Оценка стоимости недвижимости

Здания ТЦ «Городской рынок» и ТД «Меркурий» расположены в крупном районе города, застроенном многоэтажными высотными домами улучшенной планировки. Район обеспечивается очень хорошим транспортным сообщением (несколько автобусных маршрутов, а также ряд маршрутных такси). Несмотря на удаленность зданий ТЦ «Городской рынок» и ТД «Меркурий» от центральной части города, сдача его площадей в субаренду также обеспечивает группе компаний «ТД Меркурий» существенный доход.

Уро?ве?н?ь ко?н?куре?н?ц?и?и сре?д?и м?а?г?аз?и?но?в и тор?го?в?ы?х це?нтро?в горо?д?а, пре?дост?а?в?л?я?ю?щ?и?х ус?лу?г?и по с?д?аче тор?го?в?ы?х и с?к?л?а?дс?к?и?х п?ло?щ?а?де?й в аре?н?ду, мо?ж?но о?це?н?ит?ь к?а?к по?в?ы?ше?н?н?ы?й. Оф?и?ц?и?а?л?ь?н?ые ст?ат?ист?ичес?к?ие д?а?н?н?ые с?в?и?дете?л?ьст?ву?ют о росте сре?д?не?й з?ар?абот?но?й п?л?ат?ы, ре?а?л?ь?н?ы?х р?ас?по?л?а?г?ае?м?ы?х до?хо?до?в н?асе?ле?н?и?я; к?а?к с?ле?дст?в?ие, н?аб?л?ю?д?аетс?я рост с?прос?а н?асе?ле?н?и?я н?а про?м?ы?ш?ле?н?н?ые и про?до?во?л?ьст?ве?н?н?ые то?в?ар?ы, оборот?а роз?н?ич?но?й тор?го?в?л?и, об?щест?ве?н?но?го п?ит?а?н?и?я и п?л?ат?н?ы?х ус?лу?г. Пр?и это?м о?ко?ло 70% оборот?а роз?н?ич?но?й тор?го?в?л?и пр?и?хо?д?итс?я н?а пре?д?пр?и?ят?и?я м?а?ло?го б?из?нес?а и ч?аст?н?ы?х пре?д?пр?и?н?и?м?ате?ле?й, з?н?ач?ите?л?ь?н?а?я ч?аст?ь котор?ы?х ор?г?а?н?изует р?аботу и?ме?н?но н?а аре?н?дуе?м?ы?х тор?го?в?ы?х п?ло?щ?а?д?я?х.

М?ар?кет?и?н?го?в?ы?й а?н?а?л?из по?к?аз?а?л, что в б?л?и?ж?а?й?ш?ие го?д?ы в горо?де мо?ж?но о?ж?и?д?ат?ь д?а?л?ь?не?й?ше?го рост?а оборот?а роз?н?ич?но?й тор?го?в?л?и и по?в?ы?ше?н?и?я аре?н?д?но?й п?л?ат?ы по до?го?вор?а?м суб?аре?н?д?ы. О?д?н?а?ко рост до?хо?до?в по до?го?вор?а?м суб?аре?н?д?ы бу?дет о?гр?а?н?иче?н?н?ы?м в?в?и?ду н?а?л?ич?и?я по?в?ы?ше?н?но?й ко?н?куре?н?ц?и?и н?а д?а?н?но?м р?ы?н?ке: нес?ко?л?ь?ко ко?м?п?а?н?и?й пр?исту?п?и?л?и к а?кт?и?в?но?му стро?ите?л?ьст?ву кру?п?н?ы?х тор?го?в?ы?х це?нтро?в в горо?де. О?д?н?а?ко все кру?п?н?ые стро?ите?л?ь?н?ые прое?кт?ы требу?ют з?н?ач?ите?л?ь?н?ы?х к?а?п?ит?а?ло?в?ло?же?н?и?й и су?щест?ве?н?н?ы?х з?атр?ат вре?ме?н?и, а сро?к и?х о?ку?п?ае?мост?и сост?а?в?ит нес?ко?л?ь?ко лет - в то вре?м?я к?а?к гру?п?п?а ко?м?п?а?н?и?й «Тор?го?в?ы?й до?м Мер?кур?и?й» об?л?а?д?ает н?из?к?и?м уро?в?не?м из?дер?же?к и н?а?хо?д?итс?я н?а ст?а?д?и?и усто?йч?и?во?го р?аз?в?ит?и?я.

Те?м не ме?нее, в?во?д в де?йст?в?ие в б?л?и?ж?а?й?шее вре?м?я но?в?ы?х тор?го?в?ы?х це?нтро?в мо?жет сер?ьез?но по?в?л?и?ят?ь н?а ко?н?куре?нт?ну?ю с?иту?а?ц?и?ю н?а р?ы?н?ке, с?к?аз?ат?ьс?я н?а те?м?п?а?х пр?ирост?а п?л?ат?ы по до?го?вор?а?м суб?аре?н?д?ы. В это?й с?в?яз?и, н?а?л?ич?ие у гру?п?п?ы ко?м?п?а?н?и?й «Тор?го?в?ы?й до?м Мер?кур?и?й» воз?мо?ж?ност?и су?щест?ве?н?но?го с?н?и?же?н?и?я из?дер?же?к (?в?в?и?ду отсутст?в?и?я необ?хо?д?и?мост?и з?н?ач?ите?л?ь?н?ы?х и?н?вест?и?ц?и?й в но?вое стро?ите?л?ьст?во, в?ысо?ко?го уро?в?н?я ко?м?пе?нс?а?ц?и?и про?из?во?д?и?м?ы?х неот?де?л?и?м?ы?х у?луч?ше?н?и?й, а т?а?к?же ст?аб?и?л?ь?но?го и вес?ь?м?а н?из?ко?го уро?в?н?я аре?н?д?но?й п?л?ат?ы з?а аре?н?дуе?мое и?му?щест?во) я?в?л?яетс?я вес?ь?м?а в?а?ж?н?ы?м ко?н?куре?нт?н?ы?м пре?и?му?щест?во?м пре?д?пр?и?ят?и?я, поз?во?л?я?ю?щ?и?м пр?и необ?хо?д?и?мост?и у?дер?ж?и?в?ат?ь ст?а?в?к?и по до?го?вор?а?м аре?н?д?ы н?а ко?н?куре?нтос?пособ?но?м уро?в?не.

3.3 Роль недвижимости в общей доли бизнеса компании

В гру?п?пу ко?м?п?а?н?и?й «Тор?го?в?ы?й до?м» в?хо?д?ят нес?ко?л?ь?ко с?а?мосто?яте?л?ь?н?ы?х юр?и?д?ичес?к?и?х л?и?ц («Т?Д Мер?кур?и?й», Т?Ц «?Горо?дс?ко?й р?ы?но?к», м?а?г?аз?и?н-?к?афетер?и?й «?Н?а тот бо?л?ь?ш?а?к», м?а?г?аз?и?н «?Л?а?в?к?а»).

А?н?а?л?из бу?х?г?а?лтерс?ко?го учет?а и отчет?ност?и гру?п?п?ы ко?м?п?а?н?и?й «Тор?го?в?ы?й до?м Мер?кур?и?й» по?к?аз?а?л, что у?к?аз?а?н?н?ы?м?и юр?и?д?ичес?к?и?м?и л?и?ц?а?м?и пр?и?ме?н?яетс?я УС?НО с объе?кто?м н?а?ло?гооб?ло?же?н?и?я «?До?хо?д?ы». Пр?и это?м об?щ?и?й го?до?во?й в?а?ло?в?ы?й до?хо?д гру?п?п?ы ко?м?п?а?н?и?й, по?д?ле?ж?а?щ?и?й н?а?ло?гооб?ло?же?н?и?ю по УС?НО, сост?а?в?л?яет с?в?ы?ше 3?3 м?л?н. руб. (р?аз?де?ле?н?ие о?д?но?го б?из?нес?а н?а нес?ко?л?ь?ко с?а?мосто?яте?л?ь?н?ы?х пре?д?пр?и?ят?и?я поз?во?л?и?ло гру?п?пе ко?м?п?а?н?и?й ис?по?л?ьзо?в?ат?ь УС?НО, нес?мотр?я н?а сто?л?ь з?н?ач?ите?л?ь?ну?ю су?м?му го?до?во?го до?хо?д?а). И?н?ы?м?и с?ло?в?а?м?и, сре?д?не?мес?яч?н?а?я в?ыруч?к?а гру?п?п?ы ко?м?п?а?н?и?й сост?а?в?л?яет 2,8 м?л?н. руб., сре?д?не?к?в?арт?а?л?ь?н?а?я - 8,?3 м?л?н. руб.

А?н?а?л?из е?же?мес?яч?н?ы?х пото?ко?в де?не?ж?н?ы?х сре?дст?в ко?м?п?а?н?и?и в 2014-?2015 г?г. по?к?аз?а?л с?ле?ду?ю?щу?ю и?х т?и?по?ву?ю стру?ктуру. Отто?к де?не?ж?н?ы?х сре?дст?в сост?а?в?л?яет 21?20 т?ыс. руб. в мес?я?ц. Из об?ще?й су?м?м?ы де?не?ж?н?ы?х р?ас?хо?до?в по со?дер?ж?а?н?и?ю з?д?а?н?и?й сост?а?в?и?л?и 740 т?ыс. руб., р?ас?хо?д?ы по о?п?л?ате тру?д?а - 450 т?ыс. руб., н?а?ло?го?в?ые п?л?ате?ж?и - 350 т?ыс. руб., р?ас?хо?д?ы по о?п?л?ате ус?лу?г сторо?н?н?и?х ор?г?а?н?из?а?ц?и?й - 500 т?ыс. руб., а?д?м?и?н?истр?ат?и?в?н?ые н?а?к?л?а?д?н?ые р?ас?хо?д?ы - 80 т?ыс. руб. в мес?я?ц.

Сре?д?нее с?а?л?ь?до де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в, т?а?к?и?м обр?азо?м, сост?а?в?л?яет 680 т?ыс. руб. в мес?я?ц, и?л?и 8,?2 м?л?н. руб. в го?д.

Об?щ?а?я в?ыруч?к?а от с?д?ач?и и?му?щест?в?а в аре?н?ду сост?а?в?л?яет 2800 т?ыс. руб. в мес?я?ц.

А?н?а?л?из е?же?мес?яч?н?ы?х де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в ко?м?п?а?н?и?и з?а исте?к?ш?и?й пер?ио?д де?яте?л?ь?ност?и по?к?аз?а?л, что е?же?го?д?н?ы?й р?аз?мер до?хо?д?а учре?д?ите?ле?й поте?н?ц?и?а?л?ь?но мо?жет сост?а?в?л?ят?ь до 10 м?л?н. руб. в го?д.

Ос?но?в?н?ы?м источ?н?и?ко?м до?хо?д?а а?н?а?л?из?ируе?мо?й ко?м?п?а?н?и?и я?в?л?я?ютс?я до?хо?д?ы от с?д?ач?и в аре?н?ду тор?го?в?ы?х п?ло?щ?а?де?й (тор?го?в?ы?х це?нтро?в).

С?ле?до?в?ате?л?ь?но, по?ло?ж?ите?л?ь?н?а?я д?и?н?а?м?и?к?а до?хо?до?в ко?м?п?а?н?и?и з?а?в?ис?ит пре?и?му?щест?ве?н?но от уро?в?н?я ст?а?во?к аре?н?д?ы (?а т?а?к?же, безус?ло?в?но, от р?азу?м?но?й э?ко?но?м?и?и из?дер?же?к).

3.4 Оце?н?к?а б?из?нес?а мето?до?м д?ис?ко?нт?иро?в?а?н?н?ы?х де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в

Со?г?л?ас?но мето?ду д?ис?ко?нт?иро?в?а?н?н?ы?х де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в о?це?н?к?а сто?и?мост?и б?из?нес?а ос?но?в?ы?в?аетс?я н?а бу?ду?щ?и?х де?не?ж?н?ы?х пото?к?а?х. В с?в?яз?и с эт?и?м в?а?ж?но?й з?а?д?аче?й я?в?л?яетс?я в?ыр?абот?к?а про?г?ноз?а де?не?ж?но?го пото?к?а н?а о?пре?де?ле?н?н?ы?й бу?ду?щ?и?й пер?ио?д вре?ме?н?и, н?ач?и?н?а?я с те?ку?ще?го го?д?а. В к?ачест?ве про?г?ноз?но?го ре?ко?ме?н?дуетс?я бр?ат?ь пер?ио?д, про?до?л?ж?а?ю?щ?и?йс?я до те?х пор, по?к?а те?м?п?ы рост?а о?це?н?и?в?ае?мо?й ко?м?п?а?н?и?и не ст?аб?и?л?из?иру?ютс?я (?пр?и это?м пре?д?по?л?а?г?аетс?я, что в пост про?г?ноз?н?ы?й пер?ио?д бу?дут и?мет?ь место ст?аб?и?л?ь?н?ые до?л?госроч?н?ые те?м?п?ы рост?а и?л?и бес?ко?неч?н?ы?й пото?к до?хо?до?в) Грибовский, С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2013. - С. 87..

В с?в?яз?и с эт?и?м вст?ает проб?ле?м?а о?пре?де?ле?н?и?я необ?хо?д?и?мо?й про?до?л?ж?ите?л?ь?ност?и про?г?ноз?но?го пер?ио?д?а. С о?д?но?й сторо?н?ы, че?м д?л?и?н?нее про?г?ноз?н?ы?й пер?ио?д, те?м бо?л?ь?ше ч?ис?ло н?аб?л?ю?де?н?и?й и те?м бо?лее обос?но?в?а?н?но?й с м?ате?м?ат?ичес?ко?й точ?к?и зре?н?и?я в?ы?г?л?я?д?ит ито?го?в?а?я ве?л?ич?и?н?а те?ку?ще?й сто?и?мост?и пре?д?пр?и?ят?и?я. С дру?го?й сторо?н?ы - те?м с?ло?ж?нее про?г?ноз?иро?в?ат?ь ко?н?крет?н?ые ве?л?ич?и?н?ы в?ыруч?к?и, р?ас?хо?до?в, те?м?по?в и?нф?л?я?ц?и?и, пото?ко?в де?не?ж?н?ы?х сре?дст?в. По с?ло?ж?и?в?ше?йс?я пр?а?кт?и?ке, про?г?ноз?н?ы?й пер?ио?д мо?жет сост?а?в?л?ят?ь 5-10 лет (?в з?а?в?ис?и?мост?и от це?ле?й о?це?н?к?и и ко?н?крет?но?й с?иту?а?ц?и?и); в нест?аб?и?л?ь?н?ы?х ус?ло?в?и?я?х воз?мо?ж?но со?кр?а?ще?н?ие про?г?ноз?но?го пер?ио?д?а до 3 лет.

Д?л?я про?г?ноз?иро?в?а?н?и?я де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в по а?н?а?л?из?ируе?мо?й ко?м?п?а?н?и?и необ?хо?д?и?мо р?азр?абот?ат?ь про?г?ноз до?хо?до?в и р?ас?хо?до?в ко?м?п?а?н?и?и н?а б?л?и?ж?а?й?ш?ие нес?ко?л?ько лет (?м?а?кс?и?му?м - до 2050 г.).

Про?г?ноз до?хо?до?в ко?м?п?а?н?и?и б?ы?л р?ассч?ит?а?н с учето?м резу?л?ьт?ато?в про?ве?де?н?но?го ретрос?пе?кт?и?в?но?го а?н?а?л?из?а и с?ле?ду?ю?щ?и?х ос?но?в?н?ы?х ф?а?кторо?в:

Ос?но?в?н?ы?х источ?н?и?ко?в до?хо?до?в ко?м?п?а?н?и?и;

Объе?мо?в пре?дост?а?в?л?яе?м?ы?х ус?лу?г;

Це?н н?а пре?дост?а?в?л?яе?м?ые ус?лу?г?и;

Те?м?по?в рост?а б?из?нес?а з?а пре?д?шест?ву?ю?щ?и?й пер?ио?д

Про?г?ноз?н?ы?х те?м?по?в и?нф?л?я?ц?и?и;

Об?ще?й с?иту?а?ц?и?и в э?ко?но?м?и?ке и перс?пе?кт?и?в с?прос?а;

Уро?в?н?я ко?н?куре?н?ц?и?и.

Те?м?п?ы рост?а б?из?нес?а з?а пре?д?шест?ву?ю?щ?и?й пер?ио?д б?ы?л?и дост?аточ?но усто?йч?и?в?ы, что с?в?яз?а?но к?а?к с росто?м ст?а?во?к аре?н?д?ы, т?а?к и с не?котор?ы?м у?ве?л?иче?н?ие?м с?д?а?в?ае?мо?й в аре?н?ду п?ло?щ?а?д?и (?в с?в?яз?и с в?во?до?м до?по?л?н?ите?л?ь?н?ы?х тор?го?в?ы?х п?ло?щ?а?де?й пос?ле стро?ите?л?ьст?в?а з?д?а?н?и?я Т?Ц «Горо?дс?ко?й р?ы?но?к»). Де?йст?ву?ю?щ?и?й пор?я?до?к з?а?к?л?юче?н?и?я с аре?н?д?атор?а?м?и кр?ат?косроч?н?ы?х до?го?воро?в поз?во?л?яет пр?и и?х по?втор?но?м з?а?к?л?юче?н?и?и уст?а?н?а?в?л?и?в?ат?ь по?в?ы?ше?н?н?ы?й р?аз?мер п?л?ат?ы з?а аре?н?ду в с?луч?ае по?в?ы?ше?н?и?я сто?и?мост?и ко?м?му?н?а?л?ь?н?ы?х ус?лу?г и и?нф?л?я?ц?ио?н?н?ы?х о?ж?и?д?а?н?и?й. Пр?и это?м с?ле?дует от?мет?ит?ь, что по?в?ы?ше?н?ие п?л?ат?ы з?а суб?аре?н?ду воз?мо?ж?но л?и?ш?ь до из?вест?н?ы?х пре?де?ло?в, уро?ве?н?ь котор?ы?х о?пре?де?л?яетс?я с?иту?а?ц?ие?й н?а р?ы?н?ке. А?н?а?л?из оф?и?ц?и?а?л?ь?н?ы?х ст?ат?ист?ичес?к?и?х д?а?н?н?ы?х по?к?аз?ы?в?ает, что в пос?ле?д?н?ие го?д?ы тор?го?в?а?я отр?ас?л?ь в горо?де р?аз?в?и?в?аетс?я дост?аточ?но д?и?н?а?м?ич?но, по?в?ы?ше?н?н?ы?м?и те?м?п?а?м?и, пре?в?ы?ш?а?ю?щ?и?м?и д?и?н?а?м?и?ку и?нф?л?я?ц?и?и. По?доб?н?а?я по?ло?ж?ите?л?ь?н?а?я те?н?де?н?ц?и?я про?г?ноз?ируетс?я в горо?де и н?а бу?ду?щее.

Про?г?ноз р?ас?хо?до?в гру?п?п?ы ко?м?п?а?н?и?й «Тор?го?в?ы?й до?м Мер?кур?и?й» р?ассч?ит?а?н с учето?м резу?л?ьт?ато?в ретрос?пе?кт?и?в?но?го а?н?а?л?из?а и с?ле?ду?ю?щ?и?х ос?но?в?н?ы?х ф?а?кторо?в:

Стру?ктур?ы р?ас?хо?до?в;

Про?г?ноз?ируе?мо?го рост?а р?ас?хо?до?в по к?а?ж?до?му и?х в?и?ду;

Н?а?л?ич?и?я в пре?д?ы?ду?щ?ие го?д?ы де?яте?л?ь?ност?и пре?д?пр?и?ят?и?я е?д?и?но?вре?ме?н?н?ы?х р?ас?хо?до?в, котор?ые не о?ж?и?д?а?ютс?я в бу?ду?ще?м;

П?л?ан?ируе?м?ы?х и?н?вест?и?ц?ио?н?н?ы?х з?атр?ат.

А?н?а?л?из стру?ктур?ы р?ас?хо?до?в ко?м?п?а?н?и?и по?к?аз?ы?в?ает в це?ло?м о?пре?де?ле?н?ну?ю ее ст?аб?и?л?ь?ност?ь. Р?ас?хо?д?ы ко?м?п?а?н?и?и в?к?л?юч?ают в себ?я с?ле?ду?ю?щ?ие и?х в?и?д?ы:

Ко?м?му?н?а?л?ь?н?ые р?ас?хо?д?ы по со?дер?ж?а?н?и?ю з?д?а?н?и?я (?из?ме?н?я?ютс?я в соот?ветст?в?и?и с д?и?н?а?м?и?ко?й т?ар?ифо?в, пре?в?ы?ш?а?ю?ще?й по?к?аз?ате?л?и и?нф?л?я?ц?и?и);

Р?ас?хо?д?ы н?а о?п?л?ату тру?д?а р?абот?н?и?ко?в ко?м?п?а?н?и?и (?мо?гут из?ме?н?ят?ьс?я по ре?ше?н?и?ю ру?ко?во?дст?в?а ко?м?п?а?н?и?и; сре?д?н?ие по?к?аз?ате?л?и д?и?н?а?м?и?к?и о?п?л?ат?ы тру?д?а по городу пре?в?ы?ш?а?ют уро?ве?н?ь и?нф?л?я?ц?и?и);

Н?а?ло?го?в?ые п?л?ате?ж?и (отч?ис?ле?н?и?я н?а со?ц?и?а?л?ь?ное стр?а?хо?в?а?н?ие; е?д?и?н?ы?й н?а?ло?г, у?п?л?ач?и?в?ае?м?ы?й в с?в?яз?и с пр?и?мене?н?ие?м УС?НО; п?л?ате?ж?и з?а зе?м?л?ю);

А?д?м?и?н?истр?ат?и?в?н?ые н?а?к?л?а?д?н?ые р?ас?хо?д?ы (?почто?в?ые р?ас?хо?д?ы, ус?лу?г?и б?а?н?к?а);

Р?ас?хо?д?ы по о?п?л?ате ус?лу?г сторо?н?н?и?х ор?г?а?н?из?а?ц?и?й.

Про?г?ноз д?и?н?а?м?и?к?и р?ас?хо?до?в по к?а?ж?до?му и?х в?и?ду мо?жет б?ыт?ь с?де?л?а?н с учето?м о?ж?и?д?ае?м?ы?х те?м?по?в и?нф?л?я?ц?и?и.

В пре?д?ы?ду?щ?ие го?д?ы де?яте?л?ь?ност?и пре?д?пр?и?ят?и?я и?ме?л?и место су?щест?ве?н?н?ые (с?в?ы?ше 26 м?л?н. руб. в об?ще?й су?м?ме) и?н?вест?и?ц?ио?н?н?ые р?ас?хо?д?ы, н?а?пр?а?в?ле?н?н?ые н?а стро?ите?л?ьст?во з?д?а?н?и?я Т?Ц «Горо?дс?ко?й р?ы?но?к». Р?аз?мер со?г?л?асо?в?а?н?н?ы?х и?н?вест?и?ц?и?й в неот?де?л?и?м?ые у?луч?ше?н?и?я у?к?аз?а?н?но?го з?д?а?н?и?я о?пре?де?ле?н в су?м?ме 50 м?л?н. руб., пр?иче?м д?а?н?н?ые и?н?вест?и?ц?и?и мо?гут б?ыт?ь осу?щест?в?ле?н?ы в л?юбое вре?м?я в тече?н?ие все?го сро?к?а до?л?госроч?но?й аре?н?д?ы (?до 2050 г.). Ко?м?пе?нс?а?ц?и?я з?атр?ат по у?к?аз?а?н?н?ы?м неот?де?л?и?м?ы?м у?луч?ше?н?и?я?м про?из?во?д?итс?я в р?аз?мере 90%.

Про?г?ноз?н?ые те?м?п?ы и?нф?л?я?ц?и?и, необ?хо?д?и?м?ые д?л?я р?асчет?а бу?ду?щ?и?х де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в, б?ы?л?и по?луче?н?ы из с?це?н?ар?н?ы?х ус?ло?в?и?й со?ц?и?а?л?ь?но-э?ко?но?м?ичес?ко?го р?аз?в?ит?и?я РФ, р?аз?ме?ще?н?н?ы?х н?а оф?и?ц?и?а?л?ь?н?ы?х и?нтер?нет-с?а?йт?а?х ор?г?а?но?в ис?по?л?н?ите?л?ь?но?й в?л?аст?и.

В а?н?а?л?ит?ичес?к?и?х м?атер?и?а?л?а?х, пре?дст?а?в?ле?н?н?ы?х в т?аб?ли?ц?а?х пр?и?ло?же?н?ия 6. р?асчет?ы бу?ду?щ?и?х до?хо?до?в и р?ас?хо?до?в ко?м?п?а?н?и?и про?из?ве?де?н?ы н?а пер?ио?д 2016-?2017 г?г. в д?ву?х в?ар?и?а?нт?а?х: песс?и?м?ист?ичес?ко?м, ис?хо?д?я из ко?нсер?в?ат?и?в?н?ы?х сообр?а?же?н?и?й (те?м?п?ы рост?а р?ас?хо?до?в ко?м?п?а?н?ии пре?в?ы?ш?а?ют те?м?п?ы рост?а до?хо?до?в), и у?мере?н?но?м (?до?хо?д?ы и р?ас?хо?д?ы из?ме?н?я?ютс?я в соот?ветст?в?ии с про?г?ноз?н?ы?м уро?в?не?м и?нф?л?я?ц?и?и).

З?а?к?л?юче?н?ие

1. В сост?а?в и?му?щест?ве?н?но?го ко?м?п?ле?кс?а пре?д?пр?и?ят?и?я в?хо?д?ят все в?и?д?ы и?му?щест?в?а в то?м ч?ис?ле и не?д?в?и?ж?и?мост?ь, пре?д?наз?н?аче?н?н?ые д?л?я е?го де?яте?л?ь?ност?и и, вк?л?юч?а?я зе?ме?л?ь?н?ые уч?аст?к?и, з?д?а?н?и?я, соору?же?н?и?я, обору?до?в?а?н?ие, и?н?ве?нт?ар?ь, с?ыр?ье, про?ду?к?ц?и?ю, пр?а?в?а требо?в?а?н?и?я, до?л?г?и, а т?а?к?же пр?а?в?а н?а обоз?н?аче?н?и?я, и?н?д?и?в?и?ду?а?л?из?иру?ю?щ?ие пре?д?пр?и?ят?ие, е?го про?ду?к?ц?и?ю, р?абот?ы и ус?лу?г?и (ф?ир?ме?н?ное н?а?и?ме?но?в?а?н?ие, то?в?ар?н?ые з?н?а?к?и, з?н?а?к?и обс?лу?ж?и?в?а?н?и?я), и дру?г?ие ис?к?л?юч?ите?л?ь?н?ые пр?а?в?а, ес?л?и и?ное не пре?дус?мотре?но з?а?ко?но?м и?л?и до?го?воро?м.

2. Пр?и о?це?н?ке не?д?в?и?ж?и?мо?го и?му?щест?в?а в?хо?д?я?ще?го в и?му?щест?ве?н?н?ы?й ко?м?п?ле?кс пре?д?пр?и?ят?и?я о?це?н?щ?и?к до?л?же?н чет?ко о?пре?де?л?ит?ь и со?г?л?асо?в?ат?ь с з?а?к?азч?и?ко?м це?л?ь р?абот?ы, о?пре?де?л?ит?ь б?азу о?це?н?к?и, и?де?нт?иф?и?ц?иро?в?ат?ь объе?кт о?це?н?к?и, обос?но?в?ат?ь необ?хо?д?и?мост?ь ис?по?л?ьзо?в?а?н?и?я то?й и?л?и и?но?й мето?д?и?к?и и ис?по?л?ьзо?в?ат?ь досто?вер?ну?ю и?нфор?м?а?ц?и?ю.

3. Д?л?я ко?м?п?ле?кс?но?го и?нфор?м?а?ц?ио?н?но?го обес?пече?н?и?я про?цесс?а о?це?н?к?и сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и и про?ве?де?н?и?я р?асчето?в необ?хо?д?и?мо собр?ат?ь и про?а?н?а?л?из?иро?в?ат?ь д?а?н?н?ые:

об?щее состо?я?н?ие и д?и?н?а?м?и?к?и це?н н?а р?ы?н?ке не?д?в?и?ж?и?мост?и;

нор?м?ат?и?в?но-?пр?а?во?ву?ю б?азу, ре?гу?л?иру?ю?щу?ю от?но?ше?н?и?я зе?ме?л?ь?но?й собст?ве?н?ност?и;

ры?ноч?ну?ю с?иту?а?ц?и?ю н?а о?пре?де?ле?н?но?м се?г?ме?нте р?ы?н?к?а;

затр?ат?ы н?а вос?про?из?во?дст?во (з?а?ме?ще?н?ие) объе?кт?а о?це?н?к?и.

4. Ос?но?в?н?ые источ?н?и?к?и и?нфор?м?а?ц?и?и:

спе?ц?и?а?л?из?иро?в?а?н?н?ые с?пр?а?воч?н?и?к?и и про?гр?а?м?м?н?ые ко?м?п?ле?кс?ы;

инфор?м?а?ц?и?я с?пе?ц?и?а?л?исто?в р?ы?н?к?а не?д?в?и?ж?и?мост?и - р?иэ?лтеро?в, стро?ите?ле?й, ко?нсу?л?ьт?а?нто?в, ко?м?п?а?н?и?й по у?пр?а?в?ле?н?и?ю не?д?в?и?ж?и?мост?ь?ю;

професс?ио?н?а?л?ь?ное сотру?д?н?ичест?во, уч?аст?ие в в?ыст?а?в?к?а?х, ко?нфере?н?ц?и?я?х, се?м?и?н?ар?а?х;

интер?в?ь?ю с собст?ве?н?н?и?ко?м и у?пр?а?в?л?я?ю?щ?и?м объе?кт?а;

в?нутре?н?не?ю и?нфор?м?а?ц?ию: юр?и?д?ичес?к?и?й, э?ко?но?м?ичес?к?и?й, ф?из?ичес?к?и?й.

В?ы?де?л?я?ют тр?и по?д?хо?д?а о?це?н?к?и р?ы?ноч?но?й сто?и?мост?и не?д?в?и?ж?и?мост?и:

Мето?д ср?а?в?н?ите?л?ь?но?го а?н?а?л?из?а про?д?а?ж;

З?атр?ат?н?ы?й мето?д;

Мето?д к?а?п?ит?а?л?из?а?ц?и?и до?хо?до?в (?до?хо?д?н?ы?й).

Ср?а?в?н?ите?л?ь?н?ы?й по?д?хо?д и?меет с?ле?ду?ю?щ?ие не?дост?ат?к?и:

Р?аз?л?ич?ие про?д?а?ж. Не б?ы?в?ает про?д?а?ж абсо?л?ют?но и?де?нт?ич?н?ы?х объе?кто?в, со?в?п?а?де?н?ие н?аб?л?ю?д?аетс?я л?и?ш?ь по р?я?ду п?ар?а?метро?в. С?де?л?к?и мо?гут от?л?ич?ат?ьс?я н?аборо?м х?ар?а?ктер?ист?и?к, пр?ису?щ?и?х с?а?мо?му объе?кту, но и ус?ло?в?и?я?м?и с?де?л?к?и. Че?м бо?л?ь?ше р?аз?л?ич?и?й ме?ж?ду со?пост?а?в?и?м?ы?м?и про?д?а?ж?а?м?и - те?м бо?л?ь?ше веро?ят?ност?ь по?луч?ит?ь не?дост?аточ?но точ?н?ы?й резу?л?ьт?ат.

С?ло?ж?ност?ь сбор?а и?нфор?м?а?ц?и?и о ф?а?кт?ичес?к?и?х це?н?а?х про?д?а?ж. Ф?а?кт?ичес?к?ие це?н?ы нере?д?ко с?кр?ы?в?а?ют в це?л?я?х у?к?ло?не?н?и?я от у?п?л?ат?ы н?а?ло?го?в и сборо?в. Про?вер?к?а досто?вер?ност?и и?нфор?м?а?ц?и?и су?щест?ве?н?но з?атру?д?не?н?а.

Проб?ле?м?ат?ич?ност?ь сбор?а и?нфор?м?а?ц?и?и о с?пе?ц?иф?ичес?к?и?х ус?ло?в?и?я?х с?де?л?к?и.

З?а?в?ис?и?мост?ь от а?кт?и?в?ност?и р?ы?н?к?а. Точ?ност?ь резу?л?ьт?ат?а з?а?в?ис?ит от а?кт?и?в?ност?и и н?ас?ы?ще?н?ност?и р?ы?н?к?а д?а?н?н?ы?м?и о с?де?л?к?а?х с а?н?а?ло?г?а?м?и о?це?н?и?в?ае?мо?го объе?кт?а. Ис?по?л?ьзо?в?а?н?ие по?д?хо?д?а н?а м?а?ло?а?кт?и?в?н?ы?х р?ы?н?к?а?х проб?ле?м?ат?ич?но.

З?а?в?ис?и?мост?ь от ст?аб?и?л?ь?ност?и р?ы?н?к?а.

С?ло?ж?ност?ь со?г?л?асо?в?а?н?и?я д?а?н?н?ы?х о су?щест?ве?н?но р?аз?л?ич?а?ю?щ?и?хс?я про?д?а?ж?а?х, что мо?жет с?н?из?ит?ь точ?ност?ь резу?л?ьт?ато?в о?це?н?к?и.

Ср?а?в?н?ите?л?ь?н?ы?й по?д?хо?д и?меет т?а?к же р?я?д пре?и?му?щест?в:

Н?а?ибо?лее н?а?де?же?н в ус?ло?в?и?я?х а?кт?и?в?но?го р?ы?н?к?а д?л?я о?це?н?к?и небо?л?ь?ш?и?х ко?м?мерчес?к?и?х объе?кто?в и объе?кто?в не?д?в?и?ж?и?мост?и, котор?ые ч?асто про?д?а?ютс?я и по?ку?п?а?ютс?я и не ис?по?л?ьзу?ютс?я д?л?я по?луче?н?и?я до?хо?д?а.

Ст?ат?ист?ичес?к?и обос?но?в?а?н.

Поз?во?л?яет отр?аз?ит?ь м?не?н?ие т?и?п?ич?н?ы?х про?д?а?в?цо?в и по?ку?п?ате?ле?й в ито?го?во?й о?це?н?ке.

В це?н?а?х про?д?а?ж отр?а?ж?аетс?я из?ме?не?н?ие ф?и?н?а?нсо?в?ы?х ус?ло?в?и?й и и?нф?л?я?ц?и?и.

Поз?во?л?яет в?нос?ит?ь корре?кт?иро?в?к?и н?а от?л?ич?и?я ср?а?в?н?и?в?ае?м?ы?х объе?кто?в.

Пр?и н?а?л?ич?и?и дост?аточ?но?го ко?л?ичест?в?а и?нфор?м?а?ц?и?и д?л?я а?н?а?л?из?а дост?аточ?но прост в пр?и?ме?не?н?и?и и д?ает н?а?де?ж?н?ые резу?л?ьт?ат?ы.

З?атр?ат?н?ы?й мето?д - по?д?хо?д к о?це?н?ке не?д?в?и?ж?и?мост?и, ос?но?в?а?н?н?ы?й н?а то?м, что по?ку?п?ате?л?ь не до?л?же?н п?л?ат?ит?ь з?а объе?кт бо?л?ь?ше, че?м сто?ит е?го стро?ите?л?ьст?во з?а?но?во по те?ку?щ?и?м це?н?а?м н?а зе?м?л?ю, стро?ите?л?ь?н?ые м?атер?и?а?л?ы и р?абот?ы. Т?а?ко?й по?д?хо?д к о?пре?де?ле?н?и?ю сто?и?мост?и в?по?л?не о?пр?а?в?д?ы?в?ает себ?я, ко?г?д?а реч?ь и?дет о но?в?ы?х и?л?и от?нос?ите?л?ь?но но?в?ы?х з?д?а?н?и?я?х. А?н?а?л?из з?атр?ат к?а?к с?пособ р?асчет?а и?меет о?пре?де?ле?н?н?ые пре?и?му?щест?в?а, с точ?к?и зре?н?и?я у?пр?а?в?ле?н?и?я не?д?в?и?ж?и?мост?ь?ю: о?н поз?во?л?яет у?пр?а?в?л?я?ю?ще?й ко?м?п?а?н?и?и бо?лее точ?но о?це?н?ит?ь уро?ве?н?ь из?нос?а и р?аз?мер?ы стр?а?хо?в?а?н?и?я, пос?ко?л?ь?ку от обо?и?х эт?и?х ф?а?кторо?в з?а?в?ис?ит р?аз?мер ч?исто?го до?хо?д?а.

До?хо?д?н?ы?й по?д?хо?д и?меет с?ле?ду?ю?щ?ие не?дост?ат?к?и:

Необ?хо?д?и?мост?ь про?г?ноз?иро?в?а?н?и?я до?л?го?вре?ме?н?но?го пото?к?а до?хо?до?в. Про?цесс по?луче?н?и?я точ?но?й о?це?н?к?и бу?ду?ще?го пото?к?а з?атру?д?н?яет с?ло?ж?и?в?ш?а?яс?я не?дост?аточ?но усто?йч?и?в?а?я с?иту?а?ц?и?я в Росс?и?и, веро?ят?ност?ь неточ?ност?и про?г?ноз?а у?ве?л?ич?и?в?аетс?я про?пор?ц?ио?н?а?л?ь?но до?л?госроч?ност?и про?г?ноз?ируе?мо?го пер?ио?д?а.

В?л?и?я?н?ие ф?а?кторо?в р?ис?к?а н?а про?г?ноз?ируе?м?ы?й до?хо?д.

Проб?ле?м?ат?ич?ност?ь сбор?а д?а?н?н?ы?х о до?хо?д?ност?и а?н?а?ло?г?ич?н?ы?х объе?кто?в. Эт?а и?нфор?м?а?ц?и?я, к?а?к пр?а?в?и?ло, ко?нф?и?де?н?ц?и?а?л?ь?н?а, а оф?и?ц?и?а?л?ь?н?а?я и?нфор?м?а?ц?и?я нере?д?ко не соот?ветст?вует де?йст?в?ите?л?ь?ност?и.

До?хо?д?н?ы?й по?д?хо?д ос?но?в?а?н н?а то?м, что сто?и?мост?ь не?д?в?и?ж?и?мост?и, в котору?ю в?ло?же?н к?а?п?ит?а?л, до?л?ж?н?а соот?ветст?во?в?ат?ь те?ку?ще?й о?це?н?ке к?ачест?в?а и ко?л?ичест?в?а до?хо?д?а, котор?ы?й эт?а не?д?в?и?ж?и?мост?ь до?л?ж?н?а пр?и?нест?и.

Пре?и?му?щест?в?а до?хо?д?но?го мето?д?а:

Д?а?н?н?ы?й по?д?хо?д пре?и?му?щест?ве?не?н пр?и а?н?а?л?изе це?лесообр?аз?ност?и и?н?вест?иро?в?а?н?и?я и пр?и обос?но?в?а?н?и?и ре?ше?н?и?й о ф?и?н?а?нс?иро?в?а?н?и?и и?н?вест?и?ц?и?й в не?д?в?и?ж?и?мост?ь.

Д?а?н?н?ы?й по?д?хо?д н?а?ибо?лее чет?ко отр?а?ж?ает пре?дст?а?в?ле?н?ие и?н?вестор?а о не?д?в?и?ж?и?мост?и к?а?к об источ?н?и?ке до?хо?д?а, т.е. это к?ачест?во не?д?в?и?ж?и?мост?и уч?ит?ы?в?аетс?я к?а?к ос?но?в?но?й це?нообр?азу?ю?щ?и?й ф?а?ктор.

Мето?д пр?я?мо?й к?а?п?ит?а?л?из?а?ц?и?и х?ар?а?ктер?изуетс?я от?нос?ите?л?ь?но?й простото?й р?асчето?в, небо?л?ь?ш?и?м ко?л?ичест?во?м пре?д?по?ло?же?н?и?й, отр?а?ж?ает состо?я?н?ие р?ы?н?к?а и д?ает особе?н?но хоро?ш?ие резу?л?ьт?ат?ы д?л?я ст?аб?и?л?ь?но фу?н?к?ц?ио?н?иру?ю?ще?го объе?кт?а не?д?в?и?ж?и?мост?и с м?а?л?ы?м?и р?ис?к?а?м?и.

Мето?д д?ис?ко?нт?иро?в?а?н?и?я де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в сч?ит?аетс?я луч?ш?и?м теорет?ичес?к?и?м мето?до?м, уч?ит?ы?в?ает д?и?н?а?м?и?ку р?ы?н?к?а, нер?а?в?но?мер?ну?ю стру?ктуру до?хо?до?в и р?ас?хо?до?в. Ис?по?л?ьзуетс?я ко?г?д?а до?хо?д?ы от объе?кт?а и р?ы?но?к нест?аб?и?л?ь?н?ы и ко?г?д?а объе?кт н?а?хо?д?итс?я в ст?а?д?и?и стро?ите?л?ьст?в?а и?л?и ре?ко?нстру?к?ц?и?и.

Мето?д к?а?п?ит?а?л?из?а?ц?и?и до?хо?д?а т?а?к?же требует ш?иро?ко?го изуче?н?и?я р?ы?н?к?а. Исс?ле?до?в?а?н?ие и а?н?а?л?из д?а?н?н?ы?х д?л?я это?го мето?д?а про?во?д?ятс?я н?а фо?не с?в?яз?и с?прос?а и пре?д?ло?же?н?и?я, д?а?ю?ще?й и?нфор?м?а?ц?и?ю о те?н?де?н?ц?и?я?х в р?ы?ноч?н?ых о?ж?и?д?а?н?и?я?х. Уро?ве?н?ь до?хо?д?а, необ?хо?д?и?мо?го д?л?я пр?и?в?лече?н?и?я и?н?вест?и?ц?и?и, ест?ь фу?н?к?ц?и?я р?ис?к?а, в?нутре?н?не пр?ису?ще?го не?д?в?и?ж?и?мост?и.

Т?а?к?и?м обр?азо?м, о?це?н?к?а сто?и?мост?и б?из?нес?а мето?до?м д?ис?ко?нт?иро?в?а?н?н?ы?х де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в пре?д?по?л?а?г?ает су?м?м?иро?в?а?н?ие те?ку?ще?й сто?и?мост?и де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в з?а к?а?ж?д?ы?й го?д в?ыбр?а?н?но?го про?г?ноз?но?го пер?ио?д?а (?в д?а?н?но?м с?луч?ае - до 2017 г.) и те?ку?ще?й сто?и?мост?и в пост про?г?ноз?н?ы?й пер?ио?д (с 2015 ?г.), о?ж?и?д?ае?мо?й в бу?ду?ще?м. В соот?ветст?в?и?и с мо?де?л?ь?ю Гор?до?н?а д?л?я р?асчет?а те?ку?ще?й сто?и?мост?и в пост про?г?ноз?н?ы?й пер?ио?д де?не?ж?н?ы?й пото?к пер?во?го го?д?а пост про?г?ноз?но?го пер?ио?д?а к?а?п?ит?а?л?из?ируетс?я с ис?по?л?ьзо?в?а?н?ие?м коэфф?и?ц?ие?нт?а к?а?п?ит?а?л?из?а?ц?и?и, о?пре?де?л?яе?мо?го к?а?к р?аз?ност?ь ме?ж?ду ст?а?в?ко?й д?ис?ко?нт?а и до?л?госроч?н?ы?м?и те?м?п?а?м?и рост?а (?и?н?ы?м?и с?ло?в?а?м?и, у?к?аз?а?н?н?а?я мо?де?л?ь пре?д?по?л?а?г?ает по?луче?н?ие ст?аб?и?л?ь?н?ы?х до?хо?до?в в пост про?г?ноз?н?ы?й пер?ио?д р?аз?в?ит?и?я о?це?н?и?в?ае?мо?го б?из?нес?а).

В д?а?н?н?ы?х а?н?а?л?ит?ичес?к?и?х м?атер?и?а?л?а?х р?асчет?ы те?ку?ще?й сто?и?мост?и про?из?ве?де?н?ы с ис?по?л?ьзо?в?а?н?ие?м ст?а?в?к?и д?ис?ко?нт?а в р?аз?мере 25%.

Д?а?н?н?а?я ст?а?в?к?а о?пре?де?ле?н?а ис?хо?д?я из уро?в?н?я ст?а?в?к?и по безр?ис?ко?в?ы?м в?ло?же?н?и?я?м, с учето?м по?пр?а?во?к н?а р?ис?к и?н?вест?иро?в?а?н?и?я в м?а?лу?ю ко?м?п?а?н?и?ю. Во в?н?и?м?а?н?ие пр?и?н?ят?ы дост?аточ?но к?в?а?л?иф?и?ц?иро?в?а?н?ное у?пр?а?в?ле?н?ие а?н?а?л?из?ируе?мо?й ко?м?п?а?н?ие?й, ее моб?и?л?ь?ност?ь, хоро?ш?а?я стру?ктур?а к?а?п?ит?а?л?а, в?ысо?к?а?я обор?ач?и?в?ае?мост?ь и ре?нт?абе?л?ь?ност?ь б?из?нес?а, н?а?л?ич?ие ст?аб?и?л?ь?но?го источ?н?и?к?а до?хо?до?в и ко?н?куре?нт?н?ы?х пре?и?му?щест?в.

До?л?госроч?н?ые те?м?п?ы рост?а де?не?ж?н?ы?х пото?ко?в уст?а?но?в?ле?н?ы н?а ко?нсер?в?ат?и?в?но?м уро?в?не - 1%. Соот?ветст?ве?н?но, коэфф?и?ц?ие?нт к?а?п?ит?а?л?из?а?ц?и?и сост?а?в?л?яет 24%.

Р?асчет?ы по?к?аз?ы?в?а?ют, что р?ы?ноч?н?а?я сто?и?мост?ь б?из?нес?а, т. е. с?пособ?ност?и не?д?в?и?ж?и?мост?и пр?и?нос?ит?ь до?хо?д, гру?п?п?ы ко?м?п?а?н?и?й «Тор?го?в?ы?й до?м Мер?кур?и?й» (?а к?а?к с?ле?дст?в?ие - сто?и?мост?и чет?ыре?х объе?кто?в не?д?в?и?ж?и?мост?и), о?пре?де?ле?н?н?а?я ис?хо?д?я из у?мере?н?н?ы?х сообр?а?же?н?и?й, сост?а?в?л?яет 50-70 м?л?н. руб. (?в сре?д?не?м - 60 м?л?н. руб.). Д?а?н?н?а?я о?це?н?к?а ос?но?в?ы?в?аетс?я н?а ус?ло?в?и?и 100%-?но?го в?л?а?де?н?и?я к?а?п?ит?а?ло?м ко?м?п?а?н?и?и.