Формирование рыночной стоимости жилой недвижимости в течение жизненного цикла
Анализ износа жилого фонда на уровне Российской Федерации и Красноярского края. Оценка зависимости рыночной стоимости жилой недвижимости от степени готовности на стадии строительства, ключевых факторов на стадии эксплуатации и от физического износа.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | магистерская работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.02.2022 |
| Размер файла | 5,7 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Доступность цены играет основную роль в выборе квартиры в строящемся доме. И потом только идет оценка инфраструктуры, транспортной доступности, привлекательности проекта. Как и в предыдущие периоды у покупателя востребованы квартиры в строящихся домах с хорошей транспортной доступностью, предлагающие высокое качество жизни, идеальные с точки зрения соотношения цены и качества. Основными жилыми комплексами, на которые существует спрос, являются «Покровский», «Белые росы», «Серебряный», «Глобус».
Анализ вторичного рынка жилья в г. Красноярске
Увеличение спроса на вторичном рынке объясняется снижением цены, снижением ставки по ипотеке до 12,7%, со второй половины года стали вновь появляться акционные предложения от банков, а также большим предложением в новых домах.
Сделки по покупке дорогой квартиры, индивидуальной планировки по цене более 6 000 000 рублей совершалась в 50% случаев с использованием кредитных средств, тогда как на первичном рынке такая покупка происходила в 29% случаев (ввиду ограничения суммы кредита до 3 млн. руб. по программе господдержки).
Общее число предложений снизилось на 7% (снижение наблюдалось в течение всего года).
Если в 2015 г. объем продаж на вторичном рынке жилья г. Красноярска снизился на 42,2% к 2014 году, то в 2016 г. данный показатель увеличился, рост сделок составил 23% (в том числе за счет снижения ипотечной ставки до 12,7% и роста сделок по ипотеке на 6%).
Одной из причин снижения объема продаж в 2015 г. можно назвать снижение сделок по ипотеке. Если в 2014 году среднемесячный показатель сделок по покупке жилья с ипотекой составлял 62%, то к концу года составил 45%. Вовторых, влияние на реализацию платежеспособного спроса в реальные сделки оказывают и общеэкономические факторы, нестабильность, отсутствие уверенности в сохранении размера существующих доходов.
В структуре сделок по ипотеке на вторичном рынке преобладают сделки по покупке 2,3комнатных квартир новой планировки. Уменьшилась на 4% доля сделок по покупке в ипотеку квартир гостиничного типа [23, 24].
Среднедушевые доходы населения г. Красноярска ежегодно возрастают (на 2015 г. 27 708,5 руб.), увеличившись в 3,6 раза по сравнению с 2005 г., увеличивается и удельный вес в расходах населения затрат на приобретение недвижимости. По сравнению с 2005 г. он увеличился в 3 раза и составил 3,9% в структуре использования денежных расходов населения [20]. Однако, несмотря на значительное увеличение доходов населения и рост удельного веса затрат на приобретение недвижимости в структуре использования денежных расходов, платежеспособность клиентов значительно уменьшилась и не обеспечивает прежний уровень спроса. В кризисный период спрос населения на приобретение жилья был отложен, в том числе в связи с ожиданиями дальнейшего снижения цен на жилье и общей неопределенностью ситуации.
В 2015 г. основой спрос распределялся на типовые 1, 2 - комнатные квартиры (38% и 35% в 2014 г. соответственно) новой планировки, при этом сохранялся спрос на квартиры гостиничного типа (8% в 2014 г.) и 1комнатные квартиры «хрущевки» (рис. 20).
Рисунок 20 - Структура спроса на вторичном рынке жилья: а) в зависимости от планировки в 2015 г.; б) в зависимости от количества комнат
В 2016 же году наблюдается обратная ситуация. Основной спрос распределяется на 1,3комнатные квартиры новой планировки, спрос на гостинки и 1комнатные хрущевки снижается (рис. 20, 21). Это закономерно, если учитывать их абсолютную цену с аналогичными квартирами по площади, но новой планировки. Кроме того, подобные объекты расположены практически во всех районах города, что позволяет выбрать покупателям квартиру с удобным месторасположением, но более низкими потребительскими характеристиками и ценой.
Рисунок 21 - Структура спроса и предложения на вторичном рынке жилья в зависимости от количества комнат и планировки в 2016 г.
Основная доля предложений сосредоточена в Советском, Свердловском и Октябрьском районе (рис. 22).
Рисунок 22 - Распределение предложений на вторичном рынке жилой недвижимости г. Красноярска
Структура распределения предложений на рынке жилой недвижимости выглядит следующим образом: однокомнатные квартиры - 42,55%, двухкомнатные - 32,11%, трехкомнатные - 18,91%, четырех и более - 6,43%.
Ценообразование на рынке жилой недвижимости г. Красноярска
Рассмотрим ценовую политику на рынке жилищного строительства в г. Красноярске.
В течение 20152016 гг. фиксировалось постоянное снижение цены на вторичном рынке жилья, в то время как на первичном рынке наблюдались как периоды роста цены, так и периоды ее снижения.
По информации агентств недвижимости, на вторичном рынке Красноярска сейчас можно купить однокомнатную квартиру по цене от 1,3 до 2 млн рублей в зависимости от месторасположения дома, технологии строительства, планировки и года постройки. Типовые двухкомнатные продаются в диапазоне от 1,7 до 2,5 млн, стоимость трехкомнатных начинается от 2,3 млн и доходит до 3,6 млн. На рынке новостроек цена квадратного метра начинается от 42 тыс. руб. у застройщиков, от подрядчиков можно найти предложение от 40 тыс. рублей за «квадрат», цена кв. м на первичном рынке доходит до 55 - 56 тысяч. На вторичном рынке квадратный метр продается по цене от 38 до 58 тыс. рублей. Существенно дороже - до 70 тыс. руб. стоит квадратный метр в однокомнатных квартирах и студиях.
Вторичное жилье за год подешевело значительнее, чем квартиры на первичном рынке жилья. На первичном рынке снижение цены связано в основном с появлением доступных по цене новостроек, которые сдаются в районах массового строительства - на Бугаче и в Солнечном.
На рисунке 23 показано изменение средней стоимости 1 кв. м жилья за 2015-2016 гг.
К концу 2016 г. стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке составила 51 450 рублей, снизившись на 4,8% по сравнению с 4 кв. 2015 г., и на 16% по сравнению с 4 кв. 2014 г. Цена 1 кв. м на первичном рынке жилья составила 47 875 рублей, что на 5% меньше, чем в 2015 г., и на 13,5% меньше, чем в 2014 г. (то есть, за 2015 год средняя цена на рынке готового жилья снизилась на 11,2%, а на рынке новостроек на 8,5%).
Рисунок 23 - Изменение средней стоимости 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынке
Рисунок 24 - Стоимость 1 кв. и жилья на первичном и вторичном рынке в зависимости от количества комнат
Больше всего снизилась стоимость квадратного метра в сегменте однокомнатных и четырехкомнатных квартир. Если строящиеся четырехкомнатные квартиры подешевели на 9,2% (за 2015 г. - на 6%), то однокомнатные - на 5,2% (за 2015 г. на 12%). На рынке готового жилья однокомнатные квартиры за 2016 год снизились в цене на 6,2% (за 2015 г. - на 14,3%), тогда как четырехкомнатные за то же время потеряли в цене 6,5% (2015 год - 6,3% [18, 19]. Цена 1 кв. м в 2,3комнатных квартирах на первичном рынке жилья снизилась на 3,9% и 1,2%, на вторичном - на 3,8% и 2,8% соответственно.
Цены на типовое жилье Красноярска в 2015 - 2016 гг. в зависимости от планировки и количества комнат с указанием средней величины и ее изменения представлены в таблице 3.
Таблица 3 - Цены на типовое жилье в зависимости от планировки и количества комнат
|
Планировка квартиры |
1комн. |
2комн. |
Зкомн. |
||||
|
Средняя цена м2 |
изменение |
Средняя цена м2 |
изменение |
Средняя цена м2 |
изменение |
||
|
Новая планировка |
61 000 /56 000 |
8,2% |
61 000/53 300 |
12,6% |
50 000/47 700 |
4,6% |
|
|
Улучшенная планировка |
55 700/ 53300 |
4,3% |
51 000/49 600 |
2,7% |
47 000/45 000 |
4,3% |
|
|
Хрущевка |
58 000/49 200 |
15,2% |
50 250/47 100 |
6,3% |
49 700/45 900 |
7,6% |
|
|
Гостинка |
63 400/56 400 |
11% |
Из таблицы 3 видно, что наибольшее снижение произошло в цене 2комнатных квартир новой планировки и 1комнатных хрущевок (12,6% и 15,2%). Цена 1 кв. м гостинки снизилась на 11%.
В целом, в течение 2016 г. стоимость 1 кв. м гостинки снизилась на 0,9%, хрущевки - на 10,1%, улучшенной планировки - 7,8%, новой планировки - 3,9% (рис. 25).
Самые дорогие квартиры расположены в микрорайонах: Южный берег, Академгородок, Взлетка, Центр, Покровка, самые дешевые - Черемушки, Водников, Торговый центр, СевероЗападный, Калинина (табл. 4).
Платежеспособный спрос находится в среднем ценовом диапазоне 43 000- 48 000 руб. за 1 кв. м на вторичном рынке жилья.
Произведенный анализ позволяет сделать следующие выводы.
Рисунок 25 - Стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от планировки
Таблица 4 - Средние цены 1 кв. м жилья в разных микрорайонах г. Красноярска
|
Микрорайон |
Средняя цена предложения (1 кв. м) |
Средняя цена сделки (1 кв. м) |
|
|
Черемушки |
39 500 |
39 000 |
|
|
Водников |
44 150 |
42 000 |
|
|
Торговый центр |
44 200 |
41 400 |
|
|
Калинина |
45 000 |
40 000 |
|
|
Мясокомбинат |
47 000 |
46 000 |
|
|
Зеленая Роща |
47 350 |
46 300 |
|
|
Северозападный |
48 050 |
41 650 |
|
|
Первомайский |
48 100 |
45 900 |
|
|
Солнечный |
48 400 |
43 125 |
|
|
Предмостная площадь |
48 800 |
44 130 |
|
|
Иннокентьевский |
49 800 |
45 700 |
|
|
Спутник |
50 250 |
41 100 |
|
|
БСМП |
51 235 |
53 000 |
|
|
Пашенный |
53 050 |
49 500 |
|
|
Северный |
53 600 |
52 700 |
|
|
ГорДК |
54 750 |
49 600 |
|
|
Свободный |
54 900 |
51 000 |
|
|
Ветлужанка |
56 000 |
52 600 |
|
|
Железнодорожников |
56 700 |
51 850 |
|
|
Копылова |
57 700 |
54 250 |
|
|
Покровка |
57 800 |
53 700 |
|
|
Центр |
61 180 |
51 370 |
|
|
Взлетка |
62 500 |
54 800 |
|
|
Академгородок |
65 430 |
61 200 |
|
|
Южный берег |
79 000 |
64 500 |
В центральных районах города Красноярска жилые объекты стоят намного дороже, чем в окраинных. Это связано с тем, что по мере удаленности от центральной части города инфраструктура становится все менее развитой -- в меньшем количестве сосредоточены объекты первостепенной важности (поликлиники, магазины, аптеки, места отдыха и развлечений и т.д.). Если жилье расположено на приличном расстоянии от общественного транспорта, его цена заметно снижается.
Расположенные в разных местах объектыаналоги могут стоить поразному, так как любая координата характеризуется развитием инфраструктуры и назначением района.
Жилье в домах дореволюционного типа имеет меньшую стоимость в сравнении с тем, которое было сдано в эксплуатацию после 70х, цена квартир в новостройках выше в несколько раз.
На сегодняшний день наиболее распространенными материалами стен считаются кирпич, панель, монолит, а затем шлакоблок, пенобетон и дерево. Как правило, площадь 1 м2 в панельных и монолитных домах дешевле, чем в кирпичных, что связано это с особенностями строительства. Но, несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.
Как правило, объекты жилой недвижимости маленькой площади пользуются большим спросом, их легче продать или сдать в аренду по отношению к большим площадям, поэтому маленькие площади имеют высокую цену за 1 м2 по отношению к большим площадям.
Квартиры новой и улучшенной планировки, где есть высокие потолки и пластиковые окна, стоят гораздо дороже тесных и неудобных помещений, расположенных в «хрущевках».
Многие потенциальные покупатели интересуются этажностью и наличием лифта. Абсолютно одинаковые квартиры, но находящиеся на разных этажах, могут существенно отличаться в цене. Цена 1 кв.м. квартир, расположенных на первых и последних этажах жилых домов, как правило, меньше, чем цена 1 кв.м. аналогичных квартир, расположенных на средних этажах.
Бытовые удобства также играют важную роль. Отопление, водопровод, мусоропровод, наличие лоджии или балкона, телефонизация -- все эти и многие другие факторы, без сомнения, влияют на ценообразование [25].
Заключение. В настоящее время на рынке жилой недвижимости г. Красноярска наблюдается устойчивая тенденция установления «рынка покупателя», который характеризуется определенными признаками.
Вопервых, снижение цены на квартиры, что позволяет многим людям менять свои жилищные условия (даже в условиях нестабильного финансового положения).
Вовторых, «рынок покупателя» заставляет конкурировать продавцов в части потребительской привлекательности объекта.
Таким образом, в существующей экономической ситуации рынок жилой недвижимости дает максимальные преимущества покупателям (ситуация привела к наличию значительного количества невостребованных предложений, что позволяет выбрать подходящий объект и при этом добиться весьма выгодной скидки с первоначальной стоимости).
В настоящее время рынок жилищного строительства ищет равновесие между спросом и предложением. Возросший объем предложений и сниженный спрос являются теми факторами, которые стимулируют мотивированных продавцов идти на снижение цен на свои объекты.
На нестабильность рынка жилой недвижимости, а значит на основные показатели, такие как спрос и предложение, серьезное влияние оказывали напряженная геополитическая ситуация, отсутствие роста экономики страны уже в течение не одного года, стагнация на рынке труда. Однако, несмотря на такие условия, рынок показал рост.
На рынке ипотеки, путем снижения ставок, увеличилось количество совершенных сделок. При этом, еще год назад разница между ипотечной ставкой на вторичном рынке и рынке новостроек была очень существенной, к концу 2016 года две эти ставки практически сравнялись. При этом цена квадратного метра на вторичном рынке к этому времени успела значительно просесть. Поэтому вторичный рынок сейчас активно конкурирует с новостройками. Покупатели все чаще делают выбор в пользу готового жилья. На вторичном рынке не только ниже цена, но и отсутствует риск недостроя. При этом востребованными на вторичном рынке остаются дома, построенные 10 - 20 лет назад. Квартирам в старых домах становится все сложнее найти покупателя.
В 2016 г. Красноярск установил рекорд по объемам строительства, введя в эксплуатацию более 900 тыс. кв. м жилья. В дальнейшем объем предложений на первичном рынке будет постепенно снижаться, тем самым увеличится спрос. В настоящее время достраиваются объекты, которые закладывались в начале кризиса. В дальнейшем объем предложения на первичном рынке будет сокращен. По данным аналитиков, соотношение вторичного и первичного жилья в структуре сделок изменилось, первичный рынок постепенно теряет свою долю.
Рост сделок на вторичном рынке составил 23% к 2015 г.
При условии изменения в лучшую сторону геополитической ситуации, положительных изменений в области ипотечного кредитования, курсовой стабилизации, покупательский спрос на недвижимость возрастет. Покупатели будут отдавать предпочтение типовому жилью с улучшенными характеристиками: расположение, площадь, социальная инфраструктура. Анализ структуры предложения и снижение цены на рынке выгодно для покупателей. Если раньше покупатель мог себе позволить 12комнатную квартиру, сейчас по той же цене можно присмотреть уже 23комнатную или аналогичную по количеству комнат, но с большей площадью и улучшенными потребительскими характеристиками.
Продолжится снижение цены с темпом 11,5%. Объем предложения будет плавно снижаться, но при этом снижение предложений «старого» фонда будет дополняться выходом на рынок квартир в данных домах в 2016 г. Спрос на квартиры в строящихся домах будет умеренным, снижение цены будет незначительным, темп снижения у подрядчика выше, чем у застройщика. Возможно увеличение спроса на квартиры класса комфорт.
2.2 Анализ износа жилого фонда на уровне Российской Федерации и Красноярского края
В условиях образования рынка жилой недвижимости невозможно производить эффективно операции куплипродажи без исчерпывающих сведений о техническом состоянии здания, а также отдельных строительных конструкций и инженерных систем. Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания и здания в целом возникает необходимость определить его физический износ, величину, характеризующую степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания на определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости здания (потеря несущей способности, снижение изоляционных свойств и т.д.).
Рассмотрим в динамике состояние и износ жилого фонда Российской Федерации согласно данным Федеральной службы государственной статистики [20]. На рисунке 26 представлена общая площадь жилого фонда в Российской Федерации.
Из рисунка 26 видно, что за 11 лет отмечается ежегодный равномерный прирост жилья, размер жилого фонда увеличился на 21,2% и на конец 2015 г. составил 3581 млн кв. м.
Рисунок 26 - Общая площадь жилищного фонда в Российской Федерации
Техническое состояние жилищного фонда характеризует количество и удельный вес в нем ветхого и аварийного жилья, а также ввод нового жилья. Ветхим признается жилье, которое перестает удовлетворять основным эксплуатационным требованиям, а аварийным - если, помимо этого, оно предоставляет опасность для проживающих.
На рисунке 27 представлено техническое состояние жилищного фонда Российской Федерации.
Из рисунка 27 видно, что объем ввода новых жилых домов в Российской Федерации увеличился на 95,6% (практически в 2 раза) за последние 11 лет и составил 85,3 млн кв. м (101,3% к 2014 г.). Помимо этого, наблюдается ежегодное наращивание данного показателя, за исключением периода с 2008 по 2011 годы, что также стало следствием проявления мирового финансового кризиса в инвестиционно строительной сфере.
На конец 2012 г. жилищный фонд, отнесенный к ветхому и аварийному жилью, составил 99,9 млн кв. м, увеличившись на 5,6% по сравнению с 2005 г., при этом в течение 2007 - 2012 гг. находился примерно на одном уровне, после чего упал на 11,9% и на конец 2015 г. составил 88 млн кв. м, что меньше на 6,6 млн кв. м, чем в 2005 г. Стоит отметить, наибольшее снижение ветхого и аварийного фонда произошло в 2013 г. и в 2015 г. - на 6% и на 5,7% по отношению к предыдущему году (2012 и 2014 соответственно).
Рисунок 27 - Техническое состояние жилищного фонда Российской Федерации
На 2014 г. общая площадь жилых помещений, размещенная в ветхих и аварийных строениях, в 1,1 раза (на 10,8%) превышает объем введенного в 2014 г. жилья (в 2,2 раза в 2005 г., в 1,7 раза в 2010 г.). Но уже в 2015 г. эти два показателя практически сравнялись: ветхий и аварийный фонд превышает объем ввода жилья всего на 3% (на 7,8% меньше, чем в 2014 г.)
В 2015 г. снесено по ветхости и аварийности 3,8 млн. кв. м общей площади жилищного фонда (на 35,7% в 1,4% больше, чем в 2014 г.), или 4,32% от ветхого и аварийного жилищного фонда.
В таблице 5 представлены сведения о ветхом и аварийном жилищном фонде Российской Федерации.
Из таблицы 5 видно, что доля ветхого и аварийного жилья в России медленно, но снижается (в 1,3 раза меньше по сравнению с 2005 г.), однако она попрежнему в 2 раза больше показателя 90х гг. (1,3%). Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда уменьшается за счет сноса жилья и капитального ремонта. По данным таблицы также видно, что количество ветхого жилья уменьшается, что порождает увеличение количество аварийного жилья.
Таблица 5 - Сведения о ветхом и аварийном жилищном фонде Российской Федерации
|
Год |
Ветхий и аварийный фонд, млн кв. м |
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, % |
Капитально отремонтировано жилых домов за год, млн кв. м общей площади |
|||
|
Весь |
Ветхий |
Аварийный |
||||
|
2005 |
94,6 |
83,4 |
11,2 |
3,2 |
5,55 |
|
|
2006 |
95,9 |
83,2 |
12,7 |
3,2 |
5,30 |
|
|
2007 |
99,1 |
84,0 |
15,1 |
3,2 |
6,87 |
|
|
2008 |
99,7 |
83,2 |
16,5 |
3,2 |
12,38 |
|
|
2009 |
99,5 |
80,1 |
19,4 |
3,1 |
17,32 |
|
|
2010 |
99,4 |
78,9 |
20,5 |
3,1 |
8,66 |
|
|
2011 |
98,9 |
78,4 |
20,5 |
3,0 |
4,33 |
|
|
2012 |
99,9 |
77,7 |
22,2 |
3,0 |
3,99 |
|
|
2013 |
93,9 |
70,1 |
23,8 |
2,8 |
3,05 |
|
|
2014 |
93,3 |
69,5 |
23,8 |
2,7 |
2,84 |
|
|
2015 |
88,0 |
68,4 |
19,6 |
2,5 |
4,34 |
В 2015 г. отремонтировано 4,34 млн кв. м жилых помещений, что на 22% (1,21 млн кв. м) меньше, чем в 2005 г., однако, на 52,8% больше по сравнению с 2014 г. Величина капитально отремонтированных жилых помещений с 2010 г. и вовсе показывала отрицательную динамику: в 2010 2011 гг. - снизилась на 50% по отношению к предыдущему периоды, в 2012 г. на 8%, в 2013 г. на 23,6%, в 2014 г. на 7,4%.
На рисунке 28 представлено распределение жилищного фонда по проценту износа. Теперь рассмотрим в динамике состояние и износ жилищного фонда в Красноярском крае. На рисунке 29 представлена общая площадь жилищного фонда в Красноярском крае.
Из рисунка 29 видно, что за последние 11 лет в Красноярском крае отмечается ежегодный равномерный прирост жилья, размер жилищного фонда увеличился на 14,1% и на конец 2015 г. составил 68,6 млн кв. м.
Рисунок 28 - Распределение жилищного фонда РФ по проценту износа
Рисунок 29 - Общая площадь жилого фонда в Красноярском крае
На рисунке 30 представлено техническое состояние жилищного фонда Красноярского края.
Из рисунка 30 видно, что объем ввода новых жилых домов в Красноярском крае увеличился на 68% за последние 11 лет и составил 1311,1 тыс. кв. м. Помимо этого, как и по всей Российской Федерации, наблюдается ежегодное наращивание данного показателя, за исключением периода с 2008 по 2011 годы, что стало следствием проявления мирового финансового кризиса в инвестиционно строительной сфере.
На конец 2010 г. жилищный фонд, отнесенный к ветхому и аварийному жилью, составил 3185 тыс. кв. м, увеличившись на 51,4% по сравнению с 2005 г., после чего наблюдается постепенное снижение показателя: упал на 35,6% и на конец 2014 г. составил 2051,3 тыс. кв. м, что меньше на 52,2 тыс. кв. м, чем в 2005 г. Однако, в 2015 году снова наблюдается рост данного показателя на 1,1%.
Рисунок 30 - Техническое состояние жилищного фонда Красноярского края
Общая площадь жилых помещений, размещенная в ветхих и аварийных строениях, в 1,7 раза (на 70,9%) превышает объем введенного в 2015 г. жилья (в 2,7 раза в 2005 г., в 3,6 раза в 2009 г.). В Красноярском крае объем новых жилых помещений изменяется с меньшим темпом роста, чем в целом по России, поэтому уравнение данных показателей не наступает.
Показатель сноса жилых зданий по ветхости и аварийности демонстрирует неравномерную динамику за последние 11 лет. В 2014г. снесено по ветхости и аварийности 47,7 тыс. кв. м общей площади жилищного фонда, или 2,3% от ветхого и аварийного жилищного фонда, что на 59% больше, чем в 2005 г. Данный показатель уменьшился на 33% в 2015 г.
В таблице 6 представлены сведения о ветхом и аварийном жилищном фонде Красноярского края.
Таблица 6 - Сведения о ветхом и аварийном жилищном фонде Красноярского края
|
Год |
Ветхий и аварийный фонд |
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, % |
Капитально отремонтировано жилых помещений в квартирах, тыс. кв. м общей площади |
|||
|
Весь, тыс. кв. м |
Ветхий, % |
Аварийный, % |
||||
|
2005 |
2103,5 |
2,9 |
0,6 |
3,5 |
29,3 |
|
|
2006 |
2740,5 |
3,7 |
0,8 |
4,5 |
22,1 |
|
|
2007 |
3095,0 |
4,2 |
0,8 |
5,0 |
29,3 |
|
|
2008 |
3115,0 |
4,3 |
0,7 |
5,0 |
40,3 |
|
|
2009 |
3135,0 |
4,2 |
0,8 |
5,0 |
50,5 |
|
|
2010 |
3185,0 |
4,3 |
0,7 |
5,0 |
81,2 |
|
|
2011 |
3091,2 |
4,2 |
0,6 |
4,8 |
317,4 |
|
|
2012 |
3033,7 |
4,0 |
0,7 |
4,7 |
67,2 |
|
|
2013 |
2420,6 |
3,0 |
0,7 |
3,7 |
35,3 |
|
|
2014 |
2051,3 |
2,4 |
0,7 |
3,1 |
20,9 |
|
|
2015 |
2183,6 |
2,6 |
0,7 |
3,3 |
9,2 |
Из таблицы 6 видно, что доля ветхого и аварийного жилья в крае также, как и в России, очень медленно снижается (на 0,2% ниже по сравнению с 2005 г.) и попрежнему почти в 1,2 раза больше показателя 2000 г. (2,8%). Вес аварийного жилья находится практически на одном уровне (с разницей в 0,1%). Динамика объема капитально отремонтированных помещений неравномерна, в 2015 г. отремонтировано всего 9,2 тыс. кв. м.
Почти две трети жилищного фонда в 20082010 гг. имели степень износа до 30%, одна треть -- от 30 до 70% и 1% общей площади жилых помещений -- свыше 70% износа, в то время как уже к концу 2011 г. более половины всех жилых домов имели степень износа от 31% до 65%, что обусловлено временем их возведения: 38 процентов индивидуальноопределенных жилых домов были построены в 1946 1970 годах, 49,2 процента многоквартирных жилых домов в 1971 1995 годах.
На конец 2015 года износ 47,1 процента общей площади жилых помещений составлял менее 30 процентов, износ 3,4 процента жилищного фонда - свыше 70 процентов. То есть, доля жилых помещений с износом выше 70% увеличилась, с износом 31%70% остается примерно на одном уровне.
Таким образом, в Российской Федерации и Красноярском крае наблюдается увеличение вводимого жилья и снижение ветхого и аварийного жилого фонда, однако капитальному ремонту и сносу ветхих домов уделяется недостаточно внимания. Удельный вес ветхого и аварийного жилья составляет 23% общей площади жилых помещений Российской Федерации, и 35% общей площади жилых помещений Красноярского края. Каждый год сносится примерно 23% жилой площади, отнесенной к ветхому и аварийному жилью.
Что касаемо г. Красноярска, общая площадь жилищного фонда по состоянию на 01.01.2014 г. составляет 22954,3 тыс. кв. м. Из них 877,15 тыс. кв. м имеют износ от 35% до 70% и более, что составляет 3,86% общей площади жилых помещений города (0,3% в 2008 г.) [26]. Объем ввода жилья ежегодно имеет положительную динамику, тем самым увеличивая общий жилищный фонд города. Состав жилищного фонда Красноярска в зависимости от срока службы и типа зданий представлен в таблице 7.
Таблица 7 - Состав жилищного фонда Красноярска в зависимости от срока службы и типа зданий
|
Срок службы, лет |
Тип зданий, тыс. кв. м |
|||
|
Панельные |
Кирпичные |
Деревянные |
||
|
Менее 5 |
946,6 |
1 357,3 |
35,8 |
|
|
5-10 |
846,0 |
1 250,0 |
59,0 |
|
|
10-20 |
802,0 |
1 100,0 |
61,0 |
|
|
20-50 |
3 175,6 |
3 610,4 |
808,5 |
|
|
Более 50 |
1 831,1 |
3 872,3 |
1 671,55 |
|
|
7 601,3 |
11 189,6 |
2 635,85 |
По данным таблицы видно, что основной жилищный фонд г. Красноярска составляют кирпичные дома со сроком службы более 50 лет (18,1%) и панельные и кирпичные дома с эксплуатацией 20 - 50 лет (14,8% и 16,8% 33,6% в целом).
Рисунок 31 - Структура жилищного фонда г. Красноярска по сроку эксплуатации зданий
Наименьшую долю в структуре жилищного фонда Красноярска составляют дома, построенные 10 - 20 лет назад.
2.3 Определение зависимости между рыночной стоимостью и жизненным циклом объектов жилой недвижимости
Оценка рыночной стоимости жилых зданий на разных этапах жизненного цикла является весьма актуальной и играет немаловажную роль. Жилая недвижимость на сегодняшний день выступает не только как место проживания, но и как объект правовых, социальных и экономических отношений.
Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает его потребительскую стоимость в определенный момент времени в зависимости от множества факторов, немаловажным из которых является стадия жизненного цикла.
Период существования объекта недвижимости проходит несколько стадий: предпроектную, проектную, строительства, эксплуатации и закрытия (ликвидации) объекта [3].
Таблица 8 - Формирование стоимости недвижимости по стадиям жизненного цикла
|
Стадия жизненного цикла |
Задачи |
Формирование стоимости |
|
|
Предпроектная |
приобретение земельного участка и выбор варианта использования; выбор объекта недвижимости, его назначения; анализ рынка недвижимости; проведение инвестиционного анализа; формирование стратегии проекта; привлечение кредитных инвести ционных средств; оформлениеисходноразреши тельной документации. |
Стоимость объекта форми руется в составе обоснова ния инвестиций при выпол нении задач на основе ана лиза существующей рыноч ной ситуации и тенденций, функционирующих объек таханалогах |
|
|
Проектная |
организация финансирования; разработка финансовой схемы; выбор архитектурноинженерной группы; руководство проектированием. |
Стоимость объекта недви жимости формируется в со ставе проектносметной до кументации и будет пред ставлять собой сметную стоимость. Т.к. каждый объ ект недвижимости уникален (т.е. отличается своими раз мерами, площадью, кон структивными и объемно планировочными решени ями и т.д.), то он имеет свою, индивидуальную, сто имость. Формирование сто имости происходит за счет отдельных видов СМР и стоимости конструкций, на что существенное влияние оказывают технологии и оборудование |
|
|
Стадия строительства |
выбор подрядчика; координация ведения строитель ных работ; контроль качества строительства, смет расходов и затрат. |
Появляется подтверждение существования объекта. Фактическая стоимость формируется за счет коррек тировки относительно стои мости, определенной на ста дии проектирования: необ ходим учет фактора вре мени (изменение цен), смет ная стоимость не учитывает фактический уровень расхо дов на приобретение мате риалов и др. и уровень при менения технологий и обо рудования. По мере увели чения степени готовности объекта увеличивается и его стоимость |
|
|
Стадия эксплуатации |
эксплуатация и ремонт оборудова ния и помещений, реконструкция; противопожарная охрана и техника безопасности; материальный учет, утилизация и переработка отходов; управление коммуникациями; устранение аварийных ситуаций и охрана объекта. |
Формирование стоимости связано непосредственно с использованием недвижи мости. При ненадлежащем содержании наряду с увели чением затрат стоимость снижается. Стадия, наибо лее подвергаемая влиянию факторов макро и микро среды |
|
|
Стадия закрытия (ликвидации) |
Полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций (либо каче ственно новое развитие, либо снос) |
Требуютсязначительные затраты на ликвидацию, ко торые являются результа том владения объектом не движимости |
Стоимость объекта жилой недвижимости зависит от первоначальных затрат на его создание, а также от эксплуатационной политики. На каждой стадии жизненного цикла объекта, в соответствии с поставленными целями, решаются различные задачи, связанные с формированием стоимости (рис. 32).
В зависимости от стадии жизненного цикла задачи управления стоимостью объекта недвижимости существенно отличаются друг от друга. В процессе создания основной упор делается на минимизацию затрат по объекту недвижимости при соблюдении всех технических и нормативных требований, а также контроль сроков выполнения работ в процессе проектирования и строительства. В процессе использования ключевым фактором является прирост стоимости для решения материальных задач собственника.
На протяжении всего жизненного цикла рыночная стоимость объектов жилой недвижимости подвергается влиянию большого количества различных факторов (см. п. 1.2), при этом стоимость может меняться как равномерно, так искачкообразно (при неблагоприятном сочетании факторов). Влияние факторов проявляется на различных стадиях жизненного цикла и процесса оценки (табл. 9).
Рисунок 32 - Система задач управления рыночной стоимостью жилой недвижимости по стадиям ее жизненного цикла
Таблица 9 - Влияние факторов на рыночную стоимость жилого объекта в зависимости от стадии жизненного цикла
|
Стадия жизненного цикла |
Факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной |
|
|
Предпроектная и проектная |
Местоположение района, престижность (по отношению к деловому цен тру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, желез ной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учрежде ниям; наличие и состояние коммуникаций; наличие объектов социально культурного назначения; размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение; обеспеченность общественным транспор том); транспортная доступность; экологическая обстановка |
|
|
Социальные и политические факторы (внешней среды) |
||
|
Экономические факторы (факторы спроса и предложения, экономиче ская ситуация и состояние экономики, конъюнктура рынка и др.) |
||
|
Стадия строительства |
Местоположение |
|
|
Площадь, размеры, материал стен (физические характеристики) |
||
|
Конструктивные и объемнопланировочные решения (архитектурно строительные характеристики) |
||
|
Степень готовности объекта |
||
|
Стадия эксплуатации |
Площадь, год постройки - срок службы, техническое обеспечение и со стояние инженерных систем (физические характеристики) |
|
|
Планировка, количество комнат, площадь (архитектурностроительные характеристики) |
||
|
Степень физического и функционального износа (в т.ч. состояние кон структивных элементов) |
||
|
Местоположение |
||
|
Стадия закрытия |
Год постройки - фактический срок службы |
|
|
Степень физического и функционального износа |
Недоучет различных факторов на любой стадии жизненного цикла объекта приведет в конечном итоге к снижению его качества, поскольку существует непосредственная взаимосвязь этапов проектирования, строительства и эксплуатации.
Таким образом, из совокупности всех факторов, формирующих рыночную стоимость жилой недвижимости, на каждой стадии жизненного цикла основными являются спрос/предложение, местоположение, степень физического и морального износа, физические (площадь, этаж, материал) и архитектурностроительные (планировка, количество комнат) характеристики (рис. 33) [27]. Общеэкономическая ситуация в стране и регионе также играет решающую роль.
Выделенные на рисунке 33 факторы могут значительно снизить или увеличить рыночную стоимость на любой стадии объекта жилой недвижимости, что более детально представлено в таблице 10.
В конечном счете, все перечисленные ключевые факторы формируют спрос и предложение на рынке объектов жилой недвижимости.
Проследим динамику изменения рыночной стоимости объекта жилой недвижимости (рис. 34).
В процессе проектирования жилых зданий (I стадия) закладывается их стоимость, которая представляет собой сметную стоимость, после чего на стадии строительства (II стадия) по степени готовности здание приобретает свою потребительскую стоимость (фактическую стоимость строительства).
Рисунок 33 - Ключевые факторы при формировании рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в течение жизненного цикла
Таблица 10 - Ценоповышающие и ценопонижающие факторы объектов жилой недвижимости
|
Ценообразующий фактор |
Повышение рыночной стоимости |
Понижение рыночной стоимости |
||
|
Местоположение |
1. Развитая инфраструктура (близкое расположение детских садов, школ, супермар кетов и т.д.) |
1. Большая удаленность от общественного транспорта |
||
|
2. Близкое расположение пар ков/зеленых зон |
2. Близость железных дорог, аэро портов, шумной автострады |
|||
|
3. Пешеходная и транспорт ная доступность (близость к общественному транспорту |
3. Промышленный район / район с плохой экологией |
|||
|
Характеристика илого |
Внешнее и техническое состояние |
1. Изолированные комнаты; квадратная форма комнат |
1. Наличие смежных комнат |
|
|
2. Ухоженная и благоустро енная придомовая террито рия (детские и спортивные площадки, места отдыха) |
2. Неблагоустроенная территория |
|||
|
3. Наличие просторной пар ковки |
3. Неопрятный подъезд |
|||
|
4. Пригодное состояние подъ езда, квартиры; ремонт; нали чие пассажирских и грузовых лифтов |
4. Плохое, непригодное к эксплуата ции состояние квартиры; отсутствие ремонта |
|||
|
Материал стен |
Кирпич, кирпичмонолит |
Монолит, панель, блочное строительство Отсутствие охраны |
||
|
Год по стройки (пла нировка) |
Новостройка, сталинка (ин дивидуальная, новая и улуч шенная планировка) |
Хрущевка, брежневка, ленинградка |
||
|
Уровень без опасности |
Консьерж, диспетчерская блюдение |
|||
|
Ситуация на рынке |
Высокий спрос на объекты аналоги |
Большое предложение аналогичных объектов |
||
|
Этаж |
Средние этажи |
1ый, 2й и последний этажи |
||
|
Площадь кухни |
Более 8 м2 |
Маленькая по площади (менее 8 кв. м) |
||
|
Санузел |
Раздельный |
Совмещенный |
||
|
Лоджия |
Наличие лоджии / балкона (в т.ч. застекленные) |
Отсутствие балкона / лоджии |
||
|
Вид из окон |
Панорамный вид из окна |
Вид из окна на промышленные про изводства, стену дома, железную до рогу и др. |
Рисунок 34 - Изменение стоимости здания на этапах жизненного цикла
Необходимо учитывать, что принимаемые на первых стадиях решения напрямую влияют на итоговую стоимость здания (табл. 11). Проектные объемнопланировочные и конструктивные решения должны быть надежными и целесообразными в эксплуатации. Неправильный подбор материалов, а также устаревшие объемнопланировочные решения приведут к дополнительным затратам в процессе эксплуатации на ремонт конструкций и на перепланировку помещений.
На величину затрат в процессе эксплуатации здания влияет также и качество строительства. Низкое качество материалов и строительномонтажных работ приведет к возрастанию затрат на ремонты в будущем [28].
Таблица 11 - Ключевые факторы, влияющие на величину физического износа жилого здания
|
Наименование факторов |
Показатель значимости фактора (в скорости развития из носа) |
|
|
Качество конструктивных решений при проектировании |
1,8 |
|
|
Качество строительных работ при возведении здания |
1,4 |
|
|
Уровень содержания здания и его технического обслуживания |
3,1 |
|
|
Объем и характер капитальных ремонтов |
14,0 |
|
|
Качество работ при капитальном строительстве |
1,9 |
|
|
Этажность здания (многоэтажные здания изнашиваются быстрее малоэтажных) |
1,4 |
|
|
Санитарногигиенические условия (инсоляция и освещение) |
2,5 (2,2 + 0,3) |
|
|
Неиспользование всех видов технического оборудования (в том числе и интервалы для ремонта) |
48 |
|
|
Плотность заселения здания |
1,1 |
Большое значение на этих стадиях имеет фактор времени, который проявляется в том, что он влияет на общую стоимость объекта недвижимости, а также влияет на степень морального (функционального) износа при вводе в эксплуатацию.
Чем больше период проектирования и строительства, тем больше будут затраты на объект недвижимости в момент сдачи в эксплуатацию, так как значительное влияние оказывают фактор инфляции и удорожание кредитных ресурсов, а также моральный износ объекта недвижимости.
После ввода объекта недвижимости в эксплуатацию можно теоретически выявить несколько вариантов изменения стоимости. Это зависит от влияния на рынок в целом, а также от влияния на отдельные объекты жилой недвижимости множества различных факторов.
Стоимость может увеличиваться в связи с благоприятной экономической ситуацией как в стране, так и в регионе (рис. 28, кривая 1), может оставаться примерно на одном уровне (рис.28, кривая 2), может резко падать с наступлением финансового и экономического кризиса (рис. 28, кривая 3).
Однако, на деле всё не так. С течением времени одни факторы могут усиливать свое влияние, другие - менее влиять на цену, но по мере эксплуатации объекта усиливается фактор общего (суммарного) износа (рис. 28, кривая 4). Постепенно уменьшается полезность объекта, ухудшаются техникоэкономические параметры, которые характеризуют конструктивную надежность здания, а также его функциональное соответствие текущему и будущему использованию.
С увеличением срока эксплуатации (III стадия) объекта повышается стоимость восстанавливающих работ, что и вызывает снижение рыночной стоимости объекта недвижимости (рис. 4). Уровень и качество технической эксплуатации зданий непосредственно влияет на износ зданий и, таким образом, на ежегодный объем нового строительства. Чем ниже уровень технической эксплуатации, тем больше зданий, которые будут преждевременно изнашиваться.
В конечном итоге высокая степень износа здания приведет к его ликвидации, а затем к утилизации. На стадии окончания жизни здания (IV стадия) затраты на восстановление либо ликвидацию могут превысить саму стоимость объекта (рис. 35). Стоимость капитального ремонта здания с износом 0% - 20% составляет 0 - 1% от стоимости конструкций, с износом 21% - 40% - примерно 12% - 36%, с износом 41% - 60% - около 38% - 90%, 61% - 80% - 93% - 120% стоимости элементов [29].
Предполагается, что по мере эксплуатации физический износ здания увеличивается (рис. 36, кривая 1). Фактически, по результатам натурных обследований и статистическим данным, параметры физического износа менее интенсивны (рис. 36, кривая 2) в результате поддержания элементов здания в нормальном (пригодном) техническом состоянии и могут периодически снижаться (рис. 36, кривая 3) при выполнении текущих и капитальных ремонтов зданий [30].
Рисунок 35 - Зависимость затрат на восстановительные работы от степени физического износа объекта
Рисунок 36 - Изменение физического износа здания в течение срока службы
Общий процесс физического износа объектов жилой недвижимости можно разделить на три фазы [22] (рис. 37):
? I фаза: усиленное нарастание износа вследствие дефектов, связанных с качеством изделий, материалов, конструкций, качеством строительномонтажных работ при возведении здания, а также в связи с самой эксплуатацией;
? II фаза: процесс износа конструктивных элементов и здания в целом замедляется в результате своевременного проведения текущих и капитальных ремонтов, замены и обновления конструктивных элементов (сроки службы различных конструктивных элементов различаются);
? III фаза: усиленное разрушение, износ здания остановить и компенсировать практически невозможно. При этом для сохранения и поддержания зданий в допустимом техническом состоянии до момента их комплексной реконструкции или сноса (утилизации) производятся только поддерживающие ремонты.
Рисунок 37 - Динамика физического износа в процессе эксплуатации жилой недвижимости
Таким образом, в существующих условиях и тенденциях на рынке стоимость жилья может изменяться в зависимости от местоположения, площади, планировки, количества комнат, но также и в большой степени от физического износа. Необходимо выявлять степень влияния каждого из этих факторов для надежного и эффективного проведения операций с жилой недвижимостью.
рыночный стоимость жилой недвижимость
3. Разработка модели зависимости между жизненным циклом объектов жилой недвижимости и рыночной стоимостью
3.1 Инструменты построения зависимости между жизненным циклом объектов жилой недвижимости и их рыночной стоимостью
В рассмотренных и представленных ранее положениях для достижения цели диссертации и поиска зависимости между жизненным циклом и рыночной стоимостью жилой недвижимости в качестве исходной и необходимой для ее построения информации исследованы и проанализированы существующие рыночные тенденции г. Красноярска, на основе чего выявлен комплекс ключевых факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости жилья на протяжении всего жизненного цикла.
В работе стоит задача доказать существование или отсутствие зависимости жизненного цикла и рыночной стоимости жилой недвижимости. Однако, жизненный цикл характеризует, в первую очередь, физический износ, который начинает проявляться и изменяться с момента ввода объекта в эксплуатации - с начала самой длительной стадии цикла. Поэтому, из выявленного комплекса факторов необходимо доказать линейную зависимость рыночной стоимости от степени физического износа жилого объекта, что и будет характеризовать наличие зависимости от жизненного цикла.
В целях изучения закономерностей, характеризующих рынок жилой недвижимости, а также выявления основного фактора, изменяющего стоимость жилья на рынке г. Красноярска, могут быть применены методы математической статистики, а именно корреляционно - регрессионный анализ (парная линейная и множественная регрессия).
Для построения массива данных используются данные агентств недвижимости и риэлторских агентств г. Красноярска.
Процедура поиска предполагаемой зависимости между различными числовыми совокупностями включает следующие этапы:
? установление значимости связи между ними;
? возможность представления этой зависимости в форме математического выражения (уравнения регрессии).
Первый этап в указанном статистическом анализе касается выявления так называемой корреляции, или корреляционной зависимости. Корреляция рассматривается как признак, указывающий на взаимосвязь ряда числовых последовательностей. Иначе говоря, корреляция характеризует силу взаимосвязи в данных.
Применение регрессионного анализа предполагает возможность построения моделей, описывающих количественную зависимость исследуемого результирующего признака (рыночной стоимости) от характеристик (влияющих признаков, ценообразующих факторов) объектованалогов, для которых известна рыночная ценовая информация.
Линейная множественная регрессионная модель имеет вид
(1)
где в0, в1, в2, вk - коэффициенты регрессионной модели; - случайное слагаемое, называемое возмущением; x1, x2, xk - объясняющие переменные [33].
Линейная парная регрессия:
В общем случае, выполнение множественного регрессионного анализа на основе выборки эмпирических данных, включает в себя ряд необходимых этапов:
- определение минимального количества для выборки для заданного количества факторов;
- построение базы данных для выборки;
- отсев грубых погрешностей выборки;
- проверка выборки на нормальность распределения;
- кодификация неколичественных (порядковых и номинальных) факторов, в случае их наличия (в дальнейшем используются только количественные факторы);
- проверка факторов на мультиколлинеарность (проверяется при построении модели множественной регрессии в Excel с помощью регрессионного анализа, устраняется путем исключения факторов, которое тесно коллерируют между собой);
- построение уравнения множественной регрессии;
- анализ значимости построенной модели и отдельных факторов;
- анализ остатков (проверка на гомоскедастичностьфактически это Fтест, т.к. статистика теста имеет распределение Фишера);
- интерпретация полученной модели.
Определение минимального количества объектов для выборки
Для построения надежной эконометрической модели рекомендуется [12, 34, 35] использовать объем выборки рыночных данных, равный 57 кратному числу используемых моделью независимых факторных переменных (ценообразующих факторов). Применительно к наиболее распространенным значениям числа основных влияющих факторов - 47, позволяющих строить адекватные модели для отдельных сегментов рынка недвижимости, необходимый объем выборки однородных рыночных данных должен составлять в этом случае порядка 2550 сделок или предложений к ним.
Для получения представляющих практический интерес результатов моделирования рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методами множественной линейной регрессии по выборке рыночных данных о ценах его аналогов, необходимо иметь в распоряжении, как минимум, n = 2(k+2) аналогов оцениваемого объекта. Такой объем выборки достаточен при требуемом уровне коэффициента детерминации R2 ? 0,7.
Если отличия в характеристиках объекта оценки и отобранных аналогах достаточно малы и модель хорошо специфицирована (коэффициент детерминации R2 ? 0,8), потребный объем выборки может быть оценен значением n = 2(k+1).
При наличии на рынке очень близких аналогов и верной спецификации модели (RІ = 0,9) для статистической значимости регрессионного уравнения достаточно иметь объем выборки, равный n = k+5.
Опыт практического моделирования различных сегментов рынка недвижимости при решении задач оценки [36] показывает, что существующее состояние рынка позволяет формировать выборки из объектованалогов, обеспечивающие получение значений коэффициента детерминации не ниже 0,8. Это означает, что для наиболее часто применяемых моделей с числом факторов 45 статистическая значимость уравнения обеспечивается уже при объеме выборки, содержащем 10-12 аналогов соответственно. Требуемое количество объектов выборки, для построения уравнения регрессии при заданном качестве расчетной модели представлено в таблице 12.
Таблица 12 - Требуемые объемы выборки рыночных данных
|
Качество модели R2 |
Количество факторов k |
Формула расчета |
|||||
|
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|||
