Экономическое обоснование градостроительства

-- обогащение природных ландшафтов посредством озеленения и разведения новых для данной местности видов животного и растительного мира.

При реализации данных задач используют градостроительные и технические средства.

При защите окружающей среды техническими средствами от техногенного загрязнения предусматривают ограничение выброса загрязняющих веществ в окружающую среду, установку очистных сооружений, совершенствование технологических процессов, применение качественных сырья и топлива.

Градостроительные средства заключаются в функциональном зонировании территорий: установлении достаточных санитарно-защитных зон от источников загрязнения до охраняемых объектов с учетом местных климатических и топографических условий; выделении зон, благоприятных для промышленного и гражданского строительства, сельскохозяйственных зон, транспортных и специально охраняемых (охранных зон).

Для охраны и восстановления природных ресурсов применяют комплекс инженерно-мелиоративных мероприятий, заключающийся в строительстве дамб, устройстве дренажа и прокладке водоотводных каналов при затоплении; устройстве набережных, волноломов, укреплении откосов для защиты от паводков и эрозии почв; создании искусственных водохранилищ и каналов для орошения и др.

Для обогащения природных ландшафтов применяют комплекс мероприятий по озеленению территорий. Это предполагает создание парков, лесопарков районного значения; устройство защитных полос из зеленых насаждений: санитарно-защитных, водоохранных, мелиоративных, берегоукрепительных.

8.2 Социально-экономическая оценка природоохранных мероприятий

Для определения результативности природоохранных мероприятий производится оценка их социально-экономической эффективности.

Необходимость в такой оценке возникает при выборе вариантов строительства объектов для охраны окружающей среды и оптимального соотношения средств природоохранных мероприятий (планировочных, технических и др.), определении очередности реализации этих мероприятий, а также при экономическом обосновании основных этапов достижения нормативного качества окружающей среды.

Для экономической оценки природоохранных мероприятий применяют балльную и стоимостную оценки.

Балльная предусматривает оценку по балльной шкале. На территории района выделяют инженерно-экологические зоны с различным состоянием компонентов природной среды (водного и воздушного бассейнов, почвенно-растительного покрова). Зоны разделяют на крайне неблагоприятные (критические), неблагоприятные, ограниченно благоприятные и благоприятные в отношении окружающей среды. Для каждой зоны разрабатываются рекомендации для их хозяйственного использования и определяется характер природоохранных мероприятий.

Стоимостная оценка предполагает сопоставление количественных значений ущерба от нежелательных последствий изменений окружающей среды и затрат, связанных с ликвидацией источников этих изменений.

Экономический результат (Р) природоохранных (средозащитных) мероприятий определяется величиной предотвращенного этими мероприятиями годового ущерба от загрязненной среды (DУ) и годового прироста дополнительного дохода (DД) от улучшения производственных результатов деятельности:

Р = DУ + DД. (29)

Величина (DУ) рассматривается как разность между расчетными величинами ущерба, который имел бы место в случае отказа от природоохранных мероприятий и остаточного ущерба после их реализации.

В градостроительном проектировании учитывают суммарный эффект, который складывается из ущерба здравоохранению, жилищно-коммунальному хозяйству, промышленности, сельскому, лесному и рыбному хозяйствам.

Ущерб здравоохранению вызывается необходимостью затрат на лечение населения и проведение профилактических медицинских мероприятий на территориях, подверженных воздействию загрязнений. Величина этого ущерба определяется как разность между затратами на перечисленные мероприятия в загрязненных районах и затратами в районах с чистым воздухом.

Ущерб жилищно-коммунальному хозяйству складывается из дополнительных затрат на содержание жилого фонда (ремонт, окраска фасадов, мойка витрин и др.), содержание городского транспорта, очистку воды, приобретение уборочных машин, уход за зелеными насаждениями, на охрану памятников архитектуры и городской скульптуры, находящейся под открытым небом и т. д.

Ущерб промышленности вызывается повышением затрат на ремонт производственного оборудования, зданий и сооружений, эксплуатацию производственных помещений (мойка стекол, уборка) и др.

Ущерб сельскому, лесному и рыбному хозяйству сопровождается уменьшением урожайности сельскохозяйственных культур, снижением продуктивности животноводства и рыбного хозяйства, загрязнением земельных угодий и водоемов и др.

Для ликвидации или сокращения ущерба от нежелательных последствий деятельности человека требуются существенные затраты. Величина их определяется капитальными вложениями на природоохранные мероприятия и текущими издержками на эксплуатацию природоохранных сооружений и устройств, приведенных к одинаковой размерности в соответствии с нормативом эффективности.

Показатель общей экономической эффективности всей величины средозащитных затрат (ЭЗ) определяют по формуле:

, (30)

где Эij -- годовой экономический эффект i-го вида мероприятий

(i = 1, 2, 3,..., n) от предотвращения или уменьшения потерь на j-м объекте (j = 1, 2, 3,..., m), руб./год (при полной ликвидации ущерба эффект равен величине ущерба);

С -- годовые эксплуатационные расходы на обслуживание и содержание основных фондов, вызвавших полный экономический эффект, руб./год;

К -- капитальные вложения в строительство объектов средозащитного назначения, руб.;

Ен -- нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений средозащитного назначения (равен 0,12).

При сравнительной оценке различных вариантов средозащитных мероприятий, обеспечивающих равный эффект, выбирается вариант, характеризуемый минимальной величиной приведенных к годовой размерности затрат, определяемых по формуле:

С + Ен К ® min.

Сравниваемые варианты средозащитных мероприятий должны соответствовать требованиям государственных стандартов по условиям труда, техническим показателям и другим нормативным предписаниям.

При проведении мероприятий, реализация которых требует длительных сроков (восстановление лесных, рыбных ресурсов, рекультивация горных выработок и др.), а эксплуатационные расходы и капитальные вложения изменяются во времени, полные затраты рассчитываются с учетом фактора времени по формуле:

(31)

где Пполн -- полные затраты, приведенные к началу расчетного периода;

Кп -- первоначальные капитальные вложения в природоохранные мероприятия;

К -- дополнительные капитальные вложения, необходимые для обеспечения нормальной работы средозащитных объектов в t-й год их эксплуатации (t = 1, 2, 3,..., Т);

Сt -- эксплуатационные расходы t-го года на обслуживание и содержание основных фондов;

Енп -- нормативный коэффициент приведения разновременных затрат, принимаемый в соответствии с указаниями отраслевых инструкций по определению экономической эффективности затрат в мероприятиях по охране окружающей среды.

9.1 Цели и задачи реконструкции городского хозяйства

Реконструкция городов обусловлена социально-экономическими факторами. Потребность в реконструкции возникает по мере необходимости совершенствования городской среды, возникновения новых потребностей в жизни людей и новых нормативных требований применительно к современным условиям.

Под реконструкцией городов следует понимать комплекс мероприятий, направленных на совершенствование существующей планировочной структуры городов с целью создания наиболее благоприятных условий для труда, быта, отдыха и передвижения населения.

Цель, достигаемая в процессе реконструктивных мероприятий, заключается в устранении существующих недостатков, наиболее распространенными из которых являются: неудовлетворительное развитие транспортной сети; неэффективное использование городских территорий; недостаточные жилищное, культурно-бытовое и инженерное обеспечение; низкий уровень благоустройства.

В градостроительной практике осуществляются два вида реконструктивной деятельности: реконструкция города (на уровне планировочной структуры в целом) и реконструкция отдельных планировочных структурных элементов (как правило, на уровне отдельных участков исторически сложившейся центральной части города).

Основными задачами реконструкции города являются:

-- совершенствование планировочной структуры города, его функционального и строительного зонирования с учетом более эффективного использования территории всех функциональных зон;

-- совершенствование транспортной сети, повышение комфорта и безопасности движения;

-- замена физически и морально изношенного строительного фонда;

-- улучшение обслуживания населения с учетом нормативных требований к обеспечению и размещению учреждений культурно-бытового обслуживания;

-- оздоровление окружающей среды путем борьбы с загрязнением и шумом, озеленения, обводнения, повышения эффективности использования открытых пространств, совершенствования инженерного оборудования и др.;

-- установление очередности реконструктивных мероприятий.

Состав и содержание реконструктивных мероприятий зависят от конкретных особенностей города и района.

В зависимости от задач, которые должны быть решены в результате переустройства города, все мероприятия, связанные с реконструкцией, можно подразделить на следующие:

-- снос или перенесение старых объектов вследствие ликвидации устаревших фондов и преобразование планировочной структуры города или района;

-- переустройство, модернизация и приспособление к новым условиям сохраняемых старых объектов;

-- строительство новых объектов с учетом возрастающих культурно-бытовых потребностей населения.

Одной из важнейших задач реконструкции, наиболее актуальной для больших и крупных городов, является реконструкция жилого фонда, заключающаяся в доведении существующего жилого фонда до требуемого стандарта (по уровню обеспеченности жилой площади и повышению уровня комфортности проживания путем переоборудования существующих жилых домов или их замены, если переоборудование невозможно).

9.2 Экономическая оценка реконструктивных мероприятий в городе

В процессе реконструкции городской застройки наиболее часто возникает проблема определения экономически оправданного объема сноса жилого фонда. Эта проблема возникает при рассмотрении следующей альтернативы: реконструировать освоенную территорию, т. е. снести старую застройку и возвести новую в большем объеме или обеспечить прирост жилого фонда за счет освоения новых территорий.

Снос жилого фонда экономически оправдан в том случае, если потери от сноса (ПСН) не будут превышать затрат на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство, озеленение и транспорт, необходимых при освоении новых территорий для размещения того же объема жилого фонда, что и на реконструируемых территориях.

Условие экономически допустимых потерь от сноса пригодного жилого фонда (ПСН) определяется выражением:

ПСН + КР Ј КН, (32)

где КН -- капитальные вложения в инженерную подготовку, оборудование, благоустройство, озеленение и транспорт на свободных вновь осваиваемых территориях, руб./м² общей площади;

КР -- затраты на работы по перекладке инженерных сетей, совершенствованию дорожных покрытий, формированию зеленых насаждений и т. п. на реконструируемых территориях, руб./м² общей площади.

При оценке потерь от сноса зданий учитывают стоимостную оценку зданий. При этом различают такие понятия как «первоначальная» (балансовая), «остаточная» и «восстановительная» стоимость здания.

Первоначальная стоимость определяется затратами, осуществленными при строительстве здания, принятого на баланс.

Остаточная стоимость отражает разницу между первоначальной стоимостью и оценкой степени износа.

Восстановительная стоимость представляет собой те затраты, которые потребуются в данное время для возведения аналогичного здания, т. е. с учетом современных условий ценообразования, нормативов, роста производительности труда в строительстве.

При расчете остаточной стоимости следует учитывать не только физический износ здания, но при необходимости и его моральный износ.

Моральный износ здания состоит в том, что его потребительские качества снижаются за счет несоответствия старой постройки современным требованиям к комфорту проживания.

Ликвидация морального износа требует затрат на перепланировку квартир, устройство необходимых элементов инженерного оборудования и т. п. Для этого необходимо определить процент морального износа (МИ):

МИ =, (33)

где ЗЛ -- затраты на ликвидацию морального износа, руб.;

ЗВ -- восстановительная стоимость здания, руб.

Для установления экономически оправданного объема сноса жилого фонда проводится оценка технического состояния зданий.

В зависимости от технического состояния и степени капитальности здания и, следовательно, от остаточного срока его службы существующий фонд подразделяется на опорный, условно опорный и временный.

К опорному фонду относят здания с износом до 40%, для которых предусмотрен ремонт на отдельных участках с относительно повышенным износом. Такие здания могут функционировать и за пределами расчетного срока.

К условно опорному фонду относят здания с износом 41--60%, для которых предусматривается капитальный ремонт. Такие здания постепенно будут выбывать в течение расчетного срока реконструкции, если не предусматривать для них проведение капитального ремонта.

Временный фонд составляют здания с повышенным износом (свыше 61%), при котором проведение капитального ремонта нецелесообразно. Этот фонд будет выбывать в течение расчетного срока вне связи с реконструктивными мероприятиями.

Результаты технико-экономической оценки города, его застройки, уличной сети, систем транспорта, благоустройства и озеленения должны быть отображены на топографическом плане. После нанесения на него данных, характеризующих экономическое (техническое) состояние материальных фондов города (зданий, сооружений, подземных коммуникаций, элементов благоустройства и т. д., а также зон планировочных ограничений, вызванных планировочными условиями), такой план становится опорным.

С помощью опорного плана выявляются:

-- пригодный материальный фонд для дальнейшего использования с подразделением по этажности, степени физического и морального износа, плотности застройки;

-- территориальные резервы для развития и размещения городской застройки;

-- разрабатываются предложения по дальнейшему использованию реконструируемых территорий и очередности реконструкции городского хозяйства.

9.3 Очередность реконструкции городского хозяйства

Установление очередности проводимых реконструктивных мероприятий и строгая последовательность ее выполнения являются законом реконструкции.

В соответствии с капитальными вложениями, обеспеченностью материальными средствами в проекте реконструкции намечают две очереди строительства: первую очередь и вторую очередь (расчетный срок).

Первая очередь реконструкции осуществляется в два этапа.

Первый этап охватывает период в 5--7 лет и является подготовительным. В это время осуществляется анализ существующего положения, производится расчет объемов нового строительства на основе замены ветхого строительного фонда, строятся новые жилые и общественные здания.

В течение второго этапа, охватывающего период 10--15 лет, происходит полная замена ветхого, изношенного строительного фонда, доведение жилой площади до требуемых норм, упорядочение транспортной сети, проводятся инженерные работы по замене инженерных коммуникаций в центральной части города, осуществляются мероприятия по благоустройству и озеленению.

Вторая очередь реконструкции (или расчетный период) рассчитывается на 25--30 лет. На этом этапе реконструкция полностью завершается. На основе выполненных ранее прогнозных расчетов численности населения, демографической структуры, развития производства завершаются градостроительные преобразования архитектурно-планировочной структуры районов города; нормы плотности, жилищной обеспеченности доводятся до требуемых стандартов, завершаются работы по инженерному благоустройству территории и т. п.

Технико-экономическая оценка является средством достижения оптимальных градостроительных решений и заключается в определении значений технико-экономических показателей (ТЭП), характеризующих различные технические стороны проектного решения, и сравнении их с нормативными (базовыми) значениями ТЭП.

Содержание экономического обоснования зависит от одного из градостроительных направлений: формирования нового города, реконструкции существующих объектов, сноса ветхих и непригодных строений и т. п.

Для технико-экономической оценки генерального плана города используется система технико-экономических показателей, отражающих количественную характеристику принятых решений.

Система технико-экономических показателей классифицируется по этапам проектирования и функциональным направлениям.

По этапам проектирования выделяют исходный год, первую очередь строительства и расчетный срок.

По функциональным направлениям выделяют следующие группы технико-экономических показателей:

-- численность населения;

-- жилая и общественная застройка;

-- новое жилищное строительство и убыль жилого фонда;

-- территория города;

-- городской транспорт;

-- инженерное оборудование.

Система технико-экономических показателей одинакова для всех этапов проектирования, что дает возможность сопоставления показателей. По ряду показателей приводятся абсолютные и удельные значения в расчете на одного жителя. Сравнение полученных показателей с нормативным уровнем позволяет оценивать их соответствие установленному стандарту в зависимости от величины города, его значения в системе расселения, природных условий и других особенностей.

Одним из важнейших технико-экономических показателей, позволяющих оценивать степень рациональности использования территории, является баланс территории города.

В балансе территории показывается распределение территории по всем функциональным зонам и планировочным элементам на первую очередь строительства и на расчетный срок. Все показатели выражаются в абсолютных (га), относительных (%) и удельных значениях (м²/чел.).

В баланс территории включаются территории всех функциональных зон по всем видам использования:

-- селитебная территория (в т. ч. территории жилых районов и микрорайонов) -- включает территории жилой застройки, учреждений обслуживания, зеленых насаждений общего пользования, улиц и площадей;

-- производственная территория -- включает территории промышленной и коммунально-складской зон, внешнего транспорта, санитарно-защитные зоны, территории зеленых насаждений, включая водные пространства, прочие, в т. ч. условно непригодные территории.

Цель составления баланса городской территории -- определение оптимальных соотношений в распределении городской земли.

Ориентировочные нормативы соотношения функциональных зон территории города приведены на рис. 2.

Рис. 2 Оптимальные показатели проектного баланса территорий функциональных зон в городе

А -- селитебные территории:

1 -- территория жилой застройки;

2 -- территории учреждений обслуживания;

3 -- озелененные территории общего пользования;

4 -- улицы, площади, проезды.

Б -- внеселитебные территории:

1-- промышленные территории;

2 -- коммунально-складские территории;

3 -- территории внешнего транспорта;

4 -- санитарно-защитные зоны;

5 -- водные пространства;

6 -- прочие территории, в т. ч. условно непригодные.

К основным показателям, характеризующим эффективность использования территории селитебной зоны, относятся также плотность населения (чел./га селитебной территории), норма жилищной обеспеченности (м² общей площади / одного человека), проектируемый жилой фонд (всего и с указанием структуры распределения по этажности зданий --тыс. м² общей площади), плотность жилого фонда в среднем по селитебной территории (м² общей площади / га) и др.