Формирование рыночной стоимости жилой недвижимости в течение жизненного цикла

Размещено на http://www.allbest.ru/

Фидеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Сибирский федеральный университет».

Инженерно-строит. институт, кафедра «Проектирование зданий и экспертиза недвижимости»

Формирование рыночной стоимости жилой недвижимости в течение жизненного цикла

Содержание

Введение

1. Теоретические основы формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в течение жизненного цикла

1.1 Понятие жизненного цикла объектов жилой недвижимости

1.2 Ключевые аспекты стоимости жилой недвижимости

1.3 Анализ факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов жилой недвижимости

2. Экономические основы формирования рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в течение жизненного цикла

2.1 Анализ первичного и вторичного рынка жилой недвижимости в г. Красноярске

2.2 Анализ износа жилого фонда на уровне Российской Федерации и Красноярского края

2.3 Определение зависимости между рыночной стоимостью и жизненным циклом объектов жилой недвижимости

3. Разработка модели зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости

3.1 Инструменты построения зависимости между жизненным циклом объектов жилой недвижимости и их рыночной стоимостью

3.2 Оценка зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от степени готовности на стадии строительства и от ключевых факторов на стадии эксплуатации

3.3 Построение модели зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости жилой недвижимости с помощью множественной регрессии

3.4 Разработка и оценка зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от физического износа

Заключение

Список использованных источников

Приложение А Расчеты по модели зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от степени готовности на стадии строительства

Приложение Б Расчеты по модели зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от местоположения

Приложение В Расчеты по модели зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от года постройки

Приложение Г Расчеты по модели зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от площади

Приложение Д Расчет модели множественной регрессии по зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости и жизненного цикла с выявлением ключевых факторов

Приложение Е Расчет моделей зависимости рыночной стоимости жилья от степени физического износа, с учетом местоположения

Введение

Актуальность темы исследования. Формирование и развитие рынка доступного жилья в современных кризисных экономических условиях является важной народнохозяйственной задачей. Жилье является одним из основных благ и первостепенных потребностей человека. Жилая недвижимость должна отвечать, прежде всего, необходимым требованиям для ее потребителя, главными из которых являются: комфортная среда для проживания, доступная ценовая политика и низкие расходы на содержание недвижимости.

Одним из ключевых вопросов современной оценки объектов жилой недвижимости и разработки инвестиционных проектов в жилищном строительстве является определение ключевых факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости данных объектов, в том числе с учетом стадии жизненного цикла. Выявление данных факторов, изучение их взаимосвязей с рыночной стоимостью позволяет получить эффективный инструмент оценки и прогнозирования стоимости объектов жилой недвижимости и определять экономическую эффективность выбора тех или иных вариантов застройки.

Важнейшее значение для обеспечения эффективности инвестиций в строительство имеет точная и постоянно обновляющаяся информация о стоимостных параметрах каждого объекта строительства, которая обеспечивается за счет применения различных методов оценки стоимости строительства в течении всего жизненного цикла объекта недвижимости. Это требует интенсивного развития системы ценообразования в строительстве с учетом мирового опыта и международных стандартов.

Традиционно, цена на строительную продукцию определяется на основе системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Данная система регламентирует формирование цен в строительстве с применением сметнонормативного подхода и отражает исключительно затратный подход к ценообразованию. Кроме того, жильё является специфическим товаром, поскольку оно недвижимо, обладает индивидуальными потребительскими характеристиками и может поступать на рынок в любой степени строительной готовности.

Несовершенство существующих методов ценообразования на рынке жилья становится очевидным ещё и в связи с тем, что постепенное насыщение спроса на жильё способствует повышению конкурентной борьбы, что в свою очередь требует от строительных организаций большей обоснованности, прозрачности и гибкости цен. Для определения более точной и актуальной информации о рыночной стоимости необходимо выделять основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости на любых стадиях жизненного цикла.

Существующая система управления и оценки стоимости объектов жилой недвижимости не отвечает на довольно значимые вопросы: какие факторы и в какой степени оказывают наибольшее влияние на этапах жизненного цикла, какая зависимость между влиянием этих факторов и стоимостью (и существует ли она вообще). Таким образом, не существует чётко выраженной зависимости между рыночной стоимостью и жизненным циклом, что не позволяет грамотно управлять стоимостью в течение существования объекта.

Актуальность изучения рыночных механизмов и факторов, определяющих стоимость жилья, также обусловлена изменением законодательства (а именно Налогового кодекса Российской Федерации) по переходу от земельного налога и налога на имущество физических лиц к единому налогу на недвижимость: налоговой базой теперь будет выступать не инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а его кадастровая стоимость на дату постановки такого объекта налогообложения на кадастровый учет.

В этой связи определение факторов формирования стоимости и определение характера их взаимосвязи со стоимостью объектов жилой недвижимости позволит создать надежную теоретическую базу для проведения массовой и индивидуальной оценки как для целей заключения сделок куплипродажи и оборота недвижимости на вторичном рынке, так и для целей налогообложения.

Степень разработанности проблемы. Анализ влияния отдельных факторов на формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости присутствует в трудах ряда отечественных и зарубежных специалистов. В рамках диссертационного исследования подлежат изучению теоретические и методологические подходы к оценке недвижимости и анализу факторов, формирующих ее стоимость.

При исследовании вопросов определения факторов, влияющих на рыночную стоимость жилой недвижимости, в диссертационном исследовании использованы работы Анисимовой И.Н., Асаула А.Н., Горемыкина В.А., Грибовского С.В., Гриненко В.В., Родионовой В.А., Макарова С.Г., Максимова С.Н., Озерова А.С., Татаровой А.В.

При изучении процессов формирования рыночной стоимости в течение жизненного цикла и ее управления использованы труды Белых Л.П., Гайдайчука О.С., Мирзоян Н.В., Щербаковой Т.В.

По вопросам жизненного цикла и определения физического износа использованы работы Асаула А.Н., Афанасьева А.А., Балькина В.М., Калашниковой Н.Ю., Короткова Д.Ю. Вопросам определения зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости уделено слишком мало внимания, данный вопрос практически не изучен (в работе использованы труды Капралина С.Г., Окуневой Л.С.).

Цель исследования: разработка модели зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости на основе выделения и оценки ключевых факторов, оказывающих влияние на формирование и определение стоимости по этапам жизненного цикла.

Для достижения поставленной цели определены и сформулированы следующие задачи:

? изучить и уточнить существующие подходы к определению понятий жизненного цикла, рыночной стоимости и жилой недвижимости;

- проанализировать и систематизировать факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, выявить и енить ключевые факторы в зависимости от стадии жизненного цикла объекта жилой недвижимости;

? проанализировать первичный и вторичный рынок жилой недвижимости г. Красноярска, а также износ жилого фонда на уровне Российской Федерации и Красноярского края с целью выявления основных тенденций;

? на основе проанализированных данных и выявленных ключевых факторах разработать корреляционнорегрессионную модель зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости (от степени готовности, местоположения, износа и т.д. на основе данных рынка);

? с целью выявления наиболее значимого фактора, построить модель зависимости на основе применения метода множественной регрессии; выявить зависимость стоимости от степени износа, в т.ч. с учетом фактора местоположения.

Объект диссертационного исследования: жилая недвижимость г. Красноярска.

Предмет диссертационного исследования: зависимость рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости, оценка ключевых факторов, влияющих на рыночную стоимость.

Научная (рабочая) гипотеза диссертационного исследования состоит в предположении, что между рыночной стоимостью и жизненным циклом объектов жилой недвижимости существует линейная зависимость, а основными ключевыми факторами, определяющими и формирующими рыночную стоимость, являются год постройки (определяющий степень износа и длительность цикла) и местоположение.

Теоретической базой диссертационного исследования послужили фундаментальные, научноисследовательские и практические разработки ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области оценки и управления стоимостью объектов недвижимости.

Методологической базой исследования стало применение общепринятых научных приемов и методов, обеспечивающих комплексность, логичность и достоверность результатов исследования, в том числе системного подхода к рассмотрению объекта и предмета исследования, методов научного анализа и синтеза, сравнения, моделирования, прогнозирования, анализа понятийнотерминологической системы, экономикостатистического анализа, статистических методов обработки информации, сравнительный подход к оценке недвижимости, парный корреляционный и множественный регрессионный анализ.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые и законодательные акты государственных органов Российской Федерации, данные статистической и аналитической информации Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации и ее территориальных органов, аналитические материалы министерств и ведомств Российской Федерации, опубликованные в открытых информационных источниках, в том числе в глобальной информационной сети, материалы научнопрактических конференций, специальная научная литература, результаты собственных исследований.

Научная новизна результатов заключается в разработке корреляционнорегрессионной модели зависимости рыночной стоимости и жизненного цикла объектов жилой недвижимости (и доказательстве существования этой зависимости) на основе выявленных ключевых факторах, оказывающих влияние на формирование и определение стоимости по этапам жизненного цикла. Такая зависимость позволит определить рыночную стоимость жилой недвижимости г. Красноярска в любом районе на основе данных о степени готовности, степени износа, местоположении; позволит оценить изменения и различия в стоимости объектов жилья, имеющих одинаковый износ и находящихся в разных районах.

К основным научным результатам, полученным лично автором и составляющим научную новизну исследования, относятся следующие разработки:

1) уточнено понятие жилой недвижимости и жизненного цикла применительно к жилым объектам: изучение законодательства и подходов ученых к определению сущности жизненного цикла и жилой недвижимости позволило сформулировать более полное определение данных понятий;

2) систематизированы подходы к выявлению комплекса факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов жилой недвижимости: анализ подходов позволил выделить основные группы факторов, на основе которых составлена обобщенная система факторов, формирующих рыночную стоимость жилой недвижимости;

3) выявлены и систематизированы особенности формирования рыночной стоимости жилой недвижимости по стадиям жизненного цикла;

4) предложен комплекс основных ключевых факторов влияния на рыночную стоимость отдельно по стадиям жизненного цикла, а также на протяжении всего цикла; раскрыто повышающее и понижающее влияние этих факторов;

5) предложены варианты изменения рыночной стоимости по стадиям жизненного цикла;

6) разработаны и предложены математические модели зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости объектов жилой недвижимости: на стадии строительства - от степени готовности; на стадии эксплуатации - от местоположения и года постройки, что выявлено в результате регрессионного анализа. Наличие в модели фактора года постройки в качестве главного позволило разработать модель зависимости от физического износа. Таким образом, установлена линейная зависимость между жизненным циклом и рыночной стоимостью жилой недвижимости, доказано ее существование. Также установлена и доказана тенденция увеличения рыночной стоимости у объектов с высоким износом, находящихся в престижных районах города.

Обоснованность результатов научного исследования подтверждена использованием основных положений теории вероятностей, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой рабочей гипотезы, что подтверждается обсуждением результатов исследования на международных научных конференциях; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях, включенных в перечень ВАК.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая зна чимость исследования заключается в дополнении и развитии инструментов оценки рыночной стоимости жилой недвижимости в течение жизненного цикла и обусловлена тем, что выводы и результаты могут быть использованы для решения теоретических и практических проблем, касающихся экспертизы недвижимости и оценки стоимости и ее управления в течение жизненного цикла объектов жилой недвижимости в регионе.

Практическая значимость работы состоит в доведении результатов теоретических разработок до конкретных рекомендаций по возможному практическому использованию разработанных зависимостей для управления рыночной стоимостью жилой недвижимости. Основные научнопрактические результаты работы носят научноприкладной характер и и могут быть использованы в деятельности оценщиков, девелоперовзастройщиков, государственных и муниципальных органов по управлению в жилищном строительстве, кадастровой оценке. Также результаты исследований рекомендуются для практического использования при подготовке студентов, бакалавров, магистров и аспирантов по экономическим и строительным специальностям.

Тема магистерской диссертации и отраженные в ней научные положения соответствуют паспорту научных специальностей 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством», а именно пунктам: 1.3.69 - Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла; 1.3.73 - Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики; 11.2 -Теоретикометодологическая база современных концепций ценообразования, факторы, воздействующие на процессы ценообразования, уровни, соотношения, динамику и структуру цен.

Апробация и внедрение результатов исследований. Основные теорети ческие положения и практические результаты, содержащиеся в диссертационном исследовании, отражены в материалах международных научнопрактических конференций: «Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики» (Россия, г. Томск, 2016 г.), «Проспект Свободный - 2016» (Красноярск, 2016 г.), а также в публикациях «Особенности и проблемы оценки и управления стоимостью памятников истории и культуры» (Журнал ВАК «Успехи современной науки»), «The impact of degree of wear on market value of residential properties during a life cycle» (журнал ВАК «Экономика и предпринимательство»), «Специфика ценообразования и анализ ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости с учетом ее жизненного цикла» (журнал ВАК «Международные научные исследования»).

Структура и объем научного исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Общий объём работы - 116 страниц (без учёта приложений), в том числе 33 таблицы, 50 рисунков, 45 формул, 6 приложений, список источников содержит 54 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

1. Теоретические основы формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в течение жизненного цикла

1.1 Понятие жизненного цикла объектов жилой недвижимости

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной экономике возродили принципы частной собственности, распространяющиеся на здания, сооружения, а в ряде случаев и на земельные участки. Вместе с принципами частной собственности появилась и специфическая терминология, присущая ее объектам. Так постепенно в экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.п.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [1].

Одним из самых главных видов недвижимого имущества является жилая недвижимость. Такая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов, что обусловлено постоянным спросом и хорошей ликвидностью.

Российским законодательством не определено понятие жилой недвижимости, однако в нём закреплено определение жилого помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 [2]).

Таким образом, на основании определений недвижимости и жилого помещения сформулируем определение жилой недвижимости. Жилая недвижимость - это совокупность жилых единиц (заселенных и незаселенных), здания и их части, помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан при соответствии санитарным и техническим правилам и нормам, находящиеся в собственности гражданина или юридического лица, либо находящиеся в государственной или муниципальной собственности; также могут быть предназначены и для временного проживания.

Среди объектов жилой недвижимости можно выделить:

? многоквартирные дома (по этажности - малоэтажные, многоэтажные, повышенной этажности, высотный дом; блокированной застройки, малосемейные);

? кондоминиум;

? секция;

? этаж подъезда;

? квартира;

? комната;

? ИЖС (индивидуальное жилищное строительство: коттеджи, односемейные дома):

? таунхаус (т.к. их нельзя однозначно отнести к какойлибо из представленных категорий ввиду отсутствия закрепления в законодательстве и юридической неопределенности) [3, 4].

С точки зрения экономики объект жилой недвижимости можно рассматривать как благо - средство для удовлетворения потребностей людей - и как источник дохода (рис. 1). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект куплипродажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство - источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг [3].

Рисунок 1 - Сущностные характеристики объектов жилой недвижимости

Многие ученые и исследователи сходятся во мнении, что объекты недвижимости (в т.ч. и жилые объекты) существуют в единстве физических, экономических и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа (рис. 2) [3, 57].

Однако, жилье является одним из основных первостепенных потребностей человека, т.е. строительство объектов жилой недвижимости порождает социальная потребность (рис. 1). В связи с этим, некоторые авторы в своих исследованиях указывают, что недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта и комплекс экономикоправовых отношений, но и комплекс социальных отношений (рис. 3) [3, 8]. По моему мнению, такая структура свойств объектов жилой недвижимости отражает в полной и точной мере их сущность.

Рисунок 2 - Триединство объектов жилой недвижимости

Жилищное строительство является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления.

Рисунок 3 - Жилая недвижимость как физический объект и как комплекс правовых, экономических и социальных отношений

Недвижимость включает постоянную реализацию инвестиционностроительного проекта в виде объекта, связанного с землей, и имеет свой срок жизни.

В течение своего срока жизни здания несколько раз подвергаются капитальному ремонту. При планировании зданий или их капитального ремонта период до следующего ремонта составляет от 30 до 50 лет. Такой запланированный срок называется жизненным циклом здания.

Понятие жизненного цикла здания/сооружения законодательно определено Федеральным законом от 23.12.2009 г. №185ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [9].

Жизненный цикл жилого здания - это период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания [9, 10].

В более узком смысле, жизненный цикл объекта жилой недвижимости представляет собой длительный промежуток времени от момента формирования замысла до ликвидации объекта, в процессе которого осуществляются техникоэкономическое обоснование его возведения, инженерные изыскания, проектные и строительные работы, эксплуатация, включающая владение и использование, содержание объекта, текущий и капитальный ремонт, снос объекта с наступлением физического, морального или внешнего износа либо качественно новое развитие, связанное с проведением реконструкции.

Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 3-х жизненных циклов недвижимости (рис. 4) [11]:

1. Жизненного цикла недвижимости (товара) в качестве физического объекта;

Рисунок 4 - Взаимосвязь жизненных циклов объекта жилой недвижимости

2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности;

3. Жизненного цикла недвижимости как экономического объекта.

Жизненный цикл здания подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 5).

Рисунок 5 - Срок жизни жилого здания

Срок экономической жизни период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

Типичный срок физической жизни - период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

Время жизни - промежуток времени, когда здание существует и пригодно для жизни или работы.

С точки зрения периода жизни здания выделяют такие сроки, как:

1) Эффективный возраст отражает возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.

2) Хронологический (фактический) возраст соответствует периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3) Оставшийся срок экономической жизни используется с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта [6].

Жилая недвижимость с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

1.2 Ключевые аспекты стоимости жилой недвижимости

С переходом России к рыночным отношениям жилая недвижимость становится товаром и возникает рынок жилой недвижимости.

Как и любой товар на рынке, объекты жилой недвижимости имеют свою цену, стоимость.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки куплипродажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, восстановительная и потребительская стоимость, страховая и инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и стоимость для целей налогообложения, первоначальная и остаточная стоимость, стоимость права аренды объекта недвижимости и залоговая стоимость, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д. [3].

В зависимости от целей оценки и полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в три основные группы (рис. 6):

? стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

? стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости; ? специальные виды стоимости.

Рисунок 6 - Группы стоимости недвижимости

Первая группа - стоимость в обмене - характеризуют способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: куплипродажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

? одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

? стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

? объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

? цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьейлибо стороны не было;

? платеж за объект оценки выражен в денежной форме [12].

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества [1214].

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки имущества [15].

Страховая стоимость - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость.

Залоговая стоимость рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования [8].

Вторая группа - стоимость в пользовании - обусловлены полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплейпродажей объекта и с другими рыночными операциями.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская) - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования; стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества [15].

Под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц, исходя из их доходности, при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки [12, 13].

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость) [15].

Третья группа - это специальные виды стоимости.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 года можно выделить специальные виды стоимостей:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров [15].

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий [8].

Тем не менее в рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости, в т.ч. и жилой, является рыночная стоимость, которая поддается оценки на всех стадиях жизненного цикла здания: предпроектных работ, проектирования, строительства, эксплуатации, ликвидации (табл. 1).

Таблица 1 - Взаимосвязь между видами стоимости, используемыми для оценки и жизненным циклом объекта недвижимости

Этап жизненного цикла	Цели оценки	Виды стоимости
Предпроектные работы + проектирование	Проверка целесообразности инвестиционных вложений (оценка эффективности проекта)	Инвестиционная, рыночная
Стадия строительства	Оценка прав на недвижимое имущество, определение налогооблагаемой базы, купля продажа	Рыночная, оцененная, стоимость воспроизводства
Стадия эксплуата ции	Оценка стоимости вторичного жилья, купля продажа недвижимости	Рыночная стоимость
Стадия ликвидации	Оценка стоимости затрат на утилизацию (ликвидацию) объекта недвижимости, оценка стоимости затрат на создание анало гичного объекта	Утилизационная, ликвидационная, рыночная стоимость

Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Стоимость объектов жилой недвижимости в течение своего существования не остается постоянной, поэтому оценка эффективности функционирования объекта жилой недвижимости подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла.

1.3 Анализ факторов, влияющих на рыночную стоимость жилой недвижимости

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости - весьма сложная и важная проблема при совершении сделок с недвижимостью. На стоимость недвижимости оказывают влияние самые различные факторы.

Существует немалое количество подходов к выявлению основных факторов формирования рыночной стоимости.

Татарова А.В. выделяет четыре основных фактора [15]:

1) спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей;

2) полезность;

3) дефицитность;

4) возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости быть товаром, т.е. переходить из рук в руки (от продавца к покупателю).

Грибовский С.В. в качестве основных факторов выделяет полезность, дефицит, потребность, реальную покупательную способность. При этом факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося (рис. 7) [16].

Рисунок 7 - Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость (Грибовский С.В.)

Асаул А.Н. [3], Щербакова Т.В. [17] рассматривает четыре основные группы факторов, от которых зависит стоимость объектов недвижимости, представленные на рисунке 8.

Рисунок 8 - Факторы, влияющие на рыночную стоимость (А.Н. Асаул, Т.В. Щербакова)

В своих исследованиях Макаров В.А. выделяет экономические, социальнодемографические факторы, государственное регулирование рынка, физические характеристики объектов и их окружения [18].

Рисунок 9 - Основные группы факторов, оказывающих влияние на стоимость (Макаров В.А.)

Воздействие групп факторов проявляется на различных стадиях оценки. Все представленные подходы пересекаются между собой, тем самым рассмотренные факторы можно распределить по иерархическим уровням влияния [8, 19] с учетом разделения на внешнее (вне дома) и внутреннее воздействие (рис. 10). Региональный уровень - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Локальный (местный) уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Уровень непосредственного окружения - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Характеристики и описание представленных на рисунке 10 групп факторов приведены в таблице 2.

Рисунок 10 - Классификация групп факторов, влияющих на рыночную стоимость жилой недвижимости

Таблица 2 - Описание групп факторов, влияющих на рыночную стоимость жилой недвижимости

Уровень влияния факторов	Характеристика факторов	Факторы
Региональный	Социальные факторы	базовые потребности в приобретении объек тов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружаю щими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи,плотность заселения, др.; тенденции измененияобразовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности; стиль и уровень жизни.
	Экономические факторы	общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий; факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспо собность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населе ния объектами общественного назначения и др.; факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительномонтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
	Физические факторы	климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.; экология; сейсмические факторы.
	Политические (административные) факторы	политическая стабильность, безопасность; налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот; зонирование: запретительное, ограничитель ное или либеральное; строительные нормы и правила: ограничи тельные или либеральные; услуги муниципальных служб: дороги, благо устройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба; наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
Местный уровень	Условия продаж	особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей; залоги, заклады; плата за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость; сроки осуществления процедуры куплипродажи.
	Местоположение	по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.); престижность; обеспеченность общественным транспортом, доступность; климат, ресурсы, топография, грунты, почва; характеристика земельного участка: размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.; наличие и состояние коммуникаций; наличие объектов социальнокультурного назначения; размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение; экологическая обстановка.
	Временные факторы	дата определения стоимости объекта оценки; время, в течение которого определяется стоимость недвижимости.
	Условия финансирования	сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств; платежеспособность источников финансирования.
Уровень непосредственного окружения	Физические характеристики	физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.; качество строительства и эксплуатации; наличие коммунальных услуг; функциональная пригодность; привлекательность, комфорт.
	Архитектурно-строительные характеристики	стиль, планировка, конструкции и т.д. объемнопланировочные решения.
	Финансовоэксплу атационные характеристики	эксплуатационные расходы; стоимость строительства; доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а также учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Рыночная стоимость жилой недвижимости образуется также за счет спроса и предложения, что в конечном счете и определяет равновесную цену. Приведенные факторы нельзя рассматривать отдельно, так как все они одновременно сказываются на стоимости объектов жилой недвижимости

При этом, факторы уровня непосредственного окружения можно также разделить на 3 уровня:

1) характеристики придомовой территории:

? состояние территории;

? наличие парковки;

? благоустройство;

2) характеристики жилого дома, в котором находится квартира:

? тип здания (улучшенная планировка, сталинка, хрущевка, брежневка);

? год постройки;

? материал стен (деревянные, блочные, монолитные, кирпичные, панельные) и перекрытий;

? состояние здания, степень физического и морального износа;

? техническое обеспечение здания;

? организованная стоянка личного автотранспорта / подземный гараж;

? количество этажей;

3) характеристики квартиры: ? этаж расположения; ? планировка; ? площадь жилая / общая, кухни, санузла; ? количество комнат, их площадь; ? высота потолков; ? лоджия; ? вид из окон и др. (рис. 11).

В целом, объединив рисунки 7 и 8, схема влияния факторов на рыночную стоимость жилой недвижимости выглядит следующим образом (рис. 12).

Итак, жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов ввиду постоянного спроса и хорошей ликвидности, и поэтому является одним из самых главных видов недвижимого имущества, которое поддается оценке на протяжении всего своего существования - жизненного цикла. Из множества выявленных факторов, влияющих на рыночную стоимость таких объектов, необходимо определить ключевые, а также необходимо выявить основные тенденции изменения стоимости на рынке, которые позволят прогнозировать стоимость и проводить надежную оценку при заключении сделок и налогообложения.

Рисунок 11 - Факторы уровня непосредственного окружения

Рисунок 12 - Схема влияния факторов на рыночную стоимость жилой недвижимости

2. Экономические основы формирования рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в течение жизненного цикла

2.1 Анализ первичного и вторичного рынка жилой недвижимости в г. Красноярске

Рынок жилищного строительства представляет собой сферу комплексного взаимодействия участников инвестиционно строительной деятельности по созданию новых, расширению, реконструкции, реставрации и модернизации существующих объектов жилой недвижимости, направленную на обеспечение потребности населения в жилье в соответствии с его требованиями и платежеспособным спросом.

Структура рынка жилищного строительства включает:

? объекты жилищного строительства (многоквартирные жилые дома, объекты ИЖС);

? субъекты рынка (продавцы/арендодатели, покупатели/арендаторы, профессиональные участники рынка);

? процессы функционирования рынка;

? механизмы (инфраструктуру рынка).

Рынок жилищного строительства г. Красноярска, как и в любом другом городе, переживает как периоды бурного роста, так и периоды ремиссии. 2015 год

- очередной кризисный год на рынке недвижимости и однозначно не последний. 2016 год также не принес заметных изменений. У покупателей не выросли доходы, не прибавилось уверенности в завтрашнем дне, существенно не подешевела ипотека, поэтому количество желающих совершать сделки попрежнему невелико, а предложение, как и год назад, существенно превышает спрос.

Если рассмотреть динамику ввода нового жилья в г. Красноярске за последние 16 лет [20], можно отметить ее неравномерность. По сравнению с 2015 г. объем ввода новых жилых домов увеличился на 28,84% и составил 909,2 тыс. кв. м (рис. 13), на 48,5% по сравнению с 2014 г. Помимо этого, наблюдается наращивание данного показателя (в 5,6 раз по сравнению с 2000 г.), за исключением периодов 20082009 гг. и 2014 г., что стало следствием проявления финансовоэкономического кризиса: в 2009 г. объем ввода жилья составил 469,4 тыс. кв. м, снизившись на 32,1% по сравнению с 2007 г., в 2014 г. 612,2 тыс. кв. м, что меньше на 13,5%, чем в 2013 г. Стоит отметить, что если на 2015 г. объем ввода жилья еще не достиг докризисного уровня 2007 г., то в 2016 г. он превысил этот уровень на 19,2%.

На конец 2015 г. численность населения г. Красноярска составила 1 067,8 тыс. чел., общая площадь жилищного фонда г. Красноярска равна 22,9 млн. кв. м, что составляет 103,2% к уровню 2014 г. На конец 2016 г. население составило 1 083,9 тыс. чел., жилой фонд - 23,8 млн. кв. м - 103,9% к 2015 г.

Рисунок 13 - Динамика ввода жилья в г. Красноярске

На одного жителя Красноярского края по данным Федеральной службы государственной статистики в 2015 г. приходится 23,9 кв. м жилья (на 0,6 кв. м. больше, чем в 2014 г.). Обеспеченность жильем в течение последних 11 лет имеет положительную динамику, увеличившись на 12,56% по сравнению с 2005 г. и на 2,6% по сравнению с 2014 г. (четверть красноярских семей проживают в условиях, когда на одного человека приходится меньше 15 кв. м. общей площади жилых помещений, однако в 18% семей на одного человека приходится более 40 кв. м жилья).

Рисунок 14 - Обеспеченность жильем в разных странах

В г. Красноярске данный показатель составляет 23,3 кв. м на человека (22,6 - 2014 г., 22,2 - 2013 г.), в РФ 24,4 кв. м. Установленная норма 18 м² на одного из трех членов семьи, но не меньше 16 м²; 42 м² для проживания двух человек; 33 м² на одного одиноко проживающего жильца. Стоит отметить, что обеспеченность жильем в России в 23 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах (рис. 14) [21].

В итоге, в 2016 г. в Красноярске введено в эксплуатацию 87 жилых домов (79 в 2015 г.) общей площадью 909,2 тыс. кв. м.

Рекордсменом по новостройкам в 2016 г. стал Октябрьский район (более 265 тысяч кв. м), опередив лидера последних лет - Советский район (160 тыс. кв. м в 2015 г.). Большая часть жилья построена в жилом районе Бугач.

Немногим меньше введено в эксплуатацию домов в Центральном и Советском районах (порядка 183 тыс. кв. м и 173 тысяч кв. м соответственно, 150 тыс. кв. м в Центральном районе в 2015 г.). Основными строительными площадками здесь остаются жилые районы Покровский и Солнечный.



Рисунок 15 - Общая площадь введенных жилых помещений по районам Красноярска

Что касается правобережья, то наиболее высокие показатели сданного в прошлом году жилья зафиксированы в Свердловском районе более 202 тыс. кв. м, это обусловлено динамичным освоением жилого района «Пашенный». Кроме того, в прошлом году началось активное строительство в районе правобережных подходов к 4му автодорожному мосту.

В Кировском районе основными строительными площадками стали жилые районы по ул. Семафорная - ул. Вавилова и по ул. Кутузова - ул. Волжская. Всего по Кировскому району введено 38,7 тыс. кв. м.

В Ленинском районе жильё строилось в районе ул. Мичурина - ул. Коломенская, один незавершённый объект реконструирован под жилой дом по ул. Энергетиков. Всего по району введено 15,4 тыс. кв. м.

В Железнодорожном районе введён один жилой дом по ул. Куйбышева общей площадью 7,5 тыс. кв. м [22].

Больше всего введено в эксплуатацию однокомнатных - 60,2% и двухкомнатных - 26,9% квартир (рис. 16).

В структуре распределения введенных в 2015 г. жилых домов по материалу стен более 50% составляют кирпичные дома, т.к. в течение долгого времени такие дома остаются престижными и востребованными (рис. 17).

Рисунок 16 - Объем ввода квартир в зависимости от количества комнат

Рисунок 17 - Распределение введенных жилых домов по материалу стен

В 2016 г. строительство панельных домов снизилось на 1,9% (31%).

На рынке жилой недвижимости Красноярска в 2015 г. наблюдался резкий спад цен, что было вызвано, в основном, общеэкономической ситуацией в регионе и стране: падением стоимости нефти, спадом платежеспособного спроса, ростом предложения, высоким уровнем инфляции и высокой процентной ставкой по ипотеке. Однако, уже к концу 2016 г. установилась обратная тенденция: снижение предложения и рост платежеспособного спроса, снижение ставок по ипотеке, замедление темпа снижения цены.

Анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Красноярска Ситуация на рынке первичного жилья в Красноярске характеризуется не сколькими акцентами:

? развитие конкуренции за спрос между застройщиками и подрядчиками. Подрядчики ведут себя как частный собственник, быстрее реагируют на ситуацию изменением цены;

? в предыдущие годы покупать квартиры на начальной стадии строительства покупателей побуждало и более низкая цена, и отсутствие выбора. Однако в последние годы на фоне низкого спроса и нежелания покупать «виртуальные» квартиры в кризис объем жилья в уже сданных домах растет, тем самым спрос сдвигается на вторичный рынок;

? в течение 20132015 гг. на первичном рынке жилой недвижимости наблюдался преимущественный спрос на однокомнатные квартиры и студии (рис. 18), падал спрос на 2комнатные квартиры, большинство однокомнатных квартир не достигало и 30 кв. м. Общее снижение цены в 2016 г. привело к тому, что спрос смещается в сторону 23комнатных квартир. При этом отмечается дефицит предложения 3комнатных квартир площадью в диапазоне 68 - 80 кв. м[23, 24].

Объем продаж в 2015 г. на первичном рынке жилья г. Красноярска снизился на 24% по сравнению с 2014 г., в 2016 никаких изменений не произошло.

Рисунок 18 - Структура спроса в зависимости от цены объекта на первичном рынке жилья

Большая часть сделок на первичном рынке жилья это покупка квартир от 1 000 000 руб. до 3 000 000 руб. (рис. 18).

Рисунок 19 - Структура спроса на первичном рынке жилья: а) в зависимости от количества комнат; б) в зависимости от площади

Ожидаемого роста спроса, вызванного «льготной» ипотекой, не произошло.

В 2016 г., в отличие от нестабильного в плане ипотечных ставок 2015го года, стоимость ипотечных кредитов радовала и продавцов, и покупателей своей доступностью. Ставка Центробанка была приемлемой для банков в течение всего года, и, помимо этого приятного факта, в мартеапреле 2016го была возобновлена программа государственного субсидирования ипотечных ставок. Средняя ипотечная ставка на первичном рынке в 2016 году варьировалась от 12,1% до 11,2% годовых.

Однако, если в предыдущие периоды, когда было объявлено о завершении программы, покупатели старались успеть взять кредит с господдержкой, то перед завершением программы в декабре 2016 года такого не произошло. Покупатели неспешно без ажиотажа и суеты выбирают недвижимость. Не вызывали серьезный рост спроса и акции банков, которые кредитные организации одна за другой объявляли в последние три месяца.

Покупатели не выходят на рынок изза того, что у них нет уверенности в завтрашнем дне. Покупатели ждут еще более привлекательных условий для приобретения квартиры.

65% сделок - это покупка 1комнатных квартир по цене от 850 000 до 3 200 000 рублей, из них 58% с помощью ипотеки. Доля ипотеки в сделках по покупке 2комнатных квартир - 65% (диапазон цен 2 230 000 - 4 960 000), 3 - комнатных квартир - 75% (2 240 000 - 6 085 000). Средняя доля ипотечных сделок - 66% (+ 6% к 2015 г.). Средняя ставка по ипотеке в 2016 г. варьировалась от 12,1% до 11,4%.

...