Оценка недвижимости

В то же время, кроме прямой капитализации, достаточно широко используются другие оценочные процедуры доходного подхода, основанные на дисконтировании денежного потока. Компонентами денежного потока в данном случае будут:

- ежегодные доходы (типичный чистый операционный доход по периодам)

- доход от реверсии в конце срока экономической жизни земельных улучшений или в конце любого другого срока владения.

Анализ дисконтированного денежного потока предполагает определение таких показателей, как оставшийся срок экономической жизни или инвестиционный период владения; будущий поток дохода с недвижимости и от реверсии; ставку дисконта. Ключевую роль здесь играет ставка дисконта - требуемая норма отдачи от общей инвестиции в недвижимость, которая включает как ежегодный доход, так и распределенный пропорционально прирост (или уменьшение) капитала.

Значение текущей стоимости ожидаемых доходов в зависимости от характера их динамики может быть установлено с помощью факторов таблицы сложных процентов:

- путем умножения на фактор текущей стоимости PVF(i; n) каждого ежегодного дохода и стоимости недвижимости в конце периода владения с последующим суммированием полученных результатов.

- путем умножения на фактор текущей стоимости обычного аннуитета PVAF(i; n) или деления на фактор взноса на амортизацию единицы IAOF(i; n) ежегодного дохода, если он формируется или приведен к постоянным равным платежам, и суммированием полученного результата с текущей стоимостью реверсии.

Таким образом, дисконтирование денежных потоков представляет собой капитализацию по норме отдачи, в соответствии с которой значение стоимости недвижимости определяет текущая стоимость чистого дохода за конкретный период, рассчитанная с использованием фактора текущей стоимости обычного аннуитета и/или фактора текущей стоимости единицы (реверсии).

В некоторых случаях стоимость отдельных объектов недвижимости зависит от потенциального уровня прибыльности бизнеса, расположенного на них. То есть ценность данных объектов определяется той прибылью, которую обеспечивает осуществляемая на них деятельность. Чаще всего такая ситуация возникает при оценке сельскохозяйственных или лесных угодий. Однако она может иметь место и при определении стоимости отдельных типов застроенных участков: гостиниц, ресторанов, театров, стадионов, - которые покупаются или берутся в аренду вместе с бизнесом и оцениваются как коммерческие единицы. Именно прибыльность бизнеса, а не иные факторы сравнения, определяет стоимость, которую заплатят за подобную недвижимость и за возможность получения выгоды[24].

Стоимость недвижимости в этом случае определяется с помощью метода выгод на основе рыночных соотношений между ее ценой или арендной платой и уровнем прибыльности бизнеса. Тем не менее, и в этом случае необходимо получить сравнительные доказательства об отношении прибыли к арендной плате или к инвестированному капиталу. Поэтому, при достаточной информации о рыночных операциях по продаже или аренде, преимущество предоставляется другим методам сравнительного и доходного подхода. Применение метода выгод требует специальных знаний конкретного бизнеса для адекватного расчета чистой прибыли, представляющей собой максимальную сумму, которую бизнес может позволить себе выплатить в виде арендной платы за имущество.

Завершая рассмотрение методов доходного подхода, следует отметить, что в их основе лежат одни и те же оценочные процедуры: либо прямая капитализация, либо дисконтирование денежного потока.

При затратном подходе особенность применения сравнительного и доходного подходов состоит в том, что объекты недвижимости оцениваются без разделения экономических интересов по ее физическим составляющим. Однако, права относительно недвижимости, находящейся в рыночном обороте, могут относиться не только к объекту в целом, но и к земле и земельным улучшениям в отдельности, что обуславливает необходимость определения рыночной стоимости каждого из компонентов недвижимости[24].

В этом случае сравнительный и доходный подход чаще всего используется в сочетании с элементами затратного подхода, в рамках которого рыночная стоимость каждой из составляющих определяется величиной ее вклада в общую стоимость недвижимого имущества. На практике данное положение реализуется в оценочной процедуре, получившей название техника остатка.

По сути, затратный подход устанавливает стоимость объекта недвижимости путем суммирования:

- затрат на приобретение земли (в данном контексте термин “земля” включает права на земельный участок и сам земельный участок, исключая любые земельные улучшения - здания, сооружения и прочие элементы благоустройства участка);

- затрат на создание земельных улучшений аналогичной полезности путем строительства нового или реконструкции существующего объекта (при этом в стоимость земельных улучшений включается также оценка предпринимательской заинтересованности - прибыли/убытков застройщика).

Фактически, затратный подход устанавливает верхнюю границу того, что обычно платил бы рынок за недвижимость, если бы она была новой. Поэтому, чтобы приблизиться к рыночной стоимости существующей недвижимости, которая уже накопила износ, необходимо внести поправки на ее физическое, функциональное и экономическое обесценение, что может в силу некорректности их расчетов сказаться на окончательном результате.

Следует заметить, что в силу аддитивной природы стоимости недвижимости, определяемой с помощью затратного подхода, он, как правило, редко используется для определения рыночной стоимости. В некоторых странах его вообще относят к нерыночным способам оценки. Однако затратный подход приобретает приоритетное значение при определении стоимости специализированной недвижимости, а также отдельных видов недвижимости, используемой в общественных целях, которая в силу своих характеристик редко если вообще когда-либо продается на рынке.

В данном случае затратный подход реализуется в методе остаточной стоимости замещения, который предполагает оценку рыночной стоимости земли при существующем использовании, к которой прибавляется текущая стоимость замещения или воссоздания улучшений, уменьшенная на величину совокупного износа.

Для оценки земли может быть использовано несколько методов:

- метод сопоставления продаж, предусматривающий прямое сравнение оцениваемого земельного участка с подобными земельными участками, которые были недавно проданы или предлагаются к продаже;

- метод развития, который строится на предположении о возможности продажи или сдачи в аренду земельных участков, образованных в результате разделения (объединения) оцениваемого земельного участка, расчете доходов и расходов, связанных с этим процессом, и дисконтировании образующегося в результате этого чистого денежного потока в значение стоимости;

- метод соотнесения, представляющий собой непрямую технику сравнения, когда стоимость земли определяется путем распределения общей рыночной цены недвижимости через сложившееся отношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений;

- экономический метод, с помощью которого стоимость земли определяется из общей рыночной цены сопоставимой недвижимости путем вычитания из нее стоимости улучшений, рассчитанной на основе анализа затрат на их создание, уменьшенных на величину совокупного износа;

- метод остатка для земли, в соответствии с которым стоимость земли определяется разницей между капитализированной стоимостью чистого операционного дохода, получаемого в результате сдачи недвижимости в аренду, и стоимостью улучшений;

- метод распределения дохода, который предполагает распределение чистого операционного дохода с недвижимости по ее компонентам путем вычитания из общего дохода, дохода, генерируемого улучшениями. Оставшийся доход относится к земле и капитализируется в ее стоимость;

- метод капитализации земельной ренты, когда стоимость определяется на основе дохода, который возможно получить непосредственно с земли. При этом источником дохода является сдача земли в аренду отдельно от улучшений, или земельная рента как остаточный доход от реализации выращенной (произведенной) продукции в сельском и лесном хозяйстве. В первом случае метод капитализации земельной ренты соотносится с инвестиционным методом, а во втором, - с методом выгод.

Для оценки земельных улучшений используются текущие затраты, включая прибыль застройщика, которые потребуются на создание гипотетического строения - либо имеющего такую же полезность, как и существующее строение (стоимость замещения), либо идентичного существующему строению (стоимость воссоздания).

Текущие затраты на создание земельных улучшений можно определить путем использования: метода сравнительной единицы; метода разбивки по компонентам (или поэлементный метод); метода количественного анализа (или сметный метод) и метода приведенных фактических затрат.

Метод сравнительной единицы является наиболее практичным. В этом методе большинство прямых и косвенных затрат выражается в соотношениях «на квадратный метр», «на кубический метр» или другой основе «на единицу». Естественно, что метод сравнительной единицы наиболее эффективен применительно к типовым зданиям и сооружениям и требует внесения поправок на какие-либо отклонения от типовых проектов.

Метод разбивки по компонентам в этом отношении более гибкий, т.к. стоимость строительства представлена не только «на единицу», но и на каждый конструктивный элемент сооружения: фундамент, стены, перекрытия и т.п. Рассчитанные затраты по отдельным компонентам затем суммируются и вместе с косвенными затратами указывают на стоимость замещения. Этот метод наиболее полезен при корректировках в методе сравнительной единицы и при определении затрат для нетипичной или специализированной недвижимости.

В методе количественного анализа стоимость замещения определяется на основе сметных предположений путем расчета всех видов затрат на труд и материалы, необходимые для создания объекта, к которым прибавляются косвенные затраты. Этот метод очень часто используют также при анализе результатов, полученных по методам сравнительной единицы или разбивки по компонентам.

Метод приведенных фактических затрат включает анализ первоначальных или исторических затрат с последующей корректировкой по индексам удорожания (удешевления) стоимости строительства. Его обычно применяют при оценке комплексных строений, для которых метод сравнительной единицы или метод разбивки по компонентам или неприменимы, или применимы с большими допущениями.

Независимо от применяемого метода, исходные данные и полученные результаты должны быть сопоставлены с известными затратами относительно подобной недвижимости. В общем, достоверные данные о затратах являются императивом при любом успешном применении затратного подхода: данные должны быть полными, типичными и современными.

Прибыль застройщика является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей его деятельность по реализации строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Наиболее сложным в применении затратного подхода является адекватная оценка накопленного износа. Теоретически износ может быть разделен на: физический износ, вызванный естественным устареванием и разрушением конструктивных элементов сооружения; функциональный износ, связанный с появлением новых строительных технологий и материалов; экономический износ, обусловленный отрицательным воздействием внешних факторов, в том числе и экономической ситуации[24].

Однако в большинстве оценочных ситуаций обычно является достаточным определить совокупный накопленный износ, который, по сути, представляет собой разницу между текущей стоимостью замещения (или стоимостью воссоздания) и текущей рыночной стоимостью улучшений. Кроме того, только так можно определить оставшийся срок экономической жизни земельных улучшений, отражающий временной отрезок, в течение которого земельные улучшения способны привносить дополнительную стоимость, за исключением стоимости земли, в рыночную стоимость недвижимости.

Таким образом, в оценке недвижимости износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости земельных улучшений, безотносительно к ретроспективным затратам и определяется как утрата их полезности, а значит и стоимости, независимо от причин, приведших к этой утрате[24].



2. Природные, социально-экономические условия зоны расположения объекта оценки

2.1 Краткая характеристика природных и социально-экономических условий г. Саратова

Город Саратов является административным центром Саратовской области, входящей в состав Приволжского федерального округа Российской Федерации. Расположен в 858 км к юго-востоку от Москвы, на правом берегу Волги (Волгоградское водохранилище). Город протянулся вдоль реки на 34 км и расположился в живописной котловине, окружённой с трёх сторон невысокими (до 250 м) горами (Соколовая, Лысая, Лопатина, Алтынная, Увек)[40].

Город имеет выгодное экономико-географическое положение, обусловленное в первую очередь:

- близким расположением ключевых рынков сбыта (Центральная Россия, Казахстан);

- расположением на пересечении крупнейших транспортных коридоров (Евроазиатский коридор «Север-Юг» и Евроазиатский коридор «Запад-Восток»);

- развитой транспортной инфраструктурой, представленной разветвленной сетью железных и автомобильных дорог, трубопроводов, а также внутренними водными судоходными путями и воздушными авиалиниями.

Город Саратов является крупным железнодорожным центром, включающим основную пассажирскую станцию «Саратов-1», ряд сортировочных и грузовых станций. Сеть саратовских автомобильных дорог включает шесть направлений дорог федерального значения - на Сызрань, Пензу, Тамбов, Воронеж, Волгоград, Уральск. Узел речных перевозок включает пассажирский порт с речным вокзалом и капитальной причальной стенкой. Дальнее сообщение по всей Волге с выходом через судоходные каналы в бассейны других рек, акватории портов позволяет принимать суда класса «река-море». Из аэропорта города Саратов осуществляются регулярные местные и международные рейсы.

Площадь города составляет 381,97 кв. км. Саратов административно делится на 6 районов: Волжский, Кировский, Октябрьский, Фрунзенский, Ленинский и Заводской, которые очень сильно различаются по площади, расположению относительно берега Волги, качеству и плотности жилой застройки, транспортной доступности и обеспеченности инженерной и социальной инфраструктурой.

2.2 Характеристика местоположения объекта оценки

Октябрьский район является частью муниципального образования «Город Саратов» (Приложение 1), образован 15 декабря 1934 г. Это четвёртый по численности населения район (121,9 тыс. человек), что составляет 14,6% от общего числа жителей Саратова.

Октябрьский район находится в центральной части города и занимает площадь - 2389 га. Его северная граница проходит по улицам Радищева, Сакко и Ванцетти, Мирному переулку, улицам Советской, Рахова, Шелковичной, территории станции Саратов-2 товарный, улице Степана Разина, Вокзальной и Новоузенской. На юге - улицы 4-я Силикатная, 6-я линия, Сызранская, Дальняя, Политехническая и Большая Садовая. С востока район ограничен Волгой, с запада - Кумысной поляной.

В Октябрьский район входят микрорайоны: Агафоновка, Большая Кумысная поляна, Клинический, Малая Кумысная поляна, Первомайский, наряду с официальными названиями микрорайонов район делиться еще и на несколько неофициальных микрорайонов (приложение 2).

Октябрьский район - важный промышленный, транспортный, научный и социальный район города. На территории района осуществляют свою деятельность 29 крупных и средних промышленных предприятий, которые представляют такие отрасли, как машиностроение и металлообработка, топливная, полиграфическая, легкая, пищевая, мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленности[40].

По территории района проходят 2 трамвайных маршрута и 6 троллейбусных маршрутов, железнодорожная ветка Москва - Волгоград со станциями «Саратов-2 пассажирский», «Саратов-2 товарный», «Локомотивное депо» и «Астраханский переезд».

Октябрьский район является крупнейшим образовательным центром г. Саратова. На его территории расположены 24 детских сада, 12 общеобразовательных учреждений, 10 средних профессиональных учреждений, 10 высших учебных заведений. В районе работает 22 объединения дополнительного образования для детей, 7 подростковых клубов, 76 объединений по 6-ти направлениям: художественно-эстетической, физкультурно-спортивной, культурологической, туристическо-краеведческой, эколого-биологической. Дополняют культурную жизнь района 3 детские музыкальные школы, 7 библиотек, 3 музея. Здесь находятся 28 городских лечебных учреждений[40].

Для развития физической культуры и спорта в районе действуют 93 спортивных сооружений, в числе которых физкультурно-спортивный комплекс, включающий в себя бассейн «Саратов», ледовый дворец «Кристалл» и спортивный комплекс «Манеж».

На территории района расположены два особо охраняемых природных объекта регионального значения: «Кумысная поляна» - природный парк, площадью 4492,0 га; городской парк культуры и отдыха им. А.М. Горького - памятник природы, площадью 18,7 га. Городской парк, ведет свою историю с начала XIX века - тогда здесь располагались дубовая роща и усадьба саратовского губернатора А.Д. Панчулидзева. Сегодня Городской парк - излюбленное место отдыха саратовцев. Посетители парка могут полюбоваться вековыми дубами и живописными прудами, покормить обитающих в парке белок и водоплавающих птиц, прокатиться на многочисленных аттракционах. Неоценимо для жителей Саратова значение Кумысной поляны. Трудно найти другой город, где бы естественный лесной массив, площадью более 4 тыс. га, практически вклинивался в селитебную часть. Это жемчужина, которую следует беречь для себя и для будущих поколений. Распоряжением Правительства Саратовской области от 14.08.2008 г. №293-Пр Кумысной поляне присвоен статус природного парка[18].

За последние годы в Саратове параллельно с развитием бизнеса сформировался так называемый Центральный деловой район (ЦДР).

ЦДР представляет собой замкнутую территорию, ограниченную с юга - Набережной реки Волга, далее ул. Дегтярная, Станционная, вдоль железнодорожного полотна до улицы Рабочей, далее по ул. Университетской до Большой Казачьей, включая территорию Привокзальной площади, ул. Аткарская до Большой Садовой (ДЦ «Навигатор»), далее по ул. 1 Садовая до пересечения с Танкистов, ул. Соколовая до Симбирской, и далее по ул. Зарубина вниз к Волге. Графически территориальные границы центрального делового района представлены на рис. 7.

Рис. 7 - Территориальные границы центрального делового района города Саратова



Центральный деловой район - это историко-архитектурный центр города с множеством зданий, являющихся памятниками истории и культуры. Это престижная территория с развитой инженерной и социальной инфраструктурой, удобным транспортным сообщением с любой частью города. Точечная застройка исторического центра города значительно преобразила облик города, при этом строительство жилых домов в этой зоне ведется преимущественно в сегментах бизнес и комфорт класса. В этой зоне распложено множество зданий коммерческого назначения - офисные центры и торговые комплексы. Таким образом, основная деловая активность города сосредоточена именно в историческом центре.

Существующие офисные центры в Саратове сегодня - это бывшие проектные учреждения и административные здания промпредприятий после капитальной реконструкции. Не менее трети от общего количества офисов на рынке - это бывшие объекты жилого фонда, квартиры на первых этажах, переведённые собственниками в нежилой фонд и используемые для сдачи в аренду предпринимателям или для ведения собственного малого бизнеса.

Объект оценки - однокомнатная квартира № 109, расположенная по адресу: улица им. Н.Г. Шевченко, дом № 33/45. Многоэтажный жилой дом расположен в центре микрорайона, в квартале между улицами им. Чапаева В.И и Вольская.

По соседству с ним имеются следующие предприятия и общественные здания: Администрация Октябрьского района, Областной потребительский союз, Детский сад №26 «Кораблик», Центральная детская музыкальная школа, Октябрьское отделение ЗАО «Экономбанк», Саратовское отделение «Бин-банк», Агентство по недвижимости Лепта-Н, Частное охранное предприятие, универсам «Гроздь».

Район хорошо обеспечен социальной инфраструктурой и относится к районам повышенного спроса в секторе офисных площадей.

Транспортная доступность объекта оценки очень хорошая, так как здание находится на пресечении с одной из главных транспортных магистралей города улицей им. Чапаева В.И. (рис.8).

Рис. 8 - Местоположение объекта в ЦДР г. Саратова

Учитывая расположение объекта в центральном деловом районе города и возможные направления его использования, можно сделать вывод о высокой коммерческой привлекательности объекта оценки, а его местоположение охарактеризовать как престижное.



3. Оценка рыночной стоимости объекта в качестве жилого помещения и нежилого помещения

3.1 Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является однокомнатная квартира общей площадью 32,8 кв. м., расположенная на 1-ом этаже девятиэтажного жилого дома. Характеристика объекта приведена в табл. 1.

Таблица 1 - Техническая характеристика объекта оценки

Показатели	Описание или характеристика показателя
Общая площадь, кв. м.	32,8 кв. м. По Свидетельству о государственной регистрации права серия 64 АА № 905744 от 28.12.2004 г.; Техническому паспорту БТИ 30.01.2006 года.
Этажность жилого дома, в котором расположен объект оценки	9
Этаж, на котором расположен объект оценки	1
Год постройки жилого дома	1976
Процент износа жилого дома по данным паспорта БТИ от 30.01.2006 г.	20
Описание основных конструктивных элементов жилого дома, в котором расположен объект оценки, и самого объекта оценки
Фундамент	Фундаментные блоки. Удовлетворительное состояние.
Стены и перегородки	Кирпич. Удовлетворительное состояние.
Перекрытия	Железобетонные. Удовлетворительное состояние.
Крыша	Рулонная кровля, совмещенная с перекрытием. Удовлетворительное состояние.
Полы	Бетонные. Удовлетворительное состояние.
Проемы и окна	Пластиковые
Отделочные работы	Улучшенная отделка. Потолок - ГКЛ, окрашены. Полы - ламинат, керамическая плитка в санузле. Стены - панели МДФ. Отличное состояние.
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	Электроснабжение 220 вольт, водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, центральное отопление, канализация, телефон, лифт, мусоропровод. Хорошее состояние.
Прочие работы	Имеются. Хорошее состояние.
Особенности	В оцениваемую квартиру имеется отдельный вход со стороны ул. им. Шевченко Т.Г. (в результате перепланировки, сделанной по проекту, согласованному с Архитектурой города; по распоряжению Администрации Октябрьского района города Саратова № 826-р от 08.09.2005 г. «О согласовании перепланировки квартиры № 109 в доме № 33/45 по ул. им. Шевченко Н.Г.»)

Документы, устанавливающие правовые, количественные и качественные характеристики объекта оценки приведены в Приложениях 3, 4, 5, 6.

3.2 Обоснование выбора метода определения рыночной стоимости объекта

При проведении оценки были применены и использовались федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) утвержденные Приказами Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г., № 255 от 20.07.2007 г., № 254 от 20.07.2007 г. Соответственно, как «обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности» на территории Российской Федерации.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки было приято решение, отказаться от использования затратного и доходного подходов. При расчёте величины стоимости объекта оценки будет использоваться сравнительный подход. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Затратный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренда которого ограничен, так как для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещения или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки мы не располагаем.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат по строительству всего жилого многоэтажного дома и приобретению земельного участка, с определением совокупного износа, а затем выделять стоимость отдельного помещения, приведёт к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, расчет по сборникам УПВС (Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости), стоимость в которых рассчитана на 1969 год, не учитывает появления современных строительных материалов и изменения в требованиях к современным зданиям, а также прибыли застройщика.

В данном случае целесообразней купить объект подобный объекту оценки чем построить его, поскольку затраты на приобретение будут значительно меньше затрат на его строительство.

Кроме того, стоимость объекта, полученная на основе затратного подхода, не может быть принята как его рыночная стоимость, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю и внутреннюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на рыночную стоимость объекта. Кроме того, расчет земельной составляющей, применяемый в затратном подходе, носит формальный характер и в рассматриваемом случае не достаточно точно характеризует особенности местоположения земельного участка.

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что в применении данного подхода нет целесообразности, поскольку, во-первых, рынок подобных объектов достаточно развит, а во-вторых, мы не располагаем официальной сметой затрат на строительство объекта оценки и информацией о прибыли застройщика.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Отсутствие объективной информации об арендных показателях, и их трудно спрогнозировать во времени, отсутствие информации об операционных издержках, условиях финансирования, режиме пользования, ремонтном регламенте и налоговом режиме, вся эта перечисленная информация, как правило, разбалансирована, а ее использование приведет к не корректным результатам стоимости.

Принимая во внимание приведённые выше аргументы против использования затратного и доходного подходов, было принято решение отказаться от их применения в расчете рыночной стоимости объекта оценки.

3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При определении рыночной стоимости объекта сравнительным подходом применим метод сравнения продаж.

Стоимость объекта методом сравнения продаж определяется на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Ни один из выбранных объектов сравнения (аналогов) не может практически полностью соответствовать оцениваемому объекту. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

К рассмотрению принимаются объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, а условия финансирования были нормальными рыночными. Особую осторожность применяют при анализе сделок между связанными каким-либо образом сторонами, при поспешно совершенных сделках и т.д.

При определении элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения (аналоги) к оцениваемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения (аналога) по каждой позиции элементов сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Поправки бывают процентными и денежными. В принципе, все поправки могут быть денежными при наличии хорошо подобранных аналогов. При этом все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов (а не оцениваемого), т.е. если сопоставимый объект, по мнению оценщиков, уступает оцениваемому, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если сопоставимый объект превосходит оцениваемый, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

3.3.1 Анализ рынка недвижимости г. Саратова

Совершенно справедливо рынок недвижимости считают одним из важнейших индикаторов состояния экономики. Сложившиеся цены, соотношение спроса и предложения характеризуют платежеспособность участников рынка и их реальные потребности глубже и полнее, чем цифры статистики либо выводы официозных аналитиков. Для того чтобы понять, какие тенденции нас ждут в будущем, лучше всего изучить спрос и предложения за последние годы и провести опрос аналитиков и руководителей ведущих риэлторских компаний.

Для анализа предложений на рынке недвижимости Саратова были изучены сведения из популярных рекламных печатных изданий, таких как «Квартиры Саратова», «Квадратный метр», «Вся недвижимость», «Что где» за последние пять лет (2006-2011 годы). С это целью были выбраны объекты-аналоги, то есть однокомнатные квартиры на первом этаже девятиэтажных жилых домов, расположенных в центральном деловом районе города и аналогичные по расположению и техническим параметрам нежилые помещения. По материалам выборки построен график, на котором наглядно видно, как изменялась стоимость объектов-аналогов с течением времени (рис.9). На графике совершенно четко выделяется шесть ярких периодов развития рынка.

Рис. 9 - Динамика изменения стоимости объектов-аналогов за 2006 - 2011 гг.

До IV квартала 2006 года [32] наблюдался спокойный, стабильный незначительный рост цен. Сделки в основном проводились за счет собственных средств, и в основном это были, так называемые, альтернативные сделки, то есть когда взамен прежней квартиры приобретается другая, с определенной доплатой. В отличие от жилой недвижимости цены на коммерческую недвижимость подрастали несколько с большими темпами. Это было связано с общим по стране ростом зарплат и развитием малого и среднего бизнеса. По данным Минэкономразвития за 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы населения выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%[41]. При этом по данным Росстата, инфляция в 2006 году составила всего 8,2%. Это означает, что доходы среднестатистического гражданина обогнали рост цен[41].

Во II квартале 2007 года [33] отмечается резкий подъем цен на жилую недвижимости. Связано это в основном с развитием ипотечного кредитования в стране. Согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, Правительством России были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. [41] Объем рынка ипотеки в 2007 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. В результате роста цен жилая недвижимость по стоимости практически сравнялась с коммерческой недвижимостью.

К осени 2007 года [34] цены на жилую и коммерческую недвижимость уверенно поползли вверх. На рынке совершалось огромное количество сделок купли-продажи по всем сегментам рынка, как за счет собственных средств, так и с привлечением кредитных средств, сроки экспозиции объектов сократились до минимума (в среднем от 1 недели до 1 месяца). Рост цен на жилую недвижимость продолжился до второго квартала 2008 года и на пике роста стоимость объекта-аналога (квартиры) достигла 67676 рублей за квадратный метр, что на 41 % больше чем стоимость аналога во втором квартале 2007 года. Рост цен на коммерческую недвижимость продолжался до четвертого квартала 2008 года и значительно превысил темпы роста на жилую недвижимость. На пике роста стоимость объекта-аналога (нежилого помещения) достигла 108158 рублей за квадратный метр, это на 103 % больше чем стоимость аналога во втором квартале 2007 года.

С конца 2008 году на рынке недвижимости нашего региона наступил период стагнации. Сделки практически прекратились и цены на недвижимость по всем сегментам рынка поползли вниз. Так рынок отреагировал на экономический кризис в стране. Спрос на недвижимость прекратился, некоторые строительные площадки были заморожены, банки прекратили выдавать ипотечные кредиты (те банки, которые «выжили» в кризис), многие собственники недвижимости сняли свои объекты с продажи «до лучших времен», так как мало кто мог смириться с низкой стоимостью своей недвижимости. Период падения цен продлился еще полтора года, и минимума рынок достиг в третьем квартале 2010-го.

Но уже со второй половины 2009 года рынок начал активизироваться, строители возобновили замороженные стройки и активно стали внедрять строительство жилья экономкласса. Обнаружилась любопытная тенденция в том, что покупателей теперь больше интересовало жилье на первичном рынке, в новостройке, нежели в старом доме. Поэтому рынок вторичного жилья восстанавливался гораздо медленнее.

С IV квартала 2010 года [35] на рынке отмечаются положительные тенденции в росте сделок. По сравнению с 2009 годом количество продаж на вторичном рынке увеличилось в 1,5-2 раза, основным спросом пользовался недорогой сегмент жилья (однокомнатные квартиры по цене около 1 млн. руб.; 2-комнатные по 1200-1300 тыс. руб.; 3-комнатные в пределах 1,5 млн. в спальных районах города). Менее востребованным был частный сектор. Основная масса продаж -- это альтернативные сделки. Общее состояние рынка можно охарактеризовать как стабильное, то есть не наблюдалось резкого падения цен, как в кризисные 2008-2009 годы. Участники рынка, продавцы и покупатели, стали более взвешенно принимать решения о покупке, больше уделять внимания износу дома, ближайшей инфраструктуре района, оценивать по критериям «цена - качество». Строительный бизнес стабилизировался, прежде всего, из-за государственных программ и высокой ликвидности.

В 2011 году рынок окончательно стабилизировался, более того появилась положительная тенденция, которая сохранилась и до конца года. Но по-прежнему преобладали альтернативные сделки с привлечением государственных и ипотечных программ. На сегодняшний день существуют разного рода государственные социальные программы - это и всевозможные жилищные сертификаты, сертификаты военнослужащим, материнский капитал, программы переселения из аварийного жилищного фонда, обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, обеспечение жильем молодых семей и отдельных категорий граждан, а так же много различных льготных ипотечных программ. Благодаря государственному участию в развитии рынка практически полностью восстановилось строительство нового жилья (рис. 10).

Рис. 10 - Количество ввода в эксплуатацию нового жилья в Саратове

Итак, Саратовский рынок недвижимости 2011 г. можно охарактеризовать как рынок покупателя. На сегодняшний день он на подъеме, прежде всего, благодаря ипотечным и государственным социальным программам. На вторичном рынке ситуация несколько хуже. Тут устойчивый подъем возможен только тогда, когда будет исчерпано предложение на первичном рынке. Тем не менее, за период с IV квартала 2010 до IV квартала 2011 год стоимость объекта-аналога (квартиры) выросла на 18 % и составила уже 45047 рублей за квадратный метр, стоимость объекта-аналога (нежилого помещения) увеличилась на 37 % и составила уже 65600 рублей за квадратный метр. Объясняется это тем, что цены после кризиса достигли своих максимальных значений, поэтому те, кто откладывал решение жилищного вопроса на будущее, поняли, что медлить дальше бессмысленно. Помимо отложенного спроса причинами его повышения стал рост реальных доходов населения, а это в свою очередь, активизирует сферу ипотечного кредитования.

Следует заметить, что в основном оживление рынка пока носит временный характер, так как драйверами на сегодня являются ипотека, в связи с повышением доступности по условиям АИЖК и разнообразные государственные жилищные программы.

3.3.2 Расчет рыночной стоимости жилого помещения в городе Саратов

Анализ рынка жилой недвижимости позволяет использовать методы сравнительного подхода. При этом были выполнены следующие действия:

1.сбор данных и отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2.проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3.анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4.корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5.согласование скорректированных цен аналогов и определение итогового показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Поэтому при сравнении стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход оправдан, так как покупатель, прежде чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, следовательно, отвечают требованиям законодательства.

Предъявленный к оценке объект относится к объекту жилого фонда. Однако наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки является его перевод в нежилой фонд и использование в качестве коммерческой недвижимости.

На основании анализа рынка недвижимости г. Саратова, а также данных открытых источников информации (печатные издания «Квартиры Саратова», «Жилье мое», «Квадратный метр» и т.д., а также данных сети Интернет) собрано достаточное количество предложений к продаже объектов жилой недвижимости, расположенных на первых этажах жилых домов.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки (табл. 2). В ходе анализа к ценам аналогов были сделаны корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает. Величина корректировки определялась экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры.



Таблица 2 - Аналоги для расчета рыночной стоимости

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Характеристика сделки	предложение	предложение	предложение	предложение
Условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Имущественные права	собственность	собственность	собственность	собственность
Дата предоставления информации	январь 2012 года	январь 2012 года	январь 2012 года	январь 2012 года
Местоположение	г. Саратов, ул. Соколовая	г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти	г. Саратов, ул. Пушкина	г. Саратов, ул. Советская
Материал стен дома	кирпичный	панельный	кирпичный	кирпичный
Возраст дома, г.	35	36	32	35
Этажность дома	9	10	9	9
Этаж расположения квартиры	6	2	7	1
Общая площадь	33	40	33	33
Площадь кухни	6	10	6	6
Количество комнат	1	1	1	1
Ориентация окон	на дорогу	на дорогу	во двор	во двор
Наличие балкона/лоджии	лоджия	балкон	балкон	нет
Состояние и уровень отделки квартиры	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Состояние коммунальных устройств	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Транспортная и пешеходная доступность	удовлетвори-тельная	отличная	отличная	отличная
Наличие парковки	стоянка во дворе	вдоль автодороги	вдоль автодороги	вдоль автодороги
Стоимость, руб.	1 600 000,00	1 650 000,00	1 700 000,00	1 750 000,00
Стоимость 1 кв. метра, руб.	48 484,85	41 250,00	51 515,15	53 030,30
Источник информации	Еженедельник «Квартиры Саратова» № 3 от 25.01.2012 г.	Еженедельник «Квартиры Саратова» № 3 от 25.01.2012 г.	Еженедельник «Квартиры Саратова» № 3 от 25.01.2012 г.	Еженедельник «Квартиры Саратова» № 3 от 25.01.2012 г.



Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки могут быть:

а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м., 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, и отрицательная, если хуже.

Различают две группы методов анализа корректировок: количественные и качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества цен образующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов больше или равно количеству цен образующих факторов , увеличенному на единицу , то для оценки используются методы первой группы: анализ пар данных; статистический анализ; графический анализ; анализ чувствительности; анализ затрат; анализ вторичных данных и др.

Если количество аналогов меньше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу , то для оценки используются методы второй группы: относительный сравнительный анализ; метод экспертных оценок (ранговый анализ); метод интервью.

Количественные методы включают:

Анализ пар данных - представляет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при этом не исключена возможность их неверного использования. Применение данного метода позволяет определить поправку на элемент сравнения путем сравнения двух объектов, отличающихся этим элементом.

В оценочной деятельности все чаще применяют статистический анализ рыночных данных. Наиболее часто в оценке используется корреляционно-регрессионный анализ. Этот метод при наличии хорошей базы данных позволяет получить очень хорошие и убедительные результаты. Эффективность регрессионного анализа ограничена числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной должна быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи.

Графический анализ является вариантом статистического анализа, позволяющим оценщику сделать вывод посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых.

В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта или на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные поправки соответствовали средним рыночным показателям.

Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, которые определяют на основе информации, не имеющей прямого отношения к оцениваемому или сравниваемым объектам. Вторичные данные характеризуют общий рынок недвижимости. Как правило, информацию о них получают из специализированных изданий по недвижимости.

К качественным методам анализа относятся:

Относительный сравнительный анализ, который заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без использования расчетов. В основе метода лежит анализ продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа поправки в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном виде или в процентных значениях.

Метод экспертных оценок представляет собой модификацию относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке.

Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую информацию необходимо рассматривать как вторичные данные, которые не следует использовать в качестве единственного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимости[23].

Итак, имея четыре аналога по трем критериям, применяем один из количественных методов определения поправок. А именно вносим поправки на условия продажи, цену предложения и на дату продажи применяя метод анализа вторичных данных (табл.3).



Таблица 3 - Таблица корректировок для аналогов методом анализа вторичных данных

Наименование	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Стоимость 1 кв. м	48 484,85	41 250,00	51 515,15	53 030,30
1. Корректировка на цену предложения	предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка, %	-5,00	-5,00	-5,00	-5,00
Скорректированная стоимость, р./м2	46 060,61	39 187,50	48 939,39	50 378,78
2. Корректировка на условия сделки	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, р./м2	46 060,61	39 187,50	48 939,39	50 378,78
3. Корректировка на дату предложения	январь 2012 года	январь 2012 года	январь 2012 года	январь 2012 года
Корректировка, %	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость, р./м2	46 060,61	39 187,50	48 939,39	50 378,78

Обоснование корректировок.

1. Корректировка на цену предложения: из интервью с продавцами подобранных аналогов выявлена возможность торга до 5%. В стоимость 1 кв. м. аналогов вводим понижающую корректировку в размере «-5%».

2. Корректировка на условия продажи: не вносится, поскольку все объекты выставлены на открытых торгах по их рыночной стоимости, обременения и ограничения отсутствуют.

3. Корректировка на дату продажи: поскольку аналоги выставлены на продажу в текущем периоде, корректировка по ним не вносится.

В результате сравнения остальных параметров объектов-аналогов был выявлен ряд расхождений между ними и объектом оценки. Выявленные отличия требуют более тщательного анализа, и введения более точных корректировок. Так как анализируемые параметры относятся к физическим характеристикам объектов, то необходимые корректировки произведем методом анализа иерархий (МАИ) (рис. 11). Данный метод позволяет определить «вес» каждого параметра сравнения. Принцип метода заключается в следующем: производится сравнение изучаемых факторов между собой попарно по отношению к их воздействию («весу», или «интенсивности») на общую для них характеристику, и результаты заносятся в матрицу парных сравнений, где основные факторы.

Рис. 11 - Метод анализа иерархий

Если обозначить долю фактора через , то элемент матрицы , то таким образом, в таком варианте применения метода парных сравнений, определяются не величины разностей значений факторов, а их отношение. При этом очевидно, что Следовательно, матрица парных сравнений в данном случае является положительно определенной, обратносимметричной матрицей, имеющей ранг равный .

Производя попарное сравнение факторов заполняется таблица парных сравнений. Если неизвестны заранее, то попарные сравнения элементов производятся с использованием субъективных суждений, численно оцениваемых по шкале, а затем решается проблема нахождения компонента . В подобной постановке задачи решение проблемы состоит в отыскании вектора (). Определение вектора состоит в следующем: для каждого критерия определяется «вес» по формуле:

, (1)

где - вес критерия;

- важность критерия;

- количество критериев.

Затем все нормируются так, чтобы их сумма была равна 1. Для этого используется следующая формула:

в результате получаем искомый вектор . Этот способ нахождения вектора , приведенный выше, является разработкой американского математика Томаса Л. Саати и его группы.

...