Управление инвестиционной стоимостью объекта недвижимости

Доступ к производственным комплексам будет осуществляться посредством строительства внутриквартальной дорожной сети.

3.2 Прогнозируемые затраты

Стоимость строительства 1 кв. м объекта показывает полную стоимость строительства и учитывает проектно-изыскательские работы, экспертизу и согласование проекта, строительно-монтажные работы, стоимость технологического присоединения к инженерным коммуникациям, услуги по управлению строительными работами.

Кроме того, структура затрат включает в себя стоимость приобретения прав на сформированные земельные участки общей площадью 70 Га, стоимость строительства инженерных сетей, дорог и изыскательских работ (Приложение №1).Структура затрат по проекту представлена в Таблице №6. [23]

Таблица №6

Структура затрат по индустриальному парку «Звездный»

Показатель	Количество	Цена на единицу измерения, руб.	Итого затрат, руб.
Стоимость приобретения прав на сформированные земельные участки, руб.	7000 соток	20 000 руб./сот.	140 000 000
Стоимость строительства инженерных сетей, руб.			310 925 713
Стоимость строительства дорог и проездов, руб.			57 575 120
Стоимость изыскательских работ, руб.			7 525 000
Стоимость проектирования зданий и сооружений, руб.			5 500 000
Общая стоимость объектов, руб., в том числе:	269 568 кв.м.		3 884 112 000
Общая стоимость производственных помещений, руб.	213 408 кв.м.	14 000 руб./кв.м.	2 987 712 000
Общая стоимость складских помещений, руб.	28 080 кв.м.	14 000 руб./кв.м.	393 120 000
Общая стоимость помещений административно-бытового корпуса (АБК), руб.	28 080 кв.м.	16 000 руб./кв.м.	449 280 000
Общая стоимость помещений административно-делового комплекса (АДК), руб.	3 000 кв.м.	18 000 руб./кв.м.	54 000 000
ИТОГО ЗАТРАТ, руб.			4 405 637 833

Таким образом, бюджет проекта составит 4 405 637 832,5 рублей.

Также в структуру затрат включаются расходы на аренду земельного участка - Таблица №7, затраты на рекламу (0,5% от с/с строительства), затраты на услуги различных организаций (2% от с/с строительства), затраты на управление проектом (1% от с/с строительства), а также затраты на брокеридж (2% от реализации - при продаже, 0,5% от реализации - при сдаче в аренду)

Таблица №7

Стоимость аренды земельного участка

Аренда земельного участка (руб./кв.м./год)	2,97
Аренда в год, руб.	2 079 000
В квартал, руб.	519 750

Как известно, рынок недвижимости не стоит на месте, на стоимость строительства постоянно влияют различные факторы - инфляция, соотношение спроса и предложения, конкуренция и многие другие. Так как рассматриваемый проект строительства индустриального парка рассчитан на 5 лет, то в процессе строительства нельзя не учитывать процесс удорожания себестоимости строительства, а именно удорожание стоимости материалов, услуг управляющей компании и услуг подрядчика, поэтому существует необходимость учитывать данный процесс при расчете затрат на строительство. Прогнозирование роста цен на строительство осуществляется пермской компании «ПРОГНОЗ», одним из направлений деятельности которой является прогнозирование социально-экономических систем. Прогноз получен на основании расчета в эконометрической модели Пермского Края в Информационно-аналитической системе «Ситуационный центр Губернатора Пермского Края» по базовому сценарию.

Прогноз индекса цен в капитальном строительстве и соответствующее изменение стоимости строительства представлен в таблице №8

Таблица №8

Прогноз удорожания стоимости строительства

Квартал, Год	Индекс цен в капитальном строительстве, в % к соотв. Периоду предыдущего года	Стоимость стр-ва производственных помещений, руб.	Стоимость стр-ва складских помещений, руб.	Стоимость стр-ва помещений АБК, руб.	Стоимость стр-ва помещений АДК, руб.
I кв. 2010	100,00%	14 000	14 000	16 000	18 000
II кв. 2010	100,00%	14 000	14 000	16 000	18 000
III кв. 2010	100,00%	14 000	14 000	16 000	18 000
IV кв. 2010	100,00%	14 000	14 000	16 000	18 000
I кв. 2011	105,27%	14 738	14 738	16 843	18 949
II кв. 2011	107,05%	14 987	14 987	17 128	19 269
III кв. 2011	107,91%	15 107	15 107	17 266	19 424
IV кв. 2011	109,53%	15 334	15 334	17 525	19 715
I кв. 2012	110,98%	16 356	16 356	18 693	21 029
II кв. 2012	112,06%	16 794	16 794	19 194	21 593
III кв. 2012	113,28%	17 114	17 114	19 558	22 003
IV кв. 2012	113,48%	17 401	17 401	19 887	22 373
I кв. 2013	113,85%	18 621	18 621	21 282	23 942
II кв. 2013	112,88%	18 958	18 958	21 666	24 374
III кв. 2013	111,37%	19 059	19 059	21 782	24 505
IV кв. 2013	110,36%	19 204	19 204	21 947	24 691
I кв. 2014	110,09%	20 500	20 500	23 429	26 357
II кв. 2014	110,06%	20 865	20 865	23 845	26 826
III кв. 2014	112,14%	21 373	21 373	24 427	27 480
IV кв. 2014	112,61%	21 626	21 626	24 715	27 804
I кв. 2015	113,57%	23 282	23 282	26 608	29 934

Исходя из данного прогноза, бюджет проекта возрастет и составит 6 200 394 929 рублей при сдаче площадей в аренду, 6 492 173 897 рублей при продаже площадей.

3.3 Прогнозируемые доходы

Результатом проекта будет создание производственного комплекса в виде индустриального парка. Финансовый результат в данном случае заключается в реализации производственных комплексов и производственных площадей промышленным предприятиям, а также коммерческие площади в административно-деловом центре.

Инвестор рассматривает 2 схемы реализации площадей индустриально парка:

1. Продажа - полная передача прав собственности на создаваемые объекты недвижимости;

2. Сдача в аренду - передача арендатору права на пользование и владение недвижимостью, сданной в аренду на определенных условиях.

Концепция проекта подразумевает подведение коммуникаций и межевание участков по 0,5 - 2 Га, Таким образом, схемы реализации сводятся к следующему:

1. Продажа / сдача в аренду производственно-имущественных комплексов площадью 2 600 кв. м, представляющих собой отдельно стоящие здания на обособленных земельных участках, обеспеченных коммуникациями. Площадь земельных участков около 0,5 га;

1. Продажа / сдача в аренду производственных площадей внутри промышленных комплексов общей площадью 8 200 кв. м, с нарезкой от 500 кв. м. Площадь земельных участков 1,5 - 2 Га.

Общее количество реализуемых площадей в индустриальном парке составит 269 568 кв.м.

Анализ цен продажи производственных комплексов, производственных и административных площадей по г. Перми и Пермскому району показал, что средняя стоимость реализации объектов промышленной недвижимости на 2010 г. составляет:

- 20 000 рублей за 1 кв. м для производственных помещений;

- 20 000 рублей за 1 кв. м для складских помещений;

- 25 000 рублей за 1 кв. м для помещений административно-бытового корпуса;

- 30 000 рублей за 1 кв.м. для помещений административно-делового комплекса.

Цены на недвижимость, так же как и себестоимость строительства, постоянно меняются и зависят от множества факторов. Поэтому при формировании доходной части проекта необходимо учитывать возможность изменения цены реализации в будущем. Прогноз цен на объекты промышленного назначения основан на данных аналитического отдела ОАО «Камская». Динамика цен представлена в таблице №9.

Таблица №9

Прогноз стоимости реализации 1 кв.м

Квартал, Год	Прогноз роста цен на недвижимость, в % к соотв. Периоду предыдущего года	Стоимость продажи производственных помещений, руб.	Стоимость продажи складских помещений, руб.	Стоимость продажи помещений АБК, руб.	Стоимость продажи помещений АДК, руб.
I кв. 2010	100,00%	20 000	20 000	25 000	30 000
II кв. 2010	100,00%	20 000	20 000	25 000	30 000
III кв. 2010	100,00%	20 000	20 000	25 000	30 000
IV кв. 2010	100,00%	20 000	20 000	25 000	30 000
I кв. 2011	100,00%	20 000	20 000	25 000	30 000
II кв. 2011	100,00%	20 000	20 000	25 000	30 000
III кв. 2011	100,00%	20 000	20 000	25 000	30 000
IV кв. 2011	100,00%	20 000	20 000	25 000	30 000
I кв. 2012	115,00%	23 000	23 000	28 750	34 500
II кв. 2012	115,00%	23 000	23 000	28 750	34 500
III кв. 2012	115,00%	23 000	23 000	28 750	34 500
IV кв. 2012	115,00%	23 000	23 000	28 750	34 500
I кв. 2013	110,00%	25 300	25 300	31 625	37 950
II кв. 2013	110,00%	25 300	25 300	31 625	37 950
III кв. 2013	110,00%	25 300	25 300	31 625	37 950
IV кв. 2013	110,00%	25 300	25 300	31 625	37 950
I кв. 2014	111,00%	28 083	28 083	35 104	42 125
II кв. 2014	111,00%	28 083	28 083	35 104	42 125
III кв. 2014	111,00%	28 083	28 083	35 104	42 125
IV кв. 2014	111,00%	28 083	28 083	35 104	42 125
I кв. 2015	112,00%	31 453	31 453	39 316	47 179
II кв. 2015	112,00%	31 453	31 453	39 316	47 179
III кв. 2015	112,00%	31 453	31 453	39 316	47 179
IV кв. 2015	112,00%	31 453	31 453	39 316	47 179

Анализ арендных ставок производственных комплексов, производственных и административных площадей по г. Перми и Пермскому району выявил, что средняя стоимость аренды объектов промышленной недвижимости составляет:

- 200 рублей/мес. за 1 кв. м для производственных помещений;

- 200 рублей/мес. за 1 кв. м для складских помещений;

- 250 рублей/мес. за 1 кв. м для помещений административно-бытового корпуса;

- 300 рублей/мес. за 1 кв.м. для помещений административно-делового комплекса.

Арендная ставка, наравне с ценой реализации и себестоимостью недвижимости, подвержена изменению. Как правило, величина арендной ставки в договоре аренды бывает плавающей и зависит от какого-то экономического показателя - инфляция или индекс потребительских цен. Поэтому для прогноза величины арендной ставки необходим прогноз одного из этих показателей. В данном случае для прогноза возьмем индекс потребительских цен. Прогноз ИПЦ основан на прогнозных значения пермской компании «ПРОГНОЗ». Прогноз получен на основании расчета в эконометрической модели Пермского Края в Информационно-аналитической системе «Ситуационный центр Губернатора Пермского Края» по базовому сценарию и представлен в таблице №10.

Таблица №10

Прогноз изменения величины арендной ставки

Год	ИПЦ, в % декабрь к декабрю предыдущего года	Арендная ставка для производственных помещений, руб./мес.	Арендная ставка для складских помещений, руб./мес.	Арендная ставка для помещений АБК, руб./мес.	Арендная ставка для помещений АДК, руб./мес.
2010	100,00%	200	200	250	300
2011	106,80%	214	214	267	320
2012	106,70%	228	228	285	342
2013	107,30%	245	245	306	367
2014	107,00%	262	262	327	393
2015	107,20%	281	281	351	421
2016	106,10%	298	298	372	446
2017	106,50%	317	317	396	475
2018	106,20%	337	337	421	505
2019	104,70%	352	352	441	529
2020	104,60%	369	369	461	553

3.4 Финансирование проекта

Под методом финансирования инвестиционного проекта понимают способ привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения финансовой реализуемости проекта. Источники финансирования инвестиционных проектов представляют собой денежные средства, используемые в качестве инвестиционных ресурсов.

При разработке любого инвестиционного проекта компания, стремящаяся привлечь инвестиции, должна продумать собственную стратегию финансирования инвестиционного проекта, куда входит определение способов финансирования проекта, источников и структуры финансовых вложений.

Метод финансирования инвестиционных проектов определяет, каким именно способом будут привлечены средства для реализации проекта.

Для финансирования проекта строительства индустриального парка в качестве методов финансирования выбраны следующие:

1. Финансирование из бюджета, за счет средств Инвестиционного Фонда РФ

Инвестиционный фонд Российской Федерации -- государственный финансовый фонд Российской Федерации, предназначенный для софинансирования инвестиционных проектов.

Основные требования к инвестиционным проектам согласно постановлению Правительства №134 от 01.03.2008:

1. Стоимость проекта - не менее 500 млн. руб.;

2. Доля частных инвестиций в проекте не менее 50%;

3. Проект состоит из 2-х частей: коммерческой и бюджетной. Коммерческая - частные инвестиции (строительство жилья, заводов, производственных комплексов). Бюджетная - строительство объектов транспортной, коммунальной и энергетической инфраструктуры государственной (муниципальной) собственности;

4. Обязательно обоснование функциональной связи объектов частной собственности и инфраструктуры, создаваемых в рамках проекта;

5. Требования к инвесторам:

- отсутствие задолженности по налогам и сборам за последние 3 года;

- отсутствие убытков за последние 3 года;

- отсутствие просроченной кредиторской задолженности за последние 3 года;

- не должны находиться в стадии реорганизации, ликвидации, банкротства;

6. Требования к создаваемым объектам:

- наличие положительного заключения госэкспертизы на каждый объект в рамках проекта (включая сметную стоимость);

- объекты инфраструктуры, создаваемые за счет средств ИФ, должны находиться в государственной (муниципальной) собственности.

Бюджетные ассигнования Фонда предоставляются исключительно для финансирования создания и (или) развития объектов капитального строительства транспортной, энергетической и инженерной инфраструктуры, а также для реализации концессионных проектов и выкуп земельных участков. Бюджетные ассигнования предоставляются в размере 50% данных расходов. Рассматриваемый инвестиционный проект отвечает всем требованиям и будет финансироваться в части расходов:

1. На выкуп прав аренды земельного участка - 70 000 000 рублей (140 000 000/ 2);

2. На строительство инженерных сетей - 155 462 856 рублей (310 925 713 /2);

3. На строительства дорог и проездов - 28 787 560 рублей (57 575 120 /2);

4. На проведение изыскательских работ - 3 762 500 рублей (7 525 000 /2);

5. На проектирования зданий и сооружений - 2 750 000 рублей (5 500 000 /2).

Итого средств Инвестиционного фонда РФ - 260 762 916 рублей.

Итак, с учетом финансирования части затрат на создание инфраструктуры Инвестиционным фондом РФ, необходимый объем инвестиций в проект составит 6 492 173 897 рублей, в случае продажи объектов, и 6 200 394 929 рублей, в случае сдачи объектов недвижимости в аренду.

2. Финансирование проекта за счет собственных средств компании ООО «IMP-GROUP». Необходимый объем собственных средств компании ООО «IMP-GROUP» составляет 542 173 897 рублей при продаже площадей объектов недвижимости, 250 394 929 рублей при сдаче в аренду данных площадей.

3. Привлечение банковского кредита

Коммерческий банк предоставляет кредитные средства для финансирования проектов в сфере недвижимости. Размер кредита - 500 000 000 рублей. Срок кредитования - 3 года. Процентная ставка - фиксированная и равная 16% годовых. Такая пониженная ставка предусмотрена для VIP-клиентов Банка. ООО «IMP-GROUP» является VIP-клиентом данного Коммерческого банка. Погашение основного долга и уплата процентов по кредиту производится ежемесячно аннуитетными платежами равными - 17 578 517 рублей. Обеспечением кредита является:

· Залог прав на землю (собственность, долгосрочная аренда);

· Залог будущих объектов недвижимости;

4. Долевое финансирование - за счет средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

1) Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Перспектива-Инвест», находится под управлением ООО «УК «Витус», сформирован 18 января 2005 г. Объем финансирования из ЗПИФ составляет - 950 000 000 рублей. Цель инвестиционной деятельности фонда: получение значительного дохода от долгосрочных финансовых вложений в коммерческую недвижимость г. Перми;

2) Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Коммерческая недвижимость» под управлением ЗАО «Управляющая компания «Тройка Диалог» готов инвестировать в проект строительства индустриального парка 1 300 000 000 рублей;

3) Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «АНКОР-фонд недвижимости» находится в управлении ООО «Управляющая компания Горизонт», г. Москва - 900 000 000 рублей;

4) Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Строительные инвестиции» банка «Уралсиб» - 1 200 000 000 рублей;

5) Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Уральский». ЗПИФ находится под управлением закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Созвездие», г. Санкт-Петербург - 1 100 000 000 рублей.

3.5 Определение финансовых показателей проекта и его инвестиционной стоимости

Оценка объекта недвижимого имущества с использованием доходного подхода представляет собой инструментарий, который конвертирует (превращает) будущие выгоды, ожидаемые инвестором от покупаемого объекта, в его текущую стоимость. При этом учитывается, что потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Для расчета инвестиционной стоимости данным методом необходимо осуществить следующие этапы расчета:

1. определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования объекта в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (п. 3.2);

2. определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка (п. 3.3.);

3. определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый инвестиционный проект

4. расчет инвестиционной стоимости объекта недвижимости путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием данного объекта.

Основными методами оценки стоимости объектов недвижимого имущества доходным подходом являются методы капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков. В данном случае рассматривается метод предполагаемого использования, который основывается на дисконтировании денежных потоков.

Данный метод является одним из вариантов доходного подхода к оценке собственности. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость собственности равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет данная собственность.

Первые два этапа расчетов уже были проведены, их результаты представлены выше, осталось два самых важных этапа - расчет ставки дисконтирования и итоговый расчет инвестиционной стоимости объекта

Определение ставки дисконтирования

1. CAPM (Оценка капитальных активов) - модель оценки доходности финансовых активов служит теоретической основой для ряда различных финансовых технологий по управлению доходностью и риском, применяемых при долгосрочном и среднесрочном инвестировании в акции. CAPM рассматривает доходность актива в зависимости от поведения рынка в целом. Другое исходное предположение CAPM состоит в том, что инвесторы принимают решения, учитывая лишь два фактора: ожидаемую доходность и риск. Однако, при заданных целях данной дипломной работы - определение инвестиционной стоимости более целесообразно применять модифицированную оценки капитальных активов (MCAPM). Модифицированная модель в отличие от метода CAPM использует дополнительные показатели - премия для малой компании, Данные премии учитывают дополнительные риски при работе компании. [24] Формула для расчета выглядит следующим образом:

Re = Rf + в x (Rm - Rf) + S1,

Где:

Re - ставка дохода на собственный капитал (ожидаемая инвестором)

Rf - безрисковая ставка

B - коэффициент «бета»

Rm - доходность рынка в целом

(Rm - Rf) - рыночная премия

S1 -премия за малую капитализацию

Таблица № 11

Расчет ставки дисконтирования методом MCAPM

Знач. пок-ля	Обоз-ние	Пояснение
6,88%	Rf	Безрисковая ставка дохода. В мировой практике в качестве безрисковой традиционно рассматривают ставку дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям), с максимальным сроком погашения. Для расчета были выбраны облигации Министерства финансов Российской Федерации Выпуск № 25074RMFS на сумму 40 миллиардов рублей. Номинальная стоимость одной облигации 1000 рублей. Дата размещения - 26 мая 2010 г.; дата погашения - 20 мая 2015 г. Процентная ставка купонного дохода - 6,88%
1,339	в	Коэффициент «бета». Коэффициент «бета» представляет собой меру систематического риска. Данный показатель рассчитан Аналитическим отделом ОАО «Камская долина» на основании анализа российских компании, занимающихся строительством и инвестированием в объекты недвижимости.
11,93%	Rm	Доходность рынка в целом. Данный показатель рассчитан на основании данных о доходности Российских закрытых и открытых паевых инвестиционных фондов недвижимости за период 2005 - 2010гг. Расчет производился на основании данных 40 ЗПИФов и ПИФов
5,05%	(Rm - Rf)	Рыночная премия. Выражение (Rm - Rf) в модели оценки капитальных активов представляет собой премию за риск инвестирования в актив.
2,6%	S1	Премия для малых предприятий. Показатель премии за риск инвестирования в компании с небольшой капитализацией. Результаты многочисленных исследований свидетельствуют о том, что у более мелких компаний норма прибыли выше, чем у более крупных компаний. Результаты исследований в этой области, проведенные компанией Ibboston показывают премия за малую капитализацию для компаний со сверхнизкой капитализацией составляет округленно 2,6%
16,25%	Re

Недостатки данной модели:

1. В основе концепции МCAPM лежит приоритет рыночного риска перед специфическим риском компании инвестора, который является определяющим при расчете ставки дисконтирования.

2. Теоретически МCAPM дает однозначное и хорошо интерпретируемое представление о взаимосвязи между риском и требуемой доходностью, однако она предполагает, что для построения связи должны использоваться ожидаемые значения переменных, тогда как в распоряжении оценщика имеются лишь фактические значения. Поэтому оценки доходности, найденные при помощи этой модели, потенциально содержат ошибки.

3. Модель МCAPM не учитывает все факторы, влияющие на доходность, и тем более не позволяет их анализировать, т.к. это однофакторная модель - и это ее главный недостаток.

4. При использовании данная модели расчета ставки дисконтирования особую трудность представляет расчет премий за риск. Это вызвано недостаточностью статистических данных и трудностью их оценки.

2. Кумулятивный метод.

Наиболее правильным будет расчет дисконта кумулятивным методом. Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый объект, а значит, при ее расчете можно максимально учесть все специфические риски для конкретного инвестора.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого объекта недвижимости. [25] Для определения ставки дисконтирования к безрисковой ставке дохода прибавляется дополнительные премии за риск вложения в объект - Таблица №12

Таблица №12

Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом

Наименование показателя	Величина показателя	Примечание
Безрисковая ставка, %	6,88%	Облигации Министерства финансов Российской Федерации Выпуск № 25074RMFS на сумму 40 миллиардов рублей. Номинальная стоимость одной облигации 1000 рублей. Дата размещения - 26 мая 2010 г.; дата погашения - 20 мая 2015 г. Процентная ставка купонного дохода - 6,88%
Риск на инвестиционный менеджмент, %	2,80%	Риск, связанный с определением наилучшего варианта вложения средств. Данный проект Индустриального парка является уникальным для Пермского края, основываясь на опыте других регионов, данный формат промышленной недвижимости является востребованным на рынке.
Риск на низкую ликвидность, %	1,12%	Дополнительный процент за ожидание, поскольку возврат инвестиций требует значительного времени. где Rf - безрисковая ставка n - типичный срок экспозиции в годах (2 месяца - 0,17 лет)
Риск капиталовложений в недвижимость, %	3,60%	Учитывает риск финансовых вложений в недвижимость по сравнению с иными направлениями. Инвестирование в недвижимость в настоящий момент имеет значительные риски, тем более в такой масштабный проект.
Прочие риски (риск инфляции, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск, риск рынка капитала), %	4,20%	Учитывает риск инфляции, финансовый риск, экологический риск, законодательный риск, риск рынка капитала.
Ставка дисконтирования, %	18,60%	Годовая

После того как была определена ставка дисконтирования, можно непосредственно приступать к определению инвестиционной стоимости проекта строительства Индустриального парка «Звездный». Поскольку целью данной работы является эффективное управление стоимостью выбранного объекта недвижимости, расчет производился на основе двух вариантов использования данного объекта недвижимости:

1. Продажа. Полный расчет инвестиционной стоимости для данной схемы реализации приведен в Приложении №2, №3.

2. Сдача в аренду. Расчет инвестиционной стоимости при реализации данной схемы реализации приведен в Приложении №4, №5.

Для большинства инвесторов вкладывающих значительные денежные средства в инвестиционные проекты определяющим фактором является срок возврата вложенных средств. Рассмотренные варианты реализации данного инвестиционного проекта существенно отличаются по данному параметру. Схема реализации, основанная на продаже готовых объектов недвижимости рассчитана на более короткий срок возврата инвестиций, а схема реализации, основанная на сдаче объектов в аренду - на более длительный. Для того чтобы сопоставить величины инвестиционной стоимости по двум вариантам использования необходимо, чтобы расчет был произведен на одном временном интервале. В данном случае этим временным интервалом является срок - 5 лет (июнь 2010г. - май 2015 г.).

Показатели доходов от реализации проекта и его инвестиционная стоимость, в зависимости от схемы реализации представлены в таблице №13.

Таблица №13

Финансовые показатели по проекту

Показатель	Значение (Схема реализации - Продажа - 5 лет)	Значение (Схема реализации - сдача в аренду)
		Среднесрочный период (5 лет)	Долгосрочный период (более 5 лет)
Всего затрат, руб.	6 492 173 897	6 159 025 709	6 200 394 929
Прибыль, руб.	647 411 886	-4 503 958 020	-146 828 282
Инвестиционная стоимость проекта (NPV), руб.	177 812 982	-2 770 804 885	-1 352 098 537
Рентабельность, %	9,97%	-44,99%	-2,37%
Внутренняя норма доходности (IRR), %	36,94%	-	4,62%
Индекс рентабельности (PI)	1,04	0,28	0,69
Срок окупаемости, лет.	4,32	-	9,48
Дисконтированный срок окупаемости, лет.	4,80	-	Более 30 лет

Как видно из таблицы, максимальная инвестиционная стоимость проекта - 177 812 982 рублей достигается при продаже объектов недвижимости, при этом при сдаче объектов недвижимости в аренду инвестиционная стоимость проекта для инвесторов будет отрицательной - -2 770 804 885 рублей.

Для инвесторов, для которых производился расчет инвестиционной стоимости, важным требованием при реализации данного проекта является быстрая окупаемость инвестиций вложенных в проект. Исходя из результатов эффективности проекта, можно сделать вывод, что инвесторам не стоит рассматривать схему реализации, основанную на сдаче в аренду, т.к. в этом случае срок окупаемости инвестиций почти 10 лет, а индекс рентабельности инвестиций меньше 1.

Максимальная инвестиционная стоимость данного инвестиционного проекта, с учетом индивидуальных требований инвестора, достигается при продаже объектов недвижимости - 177 812 982 рублей. Срок окупаемости проекта составит 4,32 года, что полностью соответствует ожиданиям инвестора относительно сроков возврата инвестиций. Рентабельность проекта составит - 9,97%, что является неплохим результатом для такого масштабного и дорогостоящего проекта.

177 812 982 рублей это стоимость всего проекта для группы инвесторов, стоимость проекта для конкретного инвестора ООО «IMP GROUP» будет значительно меньше, т.к. финансирует лишь часть этого проекта. Доля средств ООО «IMP GROUP» в общем объеме финансирования проекта составляет 8,35%, соответственно инвестиционная стоимость для данного инвестора составит 14 849 503 рублей, прибыль которую получит инвестор за время реализации проекта, равна 54 066 609 рублей.

3.6 Анализ рисков проекта, планируемые меры по их предупреждению и устранению

Ниже представлены основные риски, возникающие в случае реализации проекта строительства индустриального парка в п. Звёздный Пермского края, а также возможные варианты их снижения:

1. Маркетинговые риски (рыночные риски)

· Местоположение объекта

Объект находится в 35 км от краевого центра. Строительство предполагается на уже сформированном земельном участке с функциональным назначением под промышленное строительство (категория земель - земли промышленности). Близость основных транспортных магистралей края, а также автодоступность по всем основным транспортным коридорам, минуя г. Пермь, представляет собой одно из ключевых преимуществ при размещении на данном земельном участке индустриального парка.

Кроме того, на данный момент Программой социально-экономического развития Пермского края предусмотрены основные стратегические цели развития сети автомобильных дорог, которые включают в себя как совершенствование существующих дорог, так и создание новых. Эти факторы позволят улучшить транспортную доступность рассматриваемой территории.

Способ снижения риска: Риск неэффективного развития проекта по причине местоположения невелик. Для уменьшения его влияния, можно выяснить сроки развития сети автомобильных дорог в соответствии с Программой социально-экономического развития.

· Появление конкурентных индустриальных парков.

Риск появления конкурентов низкий. В настоящий момент проект индустриального парка на территории Пермского края является дебютным, поэтому прямых конкурентов нет. Тем не менее, следует учитывать структуру предложения на рынке на горизонте сроков реализации проекта.

Способ снижения риска: мониторинг появления новых конкурентных объектов, формирование уникальной концепции объекта.

· Риск ошибочной концепции.

Данный риск может касаться следующих аспектов концепции: определения потребительских предпочтений, площадей производственных комплексов и земельных участков, определения круга покупателей, стратегии начального продвижения индустриального парка, объема сбыта производственных площадей, цены предложения и т.д.

Способ снижения риска: Разработать уникальную концепцию, обеспечивающую максимальную привлекательность объекта для размещения предприятиями своих производств на территории индустриального парка; текущий аудит и корректировка концепции в части основных параметров производственных комплексов, сбыта и т.д.

2. Технологические риски

· Риск увеличения сроков проекта.

Увеличение сроков строительства индустриального парка в первую очередь может быть связано с возможными задержками финансирования проекта.

Способ снижения риска: четкое планирование работ и контроль их выполнения.

· Риск невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками

Риск выражается в возможном срыве поставки материалов, затягивании и некачественном выполнении строительно-монтажных работ и, как следствие, возникновении затрат на исправление ошибок проектирования и строительства.

Способ снижения риска: привлечение надежной компании, имеющей опыт работы на рынке строительства промышленных объектов, в качестве генерального подрядчика, что позволит снизить риски поставки и обеспечить плановые сроки строительства.

· Риск превышения бюджета проекта

Наиболее подверженными количественным изменениям в бюджете проекта являются следующие расходы: расходы на сырье и материалы для строительства, в т.ч. инженерную инфраструктуру.

Способ снижения риска: определение круга поставщиков и подрядчиков, проведение переговоров и заключение соглашений с закрытой ценой.

3. Административные риски.

Риск связан с возможной пролонгацией сроков оформления документов и с изменением надзорно-регулирующих норм. С учетом положительного опыта сотрудничества ООО «IMP GROUP» с административными органами п. Звёздный уровень административного риска инвестиционного проекта оценивается как низкий.

Способ поддержания административного риска на низком уровне: подготовить экспертный анализ настоящей юридической ситуации по участку, спланировать сроки и финансовое обеспечение исходя из текущего состояния проекта.

3.7 Анализ чувствительности финансового результата к основным расчетным параметрам

Количественный анализ рисков необходимо проводить для того, чтобы определить каким образом наиболее значимые факторы могут повлиять на эффективность инвестиционного проекта.

При анализе чувствительности оценивается степень влияния ключевых переменных (в качестве которых выступают цена, себестоимость, ставка дисконтирования) на показатели эффективности проекта. Далее мы рассмотрим влияние вышеперечисленных факторов на основной показатель эффективности - NPV.

Полученные результаты представлены в Таблице №14

Таблица № 14

Чувствительность показателя NPV в зависимости от изменения ключевых параметров

Показатель эффективности	Изменение ключевого фактора (в % от запланированного уровня)
	-10%	-5%	0%	5%	10%
NPV при изменении цены реализации	-182 364 817	-2 432 048	177 812 982	357 433 489	537 366 257
NPV при изменении себестоимости	321 410 637	465 320 553	177 812 982	33 590 804	-110 319 113
NPV при изменении ставки дисконтирования	371 086 321	261 594 562	177 812 982	112 381 020	61 597 740

Таким образом, можно отметить, что на результат рассматриваемого проекта довольно сильно влияют все показатели. Устойчивость NPV к изменению ставки дисконтирования выше.

Следовательно, для большей устойчивости положительной величины NPV по проекту необходимо уделить особое внимание предотвращению снижения цены реализации и увеличению себестоимости строительства.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что проект строительства индустриального парка характеризуется высокой рискованностью.

Заключение

Целью данной дипломной работы было нахождение и рассмотрение способов управления инвестиционной стоимостью объекта недвижимости, адекватных современным рыночным преобразованиям. Представленная в работе цель достигалась путем последовательного решения задач. В дипломной работе проанализирована и обобщена существующая теория и практический опыт в области оценки инвестиционной недвижимости. Проведенное исследование позволило решить поставленные задачи, определенные для достижения сформулированной цели и получить результаты, которые позволили сделать следующие выводы:

1. Проведенное исследование существующих подходов и методов оценки стоимости недвижимости выявило недостатки существующих методик, в частности недостаточную проработанность оценки специальных видов стоимостей. Отсутствие методических рекомендаций по оценке инвестиционной стоимости недвижимости осложняет работу оценщиков и вносит неясность в процесс проведения расчетов.

2. В работе была обобщена и доработана методика определения инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В результате был сформулирован универсальный механизм определения инвестиционной стоимости.

3. Разработана классификация факторов, влияющих на инвестиционную стоимость недвижимости. На основании изученных и сформированных факторов инвестиционной стоимости была рассмотрена методика определения инвестиционной стоимости. В основу данной методики легло предположение о том, что инвестиционная стоимость должна рассчитываться только с учетом требований конкретного, а не абстрактного Инвестора. Была рассмотрена методологическая схема расчета инвестиционной стоимости с учетом имеющегося аппарата методов оценки недвижимости.

4. В результате исследования были проанализированы и определены факторы, позволяющие управлять величиной инвестиционной стоимостью недвижимости и зависящие от конкретного Инвестора.

Последовательное решение поставленных в дипломной работе задач, позволило применить на конкретном примере объекта недвижимости разработанный механизм управления инвестиционной стоимостью. Объектом исследования являлся инвестиционный проект строительства индустриального парка. В отношении объекта исследования было проведено описание концепции проекта, проведен анализ окружения объекта исследования. В результате анализа проекта был выявлены факторы, влияющие на его инвестиционную стоимость. Концепция управления инвестиционной стоимостью рассматриваемого в работе объекта недвижимости - индустриального парка «Звёздный» состояла в выборе такой схемы реализации площадей, которая бы максимизировала данный вид стоимости, при соответствующих целях инвестора. В результате расчетов, был сделан вывод, что при продаже площадей инвестиционная стоимость объекта недвижимости выше, чем при сдаче площадей в аренду. Таким образом, инвестиционная стоимость объекта составила 177 812 982 рублей, а стоимость для конкретного рассматриваемого инвестора ООО «IMP GROUP» составила 14 849 503 рублей. В случае реализации данного проекта строительства индустриального парка инвестор, вложив в проект 542 173 897 рублей, получит прибыль в размере 54 066 609 рублей, срок окупаемости вложенных средств составит 4,32 года, рентабельность 9,97%.

Список литературы

Официально-документальные издания

1. Гражданский кодекс РФ N 51-ФЗ от 30.11.1994, Часть 1.

2. Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской федерации N 135-ФЗ, от 29 июля 1998 года.

3. Федеральный Закон от 25.02.99 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

4. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 N 146-ФЗ.

5. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

6. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

7. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

8. Программа социально-экономического развития Пермского края на 2009-2012 годы и на период до 2017 года.

Источники

9. Европейские стандарты оценки 2000: пер. с англ. Г.И.Микерина, Н.В. Павлова, И.Л.Артеменкова. М.:Новости, 2003. 260 с.

10. Джеральд Гейдж, Инвестиционная стоимость в сравнении с рыночной // CRE Россия №10 (93) 16-31.05.2008.

11. Малышев О.А. Оценка инвестиционной стоимости российских предприятий. - Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук - М.: Финансовая Академия при Правительстве РФ, 2002.

12. Калмыков Л.Б., Хрусталев Е.Ю. Оценка эффективности участия в инвестиционных проектах по строительству объектов недвижимости // Аудит и Финансовый анализ, №1, 2008.

13. Методические основы оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости, автор: Е.Ю. Хрусталев, Л.Б. Калмыков // «Финансы и кредит» №13, 2008 г.

14. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. М.: Дело, 1998.

15. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Спб: Питер, 2001.

16. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. Смоленск, Смолин-Плюс; М.: 1999.

17. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1998.

18. Управление недвижимостью. Учебник Максимов С.Н., Васильева Н.В., Бузова И.А. 2008. 432 с.

19. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под общ. ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ". 1999.

20. Инвестиции: Учебник для вузов. / В. Бочаров - СПб: Питер, 2003. 288 с.

21. Иван Коваленко, «Индустриальная недвижимость: парковый формат» // Commercial Property №4 (32), апрель 2006.

22. Эксперт РА, рейтинговое агентство, www.raexpert.ru.

23. По расчетам службы заказчика ООО «IMP-group».

24. Оценка бизнеса. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. 510 с.

25. Грязнова А., Федотова М. Оценка недвижимости. Учебник. Издательство: Финансы и статистика Год издания: 2005 Кол-во страниц: 496.

26. Аньшин В.М, Инвестиционный анализ, Учебное пособие, 2004. 280 с.

27. Кочович Е. Финансовая математика. М.: Финансы и статистика, 1994.

28. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А.. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М.: Дело, 2004.

29. Куликов А.С. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса // Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М.: ГАУ, 2001.

30. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.

31. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р.

32. Баринов А. Э. Некоторые аспекты реализации инвестиционных проектов в российских условиях // Финансы и кредит, 2007, N 8.

33. Дамодаран, Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.

34. Кузьминов Н. Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. М.: Анкил, 2007.

Приложения

Приложение №1

Затраты на строительство Индустриального парка «Звёздный»

Подобные документы

• Оценка и управление стоимостью предприятия (на примере ОАО "Татнефть")

  Цели и задачи оценки стоимости предприятия. Содержание концепции управления стоимостью предприятия. Внедрение системы управления стоимостью. Анализ показателей финансово-хозяйственной деятельности. Мероприятия по повышению стоимости предприятия.
  
  дипломная работа [809,7 K], добавлен 13.05.2014
  

• Классификация рисков инвестиционной деятельности

  Виды инвестиционных рисков, их особенности и характеристика. Методы управления рисками в инвестиционной деятельности. Последовательность действий по регулированию риска. Определение критериев и способов анализа рисков. Мероприятия по снижению рисков.
  
  контрольная работа [27,1 K], добавлен 22.04.2012
  

• Разработка инвестиционного проекта предприятия

  Понятие инвестиций. Субъекты, объекты, сфера инвестиционной деятельности. Источники и методы инвестирования. Сущность и основные аспекты управления инвестиционной деятельностью, информационное обеспечение управления. Понятие инвестиционной стратегии.
  
  курсовая работа [202,7 K], добавлен 19.12.2009
  

• Отраслевая диверсификация инвестиционной стратегии

  Стратегическое управление инвестиционной деятельностью. Значение отраслевой диверсификации инвестиционной стратегии. Определение отраслевой направленности стратегии. Основные цели стратегического развития. Параметры инвестиционного проекта компании.
  
  курсовая работа [57,8 K], добавлен 24.08.2016
  

• Основные понятия, применяемые в сфере инвестиционной деятельности

  Сущность инвестиций и инвестиционной деятельности. Объекты и формы инвестиционной деятельности. Методы государственного регулирования инвестиционной деятельности. Определение показателей эффективности инвестиций и графика потоков наличных денег.
  
  контрольная работа [91,1 K], добавлен 20.09.2010
  

• Управление инвестиционной деятельностью современного предприятия

  Сущность инвестиционной деятельности современного предприятия. Анализ процесса управления инвестиционной деятельностью предприятия в виде инвестиционного проекта для приобретения нового оборудования для ОАО "Каучук" и оценка его эффективности.
  
  курсовая работа [1,8 M], добавлен 21.01.2011
  

• Управление инвестиционной деятельностью (на материалах ООО "СПСР-Экспресс")

  Теоретические основы управления инвестиционной деятельностью, государственное регулирование. Характеристика ООО "СПСР-Экспресс" и оценка инвестиционной привлекательности организации. Методы оценки эффективности вложения капитала в реальные активы.
  
  дипломная работа [74,7 K], добавлен 24.12.2012
  

• Управление стоимостью компании на основе модели DCF (на примере ОАО "Карат")

  Теоретические аспекты управления стоимостью предприятия. Разработка стратегий создания цены. ОАО "Карат": общая характеристика, финансовое состояние. Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом. Рекомендации по разработке стратегии роста стоимости.
  
  курсовая работа [600,8 K], добавлен 09.05.2013
  

• Государственное регулирование инвестиционной деятельности в России

  Понятие инвестиций и инвестиционной деятельности как объекта государственного регулирования. Анализ современной практики государственного регулирования инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений.
  
  курсовая работа [86,9 K], добавлен 18.05.2015
  

• Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости

  Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.
  
  контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010
  

• Оценка рисков территориальной инвестиционной стратегии

  Влияние на уровень инвестиционной привлекательности территориального образования инвестиционных рисков, их понятие, сущность, виды и оценка. Основные методы расчетов рисков. Организацию работы по управлению рисками и характеристика методов их снижения.
  
  курсовая работа [98,3 K], добавлен 07.12.2010
  

• Управление стоимостью организации

  Теоретические основы концепции управления стоимостью компании. Перспективы ее развития в России. Модели прироста акционерной стоимости и анализ практического опыта ее внедрения для повышения эффективности процесса принятия организационных решений.
  
  курсовая работа [40,4 K], добавлен 15.10.2014
  

• Анализ уровня инвестиционной привлекательности Краснодарского края за 2008-2012 года

  Исследование сущности инвестиционной привлекательности и её составляющих. Анализ рейтингов инвестиционной привлекательности Краснодарского края за рассматриваемый период. Характеристика основных инвестиционных проектов, предлагаемых в настоящее время.
  
  курсовая работа [636,8 K], добавлен 12.09.2013
  

• Оценка инвестиционной привлекательности проекта по созданию гостиничного комплекса

  Понятие и виды инвестиций. Расчет показателей эффективности оценки инвестиционной привлекательности проекта по созданию гостиничного комплекса: потребность в капитале, планируемые расходы, определение полной себестоимости услуги и прогноз прибыли.
  
  курсовая работа [43,8 K], добавлен 18.10.2011
  

• Государственное регулирование инвестиционной деятельности

  Финансирование инвестиционной деятельности. Основные принципы инвестиционной политики. Источники капитальных вложений. Формирование благоприятной среды, способствующей повышению инвестиционной активности негосударственного сектора.
  
  доклад [7,7 K], добавлен 20.12.2003
  

• Управление рисками в инвестиционной деятельности

  Реализация инвестиционных проектов. Процесс управления рисками. Зависимость рисков инвестиционной деятельности от способов финансирования проектов и особенностей проектной деятельности. Основные аспекты, рассматриваемые в процессе анализа рисков.
  
  контрольная работа [27,1 K], добавлен 28.12.2009
  

• Инвестиционная деятельность предприятия

  Сущность, виды и субъекты инвестиционной политики предприятия. Оценка эффективности инвестиционных проектов как основы формирования инвестиционной политики. Порядок исследования управления инвестиционной деятельностью на предприятии ПО "Надежда".
  
  дипломная работа [101,8 K], добавлен 18.11.2010
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость права собственности. Объем и этапы исследования. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта.
  
  отчет по практике [44,4 M], добавлен 19.07.2012
  

• Совершенствование управления инвестиционной привлекательностью предприятия на примере ОАО "Нижнекамскшина"

  Понятие и сущность инвестиционной привлекательности предприятия, Оценка показателей и методы анализа инвестиционной активности ОАО "Нижнекамскшина": характеристика, финансовые ресурсы, совершенствование управления и механизмов отбора бизнес-проектов.
  
  дипломная работа [460,6 K], добавлен 25.11.2010
  

• Процесс формирования инвестиционной политики на примере Хабаровского края

  Государственное регулирование инвестиционной деятельности в России. Анализ инвестиционных процессов в Хабаровском крае. Определение проблем и проектирование мер по улучшению инвестиционного положения в районе. Сетевая модель реализации проекта.
  
  курсовая работа [78,8 K], добавлен 31.03.2010
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам

№ п.п.	виды затрат	наименование затрат	единицы измерения	количество	цена на единицу измерения (руб.)	стоимость (руб.)
1.	электроснабжение 10,5 МВт	1. технологическое присоединение к сетям I категории	шт.	1,00	183 108 712,50	183 108 712,50
		2. кабельные линии	м.п.	3 500,00	1 900,00	6 650 000,00
		3. ТП и КТП	к-т	1,00	12 000 000,00	12 000 000,00
		4. проектирование	к-т	1,00	1 200 000,00	1 200 000,00