общая площадь	0,56	0,75	0,75	0,56	0,56
Материал стен дома	0,28	0,19	0,19	0,28	0,28
Площадь кухни	0,19	0,32	0,32	0,19	0,19
Этажность дома	0,38	0,38	0,38	0,38	0,38
Этаж расположения квартиры	0,44	0,35	0,35	0,44	0,27
Наличие балкона/лоджии	0,71	0,57	0,57	0,57	0,43
Состояние и уровень отделки квартиры	0,06	0,06	0,06	0,06	0,06
Ориентация окон	0,04	0,04	0,04	0,07	0,07
Состояние коммунальных устройств	0,05	0,05	0,05	0,05	0,05
Транспортная и пешеходная доступность	0,17	0,42	0,42	0,42	0,42
Наличие парковки	0,07	0,04	0,04	0,04	0,04
Относительный поправочный коэффициент	0,27	0,30	0,30	0,29	0,27
Абсолютный поправочный коэффициент	1,112	1,112	1,080	0,982

Таблице 8 - Последовательность вычислений и применяемые формулы

№ строки	Параметры	Формулы
1	Абсолютный поправочный коэффициент	Из таблицы 1, по каждому аналогу
2	Цена за 1 кв.м., руб., с поправками	Из таблицы 1, по каждому аналогу
3	Скорректированная цена за 1 кв. м аналога, руб.	строка 1 Ч на строку 2, по каждому аналогу
4	Абсолютное отклонение	строка 3 - строка 2, по каждому аналогу
5	Обратная величина отклонения	1 ч строка 4, по каждому аналогу
6	Удельный вес	значение строки 5 по каждому аналогу ч сумму всех значений строки 5
7	Средневзвешенная цена за 1 кв. м, руб.	строка 3 Ч строка 6, по каждому аналогу
8	Рассчитанная стоимость 1 кв. м, руб.	сумма всех значений строки 6
9	Общая площадь объекта, кв. м	Из таблицы 1
10	Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	строка 8 Ч строка 9

Таблица 9 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Параметры /Номер аналога	№1	№2	№3	№4
Абсолютный поправочный коэффициент	1,112	1,112	1,080	0,982
Цена за 1 кв.м., руб., с поправками	46060,61	39 187,50	48 939,39	50 378,78
Скорректированная цена за 1 кв. м аналога, руб.	51235,11	43589,87	52846,35	49450,24
Абсолютное отклонение	5174,501	4402,368	3906,961	928,539
Обратная величина отклонения	0,0001932	0,000227	0,0002559	0,0010769
Удельный вес	0,110	0,130	0,146	0,614
Средневзвешенная цена за 1 кв. м, руб.	5647,26	5647,26	7714,62	30374,36
Рассчитанная стоимость 1 кв. м, руб.	49383,51
Общая площадь объекта, кв. м	32,8
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	1619779,05

Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу: город Саратов, ул. Шевченко Н.Г., д. 33/45, кв. 109, полученная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 01 февраля 2012 года, с учетом округления составляет: 1 620 000 руб.

3.3.3 Расчет рыночной стоимости квартиры в качестве нежилого помещения

Как и в предыдущем случае, подбираем объекты-аналоги для оценки квартиры как нежилого помещения, сопоставимые с оцениваемым (нежилые помещения, расположенные на 1 этажах многоквартирных жилых домов), вносим корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки и рассчитаем рыночную стоимость объекта.

На основании анализа рынка недвижимости г. Саратова, а также данных открытых источников информации (печатные издания «Квартиры Саратова», «Жилье мое», «Квадратный метр», сети Интернет), риэлторских фирм, подбираем объекты нежилой недвижимости, расположенные на первых этажах жилых домов (табл. 10).



Таблица 10 - Аналоги для расчета рыночной стоимости

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Характеристика сделки	предложение	предложение	предложение	предложение
Условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Имущественные права	собственность	собственность	собственность	собственность
Функциональное назначение	нежилое помещение	нежилое помещение	нежилое помещение	нежилое помещение
Дата предоставления информации	январь 2012 года	январь 2012 года	январь 2012 года	январь 2012 года
Местоположение	г. Саратов, ул. Б. Казачья	г. Саратов, ул. Вольская	г. Саратов, ул. Чапаева	г. Саратов, ул. Советская
Материал стен дома	кирпичный	кирпичный	кирпичный	кирпичный
Возраст дома, г.	35	36	32	35
Этаж располо-жения в доме/ этажность дома	1/9	1/9	1/9	1/9
Общая площадь	33	32	33	32
Ориентация окон	на дорогу	на дорогу	на дорогу	на дорогу
Уровень отделки	хороший	хороший	хороший	хороший
Наличие отдельного входа	отдельный вход с улицы	отдельный вход с улицы	отдельный вход с улицы	отдельный вход с улицы
Наличие теле-коммуникаций	есть	есть	есть	есть
Коммунальные сети	все	все	все	все
Транспортная и пешеходная доступность	отличная	отличная	отличная	отличная
Наличие парковки	вдоль автомобильной дороги	вдоль автомобильной дороги	вдоль автомобильной дороги	вдоль автомобильной дороги
Стоимость, руб.	2 700 000,00	2 550 000,00	2 650 000,00	2 500 000,00
Стоимость 1 кв. метра, руб.	81 818,18	79 687,50	80 303,03	78 125,00
Источник информации	Еженедельник «Квартиры Саратова» № 3 от 25.01.2012 г.	Еженедельник «Квартиры Саратова» № 3 от 25.01.2012 г.	Еженедельник «Квартиры Саратова» № 3 от 25.01.2012 г.	Еженедельник «Квартиры Саратова» № 3 от 25.01.2012 г.

Так как в результате исследования предложений, удалось подобрать объекты-аналоги, которые имеют несущественные различия по основным ценообразующим параметрам, было принято решение внести корректировки, применяя экспертный метод (табл. 11).

Экспертный метод расчета предполагает внесение корректировок на основе опыта и знаний с учетом имеющейся в распоряжении информации, полученной путем анализа рынка, интервьюирования риэлторов и других профессиональных участников рынка, а также на основании информации, полученной от других оценщиков, имеющих значительный опыт работы в данной области.

Таблица 11 - Таблица корректировок для аналогов

Наименование	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Стоимость 1 кв. м.	81 818,18	79 687,50	80 303,03	78 125,00
1. Корректировка на передаваемые права	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка,%	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, р./м2	81 818,18	79 687,50	80 303,03	78 125,00
2. Корректировка на цену предложения	предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка, %	-5,00	-5,00	-5,00	-5,00
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
3. Корректировка на условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
4. Корректировка на дату предложения	январь 2012 года	январь 2012 года	январь 2012 года	январь 2012 года
Корректировка, %	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
5. Корректировка на функциональное назначение	нежилое помещение	нежилое помещение	нежилое помещение	нежилое помещение
Корректировка, %	0,0	0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
6. Корректировка на площадь	32	30	33	32
Корректировка, %	0,0	0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
7. Корректировка на местоположение	г. Саратов, ул. Вольская	г. Саратов, ул. Чапаева	г. Саратов, ул. Рахова	г. Саратов, ул. Советская
Корректировка, %	0,0	0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
8. Корректировка на техническое состояние	отличное	отличное	отличное	отличное
Корректировка, %	0,0	0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
9. Корректировка на транспортную и пешеходную доступность	отличная	отличная	отличная	отличная
Корректировка, %	0,0	0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
10. Корректировка на наличие парковки	вдоль автодороги	вдоль автодороги	вдоль автодороги	вдоль автодороги
Корректировка, %	0,0	0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
11. Корректировка на ориентацию окон	на дорогу	на дорогу	на дорогу	на дорогу
Корректировка, %	0,0	0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
12. Корректировка на наличие отдельного входа	отдельный вход с улицы	отдельный вход с улицы	отдельный вход с улицы	отдельный вход с улицы
Корректировка, %	0,0	0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75
13. Корректировка на наличие телекоммуникаций	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %	0,0	0,0	0,0	0,0
Скорректированная стоимость, р./м2	77 727,27	75 703,13	76 287,88	74 218,75

Обоснование корректировок:

1. На передаваемые права: по аналогам и объектам оценки в случае сделки передаются права собственности, корректировка не проводится.

2. На цену предложения: из интервью с продавцами подобранных аналогов выявлена возможность торга до 5%. В стоимость 1 кв. м. аналогов вводим понижающую корректировку в размере «-5%».

3. На условия сделки: не вносится, поскольку все объекты выставлены на открытых торгах по их рыночной стоимости, обременения и ограничения отсутствуют.

4. На дату продажи: поскольку аналоги выставлены на продажу в текущем периоде, корректировка по ним не вносится.

5. На функциональное назначение: предполагается, что предъявленный к оценке объект относится к нежилому фонду. Функциональное назначение оцениваемого объекта и подобранных аналогов сопоставимо, стоимостной корректировки не требуется.

6. На площадь: подобранные аналоги имеют сопоставимую площадь с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.

7. На местоположение: подобранные аналоги имеют сопоставимое местоположение. Стоимостной корректировки не требуется.

8. На техническое состояние: подобранные аналоги имеют сопоставимое техническое состояние с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.

9. На пешеходную и транспортную доступность: подобранные аналоги имеют сопоставимую пешеходную и транспортную доступность с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.

10. На наличие парковки: подобранные аналоги имеют аналогичную парковку с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.

11. На ориентацию окон: подобранные аналоги имеют сопоставимую ориентацию окон с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.

12. На наличие отдельного входа: предполагается, что предъявленный к оценке объект имеет отдельный вход с улицы. Организованный отдельный вход в помещение оцениваемого объекта и подобранных аналогов сопоставимо, стоимостной корректировки не требуется.

13. На наличие телекоммуникаций: подобранные аналоги имеют сопоставимое наличие телекоммуникаций с оцениваемым объектом. Стоимостной корректировки не требуется.

Определяем рыночную стоимость 1 кв. м. объекта оценки в следующей последовательности.

На основании анализа данных табл. 11, рыночная стоимость 1 кв. м. объектов, аналогичных оцениваемому, на дату оценки изменяется в диапазоне от 74 218,75 до 77 727,27 рублей.

Определяем рыночную стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта как среднее значение стоимостей 1 кв. м. аналогов, так как отклонение невелико:

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта - предполагаемого нежилого помещения, общей площадью 32,8 кв. м, по адресу: г. Саратов, улица им. Шевченко Т.Г., д. 33/45, кв. 109, по состоянию на дату оценки составит: . С учетом округлений 2 492 284 руб.



4. Государственная регистрация объекта недвижимости после процедуры перевода в нежилое помещение

Перевод в нежилой фонд - это изменение юридического статуса жилого помещения. В случае если объект не претерпел технических изменений и не вышел за пределы установленных границ, то перевод из жилого помещения в нежилое осуществляется путем внесения записи в ЕГРП об изменении назначения объекта. Государственная пошлина уплачивается за внесение изменения в следующем размере: 200 рублей физическими лицами и 600 рублей юридическими лицами[6].

Если в результате переустройства, были объединены два и более объекта, расположенные в одном доме, которые одновременно переводятся в одно нежилое помещение, то в этом случае права правообладателя на квартиры прекращаются, и регистрируется право собственности на нежилое помещение, образованное в результате объединения квартир и переведения их из жилого помещения в нежилое. Государственная пошлина в этом случае оплачивается 1000 рублей физическими лицами и 15000 рублей юридическими лицами.

4.1 Процедура внесения изменений в сведения о зарегистрированных правах в государственном органе учета прав на объекты недвижимости и сделок с ними

Ведение ЕГРП осуществляется на основе Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 219 от 18 февраля 1998 г., утвержденные постановлением Правительства РФ (далее Правила)[6].

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках, об отчуждении объекта недвижимого имущества;

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Общая схема процедуры по государственной регистрации прав на объекты недвижимости представлена на рис. 12.

Для внесения в Единый государственный реестр прав сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него используется форма документа из приложения № 9 Правил (приложение 7). К таким сведениям относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности),

Рис. 12 - Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав

или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

В графу «Содержание изменений» вносятся сведения о произведенных изменениях. В графе «Документы-основания» указываются реквизиты документов, послуживших основанием для внесения изменений.

Для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, на листе, к которому относится это изменение, в графе «Особые отметки регистратора» проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную запись (Приложение № 10 Правил). На штампе указываются дата внесения изменений, фамилия и инициалы регистратора, заверенные его подписью (приложение 7). При внесении еще одного изменения ставится дополнительный штамп о внесении изменений в регистрационную запись.

Лист записи об изменениях располагается непосредственно за листом записи Единого государственного реестра прав, к которым эти изменения относятся. На листе с записью об изменениях проставляются номер подраздела и кадастровый или условный номер, аналогичные соответствующим номерам листа с записью, в которую вносятся изменения.

Примерный перечень документов, которые необходимо представить в орган по регистрации прав для внесения изменений в сведениях об объекте недвижимого имущества в связи с его реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ и изменения назначения объекта при переводе жилого помещения в нежилое помещение:

1. Заявление о государственной регистрации;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Представитель физического или юридического лица дополнительно представляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (или иной документ, в случаях, установленных законом и иными правовыми актами);

3. Документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение (либо за внесение изменений в ЕГРП);

4. Правоустанавливающий документ, подтверждающий наличие права собственности на квартиру до перевода ее в нежилое помещение;

5. Решение компетентного органа местного самоуправления о переводе квартиры в нежилое помещение (распоряжение, уведомление о переводе). Если при переводе квартиры в нежилое помещение произведена перепланировка или реконструкция объекта, дополнительно представляется акт приемки в эксплуатацию квартиры после перепланировки (при перепланировке), либо разрешение на ввод в эксплуатацию (при реконструкции);

6. Технические документы на объект недвижимости (кадастровый или технический паспорт нежилого помещения);

7. Юридическое лицо представляет также учредительные документы.

После завершения всех этапов перевода возникает новый объект недвижимости, удовлетворяющий определенным потребностям бизнеса и населения, по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость.

При использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.



5. Экономическая эффективность проекта

5.1 Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет тот вариант, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта[27].

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

- рыночный анализ;

- анализ реализуемости варианта;

- анализ наиболее эффективного использования.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

По оценке аналитиков риэлтерских агентств города спрос на офисные помещения, формируют представители малого бизнеса: туристические агентства, адвокатские конторы, консалтинговые компании. Более 60% заявок идут на площадь от 20 до 60 кв. м. Спрос на помещения под кафе (рестораны), салоны красоты, фитнес-центры (объекты сферы услуг) и т.п. считается нестабильным.

Наибольшее количество предложений офисной недвижимости в центральных районах города (центральные части Волжского, Фрунзенского, Октябрьского и Кировского районов). Наименьшее количество предложений в Заводском и Ленинском. Рассматривая распределение цен по районам, необходимо отметить, что ценовым лидером по-прежнему остается исторический центр города Саратов. Традиционно высок уровень цен в центре Фрунзенского района. Предпочтения отдаются улицам города: Немецкая (проспект Кирова), Московская, Чапаева, Большая Казачья, Советская, Вольская, М. Горького, и т.п. Среди основных факторов, влияющих на выбор офиса, можно отметить:

- фактор месторасположения и транспортной доступности является наиболее значимым.

- компании все чаще обращают внимание на престижность месторасположения и здания, а так же на качественную отделку помещений.

- также существенным фактором является наличие парковки.

Ввиду нехватки удобных помещений, имеющих входы, выходящие на основные улицы, растет спрос на более углубленные в жилые кварталы офисные помещения.

Основными поставщиками предложения помещений на реализацию и в аренду под офисные цели все эти годы являлись собственники квартир, расположенных на первых этажах.

Администрация города не препятствует переводу жилых помещений первых этажей в нежилые, требуя, однако, выполнения ряда не очень сложных условий. В результате первые этажи всех проезжих и проходных улиц уже переведены в основной массе в нежилые помещения. Наступает черед менее престижных углубленных в кварталы зданий.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это: юридическая допустимость; физическая осуществимость; финансовая обеспеченность; максимальная продуктивность[27].

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. На данном этапе рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут ограничить конкретные виды потенциального использования.

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, наличие подъездных путей и инженерных коммуникаций, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение), которые могут повлиять на предполагаемый вариант использования.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность -- это наибольшая стоимость объекта. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости.

Лучшее и наиболее эффективное использование - вероятное, разумное и законное использование, которое физически возможно, достаточно обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости (табл.12).

Таблица 12 - Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Критерии	Вариант использования
	Вариант 1 - Торговые площади	Вариант 2 - Офисные площади
1. Законодательно разрешено: а) соответствует зонированию территории; б) соответствует нормам охраны окружающей среды; в) соответствует градостроительным ограничениям	+	+
	+	+
	+	+
2. Физически осуществимо: а) площадь объекта; б) транспортная доступность	-	+
	-	+
Финансово целесообразно: а) стоимость строительства здания	-	+
4. Наиболее высокая стоимость или доходность недвижимости	-	+
Итого (балл)	3	7

Законодательно установленное целевое назначение и разрешенное использование: на основе документов, устанавливающих права собственности на рассматриваемый объект. Возможным, наиболее эффективным является использование его в качестве офисного помещения.

Физическая осуществимость: расположение здания, в котором находится объект, благоустройство и физические характеристики территории, возможность подъездов к зданию, а также физические параметры, конструктивные особенности встроенных помещений позволяют определить, наиболее эффективный вариант применения оцениваемого объекта в качестве офисного помещения.

Финансовая осуществимость: специфичность места расположения объекта, объект находится в центре города, но несколько удален от центральной улицы города (ул. Чапаева). Торговая линия, проходящая по улице Чапаева, находится на расстоянии до 100 м от оцениваемого объекта. Поэтому уровень спроса на различные виды недвижимости и особенно общая концепция развития коммерческой недвижимости данного микрорайона определяет большую вероятность возврата инвестируемого капитала при использовании объекта его в качестве офисного помещения. Проведем расчет вариантов наиболее лучшего и эффективного использования:

Вариант № 1 использование в качестве магазина - расположение здания и самого рассматриваемого объекта в здании позволяют использовать его в этом качестве, однако специфичность места расположения объекта, удаленность от центральной улицы города в глубину жилого микрорайона и торговой линии, проходящей по улице Чапаева, отсутствие вблизи основных путей миграции пешеходов действуют как отрицательные факторы. Поэтому можно сделать вывод, что рассматривать вариант магазина нецелесообразно.

Вариант № 2 использование объекта в качестве офисного помещения - высокий уровень ремонта внутренних помещений, расположение в «тихой» части центра города, удобство подъездов и достаточно высокая арендная ставка офисных помещений в центре города, при постоянном высоком спросе на подобную недвижимость позволяют сделать вывод о целесообразности использования объекта в качестве офисного помещения.

Вывод: на основании рассмотренных вариантов использования оцениваемого объекта на дату оценки лучшим и наиболее эффективным использованием, возможно, является использование объекта в качестве офисного помещения.

Окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

5.2 Сравнение результатов стоимости объекта оценки как жилого, так и нежилого помещения

На основании подробного анализа рынка недвижимости и проведенных расчетов была определена рыночная стоимость объекта оценки в двух возможных вариантах его использования:

Рыночная стоимость однокомнатной квартиры, общей площадью 32,8 кв. м., полученная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки, с учетом округления составила 1 620 000 руб.;

В качестве нежилого помещения ее рыночная стоимость, полученная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки, с учетом округления составила 2 492 284 руб.

Следовательно, стоимость однокомнатной квартиры, как нежилого помещения коммерческого назначения на 1 этаже жилого дома в центральном районе г. Саратова выше стоимости в качестве жилого фонда на 872 284 рубля или в 1,6 раза (рис.13).



Рис. 13 - Рыночная стоимость объекта оценки в двух возможных вариантах его использования

5.3 Определение экономической эффективности проекта

Эффективность проектов может быть оценена с разных точек зрения:

с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность);

с позиций собственника и инвестора (коммерческая эффективность).

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов развития недвижимости является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. Экономическая эффективность проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы, и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно позитивное влияние развития недвижимости на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности. Стоимость на аналогичные помещения в данном районе повысятся, так как они становятся наиболее привлекательными для остальных инвесторов.

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. При реализации проекта для проведения ремонтных работ привлекаются бригады отделочников с использованием строительно-отделочных материалов. С открытием нового помещения, появляются новые рабочие места.

Бюджетная эффективность развития недвижимости также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов развития. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, государственная пошлина при оформлении объекта и прав на объект, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Косвенный бюджетный эффект - это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность развития недвижимости проявляется в улучшении среды проживани...