Управление инвестиционной стоимостью объекта недвижимости

Инвестиционная стоимость полностью зависит от конкретных целей инвестора и может быть больше или меньше рыночной стоимости. Инвестиционный потенциал объекта недвижимости, определяемый как разность между величинами инвестиционной и рыночной стоимости данного объекта в текущем использовании, позволяет судить об экономической эффективности инвестирования средств в объекты недвижимости. Действительно, если рыночная стоимость имеющегося набора прав инвестора по отношению к объекту недвижимости превысит его инвестиционную стоимость (инвестиционный потенциал объекта будет отрицательным), то это будет свидетельствовать о нецелесообразности использования данного объекта недвижимости в инвестиционном проекте, в рамках которого оценивалась инвестиционная стоимость этого объекта, так как рассматриваемый вариант использования приведет к снижению ценности объекта. Есть множество причин несовпадения инвестиционной и рыночной стоимости объекта: различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости, требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения спиритического эффекта; несовпадение в их оценках уровней риска. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.[10]

Оценка инвестиционной стоимости объекта будет выше рыночной, если этот инвестор имеет хотя бы одно из следующих преимуществ перед другими участниками рынка:

· особые возможности финансирования проекта (кредит под льготные проценты, участие продавца в инвестиционном проекте, или доступ к источнику финансирования, недоступному для других участников рынка);

· возможности инвестора нужным образом изменить правовой статус объекта (например, организовать изменение категории приобретаемой земли из сельскохозяйственного назначения в земли поселений, снять с объекта статус памятника истории, изменить целевое назначение, организовать корректировку градостроительных регламентов и т.п.);

· агломерационные эффекты (например, случай, когда объект можно преобразовать в доходный, только объединив его с соседним. В этом случае для инвестора - владельца соседнего объекта, инвестиционная стоимость объекта значительно превосходит рыночную);

· обладание информацией относительно объекта или его окружения, недоступной для других.

Чаще всего российским инвесторам важнее знать инвестиционную, а не рыночную стоимость объектов недвижимости в следующих случаях:

1. Приобретение объекта недвижимости с инвестиционными целями;

2. Планируемый инвестиционный проект на разных стадиях его реализации;

3. При совместном долевом капиталовложении или финансовой ответственности;

4. Когда приобретение или продажа недвижимости является частью более крупной сделки с бизнесом.

Приобретение объекта недвижимости с инвестиционными целями. Если участок земли или объект недвижимости приобретаются с целью проектирования и строительства нового объекта доходной недвижимости, то прежде чем приобретать объект, инвестору необходимо оценить его соответствие инвестиционным целям. Если инвестиционные параметры покупателя менее жесткие, чем в среднем по рынку, то оценка инвестиционной стоимости будет выше рыночной. Покупатель обычно не раскрывает своих целей и начинает с предложения цены ниже рыночной стоимости. Инвестиционная стоимость является верхним пределом цены, которую может себе позволить обычный покупатель.

Планируемый инвестиционный проект на разных стадиях его реализации. Такая оценка необходима для инвестора, для его партнеров и кредиторов и для возможных покупателей при создании нового проекта. Хорошо спланированный и правильно реализуемый инвестиционный проект будет иметь инвестиционную стоимость, как правило, выше рыночной даже после завершения строительства. В ходе реализации проекта опытный девелопер устраняет неопределенности, преодолевает административные барьеры, решает технические задачи, что снижает риски для последующих покупателей. Соответственно, растет рыночная стоимость объекта, а с ней и инвестиционная, поэтому при организации долевого или заемного финансирования требуется регулярная переоценка рыночной и инвестиционной стоимости объекта в ходе реализации проекта.

В случае, когда происходит купля-продажа недвижимости «в связке» с другими бизнес условиями, покупателю (а иногда также и продавцу) важно знать инвестиционную и рыночную стоимость объекта. «Связанные условия» могут быть привлекательны для покупателя, и инвестиционная стоимость объекта может оказаться для него выше рыночной, однако величину любой «премии продавцу» следует сравнить с выгодой покупателя от прочих «связанных» условий. [15, с.58]

Кроме того, важнейшим аспектом оценки инвестиционной стоимости является учет рисков. Целесообразно рассмотреть возможность оценки рисков при расчете ставки дисконтирования, а также при моделировании денежного потока. Оценка инвестиционной стоимости предполагает использование достоверной инсайдерской информации, включающей прогнозы изменения элементов денежного потока. Это позволяет максимально учесть внутренние риски не в ставке дисконтирования, а в денежном потоке.

Инвестиционная деятельность в современных условиях быстро меняющегося мира настолько важна, что две комиссии по Международным Стандартам Финансовой Отчетности недавно рекомендовали учитывать инвестиционные проекты в стадии строительства по их справедливой стоимости. (IFRIC Decision dated November 2006 on IAS 16 - Item 3: Revaluation of investment properties under construction). Оценщики, выполняющие оценку стоимости активов для целей отчетности по стандартам МСФО, должны будут уделять особое внимание указаниям, содержащимся в этом документе - и отличать основные элементы рыночной стоимости, от признаков инвестиционной стоимости, более типичной для сделок купли-продажи. [9]

1.2 Особенности оценки инвестиционной стоимости объекта недвижимости

Под инвестициями вообще, согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», принято понимать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. [3]

Частным случаем вложения инвестиций являются инвестиции в объекты недвижимости. В свою очередь объекты недвижимости также могут быть классифицированы в применении к возможности вложения в них средств. Классификация объектов недвижимости представлена на Рисунке №1:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. №1 Классификация объектов недвижимости

В соответствии с данной классификацией, инвестиции в объекты недвижимости также могут быть разделены по типу недвижимости. Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного варианта инвестиционного проекта.

В случае совершения типичной сделки купли-продажи без перспективных намерений покупателя относительно дальнейшего извлечения дохода из объекта недвижимости - определяется рыночная стоимость объективная с точки зрения стандартных подходов к оценке. Рыночная стоимость отражает объективную рыночную ситуацию, она формируется путем взаимоотношения объемов спроса и предложения, то есть конечный покупатель не может повлиять на изменение рыночной стоимости объекта, так как она продиктована рынком.

В то же время, когда покупатель целенаправленно приобретает недвижимость с целью реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, то есть вложения дополнительных средств в объект недвижимости и дальнейшее извлечение дополнительных доходов из реконструированного или переоборудованного объекта -- в данном случае речь идет о субъективной инвестиционной стоимости объекта недвижимости для данного покупателя. То есть в данном случае инвестиционная стоимость - есть величина полезности данного объекта недвижимости для данного конкретного покупателя (инвестора).

Прежде чем приступать к оценке инвестиционной стоимости и прогнозировать будущие данные любого объекта недвижимости, необходимо провести анализ рынка, на основании данных по которому и будет производиться оценка.

Следует заметить, что понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневном использовании, является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере, две процедуры:

1. Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;

2. Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. В рамках обоснования инвестиционных решений необходимо проводить исследование рынка недвижимости.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило, будущий) момент времени. Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот направления, в которых необходимо проводить исследования.

Таким образом, основной и единственной задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений. [16, с.38]

На основании мониторинга рынка недвижимости инвестор, для которого определяется инвестиционная стоимость, формирует основные требования к объекту недвижимости.

Инвестор составляет предварительный бизнес-план инвестиционного проекта, содержащий в себе четко определенные цели проекта и предполагаемые способы их достижения и включающий в себя следующие разделы:

· описание будущего объекта;

· описание производимых товаров и услуг;

· анализ рынка и план маркетинга;

· план производства;

· организационный план;

· оценка рисков;

· финансовый план;

Бизнес-план инвестиционного проекта, по сути, представляет наиболее эффективное использование объекта недвижимости, основанное на индивидуальных требованиях инвестора, то есть это такой вариант использования объекта недвижимости, который дает максимальную инвестиционную стоимость для инвестора с учетом всех его пожеланий.

На основании такого бизнес-плана инвестиционного проекта, а именно характера предполагаемого объекта, его специфики, параметров и эксплуатационных характеристик, формулируются требования к объекту недвижимости, необходимому для реализации инвестиционного проекта. По строительной недвижимости это могут быть требуемые площади объекта, высота, размеры, количество и качество помещений, наличие дополнительного оборудования (например, лифтов в зданиях) и т.п. Именно эти требования и составляют основу будущей инвестиционной стоимости объекта.

Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования. Индивидуальные требования инвестора формируются, как правило, из-за:

· Различия в оценках величины будущих потоков доходов;

· Различия в определении уровня риска и факторов риска;

· Требуемой ставки доходности;

· Различия в степени прогнозируемости;

· Различия в уровне финансовых издержек;

· Различия в налоговом статусе;

· Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.

Такие отличия в используемой информации обусловлены тем, что оценка инвестиционной стоимости предполагает использование достоверной инсайдерской информации, включающей прогнозы изменения элементов денежного потока.

Кроме основных индивидуальных требований инвестора при определении инвестиционной стоимости особое внимание следует уделить факторам, которые оказывают непосредственное влияние на оценку инвестиционной стоимости.

Факторы, учитываемые при определении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, которые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии. [13]

Критерии, которые значимы при определении инвестиционной стоимости недвижимости для потенциального покупателя, можно выделить на основе классификации, представленной на Рисунке №2:

Внесение инвестиционных критериев в финансовую модель расчетов может осуществляться следующим образом, представленным на Рис. №3.

Сформулированные на основе бизнес-плана и проектной и технической документации требования к оцениваемому объекту недвижимости сопоставляются с фактически имеющимися характеристиками данного объекта, в результате чего выявляется соответствие либо несоответствие оцениваемого объекта вышеуказанным требованиям.

В случае, если требования инвестора совпадают с основными характеристиками объекта недвижимости, оценке подлежит рыночная стоимость, которая будет равна инвестиционная стоимости. Эти стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. №3 Формирование инвестиционной стоимости

При оценке инвестируемой недвижимости необходимо решить 2 задачи: определить стоимость недвижимости при текущем использовании, так как именно эта стоимость должна учитываться при заключении договора залога; а также определить ее стоимость после проведения строительных работ (после вложения инвестиций), чтобы оценить, являются ли целесообразными избранный вид инвестирования и размер инвестиций.

Может быть так (и этого очень часто инвесторы не учитывают), что после проведения строительных работ стоимость недвижимости оказывается ниже, чем ее стоимость без ремонта плюс стоимость ремонтных работ плюс размер инвестиционного капитала, что свидетельствует о нецелесообразности или о нерациональной стратегии инвестирования. Поэтому, оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение.

В случае несоответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям к нему со стороны инвестиционного проекта, выясняется возможность доработок соответствующих характеристик объекта до требуемого уровня. Если вышеуказанные доработки по тем или иным причинам невозможны, то оценщиком делается вывод о непригодности оцениваемого объекта для рассматриваемого инвестиционного проекта и, как следствие этого, о нулевой инвестиционной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках данного инвестиционного проекта.

В случае, если подобные доработки возможны и физически осуществимы, оценщику необходимо провести предварительную оценку финансовых и временных затрат по их осуществлению.

Основываясь на данных по дополнительным финансовым и временным затратам по приведению характеристик оцениваемого объекта недвижимости в соответствие требованиям инвестиционного проекта, а также на результатах сопоставления этих данных с общим сроком реализации проекта и возможными внешними по отношению к проекту ограничениями (например, правового характера), производится выбор варианта (вариантов) оцениваемого набора прав участников проекта по отношению к объекту недвижимости. В случае выявления на втором этапе данного алгоритма соответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям инвестиционного проекта указанный выбор производится сразу же.

С учетом выбранного варианта оцениваемого набора прав инвесторов по отношению к объекту недвижимости производится разработка корректировок к бизнес-плану инвестиционного проекта при условии использования в инвестиционном проекте именно данной недвижимости, рассчитываются величины дополнительных материальных и прочих затрат, возникающих вследствие использования именно данного объекта с данным набором прав на него и не учтенных в первичном бизнес-плане. Это могут быть и дополнительные транспортные издержки, связанные с не совсем удобным месторасположением недвижимости, и дополнительные эксплуатационные затраты, обусловленные, например, излишними размерами объекта недвижимости, и другие подобные затраты. Здесь же учитывается возможное появление, так называемых, возвратных сумм, связанных, например, с доходами от реализации после демонтажа ранее находившегося в здании оборудования и т.п.

Для определения инвестиционной стоимости особую роль играет данные финансовой и бухгалтерской отчетности инвесторов - участников проекта, позволяющая сделать обоснованный вывод о цене и структуре капитала каждого из них. На основе данных по предполагаемым инвесторам проекта оценщиком производится расчет средневзвешенной цены капитала, инвестированного в проект. [12]

Итак, исходя из планируемой величины потока доходов от инвестиционного проекта оценщиком с учетом цены капитала, инвестированного в проект и влияния фактора времени, производится расчет инвестиционной стоимости оцениваемого набора прав по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости.

Таким образом, для определения инвестиционной стоимости оценщику необходимо проанализировать следующую информацию:

· предварительный бизнес-план инвестиционного проекта;

· проектная и техническая документация по оцениваемой недвижимости;

· финансовая и бухгалтерская отчетность инвесторов - участников проекта.

На основании рассмотренной методики определения инвестиционной стоимости объекта недвижимости, можно сделать вывод, что основное направление практического применения видится в определении инвестиционной стоимости объекта недвижимости в виде инвестиционного проекта по его строительству. При определении инвестиционной стоимости проект рассматривается как генератор потоков будущих доходов от использования объекта. Поэтому для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо опираться в первую очередь на доходный подход. Лишь этот подход позволяет гарантировать максимально полный учет внутренних и внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. Именно текущую стоимость будущих доходов положим в основу определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости. Под «текущей стоимостью будущих доходов» понимается стоимость «чистых» доходов от объекта недвижимости, приведенных к дате оценки. Необходимость именно подобного рассмотрения обусловлена тем, что инвестиционная стоимость позволяет судить об инвестиционном потенциале, инвестиционной пригодности того или иного объекта, которые, в свою очередь, характеризуются показателями максимальной цены, за которую может быть приобретен данный объект и при которой инвестиции в объект оценки будут рентабельны. В рамках доходного подхода для инвестора имеет смысл производить расчеты методом дисконтирования денежных потоков. Это наилучшим образом отражает тот принцип ожидания, а значит и инвестиционные критерии потенциального покупателя (Инвестора). Самым чувствительным параметром при проведении расчетов методом дисконтирования денежных потоков является ставки дисконта и ставка капитализации. Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения позволит учесть особенности конкретного инвестора, а значит, и получить инвестиционную стоимость.

Использование сравнительного подхода к оценке для расчета инвестиционной стоимости большинства объектов недвижимости в нынешних российских экономических условиях, неправомерно, в первую очередь, по причине того, что не рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки в его существующем виде и функциональном назначении, так как он (объект) при соблюдении этих условий не востребован ни рынком, ни текущим его собственником. Эта ситуация ведет к значительному занижению стоимости в случае определения ее в данном случае на основе сравнительного подхода.

При расчете инвестиционной стоимости, в отличие от рыночной, рассматривается не типовой, а конкретный инвестор и конкретный инвестиционный проект. Кроме того, такие традиционные ограничения по применению сравнительного подхода к оценке, как неразвитость рассматриваемых сегментов рынка недвижимости, выражающаяся в крайне незначительном количестве сделок при большом расхождении характеристик объектов, а также проблематичность сбора достоверной информации даже о заключенных сделках лишь подтверждают вывод о невозможности использования методов оценки, основанных на сравнительном подходе.

Использование затратного подхода к оценке в качестве основы для расчета инвестиционной стоимости также неправомерно, ибо для инвестора, планирующего осуществить достаточно продолжительный по времени инвестиционный проект, не имеет принципиального значения размер балансовой, восстановительной или остаточной стоимости объекта, главное, чтобы объект обладал необходимой для инвестора полезностью и сохранял ее на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного проекта. По этой же причине не имеет значения и степень износа объекта. [15, с.89]

Оценка инвестиционной стоимости напрямую связана с оценкой эффективности инвестиционных проектов. Принятие решений об инвестировании в проект строится на системе критериев, позволяющих оценить экономическую эффективность инвестиционного проекта. Для инвесторов основой для принятия таких решений служат показатели коммерческой эффективности инвестиционных проектов, в алгоритме расчета которых реализованы принципы экономической оценки эффективности инвестиций. Одной из главных составляющих процесса анализа инвестиционных проектов является расчет их коммерческой эффективности. До самого последнего времени расчет эффективности капиталовложений производился преимущественно с «производственной» точки зрения и мало отвечал требованиям, предъявляемым финансовыми инвесторами:

· во-первых, использовались статические методы расчета эффективности вложений, не учитывающие фактор времени, имеющий принципиальное значение для финансового инвестора;

· во-вторых, использовавшиеся показатели были ориентированы на выявление производственного эффекта инвестиций, т.е. повышения производительности труда, снижения себестоимости в результате инвестиций, финансовая эффективность которых отходила при этом на второй план.

Поэтому для оценки финансовой эффективности проекта целесообразно применять «динамические» методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами.

Методы оценки инвестиционных проектов можно подразделить на две группы.

· динамические методы, основанные на принципе ДДП - дисконтированного денежного потока, то есть учитывающие различную ценность денег во времени;

· статические методы, не учитывающие разную ценность денег во времени.

Наиболее прогрессивными являются методы первого типа, основанные на анализе дисконтированного денежного потока с использованием функций сложного процента. Под денежным потоком понимается сумма излишка (недостатка) денежных средств, полученная в результате сопоставления поступлений (притоков) и расходов (оттоков).

Оценка инвестиционной привлекательности проекта с учетом временного фактора основана на использовании группы показателей, из которых наиболее часто применяются следующие:

· чистая текущая стоимость (net present value) - NPV;

· индекс рентабельности инвестиции (profitability index) - PI;

· внутренняя ставка доходности (internal rate of return) - IRR;

· дисконтированный срок окупаемости инвестиции (discounted payback period) - DPP.

К статическим методам относятся: простой срок окупаемости PBP (payback period); простая ставка дохода ARR (accounting rate of return).

Основным недостатком критериев второй группы является игнорирование различной стоимости денег во времени. Учитывая, что практически все инвестиционные проекты в строительстве рассчитаны на несколько лет, целесообразно использовать критерии первой группы. Основными характеристиками доходной недвижимости как инвестиционного товара являются предназначение для формирования дохода и фиксированное местоположение. Эффективность доходной недвижимости определяется будущими выгодами от ее использования. В то же время необходимость рационального использования ограниченного и ценнейшего ресурса - земли определяет необходимость максимизации ее стоимости. В этой связи основным показателем эффективности объектов недвижимости является чистая текущая стоимость будущих денежных потоков от объекта (NPV). Доходность недвижимости зависит от вида функционального использования и характеристик объекта, а каждому использованию соответствует строго определенная чистая текущая стоимость. Поэтому представляется целесообразным ввести понятие «чистая текущая стоимость в использовании» объекта. Близким понятиями являются инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного инвестора) и стоимость в использовании (стоимость для фиксированного использования). Данные стоимости отличаются от введенного понятия чистой текущей стоимости в использовании тем, что для их расчета применяются также затратный подход и подход сравнительного анализа продаж. [20, 26]

Универсальный механизм определения инвестиционной стоимости для конкретного покупателя (инвестора) сводится к решению следующих последовательных задач[13]:

1. Выявление инвестиционных факторов, применимых в конкретном случае;

2. Определение степени их влияния на объект недвижимости;

3. Определение рыночной стоимости в текущем использовании;

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования, обусловленного требованиями покупателя (инвестора);

5. Определение затрат для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования;

6. Определение стоимости недвижимости с учетом наилучшего использования и с учетом инвестиционных факторов покупателя (инвестора);

7. Проведение анализа рисков и соотнесение результатов рыночной и инвестиционных стоимостей для формирования инвестиционного решения покупателя относительно целесообразности приобретения объекта недвижимости.

Инвестиционный потенциал объекта недвижимости, определяемый как разность между величинами инвестиционной и рыночной стоимости данного объекта в текущем использовании позволяет судить об экономической эффективности инвестирования средств в объекты недвижимости. Действительно, если рыночная стоимость имеющегося набора прав инвестора по отношению к объекту недвижимости превысит его инвестиционную стоимость (инвестиционный потенциал объекта будет отрицательным), то это будет свидетельствовать о нецелесообразности использования данного объекта недвижимости в инвестиционном проекте, в рамках которого оценивалась инвестиционная стоимость этого объекта, так как рассматриваемый вариант использования приведет к снижению его (объекта) ценности.

1.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта как способ повышения инвестиционной стоимости объекта

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости определяется на основе заданных инвестором параметрах проекта, но для того чтобы определить насколько близко ее значение будет к значению рыночной стоимости необходимо проводить анализ наиболее эффективного использования (далее - НЭИ).

Анализ наилучшего использования - это определение способа наиболее эффективного использования собственности. Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Проведение НЭИ является одним из наиболее эффективных и востребованных способов повышения стоимости недвижимости и прибыли от его использования. Под наилучшим использованием подразумевается законное использование собственности, которое обеспечит ей наивысшую текущую стоимость. Таким образом, НЭИ непосредственно влияет на величину инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта на основе анализа НЭИ позволяет максимизировать его стоимость.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.[15, с.120]

Однако анализ НЭИ имеет особенности тогда когда, перед оценщиком стоит задача определения инвестиционной стоимости, ведь здесь основное влияние на выбор НЭИ оказывают не рыночные факторы, а индивидуальные требования инвестора, которые могут отличаться от рыночных. Основным ценообразующим фактором при определении инвестиционной стоимости объекта является вариант его использования, при котором он (объект) будет генерировать максимальный денежный поток и, как следствие, создавать максимальную стоимость при эксплуатации его в соответствии с целями инвестора.

Состав факторов, влияющих на выбор НЭИ для целей определенных инвестором и, как следствие, влияющих на стоимость объекта недвижимости, равно как и состав принципов, исходя из которых производится измерение степени влияния данных факторов при проведении оценки, зависит от цели, для которой проводится оценка объекта недвижимости.

Для достижения поставленной в данном исследовании цели, а именно оценки проекта строительства индустриального парка, необходимо производить расчет инвестиционной стоимости объекта оценки. Такой выбор обусловлен тем, что инвестиционный товар, которым является объект недвижимости, становится инвестиционным ресурсом лишь при условии наличия у этого инвестиционного товара свойств, необходимых покупателю этого товара для достижения им каких-то своих целей. Соответственно, покупатель и будет готов заплатить лишь за эти свойства.

Основываясь на всех вышеперечисленных принципах оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса, можно выделить факторы, определяющие эту стоимость и оценить величину их влияния на нее.

На ход любого процесса, так или иначе связанного с деятельностью людей, всегда оказывают влияние как объективные, так и субъективные факторы. Не исключение и процесс ценообразования, когда стоимость недвижимости зависит от набора объективных и субъективных факторов. Субъективные факторы, оказывающие влияние на стоимость (в том числе и инвестиционную), обычно связываются с поведением конкретного собственника недвижимости, покупателя и посредника непосредственно на стадии заключения сделки. Это могут быть темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью и т.д. Всех их правильнее относить к области психологии. Поэтому оставим их рассмотрение за пределами настоящей работы, а основное внимание уделим объективным факторам и их влиянию на инвестиционную стоимость объектов недвижимости.

Все объективные факторы целесообразно разделять по отношению к объекту оценки на внутренние и внешние, исходя из механизма их влияния на последний. Внутренние факторы влияют на стоимость оцениваемой недвижимости непосредственно, так как они определяются свойствами самой недвижимости и свойствами имеющихся прав на нее. Внешние же факторы влияют опосредованно, через связи объекта с внешним миром. Соответственно, и состав внешних факторов, и степень их влияния определяются наличием и силой этих связей. В составе внутренних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса, необходимо рассматривать ресурсное качество земельного участка, техническую и технологическую пригодность для целей инвестора, имеющихся на нем зданий и сооружений, а также финансовые последствия владения оцениваемой недвижимостью для инвестора.[18,19]

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям -- это:

· юридическая допустимость;

· физическая осуществимость;

· финансовая обеспеченность;

· максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация. [25, с.63]

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость.