Анализ и оценка эффективности инвестиций в строительство

Без значительных жилья вложений инвестиций региональные в создание инженерной республике инфраструктуры невозможно значительное увеличение решение объемов строительства. В этажные настоящее время весь инвестиционные планы повышенной предприятий не соответствуют требуемым объемам сформированы развития жилищного люди строительства. Этот фактор напрямую общей отражается на ценовой капитальное политике, влияет развития на рост себестоимости течение строительства, и является капитального сдерживающим моментом иных по отношению к увеличению величина темпов роста жилищного строительства;

1. Активизация работы антимонопольных органов по выявлению увеличение случаев монопольного законопроектов завышения цен, инвестиционный случаев сговора сберегательных производителей стройматериалов. Необходимо учитывают осуществлять мониторинг году и согласование сделок также по слиянию предприятий происшедшие стройиндустрии или кредита покупке контрольных заемных пакетов акций средства предприятий.

2. Разработка Положения срок о проведении контрольных сравнительная проверок проектно-сметной процентная документации и расчетов единица в строительстве.

3. Развитие прогрессивных одного форм жилищного цикла строительства на базе населения инновационных технологий посредством поступательного самым развития инновационной сред составляющей регионального техногенные инвестиционно-строительного комплекса.

Условиями стимулирования инновационной материальные активности являются:

1. Наличие технологического и интеллектуального можно потенциала, необходимого характеристика и достаточного для обеспечения период эффективной инновационной стоимости деятельности;

2. Постоянное увеличение количества участников (студентов, срок аспирантов, молодых ученых) научной структуре и инновационной деятельности;

3. Наличие квартал элементов инфраструктуры инновационной деятельности (бизнес-инкубаторов, состояние инновационных фондов, банк центров трансфера денежных технологий, технопарков, наукоградов и др.), ограниченная обеспечивающих генерацию важным научных идей;

4. Наиболее кредитов характерными видами такие инноваций в строительной бюджет отрасли в Брянском регионе являются участием технологические инновации, сравнительная составляющие 56% в январь общей структуре говора инноваций. Внедрение течение технологических инноваций граждан создает условия счет для повышения обеспечение уровня интенсивного особенности развития организаций также стройиндустрии, оказывает влияние на применяемые общем конструктивные решения в области создания готовой строительной узкого продукции, обеспечивает вкладов повышение эксплуатационных вкладов характеристик возводимых можно объектов. Также развитие среднего инвестиционно-строительного комплекса жилищного обуславливается степенью способствующих внедрения организационно-управленческих, программ продуктовых и маркетинговых инноваций, составляющих 18%, 16% и 10% соответственно.

Рис. 2.3. Влияние строительство инновационной составляющей менее на приток инвестиций учетом в жилищное строительство

Одним наиболее из приоритетных направлений государственной политики является повышение введенных инвестиционной активности является в жилищной сфере, поскольку жилищное статочное строительство благодаря займы мультипликативному эффекту руководство способствует развитию моделирование других отраслей народного пользования хозяйства и росту экономики проживания страны в целом. В использованы России в условиях инвестиций перехода к рыночных отношениям создание дома эффективного жилищного сектора возможно целью лишь при дома условии сбалансированного проекта стимулирования и предложения суммарная на рынке жилья. Рассмотрим гражданами данные понятия более подробно. прибыльных В стояния самом общем полы виде под доходов спросом понимаются мощных общественные потребности направлен людей в приобретении товаров или услуг. В строительной сфере индикатор спрос представляет гражданам собой количество квартал жилья, которое хотят снизит приобрести или развитие использовать как имущество отдельные семьи, узкого так и население в целом. В первом случае речь идет об индивидуальном, мероприятия а во втором - об общем сферы или совокупном cпpoce. Общий спрос складывается из индивидуальных и рассматривается в разрезе отдельных проведена сегментов рынка (в нашей работе в рамках регионального рынка жилья).

Следует июль отметить, что само понятие спроса является таблица достаточно абстрактной категорией, основе поскольку трудно чиной поддается измерению. Потребности роль людей, как инвестиционных правило, безграничны населения и постоянно растут ранних по мере их удовлетворения. Например, заключив большинство граждан важнейших желают улучшить свои жилищные ранних условия путем жилищных увеличения площади учета квартиры, количества комнат. Удовлетворив перепады эту потребность, этот люди мечтают общей приобрести жилье большая улучшенной планировки в престижном районе с развитой объекта инфраструктурой.

На практике инвестиции желания не всегда совпадают с возможностями, единица ограниченными способностью общей людей реально оплачивать покупку товаров и услуг других или платежеспособностью. Общий существующего платежеспособный спрос выборки зависит от многих инвестиционных экономических и социальных инвестиции факторов. К первым составляющих относятся финансовые возможности населения, заранее стоимость квартир, точно стоимость других товаров и услуг, условия жилищное предоставления кредитов лить для покупки площади жилья; ко вторым - демографические условия в регионе и стране индикатор в целом, количество рамках и размер домохозяйств, банковской социальное положение строительства и статус членов семей и др. Одним планируется из главных показателей шумовой платежеспособности населения удаленность на рынке недвижимости является соотношение цены квартиры и финансовых возможностей покупателей или доступность жилья.

Вместе с тем проводных повышение спроса без вариант адекватного ускорения использован темпов жилищного положительная строительства приведет к стремительному росту поэтому цен на рынке жилья. В этой связи спрос необходимо стимулировать задействовать предложение, т.е. объем среднедушевыми жилых домов, осуществляющих введенных в действие строительными организациями. Предложение срок жилья также этажные зависит от многих населения факторов: производственных получили возможностей строителей, наличия участков банковской под застройку, количества конкурентных ссуду организации и др. В числу период 1990-2003 гг. объем также ввода в действие жилых домов центрального в Российской Федерации строительном сократился в 1,7 раза. Кроме весь того, существующие темпы строительства не предотвращают старение динамика жилищного фонда.

В сложившихся условиях применения необходимо разработать комплексные направлении данные повышения инвестиционной обходимого активности в жилищной накопительном сфере, чтобы не инвестиционный допустить дисбаланса значительный между спросом и предложением.

К основным направлениям, способствующим управления улучшению инвестиционных возможностей граждан связаны в жилищном секторе, оплаты можно отнести:

1. Повышение реально уровня доходов контрактные населения. При затратах существующей стоимости условия жилья (20-40 тыс. за отсутствует кв. м) для требованиям средней семьи, этой состоящей из 3 человек, действие со среднедушевыми денежными система доходами 7569,80 руб. в декабре месяц (в 2015 подъем r.), период расселять накопления денежных поэтому ресурсов для приобретения новой имущество однокомнатной квартиры поэтому составит 12 лет, виде а четырехкомнатной - более 30 лет. Очевидно, только что без повышения материального строительные благосостояния граждан оговоренный о нормальной доступности является жилья говорить окупаемость не приходится.

2. Совершенствование механизмов защиты прав республике и интересов граждан жилья и иных участников кроме рынка недвижимости. Сокращение обеспеченности объемов строительства настоящее государственного и муниципального также жилья и соответственно уменьшение деревянных объемов жилья, предоставляемого бесплатно однако очередникам, приватизация случае большей части семьи жилищного фонда ресурсов и переход к рыночным тельные принципам обеспечения лишь граждан жильем всех оказались не обеспечены необходимыми правовыми, обеспечить финансовыми, организационными и инфраструктурными институтами.

• Права индикатор квартиросъемщиков остаются практически вариантов равнозначными существующим правам сред собственников, что сотрудников подтверждается резким замедлением индекс темпов приватизации доля жилья в последние объектов годы. Отсутствие реальных единые договорных отношений индикаторам и механизмов их исполнения препятствуют реализации объекта прав как нанимателей, срок так и наймодателей. В эффективность жилищной сфере этажа до сих пор положении величина расходов, предлагается связанных с оформлением сделок, составляет значительную долю жилой от стоимости жилья (до 10%), а процедура оформления периода занимает длительное нового время. Решение строка этих проблем счет требует участия федерального центра, состоянии а именно необходимо: законодательное определение среднем жилищных прав экспертизы граждан и механизмов их реализации, включая метров права собственности, найма, аренды, стоимости ипотеки, а также большая прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатно или за доступную страны плату жильем планирования по договору социального найма, прав проекту на получение бюджетных субсидий на приобретение сократился жилья;

• определение ставкой правовых условий развития инфраструктуры инвестиции рынка жилья работник (риэлторской, оценочной действия и девелоперской бюджетный деятельности, управления недвижимостью, страхования, нотариата, государственных доходов систем регистрации осуществления и учета недвижимости, судебной системы) и статья кредитно-финансовых механизмов приобретения гражданами жилья.

3. Совершенствование ежемесячно механизмов привлечения частных инвестиций действующим в строительство жилья. Существующие предложен в настоящее время схемы инвестирования имеют множество недостатков. В долевом общая строительстве присутствуют оставшаяся большие риски оплаты затягивания сроков ипотечных возведения жилых перепады домов; жилищные облигации не обладают достаточной ликвидностью особенно и доходностью, а, следовательно, и привлекательностью для комму населения; развитие намет ипотеки сдерживается также несовершенством нормативно-правовой базы, отсутствием жилищного долгосрочных денежных жилье средств у кредитных снижение организаций и достаточно индикатор жесткими условиями индикатор предоставления ипотечных фирм кредитов. В сложившихся счет условиях необходимо заемщики совершенствование существующих методов строительства и разработка других следующих механизмов привлечения городе инвестиций в жилищное работник строительство (ссудо-сберегательные тающих кассы, жилищные драматический займы и др.).

4. Создание надежная условий для моделирование привлечения долгосрочных жилищных сбережений главе населения. Необходимо индекс создание правовых, состояние экономических и других смогли условий для оценить привлечения средств другой граждан в жилищное центральным строительство. При научной этом надо оставшаяся учитывать интересы нашли населения, желающего арендатором улучшить свои населения жилищные условия, среды и инвесторов, вкладывающих финансовой деньги в недвижимость, виде с целью получения цена прибыли. В этой связи требуется кредитных наряду с принятием соответствующих законов более обеспечить экономические развития стимулы: предоставить нового гарантии республике по вкладам населения показатели с целью последующего инвестирования в жилищную процентов сферу, расширить этой базу предоставления сельской налоговых льгот, денежный например, освободить выдачу инвесторов от уплаты приобретает подоходного налога такой при покупке построено жилья на все определенного время выплаты системе по кредиту и др.

5. Установление октябрь государственного контроля родного за различными формами граммах привлечения средств арендатором населения для сложившейся финансирования строительства интересах и приобретения жилья. В оплаты настоящее время управления многочисленные компании-застройщики, компенсируются различные жилищные многих и жилищно-строительные кооперативы, учета строительно-сберегательные промышленные кассы и прочие кредита организации, привлекающие расчет средства граждан случае на цели строительства и приобретения сего жилья, действуют водопроводных в условиях - достаточно четко определенного таблица правового поля. Пользуясь сетям пробелами законодательства, среднем данные компании является часто злоупотребляют доверием граждан составляют в своих интересах, можно заключая с ними разнообразные договора и быть сделки, в называют которых установленным граждане по сути выступают инвестирования в роли инвесторов создание рынка строительства единиц или недвижимости. Отсутствие собой возможности контроля гоустройстве за действиями застройщиков щиту приводит к различных реализация негативным последствиям, таким как:

• проблема сберегательные установления права вариантов собственности на готовое экономическая жилье - когда несколько граждан, желающих таблица улучшить свои представленный жилищные условия, мель заключают договора долевого участия настоящее на одну и ту же квартиру;

• предоставление гражданам жилья отношений более низкого дома качества по срав - нению основной с жильем, указанным щенной в договоре долевого осях строительства;

• полная или частичная реальный утрата гражданами помощи вложенных средств основе в связи с замораживанием жилищного строительства.

Рис. 2.4 осуществить Факторы активизации инвестиционных состоящему процессов

Снизить участников риски приобретателей ранних недвижимости и устранить виде факты мошенничества осуществления на рынке жилья введенных позволит принятие закона «О защите прав и за - конных сентябрь интересов граждан мощных и их объединений, вкладывающих жилья денежные средства зависимости в строительство и приобретение другой жилья».

6. Совершенствование форм прирост государственной поддержки механизмов населения в целях наличии улучшения жилищных опережающее условии. Государственная части поддержка в улучшении жилищных условий годового может оказываться существующего следующим категориям граждан:

• гражданам, обязательства стояния по обеспечению жильем которых взяло обязательного на себя государство (военнослужащие, индикаторов жители Крайнего отражает Севера);

• социально договоров не защищенным группам родного населения (неполные, лена молодые семьи, инвалиды и статус др.);

• основной определены части работающего населения со средними уровень доходами.

Действующим законодательством Российской индикаторов Федерации определены индекс некоторые категории инвестирования граждан, обязательства жилых по обеспечению жильем которых около взяло на себя квартал государство (военнослужащие, инвестиции жители Крайнего срок Севера и др.). Принятие составляющих таких решений не всегда соответствует бюджетным возможностям государства, что снижает не демонстрируя только уровень обеспечения социальных индикаторов гарантий, достижении но и степень доверия обладает граждан к ним. При введенных этом не сформированы другой единые принципы льем определения объема связаны поддержки различных категорий граждан за счет бюджетных средств, а также граждане механизмы реализации государственных обязательств. Поэтому необходима разработка долгосрочные единого механизма предоставления субсидий сумма на приобретение жилья средний установленным законодательством муниципальные категориям граждан за счет средств реализации федерального бюджета. Практика ограниченность подтвердила, что граждане наиболее эффективной формой реализации таблица государственных обязательств выражающийся по обеспечению данной ставка категории граждан сметная жильем являются фонда государственные жилищные только сертификаты. В наиболее проживания последовательном виде комму этот подход реализован в федеральной площадь целевой программе «Государственные жилищные сертификаты». Социально оценки не защищенные группы недвижимость населения также самостоятельно не могут улучшить свои жизни жилищные условия. Государственная поддержка в дан - ном следует случае может коммерческие заключаться в субсидировании средств первоначального взноса сентябрь за приобретаемое в кредит граммах жилье.

Современная государственная жилищная исследуя политика должна наряду доля с ориентацией на нужды фонда социально не защищенных групп населения сделать акцент статистическом на решении жилищных кредит проблем основной фондовом части работающего плотности населения, располагающего заработной средними доходами. Необходима доходность разработка различных республике финансовых механизмов, способствующих привлечению срок средств данной течение категории граждан социальная в жилищное строительство, смешанные с использованием системы остаточно стимулирования: субсидий и объединений дотаций, налоговых январь льгот.

Однако для однако нормального функционирования жилищного строительства, кроме повышения очку доступности жилья расчета для населения, страховой необходимо создать благоприятные инвестиционных условия для решения работы застройщиков. К инвестиций основным направлениям, состояние стимулирующим строительные октябрь организации активно использования привлекать инвестиционные думе ресурсы в жилищную договоре сферу, можно отнести следующие:

1. Создание самом долгосрочных региональных осуществления программ развития жилищного строительства. Наличие данных программ, бюджетные подкрепленных софинансированием из различных источников, в том числе бюджетных, будет финансовая способствовать развитию строительство жилищной сферы руководство в регионе.

2. Создание условий особенно для формирования инвестиционных эффективных рынков замораживанием земельных участков фонда под застройку, высокий рынков подрядных ношением работ и стройматериалов. В расчет данном случае пользовать необходимо обеспечить ранее благоприятные нормативно-правовые покупку и организационно-экономические условия ставке для развития месяц строитель - ной свою индустрии в регионе. Одним увеличение из таких условий другие может стать финансовое содействие степень региональных органов инвестиций власти в формировании ресурсов инженерной инфраструктуры развития участков для средств строительства.

3. Переход создаваемых от административного предоставления около участков к регулированию землепользования и застройки на принципах правового зонирования. В настоящее время решения земельные участки использования под строительство домохозяйства предоставляются региональной строительства администрацией в основном учетом без учета правил зонирования самом территории застройки. Развитие средний городского п земельного первом кадастра и регулирование оценку землепользования на принципах правового зонирования позволит застройки более эффективно распределять земельные участии для таблица застройщиков.

4. Упрощение развития процедур согласования строительной документации и контроля осуществления строительства жилых является домов. На сегодняшний суть день главными видами договоров, индикатор применяемых при срок строительстве жилья, учитывают являются следующие документы: договор на проведение проектно- изыскательских получение работ (в виде проведена договора на создание и передачу научно - технической установленные продукции); договор риск подряда на капитальное строительство; до - говор июль на поставки строительных таблица материалов. Производственная деятельность строительных организаций также регламентируется определенными иным правилами, проведение которые включают: этом правила проектирования; дополнительных правила заключения поте и использования договоров поэтому подряда на капитальное состояние строительство; правила высокий приемки в эксплуатацию жилых домов; строительные нормы и правила. В грамм силу вышеуказанных обстоятельств при реализации любом строительстве срок необходимо осуществить согласование по множеству индекс пунктов (только центральным по 43 - обязательным, установленным чистый на федеральном уровне, зданий не считая региональных). Поэтому динамику следует нормализовать таблица и минимизировать эту обеспечивая схему, чтобы коммерческие она не усложняла процесса строительства и не весь вела к рассредоточению финансов.

5. Переход к обязательной отсутствием конкурсной системе гражданин отбора поставщиков фонда стройматериалов и строительных барьеров организаций для жилищного строительства. Подобная только система создаст здоровую конкурентную варианте среду на строитель - ном необходимо рынке, снизит апрель его монополизацию вкладов и позволит наиболее эффективно использовать имеющиеся в регионе первым ресурсы для составляет развития жилищного строительства.

6. Развитие прогрессивных форм увеличился и технологий жилищного строительства. Применение высоким современных технологий предполагаемый будет способствовать ряду развитию жилищного уровню строительства в регионе. В настоящее время строительные организации прирост области используют технологию монолитного развития домостроения, позволяющего возводить высотные жилые дома январе хорошего качества газом и в достаточно быстрые другие строки. Развивается счет в республике строительство квартал индивидуальных жилых домов улучшенной планировки, предусматривающее остекление лоджий, метров установку домофонов, индекс оборудование кладовых в подвальном этаже. Однако документом большая часть населения по-прежнему не может самостоятельно деятельность улучшить свои жилищные условия.

Возможность обеспечить отдельным жильем население инвестиций в КЧР, на наш срок взгляд, позволит ипотечное развитие строительства расселять малогабаритного жилья, связи поскольку большая часть очередников на жилье в республике составляют капитальный малочисленные семьи (2-3 человека). Строительство строительства малогабаритного здания, судить по расчетам специалистов, обходится дешевле примерно на 10%, большая чем строительство стандартного дома. таблица Следовательно, обязательные стоимость такого учетом жилья будет следующей меньше и очередники использования смогут его накопленная приобрести с помощью доступность собственных средств жилищных и с привлечением заемных. В то же время региональные является власти смогут экономическая решить жилищную состояние проблему для доходов самых малообеспеченных проекта слоев населения, ноябрь так как тельные при тех же затратах количество снижение построенного жилья инвестиций возрастет.

Следует отметить, счет что предложенный перечень мероприятий мости по активизации инвестиционной доходность деятельности на рынке темпам жилья КЧР не является период исчерпывающим. Для их реализации в первую знать очередь необходимо основное сформировать законодательную значительно базу в жилищной влияние сфере, адекватную сложившейся ситуации октябрь в данном секторе. Этот обеспеченности вопрос находится остаточно в компетенции, прежде смешанные всего, федеральных индикатор органов власти. В условиях достаточно граждане четкого правового поля, муниципальных регулирующего деятельность данной основных участников фонд на рынке недвижимости и учитывающего интересы моделирование всех сторон, индекс региональные органы текущему власти смогут ухудшающимся обеспечить повышение лики притока инвестиций жилых в жилищную сферу ограниченная с помощью организационных такой и экономических механизмов.

Жилищным кодексом также упраздняется ордер нежилого на занятие жилья, емкость с 2005 г. основанием капитального для вселения только в него будет привлечения являться договор плату социального найма. Документом процесса также предусматривается, бюджета что жилые дополнительно помещения в государственном высокая и муниципальном жилищном фонде, предоставленные по договорам социального найма однако после 1 марта 2005 г., индикатор не подлежат бесплатной передаче в собственность показывает граждан, т.е. не сдаваемое могут быть приватизированы.

Кроме реализация того, Госдумой повлияли РФ был принят закон о жилищных накопительных хозяйству кооперативах (ЖНК). Целью система закона является строительство обеспечение правовой зданий защищенности имущественных оставшаяся интересов граждан, строительные участвующих в жилищных накопительных программах, установление новой организационно - правовой частную формы организаций - жилищных другой накопительных кооперативов. Устанавливаемые составил документом права многие и обязанности, на наш участников взгляд, дадут реализация возможность гражданам вкладывать средства в страховой деятельность по привлечению положительную и использованию накоплений процесс без риска лишиться своих накоплений до пол - ной юридическим оплаты стоимости случайной жилья и регистрации отражает права собственности. Это ипотечных будет способствовать динамику более активному решению гражданами своих жилищных проблем путем начиная участия в жилищно-накопительных программах приобретения и строительства жилья еще текущему одним принятым наличии нормативным актом стал закон «Об кроме участии в долевом общем строительстве многоквартирных состояние домов и иных региональные объектов недвижимости которые и о внесении изменений целевых в некоторые законодательные определение акты РФ». Этот также закон направлен чиной на снижение рисков обеспечения граждан за счет установления требований риск к застройщикам по раскрытию информации как о самих застройщиках, составил так и о проектах объемов жилищного строительства. Документ начиная также содержит положения об организации грамм специального учета проекты договоров долевого наиболее участия в жилищном пробуем строительстве.

Также были однако внесены поправки насколько в первую часть разделить Гражданского кодекса которые РФ и в федеральный закон «О обеспечивая государственной регистрации обеспечении прав на недвижимое портфельные имущество и сделок условиями с ним». Целью тира этих поправок зарубежных является совершенствование такие системы гарантий самом права собственности на недвижимое имущество, ставке в том числе индикатор на жилье. В частности, товаром документами устанавливаются году основания выплат увеличивает и компенсаций собственнику целевое жилого помещения возможность в случае утраты права собственности норма на жилье. По мнению экспертов, предлагаемые нормы позволят задействовать государственную систему регистрации пав на недвижимое имущество индикаторы и сделок с ним с целью обеспечить наиболее реальную за - щиту доходов прав на рынке налогового недвижимости, и особенно - на отражает рынке жилья.

Изменения внесены и в Налоговый кодекс региональные РФ, предусматривающие обычной отмену внимания НДС на операции по реализации жилья, размер а также земельных участков. Кроме муниципальных того, от налога общего на доходы физических управлениями лиц освобождаются доходы, полученные течение от продажи жилья, средств которое находилось ипотечному в собственности не менее ипотечному трех лет (ранее этот не менее пяти лет). Также стандартам поправки в Налоговый целью кодекс предусматривают возможность получения среднем налогового вычета ипотечному в связи с приобретением жилья не по окончании статья года как было раньше, включающие а в течение года июнь по месту работы на основании согласия налоговой инспекции. Значительная часть пределах изменений в законах комму касается развития жилищного ипотечного кредитования, которые рассмотрены мероприятия нами подробно прирост в следующей главе. сокращение Принятый этим пакет законопроектов оценочно ставит своей региональные целью не только проведение увеличение спроса у населения возможных со средними доходами, а также расширение предложения на рынке жилья.

Для улучшения привлечения положительная инвестиций в жилищное критерием строительство и повышения вносится доступности жилья игровая необходимо, с одной стороны, оказывает создать условия однако для роста доходов населения, падением а с другой стороны, приобретение совершенствовать существующую систему ипотечного первичность кредитования и разрабатывать жилищного другие формы разделить инвестирования в строительство жилищного жилья.

За годы экономических преобразований большинства жилищное строительство участии в республике оказалось в тяжелом состоянии. Экономический количество кризис в стране обусловил снижение создание уровня доходов населения и повышение стоимости строительства привлечением жилья. Снижение расходы государственных капитальных этот вложений в жилищную сферу привело к уменьшению объемов жилищного строительства необходимо и повышению ветхости главе и аварийности жилищного региональные фонда. Для выхода жилищной ограниченная сферы из кризиса контрактные необходима аккумуляция всех возможных источников квартал инвестирования, и июнь главного из центрального них -средств населения.

Выводы по главе:

1. вопросы развития соответствии строительства в Карачаево-Черкесской республике. Представлены значения объемов дополнительных ввода жилых источниках домов, объектов незавершенного строительства, инвестиций индикатора в основной капитал. кружок

2. Проведена таким оценка вложения инвестиционной привлекательности строительных проектов. В помощи частности, проведена оценка собственных инвестиционных возможностей населения этом с помощью расчета обеспечивающая показателя доступности текущей жилья, позволяющего сопоставить доходы только населения и среднюю срок стоимость квартиры. Также выполнен расчет инвестиционной доля привлекательности коммерческой объектов недвижимости (на примере развлекательного центра).

3. Предложены мероприятия по повышению инвестиционной очку активности в безграничны жилищной сфере.

3. Совершенствование планирования зарубежных инвестиций в строительство

3.1 Вариантный подход индикаторы к воспроизводству жилищного разовый фонда

В зарубежных можно странах кроме выраженный ипотеки существуют покупке и другие механизмы граждан обеспечения своих юридические граждан жильем. Они жилья базируются, как правило, на создании, инвестиционных развитии и стимулировании механизма арендного жилья. Однако решения в нашей стране ограничением для его формирования большинства и развития является возможность несоответствие норм финансовый Жилищного кодекса учетом положениям Конституции.

Жилищный кодекс Российской старт Федерации допускает положительную заключение «договора строительство социального найма» только в государственных и муниципальных социальные жилищных фондах, итогом но в Конституции (ч. 3 ст. 40) говорится резерв о том, что «…малоимущим, обеспеченности иным указанным принятием в законе гражданам, случайной нуждающимся в жилище, стен оно предоставляется насел бесплатно или инвестиционной за доступную плату этот из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии связанной с установленными законом средств нормами». Поэтому обеспечивая Президент Российской каком Федерации В.В. Путин проекта своим Указом №600 от 07.05.2012 «О размер мерах по обеспечению граждан Российской след Федерации доступным оставшаяся и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» поставил обязательств задачу «…до источниках января 2013 г. обеспечить обеспечивая формирование рынка доступного арендного данном жилья и развитие некоммерческого жилищного если фонда для заранее граждан, имеющих орган невысокий уровень факторы дохода…». Внедрение средств такой инициативы общей потребует длительной подготовки проектов ввод предложений для правило внесения в законодательство (Жилищный, ется Гражданский, Налоговый является кодексы, др. законы) дополнений ранее и изменений, ства формирование арендного жилых жилищного фонда расстояние за счет создания ипотечных его частными жилищное компаниями.

Существующее законодательство нежилого уже сейчас доля предоставляет такую принципах возможность реализации правило пилотных проектов жилищной на условиях государственно-частного также партнерства (ГЧП), дополнительно с участием уполномоченного тира регионального органа исполнительной власти, мера консультантов, будущего частного собственника сколько создаваемых жилищных риска фондов, банков, стоимости страховых компаний. Существующим планировочный Гражданским кодексом количество Российской Федерации (ч. 2 ст. 671) предусматривается, что арендатором должна жилищных фондов (жилых помещений) может быть только пример юридическое лицо. При этом арендатор финансового имеет право количество заключать договоры монопольного найма (гл. 35 ГК необходимо РФ) только инвалиды с физическими лицами. В необходимо этой же главе ухудшающимся Гражданского кодекса приятную Российской Федерации определены права возможность наймодателя и нанимателей, становлением защищающие их права данным и законные интересы. Важным месяц представляется и участие в реализации такого проекта Агентства параметров ипотечного жилищного длительное кредитования (АИЖК), также в котором уже жилья существует программа этом стимулирования жилищного улучшить строительства с использованием метров ипотечного кредитования единица юридических лиц (дополняя дурам ипотеку для квартиры физических лиц).

Развивая выявлены вышесказанное, а также период с целью практической реализации государственной проекта программы Российской Федерации «Обеспечение комфортным и доступным ходом жильем и коммунальными однако услугами граждан таблица Российской Федерации» (утв. Распоряжением создать Правительства Российской Федерации от 30.11.2012 г. №2227-р), статочно предлагается использование подлежат экономического инструмента развития регионального база жилищного рынка - приобретение лики жилья с участием система государства, позволяющее проживать в квартире проходящих будущему собственнику фонда с момента заключения населения договора с государственной преимущества финансово-инвестиционной корпорацией.

Приобретение необходимо жилья с участием погашению государства.

В ходе положении реализации данной отсутствует системы предлагаются 2 варианта участия имущество государства в повышении однако доступности приобретения руководство жилищных помещений январь для граждан. Результаты снижение расчетов позволяют целевой сравнить размеры выплаты за жилое республике помещение и получение его в собственность содержанию при различных регистрации вариантах участия разработать государства в финансировании накопительном предлагаемых проектов, ухудшающимся одинаковой стоимости осуществляющих жилого помещения январь и одинаковых сроках задача действия договоров. Кроме того, используемые на данный момент схемы ипотечного кредитования рассчитаны на достаточно состоятельную категорию граждан. Участие в долевом строительстве для большинства населения является рискованным способом улучшить свои жилищные условия. Объектами также инвестиционной деятельности в РФ являются находящиеся в частной, государственной, однако муниципальной и иных думе формах собственности жесткие вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех жилищного отраслях и сферах местном народного хозяйства вариант РФ, ценные бумаги, целевые денежные вклады, стоимости научно-техническая продукция, функции другие объекты населения собственности, а также имущественные права увеличивает и права на интеллектуальную является собственность.

Субъектами инвестиционной следующей деятельности являются документом инвесторы, заказчики, рассчитанного исполнители работ, себя пользователи объектов предоставлению инвестиционной а также поставщики, юридические ввод лица (банковские обеспеченной и посреднические организации, инвестиционные биржи) и группе другие участники заданными инвестиционного процесса. Субъектами внешнем инвестиционной деятельности жилищную могут быть подход физические и юридические можно лица, в том время числе иностранные, оговоренный а также государства застройщиков и международные организации.

Субъекты цене инвестиционной деятельности методическое действуют в инвестиционной совокупность сфере, где операции осуществляется практическая кредитор реализация материальных вложений.

Инвесторы - это субъекты инвестиционной смешанные деятельности, те вложение виде собственных, заемных или привлеченных участием средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.

В компенсаций качестве инвесторов могут выступать:

· уполномоченные управлять государственным инвестиционные и муниципальным имуществом или имущественными срок правами;

· предприятия, предпринимательские индекс объединения и другие дополнительных юридические лица;

· иностранные большая физические и юридические разный лица, государства бюджета и международные организации.

Региональные жилищные программы ограничены дефицитом бюджетных средств. В сложившихся условиях необходимо совершенствовать существующие и развивать другие методы привлечения инвестиций в строительство, в частности, ипотечное кредитование и целевые жилищные займы. Финансирование осуществляется из средств оплаты Государственной финансово-инвестиционной другие корпорации, которые организации формируются из различных дополнительную источников (федеральный сложность бюджет, региональный кризис бюджет, муниципальный должен бюджет, средства эффективность коммерческих и некоммерческих внутренняя организаций). Государство сберегательные за счет федерального, регионального или местного бюджета, жилой средств частных норма инвесторов создает врачам Государственную финансово-инвестиционную коэффициент корпорацию.

1 вариант

В соответствии с данным вариантом срока гражданам, из федерального потребителя или регионального месту бюджета компенсируются затраты, связанные с оплатой первоначального взноса не более 20% в коммерческом банке. При учетом данном варианте общая гражданин берет кварт кредит в коммерческом девелоперской банке и, заключив точно договор с государственной доходность финансово-инвестиционной корпорацией, связаны получает из ее средств форме компенсацию затрат на оплату первоначального взноса в коммерческом банке. Данный деревянных вариант сохраняет социального практически все условия получения включающими жилого помещения другие в собственность, в соответствии осуществляются со стандартной схемой несколько ипотечного кредитования.

В качестве примера можно рассмотрим вариант приобретения в ипотеку 2-х комнатной суммарная квартиры общей ввод площадью 54 м².

Результаты степень расчета ипотечного кредитов кредита представлены жилищ в данной таблице:

Таблица 3.1. Результаты является расчета ипотечного относящихся кредита при государственной поддержке -20%

Таким методов образом, максимальная однако сумма господдержки для одного многоукладной заемщика составит 20% -329400 руб., что является большой помощью для многих граждан, у которых нет возможности накопить первоначальный взнос для получения ипотечного кредита.

Учитывая прогнозы специалистов, можно сделать длительный выводы, что горячим объем выдачи индивидуальной ипотечных кредитов строительства может стабилизировать уровень жилищного фонда ап. Средняя увеличения доля граждан, жилищного которые могут жилья рассчитывать на предоставление месяц компенсации, составляет 19% от расстояние общего их количества. Этот крупных коэффициент рассчитан долг на основе данных обеспечение о среднедушевых доходах коммунальной населения за 2017 г. При срок вышеописанных условиях ляют предположительное количество результаты граждан, участвующих инвестиционных в данной программе, реформирования оценивается как:

Nk = K x d (3.1)

где, Nk - количество выданной выборки господдержки;

К - прогнозируемое системы количество кредитов;

d - доля периоду граждан, которым освещенность может быть использования предоставлена господдержка.

Nk = 13000 х 0,19 = 2470 чел.

На цене первом этапе, в 2018 г., число граждане договоров по предоставлению примерно господдержки составит 25000 договоров вкладчика в год, что дурам потребует 13,56 млн. р. в год в целом по РФ. Данная банка сумма составит 0,22% от покупку общих расходов вышеуказанных федерального бюджета следует в 2018 г.

Реализация данного варианта позволит дополнительно увеличить чение жилищный фонд составляющих на 8820 тыс. м. в щиту год по России, или расширение примерно на 12,7% к такая существующему объему выдаче годового строительства законопроектов жилищного фонда в 2018 г.

2 вариант.

Второй вариант предполагает, что участник программы в течение 5 лет должен ежемесячно вносить на специальный счет в банке платежи под 2-3% годовых. При этом он получает ежегодную премию из бюджета в размере 30% от своих накоплений, (премия не капитализируется и в случае выхода гражданина из программы возвращается в бюджет).

Предполагается, что по истечении 5-6 летнего срока у гражданина накапливается первоначальный взнос для приобретения жилья. На недостающую сумму оформляется ипотечный кредит под 8-11% годовых. Право воспользоваться бюджетной поддержкой предоставляется гражданину только один раз.

Таблица 3.2. Результаты является расчета ипотечного относящихся кредита при государственной поддержке-5%

Таким методов образом, максимальная однако сумма господдержки для одного многоукладной заемщика составит 5% -82350 руб. Данный вариант предполагает, что жилое помещение переходит в собственность после выплаты 50% ипотечного кредита.

Каждый из рассмотренных выше вариантов необходимо оценить жилищного по следующим критериям:

1. Социальный боре эффект - выражающийся кредитование в снижении дефицита можно жилых помещений согласование для граждан виде и выраженный в м².

2. Девелоперский гражданам эффект - оцениваемый увеличения с позиции доходности нейтрализации инвестиционного проекта.

3. Эффект значительная доступности жилых новые помещений - выраженный роль в минимизации оплаты таблица за жилую недвижимость научное для большего общая количества граждан.

Произведем одним сравнительный расчет по каждому из вариантов и квартира полученный результат поселках представим в табличной ставки форме (таблица 3.3). Расчет осуществим с учетом наиболее следующих условий:

A) ежегодно инвестируется стране постоянная сумма доступности денежных средств в ежемесячный каждый из проектов;

предприятий Б) срок реализации доходов проектов государством последствия составляет 25 лет (300 мес.); недвижимость B) стоимость строительства роль жилой недвижимости управленческие увеличивается ежегодно этапы на 5%.

Таблица 3.3. Сравнительный цена анализ различных вариантов таблица с участием государства

Из данной таблицы видно, что при одинаковых кредитных условиях по первому варианту у заемщика величина ежегодного погашения меньше на 28307 руб. за счет государственной поддержки. В конце кредитного периода первый вариант также выигрывает, так как переплата меньше и составляет 2127375 руб. (3774375-1647000).

Но по второму варианту при накоплении нениям определенной суммы денежных средств других наниматель получает можно возможность перевода стоимости занимаемого им жилого выдачу помещения в частную собственность. Несомненно, что такая развития возможность для декабрь нанимателя создаст окупаемость условия для повышения сохранности регистрации жилищного фонда. В соответствии с данным вариантом гражданин, составляющих заключив договор повлияли с Государственной финансово-инвестиционной обозначенные корпорацией, получает раза на условиях некоммерческого найма жилое помещение. Оценивая реализации представленные варианты март участия государства, основе необходимо сделать выборки следующие выводы:

1. Социальный эффект. Наилучший долг социальный эффект населения получается в первом варианте. При контрольных ежегодном инвестировании, налоговых через 25 лет общая площадь вновь введенных наименование жилых помещений строительство по России может составить условия более 127 млн. м^2.

2. Девелоперский хозяйственной эффект. Несмотря ступает на то, что выявление при первом также варианте показан которой доля государство способно важнейших выгодно разместить повышения денежные средства возникают с доходностью 8,15% в срока год. Дополнительным общий преимуществом данного система варианта является количество то, что факторы наниматель текущая получает право стать собственником жилого помещения.

3. Эффект создание доступности жилых улучшения помещений. Наилучший комплексной показатель - в первом жилищного сценарии. В данном индекс случае даже каком с учетом 20% первоначального взноса, ежемесячный взнос не превышает 10 тыс. р. В связи с вышесказанным рынке рекомендуются следующие финансирования сценарии участия распределять государства в обеспечении перепады граждан доступной предприятия жилой недвижимостью:

1. Оплата динамичность процентов по ипотечному кредиту граждан. При только данном сценарии демонстрируя за счет средств индикатор бюджета (государственного, время регионального, муниципального) происходит могут дополнительное увеличение зданий общей площади оказывают жилищного фонда. Также рассчитанного данный сценарий только обеспечивает минимальные затраты бюджета средства на 1 м² общей площади индикатор жилой недвижимости.

2. Первый количество вариант второго этой сценария рекомендован водопроводных для привлечения в качестве инвесторов предприятий различных процесса форм собственности, этажные при посредничестве коэффициент государственной финансово-инвестиционной инвестиционный корпорации. При ленных данном варианте жилья предприятия способны грамм не только обеспечить насел жильем своих повышении сотрудников без также переплаты ими другой процентов банку, но и получить определенный инвестиционный доход.

При считая реализации предлагаемого метров варианта обеспечения инвестиций жильем необходимо спрос предусмотреть, совместно федеральный со строительством новых может многоквартирных и жилых домов, внедрение ввод проектов энергоэффективной реконструкции зданий данный с надстройкой одного срок или нескольких вестиционных этажей (например мансард). Также можно включать только и малоэтажную застройку, разный характеризующуюся более средств низкой ценой и меньшими сроками жилищного строительства.

Таким образом, наши исследования показывают, что ипотечное кредитование с участием государства дает возможность приобретения руководство жилья январь для граждан. Так как исходя из минимального размера оплаты труда (МРОТ), можно сделать вывод, что приобретение своей квартиры для многих останется мечтой без использования кредитных инструментов с участием государства (из рисунка 3.1).

Рис. 3.1 Величина минимального размера оплаты труда (МРОТ) на 1 мая 2018 года и предыдущие годы в КЧР

В зарубежных странах кроме ипотеки существуют и другие механизмы обеспечения своих граждан жильем. Они базируются, как правило, на создании, развитии и стимулировании механизма арендного жилья.

Однако в нашей стране ограничением для его формирования и развития является несоответствие норм Жилищного кодекса положениям Конституции. Жилищный кодекс Российской Федерации допускает заключение «договора социального найма» только в государственных и муниципальных жилищных фондах, но в Конституции (ч. 3 ст. 40) говорится о том, что «…малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».

Рис. 3.2 Государственная преимущества финансовая поддержка многие в рамках жилищной негативным политики

3.2 Система индикаторов планирования и граждан регулирования воспроизводства жилищного фонда

Для отсутствии того, чтобы туры оценить в каком состоянии находится строительство жилищный фонд общая и каким тенденциям квартал подвержено его развитие, необходимы стоимость определенные критерии. Вышеуказанные разный обстоятельства обусловливают актуальность и значимость работы исследований, сконцентрированных другие на разработку и научное жизни обоснование критериев оценки состояния июнь жилищного фонда проведена с использованием индикаторов.

Для денежный руководства муниципальных образований использование рынке индикаторов при промышленные оценке и планировании наиболее своей деятельности операционный дает следующие ипотечный преимущества:

А) индикатором этом можно определить социальных и параметры границ (минимальные единиц и максимальные), в пределах которых объект действия планирования может сельской устойчиво функционировать кредиту и развиваться;

Б) позволяет является установить уровни ответственности за достижение игровые определенных индивидуальных однако целевых показателей получение различными департаментам, бесплатное управлениями администрации муниципального образования; однако Гуманитарные и социальные экономику науки 2012. №5 90

В) индикаторы собой могут сигнализировать составил о приближении критического индикаторы состояния квартиры в системе воспроизводства приобретение жилищного фонда, точно чтобы до достижения «кризисного однако значения» задействовать правам экстренные регуляторы;

Г) возможность грамм использования при продолжающейся качественном анализе рисков в муниципальном весь образовании.