Экономическое обоснование градостроительства

Плотность населения территории различного планировочного уровня (dн) определяют по формуле:

dн = N / Т, (12)

где N -- численность населения территории соответствующего планировочного уровня, чел.;

Т -- площадь территории соответствующего планировочного уровня, га.

Предел рекомендуемой плотности населения на территории микрорайона по гигиеническим соображениям не должен превышать 450 чел./га.

Показатели расчетной плотности населения принимают в соответствии с нормами СНиП в зависимости от степени градостроительной ценности территории. Число зон различной степени градостроительной ценности территории и их границы определяются в градостроительных проектах с учетом оценки стоимости земли, плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

Показатель плотности жилого фонда (ПЖФ) отражает количество жилого фонда (т. е. общей площади квартир в жилых домах), приходящегося на 1 га территории:

dж.ф. = O / Т, (13)

где dж.ф. -- плотность жилого фонда, м² общ.пл./га;

O -- общая площадь жилых зданий, м² ;

Т -- площадь территории, га.

Показатель плотности населения (dн) связан с показателем плотности жилого фонда (dж.ф.) зависимостью:

dн = dж.ф. / n, (14)

где n -- норма жилищной обеспеченности, м² общ.пл./чел.

В соответствии с нормами СНиП показатели плотности населения приводятся при расчетной жилищной обеспеченности 18 м²/чел. При другой жилищной обеспеченности расчетную нормативную плотность () определяют по формуле:

18 / nр, (15)

где -- показатель плотности населения при n = 18 м²/чел.;

nр -- расчетная жилищная обеспеченность, м²/чел.

При расчете территории микрорайона учитывают только структурно-планировочные элементы микрорайона (территории жилых групп, учреждений повседневного обслуживания и др.).

При расчете территории жилого района учитывают все площади участков микрорайонного значения, территории объектов районного и общегородского значения, улиц, пешеходных путей, проездов, озелененных территорий, расположенных в жилом районе и др. Для определения реальной величины территории жилых районов пользуются коэффициентом перевода территории (К). Величину коэффициента перевода территории принимают 1,3--1,4. Таким образом, территорию жилых районов целесообразно рассчитывать по следующей формуле:

Тж.р. = К, (16)

где Тж.р. -- территория жилого района, га;

N -- перспективная численность населения жилого района, чел.;

-- расчетная нормативная плотность населения на территории жилого района, чел./га;

К -- коэффициент перевода территории (К = 1,3--1,4).

Средняя этажность жилой застройки (Э) определяется по формуле средневзвешенной гармонической:

Э = , (17)

где О -- общая площадь жилых зданий, м²;

О1, О2, О3,... Оn -- общая площадь одно-, двух-, трех- и n- этажных жилых зданий, м²;

1, 2, 3,... n -- количество этажей в жилых домах.

Расчет показателя средневзвешенной этажности необходим для сравнения достигнутой плотности жилого фонда с нормативными показателями, устанавливаемыми применительно к этажности проектируемых жилых зданий.

Таким образом, в градостроительстве плотность жилого фонда является основным показателем, характеризующим интенсивность использования территории. Она выступает в качестве исходного показателя при расчете потребности в территории под городское строительство на всех стадиях проектирования и оценочным показателем при технико-экономическом анализе проектной и фактической градостроительной ситуаций.

Обычно в градостроительном проектировании стремятся к повышению плотности жилого фонда и снижению расхода территории в расчете на одного жителя, но с учетом санитарно-гигиенических условий проживания -- санитарных разрывов, ориентации, противопожарных норм, нормативов озеленения и т. д.

4.4 Основы комплексной градостроительной оценки территории (КГОТ)

В процессе градостроительного проектирования одной из важнейших задач является размещение градостроительных объектов. Сложность решения данной задачи в том, что один и тот же участок городской территории может быть использован для размещения объектов с различными функциями: жилых, производственных зданий, мест отдыха, учреждений обслуживания и др. Возникает многовариантность планов размещения объектов на территории города. Наилучший в социально-экономическом отношении план размещения градостроительных объектов на территории города называется оптимальным планом. Задача разработки такого оптимального варианта плана решается с помощью КГОТ (комплексной градостроительной оценки территории).

Метод КГОТ позволяет определить социально-экономическую ценность участка, предназначенного под застройку, с учетом затрат, ущербов и эффектов, связанных с важнейшими инженерно-экономическими и социально-экономическими факторами.

К инженерно-экономическим факторам относятся: подготовка и инженерное оборудование территории; снос и перенесение объектов, расположенных на территории оцениваемых земель; изъятие под застройку ценных природоохранных и сельскохозяйственных земель.

К социально-экономическим факторам относятся:

-- функциональные удобства территории (при размещении жилой застройки, общественных зданий, промышленных объектов);

-- санитарно-гигиеническая характеристика участков (мероприятия по ликвидации дискомфортности проживания -- озеленение, обводнение, осушение, вынос источников загрязнения окружающей среды и т. д.);

-- архитектурно-художественная и эстетическая характеристика территории (наличие архитектурных, исторических памятников, ценных ландшафтных территорий -- заказников, заповедников и т. п.).

Оценка инженерно-экономических факторов отражает затратную сторону проектного решения, определяя, во что обойдется городу освоение участка.

Социально-экономические факторы отражают величину социального и экономического эффекта при освоении участка. Все показатели КГОТ должны иметь стоимостное выражение.

Оценку инженерно-экономических факторов производят исходя из объемов работ и затрат на основе укрупненных показателей сметной стоимости соответствующих объектов. Оценка социально-экономических факторов производится разными методами.

Функциональные удобства территории для размещения жилой застройки оцениваются по суммарным затратам транспортного времени при поездках к местам приложения труда, центрам обслуживания и др. Для предприятий торговли, общественного питания, коммунальных, культурно-зрелищных объектов показатель оценки территории определяется величиной возможной дополнительной прибыли, получаемой соответствующими объектами вследствие благоприятного расположения: вблизи станций метро, узлов пересечений городских магистралей, других пунктов скопления людей.

Оценка санитарно-гигиенических условий основывается на затратах, необходимых для ликвидации дискомфорта на рассматриваемых участках. Сюда относятся затраты на создание санитарно-защитных зон, изменение производственного профиля предприятия -- источника загрязнения окружающей среды -- или вынос его за пределы селитебной зоны. Сюда же относится учет ущерба от заболеваний в результате вредных условий труда и проживания -- выплаты по больничным листам, содержание в больницах и т. д.

Архитектурно-художественная и эстетическая ценность территории оценивается по ожидаемым доходам от туризма, а также на основе метода экспертных оценок.

С учетом показателей КГОТ решаются следующие задачи градостроительного проектирования:

-- установление очередности освоения различных частей территории города;

-- выбор экономически обоснованной этажности застройки;

-- определение экономически допустимого сноса существующего фонда при реконструкции;

-- обоснование условий использования подземного пространства города и др.

5.1 Выбор этажности жилой застройки

Жилая застройка городов формируется из жилых зданий, различающихся по этажности, степени капитальности, качеству внутренней планировки, конструктивным типам зданий, материалам стен и т. д.

Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических расчетов с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудования. Все эти вопросы решаются при разработке технико-экономического обоснования (ТЭО) генеральных планов городов, проектов размещения первой очереди строительства и уточняются при детальном проектировании.

На выбор этажности жилой застройки влияют многие факторы, наиболее существенные из них следующие: природно-климатические условия, специфика расселения, возможности строительной базы, объем сноса существующей застройки и др. Действие этих факторов в каждом конкретном случае сугубо индивидуально, поэтому наиболее экономичная этажность устанавливается в результате сопоставления возможных вариантов, различающихся соотношением застройки по этажности. Сравнение вариантов производится по приведенным затратам:

П = С1 + С2 + С3 + Ен (К1 + К2 + К3), (18)

где П -- приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С1 -- эксплуатационные затраты по жилым зданиям, руб./год;

С2 -- эксплуатационные затраты по объектам культурно-бытового обслуживания, руб./год;

С3 -- эксплуатационные затраты по инженерному оборудованию и содержанию территорий, руб./год;

К1 -- капитальные вложения в строительство жилых зданий, руб.;

К2 -- капитальные вложения в строительство объектов культурно-бытового обслуживания, руб.;

К3 -- капитальные вложения в инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий (включая компенсацию убытков от изъятия сельскохозяйственных земель и сноса существующей застройки, если они обусловлены изменением этажности), руб.;

Ен -- нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Наилучшим из сравниваемых вариантов будет вариант с наименьшими затратами.

Сравнение строительных затрат при застройке зданиями различной этажности показывает, что затраты на строительство жилых зданий с увеличением этажности увеличиваются на 2--10%; затраты на объекты культурно-бытового обслуживания снижаются на 3--4%; затраты на инженерную подготовку территории уменьшаются на 16--25%.

Увеличение затрат на строительство жилых домов связано с тем, что по сравнению с пятиэтажными домами в домах повышенной этажности увеличиваются расходы на установку лифтов, мусоропроводов, устройство технических этажей, дополнительных переходов и др. Для обеспечения равного социального эффекта при сравнении вариантов предусматривают некоторые виды удобств (лифты, мусоропроводы) во всех зданиях независимо от их этажности.

Снижение затрат по объектам культурно-бытового обслуживания с ростом этажности жилой застройки связано с возможностями кооперирования зданий и сокращения площади земельных участков вследствие совместного использования отдельных функциональных зон несколькими потребителями.

Уменьшение затрат на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий связано с сокращением потребности в территории из-за увеличения плотности жилого фонда в связи с ростом этажности застройки. При условии исключения из территории застройки сельскохозяйственных земель и неудобных территорий, требующих сложной инженерной подготовки, величина снижения затрат особенно значительна.

При сравнении различных вариантов часто оказывается, что благодаря рациональному использованию территории при увеличении этажности застройки экономия средств перекрывает дополнительные расходы на строительство жилых зданий. Однако эта экономия действует до определенных пределов. Переход от застройки преимущественно пятиэтажными домами к 16--17-этажным домам обеспечивает общее сокращение селитебной территории на 18%. Дальнейшее повышение этажности до 22--24 этажей и более уже не дает существенного сокращения территории и роста плотности жилого фонда.

5.2 Выбор типов жилой застройки по степени капитальности

На стадии разработки генерального плана города возникает необходимость определения соотношения жилых зданий по степени капитальности.

В некоторых случаях, в городах с отсутствием собственной строительной базы на начальном этапе строительства наряду с капитальной застройкой частично предусматривают размещение временного жилого фонда.

Капитальный жилой фонд отличается от временного более высоким качеством стеновых материалов, улучшенной планировкой квартир, усовершенствованными конструкциями зданий и др. Срок службы капитального жилого фонда составляет 100--150 лет, для временного фонда этот срок равен 30--35 годам.

Для обоснования соотношения капитальной и временной застройки необходимо сравнить варианты с различным удельным весом временного фонда в общем объеме строительства.

Варианты сопоставляются по приведенным затратам с учетом фактора времени:

, (19)

где П -- приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

CН -- эксплуатационные затраты по всему объему жилищного строительства, включая содержание территорий в год их первичного освоения, руб./год;

ФВ -- количество временного фонда, заменяемого капитальным, м² общей площади;

CК -- эксплуатационные затраты на 1 м² общей площади в капитальном фонде, включая содержание территорий, руб./год;

КН -- капитальные вложения в строительство жилых зданий, инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий в год их первичного освоения, руб.;

КК -- капитальные вложения в строительство жилых зданий и дополнительные расходы на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий на 1 м² общей площади в капитальном фонде, руб.;

КС -- стоимость сноса 1 м² общей площади во временном фонде, руб.;

Енп -- норматив для приведения разновременных затрат;

Ен -- нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;

t -- период времени приведения, лет.

Учет фактора времени необходим из-за различных сроков службы временного и капитального фондов. Приведение затрат к одному периоду времени позволяет учесть дополнительные расходы на снос временного фонда в результате его амортизации (износа) и замену таким же количеством капитального фонда.

При включении в план строительства временного фонда происходит экономия первоначальных капитальных затрат на строительство жилых зданий, при этом эксплуатационные затраты во временном фонде выше, чем в капитальном, в то же время возникают дополнительные расходы на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий в результате увеличения потребности в них из-за более низкой плотности жилого фонда.

Кроме того, при проживании во временном фонде возникают социальные потери из-за дополнительных расходов на здравоохранение в связи с ухудшением условий проживания (дополнительная оплата больничных листов, содержание больных в больницах), возрастают убытки из-за сокращения выпуска продукции во время болезни трудящихся, текучести кадров и т. д.

5.3 Обоснование рационального варианта размещения жилой застройки

Размещение жилой застройки в городе происходит на основе тщательного изучения различных площадок, предназначенных для строительства. Сравнение происходит по природно-климатическим, архитектурно-ландшафтным, санитарно-гигиеническим, экономическим условиям с учетом инженерно-геологических, гидрогеологических и других видов технических изысканий.

От природных условий выбранной территории зависят затраты на инженерную подготовку территории, инженерное оборудование, благоустройство и озеленение территории, строительство и эксплуатацию объектов городского хозяйства.

Сравнение вариантов размещения жилищного строительства производится по приведенным затратам:

П = С + Ен (К1 + К2 + К3), (20)

где П -- приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С -- эксплуатационные расходы на инженерную подготовку, инженерные сооружения и коммуникации, руб./год;

К1 -- капитальные затраты на инженерную подготовку территории, инженерное оборудование и благоустройство, руб.;

К2 -- расходы на реконструкцию существующей застройки -- снос и перенесение строений, руб.;

К3 -- компенсация за изъятие сельскохозяйственных земель, руб.;

Ен -- нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Величина затрат на инженерную подготовку территорий определяется по удельным расходам на единицу работ в соответствии с особенностями конкретных площадок.

При расчете затрат на снос строений необходимо учитывать: стоимость нового строительства взамен сносимого фонда; стоимость разборки строений, расчистки участков, транспортировки материалов; компенсацию за многолетние насаждения.

При сносе зданий появляется понятие «ликвидационной» стоимости, которая представляет собой размер возвратных сумм, зависящий от возможности повторного использования материалов, получаемых при разборке зданий.

При сносе жилого фонда с износом до 60% иногда стоимость работ по разборке строений, расчистке участков и транспортировке материалов полностью или частично компенсируется стоимостью возврата материалов. Для зданий с повышенным физическим износом (более 60%) состояние таких материалов, объем отходов снижают эффект получения дополнительных ресурсов, который не превышает затрат на оплату труда при разборке.

Расчет убытков вследствие изъятия сельскохозяйственных земель производят по формуле:

КС = Тв + В1 + В2 + В3 + В4, (21)

где КС -- компенсация потерь при изъятии сельскохозяйственных земель, руб.;

Т -- площадь сельскохозяйственных земель, изымаемых для городского строительства, га;

Д -- ежегодный доход, получаемый с 1 га отчуждаемых земель, руб./год;

Дн -- ежегодный доход, получаемый с 1 га вновь осваиваемых или более интенсивно используемых сельскохозяйственных угодий, руб./год;

в -- удельная стоимость освоения новых земель или мероприятий по повышению продуктивности уже освоенных сельскохозяйственных угодий, руб./га;

В1 -- затраты на снос, перенесение или восстановление имеющихся на участке строений, руб.;

В2 -- компенсация за многолетние насаждения, руб.;

В3 -- стоимость незавершенного производства (вспашки, внесенных удобрений и т. п.), руб.;

В4 -- стоимость урожая сельскохозяйственных культур за год изъятия, руб.

Стоимость урожая учитывается только за один год при условии, если на земельном участке произведен основной комплекс агротехнических мероприятий. Земельные участки, занятые сельскохозяйственными культурами, должны отводиться новому землепользователю, как правило, после уборки урожая, в этом случае стоимость урожая не учитывается.

6.1 Классификация объектов городского хозяйства, размещаемых в подземном пространстве города

Развитие городов, особенно крупных и крупнейших, не обходится без комплексного использования подземного пространства. Такое использование способствует решению задач, связанных с нехваткой (дефицитом) земель для расширения городских территорий, с быстрым ростом транспортных средств, переуплотненностью центральных районов, растянутостью инженерных и транспортных коммуникаций, а также загрязненностью городского пространства из-за недостатка зеленых насаждений.