Определение стоимости бизнеса акционерных обществ

0

43,66

0

0

43,66

0

86 446,80

Канализация

1560

43,66

68 109,60

210

43,66

9 168,60

0

43,66

0

77 278,20

Нодосгоки

360

43,66

15 717,60

0

43,66

0

0

43,66

0

15 717,60

Отопление

5210

43,66

227 468,60

0

43,66

0

0

43,66

0

227 468,60

Теплоснабжение

370

43,66

16 154,20

260

43,66

11351,60

0

43,66

0

27 505,80

Учел управления

1110

43,66

48 462,60

0

43,66

0

0

43,66

0

48 462,60

Вентиляция

17540

43,66

765 796,40

0

43,66

0

0

43,66

0

765 796,40

Внутреннее электрооборудование

14620

43,66

638 309,20

1030

43,66

44 969,80

0

43,66

0

683 279,00

Автоматика сантехустройств

720

43,66

31435,20

780

43,66

34 054,80

0

43,66

0

65 490,00

Связь и сигнализация

4510

43,66

196 906,60

5130

43,66

223 975,80

0

43,66

0

420 882,40

Пожарная и охранная сигнализация

7440

43,66

324 830,40

13110

43,66

572 382,60

0

43,66

0

897 213,00

Устройство подкрановых путей

1610

43,66

70 292,60

0

43,66

0

0

43,66

0

70 292,60

Благоустройство территории

62490

43,66

2 728 313,40

0

43,66

0

0

43,66

0

2 728 313,40

Итого, по объектной смете 25 984 249,00

Временные здания и сооружения 1,80% 467 716,48

Зимние удорожания 1,50% 389 763,74

Затраты на транспорт привозных материалов 3,23% 839 291,24

Дополнительные затраты на погрузку-разгрузку привозных материалов 1,45% 376 771,61

Дополнительные затраты на стесненные условия площадки 6,00% 1 559 054,94

__________________________________

Всего 29 616 847,01

Резерв на непредвиденные работы 3,5% 909 448,72

Всего по объектной смете 30 526 295,73

Курс доллара США 27,7487

Всего долларов США 1 100 098

Определение прибыли девелопера.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на российском рынке достаточно высок.

На московском рынке недвижимости этот вид бизнеса уже начал формироваться. По данным консультационной фирмы "КО-ИНВЕСТ" в Москве насчитывается около 280 фирм, которых можно отнести к девелоперским. Требуемый уровень дохода для таких фирм составляет от 12 до 20% затрат на строительство. Верхний уровень прибыли получают фирмы, специализирующиеся на строительстве быстро возводимых торговых зданий и офисных помещений. Нижний уровень соответствует уровню прибыли предприятий, специализирующихся на строительстве промышленных и вспомогательных объектов, возводимых традиционном способом. В расчетах использовалась норма прибыли в 20%, как наиболее типичная в настоящих условиях для Московского рынка недвижимости для рассматриваемого сектора экономики и вида строительства.

Для оцениваемого здания с учетом прибыли девелопера полная восстановительная стоимость составляет:

1 100 098 + 1 100 098*0,2 = 1 320 117 (долларов США)

Определение износа здания.

При применении затратного подхода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного гипотетически нового здания, и физическим и экономическим состоянием оцениваемой собственности.

В теории оценки выделяют три вида износа:

Физическое ухудшение (физический износ - F, связанный с физическим устареванием объекта);

Функциональное устаревание (функциональный износ - Fu, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и стандартам);

Экономическое устаревание (внешний износ - Fe, возникающий в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношении к объекту недвижимости).

Физическое ухудшение включает любое физическое изнашивание здания.

Физический и функциональный износ бывают двух видов:

устранимый, который предполагает, что затраты на исправление дефекта меньше, чем добавленная стоимость;

неустранимый, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

Можно выразить степень износа (любой его вид) в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей со степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки.

Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то, наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ или обесценение (S), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая по формуле:

S = 1 - (1 - F) * (1 - V) * (1 - E)

"F", "V" и "E" - выраженная в долях степень соответствующего частного износа физического, функционального и экономического.

Используя следующую формулу можно определить итоговую величину физического износа по формуле:

F = 1 - (1 - F устр.) * (1 - F неустр.)

В данном случае величина физического износа здания составляет 3%.

Устранимый функциональный износ вызывается следующими факторами:

недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

"сверхулучшениями".

Количественным измерителем устранимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

В данном случае признаки устранимого функционального износа отсутствуют.

Аналогично устранимому, неустранимый функциональный износ вызывается недостатками и "сверхулучшениями", при этом затраты на их устранение превышают вклад в стоимость объекта.

В случае данного конкретного объекта полезная площадь, пригодная для извлечения дохода, путем сдачи в аренду составляет всего 40% от общей площади здания или 604 кв. м (на основании поэтажных планов, предоставленных Заказчиком).

Совокупный доход с полезной площади при средней арендной ставке 450 долл. США за 1 кв. м. в год составит:

604*450 = 271 800 (долл. США в год)

Как правило, полезная площадь в офисных центрах, аналогичных оцениваемому, составляет около 70% общей площади или 1060 кв. м. В этом случае совокупный доход составил бы:

1060*450 = 477 000 (долл. США в год)

Поэтому неустранимый функциональный износ для оцениваемого здания следует определять как разницу между возможным среднестатистическим доходом и реальным совокупным доходом с данной конкретной полезной площади здания, а именно:

477 000 - 271 800 = 205 200 (долл. США в год)

Таким образом, неустранимый функциональный износ составляет округленно 205 200 долларов США или 9,88% от полной восстановительной стоимости здания.

Внешний износ обычно считают неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной или невозможной приобретение окружающих объектов, а также удаление снижающих стоимость факторов для того, чтобы увеличить стоимость объекта.

В данном случае, внешний износ обусловлен целым рядом различных причин, не зависящих друг от друга, а именно:

Земельный участок ограничен только "пятном" под зданием, что исключает возможность серьезного благлустройства и озеленения территории при здании.

Отсутствует адекватная парковка вблизи здания.

Подъезд к зданию осуществляется только с одной стороны через узкий переулок.

На расстоянии менее 1-го метра от здания расположена внешняя стена соседнего офисного здания, что затрудняет проход во двор оцениваемого здания.

Окружение объекта не соответствует представительскому офису, т.к. в непосредственной близости от оцениваемого здания находятся жилые дома довоенной постройки в неудовлетворительном техническом состоянии.

Вид из окон также не соответствует требованиям к офисным зданиям подобного класса.

Принимая во внимание все вышеупомянутые факторы, можно с уверенностью принять величину внешнего износа для оцениваемого здания равной не менее 5%.

Таким образом, согласно вышеприведенной формуле расчета износа суммарная потеря стоимости оцениваемого здания составит:

1 - (1-0,05)*(1-0,099)*(1-0,03) = 0,1697 или округленно износ составит 17%

Таким образом, стоимость здания, определенная по затратному методу, составила 1 320 117 - 1 320 117*0,17 = 1 544 537 (долларов США) или округленно 1 545 000 долларов США.

Сравнительный подход к оценке здания

При применении сравнительного подхода к оценке здания стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом - комплексом зданий хладокомбината;

сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;

согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На этапе сбора исходной информации не удалось собрать достаточное количество исчерпывающих данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причинами послужило повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта. При сравнительном анализе стоимости объекта использовались цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось четыре объекта, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Признак сопоставимости основан, прежде всего, на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов - сравнение проводилось по объектам, наиболее эффективное использование которых заключается в организации офисных площадей.

Данные о сравниваемых объектах представлены в следующей таблице.

Характеристики сравнимых объектов.

Показатели	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Цена предложения, долл. США/кв. м	-	1385	1450	1000	1400
Рыночные условия (дата продажи)	-	октябрь 2004 г.	ноябрь 2004 г.	декабрь 2004 г.	ноябрь 2004 г.
Корректировка на рыночные условия	-	0	0	0	0
Цена после корректировки		1385	1450	1000	1400
Местоположение	хорошее	хорошее	отличное	хорошее	хорошее
Корректировка на местоположение	-	0	-5%	0	0
Цена после корректировки	-	1385	1378	1000	1400
Состояние объекта	евроремонт	евроремонт	евроремонт	без внутренней отделки	евроремонт
Корректировка на состояние объекта	-	0	0	+500$	0
Цена после корректировки	-	1385	1378	1500	1400
Общая площадь, кв. м.	1511,1	2167	2157	740	1604,8
Корректировка на общую площадь	-	+5%	+5%	-5%	0
Цена после корректировки	-	1454	1447	1425	1400
Удобство подъезда	хорошее	отличное	отличное	хорошее	отличное
Корректировка	-	-5%	-5%	0	-5%
Цена после корректировки	-	1381	1375	1425	1330
Наличие земельного участка	0,054 га	0,17 га	0,06 га	0,065 га	0,12 га
Корректировка на наличие земельного участка	-	-5%	0	0	-5%
Цена после корректировки		1312	1375	1425	1264
Удобная парковка	парковка отсутствует	парковка отсутствует	охраняемая парковка	охраняемая парковка	парковка отсутствует
Корректировка	-	0	-10%	-10%	0
Цена после корректировки	-	1312	1238	1283	1264
Цена после корректировок, долл. США/кв.м	1274

Определение корректировок.

Корректировка на рыночные условия (дату продажи).

Предложения по сравнимым объектам относятся к периоду: октябрь - декабрь 2004 года. Анализ ситуации на московском рынке офисных помещений показал, что существенного изменения цен за этот период не произошло. Корректировка равна 0.

Корректировка на местоположение.

Все сравниваемые объекты располагаются в Центральном административном округе, который характерен как район офисной и жилой застройки. Объекты сравнения № 1, 3 и 4 расположены в небольшом отдалении от станций метро, чуть в стороне от центра города, что характеризует их местоположение как хорошее. Объект сравнения №2 находится в самом центре Москвы. Его местоположение характеризуется как отличное. Корректировка на местоположение составляет около 5%.

Корректировка на состояние объекта

Состояние, в котором находится объект купли-продажи, оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору "состояние", скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал более похож на объект оценки.

В нашем случае, объекты №1, №2 и №4 имеют внутреннюю отделку по классу "евроремонт". Объект №3 требует проведения работ по внутренней отделке. Мы ввели следующие корректировки: стоимость работ по внутренней отделке для объекта сравнения объекта №3 -500 долл. США/кв.м.

Корректировка на площадь объекта.

При прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую в пересчете на единицу цену. В настоящее время на рынке наибольшим спросом пользуются небольшие помещения. Цена на такие помещения при прочих равных условиях максимальна. В нашем случае объекты сравнения №1 и №2 имеют большие площади, а объект №3 - 740 кв. м. Поэтому величина корректировок будет составлять - для объектов № 1 и № 2 - +5%, а для объекта № 3 - (- 5%).

Наличие земельного участка.

Наличие земельного участка является дополнительным улучшением, влияющим на стоимость офисного помещения. В нашем случае все объекты сравнения имеют земельные участки различной площади. При сравнении размеров земельных участков были введены корректировки для участков №1 и №4.

Наличие парковки и удобство подъезда.

Наличие парковки или возможность ее организации является дополнительным улучшением, влияющим на стоимость офисного помещения. Объект оценки не имеет адекватной парковки, что снижает его стоимость при продаже. Величина такого фактора как парковка, составляет не менее 10% стоимости.

Удобство подъезда тоже влияет на стоимость оцениваемого имущества. Выход на главную магистраль увеличивает стоимость на 5%.

В результате проведенного анализа, мы установили, что наиболее вероятный интервал стоимости оцениваемого помещения 1 237 - 1 312 долл. США/кв.м. общей площади. Учитывая, что все цены сопоставимых объектов являются достаточно близкими значениями, можно сделать заключение, что стоимость оцениваемого помещения составляет среднее арифметическое от полученных значений - 1274 долл. США/кв. м, или 1 925 141 долл. США за объект в целом (1274 долл. США/кв.м х 1511,1 кв.м = 1 925 141 долл. США).

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная методом сравнительного анализа продаж, составила 2 310170 долл. США.

Доходный подход к оценке здания.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый комплекс рассматривается как объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного комплекса.

Доходный подход включает два метода - метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации дохода предполагает расчет рыночной стоимости на основе капитализации постоянных доходов, поступающих через равные промежутки времени. Расчет методом дисконтированных денежных потоков основывается на расчете текущей стоимости будущих денежных потоков, поступающих неодинаковыми суммами. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта осуществляется с целью его купли - продажи на конкретную дату, что определяет возможность анализа доходов от возможной сдачи в аренду здания за ближайший истекший год. Следовательно, это определяет целесообразность использования в данном случае метода капитализации дохода.

Метод капитализации дохода

При применении данного метода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Метод капитализации дохода пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации, либо путем умножения дохода на коэффициент дохода.

Процедура капитализации дохода формализуется в следующем виде:

PV = NOI/i

Или

PV + C = NOI/i, где

С - капиталовложения в улучшения имущества;

NOI - чистый операционный доход;

PV - стоимость;

i - коэффициент капитализации.

Экономически данная модель формулируется следующим образом: стоимость имущества должна быть таковой, чтобы доход от владения им окупил соответствующие инвестиции за срок, равный 1/i. Иначе говоря, получаемая величина PV является верхним пределом экономически оправданной стоимости имущества.

Применение метода капитализации дохода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

* подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, и приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта стоимости;

* определение величины потенциального валового дохода;

* расчет действительного валового дохода;

* определение эксплуатационных расходов;

* определение величины чистого операционного дохода;

* расчет ставки капитализации;

* определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Анализ доходов

Арендная плата по сопоставимым объектам

Доходы для оцениваемых объектов прогнозируются на основе арендной платы для офисных помещений. Было проведено исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для офисных помещений данного класса, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми объектами.

Определение арендной платы

Информация о сопоставимых помещениях приводится в нижеприведенной таблице. Величины арендных ставок относятся к единице полезной площади, не включают НДС и расходов на коммунальные услуги.

Как показывает практика, владельцу выгоднее предоставлять в аренду от одной до нескольких комнат разным арендаторам, так как при этом ставка арендной платы несколько выше, чем при оптовом предложении.

В ходе анализа было выявлено, что объекты отличаются между собой по следующим характеристикам:

Местоположение

Под местоположением имеется в виду степень привлекательности участка, на котором располагается здание, для использования его помещений под офисы; удобство подъезда; близость деловых центров, транспортных потоков. В соответствии с этими требованиями было выделено два типа местоположения:

отличное - имеет высокую степень привлекательности для размещения офисов. Эти объекты расположены в деловой среде, на крупных магистралях или в непосредственной близости от них, удобен подъезд автотранспортом, близость станций метро;

хорошее - характеризуется сравнительной удаленностью от станций метро (15 - 20 мин. ходьбы пешком), сложностью с подъездом автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности для использования под офисные помещения, например из-за расположения вблизи зоны промышленной застройки.

Качество помещения

Было выделено три состояния качества сравниваемых объектов, в зависимости от состояния внутренней отделки, инженерного оборудования здания, удобства планировки помещений:

хорошее - высокое качество отечественной отделки - "евроремонт";

среднее - среднее качество отделки помещений;

ниже среднего - необходим, как минимум, косметический ремонт для возможного использования под офис.

Характеристики объектов сравнения офисного здания.

	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект №5
Арендная ставка, долл. США/кв. м		300,00	350,00	400,00	500,00	550,00
Местоположение	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	отличное	отличное
Корректировка на местоположение		0%	0%	0%	-5%	-5%
Цена после корректировки		300,00	350,00	400,00	475,00	522,50
Рыночные условия (дата продажи)	декабрь - 2004 г.	декабрь - 2004 г.	декабрь - 2004 г.	декабрь - 2004 г.	декабрь - 2004 г.	декабрь - 2004 г.
Корректировка на рыночные условия		0%	0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки		300,00	350,00	400,00	475,00	522,50
Состояние объекта	хорошее	среднее	среднее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка на состояние объекта		+7%	+7%	0%	0%	0%
Цена после корректировки		321,00	374,50	400,00	475,00	522,50
Общая площадь, кв. м.	1511,10	340,00	888,00	133,00	1315,00	1400,00
Корректировка на общую площадь		+5%	+3%	+7%	0%	0%
Цена после корректировки		337,05	385,74	428,00	475,00	522,50
Удобство подъезда	выход на тихую улицу	выход на тихую улицу	выход на тихую улицу	выход на тихую улицу	выход на главную магистраль	выход на главную магистраль
Корректировка		0%	0%	0%	-4%	-4%
Цена после корректировки		337,05	385,74	428,00	456,00	501,60
Парковка	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка		0%	0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки		337,05	385,74	428,00	456,00	501,60
Наличие телефона	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка		0%	0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки		337,05	385,74	428,00	456,00	501,60
Цена после корректировок, доллары США/ кв.м	450,00

Приведенные выше данные, позволяют сделать вывод о том, что арендная плата по сопоставимым объектам находится в диапазоне 340 - 500 долл. США/ кв.м.

Наиболее схожим с объектом оценки является объект №3. Отличие между ними состоит в том, что оцениваемый объект имеет большую площадь и расположен ближе к центру. Это увеличивает его арендную ставку, что позволяет сделать вывод, что арендная плата оцениваемого объекта выше 400 долл. США, но ниже 500 долл. США.

Итоговая величина арендной платы для объекта оценки составляет 450 долл. США за 1 кв. м в год. Оплата коммунальных услуг входит в арендную ставку и составляет около 100 долл. США за 1 кв. м. Таким образом, величина арендной платы с учетом НДС составляет 660 долл. США.

Определение поправок на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы

Общая площадь офисного здания - 1511,1 кв. м.

Коэффициент полезной площади устанавливается на уровне 40%.

Полезная площадь офисного здания - 604 кв. м.

На основании анализа рыночных данных по сданным в аренду аналогичным офисным площадям обычной практикой является некоторая потеря при загрузке площадей, которая составляет 3%. Потеря при сборе арендной платы (не вовремя выплаченная аренда) устанавливается нами на уровне 3%. Таким образом, общий уровень недозагрузки определен на уровне 6%.

Структура и динамика доходов

Полученные в результате анализа ставки арендной платы относятся к декабрю 2004 года. На основании проведенного анализа можно утверждать, что в настоящее время прослеживается относительная стабилизация рынка арендной недвижимости.

Расчет структуры доходов оцениваемого объекта приведён в следующей таблице.

Структура доходов от эксплуатации.

Арендуемая	Арендная ставка	Потенциальный	Коэффициент	Действительный
площадь	с учетом НДС,	валовый доход с	недозагрузки	валовый доход с
офисного	долл. США	учетом НДС,		учетом НДС,
здания, кв. м		долл. США		долл. США
604	660	398 640	6%	374 721,6

Анализ расходов

Расходы владельца представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией офисного здания и складских помещений.

Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта пользователями (налоги на имущество, арендные платежи за земельный участок), и переменные расходы, зависящие от степени загрузки помещения (оплата электроэнергии, воды и др.).

Поскольку ретроспективные данные о расходах по объекту отсутствуют, эти расходы определялись на основании анализа эксплуатационных расходов по сопоставимым зданиям и стандартам расходов в Москве.

Налоговые платежи

Налоговые платежи включают налог либо муниципальную арендную плату на землю, налог на имущество.

Налог на имущество составляет 2% от полной восстановительной стоимости имущества.

Полная восстановительная стоимость офисного здания уже была определена и составила 1 320 117 долл. США. Таким образом, налог на имущество для него составит 26 402,34 долл. США.

Земельные платежи отсутствуют. Пользователи земли выплачивают земельный налог. Собственник объекта на момент оценки обладает правом краткосрочного пользования земельным участком.

Базовая ставка земельного налога в 4-й территориально - экономической зоне, к которой относится данный участок, составляет 60 000 долл. США за 1 га. Налог, приходящийся на участок размером 0,054 га, на момент оценки составляет округленно 3 456 долл. США.

Коммунальные платежи

Коммунальные платежи представляют собой оплату электроэнергии, тепла, воды, абонементную плату за телефон, оплату услуг охраны и уборки помещений. Предполагается, что заключение договора аренды помещений, в котором расходы по коммунальным платежам несет арендатор. При этом коммунальные платежи, как было отмечено выше, определены на уровне 120 долл. США за 1 кв.м полезной площади с учетом НДС.

Текущий ремонт

Данные расходы включают затраты на ремонт инженерного оборудования, обновление быстроизнашивающихся элементов.

Владелец офисного здания, сдавая помещения в аренду нескольким арендаторам, будет вынужден нести расходы по ремонту. Учитывая необходимость поддержания офисного здания в подобном месте в отличном состоянии, расходы по его текущему ремонту оцениваются на уровне 1 000 долл. США в год.

Управление объектом

Включение этого вида расходов в операционные издержки связано с рассмотрением объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, тем самым признается, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

На отечественном рынке офисной недвижимости не принято привлекать для этого специализированные управляющие фирмы. Однако для управления крупным объектом недвижимости целесообразно нанимать управляющего. Под затратами на управление объектом понимаются затраты на зарплату управляющего и его "команды". Для офисного здания считаем расходы на управление объектом равными 5% от величины действительного валового дохода.

Капитальные резервы

Эта статья расходов учитывает затраты на капитальный ремонт помещения. Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет, нас же интересует величина ежегодных отчислений для накопления суммы, достаточной для проведения такого ремонта.

Расчет этой суммы производился, исходя из следующих предпосылок:

* затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от полной восстановительной стоимости помещения (сметная стоимость нового строительства),

* ремонт производится раз в 30 лет;

* накопление происходит по ставке 6,5%.

Для расчета суммы ежегодных платежей в резервный фонд применялась формула:

SFF= 1/(1+i) (n-1) + (1+i) (n-2) +...+(1+i) + 1 = 1/(1+i) п-1,

где SFF - коэффициент фонда возмещения,

i - ставка дисконтирования (6,5%),

n- период дисконтирования (30 лет).

Коэффициент фонда возмещения показывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу. Для нахождения суммы ежегодных отчислений в резервный фонд нужно коэффициент фонда возмещения умножить на величину затрат на капитальный ремонт. Расходы владельца объектов оценки представлены в следующей таблице.

Расходы владельца оцениваемого объекта.

Налог на	Налог на	Коммунальн	Расходы на	Расходы,	Резерв на	Всего
имущество,	землю,	ые платежи,	текущий	связанные с	замещени	эксплуатаци
долл. США	долл. США	долл. США	ремонт,	управлением	е, долл.	онных
			долл. США	объектом,	США	расходов,
				долл. США		долл. США
26 402,34	3 456,00	72 480,00	1 000,00	18 736,08	7 215,04	144 433,68

Расчет ставки капитализации

Используются различные методы для расчета ставки капитализации. Так, применяются метод сравнения продаж, метод расчета с применением коэффициента действительного валового дохода, техника инвестиционной группы, метод Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы), метод расчета с применением коэффициента покрытия долга, метод связанных инвестиций - земли и здания; метод кумулятивного построения. Рассчитанные таким образом ставки капитализации анализируются и выводится наиболее достоверная ставка капитализации.

Использование техники инвестиционной группы, метода Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы), метода расчета с применением коэффициента покрытия долга при расчете ставки капитализации для оцениваемого офисного комплекса ставится под сомнение, так как они применяются в случаях, когда используется для развития недвижимости заемный капитал. Развитие оцениваемого офисного комплекса предполагается без использования заемного капитала. Использование метода сравнения продаж в российских условиях не представляется возможным в результате неполной и недостаточно достоверной информации о сделках на рынке недвижимости, существованием двойных цен, что в полной мере объясняется несовершенством налоговой системы. Метод связанных инвестиций - земли и здания также не может быть использован, так как в данном случае нами не производится оценка земли.

При расчете ставки капитализации для оцениваемого объекта предполагается использовать наиболее приемлемый в данном случае метод кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения

Суть метода кумулятивного построения заключается в том, что общая ставка капитализации определяется по следующей формуле:

Общая ставка капитализации = Ставка дохода на капитал + Норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал. Ставка дохода на капитал - это та ставка, которая определяет уровень доходности на вложенные в объект недвижимости инвестиции. Ставка дохода на капитал определяется путем суммирования следующих компонентов -безрисковой ставки, поправки на риск, поправки на низкую ликвидность, поправки на инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы.

Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. В мировой практике к таким вложениям относятся инвестиции в государственные ценные бумаги (облигации) со сроком погашения через 10-20 лет. Существуют три мнения о том, что лучше принимать за безрисковую ставку доходности. За безрисковую ставку доходности можно принимать доходность:

по государственным долгосрочным облигациям правительства РФ;

по депозитам первоклассных надежных российских банков - Сбербанка, Внешторгбанка, Внешэкономбанка;

по государственным ценным бумагам правительств ведущих стран с развитой рыночной экономикой.

Доходность по иностранным государственным ценным бумагам можно принимать за безрисковую, но лишь только в том случае, если объектом оценки является иностранная компания, совместное предприятие, предприятие экспортер или предприятие, чьи акции котируются на международных биржах. Если же речь идет о российской организации, то этот подход будет не совсем применим. Принимать за безрисковую ставку доходность по срочным депозитам первоклассных надежных российских банков (Сбербанка, Внешторгбанка) неэффективно, так как безрисковая ставка должна покрывать хотя бы темпы инфляции, а ставки по депозитам Сбербанка не обеспечивают даже этого минимального покрытия, но все же это до сих пор является наиболее рациональным вариантом.

В данном случае в качестве безрисковой ставки доходности принята доходность по срочным рублевым депозитам Сбербанка и Внешторгбанка, которая в настоящее время составляет около 10,0%.

Поправка на риск определяет тот риск, который связан с особенностями оцениваемого объекта (зависит от устойчивости финансового положения арендатора). Поправка на риск устанавливается на уровне 3%.

Поправка на низкую ликвидность имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимость, близкой к рыночной. Для оцениваемого объекта поправка на низкую ликвидность устанавливается на уровне 5%.

Поправка на инвестиционный менеджмент. Для объектов недвижимости не требуются специальные усилия инвестиционного менеджмента, поэтому компенсацию на инвестиционный менеджмент проводить не следует.

Таким образом, ставка дохода на капитал = 10% + 3% + 5% = 18%.

Норма возврата капитала. Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

методом Ринга;

аннуитетным методом или методом Инвуда;

методом формирования фонда возмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда.

Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:

Норма возврата капитала = 100% / Срок владения активом

Этот метод дает наивысшую норму возврата капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью. Причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода.

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.

Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее, метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как существует риск не возврата средств.

Метод Инвуда.

Для определения нормы возврата капитала для оцениваемого здания будем использовать метод Инвуда. Как было отмечено выше, норма возврата капитала этим методом определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. Ставка дохода на инвестиции была определена выше и составляет 18%.

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жизни, с учетом физических и функциональных характеристик, принята равной 12 годам. Для расчета нормы возврата капитала применяется следующая формула:

SFF = 1/(1+i) (n-1) + (1+i) (n-2) +...+(1+i) + 1 =i/(1+i) п-1,

Где SFF - коэффициент фонда возмещения,

i - ставка дохода на инвестиции,

n - период дисконтирования.

Таким образом, ежегодная норма возврата капитала составляет около 3%.

Расчет общей ставки капитализации методом кумулятивного построения приводится в следующей таблице.

Расчет общей ставки капитализации

Составляющие ставки капитализации	Значение,%
1. Безрисковая ставка	10%
2. Поправка на риск	3%
3. Поправка на низкую ликвидность	5%
4. Поправка на инвестиционный менеджмент	-
5. Суммарная процентная ставка дохода на инвестиции	18%
6. Ставка возврата капитала	3%
Итого ставка капитализации	21%

Таким образом, ставка капитализации составила 21%.

Расчет величины чистого операционного дохода

Чистый операционный доход представляет собой разницу между действительным валовым доходом и суммарными эксплуатационными расходами.

Для оцениваемого объекта чистый операционный доход с учетом НДС составляет:

374 721,6 - 144 433,68 = 230 287,92 долл. США

Расчет текущей стоимости объекта

На основе вышеуказанной формулы:

PV = NOI/i

и сделанных вычислений текущая стоимость оцениваемого объекта определяется следующим образом:

PV = 230 287,92 /0,21 = 1 096 609 долл. США

В результате произведенных расчетов стоимость объекта оценки по доходному подходу округленно составила 1100 000 долл. США.

Согласование результатов

Применяя различные подходы к оценке стоимости офисного здания, были получены следующие результаты:

	Применяемые подходы	Стоимость, долл. США	Вес
1	Затратный подход (не включая стоимость права аренды земельного участка и стоимость оборудования)	1 724 000	0,2
2	Сравнительный подход	2 310 170	0,65
3	Доходный подход	1 100 000	0,15

Весовые коэффициенты были определены исходя из следующих положений. При наличии данных по продажам сходных объектов недвижимости для оценки с целью последующей продажи результаты, определенная величина стоимости по методу сравнения продаж имеет наибольший вес, поскольку отражает цену, которая может возникнуть на свободном конкурентном рынке.

Величина стоимости по доходному подходу подтверждает, что выход полезной площади в офисном здании недостаточен, поэтому рассматривать объект оценки как доходную недвижимость можно с большой долей условности.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. Расчеты по данному методу практически не содержат субъективных суждений, опираются на достоверную открытую информацию. Надо заметить, что материалы, использованные при строительстве оцениваемых объектов, не отражают сложившуюся сегодня на рынке ситуацию, и имеют большую долю погрешности.

Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости офисного здания составила 2 011 000 долл. США.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Как объект оценки, оборудование характеризуется рядом особенностей, отличающих его от зданий и сооружений, а именно:

при определении оценочной стоимости оборудования необходимо учитывать степень его комплектности, соответствие требованиям стандартов, технических условий и другой нормативной документации;

при оценке оборудования необходимо учитывать степень его ремонтопригодности;

в отличие от недвижимости, номенклатура машин и оборудования, их конструктивные и эксплуатационные характеристики изменяются более динамично и радикально, что резко сужает возможности и границы применения в целях оценки средних цен или индексов средних цен;

в отличие от недвижимости, промышленное оборудование редко воспроизводится в виде точных копий;

для оборудования более актуальной является проблема определения экономических последствий физического и функционального износа и устаревания.

Для оценки машин и оборудования основным является метод рыночных сравнений, который и был применен при оценке оборудования предприятия. Этот метод основан на принципе подстановки или замещения, который подразумевает, что разумный инвестор не заплатит за оцениваемое имущество больше, чем стоит его замещение, т.е. приобретение на открытом рынке аналогичного нового объекта с учётом поправок на физический и функциональный износ и экономическое устаревание объекта оценки.

Определение восстановительной стоимости оборудования, представленного к оценке в рамках настоящей работы, методом рыночных сравнений с подбором объектов-аналогов приводится в Приложении 1.

Определение износа и обесценения оборудования

Понятие "износ" употребляется в случае оценки машин и оборудования в двух смыслах:

как технический термин, определяющий степень материального или физического износа объекта оценки в ходе его хранения и эксплуатации;

как экономическое обесценение или устаревание, характеризующее потерю с течением времени первоначальной или восстановительной стоимости объекта оценки.

Степень обесценения, как и степень физического износа выражается в процентах или долях по отношению к первоначальной или восстановительной стоимости объекта оценки. Разность между единицей (или 100%) и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки.

Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, учитывают также и совокупный износ или обесценение (Sоб), который рассчитывается по формуле:

S об = 1 - (1 - F) * (1 -V) * (1 - Е) , где

"F", "V" и "Е" - выраженная в долях степень физического, функционального и экономического износа оборудования соответственно.

Физический износ, как техническое понятие, есть ухудшение первоначальных технико-экономических параметров машин и оборудования, обусловленное их изнашиванием в процессе хранения и эксплуатации. Реальный физический износ (в отличие от бухгалтерского - исключительно по сроку службы) определяется прямыми и косвенными методами. К прямым методами относятся точные методы определения износа, основанные на осмотре объекта, его испытания в различных режимах, изменении различных параметров и оценке износа важнейших его узлов.

К числу косвенных методов относится оценка по динамике производительности или прибыльности, фактическому сроку службы, объёму выполняемых работ. Одним из косвенных методов оценки износа является укрупнённая оценка технического состояния с помощью классификаций. Укрупнённая оценка технического состояния в данной работе представлена в следующей таблице:

Укрупнённая оценка технического состояния

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, которые не влияют на эксплуатацию объекта в целом и могут быть устранены в ходе текущего ремонта.
21-40	Удовлетворительное	Объект в целом пригоден к эксплуатации, однако, требует ремонта уже на данной стадии эксплуатации.
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация объекта возможна лишь при условии проведения ремонта.
61-80	Аварийное	Состояние объекта аварийное. Необходима срочная полная замена отдельных узлов и деталей.
81-100	Непригодное	Объект находится в непригодном к эксплуатации состоянии.

В основном, оборудование содержится в хороших условиях эксплуатации, ремонт и необходимая замена узлов и отдельных деталей проводится своевременно. Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные незначительные дефекты, которые не влияют на эксплуатацию объекта в целом. Поэтому физический износ оцениваемого оборудования составил от 2 до 25%. В то же время машины имеют высокий уровень эксплуатации и в соответствии с этим подвержены высокому физическому износу.

Функциональный износ - есть потеря стоимости, вызванная появлением новых изделий и технологий. По мере ускорения научно-технического прогресса возрастает и скорость функционального износа.

Величина функционального износа для оцениваемых объектов соответствует 5 - 25%, так...