Управление инвестиционной стоимостью объекта недвижимости

Основным критерием физической осуществимости, который влияет на предполагаемый вариант использования земли, является ресурсное качество земельного участка. Под ресурсным качеством земельного участка будем понимать несколько позиций, ситуация по которым напрямую определяет возможную пригодность либо, наоборот, непригодность участка для определенного инвестора, а следовательно, и оценку этим инвестором данного участка.

· Во-первых, это естественные свойства земель, которые рассматриваются с точки зрения пригодности участка к необходимому варианту использования вообще и экономической целесообразности этого варианта в частности;

· Во-вторых, характер предшествующего использования территории, рассматриваемый с точки зрения физической осуществимости и экономической целесообразности предполагаемого использования;

· В-третьих, площадь оцениваемого участка также оценивается инвестором с точки зрения достаточности и пригодности для его целей;

· В-четвертых, это возможности внутренних инженерных сетей и коммуникаций на участке, рассматриваемые с точки зрения их необходимости, пригодности и достаточности для предполагаемого варианта использования участка.

Характеристики существующих и планируемых к строительству объектов для конкретного инвестора подразумевает их рассмотрение с точки зрения потребностей последнего по следующим позициям влияния данного фактора.

· Во-первых, это требования норм проектирования к устройству зданий и сооружений в зависимости от их функционального назначения;

· Во-вторых, это пространственно-конструктивные и объемно-планировочные решения. В случае их несоответствия потребностям инвестора возможны два варианта: либо эти несоответствия устранимы, либо нет.

В первом случае неизбежно возникают затраты по реконструкции, перепланировке и т.п., которые снизят величину инвестиционной стоимости объекта, во втором случае - инвестиционная стоимость может быть снижена вплоть до нуля ввиду того, что объект не позволит инвестору достичь своих целей и, следовательно, будет для него бесполезен.

Еще одним внутренним фактором (следующий этап отбора видов использования), определяющим инвестиционную стоимость объектов недвижимости, считаются финансовые последствия владения оцениваемой недвижимостью для инвестора, которые проявляются в следующих моментах:

· Наличие финансовых обязательств, связанных с объектом оценки. Наличие таких обязательств возможно, например, в случае залога последнего;

· Налоговые последствия приобретения недвижимости. Владея недвижимостью на праве собственности, юридическое лицо, с одной стороны, получает право начисления износа на здания и сооружения, величина которого уменьшает налогооблагаемую базу, и соответственно, дает экономию на налоге на прибыль, с другой стороны, возникают обязательства по уплате налога на имущество и налога на землю;

· Дробные интересы в недвижимости. Как известно, права на недвижимость могут разделяться. Так, например, приобретая здания или сооружения в собственность, инвестор может не приобретать в собственность земельный участок, на котором эти здания и сооружения располагаются, а пользоваться им на правах аренды. Инвестор сам для себя определяет соотношение использования различных видов прав с точки зрения наибольшей выгоды для себя.

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

В составе внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса, необходимо рассматривать такие факторы, как потенциал местоположения и рыночную ситуацию. Фактор потенциала местоположения объекта недвижимости влияет на стоимость последнего как инвестиционного ресурса по трем направлениям.

Во-первых, это соотношение предполагаемого направления использования объекта оценки инвестором с преобладающим в данном районе типом землепользования.

Во-вторых, транспортная доступность местоположения оцениваемой недвижимости. Любые ограничения в транспортной доступности для всех видов транспорта должны рассматриваться с точки зрения соответствующего изменения полезности объекта оценки и возможности данного изменения в связи с целями инвестора.

В-третьих, это возможности «внешних» инженерных сетей и коммунального обслуживания. Под «внешними» будем понимать все коммуникации, расположенные за пределами оцениваемого участка и, соответственно, не находящиеся на балансе собственника оцениваемого объекта.

Влияние фактора рыночной ситуации на инвестиционную стоимость объекта недвижимости можно проследить, разделив его на две составляющие на основе двух категорий, взаимодействующих между собой на рынке и определяющих в процессе этого взаимодействия уровень цен. Речь идет о факторах спроса и факторах предложения.

К факторам спроса можно отнести:

· исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости;

· наличие источников финансирования у потенциальных инвесторов;

· ставку процента по заемным средствам;

· уровень и динамику инфляции и валютного курса;

· налоговую политику государства.

К факторам предложения можно отнести:

· сложившиеся объемы и структуру нового строительства и реконструкции в регионе;

· наличие потенциально пригодных для целей инвестора земельных участков;

· сложившиеся средние затраты в данном регионе на освоение новых земель под строительство и производство строительных работ.

На основании проведенного анализа факторов влияющих выбор наиболее эффективного использования объекта недвижимости и как следствие величину инвестиционной стоимости можно сделать вывод, что наиболее существенным фактором является набор имущественных прав связанных с владением объектом и соответствующий доход от реализации данного набора прав. Поскольку, основой методики оценки инвестиционной стоимости является доходный подход, то сущность управления стоимостью сводится к максимизации доходов от использования объекта недвижимости [13].

Основу доходов от владения инвестиционной недвижимостью составляет набор передаваемых прав на объект недвижимости, традиционно выделяются [1]:

· права владения;

· права пользования;

· права распоряжения имуществом.

Объемы и соотношение друг с другом этих трех видов прав определяют формы владения имуществом, закрепленные в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Право распоряжения имуществом и владения дают инвестору право на продажу объекта недвижимости или сдачу его в аренду.

Аренда означает передачу права пользования объектом недвижимости от собственника к арендатору. Право владения и распоряжения имуществом остается у арендодателя.

Если недвижимость сдается в аренду, то юридическим имущественным правом, подлежащим оценке, обычно является имущественное право арендодателя. Недвижимость рассматривается как имущественное право арендодателя независимо от продолжительности срока аренды, указанной арендной платы или каких-либо других условий, ограничивающих арендодателя и арендатора (например, субаренда, страховка арендатора).

Одним из немаловажных инвестиционных критериев являются условия аренды договоров на помещения объекта недвижимости. Каждая конкретная организация имеет собственную схему договорных обязательств на права аренды. В данном расчете при формировании потока возможных будущих доходов необходимо будет учесть тот факт, что условия договоров аренды могут отличаться от среднерыночных условий в данном секторе рынка недвижимости. В ходе оценки хозяйственных и юридических прав, возникающих при заключении договоров аренды, необходимо учитывать следующие факторы:

1. Соотношение договорной арендной платы и рыночной арендной платы;

2. Финансовое положение арендатора;

3. Распределение расходов между арендодателем и арендатором.

4. Длительность договора аренды;

5. Постоянство арендной ставки;

6. Валютное обеспечение договора;

7. Принцип сдачи площадей в аренду.

Данные факторы могут существенно влиять на выбор дисконтных ставок.

На основании договора аренды арендодатель предоставляет арендатору право владения недвижимостью на указанных в договоре условиях. Договор накладывает договорные обязательства на арендатора по оплате в пользу арендодателя, а также может содержать другие положения и договоренности между арендодателем и арендатором. В результате договора аренды арендатор получает имущественное право арендатора. В договоре аренды могут содержаться условия пользования и владения зданием или частью здания.

В большинство договоров аренды включают положения, касающиеся срока аренды, арендной платы, первого взноса, страховки, оплаты коммунальных услуг, права входа, передачи прав и субаренды, обслуживания и ремонта, установки оборудования, налогов, отчуждения, неисполнения обязательств и вариантов продления договора. Кроме того, в договорных положениях могут быть сформулированы варианты покупки недвижимости, повышение или снижение арендной платы, внесение изменений в договор и ограничение пользования.

Условия договора аренды могут влиять на стоимость недвижимости, поэтому необходимо ознакомиться со всеми условиями договора аренды и определить их влияние на имущественные права в недвижимости, которые должны быть оценены.

В зависимости от распределения расходов, связанных с эксплуатацией недвижимости, выделяют три основных вида аренды:

1. валовая аренда,

2. чистая аренда,

3. частично-валовая аренда.

При валовой аренде арендодатель получает оговоренную арендную плату и оплачивает все или большинство операционных расходов и налогов на недвижимость. При частично-валовой аренде арендодатель и арендатор делят расходы в пропорции, указанной в договоре аренды. При чистой аренде арендатор оплачивает все или большую часть расходов помимо оговоренной арендной платы. Обычные платежи по содержанию недвижимости включают налоги на недвижимость, страховые взносы, плату за коммунальные услуги и расходы на содержание и ремонт.

Условия договора служат основой количества и качества будущих доходов, возникающих в результате заключения договора.[17, с.76]

Каждый из параметров договора аренды находит отражение в потоке будущих денежных средств. Для более наглядного представления качественного отражения параметров зависимости для потока будущих доходов, их взаимодействие представлено в Таблице №2.

Таблица № 2

Зависимость потока будущих доходов от параметров договорных обязательств

Фактор	Влияние на поток	Степень влияния
Длительность договора аренды	Частота смены арендаторов	Величина недозагрузки увеличивается при сокращении длительности договора аренды
Постоянство арендной ставки	В течение договора аренды ставка остается постоянной	При постоянной ставке влияние инфляции возрастает, индексация арендной ставки позволяет нивелировать это влияние и при росте курса доллара добиться увеличения дохода
Валютное обеспечение договора	Рост курса валюты прогнозируется наравне с остальными параметрами и риск неверного толкования прогноза велик	Введение арендной ставки в бивалютном выражении позволит избежать резкого падения доходов в случае изменения курса.
Принцип сдачи площадей в аренду	Возможна сдача площадей крупным или мелким арендаторам	Сдача площадей большего формата позволяет сократить недозагрузку, упростить схему выплаты операционных расходов.

Данные параметры изменяют структуру потока денежных средств в зависимости от требований Инвестора.

Для того чтобы оценить, насколько велико влияние тех факторов, которые отражают требования Инвестора на инвестиционную стоимость, следует провести анализ чувствительности к некоторым наиболее значимым факторам. К наиболее значимым фактором можно отнести ставку дисконтирования, себестоимость строительства и цену реализации и д.р. Следует проводить анализ чувствительности по данным параметрам с изменением их на 5-10% в обе стороны. Для более полного понимания результат исследования отражен в Таблице №3

Таблица №3

Анализ чувствительности дисконтированного дохода

Фактор	Дисконтированный доход
	Д-10%	Д-5%	Д	Д+5%	Д+10%
Фактор №1
Фактор №2
Фактор №3
Фактор №4
Фактор №5

В результате анализа параметров можно сделать выводы о том, насколько реальны требования инвестора, и возможно, имеет смысл ужесточить их или ослабить. Также при оценке инвестиционной стоимости анализ чувствительности позволяет проверить собственное построение потока доходов, установив закономерность между изменениями ставки.

2. Описание инвестиционного проекта строительства Индустриального парка «Звёздный» и анализ его окружения

2.1 Концепция проекта строительства Индустриального парка «Звёздный»

Объектом исследования данной дипломной работы является оценка инвестиционной стоимости Индустриального парка в поселке Звездный Пермского края. Инициатором данного проекта является инвестиционно-строительный холдинг «IMP GROUP»

Начав свою деятельность в 1998 году, на сегодняшний день «IMP GROUP» - инвестиционно-строительный холдинг, объединяющий в себе строительные, консалтинговые, риэлторские предприятия, оказывающие полный спектр услуг в сфере недвижимости.

Основные направления деятельности компании:

1. Девелопмент:

· комплексное развитие территорий;

· разработка проектов строительства жилой и коммерческой недвижимости.

2. Инвестиции:

· привлечение частных инвесторов к реализации инвестиционных проектов;

· сотрудничество с институциональными инвесторами (банки, ПИФ, пенсионные фонды, страховые компании);

· взаимодействие с органами власти муниципальных образований и регионов Российской Федерации по привлечению инвесторов к реализации проектов, направленных на комплексное развитие территории.

3. Строительство:

· строительство многоэтажных жилых и коммерческих объектов с применением современных технологий.

4. Консалтинг - разработка аналитических и концептуальных продуктов:

· анализ рынка недвижимости;

· информационный и инвестиционный меморандум;

· концепция объекта недвижимости;

· бизнес-планирование;

· инвестиционный консалтинг и другие.

5. Брокеридж всех видов недвижимости:

· сопровождение и консультации при подборе вариантов покупки, продажи, аренды и поиске объектов недвижимости, а также привлечение арендаторов;

· перевод в нежилой фонд (подбор вариантов под коммерческую недвижимость);

· ипотека коммерческой и жилой недвижимости.

За 12 лет работы на рынках недвижимости Перми, Пермского края и России «IMP GROUP» зарекомендовала себя как профессиональный надежный партнер, выполняющий проекты различной степени сложности, от создания идеи и маркетинга до разработки аналитических исследований и продуктов консалтинга, управления и реализации проектов.

Цель проведения оценки - оценка планируемого к реализации инвестиционного проекта.

Дата оценки - 1 июня 2010 года.

Результаты оценки могут быть использованы для повышения эффективности управления проектом, а также для поиска соинвесторов для его реализации.

Основная идея инвестора проекта состоит в создании на территории площадью 70 Га, находящейся в непосредственной близости от г. Перми (в п. Звездный Пермского района), перспективного формата промышленной недвижимости - индустриального парка.

Индустриальный парк -- это промышленная зона, представляющая собой комплекс объектов производственного назначения (производственные, складские и административные помещения), которые расположены на инженерно подготовленных земельных участках, объединенных единой системой логистики и инфраструктуры.

Характерными чертами индустриального парка являются:

· предоставление коммуникаций всех типов, необходимых для организации производственного процесса;

· наличие производственных, складских и офисных помещений в пределах территории индустриального парка;

· профессиональная и эффективная система организации подъездных путей, мест стоянки грузового и легкового автотранспорта, зон погрузки-выгрузки, контрольно-пропускных зон и др.;

· система организации работы парка, в т.ч. предоставление различных видов услуг компаниям--участникам индустриального парка;

· государственная поддержка развития.

Отличительной особенностью индустриального парка является концептуальность проекта. Индустриальный парк развивается по единой концепции и управляется профессиональной управляющей компанией.

Концепция проекта предполагает инженерную подготовку территории индустриального парка под последующую промышленную застройку и состоит в подборе размера и форматов земельных участков под определенные целевые группы покупателей, а также в специализации отдельных частей или объекта в целом под какую-либо отрасль промышленности.

Целью создания Индустриального парка является обеспечение организаций малого и среднего бизнеса качественными производственно-складскими площадями, возможностями для эффективного развития собственного бизнеса. Участок площадью 70 га будет обеспечен всеми инженерными сетями, а также внутриквартальной дорожной сетью. Площади земельных участков в Индустриальном парке составляют от 0,5 до 2 Га. Концепция Индустриального Парка предусматривает зонирование территории таким образом, чтобы на ней могли одновременно разместиться пищевые производства и предприятия других отраслей промышленности.

Основными преимуществами индустриальных парков являются:

1. Преимущество индустриального парка для его участников заключается в оптимизации затрат по содержанию общей инфраструктуры. При этом надежность функционирования инфраструктуры парка повышается.

2. Развитие индустриальных площадок способствует выводу бизнеса малых и средних предприятий из теневого сектора, делает более прозрачной их деятельность. К тому же управление комплексом силами профессиональной управляющей компании гарантирует соблюдение всех норм, правил контролирующих органов.

3. Неоспоримым преимуществом для компаний, разместивших свое производство в индустриальном парке является более эффективное использование ресурсов и снижение издержек производства, которые в городе становятся все выше из-за естественного удорожания всех видов ресурсов.

4. Формат индустриального парка позволяет достигать синергетического эффекта за счет размещения на одной площадке различных компаний, технология работы которых и их производственные циклы взаимно дополняют друг друга.

На сегодняшний день индустриальные парки как комплексы, сочетающие складские, производственные, офисные и социально-бытовые помещения, являются достаточно популярными в мире, однако это понятие достаточно новое для нашей страны. [21]

2.2 Маркетинговое обоснование проекта

2.2.1 Инвестиционная привлекательность региона

Ключевым в привлечении в край инвесторов, как центров прибыли, является наличие конкурентных преимуществ по сравнению с другими территориям Российской Федерации. Существуют, безусловно, естественно сложившиеся преимущества, однако задачей краевого Правительства является создание дополнительных стимулирующих факторов для компаний, рассматривающих различные регионы для инвестирования.

Важнейшим конкурентным преимуществом Пермского края является его высокий экономический потенциал. Пермский край является высокоразвитый промышленный регион и входит в число «опорных» регионов Российской Федерации.

«Эксперт РА» - ведущее рейтинговое агентство России оценило инвестиционную привлекательность Пермского края. Инвестиционный рейтинг региона -- 2В, что означает средний потенциал - умеренный риск. Среди регионов России по инвестиционному риску область занимает 49-е место, по инвестиционному потенциалу - 13-е место. Наименьший инвестиционный риск - финансовый, наибольший - законодательный. Наибольший потенциал - природно-ресурсный. [22]

Кроме того, по результатам 2009г. столица края - г. Пермь в оценке ежегодного рейтинга «Forbes» занимает довольно высокие позиции (Рис №4).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. №4 Оценка г. Пермь в ежегодном рейтинге «Forbes»

2.2.2 Конкурентные преимущества Пермского края

1. По объемам валового регионального продукта регион находится на 12-м месте в Российской Федерации, Пермский край входит в число немногочисленных регионов-доноров, занимая 10-е место по сумме налоговых поступлений в бюджетную систему страны, или около 2% от общероссийских поступлений;

2. Экономика региона в значительной мере диверсифицирована. Основными отраслями промышленности Пермского края являются: добыча и переработка нефти, химическое и металлургическое производство, лесопромышленный комплекс, машиностроение;

3. Высокая обеспеченность природными ресурсами. Пермский край располагает богатейшим природно-ресурсным потенциалом, основу которого составляют минерально-сырьевые ресурсы (1374 разведанных месторождений по 49 видам полезных ископаемых), значительные водные ресурсы (1-е место по обеспеченности на Урале) и лесные ресурсы (69% территории);

4. Энергоизбыточность региона. Регион является значимым энергопроизводителем, занимая 7-е место в стране по производству электроэнергии. Доля электроэнергии, поставляемой за пределы региона, составляет 18%. Таким образом, Пермский край - один из немногих регионов, где сохраняется резерв генерируемых мощностей в условиях прогнозируемого и уже фактического для ряда субъектов энергодефицита;

5. Быстрорастущий и емкий внутренний рынок. По обороту розничной торговли в расчете на одного человека край занимает 15-е место в Российской Федерации и 2-е - в Приволжском федеральном округе. При этом темпы роста потребительского рынка опережают среднероссийские;

6. Поддержка инвестиционных проектов, создание благоприятного инвестиционного климата, сохранение инвестиционной направленности бюджетных расходов - данные направления включены в состав краевого бюджета на 2008-2010 гг. Также в бюджете предусмотрены средства на развитие материально-технической базы общественной инфраструктуры Пермского края, государственную поддержку развития общественной инфраструктуры регионального значения, разработку и реализацию инвестиционных проектов;

7. Реализация целевой программы «Развитие малого и среднего предпринимательства в Пермском крае на 2008-2011 годы» предусматривает увеличение численности занятого населения в сфере малого и среднего предпринимательства и повышение конкурентоспособности данного сектора в экономическом потенциале Пермского края;

8. Проводимая в Крае налоговая политика ориентирована на обеспечение экономического роста и повышение инвестиционной привлекательности Пермского края за счет снижения налоговой нагрузки и создания благоприятных условий для ведения бизнеса. Еще в 2006 года, в крае была снижена ставка налога на прибыль с 24% до 20% для налогоплательщиков, а с 1 января 2009 года в Пермском крае налог составил 15,5%. Льгота увеличена с 4% до 4,5%. [4] Рекордно низкая ставка должна помочь бизнесу в период кризиса. Это позволит бизнесу высвободить средства и направить их на собственные нужды. Кроме налога на прибыль в Крае предоставляются льготы по налогу на имущество организаций. При налогообложении приобретенных и вновь введенных в действие основных средств установлены следующие ставки:

· В течение первого года с момента ввода в эксплуатацию 0,6%;

· В течение второго и третьего года - 1,1%.

9. Научный потенциал. Особую роль в успешном развитии региона занимает наличие научно-технического и инновационного потенциала. На сегодняшний день Пермский край характеризуется высокой концентрацией научных организаций и наукоемких промышленных компаний. В регионе осуществляют научную деятельность один филиал и четыре института Уральского отделения Российской академии наук, четырнадцать высших учебных заведений, и более тридцати отраслевых институтов, конструкторских бюро научных и промышленных организаций. Регион обладает кадрами, имеющими высокий уровень образования и профессиональной подготовленности, а также располагает соответствующими учебными заведениями для подготовки высококвалифицированных специалистов любого уровня. В 2008/2009 учебном году процессом обучения были охвачены 49,9 тыс. человек, из них более 40% для промышленного производства;

10. Инфраструктура. Среди крупных направлений развития инфраструктуры на территории области необходимо особо выделить дорожное строительство, реконструкцию крупных инженерных объектов, а также развитие энергетической инфраструктуры. Одним из крупнейших объектов является мостовой переход через реку Кама, формирующий западный обход г. Перми. Еще одним крупным инфраструктурным объектом на территории области является аэропорт «Большое Савино». После проведенной реконструкции он способен принимать самолеты любых типов.

2.2.3 Тенденции рынка промышленной недвижимости Пермского края

Город Пермь - крупнейший промышленный центр Российской Федерации и Пермского края. Экономика города занимает ведущие позиции среди городов России и играет первостепенную роль среди муниципальных образований Пермского края по многим показателям. В Перми производится более 35% выпуска промышленной продукции края. Особенностью пермской экономики являются тесные технологические и экономические связи городских предприятий и фирм с предприятиями соседних регионов. Город демонстрирует ведущие в крае показатели предпринимательской активности.

Однако с конца 2008 года усилилось проявление негативных последствий воздействия мирового финансового кризиса на реальный сектор российской и, в частности, пермской экономики. Все более заметным становилось снижение темпов роста в таких ключевых секторах как промышленность, строительство и транспорт. Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. Кроме того, пересматриваются сроки реализации перспективных проектов, среди которых оказались проекты по переносу промышленных предприятий.

Рынок промышленных (индустриальных) объектов -- один из наиболее малоизученных сегментов пермской коммерческой недвижимости. Он характеризуется исключительно небольшим числом предложений и реальных сделок с объектами производственного назначения. В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок.

Большинство объектов, предложенных предприятиями к продаже, отличаются слабыми коммуникационными системами, начиная с телефонных линий и заканчивая водоснабжением, что существенно снижает их привлекательность для потенциального покупателя (увеличивается объем необходимых долгосрочных инвестиций).

Среди потенциальных покупателей наибольший интерес сегодня вызывают производственные и складские помещения, как черте города, так и за его пределами, рядом с железнодорожными ветками и имеющие разгрузочные платформы для крупнотоннажного транспорта.

2.2.4 Предпосылки создания индустриального парка на территории Пермского края

1. Вынос производства за пределы г. Перми. О поддержке переноса крупных производственных предприятий заявляют городские власти, которые в данном вопросе учитывают не только интересы предпринимателей, готовых застроить освобождающиеся участки, но и интересы предприятий. Предприятия также заинтересованы в выносе промышленных мощностей за черту города, поскольку земля в центре города очень дорогая, и оставлять там производство невыгодно;

2. В Перми располагаются значительные промышленные территории предприятий, построенных в большинстве своем еще в советское время. У крупных заводов города, которые пережили экономический кризис и спад производства, оказались излишки площадей, измеряемые десятками тыс. кв. м. После оценки недвижимости предприятия-гиганты стали избавляться от неликвидных объектов -- продавать их или сдавать в аренду малому и среднему бизнесу. Сегодня эти объекты составляют львиную долю предложения на рынке вторичной недвижимости промышленного назначения, в то время как первичный сегмент пока находится в стадии становления;

3. Для рынка промышленной недвижимости отношения аренды непривычны: любой минимально состоятельный производитель стремится оформить право собственности на помещения. Постоянный пересмотр отношений с арендодателем не обеспечивает стабильности, необходимой более или менее серьезному производству. Кроме того, неудобно постоянно вкладывать деньги в реконструкцию площадей после предыдущего арендатора. Средний и малый бизнес, который в свое время арендовал цеха, площадки, железнодорожные тупики и другие объекты, уже накопил достаточно средств для приобретения собственных площадей и сооружений;

4. Существующие на вторичном рынке производственные помещения -- в плохом состоянии, с ветхими инженерными коммуникациями и не вполне понятным юридическим статусом. В связи с этим нарастает необходимость в новых заново построенных производственных помещениях, отвечающих всем требованиям покупателей;

5. Одна из особенностей рынка промышленной недвижимости - низкие объемы строительства. И это, при естественном старении существующих объектов на фоне роста экономики, будет предпосылкой спроса на строительство новых объектов производственной недвижимости и увеличения цен на них;

6. Сегмент предложения первичных объектов промышленного назначения крайне мал. Компании, не удовлетворенные имеющейся базой вторичных площадок, нередко проводят их редевелопмент. Строительство новых объектов более распространено среди крупных производственных предприятий, для которых затраты на подведение коммуникаций в «чистое поле» и на организацию автобусных маршрутов для доставки сотрудников несущественны в масштабах проекта;

7. Сдерживающим фактором при приобретении или аренде промышленных объектов является -- целевое назначение многих объектов. Объект, связанный с металлургией, вряд ли подойдет бизнесменам пищевой промышленности. Поэтому срок продажи такой промплощадки может быть длительным. Быстрее продаются универсальные объекты складских помещений или просто теплые производства: их можно использовать в разных целях в зависимости от того, какое оборудование туда поставить. В связи с дефицитом площадок покупатели рассматривают даже неликвидные объекты. Как правило, основное требование при этом -- развитая инфраструктура: газ, вода и электричество, автопроезд и тупиковая железнодорожная ветка;

Вывод промышленных предприятий за черту г. Перми, несоответствие имеющихся производственных площадей параметрам сегодняшнего спроса, потребность в небольших производственных площадках, обеспеченных необходимыми коммуникациями и современным инженерным оборудованием, крайне удовлетворительное состояние существующих промышленных площадок, как в городе, так и за его пределами, рост потребности в помещениях универсального типа. Все это подчеркивает необходимость создания Индустриального парка на территории Пермского края и подталкивает девелоперов к их созданию.

2.2.5 Административно-территориальные характеристики земельного участка

Земельный участок, на котором предполагается реализация проекта строительства индустриального парка, расположен в Пермском районе Пермского края, в юго-восточной части п. Звездный, на удалении 25 км от г. Перми.

Развитие данной местности можно сравнить с районами г. Перми (Орджоникидзевский и Кировский) - сопоставимы по удаленности и инфраструктуре.

Поселок Звездный находится в небольшой удаленности от столицы края и располагается вблизи трассы федерального значения Пермь-Екатеринбург.

Реконструкция трассы Пермь-Екатеринбург входит в инвестиционную программу Федерального дорожного агентства до 2010 года. В настоящее время закончено проектирование первой очереди и ведется проектирование следующих очередей шестиполосной автомобильной дороги категории А1 «Пермь - Екатеринбург», строительство которой позволит в 2011 году существенно сократить расстояние и время движения до города.

Пос. Звездный обладает развитой социальной инфраструктурой (детские сады, школы, магазины, больницы, салоны красоты, отделения банков, дворец культуры) и представляет собой современный и удобный для проживания городок. Звездный сегодня - это активно развивающееся муниципальное образование Пермского края, благоприятное с точки зрения последовательной реализации стратегии социально-экономического развития.

Программа развития территории п. Звездный основывается как на снятии статуса ЗАТО, так и на строительстве нового участка федеральной трассы Р-242 «Пермь-Екатеринбург». Подразумевается плановое, комплексное вовлечение земель в эффективный оборот. Реализация этих планов позволит увеличить инвестиционную привлекательность и доступность территории.

В соответствии с Программой социально-экономического развития Пермского края основными стратегическими целями развития сети автомобильных дорог являются [8]:

· сохранение существующей сети автомобильных дорог, доведение ее технического состояния до уровня, соответствующего нормативным требованиям;

· совершенствование сети автодорог, обеспечивающей коммуникационное единство территорий края;

· создание разветвленной сети автомобильных дорог, обеспечивающей связь населенных пунктов с центрами муниципальных образований;

· формирование грузо- и пассажиропроводящей системы для развития и эффективного взаимодействия всех видов транспорта;

· содействие экономическому и социальному развитию региона.

Все вышеперечисленные факторы, несомненно, окажут положительное влияние на развитие территории края в целом и территории, прилегающей к п. Звездный в частности. Они позволят сократить расстояние между муниципальными образованиями, другими городами края и соседними регионами. Это в свою очередь даст в перспективе огромный экономический эффект.

Таким образом, можно утверждать, что данный район является наиболее подходящим для размещения в нем индустриального парка регионального значения (местонахождение в центре края, близость к его столице, высокая транспортная доступность).

2.2.6 Анализ ресурсного качества земельного участка

Ресурсный потенциал земельного участка также создает предпосылки для строительства на нем индустриального парка. Это обусловлено следующими факторами:

1. Расположение земельного участка вблизи, но не в границах населенного пункта;

2. Сформированный земельный участок;

3. Земельный участок с функциональным назначением под промышленное строительство (категория земель - земли промышленности);

4. Наличие крупных транспортных узлов:

- примыкание к новому участку федеральной трассы Р-242 (проектом дороги предусмотрены 2 развязки);

- наличие отдельной железнодорожной ветки Транссибирской магистрали;

- расстояние до аэропорта «Большое Савино» составляет примерно 30 км;

- расстояние до порта «Пермь» в Заостровке составляет примерно 30 км.

Именно близость основных транспортных магистралей края, а также автодоступность по всем основным транспортным коридорам, минуя г. Пермь, представляет собой одно из ключевых преимуществ при размещении на данном земельном участке индустриального парка. Данное обстоятельство поможет создать в дальнейшем полноценный промышленный округ с собственной развитой инфраструктурой, включающий в себя промышленные, логистические, офисные помещения с профессиональной и эффективной системой организации подъездных путей;

5. Строительство южного железнодорожного обхода Перми

Данный проект включен в «Стратегию развития железнодорожного транспорта в Российской Федерации до 2030 года». Проектом предполагается строительство 223 км. железнодорожных путей по направлению Кукуштан-Пибаньшур (Рисунок №2). Данная ж/д магистраль будет проходить по югу Перми и имеет важное значение, как для экономики Края, так и для развития прилегающих территорий. Главная цель проекта это разгрузка главного хода Пермского железнодорожного узла от транзитного грузопотока, проходящего через сортировочную станцию без переработки и перенос поток опасных грузов из центра Перми.

Наличие на земельном участке отдельной ветки Транссибирской магистрали и значительное увеличение на ней грузопотока, в связи со строительством железнодорожного обхода позволит беспрепятственно доставлять любые грузы непосредственно на территорию индустриального парка;

6. Прохождение в непосредственной близости от земельного участка кабельных линий электропередач, КНС и магистрального трубопровода природного газа среднего давления позволит обеспечить индустриальный парк едиными инженерными сетями, которые будут отвечать современным требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам;

7. Наличие квалифицированной рабочей силы, необходимой для эффективного функционирования индустриального парка. На данный момент население п. Звездный составляет около 9 400 человек, средний возраст проживающих - 33 года, 80% работающего населения имеет высшее образование. Эти факторы, а также непосредственная близость района проектирования к Перми, говорят о его высоком человеческом потенциале и, следовательно, о перспективности развития данного направления коммерческой недвижимости в рассматриваемом районе;

8. Поддержка администрации ЗАТО Звездный, Администрации Пермского края.

Таким образом, исходя из ресурсного качества земельного участка, можно прийти к выводу о возможности строительства на нем индустриального парка.

Проанализировав ресурсное качество земельного участка, а именно состояние транспортной сети, обеспеченность необходимыми подключениями к централизованным сетям, высокий людской потенциал, общие тенденции развития района проектирования и прилегающих территорий, можно сделать вывод о наличии всех предпосылок для формирования промышленной зоны на территории рассматриваемого земельного участка вблизи п. Звездный.

2.2.7 Потенциал и тенденции развития территории

В настоящее время ведется проектирование шестиполосной автомобильной дороги категории А1 «Пермь - Екатеринбург», строительство которой позволит в 2011 г. сократить расстояние до города. Это повысит привлекательность данного района с точки зрения размещения в нем различных производств, а также поможет создать в дальнейшем в данном районе полноценный промышленный округ с собственной развитой инфраструктурой, включающий в себя промышленные, логистические, офисные помещения с профессиональной и эффективной системой организации подъездных путей.

Рассматриваемый земельный участок будет непосредственно примыкать к новой автодороге, что, несомненно, является одним их ключевых преимуществ при размещении на нем объектов типа «индустриальный парк». Таким образом, со строительством нового участка автодороги и прохождением его непосредственно по району проектирования повысится транспортная доступность и узнаваемость территории в целом. Эти же факторы повлияют и на рост стоимости земельных участков.

Одним из ключевых преимуществ расположения в данной местности такого объекта, как индустриальный парк, является комплексное развитие прилегающей территории. Предполагается в ближайшем будущем создание в небольшой удаленности от г. Перми первого и единственного на территории Пермского края полноценного промышленного округа, включающего в себя различные виды производств, индустриальный парк, логистический центр класса А, центр контейнерной логистики площадки для развития железнодорожно-транспортной логистики, офисные, административные и сопутствующие помещения. Площадь промышленного округа будет составлять около 360 Га. Это, в свою очередь, повысит привлекательность данной территории с точки зрения размещения профильных объектов.

2.2.8 Ожидаемые эффекты от строительства индустриального парка

Экономические

1. Развитие экономики муниципального образования ЗАТО Звездный за счет ее диверсификации. Что поможет преодолеть сложности, возникающие при снятии статуса ЗАТО;

2. Развитие экономики Пермского края (рост показателей социально-экономической эффективности региона и повышение его инвестиционной привлекательности);

3. Стимулирование малого и среднего бизнеса за счет создания благоприятной площадки для его дальнейшего развития;

4. Привлечение в регион крупных российских и зарубежных производственных компаний;

5. Развитие международных экономических связей;

6. Эффективное использование земли, повышение ее привлекательности при размещении объектов промышленности;

7. Строительство индустриального парка даст толчок к развитию окружающих небольших населенных пунктов.

Коммерческие

1. Развитие сопряженных производств - машиностроительных компаний, предприятий стройиндустрии и других отраслей, мощный стимул для внутрирегиональной и межрегиональной производственной кооперации;

2. Рост конкурентоспособности промышленной продукции за счет снижения транспортно-логистической составляющей издержек в структуре себестоимости товаров.

Социальные

1. Близлежащие населенные пункты являются кадровым резервом индустриального парка, в котором намечено создать новые рабочие места:

· Новые рабочие места получат военные, которые были уволены, в связи со снятием с территории статуса ЗАТО;

· Жители пгт. Звездный, работающие в г. Перми, получат возможность найти достойную работу у себя в поселке.

2. Расширение возможности трудоустройства.

Бюджетные

Увеличение налогооблагаемой базы консолидированного бюджета Пермского края.

Выводы

Реализуемость

Исходя из ресурсного качества земельного участка вблизи п. Звездный, состояния транспортной сети, обеспеченности необходимыми подключениями к централизованным сетям, высокого людского потенциала и общих тенденций развития данного района, проект строительства индустриального парка в п. Звездный Пермского края, несомненно, является реализуемым.

Значимость

В Пермском крае сложилась необходимость в создании современных условий для дальнейшего развития промышленности. Для экономического развития края необходимы качественные производственные площадки, оснащенные всем необходимым, в том числе современными коммуникациями, дорогами, складскими помещениями, развитой инфраструктурой. Подготовленные производственные зоны необходимы также для привлечения на территорию Пермского края федеральных операторов и транснациональных компаний. Непосредственно для Перми создание промышленных зон необходимо для:

- переноса части промышленных предприятий за черту города и использование высвободившихся площадок для жилищного строительства, либо коммерческой недвижимости;

- улучшения экологической ситуации в городе.

Таким образом, подтверждается актуальность и своевременность проекта создания на территории Пермского края индустриального парка.

Риски

Прежде всего, слишком высокие рыночные риски -- рекордный уровень вакантности в существующих проектах, слабый спрос на качественные помещения, ужесточение конкуренции значительно снижают привлекательность локального рынка промышленной и складкой недвижимости с точки зрения девелопмента новых проектов. Кроме того, индустриальный парк -- это абсолютно новый формат для локального рынка, и четко сформированной категории пользователей на данный момент нет.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что строительство индустриального парка в рамках комплексной застройки территории и формирование уникального промышленного округа в п. Звездный, Пермского района, Пермского края будет способствовать росту привлекательности Пермского края с точки зрения размещения производств и увеличению объема привлекаемых на его территорию инвестиций, что соответствует стратегии социально-экономического развития региона.

3. Управление инвестиционной стоимостью проекта строительства Индустриального парка

В первой главе данной дипломной работы была описана методика определения инвестиционной стоимости объекта недвижимости, в результате чего был выявлен универсальный механизм определения инвестиционной стоимости для конкретного инвестора, который сводится к решению последовательных задач. Однако, такой механизм пригоден для существующих объектов недвижимости. Объектом оценки данной работы является несуществующий объект недвижимости, основные параметры которого описаны в инвестиционном проекте по его строительству, поэтому механизм определения его инвестиционной стоимости сводится к следующему:

1. Выявление инвестиционных факторов, применимых в конкретном случае;

2. Определение степени их влияния на объект недвижимости;

3. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования, обусловленного требованиями покупателя (инвестора);

4. Определение инвестиционной стоимости недвижимости с учетом наилучшего использования и с учетом инвестиционных факторов покупателя (инвестора);

Концепция управления инвестиционной стоимостью сводится к анализу наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Анализ наилучшего использования - это определение способа наиболее прибыльного и конкурентоспособного вида использования конкретного объекта собственности. Вариант использования объекта недвижимости является основным ценообразующим фактором при определении инвестиционной стоимости объекта. Поэтому, в качестве управления инвестиционной стоимостью индустриального парка ставится задача выбора такого варианта использования, при котором он (объект) будет генерировать максимальный денежный поток и, как следствие, создавать максимальную стоимость от его реализации в соответствии с целями инвестора.

На основании проведенного анализа факторов (п.1.3., Глава 1), влияющих на выбор наиболее эффективного использования объекта недвижимости и, как следствие, на величину инвестиционной стоимости, был сделан вывод о том, что наиболее существенным фактором для исследования является определение набора имущественных прав, связанных с владением объектом и оценка соответствующего дохода от реализации данного набора прав. Поскольку, основой методики оценки инвестиционной стоимости является доходный подход, то сущность управления стоимостью сводится к максимизации доходов от использования объекта недвижимости.

Основу доходов от владения инвестиционной недвижимостью составляет набор передаваемых прав на объект недвижимости, поэтому в качестве управления инвестиционной стоимостью проекта строительства индустриального парка «Звездный» будет рассматриваться управление на основе схемы реализации площадей.

Анализ концепции проекта инвестора выявил, что наиболее целесообразно рассматривать следующие две схемы реализации площадей индустриального парка:

1. Продажа площадей промышленных объектов индустриального парка

2. Сдача в долгосрочную аренду.

На основании выбранных вариантов использования объектов недвижимости проводятся расчеты, в результате чего определяются две величины инвестиционной стоимости. После сопоставления двух полученных величин инвестиционных стоимостей будет выбран такой вариант использования, который максимизирует инвестиционную стоимость для инвестора и позволит принять правильное инвестиционное решение, относительно выбора способа реализации объекта недвижимости.

3.1 Основные параметры проекта

Предлагаемый к рассмотрению девелоперский проект предполагает строительство индустриального парка, расположенного на территории 70 Га и с общей площадью объектов промышленной недвижимости около 270 000 кв. м. (Рис. № 5).

Рис. №5 Мастер план индустриального парка «Звездный»

Построенный на рассматриваемом участке индустриальный парк будет представлять собой комплекс производственных предприятий, с вспомогательными логистическими и административные помещениями, а также административно-деловой центр, включающий в себя медицинский пункт, гостиницу, столовую, магазины, офисы обслуживающих компаний. Таким образом, будет достигнута целостность представленной производственной системы: сочетание местоположения и агломерации, когда в одном месте располагаются крупные поставщики комплектующих (полуфабрикатов) и их потребители. Тем самым осуществляется экономия на транспортных затратах и инженерных услугах, что позволит снизить себестоимость производимой продукции за счет более эффективной логистики.

Реализация проекта предусматривает следующие стадии:

· Проектирование (июнь 2010 г. - февраль 2011 г.);

· Создание инженерной инфраструктуры (март 2011г. - февраль 2012г);

· Освоение - 40 Га предполагает нарезку земельных участков от 1,5 до 2 Га и строительство на них крупных промышленных комплексов.

Срок реализации июль 2011г. - сентябрь 2015 гг;

· Освоение 30 Га предусматривает нарезку земельных участков по 0,5 Га с возведением на них производственно-имущественных комплексов. Также в рамках первой очереди предусматривается строительство административно-делового комплекса, расположенного в центре индустриального парка.

Срок реализации октябрь 2011 г. - февраль 2015 гг.;

Таким образом, срок реализации проекта строительства индустриального парка «Звездный» составляет 5 лет. Баланс площадей проекта представлен в таблице № 4. [23]

Таблица № 4

Баланс площадей индустриального парка «Звездный»

Площадь земельного участка	Объект недвижимости	Количество объектов недвижимости	Площади объектов недвижимости
30 Га	Производственно-имущественный комплекс	47	Общая площадь - 121 824 кв. м, в т.ч.: производственная - 81 216 кв. м, логистика - 20 304 кв. м, АБК - 20 304 кв.м.
	Административно-деловой комплекс	1	3 000 кв.м.
40 Га	Промышленный комплекс с внутренней нарезкой производственных площадей	18	Общая площадь 147 744 кв. м, в т.ч. производственная - 132 192 кв. м, логистика - 7 776 кв.м., АБК - 7 776 кв.м.

Инженерная инфраструктура индустриального парка представлена следующими показателями (таблица №5) [23].

Таблица № 5

Мощности инженерной инфраструктуры в индустриальном парке «Звездный»

Вид инженерной инфраструктуры	Общая мощность
Электроснабжение, кабельные линии 6 кВ	10,5 МВт
Водоснабжение: от автономных скважин	510 м3/сутки
Канализация: централизованная, очистные сооружения	260 м3/сутки
Газоснабжение	23,45 млн. м3/год

Точки подключения земельных участков к инженерным сетям будут находиться на границах приобретаемых земельных участках.

...