Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования на примере ОАО "Уралсиб"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Ипотека как одно из направлений банковского кредитования

1.1 Особенности рынка ипотечного кредитования

1.2 Схема работы банков на ипотечном рынке и способы формирования ресурсной базы банка для финансирования ипотеки

1.3 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования

1.4 Риски банков, развитие, проблемы и перспективы операций по ипотечному кредитованию

2. Анализ операций по ипотечному жилищному кредитованию

2.1 Характеристика ОАО «УралСиб» и ипотечных программ банка

2.2 Анализ банков-конкурентов

2.3 Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования

2.4 Рекомендации по совершенствованию операций ипотечного

кредитования ОАО «УралСиб»

Заключение

Список использованных источников

Приложение

Введение

Жилищная проблема на сегодняшний день является самой актуальной для большинства населения нашей страны. Но, ипотека, как инструмент, позволяющий решить эту проблему, популярностью у населения не пользуется. Жилищное ипотечное кредитование уже давно не является новинкой для российского рынка недвижимости. Но, не смотря на это, ипотечный рынок в нашей стране развит очень слабо и по-прежнему является сильно дифференцированным.

Однако уже сейчас становится заметно, что остальные регионы России постепенно начинают догонять города федерального значения. Если в 2004-2005 годах на неразвитость ипотеки в регионах оказывало влияние отсутствие предложения, то сейчас на региональный рынок постоянно выходят все новые игроки, как местные, так и федеральные банки, за счет этого объемы ипотечного кредитования в регионах значительно выросли.

Практика проведения ипотечного кредитования зачастую показывает несостоятельность существующих принципов и методов формирования продуктов ипотеки. Теоретические исследования такого вида проводились отдельными финансовыми институтами для решения собственных маркетинговых задач. Однако для большинства продавцов ипотечного продукта эти исследования не известны и ими используются, как правило, лишь «ценовые» показатели их продуктов в качестве критерия привлекательности.

Целью данной работы является выявление проблем и перспектив по ипотечному жилищному кредитованию и разработка рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования ОАО «УралСиб».

Для реализации этой цели в работе поставлены следующие задачи:

- раскрыть сущность ипотеки и охарактеризовать систему ипотечного жилищного кредитования в России;

- описать действующие в мировой практике модели ипотечного кредитования, оценить их достоинства и недостатки;

- проанализировать деятельность банков на рынке ипотечного жилищного кредитования;

- описать виды ипотечного кредитования ОАО «УралСиб»;

- разработать рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования ОАО «УралСиб».

Объектом дипломной работы является ОАО «УралСиб».

Предметом дипломной работы являются операции по ипотечному жилищному кредитованию.

В процессе работы применялись общенаучные методы: классификация видов, сравнения, системный подход и статистический анализ. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов.

Информационной базой дипломной работы служили законодательные и нормативно-правовые документы и официальные публикации по проблемам развития системы жилищного ипотечного кредитования, периодические издания, а также ресурсы ИНТЕРНЕТ.

1. Ипотека как одно из направлений банковского кредитования

1.1 Особенности рынка ипотечного кредитования

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно предполагает два понятия:

1. Ипотека (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства (в данном случае банковского кредита).

При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. Ипотека (как ценная бумага) подразумевает закладную - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Ипотечный рынок - составная часть рынка ссудных капиталов, где аккумулируются долгосрочные денежные накопления путем выпуска ипотечных облигаций, используемых для предоставления кредита под залог недвижимости [6,27].

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, что позволяет условно выделить первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов.

На первичном рынке, по существу, происходит, реализация экономических интересов участников ипотечных отношений. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Первичный рынок - сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке 1.

залог

право по договору право по

об ипотеке обязательству

кредитор хранит закладную кредитор пускает

у себя закладную в оборот

Рисунок 1 - Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов

Реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений банка с заемщиком при соответствующем наполнении кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке

По договору об ипотеке можыт быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые квартиры, дома, дачи и др.

Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту, как утверждают специалисты, чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Для решения этой задачи организуется деятельность вторичного рынка.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке 2.

выдача кредитов

реинвестирование передача

прав по закладной

эмитированные

облигации

денежные

средства

Рисунок 2 - Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов

Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

Банк не может уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще в том, что она сама может быть предметом залога.

1.2 Схема работы банков на ипотечном рынке и способы формирования ресурсной базы банка для финансирования ипотеки

Во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль, в которой играют банковские и другие кредитные структуры.

Зарубежные страны использует две схемы ипотечного кредитования:

а) одноуровневая («немецкая модель»). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, которая базируется на ссудо-сберегательном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских - Livret Epargne Logement, американских - Saving & Loans. Тут вкладчик имеет возможность накопить на протяжении длительного периода необходимый вклад на покупку квартиры (например, 50 % от ее стоимости), а потом получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранного жилья. Строительная сберегательная касса как замкнутая финансовая структура начинает деятельность с формирования уставного капитала, который является основой для ее собственного источника средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачи ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является ее закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг). Надежность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путем различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором[3. 74].

Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надежность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объему обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе.

Положительными факторами данной модели являются:

1) практически автономное замкнутое существование системы, характеризующееся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;

2) простота финансового и правового механизма; легкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.

В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов: небольшие сроки кредитования, низкие проценты к накоплению, обязательность длительного периода накопления значительного объема собственного капитала и др.

б) двухуровневая («американская модель»), которая опирается на вторичный рынок закладных. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство на протяжении установленного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика, обеспеченное залогом жилья, которое покупается. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая и обязательство с обеспечением. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и вместо этого просит перечислить полученные от него ежемесячные выплаты, за исключением прибыли (маржи) банка, в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку на основе требований инвесторов к прибыльности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства покупают определенное количество ипотечных кредитов в коммерческих банках, собирают их в пулы и создают новую ценную бумагу, источником выплаты по которым являются платежи заемщика. Эти выплаты гарантируются не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентство реализовывает ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и потом также становятся посредниками, передавая инвестору, который купил ценную бумагу, выплаты, полученные от банка (за исключением своей маржи)[3, 85].

Основными недостатками этой схемы являются:

1) сложность структуры построения;

2) невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия;

3) дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заемщика;

4) сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом;

5) тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.

Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между кредиторами; возможность перераспределения ресурсов между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России.

Российская ипотечная система изначально основывалась на базе именно американской модели, поэтому все основные принципы совпадают.

Но существуют и различия:

- По видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в России и США сегодня нет. В данный момент российский соискатель кредита может воспользоваться всеми этими видами ставок, представленными в разных ипотечных программах отечественных банков.

Но разница - в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то по РФ она в среднем равна 12%. Наверное, поэтому российских соискателей кредита пока находится не слишком много, а желание заемщиков погасить его столь велико.

- Еще один принципиальный для российского покупателя момент заключается в том, что надо выбрать, на каком рынке приобретать жилье - первичном или вторичном. Купив квартиру на начальном этапе строительства дома, реально сэкономить до 30% ее общей стоимости, а это внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого жилья. В первую очередь это связано с риском недостроя.

В отличие от российского рынка, где под первичным рынком понимают жилье в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым. Поэтому с точки зрения ипотеки первичный и вторичный рынок в развитых странах, в том числе и в Америке, не имеют столь принципиальных различий: в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки.

Самым принципиальным отличием американской ипотеки от российской является подход к неплательщикам. Законодательство США позволяет выселять таких заемщиков «на улицу», но на практике доля подобных выселений минимальна - вопрос обычно решается на уровне местных властей, и неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование - предоставить альтернативное жилье - зафиксировано законодательно, но реализовать это весьма проблематично: квартир для этих целей в нашей стране нет.

Как альтернативу «американской» модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления[5, 43].

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

а) схема кредитования с оформлением договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает кредитный договор и договор залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жилье остается в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путем продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учетом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заемщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на нее взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:

1) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

2) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на нее взыскания (федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» в ред. от 13.05.2008). [22,10]

б) схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У нее существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдается риэлторской фирме. Заключается кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдается фирме), на этот кредит она приобретает жилье по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье (в обеспечение кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдается клиенту. Заключается кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдается клиенту), при этом одновременно заключается договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости ее реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадет в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заемщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заемщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

в) схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

- клиент берет в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

- банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

- на вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

- клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

- ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации[16].

Одним из способов формирования ресурсной базы банка для финансирования ипотеки является работа с агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - это федеральное агентство, созданное в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом. Агентство создано 5 сентября 1997 года Правительством Российской Федерации.

Деятельность агентства направлена на обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке[5,61].

Банки, работающие по программе АИЖК, сначала выдают деньги за счет собственных ресурсов. Затем восстанавливают свои ресурсы посредством рефинансирования кредитов, но при этом несут ответственность за добросовестное выполнение заемщиком своих обязательств перед организацией, рефинансировавшей кредит. В данном случае этой организацией выступает АИЖК.

Агентство, в свою очередь, привлекает деньги инвесторов на долгий срок, выпуская высоколиквидные ценные бумаги.

По сути дела, АИЖК покупает у банка права по закладным. И после этого, деньги заемщика за пользование кредитом (деньги, направляемые на уменьшение долга заемщика и проценты за пользование кредитом) поступают в АИЖК. А банк получает от Агентства проценты за то, что обслуживает клиента и перечисляет деньги клиента в АИЖК.

Доходы банка как первичного кредитора в системе АИЖК складываются из:

а) комиссии, уплачиваемой заемщиком. Причем поскольку банк получает комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, которое, как правило, рассчитывается по отношению к сумме кредита, то доходы первичного кредитора растут пропорционально росту цен на недвижимость;

б) дохода от удержания кредита на балансе. Пока банк не продал кредит агентству, он получает процентный доход от заемщика;

в) разницы между ставкой кредитования и рыночной ставкой финансового инструмента. Премия (дисконт) зависит от скорости досрочного погашения и макроэкономической конъюнктуры;

г) продажи других розничных услуг. Привлекая заемщика в ипотечное кредитование, банк укрепляет долгосрочные отношения с клиентом, который будет в дальнейшем пользоваться услугами данного банка. [14,69]

Расходы банка как первичного кредитора в системе АИЖК состоят из маркетинговых затрат, прямых и косвенных производственных издержек (персонал, инфраструктура, аренда), оплаты услуг третьих лиц (экспертиза, скоринг, и т.д.).

Работа банков в системе АИЖК предоставляет им целый ряд рыночных преимуществ. Прежде всего, это доступ к источнику финансирования. При заключении договора с агентством банк получает возможность пополнения оборотного капитала, расширения объемов активных операций, выхода на новый перспективный рынок.

Кроме того, стандартизация позволяет существенно снизить риски всех участников рынка, совокупные издержки первичного кредитора.

Таким образом, взаимодействие с АИЖК позволяет банкам развивать эту ветвь розничного бизнеса, завоевывая долю рынка и не имея при этом значимых объемов долгосрочных источников.

Принимая участие в программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, банк принимает и условия этой организации, и выдает кредиты по некоторым, общим для всех банков-участников программы АИЖК, стандартам. Стандарты АИЖК описывают процедуру выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, содержат обобщенные требования к участникам сделок, требования к заемщикам, требования к договорам, основным параметрам ипотечных сделок и др.

В настоящее время в целом ряде российских регионов АИЖК отказалось выкупать ипотечные кредиты, выданные гражданам местными коммерческими банками. Причина - огромный, по российским понятиям, процент просрочки. В целом специалисты называют до 30 регионов (Архангельская область, Алтайский край, Саратовская область и др.), где проблемы с невозвратом кредитов стоят достаточно серьезно.

Чтобы уберечь себя от подобных рисков, АИЖК разработало систему защиты, повышающую качество портфеля.

Во-первых, весь объем кредитов компания старается равномерно распределять по регионам. Если в одном из них произойдет временный спад экономической активности и возникнет опасность появления неплательщиков, это удастся компенсировать за счет другого региона, где люди стабильно получают зарплату и не допускают просрочек.

Во-вторых, установлена предельная сумма займов для разных регионов. В Москве, например, она составляет 16 млн. руб., в большинстве регионов - 4-6 млн. руб. Кредиторы, которые перейдут этот барьер, могут не рассчитывать на рефинансирование со стороны АИЖК.

В-третьих, ведут работу с информационными потоками. Автоматизируя систему платежей, устраняя промежуточные звенья между заемщиком и агентством, АИЖК сокращает сроки поступления средств на свои счета.

Следующей формой привлечения финансирования банка является секъюритизация. Секъюритизация проводится путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (например, портфель ипотечных кредитов, автокредитов и т.д.).

В общем виде процесс секьюритизации представляет собой процесс перевода активов в более ликвидную форму. В более узком аспекте секьюритизация может быть определена как финансовая операция, заключающаяся в трансформации низколиквидных активов в ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от исходных активов, в результате которой происходит перераспределение риска между первичным владельцем активов, гарантом и инвесторами. Устоявшейся классификации секьюритизации банковских активов до сих пор не создано, но большинство авторов выделяют два ее основных вида: традиционную и синтетическую.[19]

Техника традиционной секьюритизации предполагает, что неэффективно держать на балансе банка активы высокого и низкого качества вместе, так как, пока качественные активы находятся на балансе банка, они несут все его риски. Таким образом, единственным выходом является отделение ипотечных активов (активы высокого качества) и вывод их за баланс банка.

В мировой практике для отделения активов создается специальная компания SPV (Special Purpose Vehicle), которой впоследствии активы и продаются, что позволяет устранить риски, связанные с иной деятельностью, осуществляемой продавцом активов.

Однако большой пул этих кредитов необходимо где-то накапливать. Первый вариант - накапливать большие портфели ипотечных кредитов на балансе банка, однако этот вариант считается экономически нецелесообразным в силу низкой капитализации и требований по фондам обязательного резервирования к российским коммерческим банкам. Вследствие этого и возник механизм накапливания активов вне баланса, а именно на балансе SPV (организации-накопителя).

Юридически SPV это организационно-правовая структура, создаваемая для строго определенных и жестко ограниченных целей, причем юридически не зависящая от своего учредителя. Виды коммерческой деятельности, которыми разрешено заниматься ипотечной SPV, строго ограничены.

Основные участники процесса секъюритизации ипотечных кредитов и их функции приведены в таблице 1 см. Приложение 2

После того как SPV приобретет необходимое количество активов, она эмитирует ценные бумаги, обеспеченные этими активами.

Кроме классической схемы секьюритизации, существует так называемая синтетическая секьюритизации, при проведении которой пул кредитов не продается специальному юридическому лицу, а лишь выделяется на балансе банка-оригинатора. При синтетической секьюритизации происходит передача риска, связанного с активами, а не самого актива. Изоляция секьюритизируемых активов от риска банкротства банка-оригинатора в этом случае происходит путем отделения пула кредитов от общей конкурсной массы при банкротстве оригинатора и закрепления в законодательстве первоочередного права держателей ценных бумаг секьюритизации (инверторов) на данный пул активов по сравнению с другими кредиторами

Упрощенно схему секьюритизации можно отобразить так, как это представлено на рисунке 3 см. Приложение 3.

Одной из самых важных причин секьюритизации банковских активов является относительно высокая стоимость заемного капитала в силу недостаточно развитого национального банковского сектора и фондового рынка. Выход кредитных организаций на рынок ипотечных ценных бумаг позволяет им постоянно восполнять недостаток кредитных ресурсов, привлекая средства на более выгодных условиях.

Главной функцией секьюритизации является функция рефинансирования и оптимизации фондирования.

Второй важнейшей функцией можно назвать функцию управления банковской ликвидностью, так как при секьюритизации ссуды передаются за баланс банка, что снижает нагрузку на капитал и улучшает показатели ликвидности банка.

В-третьих, продавая обязательства по ссудам, банк перекладывает с ними часть кредитного риска на инвестора. Для инвесторов вложение денежных средств в секьюритизированные активы менее рискованно, чем вложение в традиционные ценные бумаги, ввиду того что ипотечные активы обеспечены и диверсифицированы. Таким образом, третьей функцией секьюритизации можно назвать снижение банковских рисков.

В-четвертых, секьюритизации помогает банку получить дополнительную прибыль за счет повышения доходности банковских операций и снизить стоимость заимствований. Прежде всего, превращая активы в долгосрочные ценные бумаги, банки получают доступ к более дешевым долгосрочным ресурсам. Повышается операционная эффективность. В силу того что ипотечные ценные бумаги относятся к категории низкорискованных, ставка купона по ипотечным ценным бумагам обычно невысока, она может быть даже ниже процента по межбанковскому кредиту, что обеспечивает доступ к более дешевым деньгам.

Кроме того, секьюритизация решает проблему малых банков, у которых нет доступа к недорогим долгосрочным ресурсам и которые не имеют возможности держать на своем балансе такие значительные активы. Однако у механизма секьюритизации есть свои недостатки. Основным недостатком секьюритизации как способа рефинансирования кредитов для банка является сложность организации сделки и, как следствие, ее высокая стоимость. Это обусловливает недоступность секьюритизации для мелких банков и необходимость формирования крупного пула кредитов (более $100 млн) для достижения экономической эффективности сделки. Кроме того, из объективной сложности сделки вытекает ее зависимость от законодательства страны, в которой она осуществляется, что приводит к так называемой «конкуренции юрисдикций». В странах с континентальной системой права проведение секьюритизации, как правило, невозможно без принятия соответствующих законодательных актов.

Секьюритизация в России многолика, и необходимо выделить как минимум три составные части рынка секьюритизации в России.

Первая часть связана с трансграничной секьюритизацией. Большинство компаний-эмитентов в настоящее время размещают секьюритизированные облигации на внешнем рынке (так называемая трансграничная секьюритизация, когда SPV зарегистрирована вне территории РФ). Пример «внешней» секъюритизации приведен в таблице 2, «внутренней» - в таблице 3. [13, 203] см. Приложение 4

Ориентация эмитентов на внешний рынок связана в первую очередь со все еще недостаточным уровнем развития внутренней инвестиционной базы и проблемами в законодательстве.

Вторая часть - это локальная секьюритизация, регламентированная российским законом «Об ипотечных ценных бумагах».

Третья часть - это секьюритизация с использованием механизма закрытых паевых инвестиционных фондов. Она осуществляется на основе закона «Об инвестиционных фондах» и, по мнению экспертов, имеет большой потенциал.

Из множества существующих схем секьюритизации российские банки предпочитают использовать трансграничную секьюритизацию (когда спецюрлицо создается не на территории РФ), что происходит в силу объективных причин - отсутствия в российском законодательстве нормативных актов, позволяющих эффективно проводить локальную секьюритизацию, и инвесторов в ипотечные ценные бумаги среди российских корпораций[23].

За последние годы в России сформировался новый вид бизнеса банков - торговля кредитными портфелями, в том числе и ипотечными.

Банк, вместо того, чтобы осуществить секьюритизацию имеющейся в портфеле кредиторской задолженности, продает прямо этот портфель другому финансовому учреждению. Покупатель - обычно инвестиционный банк - покупает этот портфель за номинальную цену вместе с премией. Покупатель может оставить себе этот портфель или осуществить его секьюритизацию. Продавец пользуется монетизацией портфеля, одновременно снимая активы из своего баланса. Покупатель готов заплатить больше чем составляет номинальная стоимость кредиторской задолженности, предполагая, что можно получить прибыль от секьюритизации этой кредиторской задолженности. Покупающий располагает специализированным коллективом, занимающимся структурированными сделками. Располагая этими активами, покупающий может их соответственно «переработать» и «преобразовать», что позволяет уменьшить расходы по самой сделке по секьюритизации и получить рост доходности, который мог бы получить организатор.

Продажа портфеля требует выполнения таких же условий, как секьюритизационная сделка по ипотечной кредиторской задолженности. Для расценки портфеля требуется полная информация, касающаяся характеристики кредитов в портфеле, условиях трансферта к покупателю без несения специальных расходов и необоснованных задержек, а также возможности осуществлять мониторинг портфеля. Все условия, касающиеся секьюритизационных сделок (расценка, оценка риска досрочного погашения кредита и др.) касаются продажи портфеля.

Первая публичная межбанковская сделка по продаже ипотечного портфеля состоялась 31 декабря 2004 года, когда Дельтабанк приобрел у банка «ДельтаКредит» пул кредитов в размере $10 млн.[17].

В последнее время российские банки стали все чаще продавать ипотечные портфели. Причины, вынуждающие банки продавать ипотеку по закладной, вполне логичны и понятны. Ввиду постоянного роста цен на недвижимость, стоимость залога повышается. А вместе с ней риски, что кредит будет не погашен, а доход потерян. Поэтому во избежание роста задолженностей, кредитор продает ипотеку. Иногда причиной продажи портфеля становятся проблемы с ликвидностью, в этом случае источником денежных ресурсов для небольших банков является продажа ипотечных закладных. Продают кредиты в основном мелкие банки, которые не видят возможности для накопления выгодного для секьюритизации портфеля, а также организации, для которых ипотечное кредитование не является основным бизнесом.

Приобретение кредитных портфелей доступно лишь крупным банкам. Лидером в России среди банков - покупателей ипотечных закладных является «ВТБ-24». Этот банк ежемесячно выкупает ипотечные портфели примерно на 5-6 млрд. руб., в основном у региональных банков. При этом цели покупателей совсем не обязательно продиктованы стремлением существенного расширения своего присутствия на рынке займов под залог недвижимости. Есть и другие положительные аспекты. Например, привлечение платежеспособных клиентов, которым банк может продавать иные услуги. Кроме того, кредитная организация приобретает опыт и осваивает новые технологии. При этом и продавцы без выгоды не остаются. По мнению экспертов, отдельные коммерческие банки поставили процедуру выдачи ипотечных ссуд на поток. Но отсутствие долгосрочных и крупных финансовых ресурсов заставляет такие кредитные организации искать возможность передавать кому-то выданные займы. Естественно, оставляя себе заработок в виде первоначальной комиссии.

Продажа кредитных портфелей возможна в двух направлениях:

а) банк - продавец может оставить себе сервисные функции (сбор платежей, снятие обременения залога). В этом случае заемщик вносит платежи по кредиту в тот же банк, где был взят кредит. Банк - продавец сам перечисляет деньги банку- покупателю закладной.

б) банк - продавец может передать обслуживание займов новому владельцу (банку- покупателю). Заемщик получает уведомление о необходимости открытия счета в банке - покупателе, чтобы вносить средства для погашения займа.

Прежде чем купить ипотечный портфель, банк - покупатель проверяет платежеспособность заемщиков и формирование кредитных портфелей. Требования по проверке довольно жесткие и соответствовать им могут не все банки. Банки приобретают кредиты, если их устраивает доходность по приобретаемому пулу.

Развитие жилищного кредитования стимулирует банки расширять перечень услуг, сопутствующих привлечению «ипотечных» заемщиков. В частности, некоторые универсальные банки дополнили линейку своих вкладов новым продуктом - ипотечным депозитом. Ипотечный депозит (названия могут варьироваться - например, жилищный накопительный депозит, вклад «жилищный» и т.п.) позволяет будущему заемщику, во-первых, накопить на первоначальный взнос, а во-вторых, реально оценить свои возможности по обслуживанию предполагаемого кредита. Кроме того, вкладчик иногда имеет бонусы в виде отсутствия некоторых банковских комиссий (в случае, если он возьмет ипотечный кредит в том банке, в котором был открыт жилищный депозит).

В соответствии с целевой задачей такие вклады предполагают довольно большой стартовый размер депозита, минимальные суммы дополнительных взносов во вклад также велики. Клиент может на свое усмотрение с любой периодичностью и в любом объеме (но не ниже установленного) пополнять свой депозит, а может обратиться за рекомендациями к банковскому эксперту. Специалист поможет рассчитать оптимальный размер ежемесячных взносов, если потенциальный заемщик уже представляет параметры сделки (общую стоимость квартиры, размер первоначального взноса и срок, на который он будет брать кредит). Если клиент последует рекомендациям банка, он сможет понять, как нагрузка по обслуживанию ипотечного кредита отразится на семейном бюджете, так как дополнительные взносы во вклад будут примерно сопоставимы с ежемесячными выплатами банку по кредиту. Таким образом, жилищный вклад играет важную психологическую роль и морально готовит будущего заемщика к снижению уровня потребления.

Некоторые банки устанавливают несколько более высокие проценты по ипотечным депозитам, рассчитывая на то, что когда цель - накопление первоначального взноса - будет достигнута, клиент не захочет менять банк и возьмет ипотечный кредит именно в нем. Обычно банки предлагают бонусы (впрочем, незначительные) при том условии, что ипотечный вкладчик сменит статус на заемщика.

Например, при досрочном расторжении клиентом договора вклада (если, к примеру, нужная сумма была накоплена раньше, чем планировалось, или если подвернулся удачный вариант по квартирной сделке), банк начислит проценты по ставке, указанной в срочном договоре. Тем же клиентам, которые не собираются становиться заемщиками, банк при досрочном изъятии вклада выплатит доход по ставке «до востребования». Некоторые банки не берут с ипотечных вкладчиков комиссию за рассмотрение кредитной заявки или комиссию за выдачу жилищного кредита (возможны варианты), что позволяет сэкономить несколько тысяч рублей. Почти все банки, предлагающие ипотечные депозиты, говорят о том, что наличие такого вклада в банке и регулярное поступление денег в качестве дополнительных взносов формирует положительное впечатление о заемщике на стадии рассмотрения заявки и добавляет ему несколько баллов. Впрочем, справедливости ради надо отметить, что значимость подобного обстоятельства при принятии банком решения о выдаче ипотечного кредита невелика - в первую очередь все-таки оценивается долгосрочная платежеспособность потенциального заемщика. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что открытие ипотечного вклада гарантирует получение ипотечного кредита. В общем и целом банку абсолютно все равно, пришли ли вы с уже «готовым» первоначальным взносом или накопили его на депозите. На проценты по ипотечному кредиту факт жилищного депозита также никоим образом не влияет.

1.3 Нормативно - правовая база ипотечного кредитования

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости [26].

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В нем нашли отражение следующие положения: основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки; порядок заключения договора об ипотеке; закладная как ценная бумага; государственная регистрация ипотеки и др.

Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно ипотечные обязательства:

Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. В соответствии с этим законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки;

В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ;

В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила. Таким образом, при реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ;

При ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.

В 2001 году Правительство РФ в продолжение мероприятий направленных на улучшение жилищных условий, проводимых в рамках программы "Жилище" от 1993 и 1996 годов, своим Постановлением № 675 от17.09.2001 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы" утвердило новый этап данной программы. Этим документом был утверждён ряд мероприятий, позволяющих улучшить ситуацию с качеством жилищных условий, как в целом населения страны, так и в частности отдельных категорий граждан (молодых семей, военнослужащих и т.д.).

Недостаточно быстрое развитие рынка ипотечных ценных бумаг в РФ обусловило принятие ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 № 152-ФЗ. В нём содержались нормы, регулирующие обращение двух видов ипотечных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия (обращение закладных регулируется законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Данным законом были определены перспективы деятельности ипотечных агентств и подведена законодательная база под функционирование рынка ипотечных ценных бумаг. Его принятие повлекло за собой создание целого ряда нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность организаций занимающихся эмиссией облигаций с ипотечным покрытием.

В 2004 году начинает формироваться система ипотечного кредитования

военнослужащих. На основании ФЗ "О накопительно- ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20.08.2004 № 117-ФЗ и ряде других нормативных актов, принятых во исполнение этого закона, военнослужащим, подпадающим под действие закона, за счёт средств Федерального бюджета РФ открываются и пополняются индивидуальные накопительные счета. Денежные средства, находящиеся на данных счетах, по

истечении определённого срока (более 10 лет) могут быть использованы на улучшение жилищных условий владельца счёта. Исходя из вышесказанного,

можно заметить, что модель организации ипотечного кредитования военнослужащих в РФ помимо рыночных механизмов включает в себя элементы государственного субсидирования.

До 2004 года большая часть внимания органов власти РФ была уделена

двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, в центре которой находился механизм рефинансирования кредитов с помощью АИЖК. Однако, в противовес данной схеме, достаточно чувствительной к рыночным колебаниям, 30.12.2004 принимается ФЗ № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", который является правовой основой организации ипотечного жилищного кредитования по автономной модели, практически независящей от конъюнктуры рынка. В данном документе регламентируются основы функционирования потребительских кооперативов, целью деятельности которых является удовлетворение потребности своих членов в жилых помещениях.

Для того чтобы повысить ответственность заёмщиков за нарушение сроков возврата кредита 30.12.2004 принимается федеральный закон № 218- ФЗ "О кредитных историях", которым вводится институт кредитной истории (информация об исполнении заёмщиком обязательства по договору займа) и система органов обслуживающих его функционирование. Данный институт позволяет снизить расходы банка на андеррайтинг и уменьшить кредитный риск.

Можно отметить следующие характерные особенности законодательства, регулирующего рынок ипотечного жилищного кредитования:

а) законодательство развивалось по направлению создания и одноуровневой, и двухуровневой моделей ипотечного жилищного кредитования, тем самым, дав возможность развития соответствующих институтов и реализации ипотечного кредитования в зависимости от потребностей конкретного заёмщика;

б) процесс формирования законодательства проходил достаточно медленно, заметный рост сделок на рынке ипотечного жилищного кредитования можно было наблюдать более чем через десять лет с начала рыночных реформ;

в) достаточно часто нормативные акты принимались не достаточно проработанными, о чём свидетельствует большое количество принимаемых поправок и редакций документов. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 1998г. на настоящее время имеет множество редакций, та же ситуация с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 1997г.;

г) помимо рыночных моделей ипотечного жилищного кредитования законодательством на всех этапах предусматривались механизмы государственной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий.

д) государство играет значительную роль в организации рынка ипотечного жилищного кредитования и конкурирует с частными компаниями.

Следует отметить, что процесс становления нормативно-правовой базы ипотечного жилищного кредитования еще не закончен. Законодательство постоянно совершенствуется, вносятся все необходимые поправки и дополнения.

1.4 Риски банков, развитие, проблемы и перспективы операций по ипотечному кредитованию

Риски в ипотечном кредитовании достаточно велики и разнообразны, хотя чаще всего озвучиваются кредитный и процентный риски. Они реализуются на глобальном уровне. Проявляются ипотечные риски и на национальном уровне, и на уровне отдельных кредитных организаций.

Выделяют следующие виды рисков:

а) Кредитный риск.

Заемщик прекращает выполнять кредитные обязательства в соответствии с заключенным с банком договором и систематически нарушает сроки внесения платежей или внесения их не в полном объеме.

Для снижения риска неплатежа многие банки применяют различные ограничения. Например, отношения месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%, то же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога 50-85%, принимают в расчет только официальную заработную плату, очень тщательно рассматривают владельцев бизнеса, устанавливаются возрастные ограничения. Возможные риски предусматривают при заключении кредитных и иных договоров.

...