Проблемы развития малого предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы

Представляется, что перечисленные проблемы следует устранить путем:

– разработки четких и формализованных требований к субъектам МП, желающих участвовать в конкурсах, открытых для всех желающих;

– разработки формализованных подходов к определению победителей конкурса;

– осуществления контроля за соблюдением установленных конкурсных процедур, в том числе путем присутствия представителей Департамента развития малого предпринимательства при проведении отдельных конкурсов.

3. Несовершенство договорных отношений

Одной из самых острых проблем в сфере ЖКХ, которая уже рассматривалась выше, является отсутствие проработанных типовых договоров. Учитывая, что услуги и работы в данном секторе непосредственно затрагивают условия жизни населения: от их качества, своевременности и объема зависит жизнь и здоровье населения. Отсутствие единых подходов к договорам приводит к ущемлению прав различных участников процесса и развитию неформальных отношений, не основанных на имеющихся договорах.

Кроме того, практика показывает, что зачастую контракты дополняются условия не связанными с выполняемыми работами, а требующими фактически оказания «спонсорской» помощи со стороны субъектов МП заказчикам. Такая ситуация создает трудности для нормальной деятельности субъектов МП в сфере ЖКХ, а также создает для них дополнительные издержки, что в конечном счете сказывается на качестве и объеме выполняемых работ.

Последствием данной ситуации является повышенные затраты субъектов МП в сфере ЖКХ, препятствующие их нормальному развитию, получению достаточной прибыли, чтобы не только продолжать свою деятельность, но и инвестировать в развитие новых технологий и технологических подходов.

Для решения изложенной проблемы требуется также формализовать и сделать прозрачными все контрактные процедуры. Также необходимо выработать и утвердить для применения типовые формы договоров, содержащих основные положения, способствующие осуществлению нормальной хозяйственной деятельности субъектами МП в сфере ЖКХ. Кроме того, представляется целесообразным закрепить нормативными правовыми актами требования о недопустимости включения в договора определенных положений не связанных с осуществлением субъектами МП нормальной хозяйственной деятельности.

Следует также отметить, что, учитывая специфику сферы ЖКХ, необходимо обеспечить установление в договорах таких специфических механизмов, как согласование с населением определенных аспектов работы. (например: необходимо согласование с жильцами цвета покраски подъездов)

4. Непрозрачное ценообразование на осуществляемые работы.

Как показало проведенное исследование, при формировании цены на услуги и работы в сфере ЖКХ используются многочисленные, зачастую устаревшие нормативы.

Например, на работы по обслуживанию жилого фонда существуют нормативы стоимости обслуживания, выражаемые в затратах на метр квадратной площади, которая платится подрядчику из оплаты населения (вне зависимости от оплаты). При этом цена также корректируется с использованием определенных коэффициентов. В тоже время объем фактической работы зачастую не соответствует заявленному, поскольку он не контролируется. В этой связи возникают ситуации, когда после проведения конкурсов цена и объем выполняемых работ значительно изменяется. В свою очередь это ведет к повышенной неопределенности для участников рынка сферы ЖКХ.

Схема 3.2.

Последствием данной проблемы, с одной стороны, являются повышенные неопределенность и издержки субъектов МП в сфере ЖКХ, что препятствует их нормальной хозяйственной деятельности, а также может привести к их банкротству, а с другой стороны, экономически не обоснованные бюджетные затраты, зачастую не соответствующие объемам выполняемых работ.

Вместе с тем решение данной проблемы выходит за рамки мероприятий по развитию малого предпринимательства в сфере ЖКХ.

5. Отсутствие механизмов обеспечения качества предоставляемых услуг (выполняемых работ)

Проблема обеспечения надлежащего качества предоставляемых услуг достаточно остро стоит в городе Москве, она напрямую сазана с проблемами формирования легальных договорных отношений, проблемой непрозрачности ценообразования и отсутствия нормативов качества сообразно выделяемым средствам, а также невысокой эффективностью контрольных мероприятий органов контроля (надзора).

Из более, чем 30 органов исполнительной власти города Москвы и подведомственных им организаций, уполномоченных на проведение государственного контроля (надзора) по меньшей мере 10 могут осуществлять контрольные мероприятия в отношении субъектов МП, действующих в сфере ЖКХ, это:

1. Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы.

2. Департамент природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы.

3. Московский земельный комитет.

4. Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Правительства Москвы.

5. Государственная жилищная инспекция г. Москвы "Мосжилинспекция".

6. Государственная городская инспекция по контролю за использованием объектов нежилого фонда г. Москвы.

7. Объединение административно - технических инспекций Правительства Москвы.

8. Техническая инспекция по контролю за образованием и размещением отходов предприятий и организаций г. Москвы "Промотходы".

9. Префектуры административных округов.

10. Управы районов города Москвы.

Среди них следует отметить специализированные контрольные органы: Государственную жилищную инспекцию г. Москвы "Мосжилинспекцию" и Объединение административно-технических инспекций Правительства Москвы, а также префектуры округов и Управы районов, которые, по словам респондентов действуют неэффективно, нарушения «придумывают», чем сильно осложняют деятельность. Кроме этого, они действуют без соответствующей координации, не соблюдая сроков и регламентов на проведение проверок. Подобные нарушения установленного порядка создают дополнительные издержки субъектов МП, работающих в данной отрасли. Так, один из респондентов отметил, в отношении органов осуществляющих контроль и порядка проведения проверок следующее:

«…он прописан, но не является регламентированным: различные органы проверяют постоянно, хотя сами установили, что проверки должны быть комплексными и не более одного раза в два года.»

Отсутствие на практике действенных механизмов обеспечения качества выполняемых работ приводит к неудовлетворению в надлежащей мере потребностей жителей, повышению издержек на исправление, а также может привести к возникновению ситуаций, угрожающих жизни и здоровью населения. Также отсутствие системы контроля не позволяет привлечь к ответственность недобросовестные организации в том числе и отстранить их от последующей работы в сфере ЖКХ.

Для ослабления влияния данной проблемы требуется:

– разработка и применений нормативов качества услуг в сфере ЖКХ с соответствующими индикаторами их подтверждения;

– разработка особого механизма контроля качества услуг, предоставляемых потребителям управляющими и подрядными организациями в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы, учитывающего специфику данной сферы

– разработка и установление типовых форм ответственности за качество предоставляемых услуг в договорных отношениях, как это сделано в договорах ЗАО «Фрегат-1 с подрядными организациями;

– внедрение механизмов страхования профессиональной ответственности субъектов МП работающих в сфере ЖКХ или гарантирования их ответственности.

При этом следует также учитывать необходимость формирования таких механизмов, которые были выгодны не только потребителям услуг в сфере ЖКХ, но и субъектам МП, работающим в сфере ЖКХ.

8. Ресурсные проблемы.

Не менее важной проблемой, препятствующей активизации участия субъектов МП в сфере ЖКХ, является отсутствие необходимых ресурсов. К таким ресурсам относятся - кадровые, финансовые и материальные ресурсы.

Действующая система финансирования сферы ЖКХ, отличающаяся нерегулярностью платежей, нечетким выполнением финансовых обязательств со стороны всех участников, делает неустойчивым финансово-экономическое положение многих организаций, действующих в этой сфере, особенно субъектов МП. Следует отметить, что большинство субъектов МП, работающих в данной сфере, не планируют прибыль на длительный срок и не имеют возможности прогнозировать свое финансовое положение на срок больше года. Более того, обязательства со стороны ДЕЗ очень часто не выполняются, поскольку зависят от перечисления средств из городского бюджета, в результате многие организации имеют большую непогашенную дебиторскую задолженность со стороны ДЕЗ.

Чтобы как-то решать собственные проблемы и прогарантировать финансирование на будущее, все участники процесса занимаются завышением объемов и стоимости выполняемых работ. Однако очевидно, что это неоптимальный метод решения проблемы

Схема 3.3.

В таком случае большое значение приобретает такие механизмы стимулирования экономической деятельности, как льготное налогообложение (в части региональных и местных налогов), предоставление льгот по арендной плате, которые, кстати, используются некоторыми арендаторами из числа субъектов МП предоставление субвенций, субсидий и бюджетных кредитов на реализацию определенных проектов.

Помимо ограничений в финансах, многие субъекты МП испытывают отсутствие материально-технической базы и недостаток квалифицированных кадров.

Также необходимо отметить несформированность необходимой рыночной инфраструктуры, т.е. того фундамента, опираясь на который малые предприятия могли бы начать свою деятельность в этой сфере. Необходимо создать специализированные объекты инфраструктуры, ориентированные на поддержку малого предпринимательства именно в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которые бы вместе с другими объектами инфраструктуры поддержки малого предпринимательства, могли бы обеспечить полноценную ресурсную поддержку субъектов МП.

В этой связи предлагается разработать и внедрить механизмы, обеспечивающие субъектов МП, осуществляющих свою деятельность в сфере ЖКХ необходимыми:

– кадровыми ресурсами - посредством создания специальных центров, подготовки необходимых методических и обучающих материалов и разработки специальных методических пособий для субъектов МП, действующих в сфере ЖКХ;

– финансовыми ресурсами (различные формы кредитования, субсидирования, а также оказание иной помощи в привлечении заемных средств);

– материальными ресурсами (предоставление на начальном этапе оборудования, материалов с использованием механизмов лизинга и предоставления ресурсов во временное пользование);

– объектами инфраструктуры путем создания специализированных сервисных центров для предоставления субъектам МП комплекса услуг по аренде и поставке технологического оборудования, его сервисному обслуживанию и консультационно-информационной поддержке.

3.2 Проблемы участия субъектов МП в отдельных секторах ЖКХ

Отдельно следует остановиться на специфике отдельных секторов ЖКХ, при этом особое внимание следует уделить сектору управления объектами недвижимости (далее также - сектор управления недвижимостью), поскольку именно здесь связывается воедино весь комплекс жилищно-коммунального хозяйства и от эффективного функционирования этого сектора зависит эффективность всего жилищно-коммунального хозяйства города.

3.2.1 Сектор управления объектами недвижимости

В соответствии с действующим законодательством управление недвижимостью в г. Москве осуществляется по двум отличными друг от друга схемам: во-первых, управлением занимаются государственные унитарные предприятия Дирекции единого заказчика районов города (ДЕЗ), к чьему ведению относится жилищный фонд и нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, во-вторых, товарищества собственников жилья (ТСЖ), созданные собственниками квартир для управления соответствующими домами (кондоминиумами), а также ЖСК, СК и другие кооперативные объединения граждан-собственников квартир и/или граждан-пайщиков. Разновидностью первой схемы является управление жилым и нежилым фондом в районе Выхино-Жулебино, осуществляемое частной управляющей компанией ЗАО «Фрегат-1», выполняющей в качестве эксперимента функции ДЕЗ. Кроме этого, ТСЖ, ЖСК вправе привлекать к управлению жилищным фондом частные управляющие компании, однако этот процесс практически не идет.

Данные схемы управления имеют следующие концептуальные отличия:

ДЕЗ и ЗАО «Фрегат-1» специализированные «профессиональные» организации, объединения граждан, хотя и специально созданы для управления жилыми домами, зачастую не являются профессиональными.

У специализированных организаций находится значительный жилой и нежилой фонд, у объединений граждан управление ограничено кондоминиумом или одним жилым домом, не зарегистрированным как кондоминиум.

Специализированные организации созданы как коммерческие (хотя, по сути, они функционируют как бюджетные учреждения), а значит они должны от этой деятельности получать прибыль (однако из-за специфики отношений, сложившихся в сфере ЖКХ, не получают), объединения граждан являются некоммерческими организациями, соответственно их деятельность не направлена на получение прибыли, а если таковая имеется, то она должна идти на выполнение уставных целей;

Вместе с тем можно отметить два основных сходства между этими двумя схемами управления:

1. В настоящее время организации жестко привязаны к конкретному жилому фонду или к определенной территории города. Так, ДЕЗ и ЗАО «Фрегат-1» получили в управление по решению властей определенную территорию города, в пределах которой весь муниципальный жилой фонд, нежилые помещения, находящиеся в собственности города, и места общего пользования «попали» под их управление, однако выйти за пределы этой территории они не могут. В свою очередь, объединения граждан управляют только тем жилищным фондом, в котором они проживают, и также не могут выйти за его пределы.

2. Деятельность и специализированных компаний и объединений граждан по управлению жилищным фондом носит фактически некоммерческий характер. Схема финансирования ЖКХ такова, что коммерческие организации зажаты в жесткие рамки бюджетного финансирования и целевого распределения бюджетных средств, что делает их деятельность похожей на деятельность бюджетных учреждений.

Число коммерческих участников рынка управления недвижимостью ограниченно и заранее предопределено. Это вызвано, прежде всего, тем, что территория между ДЕЗ распределяется административно «сверху», а оставшиеся дома «разбросаны» по территории города, что делает их непривлекательными для внешнего управления, поскольку число компактно расположенных домов меньше порога рентабельности (есть разные оценки, но, как правило, уровень рентабельности составляет не менее 100-120 многоквартирных домов). В результате отдельными жилыми зданиями или кондоминиумами гражданам выгоднее управлять самостоятельно, не привлекая управляющие компании, которые при отсутствии вариантов экономии на масштабах попросят за эти услуги достаточно серьезное вознаграждение. Однако достаточно часто ТСЖ, а особенно строительные кооперативы, отказываются от самостоятельного управления жилыми домами и прибегают к услугам ДЕЗ, которой нет необходимости платить за выполнение функций по управлению жилищным фондом.

В результате рынок является монополизированным, что определяет низкую степень его эффективности и как следствие тормозит развитие рынка подрядных организаций. Как было указано ранее, перечень функций, которые выполняют организации, управляющие недвижимостью, не подразумевает под собой государственную монополию, что приводит к снижению качества работ, услуг, неэффективному расходованию бюджетных средств, повсеместной кредиторской задолженности ДЕЗ перед подрядными организациями и ресурсными организациями.

Вместе с тем изменение формы собственности управляющей компании с ГУП на любую частную форму (ЗАО, ОАО, ООО) при неизменности систем управления и финансирования в сфере ЖКХ не способно решить существующие проблемы. Об этом свидетельствуют результаты проведения эксперимента в районе Выхино-Жулебино, где по договору с префектурой часть домов была передана от районного ДЕЗ в управление ЗАО «Фрегат-1»

В управлении указанной компании в настоящий момент находится 116 домов, из них 30 домов ЖСК. Это количество домов находится на нижнем уровне рентабельности, который по мнению указанной компании, составляет 116 - 120 домов. При этом указанный жилищный фонд обслуживает 54 человека (из них 22 человек - ПТР, 25 диспетчеров в 5 диспетчерских и 7 бухгалтеров). Как показал эксперимент (по отзывам жильцов обслуживаемого жилищного фонда) управляющей компании удалось обеспечить более качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг. Была обеспечена действенная система контроля за подрядными организациями, в том числе посредством формирования «горячих линий». Вместе с тем из-за большого количества ограничений у управляющих компаний, построить безубыточную систему не удалось. Как отмечал один из сторонних респондентов:

«Там [в Выхино-Жулебино] изначально было неправильно построена структура. «Фрегат» подчиняется ДЕЗу, они являются его подрядной организацией. При существующем разделении территорий он сегодня практически занимается обслуживанием, а не управлением, потому что неправильно заключен договор. Более того, на «Фрегат» повесили долги бывших РЭУ и бывшего ДЕЗа по воде, теплу и т.д. Он начал свою работу с долгов и очень долго расплачивался, его отношения не паритетны ни с префектурой, ни с остальными, эти отношения навязаны изначально, его поставили в такие неравные условия. Но если бы он на них не согласился, то работать бы ему не дали.

Также не изменилась степень зависимости организации от управы и префектуры, оставшейся такой же как и для государственного унитарного предприятия.

Если говорить об особенностях работы частной управляющей компании, на примере ЗАО «Фрегат-1», то необходимо отметить следующие факты.

1. В соответствии с условиями конкурса ЗАО «Фрегат-1» лишен возможности привлекать подрядчиков для осуществления работ капитальному ремонту, в этой части общество отличается от ДЕЗ, которые обладают такими полномочиями..

2. Управляющие компании могут обеспечить более внимательное отношение к жильцам в силу специфики и зависимости своего существования от отношения к клиенту и качества оказываемых услуг, то есть даже в силу всех имеющихся ограничений эта форма управления выглядит предпочтительнее государственной.

3. Функции по управлению «муниципальными» жилыми домами, переданные от ДЕЗ к ЗАО «Фрегат-1» вылились в формальное замещение ДЕЗ коммерческой управляющей компанией в указанном секторе, поскольку нормативное правовое регулирование и система отношений не позволяет управляющим компаниям использовать рыночные механизмы, что не привело к кардинальному изменению ситуации. Фактически управляющие компании, вступающие в управление жилищным и нежилым фондом, оказываются в положении ДЕЗ.

4. Ситуация с финансированием частной управляющей компании не изменилась. В данном случае необходимо вести речь о двух взаимосвязанных проблемах. Первая - проблема бюджетного финансирования данной сферы. Управляющие компании получают определенное сметное финансирование на осуществление своей деятельности (от жителей и бюджета). Однако они исключены из процесса управления бюджетными средствами, выделяемыми на привлечения подрядных организаций в сфере ЖКХ. В этой связи они не могут самостоятельно участвовать в выборе подрядных организаций, определить объемы работ и услуг в пределах отдельных статей, и соответственно полностью отвечать за эффективное расходование средств и последствия привлечения подрядных организаций, хотя по факту они несут такую ответственность.

Представляется, что основные проблемы сектора управления недвижимостью лежат в плоскостях существующей системы финансирования ЖКХ, управления данным сектором, взаимодействия с естественными монополистами.

1. Проблема финансирования

Система финансирования управляющих компаний в секторе ЖКХ, но не ТСЖ, (ДЕЗ, ЗАО «Фрегат-1») является не рыночной, а административной, более того она соответствует схеме финансирования бюджетного учреждения, но никак не коммерческой организации, призванной получать прибыль. Данная система основана на четком соответствии доходов расходам и целевому использованию средств не только на определенные направления, но в целом на отдельные объекты. Если же ДЕЗ сумел при проведении конкурса сэкономить какие-то средства, то они не считаются прибылью ДЕЗ и должны быть направлены по этой же статье расходов. Вот мнение одного из респондентов:

Когда проходит конкурс устанавливается конкретная стоимость, и если у меня осталось 15 тысяч рублей, я должна их потратить на ту же кровлю, а совсем не на то, в чем есть реальная необходимость. При этом необходимо подписать специальное распоряжение в мэрии.

Таким образом, перед управляющей компанией стоит задача не сэкономить бюджетные средства, а потратить их в полном объеме, тем более что основная отчетность перед органами власти идет не по объемам и качеству работ, а по использованию бюджетных средств. В результате управляющие компании фактически не имеют источников для прибыли и не заинтересованы в ней.

Более того, отсутствие бюджетного финансирования деятельности управляющих компаний не является основанием для невыполнения работ и не поставки услуг населению, а оплата за эти услуги превращается в кредиторскую задолженность управляющей компании. Таким образом, данные организации потенциально убыточные, у них зачастую не прописаны средства на текущие расходы, а такая система управления в целом не приводит к эффективному использованию бюджетных средств, сокращению издержек, повышению качества услуг, снижению бюджетных затрат.

Решением проблемы отсутствия собственных средств даже на текущие расходы на практике явилось возложение определенных работ по обеспечению деятельности компании на подрядчиков, а также возможность безвозмездно привлекать подрядные организации к определенным видам работ, которые из бюджета не финансируются (подготовка территории района к праздникам)

Существующая система финансирования не дает возможности управляющим компаниям оперативно реагировать на текущие потребности и запросы жителей. Реализация их потребностей на практике сверх лимитов, выделенных на очередной год, приводит к росту задолженности управляющей компании перед подрядчиками.

К указанным последствиям также приводит неполное бюджетное финансирование тех задач, которые ставятся в административном порядке перед управляющими компаниями. Например: при необходимости оснастить системами видеонаблюдения 48 подъездов средства были выделены только на установку 22 систем. Поставленная задача была выполнена управляющей компанией, однако в результате выросла ее кредиторская задолженность перед подрядчиками.

Подобная система финансирования не позволяет управляющим компаниям также привлекать подрядчиков, оказывающих качественные услуги.

Отдельной проблемой в данной области является задолженность потребителей за услуги, предоставляемые частными управляющими компаниями. Отсутствие механизмов ликвидации задолженности потребителей перед управляющей компанией приводит, соответственно, к образованию и росту задолженности уже перед субъектами МП (подрядными организациями). Существующие механизмы не позволяют осуществлять оперативное получение задолженности от населения. Судебный порядок (госпошлины), также требует авансирования определенных сумм (10% от взыскиваемых сумм). Существующие механизмы не создают возможности для получения указанных средств.

Все это может привести к потенциальной возможности банкротства управляющих компаний, особенно если в их числе будут частные управляющие компании - субъекты МП, у которых, как правило, имеется недостаток собственных финансовых ресурсов и за которыми не будет стоять административный аппарат. Вот что отметил, один из респондентов в этой связи:

«Мы сегодня вынуждены платить долги государства, которое финансирует нас, допустим, всего на 48%, а работы требует на все 180%. Мы собираем деньги с населения и возникает 20-30% недобор, и потому все деньги, которые я зарабатываю любыми способами, я должна потратить на содержание жилого фонда. Но ведь я не должна отдавать свою прибыль в счет задолженности государства! Однако мне приходится латать его дыры».

В какой-то мере некоторые финансовые проблемы управляющих компаний могли бы быть решены за счет оказания дополнительных услуг населению и организациям. Существующие возможности позволяет им оказывать разнообразные консультационные услуги, сопровождать небольшие инвестиционные проекты на начальной стадии (получение земельного участка, оформление документов, разработка технических условий, подбор оптимального размещения объекта), а также способствовать осуществлению ремонта и перепланировки в квартирах. Вот как охарактеризовал один из респондентов текущую ситуацию:

«Оказание платных услуг и технической помощи населению (перепланировка в том числе), техническое сопровождение, ремонт квартир, мы принимаем участие в строительстве (начиная с организационных вопросов и включая практическое исполнение работ моими специалистами, например, они принимают фундамент как технадзор на основе заключенных договоров), оказание услуг на базе нашего расчетно-кассового центра (наш центр существует уже давно, кстати, дополнительно уже сегодня он оказывает платные и бесплатные консультации по недвижимости). Мы можем экономить внутри собственной структуры за счет сокращения штата, можно разрабатывать проекты благоустройства и предложить подрядчиков для их выполнения - то есть заработать мы всегда можем. Если бы я мог принимать решения, то мне бы хватило средств даже на модернизацию, у меня бы никогда не было бы долгов, да и население платило бы меньше - установка счетчиков ведет к 30% экономии на тепле. Более того, согласно законодательству собственник обязан платить отчисления на капитальный ремонт. Если бы средства, сэкономленные на тепле я могла передать на выполнение каких-то работ, то выгодно было бы всем.

Однако этого не происходит, поскольку данные средства идут на погашение задолженности ДЕЗ перед подрядными или ресурсоснабжающими организациями, которая образовалась по причине неполного бюджетного финансирования, но не идут на нужды самой организации.

2. Проблема управления.

Следствием такой системы финансовых взаимоотношений в данной сфере является административная система управления, не подразумевающая рыночных отношений ни в одном секторе: управляющие компании полностью зависят от районных управ и префектур, фактически являясь их подразделениями, условия договоров между ними отсутствуют, а если и имеются в наличии, то носят формальный характер и не служат гарантом отношений (схема 3.4.). В свою очередь, подрядные организации попадают в зависимость от управляющих компаний и зачастую вынуждены выполнять непредусмотренные в договорах подряда объемы работ. Фактически действует обычное право.

При этом еще раз необходимо отметить, что ни в одном из указанных на схеме направлений нет полностью прописанных регламентов действий, устанавливающих взаимные права, обязанности и ответственность.

Схема 3.4.

Представители ДЕЗ следующим образом характеризуют свое нынешнее положение:

«У меня договор не с префектурой, а контракт как у директора с Москомимуществом, которое мне доверяет все свое имущество, которое стоит на балансе…. есть устав, есть положение, но договора на управление нет, префектура не является моим заказчиком или работодателем. Я осуществляю хозяйственную деятельность и мой работодатель Департамент Москомимущества, он нас учреждает и его руководитель представляет его интересы… Не знаю какая роль у префектуры, она представляет Правительство Москвы, но юридически ко мне не имеет никакого отношения, но фактически она вмешивается в мою финансовую деятельность, используя административные рычаги, они имеют право на осуществление координации и контроля, осуществляют сбор информации о состоянии фонда, о необходимых затратах, но других полномочий юридически у них вроде бы и нет.».

В отношении роли Управ в одном из интервью было отмечено:

«Управа сегодня находится в подчинении у префектуры, и они будут слепо выполнять указания префектуры. Получается такая иерархическая лестница системы прессинга: руководство города - префектура - управа - дирекция. Несмотря на то, что с управой нет договора и у них нет никаких полномочий в отношении ДЕЗ…, но это совсем не значит, что они не хотят вмешиваться в нашу жизнь, у них тоже есть функции координации и контроля над моей деятельностью, которыми они активно пользуются»

Указанный тезис может быть проиллюстрирован еще одним ответом на вопрос о характере взаимодействия ДЕЗ с управой и префектурой, почерпнутым из интервью:

«…приведу конкретный пример, связанный с программой «Мой двор, мой подъезд», под которую деньги напрямую не выделяются, а вычленяются, У нас на территории нет необходимости в ремонте подъезда сейчас и вообще, его сегодня отремонтируешь, а завтра он снова станет таким же. У нас есть ремонтный срок, и в течение 5 лет мы должны его содержать. Я просчитал, какие у меня имеются 5-летние сроки и передал этот список. А мне предложили заняться ремонтом объемом, который в 1,5 раза больше необходимого, сославшись на план по городу. Поэтому я считаю, что наша префектура, в том виде, в котором она сейчас существует, работает на основе элементарной «давиловки». Там никого не интересует экономическая целесообразность, никто свои решения экономически не просчитывает. Если они что-то себе напланировали, то все должны это исполнять.

3. Проблемы взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями.

Схема 3.5.

У большинства управляющих компаний возникают проблемы при взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями. Они в основном возникают из-за разницы в подходах к определению объема платежей за потребляемые ресурсы. Некоторые ДЕЗ, установившие счетчики потребляемых ресурсов, стремятся оплачивать ресурсы по фактическому потреблению, а не по нормативному, в которое заложены потери ресурсоснабжающих компаний. В настоящее время данный вопрос решается в пользу ресурсоснабжающих компаний, в результате чего установка счетчиков не приводит к снижению платежей жителей и управляющих компаний.

Учитывая значительные потери ресурсов, возникающих при использования ресурсов естественных монополий, в настоящий момент повсеместное внедрение счетчиков перспективным является одним из самых перспективных направлений снижения управляющих компаний. Один из респондентов следующим образом прокомментировал сложившуюся ситуацию:

«..потери ресурсов составляют порядка 15%, и не бывает у них [ресурсоснабжающих организаций] потерь меньше 5-7% вообще. И если в год я им плачу порядка 40 миллионов, то 10% составит очень значимую сумму для меня».

Указанная деятельность требует значительных инвестиций, а также изменений в нормативную правовую базу, которые бы позволили оплачивать ресурсы по их фактическому потреблению, а не по установленным нормативам. В то же время в настоящий момент механизмы, позволяющие управляющим компаниям инвестировать во внедрение ресурсосберегающих технологий и возмещать инвестированные средства, отсутствуют.

4. Обеспечение качества выполняемых услуг.

Учитывая специфику и важность деятельности управляющих компаний, отсутствие механизмов обеспечения качества предоставляемых ими услуг может привести к значительным проблемам. В этой связи представляется целесообразным внедрять такие механизмы обеспечения качества и ответственности за услуги, предоставляемые управляющими компаниями, как страхование профессиональной ответственности, проработки типовых условий и положений договоров, о привлечении к управлению жилищным и нежилым фондом управляющих компаний. Вместе с тем следует учитывать, что введение механизмов страхования является серьезным административным барьером.

Резюмируя вышеизложенное, можно утверждать, что сложившиеся отношения в секторе управления объектами недвижимости требуют кардинального изменения. Существующая монополия в секторе управления экономически и технологически не обоснована, также как нет обоснования, что управление должно осуществляться государственными унитарными предприятиями. В этой связи необходимо постепенно отказываться от управления посредством механизма дирекций, а создавать на их основе акционерные общества или передавать управление в руки частных управляющих компаний, заключая с ними соответствующие договора на управление, в которых прописывать полномочия управляющей компании, критерии эффективности деятельности, вознаграждение за управление и другие важные моменты. Это означает изменение существующей системы управления и финансирования сектора ЖКХ, направленной на создание возможности у управляющих компаний получать прибыль за счет действительно рыночных механизмов. Кроме этого, должны быть установлены квалификационные требования, предъявляемые к управляющим компаниям, которые бы позволили допускать на рынок только те организации, которые бы работали с максимальной эффективностью и качеством.

Однако учитывая монопольное положение ДЕЗ на рынке управления жилищным и нежилым фондом активизация появления новых участников на данном рынке возможна только в случае обеспечения первичных льготных условий, которые будут использованы для организации деятельности на первом этапе их деятельности и всяческой поддержки со стороны городских властей. Деятельность по управлению недвижимостью может осуществляться субъектами МП в случае изменения критериев субъектов МП, занятых в сфере ЖКХ, а именно увеличения максимальной численности занятых до 100 чел. Как показал анализ, для эффективной организации управления недвижимостью численности персонала в 100 человек достаточно. Данная численность занятых в управляющих компаниях обусловлена как технологическими особенностями деятельности, а именно необходимостью содержания определенного числа работников по нескольким обязательным специальностям, так и экономическими, заключающимися в том, что численность сотрудников обусловлена минимальным рентабельным количеством объектов недвижимости в управлении. Для достижения рентабельности управления оптимальной является площадь от 1600000 до 3000000 кв. м, при проживающем населении около 150 тыс. чел. Если рассматривать вопрос с точки зрения количества жилых домов, то тогда минимально возможным числом следует считать 120-130 компактно расположенных домов.

В этой связи при реализации мероприятий по привлечению к управлению частных управляющих компаний необходимо решить проблему механизма передачи жилого и нежилого фонда в управление частной управляющей компании и определения состава этого фонда. Это связано, прежде всего, с отсутствием четкого регламентированного механизма такой передачи, а также изношенностью передаваемого ведомственного фонда, а также с необходимостью определения оптимального сочетания объектов недвижимости на определенной территории.

Таким образом, необходимо регламентировать порядок передачи управляющим компаниям жилого и нежилого фонда, в том числе установив требования к инвентаризации передаваемого жилищного и нежилого фонда и требования к договорам, по которым управляющая компания получает жилищный фонд в управление.

Следует отметить достаточно серьёзные объемы средств, проходящие через дирекции единого заказчика, а следовательно должны проходить и через частные управляющие компании - порядка 200 млн. рублей. В этой связи нельзя отказываться от системы контроля за расходованием средств, однако существующая система должны трансформироваться в сторону большей свободы в расходовании средств управляющими компаниями при условии выполнения заранее оговоренных объемов работ по установленным критериям качества.

Необходимо также определить срок, на который управляющая компания получает объекты недвижимости в управление. Представляется, что новым компаниям на рынке целесообразно предоставлять недвижимость в управление на 3 года, а для тех, кто уже себя зарекомендовал, - на срок до 5 лет.

3.2.2 Сектор «подрядных организаций»

Проблемы, с которым приходится сталкиваться организациям, которые выполняют подрядные работы, подробно рассмотрены в разделе 4.1., они являются практически идентичными для всех направлений деятельности. Дополнительно к приведенным в разделе 4.1. проблемам следует привести следующую: небольшие субъекты МП, занимающиеся озеленением, благоустройством территорий, ремонтом, не могут позволить себе содержать специальную технику, оборудование и инвентарь в силу сезонного характера их работы. Подобное требование являются для них практически непосильными и значительно уменьшают привлекательность данных направлений для небольшого бизнеса. В результате в этих секторах, в которых могли работать микропредприятия, действуют в основном более крупные диверсифицированные фирмы, для которых эти виды деятельности не являются основными. Это увеличивает и без того высокую степень концентрации работ в секторе подрядных организаций в руках отдельных его игроков. Определенным решением проблемы таких микропредприятий, да и серьезной помощью более развитым малым предприятиям могли бы стать специализированные сервисные центры, предоставляющие необходимый инвентарь, технику, инструменты во временное пользование субъектам МП, а также оказывающие иные виды услуг.

Сектор подрядных работ юридически не является монопольным: основные контракты (все превышающие 250 тыс. рублей) распределяются между подрядными организациями на конкурсной основе, число негосударственных организаций достаточно велико, среди них имеются и субъекты малого предпринимательства. Однако фактически данный сектор ЖКХ не является конкурентным, поскольку основные его сегменты поделены между ограниченным числом участников, многие из которых образовались путем приватизации государственных организаций (РЭУ, ЖЭК, СМУ, СУ и т.д.). В результате сектор подрядных работ является олигопольным. Это выражается в том что, во-первых, подряды получают в основном одни и те же компании, за счет того, что перечни организаций, которые могут выполнять работы, формируется административно, информация о проводящихся конкурсах распространяется редко, доводится только до узкого круга организаций. Фактически прийти на этот рынок со стороны достаточно сложно, это потребует налаживания связей с префектурой, управой и ДЕЗ, а также значительных финансовых вложений, в том числе и неформальных.

Олигополия в секторе подрядных работ является следствие отсутствия конкуренции на рынке управления недвижимостью: ДЕЗ удобнее работать с теми организациями, которые привыкли встраиваться в неформализованную систему и работают на этом рынке давно, пускать каких-то новых игроков на жестко структурированный рынок достаточно сложно, поскольку нет формальных оснований для выбора победителей на конкурсах. В результате решающим критериями являются опыт работы на данном участке, не подкрепленный объективной оценкой ее качества, а также налаженные связи с руководством ДЕЗ и органов власти.

Вместе с тем с точки зрения «поделенности» и сложности вхождения данный сектор неоднороден: в наибольшей степени поделен рынок обслуживания и эксплуатации жилых домов, вывоза ТБО и КГМ, ремонта и технического обслуживания домовых коммуникаций и рынок крупных заказов в целом, менее закрытым рынком является рынок уборки подъездов, строительных работ, озеленения и благоустройства территорий, т.е. те сектора, в которых либо высока конкуренция (строительство), либо которые потенциально являются менее прибыльными и крупными (озеленение, благоустройство. В качестве примера приведем итоги конкурсов на выполнение работ и оказание услуг в 2003 и 2004 гг., проводившихся управой района Щукино (табл. 3.2 Цветом выделен те организации, которые участвовали в выполнении работ в 2003 и будут участвовать в 2004 г.).

Как показывает анализ результатов данных конкурсов, основную массу работ выполняют на территории района несколько организаций: ООО «РЭП-14», ООО «РЭП-26», ООО «СК-Тепло», ОАО РК «Курчатовский», ЗАО «НЕЙСТ», которые специализируются на эксплуатации, ремонте и содержании жилищного фонда (рынок поделен между ними), приведении в порядок подъездов, ремонте цоколей, восстановлении дворового освещения и других видах работ. Безусловным лидером среди них является ООО «СК-Тепло», являющаяся диверсифицированной организацией, получившей подряды на работы по 10 из 14 направлений. В 2004 г. по сравнению с 2003 г. в районе появились 8 новых организаций (признаны победителями и участниками, которые могут быть привлечены к выполнению работ), при общем количестве - 34. В основном новые организации занимаются деятельностью по приведению в порядок подъездов, озеленению и благоустройству территории. Следует отметить, что 34 организации, выполняющие подрядные работы это достаточно много для района, так, в других, ДЕЗ на подрядные работы привлекает не более 20-25 компаний, при наличии 2-3 крупных подрядчиков, выполняющих работы практически по всем направлениям.

Таким образом, для активизации деятельности субъектов МП в секторе «подрядных работ» необходимо решить рассмотренные ранее общие проблемы сферы ЖКХ, а также разрушить монополию дирекций единого заказчика в секторе управляющих компаний и создать конкурентный рынок частных управляющих компаний с рыночными системами финансирования и управления.

Таблица 4.2.

4. Концепция развития малого предпринимательства в ЖКХ

На основании анализа проблем, препятствующих развитию малого предпринимательства в сфере ЖКХ г. Москвы, и вариантов их решения была разработана концепция развития малого предпринимательства в ЖКХ.

1. Имеющееся участие малого предпринимательства в деятельности жилищно-коммунального хозяйства города.

В настоящее время участие субъектов малого предпринимательства в работе жилищно-коммунального хозяйства города является весьма ограниченным.

На сегодня в этой сфере городского хозяйства по сведениям префектур занято более 1500 субъектов малого предпринимательства, что составляет примерно 0,9% от общего числа, осуществляющих свою деятельность на территории города Москвы. Из числа субъектов малого предпринимательства работы по техническому обслуживанию жилищного фонда проводят 220 предприятий, по капитальному ремонту - 686, по благоустройству - 374, по охране жилищного фонда, установке и обслуживанию систем видеонаблюдения - 93.

Малое предпринимательство практически не действует в сфере управления жилищным фондом районов города, где сохраняется исключительная монополия ГУП ДЕЗ районов, за исключением редких случаев управления элитными жилыми зданиями и домами товариществ собственников жилья.

Несмотря на усилия Правительства Москвы по поддержке и развитию малого предпринимательства в городе не происходит значительного роста участия малого бизнеса в сфере управления жилищным фондом, выполнения подрядных работ и услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве. Количество предприятий малого бизнеса, победивших в конкурсах на проведение работ в ЖКХ составило в 2001 году - 635, в 2002 году - 868, в 2003 году - 940. При этом объем работ, выполняемых субъектами малого предпринимательства по результатам конкурса в сфере ЖКХ в 2003 году составил 2 705 792 рубля или 13,3% от общего объема работ.

Малые предприятия участвуют в работах, обеспечивающих устойчивость ЖКХ города, так как из всего объема выполняемых ими работ 85% составляют работы по капитальному и текущему ремонту, содержанию жилищного фонда, реконструкции зданий, благоустройству территории. Вместе с тем, известное экономическое состояние данной отрасли городского хозяйства, отсутствие в ней развитых рыночных отношений, налаженной системы рационального управления и финансирования закономерно ограничивают численность и эффективность деятельности субъектов малого предпринимательства.

2. Необходимость развития малого предпринимательства в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Одной из приоритетных задач реформирования ЖКХ в Москве и России в целом является активное развитие малого предпринимательства в данной сфере. Практически эта необходимость вызвана массовой потребностью жителей города в реальном повышении качества жилищно-коммунального обслуживания. Только в этом случае населению будут понятны те изменения, которые необходимы для обеспечения новых условий хозяйственной деятельности в ЖКХ.

На многочисленных примерах мирового и отечественного опыта общепризнанно, что только внедрение рыночных механизмов сможет обеспечить устойчивый рост качества жилищно-коммунального обслуживания москвичей. Однако, рыночная среда существует только при наличие действующих ее субъектов. В случае такой массовой и сложной сферы как ЖКХ требуется столь же массовое и умелое участие по настоящему хозяйствующих субъектов. Однако, на сегодня в Москве нет практики массового участия в ЖКХ экономически активного предпринимательства с соответствующими результатами массового качества жилищно-коммунального обслуживания населения города.