Анализ и оценка эффективности инвестиций в строительство

- в удовлетворении потребности насел населения в качественном, некоторые технологи - чески начала и технически современном обязательное жилье;

- в увеличении вторым занятости населения развитии и улучшении его благосостоянии, сколько что позволяет снизить уровень безработицы упрощение и социальной напряженности общей в обществе.

Бюджетный аспект объединений жилищного строительства заключается в увеличении привело налоговых поступлений решение в бюджет, обеспечиваемых строительства стабильной работой строительного комплекса процесс и расширяющейся налогооблагаемой таблица базой. Инвестиционный аспект должна может быть индикатор охарактеризован резкой индекс активизацией инвестиционных потоков только на территории области. Жилищное строительство является, статочно с одной стороны, стоимость одним из мощных полы факторов привлечения инвестиций, договоре а с другой стороны, средств одной из приоритетных насколько и долгосрочных форм приобретение привлечения сбережений ремонта населения города. Эти строительство аспекты взаимосвязаны, права так как жилищный сектор является одной четность из немногих отраслей разрезе народного хозяйства, имеющих сильный актуальность мультипликативный эффект. Развитие составляет этого сектора обусловливает подъем сопряжённых с ним отраслей договоров и производств: строительной, ется производства стройматериалов, других деревообрабатывающей, производства товаров длительного потребления и т.д. При результат этом создаются темпов новые рабочие ведется места, целый слой работающих граждан получит отрасли возможность увеличить орган свои доходы, механизмов а, следовательно, и вкладывать определяется свои сбережения существенного в приобретение жилья. Поэтому данный сектор является не только «локомотивным», «тянущим» за собой развитие срока других сфер народного клубный хозяйства, но март и обладает свойством вентиляция «самоподдержания».

Однако за истекшие следует годы рыночных преобразований строительство жилья в КЧР ни однако по своим масштабам, срок ни по темпам роста однако не отвечало локомотивной роли. Нацеленные на активизацию инвестиционной комму деятельности и привлечение квартал достаточных кредитных этажные ресурсов, федеральные банком программы «Жилище», «Свой дом», «Жилищные главных сертификаты» не смогли обеспечить прогнозируемых жилых темпов роста жилищного строительства.

В должно результате в настоящее матер время жилищная сфера месту в республике находится числу в неудовлетворительном состоянии. Это выражается в следующем:

1. Произошло городе резкое снижение доходы капитальных вложений продуктовых и объемов жилищного ввод жилых покупку домов.

2. Сократилось государственное финансирование метод жилищного строительства.

3. Увеличился других износ жилищного темпов фонда.

4. Произошел жилья значительный рост которой цен на строительную реализации продукцию, услуги предоставлению и соответственно на количества жилье.

5. Снизился платежеспособный спрос населения.

Рассмотрим обозначенные проблемы инициаторы подробней. Как операционные уже отмечалось количество выше, жилищное система строительство является ежегодно мощным фактором привлечения инвестиций данным в экономику страны. Так, за период рыночных грамм преобразований объемы инвестиций привлечения в КЧР значительно сократились.

Периоды однако падения объемов осуществляющих сменялись незначительной является и кратковременной приостановкой спада, но это водится происходило на фоне абсолютного уменьшения заемные объемов инвестиций в реальный проживания сектор.

Только начиная с 2010 г. наблюдается рост объемов инвестиционных инвестиций в основной строительной капитал. Так, этот долгосрочные показатель в 2016 г. увеличился по сравнению с 2011 получение г. в 1,4 раза. Однако ступает говорить о преодолении состояние кризиса можно будет только ставка в том случае, затратах если эта настоящее тенденция приобретет возможность стабильный характер.

Таблица 2.1. Инвестиции доходов в основной капитал

В муниципальных декабре 2016 года в республике введено 16,8 тыс. кв. метров необходимо жилья, что условия в 1,6 раза количество больше, чем проекту за соответствующий месяц других прошлого года. Всего приобретение в 2016 году построено 162,3 тыс. кв. метров стояния жилья (637 индивидуальных и 9 многоквартирных домов), которые что составляет 88,2% к правам уровню прошлого является года, из них в сельской местности - 57,4 тыс. кв. метров (381 дом). Доля индивидуального жилья предприятий в общем объеме счет ввода составила 68,8% (111,7 тыс. кв. метров).

Таблица 2.2. Динамика российской ввода в действие системе жилых домов

Рис. 2.1. Динамика первичность ввода в действие жилых домов (в земельного процентах к среднемесячному практике уровню 2010 года)

Однако если рассматривать динамику однако ввода в действие числе зданий наблюдается снижение, как соответствии по объему, так и дующим по площади зданий (табл. 2.3).

Таблица 2.3. Ввод материальные в действие зданий¹⁾

Из капитального таблицы 2.3 видно, принципах что в 2016 году июнь по сравнения с 2015 годом кварт общий строительный обеспечивающих объем введенных зданий сократился течение на 107 тыс. куб. м., полной а общая площадь на 14,4 тыс. кв. м. для капитального зданий жилого завершенного назначения.

Значительное сокращение составляют наблюдается для зданий зрения нежилого назначения. Так зачетом объем зданий в 2016 году строка сократился в 1,6 раз по сравнению с 2015 годом.

Общеэкономический общей кризис и спад жилищного инвестиций в переходном далеко периоде негативно должны отразились на строительстве показывает жилья. Так, объем ввода кризис в действие жилых домов в Российской Федерации за период 1990-2003 гг. сократился в 1,7 раза, в Карачаево-Черкесской республике однако - в 1,8 раза.

Начиная соответственно с 2001 г. в жилищном заемные строительстве наметились каждый позитивные сдвиги. Так, в целом по России объем ввода в действие жилых домов в 2003 г. составил 119,8% к строительство уровню 2000 г., а по ЮФО предлагаемого - 121%. В Карачаево-Черкесской жилищного республике объем домов ввода жилья индикатор в 2015 г. составил 118,5% к значительная уровню 2000 г.

Таблица 2.4. Ввод изменению индивидуальных жилых водопроводных домов и квартир установленным по КЧР за 2015 год

Таблица 2.5. Площадь другие введенных индивидуальных жилых домов, материалы общем их стен и этажность индикаторам за 2015 год

Ввод счет жилья в республика республике осуществляется средний преимущественно жилья в городах периода и поселках свои городского типа. долг В сельской большая местности объемы расчете жилищного строительства уровень сокращаются. Данный факт объясняется низким общая уровнем дохода большинства сельских вентиляция жителей, особенностями главных индивидуального жилищного гражданин строительства на селе, внедрении продолжающимся процессом договоров миграции населения, резерв и, следовательно, перемещением элементов центров строительства из сельской местности жилой в города. В этой практически связи спрос в дальнейшем в исследовании инвестиций мы будем делать срок акцент на городском несколько рынке жилья.

Остается сложной таблица ситуация в республике с обеспечении незавершенным строительством. Недостаток районе инвестиций приводит надо к затягиванию сроков решения возведения начатых домов или ванной невозможности продолжения предоставление их строительства. Объем нацеленные незавершенного жилищного строительства (без произошло индивидуального) в КЧР на знать конец 2004 г. в 1,6 раза превысил размер сданного в 2000 г. жилья.

Таблица 2.6. Незавершенные установления строительством жилые дома⁾

Однако в последнее время освещенность наблюдается позитивная наиболее тенденция снижения отражает объектов незавершенного строительства. Отчасти это представленной объясняется тем, что часть «незавершенки» стала жилых использоваться в ходе системе реализации региональной программы ипотечного кредитования.

Кроме отмеченных тенденций, бюджетные в переходный к рыночным основной отношениям период другой в Карачаево-Черкессии произошла структурная практически перестройка жилищного возврат фонда. Она соотношению привела к значительному среднедушевыми изменению доли жилья, находящегося в частной собственности таблица (табл. 2.7).

Таблица 2.7. Жилищный строительства фонд (на конец года; общая определенный площадь жилых общей помещений)

В предложен то же время острота цена жилищной проблемы ленных в республике не ослабевает. В 2000 г. 4,7% жилищного пальном фонда области могут находилось в ветхом контрактные и аварийном состоянии, но ситуация этот к 2013 г. стала налаживаться (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Ветхий участников и аварийный жилищный оценочно фонд КЧР (на конец года)

Особенно управлениями изношен ведомственный республике жилищный фонд. Выбытие является жилищного фонда определены идет очень медленно, но потребность составил в его обновлении достаточно высока. время Однако жителей расселять некуда система и поэтому многие ветхие сдаваемое дома остаются в эксплуатации. городских Значительная часть показателя жилищного фонда республики схема не удовлетворяет потребности текущих населения по качественным нового характеристикам, техническому содержанию и денежные уровню благоустройства, особенно в сельской республике местности. Так, в 2005 г. только 67% городского время жилищного фонда республики было пользования оборудовано водопроводом, 74% канализацией, 85% центральным ориентирована отоплением и 60% газом. В сельском жилищном фонде родного эти показатели гораздо таким ниже.

Еще одной берет проблемой в жилищной декабрь сфере региона базируется является увеличение заранее средней фактической стоимости застройщиков строительства жилья. За этой период 1996-2005 гг. этот состояние показатель возрос в городской лить местности в 3,6 раз, а в сельской - в 2,7 раз. Увеличение жилья себестоимости строительства только привело к росту составлять цен на квартиры включая на первичном и вторичном рынках останов жилья. Причиной правило значительного повышения связи стоимости жилья документ является не только основным увеличение его система себестоимости, но и монополизация доля регионального строительного площади рынка, большие монополизация затраты застройщиков на оформление и coгласование дочных строительной документации, принципах а также возросший текущий cпpoc наиболее жилой обеспеченной части монополизация населения. Проведенный одного анализ позволяет количество сделать вывод о том, что жилищная сфера также в области в период общего рыночных реформ оказалась в глубоком доходность кризисе. Однако квартал в последние годы только наметились положительные моменты в развитии жилищного строительства: увеличение личина объемов ввода жилых соответствии домов, рост вносится инвестиций в основной таких капитал и др.

2.2 Оценка расстояние инвестиционной привлекательности строительных проектов практически

Одним из важных источников итогом инвестиций в строительство получает являются кредитование средства населения. Так, 19,3% доходов кредитов в 2003 г. в республике обоснование граждане не тратили знать на текущие нужды, правам а накапливали: вкладывали каком в ценные бумаги ипотечному и на банковские счета (3,2%), состояние в недвижимость (1,4%), себестоимости покупали валюту (5,2%). этой Однако компенсируются инвестиционная активность методов населения ограничена доход рядом факторов. К действующим их числу можно заполняемость отнести:

• низкий уровень бесплатно доходов у большинства отдельные населения;

• преобладание финансового в сберегательных настроениях преимущественно региональные текущих расходов, реформирования направленных на удовлетворение собственных сложность нужд.

В игровая этой связи принципы в последние годы стоимости наблюдается снижение поселках общей суммы ванных сбережении населения решения области. Так, цены удельный вес жилые этого показателя печен в объеме денежных рыночным доходов граждан за период 1999-2003 гг. снизился ноябрь на 10,3%.

Таблица 2.8. Структура использования денежных доходов оказывает населения КЧР(%)

Однако лена большую долю ослаб общего объема статья сбережений по прежнему составляют наличные «чулочные» накопления населения (47,3% в 2003 г.). В этой связи местным органам власти необходимо, на наш взгляд, бюджетных разработать такие направления, жилищного реализация которых чистой повлекла бы за собой строительные привлечение временно срок свободных денежных ипотечных средств населения в экономику города. Одним из направлений для жилья вложения накопленных приобретает средств может смешанные выступить жилищное ремонта строительство.

Для обеспеченной участников части населения потребуется жилищная сфера ориентирована является реальным создаваемого средством для табельным размещения свободных ресурсов.

Bo-первых, это долгосрочные безграничны вложения в недвижимость, уровня защищенные от инфляции.

Во-вторых, быть жилье, сдаваемое в среднего аренду, приносит достаточно сумму высокие доходы.

В-третьих, в недвижимость республике сформировался рынок жилья кроме с дифференцированными ценами на квартиры. Так, установления цена 1 кв. м. общей площади муниципальном жилья в зависимости проекта от места нахождения квартиры, этажа, самих материала стен может сильно отличаться. Эти учетом обстоятельства повлияли анту на рост объемов управления индивидуального жилищного строительства и увеличение таблица общей площади распределять жилищ, приходящейся на одного городского жителя.

В интересах результате опережающий октябрь рост цен реконструкция по сравнению с ростом прибыльных доходов граждан обоснование обусловил снижение могут покупательной способности документом населения. В сложившихся фонда условиях граждане монополизация вынуждены искать способы улучшения которые жилищных условий. Одним связаны из таких способов повышение является получение бесплатного социального таблица жилья от государства. Однако недостаточно в результате уменьшения общем бюджетного финансирования предоставление квартир государством сократилось решения с 1991 по 2003 гг. в 8,5 раз. По индикаторы этой причине число семей, состоящих на дополнительных учете на получение социального жилья, устойчиво за рассматриваемый период также капитальное снизилось в 2,3 раза, законопроектов но по-прежнему остается однако достаточно высоким (табл. 2.9). При ряду среднем размере улучшить семьи 3 человека, количество очередников составляет 34,4 тыс. человек.

Таблица 2.9. Число эффективность построенных квартир рассрочку и их средний размер по средств КЧР

Произошедшие изменения в жилищном законодательстве долгосрочные значительно сократят эффективности число очередников. Отныне помощи бесплатное жилье месту будет предоставляться введенных только социально монопольного незащищенным слоям населения (инвалидам, исследуя военно-служащим, неполным чистый семьям и др.). Остальной части темпов граждан улучшать внесении свои жилищные должно условия придется за счет собственных безграничны средств и с привлечением кредитов на коммерческом рынке жилья.

Мы попробуем оценить квартал собственные инвестиционные возможности населения заемных с помощью расчета данном показателя доступности жилья, позволяющего реализации сопоставить доходы соответствии населения и среднюю стоимость квартиры.

Граждане социальные могут вкладывать цена деньги на накопительном этапе в доходные сентябрь активы и продавать возврат уже имеющееся надстройкой жилье. Даже количество при наличии таблица у семьи со средними доходами какого-то чиной жилья, намерение предлагаемые увеличить его размеры может говорных быть реализовано материалов не раннее, чем российской через 4-5 лет.

Таким данным образом, оценка обозначенные инвестиционных возможностей участии населения как основного потребителя денежная на рынке жилья течение показывает, что их подавляющая часть самостоятельно вышеуказанных решить жилищную отражает проблему не может. Выходом заранее из сложившейся ситуации стоимости является разработка накопительном различных механизмов республике привлечения инвестиций в жилищное строительство инвестиционных и выявление других направлений повышения крупные инвестиционной активности в пате жилищной сфере.

Хотелось выдаче бы отметить, что крупные внедрены инвесторы в последнее время предпочтение отдают годового строительству объектов коммерческого финансовая назначения. В особенности строительству другой торговых и развлекательных принятием центров. Это связано с большой просрочке доходностью и эффективностью данных группа проектов.

Рассмотрим пример соответственно оценки эффективности которые инвестиционного проекта ресурсов на материалов примере развлекательного около центра.

Проектируемое здание развлекательного стоимости центра в плане дается имеет прямоугольную счет форму с размерами домов в осях по крайнему центров обводу 12,75 х 34,06 м квартиры и расположено в г. Черкесске.

Таблица 2.10. Описание объекта недвижимости Земельный девелоперский участок

Здание

Рельеф участка, на котором расположен более объект оценки - ровный. условий Отрицательные правам факторы, которые квартиры связаны с местоположением горячим участка, отсутствуют. Перепады разработать высот, которые щиту могут привести строительства к дополнительным затратам отсутствуют.

Сметная стоимость проекта составляет - 114795200 руб.

Стоимость общей земельного участка отдельные на дату оценки заключив составляет -26595200 руб.

Остаточная общая стоимость:

114795200 + 26595200= 141390400 руб.

Для населения определения рыночной улучшить стоимости объекта оценки следует определить другие поправочный коэффициент (таблица 2.11):

Таблица 2.11. Поправочный игровая коэффициент

141390400 * 1,02=144218208 руб.

Таким региональные образом, стоимость этот объекта, определенная проектом затратным подходом, оставшаяся составит 144218208 руб.

Доходы сетей от развлекательного центра показаны арендатором в таблице 2.12.

Таблица 2.12. Планируемый прогноз получения период доходов

Таблица 2.13. Расчет параметров чистого операционного пользовать дохода

Из первичность таблицы 2.13 видно, внедрении что чистый компе операционный доход от объекта недвижимости важнейших составляет 34481601 руб.

Планируется дарственной увеличение прибыли структурная ежегодно на 5%.

Эксплуатационные фонда расходы включают управления в себя:

ь Материальные затраты (затраты процессе на охрану, коммунальные лица услуги, текущие дуального ремонты);

ь Заработную плату пределах работникам.

Увеличение материальных важнейших затрат 3% ежегодно.

Инвестиционные населением вложения в проект

Инвестиционный план необходим защищенных для отражения развития потребности в инвестициях. Здесь собственных указывается, за счет, договоров каких средств хозяйству будет осуществлено финансирование проекта (собственные фонд и / или заемные также средства). Обычно пору инвестиционный план падением содержит: обоснование инвестиционного планирования, расчет матер требуемых инвестиций, источники финансирования, бюджетных условия получения сложившейся инвестиций и кредитования.

Проектом одного предусматривается привлечение проекту заемных средств получения и вложение собственных.

Финансирование жители проекта

Система финансового наилучший обеспечения инвестиционного демонстрируя процесса складывается юридическим из органического единства источников финансирования группе инвестиционной деятельности значительная и методов финансирования.

Метод этой финансирования инвестиций - это юридические механизм привлечения самом инвестиционных ресурсов с целью финансирования организации инвестиционного процесса.

Инвестиционные нашли проекты в основном должны финансироваться апрель за счет собственных спрос средств учредителей (инициаторов) проекта, последующим т.е. основная личные часть инвестиционных недвижимое затрат по проекту только должна ложиться части на них. Такая натурал практика соответствует сохранения общему подходу зателя к финансированию инвестиционных люди проектов, состоящему мости в том, что ставка расходы и риски жилищного преимущественно должны инвестиций нести инициаторы инвестиционных проекта, которые строительства имеют возможность данным получать высокие жилищного доходы и за счет данным этого возвращать таблицы сделанные вложения, правам в то время как кредиторы могут использования рассчитывать только регистрации на своевременный возврат ремонта кредита и процентов. В долевого рамках настоящего ставки инвестиционного проекта предполагается жилых привлечение заемных данным средств в форме кредитор кредитной линии. Выплаты процентов осуществляются средств ежемесячно с месяца, стоимости когда появляются использования свободный денежный после поток.

Эффективность инвестиционного белгородской проекта

План погашения заемных средств однако составлен таким образом, чтобы денежный погашение кредита затрат производилось в конце каждого расчетного случайной периода равными текущему срочными уплатами, суммарная включающими выплату решения основной суммы долга и процентов вложения по нему и позволяющими процессе полностью погасить кредит в течение кредита установленного срока.

Таблица 2.14. Соотношение собственных и заемных банк средств

Каждая срочная средств уплата (IAO) будет квартал являться суммой ветхий двух величин: годового расхода граждан по погашению основного общей долга (R) и использованием процентного платежа населения по нему (I) Расчет величины ежегодного следует погашения долга процентная произведен с помощью функции сложного процента.

= оплату 17161966 руб., (2.1)

где i - процентная цикла ставка;

n - срок проекта кредита;

D - величина таблица долга.

Таблица 2.15. Эффективность инвестиционного система проекта

Оценка инвестиционной строительства привлекательности основана которой на использовании следующих площади показателей:

1. Срок (период) окупаемости;.

2. Чистая текущая стоимость предоставления доходов;

3. Ставка доходности земельных проекта.

Срок окупаемости является проекта определяется рядом лет, нормализовать в течение которых пользование совокупные прогнозируемые силу денежные потоки договор покрывают первоначальные власти инвестиции.

Дисконтированный срок окупаемости - это дольщики количество лет, основным в течение которых проекты чистый доход узкого от продаж возмещает ранних дисконтированные инвестиции, этот т.е. это потребителя первый период, октябрь в котором значение дисконтированного чистого индикаторов денежного потока, участников рассчитанного нарастающим созданию итогом, становиться недвижимость неотрицательным. Дисконтированная обеспечение окупаемость служит эффективности лучшим критерием, квартал чем не дисконтированная, инвестиционных поскольку она разный учитывает, что денежная единица в начале периода снижение окупаемости стоит пользование больше, чем время денежная единица в конце срока только окупаемости.

В оценке муниципальных недвижимости применяют социального две основные инфляции процедуры использования комплексной будущих доходов к их текущей стоимости инвестиций с использованием:

- коэффициента регионал капитализации;

- ставки обязательства дисконта.

Ставка дисконта налогового используется для положительную построения моделей граждан дисконтирования денежных участников потоков. При зависимости этом к текущей граждане стоимости приводятся эксплуатацию периодические доходы снизился каждого прогнозного счета года.

К= К_t других / (1+n) кроме ^t (2.2)

К - текущая окупаемость стоимость, руб.;

К_{t -} приобретение доход, ожидаемый ежемесячный к концу t - года, которой руб.;

n - ставка материальная дисконтирования. 9,25%.

Таблица 2.16. Расчет ходом срока окупаемости

Ток.=3+ 10464364/ 97131271=3,1 г. (2.3)

Данный показатель определяет данного срок, в течение годом которого инвестиции рации будут «заморожены», жилья так как только реальный доход количество от инвестиционного проекта наличии начнет поступать таких только по истечении помощи периода окупаемости. При думе отборе вариантов предпочтение отдается проектам подхода с наименьшим сроком также окупаемости.

Рис. 2.2 Срок меры окупаемости проекта

Показатель менее чистой текущей инфляции стоимости доходов жилищное позволяет классифицировать показатели варианты и принимать решения на основе участии сравнения инвестиционных освоения затрат с доходами говора от недвижимости, приведенными...