Оценка стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Со?дер?ж?а?н?ие

стоимость бизнес экономика конкурентный

В?ве?де?н?ие

Глава 1. Место и ро?л?ь о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и в э?ко?но?м?и?ке пре?д?пр?и?ят?и?я

1.1 Теорет?ичес?к?ие ас?пе?кт?ы по?н?ят?и?я не?д?в?и?ж?и?мост?и

1.?2 Ро?л?ь о?це?ноч?но?й де?яте?л?ь?ност?и в э?ко?но?м?и?ке пре?д?пр?и?ят?и?я

1.?3 Место и?нфор?м?а?ц?и?и в о?це?н?ке сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и

Глава 2. А?н?а?л?из ос?но?в?н?ых мето?до?в о?це?н?к?и сто?и?мост?и недвижимости в имущественном комплексе предприятия

2.1 Метод сравнительного анализа прод?аж

2.?2 З?атр?ат?н?ы?й мето?д - по?д?хо?д к о?це?н?ке не?д?в?и?ж?и?мост?и

2.?3 До?хо?д?н?ы?й по?д?хо?д о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и

Глава 3. О?це?н?к?а сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и тор?го?во?го до?м?а «?Мер?кур?и?й» мето?до?м к?а?п?ит?а?л?из?а?ц?и?и до?хо?до?в

3.1 А?н?а?л?из сфер?ы де?яте?л?ь?ност?и о?це?н?и?в?ае?мо?й ко?м?п?а?н?и?и

3.?2 А?н?а?л?из ко?н?куре?нт?н?ы?х пре?и?му?щест?в ко?м?п?а?н?и?и

3.?3 Ро?л?ь не?д?в?и?ж?и?мост?и в об?ще?й до?л?и б?из?нес?а ко?м?п?а?н?и?и

3.4 Оце?н?к?а б?из?нес?а мето?до?м д?ис?ко?нт?иро?в?а?н?н?ы?х де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в

З?а?к?л?юче?н?ие

С?п?исо?к ис?по?л?ьзо?в?а?н?н?ы?х источ?н?и?ко?в и л?итер?атур?а

Пр?и?ло?же?н?ия

В?ве?де?н?ие

Актуальность данно?й курсо?во?й р?абот?ы з?а?к?л?юч?аетс?я в то?м, что в со?вре?ме?н?но?й росс?и?йс?ко?й э?ко?но?м?и?ке вес?ь?м?а р?ас?простр?а?не?н?ы с?де?л?к?и по про?д?а?же ус?пе?ш?н?ы?х ко?м?п?а?н?и?й, «?гото?во?го» б?из?нес?а, а?д?м?и?н?истр?ат?и?в?н?ы?х з?д?а?н?и?й и тор?го?в?ы?х це?нтро?в, а т?а?к?же до?ле?й в н?и?х. Д?л?я осу?щест?в?ле?н?и?я по?доб?н?ы?х с?де?ло?к требуетс?я про?ве?де?н?ие о?це?н?к?и б?из?нес?а и точ?но?й о?це?н?ке ре?а?л?изуе?мо?й ко?м?мерчес?ко?й не?д?в?и?ж?и?мост?и.

О?це?н?к?а ко?м?мерчес?ко?й не?д?в?и?ж?и?мост?и я?в?л?яетс?я н?а?ибо?лее р?ас?простр?а?не?н?н?ы?м в?и?до?м о?це?н?к?и не?д?в?и?ж?и?мост?и. Тер?м?и?н «?ко?м?мерчес?к?а?я не?д?в?и?ж?и?мост?ь» по?др?азу?ме?в?ает по?д собо?й ш?иро?к?и?й с?пе?ктр объе?кто?в не?д?в?и?ж?и?мо?го и?му?щест?в?а, пре?д?н?аз?н?аче?н?н?ы?х д?л?я по?луче?н?и?я пр?иб?ы?л?и в про?цессе э?кс?п?лу?ат?а?ц?и?и и?х п?ло?щ?а?де?й к?а?к ос?но?в?но?го э?ле?ме?нт?а по?луче?н?и?я пр?иб?ы?л?и от де?яте?л?ь?ност?и пре?д?пр?и?ят?и?я.

В соот?ветст?в?и?и с п. 5 Пост?а?но?в?ле?н?и?я Пр?а?в?ите?л?ьст?в?а РФ от 06.07.?2001 г. № 51?9 «Об ут?вер?ж?де?н?и?и ст?а?н?д?арто?в о?це?н?к?и» в це?ло?м пр?и о?це?н?ке не?д?в?и?ж?и?мост?и ис?по?л?ьзу?ютс?я тр?и ос?но?в?н?ы?х мето?д?а о?це?н?к?и: з?атр?ат?н?ы?й, ср?а?в?н?ите?л?ь?н?ы?й, до?хо?д?н?ы?й.

Объе?кт исс?ле?до?в?а?н?и?я - о?це?н?к?а сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и м?а?г?аз?и?н?а «?ББордак» в сост?а?ве и?му?щест?ве?н?но?го ко?м?п?ле?кс?а тор?го?во?го до?м?а «?Мер?кур?и?й».

Пре?д?мет исс?ле?до?в?а?н?и?я - мето?д?ы о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и в сост?а?ве и?му?щест?ве?н?но?го ко?м?п?ле?кс?а.

Це?л?ь р?абот?ы - изуче?н?ие ос?но?в?н?ы?х пр?и?ме?н?яе?м?ы?х н?а пр?а?кт?и?ке мето?д?а?х о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и в сост?а?ве и?му?щест?ве?н?но?го ко?м?п?ле?кс?а пре?д?пр?и?ят?и?я и о?пре?де?ле?н?ие сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и о?д?н?и?м из мето?до?в о?це?н?ки сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и.

Д?л?я ре?а?л?из?а?ц?и?и пост?а?в?ле?н?но?й це?л?и по?д?ле?ж?ат ре?ше?н?и?ю с?ле?ду?ю?щ?ие з?а?д?ач?и:

1) р?асс?мотрет?ь место и ро?л?ь о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и в э?ко?но?м?и?ке пре?д?пр?и?ят?и?я;

2) про?а?н?а?л?из?иро?в?ат?ь ос?но?в?н?ые мето?д?ы о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и в и?му?щест?ве?н?но?м ко?м?п?ле?ксе пре?д?пр?и?ят?и?я;

3) о?це?нит?ь сто?и?мост?ь не?д?в?и?ж?и?мост?и тор?го?во?го це?нтр?а о?д?н?и?м из мето?до?в.

Теорет?ичес?ку?ю ос?но?ву р?абот?ы сост?а?в?и?л?и пособ?и?я и учеб?н?и?к?и по э?ко?но?м?и?ке и о?це?н?ке не?д?в?и?ж?и?мост?и, по о?це?н?ке и?н?вест?и?ц?и?й в не?д?в?и?ж?и?мост?ь т?а?к?и?х а?второ?в к?а?к: А.Н. Ас?ау?л, И.Т. Б?а?л?аб?а?но?в, А.Г. Гр?яз?но?в?а, Н.Н. Куз?ь?м?и?но?в, Н.Е. С?и?м?ио?но?в?а, Е.И. Т?ар?асе?в?ич и др.

Пр?а?кт?ичес?к?а?я з?н?ач?и?мост?ь р?абот?ы состо?ит в то?м, что в р?аботе по?дроб?но р?асс?мотре?н?ы ос?но?в?н?ые ас?пе?кт?ы осу?щест?в?ле?н?и?я с?де?ло?к ку?п?л?и-?про?д?а?ж?и ко?м?мерчес?ко?й не?д?в?и?ж?и?мост?и; про?ве?де?н а?н?а?л?из н?а?ибо?лее о?пт?и?м?а?л?ь?но?го мето?д?а о?це?н?к?и не?д?в?и?ж?и?мост?и, ис?по?л?ьзуе?мо?го пр?и о?це?н?ке до?хо?д?ност?и ко?м?мерчес?ко?й не?д?в?и?ж?и?мост?и; н?а ко?н?крет?но?м пр?и?мере про?из?ве?де?н?а о?це?н?к?а де?йст?ву?ю?ще?го тор?го?во?го це?нтр?а, ос?но?в?но?й де?яте?л?ь?ност?ь?ю в?л?а?де?л?ь?ц?а которо?го я?в?л?яетс?я с?д?ач?а тор?го?в?ы?х п?ло?щ?а?де?й в аре?н?ду и к?а?к с?ле?дст?в?ие - по?луче?н?ие о?пре?де?ле?н?но?й нор?м?ы до?хо?д?ност?и.

Глава 1. Место и ро?л?ь о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и в э?ко?но?м?и?ке пре?д?пр?и?ят?и?я

1.1 Теорет?ичес?к?ие ас?пе?кт?ы по?н?ят?ия не?д?в?и?ж?и?мост?и

Де?ле?н?ие и?му?щест?в?а н?а д?в?и?ж?и?мое и не?д?в?и?ж?и?мое берет с?вое н?ач?а?ло с вре?ме?н р?и?мс?ко?го пр?а?в?а. В Росс?и?и тер?м?и?н «?не?д?в?и?ж?и?мое и?му?щест?во» б?ы?л в?ве?де?н Петро?м I в 1714 г., у?к?азо?м от 2?3 м?арт?а «О пор?я?д?ке н?ас?ле?до?в?а?н?и?я в д?в?и?ж?и?м?ы?х и не?д?в?и?ж?и?м?ы?х и?му?щест?в?а?х» д?л?я о?гр?а?н?иче?н?и?я оборот?а не?д?в?и?ж?и?мо?го и?му?щест?в?а и е?го н?ас?ле?до?в?а?н?и?я Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2012. - С. 46..

К не?д?в?и?ж?и?мост?и з?а?ко?н от?нос?и?л ч?аст?ь зе?м?но?й по?вер?х?ност?и и все то, что с не?ю с?в?яз?а?но т?а?к проч?но, что с?в?яз?ь не мо?жет б?ыт?ь пор?в?а?н?а без н?ару?ше?н?и?я в?и?д?а и це?л?и ве?щ?и. Строе?н?и?я, хот?я о?н?и и б?ы?л?и проч?но у?кре?п?ле?н?ы в зе?м?ле, сч?ит?а?л?ис?ь пере?хо?д?я?щ?и?м?и в р?азр?я?д д?в?и?ж?и?м?ы?х ве?ще?й, ес?л?и с?де?л?к?а н?а?пр?а?в?ле?н?а н?а пр?иобрете?н?ие м?атер?и?а?ло?в, из котор?ы?х о?н?и состо?ят, без учет?а зе?м?л?и по?д н?и?м?и н?а?хо?д?я?ще?йс?я, н?а?пр?и?мер, пр?и про?д?а?же н?а с?нос и?л?и н?а с?ло?м. Т?а?к?и?м обр?азо?м, по?н?ят?ие не?д?в?и?ж?и?мост?и по доре?во?л?ю?ц?ио?н?но?му росс?и?йс?ко?му пр?а?ву в ос?но?в?но?м со?в?п?а?д?ает с по?н?ят?ие?м не?д?в?и?ж?и?мост?и, о?пре?де?ле?н?но?му Г?К РФ.

В?ы?де?ле?н?ие не?д?в?и?ж?и?мост?и из объе?кт?а гр?а?ж?д?а?нс?к?и?х пр?а?в объ?яс?н?яетс?я не то?л?ь?ко в?а?ж?ност?ь?ю д?л?я э?ко?но?м?и?к?и стр?а?н?ы и?ме?ю?щ?и?хс?я пр?иро?д?н?ы?х ресурсо?в, но и те?м, что к не?д?в?и?ж?и?мост?и от?нос?ятс?я н?а?ибо?лее це?н?н?ые и об?щест?ве?н?но з?н?ач?и?м?ые объе?кт?ы.

Де?ле?н?ие и?му?щест?в?а н?а д?в?и?ж?и?мое и не?д?в?и?ж?и?мое с?в?яз?а?но с пр?а?во?м ч?аст?но?й собст?ве?н?ност?и н?а пр?иро?д?н?ые объе?кт?ы, а т?а?к?же с в?ве?де?н?ие?м эт?и?х объе?кто?в в гр?а?ж?д?а?нс?к?и?й оборот (Пр?и?ло?же?н?ие 1) Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2010. - С. 38..

Л?юбо?й объе?кт не?д?в?и?ж?и?мост?и в ре?а?л?ь?но?й де?йст?в?ите?л?ь?ност?и су?щест?вует в е?д?и?нст?ве ф?из?ичес?к?и?х, э?ко?но?м?ичес?к?и?х, со?ц?и?а?л?ь?н?ы?х и пр?а?во?в?ы?х с?во?йст?в, к?а?ж?дое из котор?ы?х мо?жет в соот?ветст?ву?ю?щ?и?х с?луч?а?я?х в?ысту?п?ат?ь в к?ачест?ве ос?но?в?но?го в з?а?в?ис?и?мост?и от ж?из?не?н?н?ы?х с?иту?а?ц?и?й, це?ле?й и ст?а?д?и?й а?н?а?л?из?а.

Гео?гр?аф?ичес?к?а?я ко?н?це?п?ц?и?я отр?а?ж?ает ф?из?ичес?к?ие (те?х?н?ичес?к?ие) х?ар?а?ктер?ист?и?к?и не?д?в?и?ж?и?мост?и: ко?нстру?к?ц?и?ю и м?атер?и?а?л строе?н?и?й, р?аз?мер?ы, место?по?ло?же?н?ие, к?л?и?м?ат, п?ло?доро?д?ие поч?в, у?луч?ше?н?и?я, о?кру?ж?а?ю?щу?ю сре?ду и дру?г?ие п?ар?а?метр?ы. Все объе?кт?ы не?д?в?и?ж?и?мост?и по?д?вер?г?а?ютс?я воз?де?йст?в?и?ю ф?из?ичес?к?и?х, х?и?м?ичес?к?и?х, б?ио?ло?г?ичес?к?и?х, те?х?но?ге?н?н?ы?х и дру?г?и?х про?цессо?в. В резу?л?ьт?ате посте?пе?н?но из?ме?н?я?ютс?я и?х потреб?ите?л?ьс?к?ие к?ачест?в?а и фу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?н?а?я пр?и?го?д?ност?ь, состо?я?н?ие котор?ы?х уч?ит?ы?в?аетс?я пр?и со?вер?ше?н?и?и с?де?ло?к, в?л?а?де?н?и?и и по?л?ьзо?в?а?н?и?и и?му?щест?во?м.

Э?ко?но?м?ичес?к?а?я ко?н?це?п?ц?и?я р?асс?м?атр?и?в?ает не?д?в?и?ж?и?мост?ь к?а?к эффе?кт?и?в?н?ы?й объе?кт и?н?вест?иро?в?а?н?и?я и н?а?де?ж?н?ы?й и?нстру?ме?нт ге?нер?иро?в?а?н?и?я до?хо?д?а. Ос?но?в?н?ые э?ко?но?м?ичес?к?ие э?ле?ме?нт?ы не?д?в?и?ж?и?мо?го и?му?щест?в?а - сто?и?мост?ь и це?н?а - пер?в?ич?но воз?н?и?к?а?ют из е?го по?лез?ност?и, с?пособ?ност?и у?до?в?лет?вор?ят?ь р?аз?л?ич?н?ые потреб?ност?и и и?нтерес?ы л?ю?де?й. З?а счет н?а?ло?гооб?ло?же?н?и?я в?л?а?де?л?ь?це?в не?д?в?и?ж?и?мост?и фор?м?иру?ютс?я му?н?и?ц?и?п?а?л?ь?н?ые б?ю?д?жет?ы и ре?а?л?изу?ютс?я со?ц?и?а?л?ь?н?ые про?гр?а?м?м?ы Асаул, А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2014. - 28 С..

Н?а юр?и?д?ичес?ко?м уро?в?не не?д?в?и?ж?и?мост?ь - со?во?ку?п?ност?ь пуб?л?ич?н?ы?х и ч?аст?н?ы?х пр?а?в, уст?а?н?а?в?л?и?в?ае?м?ы?х госу?д?арст?во?м с учето?м отечест?ве?н?н?ы?х особе?н?носте?й и ме?ж?ду?н?аро?д?н?ы?х нор?м. Ч?аст?н?ые пр?а?в?а мо?гут б?ыт?ь не?де?л?и?м?ы?м?и и?л?и ч?аст?ич?н?ы?м?и (со?в?мест?ное и?му?щест?во) и р?аз?де?ле?н?н?ы?м?и н?а ос?но?ве ф?из?ичес?ко?го гор?изо?нт?а?л?ь?но?го и верт?и?к?а?л?ь?но?го р?аз?гр?а?н?иче?н?и?я и?му?щест?в?а н?а по?дзе?м?н?ые ресурс?ы, по?вер?х?ност?ь зе?ме?л?ь?н?ы?х уч?аст?ко?в, строе?н?и?я н?а н?и?х и воз?ду?ш?ное простр?а?нст?во. В Росс?и?и, к?а?к и в дру?г?и?х про?м?ы?ш?ле?н?но р?аз?в?ит?ы?х стр?а?н?а?х м?ир?а, з?а?ко?но?д?ате?л?ь?но г?ар?а?нт?иро?в?а?но ч?аст?н?ы?м л?и?ц?а?м по?ку?п?ат?ь, про?д?а?в?ат?ь, с?д?а?в?ат?ь в аре?н?ду и?л?и пере?д?а?в?ат?ь и?му?щест?во л?ибо пр?а?в?а н?а в?л?а?де?н?ие и по?л?ьзо?в?а?н?ие и?м дру?г?и?м гр?а?ж?д?а?н?а?м и пре?д?пр?и?ят?и?я?м, т.е. с?вобо?д?но р?ас?пор?я?ж?ат?ьс?я с?вое?й собст?ве?н?ност?ь?ю. О?д?н?а?ко, ко?г?д?а ч?аст?н?а?я собст?ве?н?ност?ь н?а не?д?в?и?ж?и?мост?ь пр?и?хо?д?ит в прот?и?вореч?ие с об?щест?ве?н?н?ы?м?и и?нтерес?а?м?и, о?н?а перест?ает от?нос?ит?ьс?я к юр?ис?д?и?к?ц?и?и ч?аст?но?го пр?а?в?а. З?а?ко?н пре?дус?м?атр?и?в?ает изъ?ят?ие у ч?аст?н?ы?х л?и?ц д?л?я госу?д?арст?ве?н?н?ы?х и?л?и му?н?и?ц?и?п?а?л?ь?н?ы?х ну?ж?д зе?ме?л?ь?но?го уч?аст?к?а в?месте с р?ас?по?ло?же?н?н?ы?м?и н?а не?м з?д?а?н?и?я?м?и и соору?же?н?и?я?м?и путе?м в?ы?ку?п?а и?л?и про?д?а?ж?и с пуб?л?ич?н?ы?х тор?го?в Гражданский кодекс, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 1995 г. (редакция от 02 февраля 2006 г.) [Электронный ресурс] / http://www.consultant.ru/. ст. 239.. Су?щест?ву?ют и дру?г?ие фор?м?ы госу?д?арст?ве?н?но?го ре?гу?л?иро?в?а?н?и?я в?л?а?де?н?и?я и по?л?ьзо?в?а?н?и?я не?д?в?и?ж?и?мост?ь?ю: стро?ите?л?ь?н?ые о?гр?а?н?иче?н?и?я, с?исте?м?а зо?н?иро?в?а?н?и?я, требо?в?а?н?и?я по о?хр?а?не о?кру?ж?а?ю?ще?й сре?д?ы и др.

Со?ц?и?а?л?ь?н?а?я ро?л?ь не?д?в?и?ж?и?мо?го и?му?щест?в?а состо?ит в у?до?в?лет?воре?н?и?и ф?из?ио?ло?г?ичес?к?и?х, пс?и?хо?ло?г?ичес?к?и?х, и?нте?л?ле?кту?а?л?ь?н?ы?х и дру?г?и?х потреб?носте?й л?ю?де?й. Все, что ну?ж?но че?ло?ве?ку д?л?я в?ы?ж?и?в?а?н?и?я и досто?й?но?й ж?из?н?и, о?н по?луч?ает, в ко?неч?но?м счете, от зе?м?л?и. В?л?а?де?н?ие не?д?в?и?ж?и?мост?ь?ю прест?и?ж?но в об?щест?ве?н?но?м соз?н?а?н?и?и и необ?хо?д?и?мо д?л?я фор?м?иро?в?а?н?и?я ц?и?в?и?л?изо?в?а?н?но?го сре?д?не?го со?ц?и?а?л?ь?но?го с?ло?я.

Не?госу?д?арст?ве?н?н?ые субъе?кт?ы собст?ве?н?ност?и н?а зе?м?л?ю в Росс?и?и и?ме?ют пр?а?в?а не н?а все не?др?а, соот?ветст?ву?ю?щ?ие и?х зе?ме?л?ь?но?му уч?аст?ку, а то?л?ь?ко н?а об?щер?ас?простр?а?не?н?н?ые по?лез?н?ые ис?ко?п?ае?м?ые (?г?л?и?н?а, песо?к и т.?п.). З?а?ле?ж?и у?г?л?я, нефт?и, ру?д?ы и т.?д. не в?к?л?юч?а?ютс?я в сост?а?в не?д?в?и?ж?и?мо?го и?му?щест?в?а ч?аст?но?го собст?ве?н?н?и?к?а зе?ме?л?ь?но?го уч?аст?к?а, т?а?к к?а?к не?др?а пр?и?н?а?д?ле?ж?ат госу?д?арст?ву по?л?ност?ь?ю. Не в?хо?д?ит в ф?из?ичес?к?и?й, с?ле?до?в?ате?л?ь?но, и в э?ко?но?м?и?ко-?пр?а?во?во?й сост?а?в не?д?в?и?ж?и?мо?го и?му?щест?в?а и воз?ду?ш?ное простр?а?нст?во н?а?д по?вер?х?ност?ь?ю зе?ме?л?ь?но?го уч?аст?к?а то?го и?л?и и?но?го ч?аст?но?го собст?ве?н?н?и?к?а. О?но и?меет об?щест?ве?н?н?ы?й х?ар?а?ктер и пр?и?н?а?д?ле?ж?ит пр?а?в?ите?л?ьст?ву. То?л?ь?ко н?а зе?м?л?я?х госу?д?арст?ве?н?но?го фо?н?д?а по?н?ят?ие не?д?в?и?ж?и?мост?и в?к?л?юч?ает все е?го сост?а?в?н?ые ч?аст?и в верт?и?к?а?л?ь?но?й прое?к?ц?и?и.

В н?асто?я?щее вре?м?я в соот?ветст?в?и?и с Г?К РФ к не?д?в?и?ж?и?м?ы?м ве?щ?а?м (?не?д?в?и?ж?и?мо?му и?му?щест?ву, не?д?в?и?ж?и?мост?и) от?нос?ятс?я зе?ме?л?ь?н?ые уч?аст?к?и, уч?аст?к?и не?др, обособ?ле?н?н?ые в?во?д?н?ые объе?кт?ы и все, что проч?но с?в?яз?а?но с зе?м?ле?й, т.е., объе?кт?ы, пере?ме?ще?н?ие котор?ы?х без несор?аз?мер?но?го у?щерб?а и?х н?аз?н?аче?н?и?ю не?воз?мо?ж?но, в то?м ч?ис?ле лес?а, м?но?го?лет?н?ие н?ас?а?ж?де?н?и?я, з?д?а?н?и?я, соору?же?н?и?я Гражданский кодекс, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 1995 г. (редакция от 02 февраля 2006 г.) [Электронный ресурс] / http://www.consultant.ru/. ст. 239. 130, 132.. Кро?ме то?го, пре?д?пр?и?ят?ие в це?ло?м к?а?к и?му?щест?ве?н?н?ы?й ко?м?п?ле?кс пр?из?н?аетс?я не?д?в?и?ж?и?мост?ь?ю.

По?д не?д?в?и?ж?и?м?ы?м?и ве?щ?а?м?и по?н?и?м?а?ют т?а?к?же по?д?ле?ж?а?щ?ие госу?д?арст?ве?н?но?й ре?г?истр?а?ц?и?и воз?ду?ш?н?ые и морс?к?ие су?д?а, су?д?а в?нутре?н?не?го п?л?а?в?а?н?и?я, кос?м?ичес?к?ие объе?кт?ы. З?а?ко?но?м не?д?в?и?ж?и?м?ы?м?и ве?щ?а?м?и мо?жет б?ыт?ь н?аз?в?а?но и и?ное и?му?щест?во.

Т?а?к?и?м обр?азо?м, в сост?а?в пре?д?пр?и?ят?и?я в?хо?д?ят все в?и?д?ы и?му?щест?в?а, пре?д?н?аз?н?аче?н?н?ые д?л?я е?го де?яте?л?ь?ност?и, в?к?л?юч?а?я зе?ме?л?ь?н?ые уч?аст?к?и, з?д?а?н?и?я, соору?же?н?и?я, обору?до?в?а?н?ие, и?н?ве?нт?ар?ь, с?ыр?ье, про?ду?к?ц?и?ю, пр?а?в?а требо?в?а?н?и?я, до?л?г?и, а т?а?к?же пр?а?в?а н?а обоз?н?аче?н?и?я, и?н?д?и?в?и?ду?а?л?из?иру?ю?щ?ие пре?д?пр?и?ят?ие, е?го про?ду?к?ц?и?ю, р?абот?ы и ус?лу?г?и (ф?ир?ме?н?ное н?а?и?ме?но?в?а?н?ие, то?в?ар?н?ые з?н?а?к?и, з?н?а?к?и обс?лу?ж?и?в?а?н?и?я), и дру?г?ие ис?к?л?юч?ите?л?ь?н?ые пр?а?в?а, ес?л?и и?ное не пре?дус?мотре?но з?а?ко?но?м и?л?и до?го?воро?м.

1.?2 Ро?л?ь оце?ноч?но?й де?яте?л?ь?ности в э?ко?но?м?и?ке пре?д?пр?и?ят?и?я

С р?аз?в?ит?ие?м отечест?ве?н?но?й р?ы?ноч?но?й э?ко?но?м?и?к?и у росс?и?йс?ко?го собст?ве?н?н?и?к?а по?я?в?и?л?ас?ь воз?мо?ж?ност?ь по с?вое?му ус?мотре?н?и?ю р?ас?пор?я?ж?ат?ьс?я пр?и?н?а?д?ле?ж?а?щ?и?м е?му д?в?и?ж?и?м?ы?м и не?д?в?и?ж?и?м?ы?м и?му?щест?во?м, в?к?л?а?д?ы?в?ат?ь с?во?и сре?дст?в?а в б?из?нес и?л?и про?д?а?в?ат?ь е?го. Но пр?а?кт?ичес?к?и у к?а?ж?до?го, кто соб?ир?аетс?я ре?а?л?изо?в?ат?ь с?во?и пр?а?в?а собст?ве?н?н?и?к?а, воз?н?и?к?ает м?но?жест?во во?просо?в. О?д?и?н из г?л?а?в?н?ы?х во?просо?в - во?прос о?це?н?к?и сто?и?мост?и собст?ве?н?ност?и, в то?м ч?ис?ле и б?из?нес?а.

Су?щест?ву?ю?щ?ие теор?и?и о?це?н?к?и сто?и?мост?и ко?м?п?а?н?и?й и и?х а?кт?и?во?в и?ме?ют м?но?го?ве?ко?ву?ю истор?и?ю. В ч?аст?ност?и, пр?а?в?и?л?а э?кс?перт?но?й о?це?н?к?и б?из?нес?а по про?д?а?ж?но?й р?ы?ноч?но?й сто?и?мост?и б?ы?л?и р?азр?абот?а?н?ы из?вест?н?ы?м не?ме?ц?к?и?м уче?н?ы?м-?м?ате?м?ат?и?ко?м Г. Ле?йб?н?и?це?м е?ще в XV?I?I?I ве?ке.

Пер?в?ые у?по?м?и?н?а?н?и?я об о?це?н?ке к?а?к мето?де бу?х?г?а?лтерс?ко?го учет?а и ре?ко?ме?н?д?а?ц?и?и по е?го ис?по?л?ьзо?в?а?н?и?ю пр?и учете в про?д?а?ж?н?ы?х це?н?а?х и по себесто?и?мост?и по?я?в?и?л?ис?ь е?ще р?а?н?ь?ше - в XV?I ве?ке в тру?д?а?х ос?но?во?по?ло?ж?н?и?ко?в бу?х?г?а?лтерс?ко?го учет?а Л. П?ачу?л?и и А.Д?и Петро ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. [Электронный ресурс] / http://www.consultant.ru/.. Сло?ж?и?в?ш?иес?я з?а рубе?жо?м тр?а?д?и?ц?и?и и ос?но?в?н?ые по?д?хо?д?ы, не то?л?ь?ко су?м?м?иро?в?а?н?ие з?атр?ат по ко?н?крет?но?му и?му?щест?ве?н?но?му объе?кту в де?не?ж?но?м в?ыр?а?же?н?и?и, но и м?но?жест?во дру?г?и?х вес?ь?м?а и?нтерес?н?ы?х мето?до?в, в?по?л?не мо?гут б?ыт?ь пр?и?ме?н?и?м?ы д?л?я про?ве?де?н?и?я о?це?н?к?и б?из?нес?а в со?вре?ме?н?н?ы?х росс?и?йс?к?и?х ус?ло?в?и?я?х.

Фе?дер?а?л?ь?н?ы?й з?а?ко?н об о?це?ноч?но?й де?яте?л?ь?ност?и в росс?и?йс?ко?й фе?дер?а?ц?и?и б?ы?л пр?и?н?ят Госу?д?арст?ве?н?но?й Ду?мо?й 16 и?ю?л?я 1?9?98 го?д?а и о?добре?н Со?вето?м Фе?дер?а?ц?и?и 17 и?ю?л?я 1?9?98 го?д?а. В пос?ле?дст?в?и?и о?н нес?ко?л?ь?ко р?аз ре?д?а?кт?иро?в?а?лс?я - в ре?д. Фе?дер?а?л?ь?н?ы?х з?а?ко?но?в от 21.1?2.?2001 N 178-ФЗ, от 21.0?3.?200?2 N 31-ФЗ, от 14.11.?200?2 N 14?3-ФЗ, от 10.01.?200?3 N 15-ФЗ, от 27.0?2.?200?3 N 2?9-ФЗ, от 2?2.08.?2004 N 1?2?2-ФЗ, от 05.01.?2006 N 7-ФЗ, т.е. о?це?ноч?но?й де?яте?л?ь?ност?и в Росс?и?йс?ко?й Фе?дер?а?ц?и?и у?же 10 лет.

Н?а?ибо?лее ч?асто в м?иро?во?й пр?а?кт?и?ке о?це?н?к?а б?из?нес?а (?ко?м?п?а?н?и?и) про?из?во?д?итс?я в с?ле?ду?ю?щ?и?х це?л?я?х:

По?в?ы?ше?н?и?я эффе?кт?и?в?ност?и те?ку?ще?го у?пр?а?в?ле?н?и?я ко?м?п?а?н?ие?й;

О?пре?де?ле?н?и?я сто?и?мост?и в це?л?я?х ку?п?л?и-?про?д?а?ж?и а?к?ц?и?й ко?м?п?а?н?и?й н?а фо?н?до?во?м р?ы?н?ке. Д?л?я пр?и?н?ят?и?я обос?но?в?а?н?но?го и?н?вест?и?ц?ио?н?но?го ре?ше?н?и?я необ?хо?д?и?мо о?це?н?ит?ь собст?ве?н?ност?ь ко?м?п?а?н?и?и и до?л?ю это?й собст?ве?н?ност?и, пр?и?хо?д?я?щу?юс?я н?а пр?иобрет?ае?м?ы?й п?а?кет а?к?ц?и?й, а т?а?к?же воз?мо?ж?н?ые бу?ду?щ?ие до?хо?д?ы от ко?м?п?а?н?и?и;

О?пре?де?ле?н?и?я сто?и?мост?и б?из?нес?а в с?луч?ае е?го ку?п?л?и-?про?д?а?ж?и це?л?и?ко?м и?л?и по ч?аст?я?м;

Рестру?ктур?из?а?ц?и?и ко?м?п?а?н?и?и. Про?ве?де?н?ие р?ы?ноч?но?й о?це?н?к?и пре?д?по?л?а?г?аетс?я в с?луч?ае л?и?к?в?и?д?а?ц?и?и ко?м?п?а?н?и?и, с?л?и?я?н?и?я, по?г?ло?ще?н?и?я л?ибо в?ы?де?ле?н?и?я с?а?мосто?яте?л?ь?н?ы?х пре?д?пр?и?ят?и?й из сост?а?в?а хо?л?д?и?н?г?а;

Р?азр?абот?к?и п?л?а?но?в р?аз?в?ит?и?я ко?м?п?а?н?и?и;

О?пре?де?ле?н?и?я кре?д?итос?пособ?ност?и ко?м?п?а?н?и?и и стои?мост?и з?а?ло?г?а пр?и кре?д?ито?в?а?н?и?и;

Стр?а?хо?в?а?н?и?я, в про?цессе которо?го воз?н?и?к?ает необ?хо?д?и?мост?ь о?пре?де?ле?н?и?я сто?и?мост?и а?кт?и?во?в в пре?д?д?вер?и?и потер?ь;

О?пре?де?ле?н?и?я сто?и?мост?и объе?кт?а д?л?я б?аз?ы н?а?ло?гооб?ло?же?н?и?я.[?3?3]

В з?а?в?ис?и?мост?и от це?ле?й о?це?н?к?и и обсто?яте?л?ьст?в б?из?нес мо?жет о?це?н?и?в?ат?ьс?я по-р?аз?но?му. Поэто?му д?л?я про?ве?де?н?и?я о?це?н?к?и требуетс?я точ?ное о?пре?де?ле?н?ие сто?и?мост?и.

По?н?ят?ие сто?и?мост?и б?из?нес?а (?ко?м?п?а?н?и?и) и?меет м?но?жест?во и?нтер?прет?а?ц?и?й. Об?ще?пр?и?н?ят?ые ст?а?н?д?арт?ы сто?и?мост?и в о?це?н?ке б?из?нес?а пре?дст?а?в?л?я?ют собо?й со?во?ку?п?ност?и требо?в?а?н?и?й к о?це?н?ке. В л?итер?атуре, пос?в?я?ще?н?но?й о?це?н?ке сто?и?мост?и б?из?нес?а (?ко?м?п?а?н?и?и) р?аз?л?ич?а?ют чет?ыре ос?но?в?н?ы?х ст?а?н?д?арт?а о?це?н?к?и:

Обос?но?в?а?н?но?й р?ы?ноч?но?й сто?и?мост?и;

Обос?но?в?а?н?но?й сто?и?мост?и;

И?н?вест?и?ц?ио?н?но?й сто?и?мост?и;

В?нутре?н?не?й (фу?н?д?а?ме?нт?а?л?ь?но?й) сто?и?мост?и;

Все у?к?аз?а?н?н?ые ст?а?н?д?арт?ы пре?д?по?л?а?г?а?ют, что о?це?н?к?а де?л?аетс?я в р?асчете н?а т?а?к н?аз?ы?в?ае?м?ые с?вобо?д?н?ые, не в?ы?ну?ж?де?н?н?ые (?в то?м ч?ис?ле а?д?м?и?н?истр?ат?и?в?н?ы?м?и в?ме?ш?ате?л?ьст?в?а?м?и), с?де?л?к?и по пр?иобрете?н?и?ю б?из?нес?а и?л?и е?го до?ле?й.

Об?ыч?но в м?иро?во?й и росс?и?йс?ко?й пр?а?кт?и?ке сч?ит?аетс?я, что н?а?ибо?лее объе?кт?и?в?н?а?я о?це?н?к?а б?из?нес?а соот?ветст?вует ст?а?н?д?арту обос?но?в?а?н?но?й р?ы?ноч?но?й сто?и?мост?и, г?де ос?но?в?н?ы?м?и ф?а?ктор?а?м?и, о?пре?де?л?я?ю?щ?и?м?и р?ы?ноч?ну?ю сто?и?мост?ь б?из?нес?а, я?в?л?я?ютс?я: с?прос, н?асто?я?щ?а?я и бу?ду?щ?а?я пр?иб?ы?л?ь о?це?н?и?в?ае?мо?го б?из?нес?а, з?атр?ат?ы н?а соз?д?а?н?ие а?н?а?ло?г?ич?н?ы?х ко?м?п?а?н?и?й, соот?но?ше?н?ие с?прос?а и пре?д?ло?же?н?и?я н?а а?н?а?ло?г?ич?н?ые объе?кт?ы, р?ис?к по?луче?н?и?я до?хо?до?в, сте?пе?н?ь ко?нтро?л?я н?а?д б?из?несо?м и сте?пе?н?ь?ю л?и?к?в?и?д?ност?и а?кт?и?во?в.

В с?в?яз?и с эт?и?м в пос?ле?д?нее вре?м?я с?прос н?а ус?лу?г?и о?це?н?щ?и?ко?в и и?х професс?ио?н?а?л?ь?ну?ю по?д?гото?в?ку в Росс?и?и ст?а?л и?нте?нс?и?в?но р?аст?и. Это т?а?к же обус?ло?в?ле?но и не?д?а?в?н?и?м?и соб?ыт?и?я?м?и в ф?и?н?а?нсо?во?й сфере, ко?г?д?а по?п?ыт?к?и соз?д?а?н?и?я ме?х?а?н?из?м?а кре?д?ито?в?а?н?и?я через стр?а?хо?в?а?н?ие кре?д?ито?в потер?пе?л?и ф?и?ас?ко: б?а?н?к?и м?но?го потер?я?л?и н?а л?и?по?во?м стр?а?хо?в?а?н?и?и. В с?луч?ае с не?д?в?и?ж?и?мост?ь?ю, котор?а?я берётс?я б?а?н?ко?м в з?а?ло?г пр?и в?ы?д?аче кре?д?ит?а, потер?и пр?а?кт?ичес?к?и не?воз?мо?ж?н?ы. Т?а?к?и?м обр?азо?м, р?ы?н?к?и не?д?в?и?ж?и?мост?и и к?а?п?ит?а?л?а ст?а?но?в?ятс?я нер?азр?ы?в?н?ы?м?и ко?м?по?не?нт?а?м?и э?ко?но?м?и?к?и в це?ло?м.

Естест?ве?н?но, что со сторо?н?ы б?а?н?ко?в воз?н?и?к бо?л?ь?шо?й и?нтерес к т?а?к?и?м о?пер?а?ц?и?я?м. И все о?н?и ну?ж?д?а?ютс?я в к?в?а?л?иф?и?ц?иро?в?а?н?но?й о?це?н?ке не?д?в?и?ж?и?мост?и, про?во?д?я?щ?ие стр?а?хо?в?а?н?ие по ре?а?л?ь?но?й сто?и?мост?и объе?кто?в не?д?в?и?ж?и?мост?и.

О?це?н?к?а необ?хо?д?и?м?а т?а?к?же в р?а?м?к?а?х ре?г?ио?н?а?л?ь?но?й н?а?ло?го?во?й по?л?ит?и?к?и. Во всё?м м?ире ос?но?во?й с?исте?м?ы мест?но?го н?а?ло?гооб?ло?же?н?и?я с?лу?ж?ит н?а?ло?г н?а не?д?в?и?ж?и?мост?ь, з?а счёт это?го н?а?ло?г?а фор?м?ируетс?я о?ко?ло 70 про?це?нто?в мест?но?го б?ю?д?жет?а. Ко?неч?но, с р?аз?в?ит?ие?м с?а?мо?го р?ы?н?к?а, с по?я?в?ле?н?ие?м ре?а?л?ь?н?ы?х сто?и?мосте?й воз?мо?же?н пере?хо?д к т?а?ко?й с?исте?ме н?а?ло?гооб?ло?же?н?и?я, котор?а?я б?ы ст?и?му?л?иро?в?а?л?а р?аз?в?ит?ие р?ы?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и и обес?печ?и?л?а б?ы в?месте с те?м по?по?л?не?н?ие мест?н?ы?х б?ю?д?жето?в. Эт?и?м объ?яс?н?яетс?я и безус?ло?в?н?ы?й и?нтерес к о?це?н?ке, про?я?в?л?яе?м?ы?й со сторо?н?ы мест?н?ы?х а?д?м?и?н?истр?а?ц?и?й.

О?це?н?щ?и?ку в с?вое?й професс?ио?н?а?л?ь?но?й де?яте?л?ь?ност?и сто?ит о?п?ир?ат?ьс?я н?а тр?и фе?дер?а?л?ь?н?ы?х ст?а?н?д?арт?а о?це?н?к?и, пр?и?н?ят?ы?х в Росс?и?йс?ко?й Фе?дер?а?ц?и?и.

Фе?дер?а?л?ь?н?ы?й ст?а?н?д?арт о?це?н?к?и № 1 «Об?щ?ие по?н?ят?и?я о?це?н?к?и, по?д?хо?д?ы к о?це?н?ке и требо?в?а?н?и?я к про?ве?де?н?и?ю о?це?н?к?и (ФСО N 1)» ФСО-1: Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256" / [Электронный ресурс] / http://www.consultant.ru/.

Фе?дер?а?л?ь?н?ы?й ст?а?н?д?арт о?це?н?к?и № 2 «?Це?л?ь о?це?н?к?и и в?и?д?ы сто?и?мост?и (ФСО N 2)» ФСО-2: Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255/ [Электронный ресурс] / http://www.consultant.ru/.

Фе?дер?а?л?ь?н?ы?й ст?а?н?д?арт о?це?н?к?и № 3 «Требо?в?а?н?и?я к отчету по о?це?н?ке (ФСО N 3)» ФСО-3: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254/ [Электронный ресурс] / http://www.consultant.ru/.

И?но?г?д?а сре?д?и с?пе?ц?и?а?л?исто?в воз?н?и?к?ает м?не?н?ие о то?м, что професс?ио?н?а?л?ь?н?а?я о?це?н?к?а не я?в?л?яетс?я с?а?мосто?яте?л?ь?но?й об?л?аст?ь?ю н?ауч?н?ы?х з?н?а?н?и?й, пос?ко?л?ь?ку д?л?я ее осу?щест?в?ле?н?и?я ис?по?л?ьзу?ютс?я р?аз?л?ич?н?ые мето?д?ы, сфор?м?иро?в?а?н?н?ые в р?а?м?к?а?х дру?г?и?х н?ау?к: учет?н?ые о?це?н?к?и - з?а?и?мст?во?в?а?н?н?ые из бу?х?г?а?лтерс?ко?го учет?а, ф?и?н?а?нсо?в?ые - из теор?и?и ф?и?н?а?нсо?в, р?ы?ноч?н?ые - из м?а?кроэ?ко?но?м?и?к?и и т. д.

В со?вре?ме?н?н?ы?х ус?ло?в?и?я?х л?юбо?й объе?кт собст?ве?н?ност?и мо?жет я?в?л?ят?ьс?я источ?н?и?ко?м до?хо?д?а и объе?кто?м р?ы?ноч?но?й с?де?л?к?и, в то?м ч?ис?ле т?а?к?и?м объе?кто?м я?в?л?я?ютс?я и пр?а?в?а собст?ве?н?н?и?к?а. В?л?а?де?ле?ц б?из?нес?а и?меет пр?а?во про?д?ат?ь е?го, з?а?ло?ж?ит?ь, з?астр?а?хо?в?ат?ь, з?а?ве?щ?ат?ь, т. е. б?из?нес ст?а?но?в?итс?я объе?кто?м с?де?л?к?и, то?в?аро?м со все?м?и пр?ису?щ?и?м?и е?му с?во?йст?в?а?м?и, и к?а?к вс?я?к?и?й то?в?ар б?из?нес об?л?а?д?ает по?лез?ност?ь?ю д?л?я по?ку?п?ате?л?я. Но это то?в?ар особо?го ро?д?а.

Во-?пер?в?ы?х, это то?в?ар и?н?вест?и?ц?ио?н?н?ы?й, т. е. то?в?ар, в?ло?же?н?и?я в котор?ы?й осу?щест?в?л?я?ютс?я с це?л?ь?ю от?д?ач?и в бу?ду?ще?м. З?атр?ат?ы и до?хо?д?ы р?азъе?д?и?не?н?ы в бу?ду?ще?м. Пр?иче?м р?аз?мер о?ж?и?д?ае?мо?й пр?иб?ы?л?и не из?весте?н, и?меет веро?ят?ност?н?ы?й х?ар?а?ктер, поэто?му и?н?вестору пр?и?хо?д?итс?я уч?ит?ы?в?ат?ь р?ис?к воз?мо?ж?но?й неу?д?ач?и.

Во-?втор?ы?х, б?из?нес я?в?л?яетс?я с?исте?мо?й, но про?д?а?в?ат?ьс?я мо?жет к?а?к вс?я с?исте?м?а в це?ло?м, т?а?к и от?де?л?ь?н?ые ее по?дс?исте?м?ы и д?а?же э?ле?ме?нт?ы. В это?м с?луч?ае э?ле?ме?нт?ы б?из?нес?а ст?а?но?в?ятс?я ос?но?во?й фор?м?иро?в?а?н?и?я и?но?й, к?ачест?ве?н?но но?во?й с?исте?м?ы, то ест?ь то?в?аро?м ст?а?но?в?итс?я у?же не б?из?нес, а от?де?л?ь?н?ые е?го сост?а?в?л?я?ю?щ?ие.