Оценка стоимости недвижимости

В-трет?ь?и?х, потреб?ност?ь в это?м то?в?аре з?а?в?ис?ит от про?цессо?в, котор?ые про?ис?хо?д?ят к?а?к в?нутр?и с?а?мо?го то?в?ар?а, т?а?к и во в?не?ш?не?й сре?де. Пр?иче?м, с о?д?но?й сторо?н?ы, нест?аб?и?л?ь?ност?ь в об?щест?ве пр?и?во?д?ит б?из?нес к неусто?йч?и?вост?и, с дру?го?й сторо?н?ы, е?го неусто?йч?и?вост?ь ве?дет к д?а?л?ь?не?й?ше?му н?ар?аст?а?н?и?ю нест?аб?и?л?ь?ност?и и в с?а?мо?м об?щест?ве. Из это?го в?ыте?к?ает е?ще о?д?н?а особе?н?ност?ь б?из?нес?а к?а?к то?в?ар?а - потреб?ност?ь в ре?гу?л?иро?в?а?н?и?и ку?п?л?и-?про?д?а?ж?и Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2012. - С. 49..

Вес?ь про?цесс о?це?н?к?и сто?и?мост?и б?из?нес?а (?ко?м?п?а?н?и?и) н?а?пр?я?му?ю з?а?в?ис?ит от пр?ич?и?н ее побу?д?и?в?ш?и?х и це?ле?й е?ю прес?ле?дуе?м?ы?х. Пр?а?в?и?л?ь?ное о?пре?де?ле?н?ие це?л?и - о?д?н?а из в?а?ж?не?й?ш?и?х з?а?д?ач н?ач?а?л?ь?но?го эт?а?п?а р?абот по о?це?н?к?и сто?и?мост?и б?из?нес?а. Без чет?ко?го по?н?и?м?а?н?и?я проб?ле?м к?л?ие?нт?а и то?го, к?а?ку?ю фу?н?к?ц?и?ю бу?дет в?ы?по?л?н?ят?ь резу?л?ьт?ат о?це?н?к?и, не?воз?мо?ж?но о?пре?де?л?ит?ь н?и объе?кт о?це?н?к?и, н?и мето?д?и?ку про?ве?де?н?и?я исс?ле?до?в?а?н?и?я, н?и требуе?му?ю б?азу о?це?н?к?и.

Т?а?к?и?м обр?азо?м, пр?и о?це?н?ке не?д?в?и?ж?и?мо?го и?му?щест?в?а ко?м?мерчес?ко?го н?аз?н?аче?н?и?я о?це?н?щ?и?к до?л?же?н чет?ко о?пре?де?л?ит?ь и со?г?л?асо?в?ат?ь с з?а?к?азч?и?ко?м це?л?ь р?абот?ы, о?пре?де?л?ит?ь б?азу о?це?н?к?и, и?де?нт?иф?и?ц?иро?в?ат?ь объе?кт о?це?н?к?и, обос?но?в?ат?ь необ?хо?д?и?мост?ь ис?по?л?ьзо?в?а?н?и?я то?й и?л?и и?но?й мето?д?и?к?и и ис?по?л?ьзо?в?ат?ь досто?вер?ну?ю и?нфор?м?а?ц?и?ю.



1.?3 Место и?нфор?м?а?ц?и?и в о?це?н?ке сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и

И?нфор?м?а?ц?и?ю, котор?а?я необ?хо?д?и?м?а д?л?я о?це?н?к?и не?д?в?и?ж?и?мост?и, мо?ж?но р?аз?де?л?ит?ь н?а в?не?ш?н?ю?ю и в?нутре?н?н?ю?ю (р?ису?но?к 1) Асаул, А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2014. - 28 С..

В?не?ш?н?я?я и?нфор?м?а?ц?и?я соб?ир?аетс?я и а?н?а?л?из?ируетс?я в с?ле?ду?ю?ще?й пос?ле?до?в?ате?л?ь?ност?и: об?щ?а?я, с?пе?ц?и?а?л?ь?н?а?я. Об?щ?а?я и?нфор?м?а?ц?и?я необ?хо?д?и?м?а д?л?я изуче?н?и?я состо?я?н?и?я и об?щ?и?х те?н?де?н?ц?и?й фу?н?к?ц?ио?н?иро?в?а?н?и?я э?ко?но?м?и?к?и и р?ы?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и. Это и?нфор?м?а?ц?и?я о?п?ис?ате?л?ь?но?го х?ар?а?ктер?а, котор?а?я ис?по?л?ьзуетс?я не?посре?дст?ве?н?но д?л?я о?пре?де?ле?н?и?я ве?л?ич?и?н?ы р?ы?ноч?но?й сто?и?мост?и.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Р?ису?но?к 1. В?и?д?ы и?нфор?м?а?ц?и?и

С?пе?ц?и?а?л?ь?н?а?я и?нфор?м?а?ц?и?я пре?дст?а?в?ле?н?а, к?а?к пр?а?в?и?ло, в в?и?де ц?ифр, ис?по?л?ьзуе?м?ы?х д?л?я р?асчето?в в то?м и?л?и и?но?м мето?де. Фор?м?иро?в?а?н?ие м?асс?и?в?а в?не?ш?не?й и?нфор?м?а?ц?и?и н?ач?и?н?аетс?я со сбор?а м?а?кроэ?ко?но?м?ичес?к?и?х д?а?н?н?ы?х и исс?ле?до?в?а?н?и?я об?ще?го состо?я?н?и?я н?а?ц?ио?н?а?л?ь?но?й э?ко?но?м?и?к?и.

Н?а м?а?кроэ?ко?но?м?ичес?ко?м уро?в?не исс?ле?ду?ютс?я Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2012. - С. 52.:

1. Э?ко?но?м?ичес?к?ие по?к?аз?ате?л?и:

те?м?п?ы э?ко?но?м?ичес?ко?го рост?а;

уро?ве?н?ь и?нф?л?я?ц?и?и;

и?н?де?кс де?ло?во?й а?кт?и?в?ност?и;

и?н?вест?и?ц?ио?н?н?ы?й к?л?и?м?ат в стр?а?не, уро?ве?н?ь н?а?ц?ио?н?а?л?ь?н?ы?х и з?арубе?ж?н?ы?х к?а?п?ит?а?ло?в?ло?же?н?и?й;

уро?ве?н?ь до?хо?до?в н?асе?ле?н?и?я и дру?г?ие ф?а?ктор?ы.

2. По?л?ит?ичес?к?ие и со?ц?и?а?л?ь?н?ые ф?а?ктор?ы:

ст?аб?и?л?ь?ност?ь и про?г?ноз?ируе?мост?ь по?л?ит?ичес?ко?й с?иту?а?ц?и?и;

до?вер?ие пр?а?в?ите?л?ьст?ву;

пр?иб?л?и?же?н?ие в?ыборо?в и про?г?ноз?ируе?мост?ь и?х резу?л?ьт?ат?а, и др.

Ос?но?в?н?ые источ?н?и?к?и в?не?ш?не?й и?нфор?м?а?ц?и?и:

1. Прогр?а?м?м?ы Пр?а?в?ите?л?ьст?в?а и про?г?ноз?ы;

2. Д?а?нн?ые госу?д?арст?ве?н?н?ы?х ор?г?а?н?из?а?ц?и?й;

3. Исс?ле?до?в?а?н?и?я ме?ж?ду?н?аро?д?н?ы?х ф?и?н?а?нсо?в?ы?х ор?г?а?н?из?ац?и?й;

4. А?н?а?л?ит?ичес?к?ие обзор?ы и?нфор?м?а?ц?ио?н?н?ы?х а?ге?нтст?в;

5. Э?ле?ктро?н?н?ые и?нфор?м?а?ц?ио?н?но-?по?ис?ко?в?ые с?исте?м?ы;

6. Пер?ио?д?ичес?к?а?я э?ко?но?м?ичес?к?а?я печ?ат?ь.

Пос?ле про?ве?де?н?и?я а?н?а?л?из?а м?а?кроэ?ко?но?м?ичес?ко?й и?нфор?м?а?ц?и?и о?це?н?щ?и?ку необ?хо?д?и?мо про?а?н?а?л?из?иро?в?ат?ь ко?нъ?ю?н?ктуру и перс?пе?кт?и?в?ы р?аз?в?ит?и?я р?ы?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и. А?н?а?л?из р?ы?ноч?н?ы?х те?н?де?н?ц?и?й и д?и?н?а?м?и?к?и це?н требует се?г?ме?нт?а?ц?и?и р?ы?н?к?а.

Ос?но?в?н?ые се?г?ме?нт?ы р?ы?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2012. - С. 76.:

в з?а?в?ис?и?мост?и от объе?кт?а (р?ы?но?к зе?ме?л?ь?н?ы?х уч?аст?ко?в, з?д?а?н?и?й и соору?же?н?и?й);

в з?а?в?ис?и?мост?и от н?аз?н?аче?н?и?я и в?ар?и?а?нт?а ис?по?л?ьзо?в?а?н?и?я объе?кт?а не?д?в?и?ж?и?мост?и: р?ы?но?к оф?ис?н?ы?х з?д?а?н?и?й, р?ы?но?к ж?и?ло?й не?д?в?и?ж?и?мост?и, р?ы?но?к с?к?л?а?дс?ко?й не?д?в?и?ж?и?мост?и, р?ы?но?к м?но?гофу?н?к?ц?ио?н?а?л?ь?но?й не?д?в?и?ж?и?мост?и;

в з?а?в?ис?и?мост?и от с?пособ?ност?и пр?и?нос?ит?ь до?хо?д: р?ы?но?к до?хо?д?но?й и не?до?хо?д?но?й не?д?в?и?ж?и?мост?и;

в з?а?в?ис?и?мост?и от т?и?п?а о?пер?а?ц?и?й: р?ы?но?к аре?н?д?ы и р?ы?но?к про?д?а?ж?и;

пер?в?ич?н?ы?й и втор?ич?н?ы?й р?ы?но?к.

Д?л?я ко?м?п?ле?кс?но?го и?нфор?м?а?ц?ио?н?но?го обес?пече?н?и?я про?цесс?а о?це?н?к?и и про?ве?де?н?и?я р?асчето?в необ?хо?д?и?мо собр?ат?ь и про?а?н?а?л?из?иро?в?ат?ь д?а?н?н?ые по ко?н?крет?но?му се?г?ме?нту р?ы?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и и с?ме?ж?н?ы?х р?ы?н?ко?в:

Об?щее состо?я?н?ие и д?и?на?м?и?к?а це?н н?а р?ы?н?ке не?д?в?и?ж?и?мост?и;

Нор?м?ат?и?в?но-?пр?а?во?в?а?я б?аз?а, ре?гу?л?иру?ю?щ?а?я от?но?ше?н?и?я зе?ме?л?ь?но?й собст?ве?н?ност?и, состо?я?н?ие р?ы?н?к?а зе?ме?л?ь?н?ы?х уч?аст?ко?в, це?н?а пр?иобрете?н?и?я пр?а?в собст?ве?н?ност?и (?пр?а?в аре?н?д?ы) н?а зе?ме?л?ь?н?ые уч?аст?к?и, р?аз?мер аре?н?д?но?й п?л?ат?ы з?а зе?мл?ю;

Р?ы?ноч?н?а?я с?иту?а?ц?и?я н?а о?пре?де?ле?н?но?м се?г?ме?нте р?ы?н?к?а:

состо?я?н?ие и перс?пе?кт?и?в?ы р?аз?в?ит?и?я се?г?ме?нт?а р?ы?н?к?а;

це?н?ы и ус?ло?в?и?я осу?щест?в?ле?н?и?я с?де?л?к?и аре?н?д?ы (?ку?п?л?и-?про?д?а?ж?и) со?пост?а?в?и?м?ы?х объе?кто?в, и?х по?дроб?ное о?п?ис?а?н?ие;

уро?ве?н?ь э?кс?п?лу?ат?а?ц?ио?н?н?ы?х з?атр?ат;

сре?д?нер?ы?ноч?н?ы?й уро?ве?н?ь з?а?н?ятост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и;

уро?ве?н?ь воз?мо?ж?н?ы?х проч?и?х до?хо?до?в;

4. З?атр?ат?ы н?а вос?про?из?во?дст?во (з?а?ме?ще?н?ие) объе?кт?а о?це?н?к?и:

у?кру?п?не?н?н?ые по?к?аз?ате?л?и восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?и з?д?а?н?и?й и соору?же?н?и?й, у?кру?п?не?н?н?ые по?к?аз?ате?л?и сто?и?мост?и стро?ите?л?ьст?в?а;

с?мет?ы, пре?йс?кур?а?нт?ы и стро?ите?л?ь?н?ые нор?м?ат?и?в?ы прое?кт?н?ы?х и стро?ите?л?ь?н?ы?х ор?г?а?н?из?а?ц?и?й;

и?н?де?кс?ы це?н в стро?ите?л?ьст?ве;

у?де?л?ь?н?ые сре?д?нер?ы?ноч?н?ые по?к?аз?ате?л?и сто?и?мост?и стро?ите?л?ьст?в?а;

сто?и?мост?ь и?н?же?нер?н?ы?х с?исте?м н?а е?д?и?н?и?цу п?ло?щ?а?д?и з?д?а?н?и?й, у?кру?п?не?н?н?ые по?к?аз?ате?л?и сто?и?мост?и с?исте?м во?дос?н?аб?же?н?и?я, к?а?н?а?л?из?а?ц?и?и, ото?п?ле?н?и?я, ве?нт?и?л?я?ц?и?и и ко?н?д?и?ц?ио?н?иро?в?а?н?и?я воз?ду?х?а, э?ле?ктрос?н?аб?же?н?и?я;

проч?а?я и?нфор?м?а?ц?и?я.

Ос?но?в?н?ые источ?н?и?к?и и?нфор?м?а?ц?и?и Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2012. - С. 56.:

С?пе?ц?и?а?л?из?иро?в?а?н?н?ые с?пр?а?воч?н?и?к?и и про?гр?а?м?м?н?ые ко?м?п?ле?кс?ы (Сбор?н?и?к?и: У?кру?п?не?н?н?ые по?к?аз?ате?л?и восст?а?но?в?ите?л?ь?но?й сто?и?мост?и; У?кру?п?не?н?н?ые по?к?аз?ате?л?и сто?и?мост?и стро?ите?л?ьст?в?а; С?пр?а?воч?н?и?к о?це?н?щ?и?к?а: «?Про?м?ы?ш?ле?н?н?ые з?д?а?н?и?я», «?Ж?и?л?ые до?м?а» и С?пр?а?воч?н?и?к «Со?вре?ме?н?н?ые и?н?же?нер?н?ые с?исте?м?ы з?д?а?н?и?й» ко?м?п?а?н?и?и КО-?И?Н?В?ЕСТ и друг?ие);

И?нфор?м?а?ц?и?я с?пе?ц?и?а?л?исто?в р?ы?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и - р?иэ?лторо?в, стро?ите?ле?й, ко?нсу?л?ьт?а?нто?в, ко?м?п?а?н?и?й по у?пр?а?в?ле?н?и?ю не?д?в?и?ж?и?мост?ь?ю;

Професс?ио?н?а?л?ь?ное сотру?д?н?ичест?во, уч?аст?ие в в?ыст?а?в?к?а?х, ко?нфере?нц?и?я?х, се?м?и?н?ар?а?х;

И?нтер?в?ь?ю с собст?ве?н?н?и?ко?м и у?пр?а?в?л?я?ю?щ?и?м объе?кт?а.

В р?азрезе в?нутре?н?не?й и?нфор?м?а?ц?и?и мо?ж?но в?ы?де?л?ит?ь т?а?к?же нес?ко?л?ь?ко б?ло?ко?в: юр?и?д?ичес?к?и?й, э?ко?но?м?ичес?к?и?й, ф?из?ичес?к?и?й.

юр?и?д?ичес?к?и?й б?ло?к в?хо?д?ят пр?а?воуст?а?н?а?в?л?и?в?а?ю?щ?ие до?ку?ме?нт?ы н?а зе?ме?л?ь?н?ы?й уч?асто?к и строе?н?и?я, с?ве?де?н?и?я о н?а?л?ич?и?и сер?в?итуто?в, до?го?вор?ы аре?н?д?ы и др.;

в э?ко?но?м?ичес?к?и?й б?ло?к - с?ве?де?н?и?я о до?хо?д?а?х и р?ас?хо?д?а?х, с?в?яз?а?н?н?ы?х с объе?кто?м о?це?н?к?и;

в ф?из?ичес?к?и?й б?ло?к - р?аз?мер?ы, ко?нстру?кт?и?в?н?ые особе?н?ност?и и м?атер?и?а?л?ы, го?д постро?й?к?и и н?а?л?ич?ие ре?мо?нто?в, то?по?гр?аф?и?я и состо?я?н?ие уч?аст?к?а, т?и?п з?астро?й?к?и и о?кру?же?н?ие.

В?ы?во?д?ы по г?л?а?ве.

1. В сост?а?в и?му?щест?ве?н?но?го ко?м?п?ле?кс?а пре?д?пр?и?ят?и?я в?хо?д?ят все в?и?д?ы и?му?щест?в?а в то?м ч?ис?ле и не?д?в?и?ж?и?мост?ь, пре?д?наз?н?аче?н?н?ые д?л?я е?го де?яте?л?ь?ност?и и, вк?л?юч?а?я зе?ме?л?ь?н?ые уч?аст?к?и, з?д?а?н?и?я, соору?же?н?и?я, обору?до?в?а?н?ие, и?н?ве?нт?ар?ь, с?ыр?ье, про?ду?к?ц?и?ю, пр?а?в?а требо?в?а?н?и?я, до?л?г?и, а т?а?к?же пр?а?в?а н?а обоз?н?аче?н?и?я, и?н?д?и?в?и?ду?а?л?из?иру?ю?щ?ие пре?д?пр?и?ят?ие, е?го про?ду?к?ц?и?ю, р?абот?ы и ус?лу?г?и (ф?ир?ме?н?ное н?а?и?ме?но?в?а?н?ие, то?в?ар?н?ые з?н?а?к?и, з?н?а?к?и обс?лу?ж?и?в?а?н?и?я), и дру?г?ие ис?к?л?юч?ите?л?ь?н?ые пр?а?в?а, ес?л?и и?ное не пре?дус?мотре?но з?а?ко?но?м и?л?и до?го?воро?м.

2. Пр?и о?це?н?ке не?д?в?и?ж?и?мо?го и?му?щест?в?а в?хо?д?я?ще?го в и?му?щест?ве?н?н?ы?й ко?м?п?ле?кс пре?д?пр?и?ят?и?я о?це?н?щ?и?к до?л?же?н чет?ко о?пре?де?л?ит?ь и со?г?л?асо?в?ат?ь с з?а?к?азч?и?ко?м це?л?ь р?абот?ы, о?пре?де?л?ит?ь б?азу о?це?н?к?и, и?де?нт?иф?и?ц?иро?в?ат?ь объе?кт о?це?н?к?и, обос?но?в?ат?ь необ?хо?д?и?мост?ь ис?по?л?ьзо?в?а?н?и?я то?й и?л?и и?но?й мето?д?и?к?и и ис?по?л?ьзо?в?ат?ь досто?вер?ну?ю и?нфор?м?а?ц?и?ю.

3. Д?л?я ко?м?п?ле?кс?но?го и?нфор?м?а?ц?ио?н?но?го обес?пече?н?и?я про?цесс?а о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и и про?ве?де?н?и?я р?асчето?в необ?хо?д?и?мо собр?ат?ь и про?а?н?а?л?из?иро?в?ат?ь д?а?н?н?ые:

об?щее состо?я?н?ие и д?и?н?а?м?и?ки це?н н?а р?ы?н?ке не?д?в?и?ж?и?мост?и;

нор?м?ат?и?в?но-?пр?а?во?ву?ю б?азу, ре?гу?л?иру?ю?щу?ю от?но?ше?н?и?я зе?ме?л?ь?но?й собст?ве?н?ност?и;

ры?ноч?ну?ю с?иту?а?ц?ию н?а о?пре?де?ле?н?но?м се?г?ме?нте р?ы?н?к?а;

затр?ат?ы н?а вос?про?из?во?дст?во (з?а?ме?ще?н?ие) объе?кт?а о?це?н?к?и.

4. Ос?но?в?н?ые источ?н?и?к?и и?нфор?м?а?ц?и?и:

спе?ц?и?а?л?из?иро?в?а?н?н?ые с?пр?а?воч?н?и?к?и и про?гр?а?м?м?н?ые ко?м?п?ле?кс?ы;

инфор?м?а?ц?и?я с?пе?ц?и?а?л?исто?в р?ы?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и - р?иэ?лтеро?в, стро?ите?ле?й, ко?нсу?л?ьт?а?нто?в, ко?м?п?а?н?и?й по у?пр?а?в?ле?н?и?ю не?д?в?и?ж?и?мост?ь?ю;

професс?ио?н?а?л?ь?ное сотру?д?н?ичест?во, уч?аст?ие в в?ыст?а?в?к?а?х, ко?нфере?н?ц?и?я?х, се?м?и?н?ар?а?х;

интер?в?ь?ю с собст?ве?н?н?и?ко?м и у?пр?а?в?л?я?ю?щ?и?м объе?кт?а;

в?нутре?н?ня?я и?нфор?м?а?ц?ия.



Глава 2. А?н?а?л?из ос?но?в?н?ы?х мето?до?в о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и в и?му?щест?ве?н?но?м ко?м?п?ле?ксе пре?д?пр?и?ят?и?я

2.1 Мето?д ср?а?в?н?ите?л?ь?но?го а?н?а?л?из?а про?д?а?ж

Ос?но?в?но?й мето?д о?це?н?к?и -- это мето?д ср?а?в?н?ите?л?ь?но?го а?н?а?л?из?а про?д?а?ж (С?А?П). Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Сравнительный анализ продаж проводится в последовательности представленный на рисунке приложения 2 Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2013. - С. 165..

Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлтерские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2013. - С. 71.:

состав передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли-продажи;

условия продажи;

время продажи;

месторасположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

характер использования;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлтерской компании; выявление условий продажи.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики - корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

2.2 Затратный метод - подход к оценке недвижимости

Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формулам (1) или (2) Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2011. - С. 155.:

Ц_н = ПСВ - И + Ц_з, (1)

или

Ц_н = ПСЗ - И + Ц_з, (2)



где

Ц_н - стоимость недвижимости по затратному методу;

ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;

ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;

И - стоимость износа оцениваемого имущества;

Ц_з - стоимость участка земли.

Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2011. - С. 158.:

определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Имеет затратный метод и свои недостатки Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2011. - С. 166.:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитывается износ.

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность оценки земельных участков в России.

Преимущества у затратного подхода следующие Кузьминов, Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2013. - С. 34.:

Наиболее надежен при оценке новых или недавно простроенных объектов, готовых для наиболее эффективного использования.

Оценка на основе данного подхода наиболее является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:

Технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции;

Оценка незавершенного строительства;

Оценка общественно-государственных и специальных объектов, т.к. они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

Оценка объектов на малоактивных рынках;

Оценка для целей страхования и налогообложения;

Если имеется недостаток информации для использования других подходов.

Оценка недвижимости затратным методом проходит в следующей последовательности Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2011. - С. 172.:

Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;

Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;

Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;

Расчет стоимости недвижимости;

Общая оценка имущества путем суммирования.

Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и соответствующие им методы представлены на рисунке приложения 3.

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать Кузьминов, Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2013. - С. 45.:

проектно-изыскательские работы;

оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

расходы на финансирование за счет кредита;

страхование всех рисков;

налоговые платежи в течение строительства и др.

Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

прямые затраты;

сумма прямых и косвенных затрат;

общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

стоимость завершенного проекта.

На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина - потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Учебное пособие/ Под ред. Е.И. Тарасевича. - СПб.: Питер, 2013. - С. 211.:

физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

функциональный - представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

внешний - представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

При расчете общего износа оценщики использую следующие понятия Кузьминов, Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2013. - С. 49.:

Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2011. - С. 178.:

Метод рыночной выборки;

Метод срока службы;

Метод разбивки.

В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы и предполагает следующие этапы Кузьминов, Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2013. - С. 56.:

Расчет физического износа здания;

Расчет функционального старения;

Расчет внешнего старения;

Определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.

Существует пять основных способов расчета различных видов износа методом разбивки, которые включают:

Расчет стоимости восстановления;

Расчет отношения возраста и срока службы;

Расчет функционального старения;

Анализ парных продаж;

Метод капитализации арендных убытков.

Расчет стоимости восстановления включает как устранимый физический износ, так и устранимое функциональное старение.

Расчет отношения возраста и срока службы используется для определения устранимого и неустранимого физического износа, как для коротко, так и для долго живущих элементов.

Расчет функционального старения может использоваться для всех видов функционального износа.

2.3 Доходный подход оценки стоимости недвижимости

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести. К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии доходного подхода относится определение ставки дисконта, ассоциируемой с риском данных инвестиций в недвижимость. Основные этапы реализации доходного подхода представлены на рисунке приложения 4 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Учебное пособие/ Под ред. Е.И. Тарасевича. - СПб.: Питер, 2013. - С. 217..

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал Грибовский, С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. - С. 45..

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости:

с использованием коэффициента капитализации

ставки дисконта.

Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.

Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле (3) Грибовский, С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. - С. 48.:

К=Кt/(1+n), (3)

где

К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.;

Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого про-гнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид по формуле (4):

(4)

где

К - текущая стоимость руб.;

Кt - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

n - ставка дисконта, доли единицы;

t - фактор времени (число лет);

1, 2, 3... - порядковый номер года.

Сферы применения оценки недвижимости представлены в приложении 5 Грибовский, С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. - С. 54..

Выводы по главе.

Выделяют три подхода оценки рыночной стоимости недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж;

Затратный метод;

Метод капитализации доходов (доходный).

Сравнительный подход имеет следующие недостатки:

Различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами - тем больше вероятность получить недостаточно точный результат.

Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены нередко скрывают в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично.

Зависимость от стабильности рынка.

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, что может снизить точность результатов оценки.

Сравнительный подход имеет так же ряд преимуществ:

Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются и не используются для получения дохода.

Статистически обоснован.

Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции.

Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.

При наличии достаточного количества информации для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Затратный метод - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Анализ затрат как способ расчета имеет определенные преимущества, с точки зрения управления недвижимостью: он позволяет управляющей компании более точно оценить уровень износа и размеры страхования, поскольку от обоих этих факторов зависит размер чистого дохода.

Доходный подход имеет следующие недостатки:

Необходимость прогнозирования долговременного потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в России, вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.

Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.

Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а официальная информация нередко не соответствует действительности.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести

Преимущества доходного метода:

Данный подход преимущественен при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.

Данный подход наиболее четко отражает представление инвестора о недвижимости как об источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.

Метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов. Используется когда доходы от объекта и рынок нестабильны и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости.



Глава 3. Оценка стоимости недвижимости торгового дома «Меркурий» методом капитализации доходов

3.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании

ТД «Меркурий» занимается производством кондитерских, кулинарных и хлебобулочных изделий уже более 20 лет Справочник «Организации Дзержинска [Электронный ресурс] http://меркурий52.рф/..

Одно из главных преимуществ организации - это производство тортов, пирожных и пирогов на заказ любого веса, размера и рецептуры.

Здесь работают мастера высшей квалификации с богатой фантазией, которые вкладывают душу и мастерство в создание тортов и могут воплотить любую мечту в реальность, осуществить самые смелые и оригинальные идеи клиента по созданию эксклюзивных шедевров.

За годы работы ТД «Меркурий» приобрёл десятки партнёров и сотни благодарных клиентов.

Но все же основным источником доходов компании являются доходы от сдачи недвижимого имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров и подовольственных товаров. Коэффициент использования торговой и складской площади в зданиях ТД «Меркурий» в среднем составляет 75%, торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду (ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров) может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой в будущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.

Расходы компании складываются из расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.

3.2 Анализ конкурентных преимуществ компании

Здание ТД «Меркурий» было построено несколько десятилетий назад как большой универмаг в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих пор является одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено в оживленной части центра города. Развитая система общественного транспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских автобусов и маршрутных такси. Расположение в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость горожанами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра, размещенного в новь построенном здании ТЦ «Городской рынок» по сравнению с другими крупными торговыми центрами города. В настоящее время в здании ТЦ «Городской рынок» и ТД «Меркурий» действуют более 100 арендаторов. Размер арендной платы в договорах субаренды составляет 900 руб. за 1 м2 торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам аренды в здании ТЦ «Городской рынок» установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размер арендной платы в центре города составляет 900-1000 руб. за 1 м2. Действующий порядок заключения с арендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за аренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.

...