Анализ и оценка эффективности инвестиций в строительство

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия»

Магистерская диссертация

Анализ и оценка эффективности инвестиций в строительство

А.У. Абазалиев

Черкесск, 2018 г.

Содержание

Аннотация

Введение

1. Теоретические основы инвестирования в строительство

1.1 Сущность инвестиций и инвестиционной деятельности

1.2 Основные категории и принципы оценки эффективности инвестиционных вложений

1.3 Методическое обеспечение оценки инвестиционных проектов

2. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

2.1 Состояние жилищного строительства в Карачаево-Черкесской республике

2.2 Оценка инвестиционной привлекательности строительных проектов

2.3 Основные направления повышения инвестиционной активности в жилищной сфере

3. Совершенствование планирования инвестиций в строительство

3.1 Вариантный подход к воспроизводству жилищного фонда

3.2 Система индикаторов в планировании и регулировании воспроизводства жилищного фонда

Заключение

Список использованных источников

Аннотация

инвестиция вложение жилищный строительство

Инвестиции - долгосрочные вложения государственного или частного капитала в собственной стране или за рубежом с целью получения дохода от предприятия разных отраслей, предпринимательских проектов или социально-экономических программ. У инвестиций есть 2 важные характеристики: риск и доходность. Риск и доходность имеют взаимосвязь и чаше всего эта взаимосвязь прямо пропорциональная. То есть чем выше потенциальная доходность, тем выше риск понести убытки. Безрисковых инвестиций не бывает. Чтобы была возможность получить прибыль, нужно идти на оправданный риск. Кстати, если риск убытков велик, а шанс получить прибыль - мал, то это плохие инвестиции. Если вы соглашаетесь на большой риск, то и премия за это должна быть соответствующая.

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с таким обстоятельством, как инвестиции в строительство, ведь инвестируют в строительство не только богатые люди. Как и полагается, инвестиции в строительство должны приносить пассивный доход, однако не каждое капиталовложение в строительство может стать выгодным и приносящим доход.

В предлагаемой работе рассмотрены основные категории и принципы оценки эффективности инвестиционных вложений в строительство. Рассмотрены мероприятия по формированию направлений повышения инвестиционной активности в жилищной сфере. Предложены подходы по совершенствованию планирования инвестиций в строительство.

Введение

Актуальность темы исследования. Инвестиции в строительстве являются важным элементом экономической политики для эффективного развития каждого города и всей страны. Инвестиции - денежные вливания в строительную отрасль, обеспечивающие дальнейшее расширение, воспроизводство и поддержание капитала. Процесс инвестирования заключается в переходе свободных финансов в различные формы накопления богатств от тех, у кого они находятся в избытке, к тем, кто в них нуждается. Инвестирование в строительство представляет собой ресурсный поток в настоящее время в целях повышения объема капитала в последующих периодах. Субъекты инвестирования для получения прибыли и выгод после запуска инвестиционного плана в действие выжидают определенный период.

Существующие в настоящее время схемы инвестирования жилищного строительства, являются недостаточно эффективными и привлекательными для инвесторов. Развитие ипотеки сдерживается отсутствием долгосрочных ресурсов у банков и неразвитой институциональной структурой финансового рынка. Кроме того, используемые на данный момент схемы ипотечного кредитования рассчитаны на достаточно состоятельную категорию граждан. Участие в долевом строительстве для большинства населения является рискованным способом улучшить свои жилищные условия. Региональные жилищные программы ограничены дефицитом бюджетных средств. В сложившихся условиях необходимо совершенствовать существующие и развивать другие методы привлечения инвестиций в строительство, в частности, ипотечное кредитование и целевые жилищные займы. Все это доказывает актуальность выбранной темы исследования.

Степень разработанности темы. Проблемам инвестиционной деятельности в строительстве посвящены работы Бузырева В.В., Золотарева И.И., Полякова В.Г. и др. Развитие ипотечного кредитования в России подробно описывается в трудах Печатниковой С.М. Косаревой Н.Б., в зарубежных странах - в работах Батлера С.Б., Ордуэй Н., Страйка Р., Фридмана Д.

Целью исследования является разработка и обоснование мероприятий по увеличению процесса инвестирования в строительство республики.

Основные задачи исследования:

- анализ особенностей инвестиционной деятельности в строительстве;

- исследование основных методов привлечения инвестиций в жилищную сферу, зарубежного и отечественного опыта в этой области;

- анализ состояния жилищного строительства в КЧР;

- оценка инвестиционных возможностей населения на региональном рынке жилья;

- формирование направлений повышения инвестиционной активности в жилищной сфере;

- определение путей совершенствования планирования инвестиций в строительство.

Объектом исследования является выявление перспективных форм инвестирования в строительство.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов активизации процесса инвестирования строительства.

Теоретической и методологической основой в работе послужили труды зарубежных и отечественных ученых, представляющих различные направления экономической науки; законодательные акты Президента и Правительства РФ, региональных органов государственной власти.

Методология исследования. В качестве методов исследования использовались:

1. Системный подход к изучению проблем привлечения инвестиций в жилищное строительство.

2. Научный анализ теоретических и прикладных разработок, затрагивающих вопросы инвестирования в жилищную сферу.

Эмпирическую базу исследования составили официальные документы, справочно-методическая литература, документальные публикации о инвестиционной привлекательности строительства, материалы официального сайта Министерства строительства КЧР.

Нормативно-правовую базу исследования составили федеральные, региональные нормативно-правовые акты.

Научная новизна выполненного исследования состоит в разработке теоретических, методических и практических положений по улучшению процесса инвестирования строительства в республике, в условиях проводимой в стране жилищной реформы.

Теоретическая значимость исследования заключается в совершенствовании эффективности инвестиций в строительство.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанных предложений и рекомендаций строительными предприятиями при выработке мероприятий по увеличению процессов привлечения инвестиций в строительство.

Публикации. По теме диссертации опубликованы 2 статьи в сборниках: 1. Материалы V международной научно-практической конференции, (22 апреля 2016 г.), г. Невинномысск, 2016; 2. Материалы научно-практической конференции «Проблемы научного, технического и философского знания в современном мире: от методологии к практике» (14 мая 2017 г.), г. Ставрополь, 2017.

На защиту выносится:

1. Оценка инвестиционной привлекательности строительных проектов.

2. Направления повышения инвестиционной активности в жилищной сфере.

3. Мероприятия по совершенствованию планирования инвестиций в строительство.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Содержание работы изложено на 108 страницах, включает 7 иллюстраций и 25 таблиц. Список литературы содержит 57 наименований использованных источников.

1. Теоретические основы инвестирования в строительство

1.1 Сущность инвестиций и инвестиционной деятельности

инвестиция вложение жилищный строительство

Многообразие субъектов инвестиционного процесса, источников инвестиций, необходимость формирования инвестиционных рынков, изменения всей системы воспроизводственных отношений в инвестиционной сфере, вхождения в мировой инвестиционный рынок требуют более широкого системного подхода к теоретическим основам и обоснованию инвестиций. Для зарубежной экономической литературы, теоретических исследований по проблемам инвестиций характерен достаточно широкий подход к определению инвестиций. Дж. Кейнс определяет «инвестиции как текущий прирост ценности капитального имущества в результате производственной деятельности данного периода», как «…ту часть дохода за данный период, которая не была использована на потребление». По мнению П. Массе, «наиболее общее определение, которое можно дать акту вложения капитала, сводится к следующему: инвестирование представляет собой акт обмена удовлетворения сегодняшней потребности на ожидаемое ее удовлетворение в будущем с помощью инвестиционных благ». В этих определениях очевиден общий методологический подход.

Инвестиции - относительно новый для нашей экономики термин. В рамках централизованной плановой системы использовалось только одно понятие «капитальные вложения», под которым понимались все затраты на воспроизводство основных фондов, включая затраты на их ремонт.

В Законе РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. дается следующее определение инвестициям:»… Инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, заключающееся в осуществлении практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.

В соответствии с Международными стандартами бухгалтерского учета инвестиционная деятельность - это приобретение или реализация долгосрочных активов и других инвестиций, не являющихся эквивалентами денежных средств.

Капитальные вложения - инвестиции вызванную в основной капитал (основные сметная средства), в том предполагаемый числе затраты такой на новое строительство, действия расширение, реконструкцию и техническое перевооружение этажные действующих предприятий, итоговая приобретение машин, негативным оборудования, инструмента, руководство инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие увеличения затраты; объектами счет капитальных вложений негативным в Российской Федерации быть являются находящиеся оплате в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности строительной различные виды данным вновь создаваемого банк и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, данном устанавливаемыми федеральными обладает законами.

Инвестиционный проект - обоснование течение экономической целесообразности, объема и сроков партнерства осуществления капитальных вложений, в том действие числе необходимая проектно-сметная документация, собой разработанная в соответствии определенного с законодательством Российской ченный Федерации и утвержденными колич в установленном порядке самих стандартами (нормами дится и правилами), а также объему описание практических спрос действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Объектами также инвестиционной деятельности в РФ являются находящиеся в частной, государственной, однако муниципальной и иных думе формах собственности жесткие вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех жилищного отраслях и сферах местном народного хозяйства вариант РФ, ценные бумаги, целевые денежные вклады, стоимости научно-техническая продукция, функции другие объекты населения собственности, а также имущественные права увеличивает и права на интеллектуальную является собственность.

Субъектами инвестиционной следующей деятельности являются документом инвесторы, заказчики, рассчитанного исполнители работ, себя пользователи объектов предоставлению инвестиционной а также поставщики, юридические ввод лица (банковские обеспеченной и посреднические организации, еспублике инвестиционные биржи) и группе другие участники заданными инвестиционного процесса. Субъектами внешнем инвестиционной деятельности жилищную могут быть подход физические и юридические можно лица, в том время числе иностранные, оговоренный а также государства застройщиков и международные организации.

Субъекты цене инвестиционной деятельности методическое действуют в инвестиционной совокупность сфере, где операции осуществляется практическая кредитор реализация материальных вложений.

Инвесторы - это субъекты инвестиционной смешанные деятельности, те вложение виде собственных, заемных или привлеченных участием средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.

В компенсаций качестве инвесторов могут выступать:

· уполномоченные управлять государственным инвестиционные и муниципальным имуществом или имущественными срок правами;

· предприятия, предпринимательские индекс объединения и другие дополнительных юридические лица;

· иностранные большая физические и юридические разный лица, государства бюджета и международные организации.

В реализации инвестиционной деятельности могут обозначенные быть задействованы основе инвесторы, а также средств другие физические использован и юридические лица, государственные и муниципальные лица органы, иностранные государства и международные организации, для значительных которых создается ряде инвестиционный объект. В общей случае, если прямые пользователь объекта инвестиционной деятельности фоне не является инвестором, средств отношения между ним и инвестором определяются договором (решением) об экономику инвестировании. Субъекты начала инвестиционной деятельности чистые вправе совмещать сегодняшний функции двух введенных или нескольких объем участников.

Инвестиционные институты (юридические виде лица) создаются туры в любой организационно-правовой личина форме хозяйствования. Учредителями жилищного инвестиционных институтов целевых могут быть граждане (отечественные и иностранные) и юридические натурал лица. В качестве инвестиционных институтов могут выступать надо банки.

Существуют различные индикатор классификации инвестиций.

По надстройкой характеру инвестиционных ресурсов:

· реальные (долгосрочные) вложения общей средств в отрасли, этот производящие средства таблица производства, обеспечивающие индикаторы процесс строительства, общего оборудование, машины месту и другие основные внедрены материальные оборотные всегда средства производства, текущий обеспечивающие процесс можно воспроизводства на действующих монопольного предприятиях, и т.д. Реальные другой инвестиции осуществляет отраслей инвестиционный комплекс, конец т.е. совокупность отраслей народного населением хозяйства, производящих обеспечение средства производства: управленческие для строительства, для обеспечения действующих предприятий связанной основными и оборотными завершенного фондами: машинами, этот оборудованием и другими жилищного средствами труда, через а также предметами жилищной труда;

· финансовые инвестиции, имущество к которым относятся площади денежные средства наименование предприятий, бюджетные актуальность ресурсы федерации, субъектов Российской структурная Федерации, а также постройки местных бюджетов, положительную используемые на воспроизводство капитала, кредитные риск ресурсы государственных и коммерческих банков; структуре портфельные инвестиции - вложения застройщиков средств в ценные регистрации бумаги; акции, объекта облигации, векселя, настоящее облигационные займы строительство и т.д.; денежные таблица сбережения граждан инвестиций на цели инвестирования; использования денежные накопления иностранных инвесторов и т.д.;

· интеллектуальные инвестиции, т.е. долгосрочные научное вложения в поддержание договоров и развитие научного ряду потенциала, в подготовку банком специалистов и других участников производства, прим в передачу опыта, земельных в лицензии, ноу-хау, проекты инженерно-консультативные услуги оплату и пр. мероприятия, средств обеспечивающие инновационное состояние воспроизводство капитала.

Интеллектуальные участников инвестиции имеют чистые ряд особенностей:

1. интеллектуальные всех услуги материализуются часто в информации: книги, проекты, привлечение разработки, патенты жилых и т.д.;

2. интеллектуальные инвестиции суммарные имеют рисковый жесткие характер: не все следующей разработки, методики, проекты могут обладать высоким гражданам качеством, найти финансовый спрос у покупателей, быть внедрены системы в производство;

3. в то же время интеллектуальные инвестиции могут дать счета наибольший доход жители и социальный эффект, вентиляция когда в результате их реализации создаются страны новые технологии, нагрузку новый продукт, разрабатываются новые дуального способы организации производства, труда, маркетинговой системы, возникают ноу-хау и т.д.

По способу вложения инвестиций индекс в воспроизводство капитала схема выделяют:

· прямые инвестиции - это долгосрочные вложения непосредственно в инвестиционный выявление процесс, воспроизводство планировании капитала, включающие безграничны покупку, создание других и расширение основных схема и оборотных фондов система фирм, их объединений строительные с целью поддержания или расширения сколько их инвестиционной деятельности. Прямые ограниченная инвестиции функционируют сократился на первичном инвестиционном центрального рынке;

· портфельные инвестиции - это участием вложение средств в долгосрочные ценные бумаги (акции, республики облигации, займы и т.д.). Портфельные решения инвестиции функционируют поэтому на рынке ценных экономическая бумаг, фондовом расстояние рынке. Это принципом вторичный инвестиционный жилых рынок;

Инвестиции можно научных классифицировать и по критерию многоукладной широты охвата, потенциальный объема воспроизводства ряду капитала:

· валовые инвестиции - это статья совокупные затраты ряду на покупку машин строительство и оборудования, строительство сетей и прирост запасов. Источником валовых инвестиций высокая являются фонд возмещения и фонд время накопления;

· чистые инвестиции - это компенсаций затраты на прирост капитала. Их источниками квартал являются прибыль только предприятия, посторонние развития финансовые ресурсы, срок направленные в фонд проекта накопления.

В зарубежной думе практике по соотношению использование валовых инвестиций счет и амортизации судят республике о состоянии экономики: банка находится ли она вышеописанных в стадии роста, матер статичном положении зданий или в кризисном только положении - стагнации другие и упадка. Если другой валовые инвестиции риск превышают фонд выражающийся амортизации, то экономика общем находится на стадии фондовом экономического подъема, классификация производственные мощности емки в стране растут, насколько растет и предложение инвестиционных товаров. В кредитных застойной экономике данном валовые инвестиции кредит и амортизация равны. В очку такой экономике щиту капитал производится оплате в объеме, который необходим для граждан замены основных индикатор фондов, потребленных стране на производство валового выявлены национального продукта получили данного года. Чистые обеспеченность инвестиции в таком данным случае отсутствуют.

Инвестиции жилищного принято также делить на портфельные оценка и реальные:

§ портфельные (финансовые) инвестиции - это арендного вложения в акции, облигации, другие зданий ценные бумаги, оценку активы других индикатор предприятий;

§ реальные инвестиции - это застройщиков вложения в создание жилищного новых предприятий, кредиту реконструкцию и техническое потенциальный перевооружение действующих.

В надежности статистическом учете индекс и экономическом анализе реализации реальные инвестиции участии называют еще защищенных капиталообразующими, которые затратах включают в себя система следующие элементы:

· инвестиции семьи в основной капитал;

· затраты на капитальный ремонт;

· инвестиции покупку на приобретение земельных таких участков и объектов могут природопользования;

· инвестиции в нематериальные оценкам активы (патенты, лищные лицензии, программные сберегательных продукты, научно-исследовательские инве и опытно-конструкторские разработки условия и т.д.);

· инвестиции в пополнение необходимо запасов материальных местном оборотных средств.

Основное самым место в структуре однако капиталообразующих инвестиций году занимают инвестиции заинтересован в основной капитал, месту в объем которых которая включаются затраты на новое строительство, основе реконструкцию, расширение и техническое перевооружение таким действующих промышленных, особенно сельскохозяйственных, транспортных, ожидаемый торговых и других ценой предприятий, затраты на жилищное и культурно-бытовое декабрь строительство.

1.2 Основные надо категории и принципы экономической оценки эффективности инвестиционных силу вложений

Применение методов июль финансовой оценки эффективность инвестиционных проектов акты не должно противоречить значительный ряду разработанных механизмов общепринятых принципов система оценки инвестиционных проектов.

Соблюдение этих принципов является тира только необходимым, период но недостаточным условием комнатной инвестиционной привлекательности значительно проекта - нужно, бюджетные чтобы и сам лить проект был итоговая действительно хорош. Однако, инвестиций быть уверенным включающими в этом можно поте только после установления грамотной и строгой экспертизы проекта, этой для осуществления которой нужно построено знать и уметь точно применять основные оставшаяся принципы теории эффективности инвестиционных ипотечное решений.

В системе сберегательные принципов оценки тель эффективности инвестиционных сельской проектов могут иметь быть выделены проекты три структурные связи группы:

· методологические принципы, быть т.е. наиболее коммерческие общие относящиеся безграничны к концептуальной стороне индекс дела, «философии» оценки эффективности проектов общей и мало зависящие от специфики эффективности является инвестиционных проектов;

· методические статистическом принципы, т.е. те, тира которые уже учетом непосредственно связаны с проектом, его учитывались спецификой, экономической граждан и финансовой привлекательностью проекта;

· операциональные принципы, т.е. те, нечной которые облегчают также процесс оценки высокая эффективности инвестиционного значительная проекта с информационно - вычислительной декватного точки зрения.

·

Результативность		Специфичность ступной проекта, состава частную инвесторов		Моделирование
Адекватность		Несовпадение интересов ответс участников		Компьютерная поддержка
Объективность		Динамичность		Интерактивный ними режим
Корректность		Неравноценность несинхронных мероприятия затрат и результатов		Симпликация
Системность		Согласованность
Комплексность		Ограниченная пользовать управляемость
Ограниченность ресурсов		Неполнота ного информации
Неограниченность потребностей		Структура инвестиций капитала

Рис. 1.1 Принципы средства оценки эффективности вторым инвестиций

О структуре системы принципов период можно судить опережающее по следующей схеме (см. рисунок 1.1), договоров в которой приведены способную некоторые важные дешевых ее элементы.

1.3 Методическое участники обеспечение оценки сохранения инвестиционных проектов

В обязательные период становления жилищного рынка в России изменение республики экономико-правовых отношений затрат требует применения является различных методов при-влечения инвестиций в жилищную увеличился сферу.

Под методом промышленные понимается совокупность приемов операций, республики подчиненных решению выдачу конкретной задачи. Тогда иным метод инвестирования настроениях жилищного строительства - это метров совокупность приемов инвестиций и операций, направленных большинство на привлечение инвестиций таким в жилищный сектор.

Основные которая методы привлечения сметная инвестиций в строительство материальная жилья представлены влияние на рис. 1.2.

Рис. 1.2 Классификация методов инвестирования жилищного операционный строительства

На практике роль рассматриваемые методы уровню реализуются в разнообразных схемах и используются выявление как для привлечения средств в новое строительство, благоприятные так и для приобретения жилья на вторичном рынке. Остановимся подробней кафе на каждом из них.

Долевое варианта строительство и продажа потека жилья в рассрочку. Участников инвестиции долевого строительства целевой жилья можно таблица представить двумя страны сторонами: дольщиками, заинтересованными в финансовом результате, и дольщиками - конечными включая потребителями жилья. При решение этой схеме величина финансирование ведется таком на основе договора о долевом участии соответствии в строительстве, заключаемого организаций между основным однако инвестором-застройщиком и привлекаемыми инвесторами.

Особое положение также среди дольщиков жилищного занимает, таблица доля которого уровню в финансировании строительства монтажных объекта фиксируется опережающий в договоре на инвестиционную вызванную деятельность. Обычно за счет средств соинвестора и инвестора-застройщика свойств ведется строительство основным начальной стадии проекта, дальше июнь финансирование ведется этой за счет средств родах дольщиков - будущих собственников индекс построенного жилья.

Основная ранее цель привлечения ежемесячно дольщиков- это жилищного обеспечение финансирования строительства поэтому и одновременно реализация построенного жилья. прибыльных При использовании таблица данной схемы себя расчеты за приобретаемые апрель квартиры производятся влечет во время строительства индикатора либо денежными применение средствами, либо применение выполнением работ, услуг, поставкой страховой материалов и т.п. При реально привлечении средств дольщиков в классификация зависимости от их финансовых возможностей применяется власти несколько вариантов апрель долевого участия:

• долевое совместно участие со 100%-й источниках единовременной оплатой, когда стоимость правило строительства квартиры найму вносится в полном наиболее объеме, является налоговый фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с дуального инфляцией;

• долевое участие с поэтапной оплатой, когда в строительство договоре оговаривается ипотечного график оплаты создание стоимости квартиры с учетом инфляции, рыночным а также возможностей счет дольщика;

• долевое участие с зачетом система имеющегося жилья, планирования когда в качестве приятную части долевого обеспечения взноса используется дешевых определенная площадь начиная старой квартиры индикатор дольщика.

В зависимости от срока завершения строительства первоначальный взнос обще может составлять отсутствует от 10-15 до 100%. Оплата проводных производится в соответствии с кредитор оговоренным в договоре среднем графиком, и после всех выплаты всей суммы квартира настоящее оформляется в собственность работник покупателя.

Преимущества данного строительной метода заключаются надо в следующем:

• застройщики финансируют упрощение строительство за счет населения более дешевых ресурсов, рассчитанного чем банковские общем кредиты»;

• дольщики получают высококачественное жилье с через индивидуальной планировкой по индикаторов цене жилья вторичного демонстрируя рынка.

Однако необходимо долевое строительство решении имеет множество недостатков, среди которых:

1) возможность привлечения средств относительно жилищного узкого круга пoтенциальных покупателей, предложен способных оплатить жилищного стоимость квартиры увеличению в течение строка строительства;

2) график продаж носит продуктовых вероятностный характер, кроме что часто самым является причиной индикатор неритмичности финансирования кафе строительства и соответственно инфляции увеличения его сроков и стоимости, что влечет за собой падение рентабельности проекта и «замораживание» стройки. Такая затраты ситуация не позволяет одного прогнозировать стоимость разрезе строительства и эффективность инвестирования в соответствии проект, использовать себестоимости методы оптимизации организации ставке работ, контролировать таблица договорную стоимость и сроки ограниченность строительства;

3) юридические сложности февраль по определению и оформлению виде собственности в случае оценки ограниченности инвестиционных ресурсов не позволяют сельском быстро поменять несостоятельного привлечения инвестора;

4) высокая денежный рискованность финансирования проекта для физических рент лиц вследствие отсутствия гарантий застройщика перед инвесторами. Дольщики - конечные берет потребители, являются говорных не потребителями, а партнерами заданными застройщика и, следовательно, индикатор должны делить отношений с ним весь коммерческий риск общая по проекту.

Этапы оплаты эффективность привязываются к укрупненным ства видимым изменениям в такая строительстве жилого создание дома, таким использовании как завершение неполнота работ нулевого всей цикла, завершение цене строительства определенных управления этажей, отделка обычной фасада, внутренняя отделка и рынка т.д. Кроме введено того, договоры долевого участия не подлежат обязательной регистрации и организации опыт их применения инвестирования показывает, что существует опасность заключения большего квартиры числа договоров, этой чем количество деления построенных квартир. Граждане - участники тающих долевого строительства, кредит либо инвесторы дополнительных не в состоянии контролировать проходящих такой сложный становлением процесс как районе строительство многоквартирного сложившейся дома, их денежные бесплатно средства, по сути, авансируют застройщиков. В накоп случае некомпетентности система или непрофессионализма позволит застройщика, финансирующего свой объект за счет оплате денежных средств граждан, последние ставка рискуют их потерять.

Кроме такая долевого участия развитие застройщики привлекают освещенность денежные ресурсы индикатор населения путем объем продажи в рассрочку ссуду уже готового одним жилья. Рассрочка барьеров предоставляется в среднем ведь на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья. В исключая случае предоставления рассрочки право способствующих собственности на жилье отсутствует переходит к покупателю лишь после собой его полной этом оплаты. Главным обеспеченности недостатком данной сотрудников схемы являются жесткие временные сократился ограничения на рассрочку, жилья что снимает количество ее потенциальных участников.

1. Система жилищных себестоимости сберегательных программ. Экономическая сущность жилищных текущая сберегательных программ уровню заключается в сочетании накопительного и ипотечного принципов финансирования жилья. Потенциальный дополнительную покупатель жилья высокий в течение определенного планирования срока накапливает поэтому на специальном накопительном счете определенную сумму денег для первоначального взноса. Такой временной период, расселять как правило, длится от 1 года до 3 лет. Накапливаемая сумма составляет направлен чаще всего около 50% полной прим требуемой суммы. Накопительные действующим счета открываются экономику в банках, которые являются впоследствии предоставляют покупателю ипотечный кредит. Кредит выплачивается в ведется течение 2-5 лет. Такие лишь схемы применялись продала Сбербанком России, оперативных банком СБС - Aгpo, «Банком страны Москвы» и др.

Смысл ходит программы жилищных рамках сбережений заключается налогового в следующем:

• гражданин заключает с банком договор, в жизни соответствии с которым партнерства он берет на себя таким обязательство за определенный сохранности срок (свыше одного года) накопить кроме определенную сумму реализация денег, которая станет первоначальным применения взносом при показатели получении ипотечного проекту кредита;

• банк жилищное берет на себя очку обязательство предоставить клиенту ипотечный поэтому кредит на приобретение жилья в случае предоставления выполнения им условий накопления и соответствия требованиям количество банка. при юридическим выдаче ипотечных кредитов.

Многие нуждающиеся банки рассматривают является открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как падением первый этап строительных работы с клиентом дочных в процессе кредитования, также позволяющий собрать дополнительную информацию таком о доходах клиента, населением его платежеспособности, инвестиции источниках получения размер средств. Учитывая среды преимущества жилищных вкладов и их благоприятную работающего роль в формировании поскольку аналогов кредитных август историй, банки проявляют значительный определенный интерес к жилищным таким сберегательным программам думе и начинают рассматривать целевое их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности.

Отмечая положительную демонстрируя роль накопительных задействовать счетов как ставка источника привлечения единица банками долгосрочных снизился ресурсов, нельзя бюджетный не сказать, что в существующей в стране жилищ ситуации граждане методов опасаются вкладывать получили значительные денежные чески средства на долгосрочные чистые накопительные депозиты июнь как в связи учитывать с продолжающейся инфляцией, управленческие так и в силу определенного система недоверия к банковским институтам. Кроме получения того, у нас основной отсутствует государственная течение система поддержки таблица жилищных накоплений накопить и гарантий сохранности вкладов в той механизмов форме, как счета это имеет другие место в других установления странах, например оплате в Германии или данная во Франции. Следует менее отметить также, введенных что указанные доходов схемы рассчитаны положении только на категорию населения, центров способную в течение 2-3 лет риска накопить не менее 50% стоимости домов приобретаемого жилья, декабрь что существенно учетом ограничивает область домов их применения.

В связи с падением платежеспособного на жилье, застройщики стали система реализовывать схемы данным привлечения в строительство плотности жилья средств можно населения через сравнить систему стройсбережений или предлагаемого ссудо-сберегательных касс (Москва структура и другие города). Суть системы заключается деревянных в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от одного инвестиционный года до двух-трех нейтрализации лет) должен первый накопить на специальном сберегательном цена счете до 50% стоимости квартиры. Далее игровая он приобретает готовое фонда жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира рыночным оформляется в собственность слой заемщика только налогового после полной доходов оплаты жилья.

Такие возведения схемы непосредственно бесплатное связаны с конкретными надежности строящимися жилыми пользовать объектами и в силу включающие этого носят инфляции локальный характер. Следует свойств отметить, что насколько они осуществляются предлагается организациями, не имеющими поэтому банковской лицензии, а, следовательно, отсутствует земельных контроль за схемой смешанные сбережений и кредитования населения со стороны Центрального банка Российской Федерации, жителя поэтому возрастает риск нецелевого отдельные и неэффективного использования году собранных с населения счет средств. Существует контрактные также вероятность сохранения затягивания сроков ипотечных строительства и сдачи случае домов в эксплуатацию, направлен что делает среднем эти схемы более дорогими и рискованными для жилых населения, так норма как им свойственны жилищной все риски, связанные с финансированием зданий строительства.

2. Региональные программы с использованием ресурсов региональных индикатор и местных бюджетов. Эти программы характеризуются активной ролью капитальный региональных и муниципальных пользования органов власти в привлечении бесплатно средств населения обеспечивающих в строительство жилья.

Возможности региональных итоговая программ определяются объемами жилищного квартиры строительства, бюджетами регионов, а также платежеспособным общую спросом на жилье ряду на вторичном рынке жилья. В ряде регионов заемщик России (Белгородская средства область, Республика рентабельности Башкортостан домов и др.), в основном в сельской местности, получили распространение увеличение схемы кредитования, счет в которых не используется граждан кредитно-финансовый механизм. первым В Республике таблица Башкортостан заемщики индикатор получают кредит (заем) в виде строительных материалов, ослаб а в Белгородской области фонда выданная ссуда погашается сельскохозяйственной продукцией, текущей полученной в личном подсобном хозяйстве заемщика, которая затем собственных реализуется по ценам, обязательные устанавливаемым организаторами такого центральным рода кредитования. При обеспеченности этом платежеспособность экономического заемщика в общепринятом продала смысле слова не оценивается, поскольку таблица возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной стране форме.

Перечисленные региональные своей программы не получили власти широкого распространения, сколько поскольку либо главных несли тяжелую инвестиционных нагрузку на бюджет, либо привели к увеличению себестоимости строительства жилья расчетов и созданию сложных и запутанных схем время его финансирования.

3. Региональные и муниципальные жилищные облигации. Эта модель права применялась в ряде городов России: Москве, негативно Санкт-Петербурге, Ульяновске, Саратове, Рязани. Преимуществом привлечение ее является возможность для рублей вкладчика постепенного накопления приобретаемой жилой площади, делать защищенной от инфляции, инициаторы в соответствии с собственными след возможностями. Однако модель имеет жилищного и существенные недостатки. Во-первых, личина поскольку оплата долговых бумаг осуществляется только в денежной форме, количество у вкладчика нет планы возможности использовать составил собственный накопленный является инвестиционный потенциал, овеществленный в виде средства уже имеющегося которые у него жилья. Во-вторых, настоящее предоставление жилья течение владельцу жилищных срок облигаций осуществляется только после оплате 50-100% его общей стоимости. B - третьих, сумму существенно ограничена возможность выбора гражданами площадь квартиры. Как смысл правило, жилищные использованием облигации дают крупные право на приобретение делать жилья только в домах, построенных населения регионов или общая муниципалитетом.

4. Система потребительского ставке кредитования Сбербанком ходит РФ и коммерческими банками. Используя индикатор собственные денежные ресурсы, в однако рамках программ потребительского кредитования юридические Сбербанк РФ и коммерческие целом банки выдают кредит долгосрочные жилищные части кредиты, однако включающие условия их получения оценка настолько жесткие (высокие строительной процентные ставки, оплате наличие поручительства следует третьих лиц), определенный что практически кризис воспользоваться данной сентябрь системой получения кредитов для договоре большинства населения становится невозможным. Кроме средств того данная система не получила широкого распространения в связи с ограниченностью кредитных ресурсов также банков.

5. Приобретение жилья управленческие за счет личных просом сбережений граждан. Объем центральным жилья, приобретаемый лить гражданами за счет падением личных сбережений приобретает без какой-либо текущая сторонней финансовой основе помощи, незначителен. В получает среднем по России, по оценкам экспертов, крайнего только 4-5% населения республике могут самостоятельно средств улучшить свои статья жилищные условия. Однако с точки зрения привело привлечения инвестиций учитывались в жилищное строительство динамику в регионе этот направлений метод нельзя строительства исключать из рассмотрения. Так ветхий как наиболее частную обеспеченная часть такая населения приобретает необходимо жилье повышенной течение комфортности, и общая обеспечение сумма вложенных средств может показывает быть значительной. В этой связи вариантный задача региональных личина и местных органов текущие может состоять основное в выделении (продаже) земельных основной участков в престижных районах и формировании годового архитектурного облика строений.

6. Кредитование счет населения на предприятиях следует по месту работы. При инвестиций кредитовании предприятиями своих сотрудников году в целях приобретения внесении жилья действует вкладчика принцип софинансирования. Предприятие вариантный предоставляет своему действие сотруднику беспроцентную или введенных льготную ссуду средств для оплаты жилья задача (как правило дольщики около 70-80% стоимости) на этом срок до 10-15 лет. Остальные 20-30% работник рублей оплачивает из собственных инвестиций средств [95]. В соотношению качестве оплаты также за предоставленную ссуду смогли работник может финансирования передать предприятию высвобождаемое жилье. Такая методику схема имеет два существенных основной преимущества. Во-первых, денежный сотрудник предприятия надстройкой получает жилья, расплачивается за которое объемов достаточно продолжительный период, что разовый естественным образом делает покупку сельской менее обременительной. Во-вторых, поэт в качестве оплаты повышении за предоставленную ссуду используется имущественная собственность классификация покупателя в виде старого жилья, нельзя что увеличивает таблица его финансовые период возможности.

Кроме того, капитала при наличии капитальный у предприятия собственных индикатор строительных мощностей используется вариант также продажи сотрудникам щиту построенного предприятием индекс жилья по себестоимости настоящее строительства либо менее с особенно оплатой всего 20-40% стоимости публике жилья. Оставшуюся всех часть оплачивает нениям предприятие за счет основным собственных ресурсов. Приобретение оценка жилья на льготных соответствии условиях часто муниципальном увязывается с обязательствами сотрудников предприятия заемных отработать определенный срок на данном капитального предприятии. Однако данная схема итогом применима только стоимости для прибыльных стоимости и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных статья в закреплении кадров исключая на длительный срок.

Ипотечное работы жилищное кредитование. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение только лица за счет текущих доходов или статья накопления для ставка большинства граждан жилье проблематично. Поэтому должны во многих странах ипотечных мира ипотечное отсутствием кредитование является преимущества основной формой операции решения жилищной таблица проблемы для индикатор населения.

Ипотека может быть определена первый как «контракт чистой на кредитование, заключаемый доходов между заемщиком готовое и кредитором, при договоре котором в качестве затрат обеспечения используется муниципальных недвижимость». Другими первом словами ипотека - это разновидность залога полы именно недвижимого бюджет имущества (главным капитальное образом земли сетям и строений) с целью собственных получения ссуды.

Таким коммерческие образом, суть инвестиционных ипотечного кредитования чистые состоит в том, что заемщик апрель выдает кредитору (банку) залоговое обязательство, подтверждающее наиболее право кредитора наличии получить в собственность научной заложенную недвижимость нормализовать при невыполнении заемщиком платежного сохранении обязательства в установленные строительных сроки (возврат кредита плюс строительства проценты).

Ипотечное кредитование имеет следующие стоимости особенности:

• большинство ипотечных нежилого ссуд имеет объема строго целевое крупных назначение; они среднем используются для документом финансирования приобретения, оценить постройки и перепланировки ремонта как жилья, так и производственных основные помещений, а также освоения земельных январь участков. На Западе бильярдная наибольшее распространение каком получили жилищные обеспеченной ипотечные кредиты, обусловлена например, в США они составляют более 60% всего март объема ссуд индикатор под недвижимость;

• ипотечные февраль кредиты предоставляются на которые длительный срок, обычно отсутствует на 10-30 лет. Оформляемая кроме при получении значительно ипотечной ссуды инвестиционные закладная является наиболее специальным кредитным основной соглашением, отличающимся февраль от других его семьи разновидностей.

Отличие ипотеки от обычной процедуры дольщиками кредитования под оценкам залог не - движимости заключается в наличии экономических механизмов, снижение которые обеспечивают сегодняшний рефинансирование кредитов единиц и делают ипотечную систему caмодостаточной.

Независимо выдачу от вида модели в системе присутствуют три берет субъекта со своими нашли стратегическими интересами:

• заемщик - приобретает этот ипотечный кредит узкого на покупку или потребуется строительство жилья;

• кредитор - осуществляет выдачу ипотечного кредита заемщику данной и выпуск увеличение ипотечных ценных первым бумаг;

• инвестор - приобретает республике у кредитора ипотечные развитие ценные бумаги, ставке обеспечивая тем самым функцию вариантный рефинансирования.

Кроме объектов того, в ипотечной средняя схеме, как правило, участвуют разработать различные пoсредники, бесплатно обеспечивая ее надежное полной функционирование (страховые, механизмов оценочные, риэлтерские домов и другие организации). Благодаря привело наличию механизмов предполагаемый peфинансирования ипотечное кредитование правило в зарубежных странах сколько является основным представлено методом привлечения инвестиций в жилищную индикаторы сферу, доля городского которого в общем таблица объеме строительства индикатор составляет 80-90%.

Основные единица преимущества и недостатки течение рассмотренных методов привлечения связанной инвестиций в строительство получили жилья представлены методов в табл. 1.1.

Таблица 1.1. Сравнительная характеристика ипотечных основных методов инвестирования

Методы	Преимущества	Недостатки
l. Долевое	Осуществление строительства за счет большие более апрель дешевых должны ресурсов средств населения, чем кредиты	Возможность привлечения средств относительно
Строительство и контролировать продажа жилья влияние в рассрочку	Банков. Строительство высококачественного рязани жилья с индивидуальной принципы планировкой по цене жилья вторичного рынка.	узкого круга рынке потенциальных покупателей; жилищной Высокая рискованность финансирования строительства вследствие - отсутствие гарантий время застройщика.
2. Система жилищных должен сберегательных программ	Накопительные счета являются зачетом источником привлечения долгосрочных печен ресурсов для получение банков и застройщиков	Значительно зависит от уровня инфляции в стране. Рассчитан периоду на достаточно обеспеченную получение категорию граждан
	Возможность постепенного незавершенные накопления средств на покупку кроме жилья для населения	Отсутствует государственная бильярдная система квартира поддержки накоплений и выдаче гарантий сохранности вкладов.
3. Региональные программы	Высокая степень надежности при наличии	Большая нагрузка на региональные бюджеты.
с социального использованием бюджетных степень средств	государственных гарантий; низкая собственных процентная ставка сокращение по кредиту	Ограничение по предлагаемым насел типам всех жилья.
	Обеспечение жильем социально незащищенных жилья слоев общества.	Сложность гарантии возврата кредита в товарной форме.
Методы	Преимущества	Недостатки
4. Региональные и муниципальные жилищные работающего облигации	Возможность для доход постепенного накопления принципом средств на квартиру в течение длительного срока. Индексация инвестированных средств с себестоимостью строительства. Налоговые льготы.	Угражданотсутствуетвозможность однако выбора квартиры. Большие издержки эмитента при выпуске облигаций. Недостаточность гарантий в обеспечении кредитными займа.
5. Система потребительского многих кредитования Сбербанком эффект РФ и коммерчески - ми банками	Значительный разовый объем кредитных осуществления ресурсов на покупку каком жилья; привлечение процесса средств достаточно вения обеспеченной категории такой граждан в жилищную целевое сферу.	Жесткие условия предоставления кредитов. Ограниченность пате финансовых ресурсов у сентябрь банков.
6. Кредитование существующего населения на предприятиях социальные по месту работы	Льготные условия кредитования развития для сотрудников предприятия. Возможность использования начиная старого жилья имуществом в счет оплаты ного за предоставленную ссуду.	Данный метод применим только прирост для прибыльных и жилищного устойчиво работающих предприятий, заинтересованных структурная в закреплении кадров населения на длительный срок.
6. Приобретение жилья за счет личных сбережений граждан	Отсутствие общей бюджетных затрат риска и необходимости кредитования. Привлечение средств наиболее обеспеченной вносится категории граждан объема в жилищную сферу.	Ограниченность система данного метода, так каждого как большая часть не может самостоятельно приобрести комму жилье.
8. Ипотечное кредитование	Наличие позволит механизмов рефинансирования кредитов. Высокий первый объем возможных жилья привлеченных средств обязательств инвесторов (населения, приятную предприятий, общественных организаций). Укрепление кредитно-денежной часть системы, развитие инфляции банковской системы связи и рыночной инфраструктуры.	Чувствительна к инфляции, изменениям политики виде правительства. Требует наличия квартира долгосрочных финансовых населения ресурсов у кредиторов. Необходимо наличие развитого финансового рынка и рынка предлагаемые ценных бумаг.

Выводы по главе:

1. Дается роли инвестиций в лишь строительном комплексе. Сформулированы стандартам основные понятия инвестиций и инвестиционной месту деятельности.

2. Рассмотрены основные категории основе и принципы оценки увеличение эффективности инвестиционных расчет вложений в строительство.

3. управленческие Разработаны основные методы привлечения связи инвестиций в строительство обеспечивая жилья.

4. Проведена сравнительная характеристика основных методов инвестирования, знать выявлены преимущества и недостатки данных цена методов.

2. Экономические аспекты количество развития строительства в Карачаево-Черкесской республике

2.1 Состояние счет жилищного строительства в Карачаево-Черкесской республике

Жилищное строительство играет важную роль в экономике республики иметь и страны в целом. Социальный аспект данной жилья отрасли выражается:

...