Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования на примере ОАО "Уралсиб"

Но все-таки описанные ситуации могут наступить, и банк, совершенно справедливо, желает вернуть свои деньги (кредит и проценты), а для этого ему необходимо реализовать объект ипотеки.

И тут имеют место новые риски банка. Риски, связанные со снижением рыночной стоимости заложенного объекта.

б) Рыночный риск.

Такого рода риски могут возникнуть в процессе реализации объекта залога и причины снижения стоимости заложенного объекта могут быть различными. Например, общее падение стоимости жилья (возможные причины: инфляция, военные действия, изменение ситуации на строительном рынке, в т. ч. скандалы, дефолт и т. д.), последствия самые неприятные - невозможность реализации залогового имущества даже по сниженной цене; в результате - рост убытков банка, возможно нехватка денег, и как итог - невозможность выполнения текущих обязательств. Эта причина относится скорее к форс-мажору.

в) Риски, связанные с отсутствием спроса на реализуемый объект в связи с объективными причинами: изменениями инфраструктуры, постройки рядом трассы или дороги, изменение экологической обстановки и т. д.

Для снижения данных рисков рассматривается новая тема - страхование ипотечных рисков. Решение этого вопроса путем страхования дает возможность расширения объемов операций по ипотечному кредитованию и распределения рисков между кредиторами и страховыми компаниями. Страхование ипотечных рисков обеспечивает защиту кредитора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту, когда выручка от реализации заложенного имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора.

г) Риск ликвидности.

Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями. Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

д) Риск изменения процентных ставок.

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком.

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи. Однако и переменные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно может определяться максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

е) Риск изменения валютного курса.

Этому риску подвергаются и банки, и заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно.

При значительных колебаниях курса валют (дефолта) решение этого вопроса возможно только совместными действиями банка и заемщика, реструктиризация долга, переводом в рублевый кредит с фиксированным курсом на конкретную дату.

ж) Имущественные риски.

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. По настоящему Жилищному кодексу человек, заключивший ипотечную сделку, является добропорядочным приобретателем недвижимости, и все претензии третьих лиц рассматриваются только в суде. Однако если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему не принадлежит.

з) Риск досрочного погашения кредита.

Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

и) Риски, связанные с потерей заемщиком трудоспособности или его смертью.

Этот риск связан с возможностью невозврата кредита из-за потери трудоспособности или, что еще хуже, смертью заемщика. Минимизировать эти риски и практически свести их к нулю возможно только путем страхования жизни и здоровья заемщика. В случае наступления страхового случая страховая компания выплачивает кредит и проценты по нему банку, и родственникам не придется продавать квартиру, чтобы вернуть кредит. Все затраты, связанные со страхованием, несет сам заемщик.

к) риски, связанные с государственными структурами, - на стадии выдачи кредита и совершения сделки.

Как правило, банки и заемщики предпочитают нотариальное удостоверение сделки:- это, во-первых, дополнительное снижение рисков при проверки документов и правильное оформление и подготовка документов для регистрации, ведь материальная ответственность нотариуса велика при совершении ошибок; также необходимо нотариальное удостоверение заявлений, оформление доверенностей и т. д., удобно когда все в одном месте и в одно время.

Долгое время ипотека была непопулярна на российском рынке. Причиной являлось нежелание банков выдавать кредиты на длительный срок ввиду отсутствия необходимых для этого «длинных» денег, высокие ставки, неразвитость законодательной базы.

Российская ипотечная система изначально проектировалась по образу и подобию американской (двухуровневой), где важную роль играют вторичные кредиторы. Идея взять за основу американскую систему себя оправдала. Суммарные объемы кредитов населению удваивались почти ежегодно с 2006 года, а динамика жилищного кредитования в целом, и ипотеки в частности, показывала еще более впечатляющие цифры [4,173]. см. Приложение 5

Как видно из рисунка 5 количество кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья увеличивалось ежегодно вплоть до 2008 года. Большим влиянием на снижение количества кредитных организаций, предоставляющих кредиты в марте 2008 года, оказал кризис в США на ипотечном рынке, который в свою очередь спровоцировал кризис на общемировых финансовых рынках. Следует отметить рост организаций выдающие ипотечные кредиты. [53] см. Приложение 6

В настоящий момент на рынке ипотеки доминирует несколько крупных игроков, из которых бесспорным лидером является Сбербанк. Портфель выданных им кредитов почти в 4 раз больше, чем у ближайшего конкурента - ВТБ. [58] Данные приведены в таблице 5 и на рисунке 6. см. Приложение 7

Довольно интересно складывается региональная и валютная структура рынка жилищного кредитования. Она позволяет судить какой именно сегмент рынка будет более динамично развиваться в ближайшем будущем.

Из таблицы 6 и рисунка 7 следует, что на конец 2009 года объем рублевых ипотечных кредитов более чем втрое превосходит объем выданных валютных кредитов. Их двух сегментов рублевый демонстрирует гораздо более высокие темпы роста. Именно он является наиболее перспективным, поскольку только ипотечные кредиты в национальной валюте рефинансируются АИЖК см. Приложение 8

Концентрация валютного сегмента велика - три региона формируют почти 80 % всего рынка. Лидеры по объемам выданных валютных кредитов привычны: первой идет Москва, на втором месте - Московская область, и замыкает тройку Санкт- Петербург.

Региональная структура рублевых жилищных кредитов, представленная на рисунке 8 заметно равномернее: 10 регионов- лидеров составляют всего около 44 % рынка см. Приложение 9

Одной из важных причин развития ипотеки именно в регионах является очень высокий уровень цен на недвижимость в столичных городах и Московской области, который к тому же не соответствует уровню доходов населения. Два этих фактора существенно сдерживают развитие ипотеки в центре, но стимулируют ее развитие в регионах. При этом, поскольку доходы населения в регионах России традиционно меньше привязаны к иностранной валюте, вполне логично, что здесь будет доминировать именно рублевая ипотека.

Рынки секъюритизации отличаются от западных стран, как по количественным, так и по качественным параметрам. Качественные отличия между рынками в том, что значительная часть ипотечных кредитов США, как и впрочем, и в других развитых странах, это кредиты с плавающей ставкой, привязанной к какому-либо индикатору стоимости денег в экономике.

В России в настоящее время отсутствует система классификации, позволяющая отнести выданный ипотечный кредит к тому или иному классу. Отсутствие системы классификации не означает отсутствия проблемных кредитов. Хотя в нашей стране проблема неплатежей пока еще не столь критична, как в других странах[2, 294].

Информация о наличии «просроченных» ипотечных кредитах представлена в таблице 7 см. Приложение 10

Устойчивость российского рынка секьюритизации во многом обеспечена его сравнительно небольшим сроком существования. Ипотечные кредиты доступны пока лишь наиболее платежеспособной части населения. Соответственно, степень диверсификации ипотечных кредитов по различным классам риска в России меньше, чем в развитых странах. Кроме того, в отличие от западных стран, ставки российских ипотечных кредитов в подавляющем большинстве фиксированные, что снижает вероятность дефолта заемщика в случае роста процентных ставок.

Из данных таблицы 8 следует, что в настоящее время АИЖК является одним из основных участников внутреннего биржевого рынка облигаций. В то же время активными игроками становятся иностранные банки, которые предоставляют кредиты российским банкам, работающим в сфере ипотеки, и помогают затем проводить сделки по секьюритизации на международном рынке см. Приложение 11

Несмотря на значимые тенденции развития ипотечного кредитования, в России все еще останется ряд проблем, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования:

- относительная слабость отечественной банковской системы, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

- невысокий потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний;

- отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

- юридические проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

- проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему и строительную отрасль;

- высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

- неустойчивое состояние ипотечного рынка, спрос и предложение не отрегулирован;

- невысокий уровень развития инфраструктуры ипотечного рынка;

- слабая страховая защита кредитора от риска неспособности должника. На рынке нет единых стандартов по формам страхового покрытия, по выбору системы взаимоотношений между страховщиками и банками и т.д. Отмечается слабый уровень регулирования области ипотечного страхования;

- отсутствие официального разделения граждан по типам заемщиков, так как градация идет в плане нуждаемости для приобретения жилья. Существует большой разрыв посреди тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий (60% граждане), и теми, кто реально может себе это позволить (10-15% населения), в том числе и с помощью ипотеки;

- высокая рискованность большого количества ипотечных сделок;

- недоступность кредита для населения из-за жестоких требований к заемщику. Проблему доступности ипотеки в России пытаются решать на различных уровнях: начиная от банковских структур и заканчивая Правительством. Несмотря на многоаспектность рассматриваемой проблемы, её взаимосвязь с другими социально-экономическими факторами, как правило, доступность ипотеки сводится к трём ключевым моментам: величине процентной ставки, сроку выдачи кредита и размеру первоначального взноса.

Российский рынок ипотеки, по- прежнему, остается сильно дифференцированным. Несмотря на значительный рост ипотечного кредитования, рынок наиболее активно развивается только в 17 % регионов, в которых на 1000 человек выдается в год более 3-х ипотечных кредитов. В то же время в 47% регионов на 1000 жителей приходится менее 0,5 ипотечного кредита, да и по федеральным округам структура выдачи кредитов крайне неоднородна [15].

Важным фактором, тормозящим развитие ипотечных систем как на макроуровне, так и в регионах, является дефицит «длинных» денег у кредитно-финансовых учреждений

Основную кризисную опасность, так или иначе несут именно банки: поддержки со стороны государства они не имеют, опыт в сфере ипотечного кредитования у них пока недостаточен, и вся система банковской ипотеки находится сейчас в состоянии становления.

Второй группой факторов, препятствующих развитию ипотеки, является современное состояние рынка недвижимости и строительной сферы. Состояние рынка недвижимости характеризуется состоянием спроса на недвижимость, ее предложением на рынке, уровнем цен и т.д. Основным показателем в этом случае выступает уровень цен на жилье, складывающийся под воздействием спроса и предложения. Влияние цен на развитие ипотеки двояко. С одной стороны, при высоких ценах население вынуждено брать кредиты, т.к. собственных денег для покупки квартиры недостаточно. С другой - чрезмерно высокие цены снижают платёжеспособный спрос, уменьшается количество сделок, в т.ч. и с использованием ипотеки.

Важным моментом для развития системы ипотечного кредитования является наличие в банковской системе долгосрочных ресурсов для предоставления кредитов населению на длительный срок от 20 до 30 лет. В настоящее же время в банковской системе России недостаточно [18].

Как правило, в развитых странах эта проблема решается путем привлечения средств на рынке ипотечных ценных бумаг.

Поэтому следующим из факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, является неразвитость вторичного рынка ипотечного кредитования - рынка ипотечных ценных бумаг.

Важнейшая объективная причина, препятствующая развитию российского рынка ипотечных ценных бумаг с экономической точки зрения состоит в том, что на сегодняшний день не накоплена критическая масса обязательств для секьюритизации - весь рынок ипотечного кредитования России представлен несколькими сотнями миллионов долларов обязательств, рассеянных среди большого числа первичных кредиторов, выдающих ипотечные кредиты по разным стандартам.

Негативное влияние данного фактора еще более усиливается отсутствием в стране действующего института ипотечных агентов, что создаёт предпосылки для первоочередного появления на рынке ипотечных ценных бумаг, облигаций с ипотечным покрытием, эмитируемых кредитными организациями

До сих пор небезопасным для банков остается кредитование покупки недвижимости на первичном рынке. Кредитование новостроек предполагает отсутствие предмета залога, а никаких дополнительных процедур контроля за рисками в законах не прописано. Поэтому кредиты на новостройки стоят дороже в среднем от 2 % до 3 %, а большинство российских банков работают только на рынке вторичного жилья.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг также сдерживается пробелами в законодательстве. Несмотря на то, что закон «Об ипотечных щенных бумагах», принятый 1 ноября 2003 года действует уже давно, такие ценные бумаги выпускаются в незначительных количествах и особого воздействия на рынок не оказывают.

В настоящее время законодательством не достаточно четко определены правила учета объектов недвижимости, в результате чего действительно объективный кадастр объектов недвижимости в России отсутствует [1,57]. Поэтому быстро получить достоверную информацию об интересующем объекте недвижимости практически невозможно. В то же время, кадастр играет значительную роль при развитии ипотеки, поскольку позволяет человеку четко понимать, сколько он должен платить и за что при покупке жилья в рассрочку, а государству позволяет контролировать рынок недвижимости. рынок ипотечный кредитование банк

Существенные недостатки имеет налоговое законодательство, касающееся ипотечного кредитования. Существующие нормы невыгодны для заемщиков, финансовых институтов, инвесторов.

Сегодня можно констатировать, что количество ипотечных банков в России растет, несмотря на кризис ликвидности и прогнозы специалистов о грядущем выдавливании с рынка мелких банков. Как сообщает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), если год назад их было 450, то сегодня - уже 586.

Все чаще на рынке появляются ипотечные программы, по которым кредиты на короткий срок предоставляются на льготных условиях. С другой стороны значительная часть российских банков либо уже ужесточила условия ипотечного кредитования, либо в ближайшее время сделает это. Причиной тому - АИЖК, которое с 1 февраля 2009 года установило новые, более строгие требования к своим партнерам. Сейчас чужие ипотечные портфели, за исключением АИЖК, скупает крайне ограниченный круг игроков. В серьезных масштабах это делают только ВТБ-24, Абсолют-банк, КИТ-Финанс и Русский ипотечный банк. По новым стандартам агентства займы на сумму свыше 1,5 млн руб. будут выдавать только тем, кто способен внести не менее 20% в качестве первоначального взноса. Все остальные варианты агентство сочло недопустимо рискованными. Более того, с 15 мая 2008 года агентство не рефинансирует кредиты, если заемщик не подтвердил размер своих доходов по форме 2-НДФЛ или по специальной форме.

Развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Стратегия активного географического расширения обусловлена активным развитием и огромным потенциалом региональных рынков недвижимости. Региональные рынки ипотечного кредитования характеризуются как высоко концентрированные, за исключением Москвы и Московской области. В связи с меньшим количеством игроков на региональных рынках, меньшей стоимостью недвижимости и более медленным ростом цен на нее выход в регионы для развития ипотечного кредитования выглядит наиболее привлекательно.

Основная цель регионального развития банка - получение прибыли, поэтому естественно, что удаленные офисы в первую очередь открываются в «привлекательных» регионах.

Относительно новым для российского рынка ипотечного кредитования продуктом является кредитование покупки земельного участка и кредитование под залог земельного участка.

В качестве направлений развития российского ипотечного рынка можно также назвать:

- массовое строительство недорогого малоэтажного жилья по новым технологиям на бывших сельскохозяйственных землях вокруг городов. Не только земельная ипотека, но и может быть, комплексная подготовка земельных участков под малоэтажное строительство, и даже участие непосредственно в застройке в качестве девелопера. Опыт в регионах в данном направлении уже есть. Основная проблема, мешающая развитию малоэтажного строительства- необеспеченность земельных участков инженерной инфраструктурой. Эта проблема должна решаться совместно с органами государственной власти. Разработанные Федеральными и местными органами власти концепции и программы по улучшению ситуации в сфере инженерной подготовки земель во многих регионах уже работают на практике.

Малоэтажное строительство в нашей стране пока еще слабо развито. В основном строятся поселки премиум класса, причем в центральной и южной части России, а ведь в проекте «Доступное и комфортное жилье гражданам России» речь идет о развитии малоэтажного строительства по всей стране. Точечная застройка территорий, которая ведется сейчас, не позволяет в достаточной мере удовлетворить спрос. Именно поселки эконом- класса позволят вывести темпы строительства на должный уровень. Плюсов здесь много. В том числе не стоит забывать и о том факте, что большинство построенных в таких поселках домов должно реализовываться с использованием кредитных средств, а стоимость коттеджа должна быть сопоставимой со стоимостью квартир в данном населенном пункте.

2. Анализ операций по ипотечному жилищному кредитованию

2.1 Краткая характеристика банка «УралСиб»

Банк УралСиб (ОАО "УралСиб") образован 20 сентября 2005 г. в результате интеграции бизнеса 5 банков: ОАО "УралСиб", ОАО АКБ "АВТОБАНК-НИКОЙЛ", КБ "Брянский народный банк" (ОАО), АБ "ИБГ НИКойл" (ОАО), ОАО АКБ "Кузбассугольбанк".

Банк УралСиб является главной управляющей компанией Финансовой корпорации "УралСиб". Центральный офис банка расположен по адресу: г. Москва, ул. Ефремова, 8. В г. Уфа работает Удаленный центральный офис и филиал ОАО "УралСиб", который предоставляет весь спектр финансовых услуг для клиентов - юридических и физических лиц. Адрес банка УралСиб в г. Уфа: ул. Революционная, 41.

Консолидация банковского бизнеса ФК "УралСиб" позволила существенно оптимизировать управление бизнес-процессами и повысить их эффективность. С организационной точки зрения объединенная структура стала более мобильна и управляема, что, безусловно, будет положительно влиять на качество обслуживания клиентов.

В своей деятельности банк УралСиб реализует принципы политики Правительства Российской Федерации и Банка России, направленной на укрепление, укрупнение и развитие российского финансового сектора, повышение конкурентоспособности отечественного бизнеса за рубежом.банк УралСиб имеет статус универсального сетевого банка федерального уровня. Офисы Банка предлагают широкий спектр финансовых продуктов и услуг на всей территории Российской Федерации. В их числе - традиционные депозитные вклады, потребительское, ипотечное и автокредитование, инвестиционные услуги, возможность участия в фондах коллективных инвестиций, страховые продукты и многие другие.

Одним из ключевых элементов стратегии деятельности Финансовой корпорации "УралСиб" является создание в наиболее экономически активных регионах страны сети "финансовых супермаркетов" и "центров финансовых решений", предоставляющих своим клиентам широкий спектр высококачественных, стандартизированных финансовых услуг. В настоящее время во всех филиалах и отделениях ОАО "УралСиб" унифицирован продуктовый банковский ряд и введены единые конкурентоспособные тарифы[21].

На сегодняшний день банк УралСиб входит в "пятерку" лидеров отечественного банковского сектора по основным финансовым показателям. Интегрированная региональная сеть продаж финансовых продуктов и услуг ФК "УралСиб" насчитывает 1087 офисов в 81 регионе Российской Федерации.

Банк УралСиб предлагает несколько ипотечных программ:

а) кредит на готовое жилье;

б) кредит на строящееся жилье;

в) кредит на индивидуальный жилой дом;

г) кредит на строящийся индивидуальный жилой дом.

Все кредиты выдаются сроком от 3 до 30 лет. Получить кредит можно как в рублях, так и в долларах и евро. Процентная ставка по кредиту в евро в среднем на 1-1,5 % ниже, чем в рублях или долларах.Первоначальный взнос на приобретение квартиры составляет 10 %, на приобретение и строительство жилого дома - 15 %. Кредит может взять любой гражданин Российской Федерации в возрасте от 18 до 60 лет. Трудовой стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев, для предпринимателей - 12 месяцев. В подтверждение доходов предоставляется справка 2 - НДФЛ или справка по форме Банка за последние 6 месяцев или за последний год. У заемщика есть возможность и получить кредит без предоставления вышеуказанной справки, но в данном случае ставка по кредиту увеличивается на 1 % годовых в валюте кредита, при этом первоначальный взнос устанавливается в размере не менее 20 % от стоимости приобретаемого жилья. Погашаются кредиты ежемесячно в виде аннуитентного платежа, причем существует возможность досрочно погасить кредиты без штрафных санкций и комиссий. Комиссия банка: за оказание финансовых услуг по предоставлению кредита - 1,0%, минимальная сумма комиссии - 10 000 руб./ 450 долларов США/ 300 евро, максимальная сумма комиссии - 60 000 руб./ 2 500 долларов США/ 1 500 евро; комиссия за выдачу кредита - 8 000 руб./ 350 долларов США/ 250 евро. Срок рассмотрения заявки - 2 дня.

Залогом является приобретаемое жилье; имеющееся у заемщика жилье; на этапе строительства: залог прав требования по договору участия в долевом строительстве; после государственной регистрации прав собственности - приобретенная квартира. Обязательно страхование жизни и риска потери трудоспособности заемщика, приобретаемой квартиры (либо квартиры, передаваемой в залог банку) от рисков повреждения и уничтожения. Дополнительными расходами будет ежегодное страхование - от 1,2% от страховой суммы; оплата услуг риэлтора, оценщика, нотариуса (при необходимости); расходы по государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, ипотеки [21].

Информация по ипотечным кредитам банка УралСиб представлена в таблице 9.

Преимущества ипотечных программ банка УралСиб:

а) кредит на готовое жилье: процентные ставки по кредиту зависят от суммы первоначального взноса, срока кредитования и способа подтверждения доходов;

б) кредит на стоящееся жилье: предусмотрены различные варианты залога до государственной регистрации прав собственности заемщика на приобретаемую в кредит квартиру: - залог прав требования по договору участия в долевом строительстве у застройщиков, являющихся партнерами банка УралСиб; поручительство застройщика и залог прав требования по инвестиционному договору; поручительство одного юридического лица и залог прав требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве; залог имеющейся в собственности заемщика или в собственности залогодателя-третьего лица квартиры и залог прав требования по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве - возможен также вариант передачи заемщиком в обеспечение имеющейся в собственности заемщика или в собственности залогодателя-третьего лица квартиры на весь срок действия кредитного договора по договору ипотеки с оформлением закладной см. Приложение 12

В Москве, Московской области и Санкт Петербурге банк предлагает только эти 4 программы, но для регионов страны существуют еще две:

а) кредит на самостоятельное строительство индивидуальных жилых домов: объект недвижимости - земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. Размер кредита до 80% от стоимости приобретаемого имущества. Залогом будет земельный участок и/ или жилой дом. Процентная ставка от 13,5 %, после окончании строительства процентная ставка снижается и зависит от срока кредитования - от 11%

Преимущества: размер кредита от 500 000 до 10 000 000 рублей или эквивалент в долларах США или Евро для столиц областей, краев, республик; от 500 000 до 6 000 000 рублей или эквивалент в долларах США или Евро для других городов.

б) кредит на улучшение жилищных условий: первоначально залогом будет являться имеющаяся квартира, затем приобретаемая квартира. Кредитование осуществляется по двум вариантам:

Срок 1-го транша 6 месяцев, срок 2-го транша 30 лет, без первоначального взноса; Срок 1-го транша 12 месяцев, срок 2-го транша 30 лет, первоначальный взнос - не менее 10% от рыночной стоимости приобретаемой квартиры. Первый транш погашается за счет продажи Заемщиком квартиры, имеющейся в собственности либо за счет свободных денежных средств в размере стоимости квартиры, находящейся в собственности. Второй транш погашается в течение всего срока кредитования ежемесячными аннуитетными платежами. Процентная ставка - от 11% до 14% в зависимости от первоначального взноса.

Преимущества: размер кредита до 100 % от стоимости приобретаемой жилплощади. Кредитование осуществляется по двум вариантам: без первоначального взноса, если срок 1-го транша 6 месяцев и первоначальный взнос 10%, если срок 1-го транша 12 месяцев.

2.2 Анализ банков - конкурентов

С развитием ипотечного рынка банковская конкуренция становится все более жесткой. Одной из отличительных особенностей сегодняшнего рынка ипотечного кредитования является перемещение в регионы. Московский рынок уже перенасыщен, в то время как за его пределами существует спрос на ипотеку. Количество ипотечных программ растет, одновременно происходит их переориентация на рыночные условия и рефинансирование.

По данным РБК в десятку самых ипотечных банков в 2009 году вошли:

Сбербанк, ВТБ, Кит Финанс ИБ, Абсолют Банк, банк УралСиб, Дельтакредит, УРСА Банк, ГПБ-Ипотека, Транскредитбанк, Городской Ипотечный Банк.

Лидирующие позиции по объёмам выданных кредитов, как и год назад, - за госбанками. При этом рынок продолжает консолидироваться, а доля top3 выросла с 41,16% в 2009 году до 45,80%. Первое место в рейтинге крупнейших банков по объёмам выданных ипотечных кредитов занимает "Сбербанк", который нарастил показатели выдаваемых кредитов на 69,00%, до 191,3 млрд. руб. Второе место за ВТБ 24, динамика которого впечатляет: объёмы за год увеличились на 259,36%, до 73,9 млрд. руб. [24].

Кемеровское Управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС России) проанализировав финансово - экономические показатели, характеризующие концентрацию капитала на рынке финансовых услуг на территории области по состоянию на 1 января 2009 года, пришло к выводу, что отделения ОАО «Сибирского банка Сбербанка России» занимают доминирующее положение на рынке кредитов Кемеровской области по основным категориям клиентов. Доля филиала данного банка по всем выданным кредитам составляет 33,27%, физическим лицам и индивидуальным предпринимателям - 40,84%, предприятиям и организациям - 26,66%. Однако, на рынке кредитов, выданных государственным органам, органам местного самоуправления, внебюджетным фондам лидирует ОАО «Банк ВТБ» с долей 77,73% [16].

По данным рейтинга РБК и УФАС России основными конкурентами БАНКА УРАЛСИБ являются Сбербанк, ВТБ, Абсолют Банк. Каждый из этих банков предлагает населению свои ипотечные программы. Сравнительный анализ ипотечных программ конкуренотов УралСиба представлен в Приложении 1.

Сбербанк России зарегистрирован еще в 1991 году. Банк уже много лет сохраняет лидирующие позиции. Россияне по-прежнему предпочитают государственные банки частным. На территории РФ существует 17 территориальных банков Сбербанка и около 20 тысяч дополнительных офисов. Также существует дочерний банк Сбербанка на территории Казахстана. Сбербанк предоставляет населению жилищные кредиты на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации.

Сбербанк предоставляет кредиты на недвижимость и ипотечные кредиты. Среди ипотечных программ выделяется программа кредитования молодых семей.

Кредит могут получить платежеспособные граждане РФ от 18 лет имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Срок кредитования - до 30 лет. Валюта кредитования: рубли, доллары США, евро.

Процентные ставки зависят от срока кредита и региона. Минимальный размер для Москвы 45000 руб. Максимальный размер кредита определяется на основании оценки платежеспособности, но не более 90% стоимости Объекта недвижимости или стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Сбербанк предлагает 6 программ:

а) кредит на недвижимость - на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

б) ипотечный кредит- кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости;

в) кредит «Ипотечный +» - только на первичном рынке жилья, в строящемся или построенном с участием кредитных средств Сбербанка объекте недвижимости;

г) ипотечный кредит с учетом суммарного актива - на приобретение квартир, земельных участков и индивидуальных жилых домов;

д) кредит «Ипотечный +» с учетом суммарного актива - оценочная стоимость суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте, оценочная стоимость недвижимости не менее 1 000 000 руб., автомобиля (не старше 3-х лет) не менее 600 000 руб.;

е) кредит «Молодая семья»- предоставляется на условиях всех ипотечных программ Банка с учетом особенностей кредита [25].

Рассмотрим преимущества ипотечных программ Сбербанка.

Кредит на недвижимость: кредиты в сумме до 750 000 рублей могут быть предоставлены без материального обеспечения.

Ипотечный кредит: кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.

Выдача Кредита на приобретение объекта недвижимости осуществляется единовременно. На строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) объекта недвижимости - в зависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости (производимых работ) - единовременно или частями.

Кредит «Ипотечный +» предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России по месту нахождения приобретаемого/ строящегося Объекта недвижимости. Кредит предоставляется в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению Заемщика/Созаемщика на расчетный счет Застройщика

Кредит «Молодая семья» предоставляется семье, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-ти летнего возраста, или неполной семье (с одним родителем и ребенком/детьми), в которой мать (отец) не достиг 30-ти летнего возраста. Молодая семья может получить жилищный кредит с первоначальным взносом всего 5%, если в семье есть ребенок (дети). Для молодых семей, не имеющих детей - первоначальный взнос 10%. По желанию Заемщика/ Созаемщиков, возраст которых до 30 лет, может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет): на период строительства Объекта недвижимости, но не более чем на два года. При рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет, отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Второй конкурент банка УралСиб - Банк внешней торговли (Внешторгбанк) был создан в октябре 1990 года при участии государства в целях содействия развитию внешнеэкономических операций отечественных предприятий. ВТБ быстро сумел занять прочные позиции на российском рынке банковских услуг, добиться международного признания и заслужить репутацию одного из самых надежных и финансово устойчивых банков страны.

В 1990-е годы ВТБ успешно развивался как крупный специализированный Банк, ориентированный на работу с корпоративными клиентами, преимущественно российскими предприятиями-экспортерами. Уникальный опыт в области проведения международных расчетов и широкая корреспондентская сеть, позволяли Банку обслуживать до трети всего внешнеторгового оборота России.

Менее чем за пять лет из узкоспециализированного Банка с небольшой филиальной сетью ВТБ превратился в один из крупнейших, системообразующих кредитных институтов страны общефедерального значения. (по темпам роста бизнеса, существенно опережавшим другие крупные российские банки).

Уже к концу 2006 года Банку удалось удвоить свою долю в активах российской банковской системы, доведя ее до 9%, и охватить своей филиальной сетью практически всю территорию страны. Сегодня ВТБ прочно занимает в России второе место по размеру активов, капитала, ресурсной базы, объемам кредитования предприятий и населения, величине чистой прибыли.

Всего за три года ВТБ создал банки в Украине, Белоруссии, Армении и Грузии, консолидировал участия в капитале росзагранбанков в Западной Европе, открыл филиалы в Индии и Китае. Таким образом, за короткое время ВТБ стал ядром крупной международной банковской группы, имеющей многочисленные отделения более чем в 15 странах СНГ, Западной Европы, Азии и Африки.

В настоящее время ВТБ является одним из лидеров национального банковского сектора и занимает прочные конкурентные позиции на всех сегментах рынка банковских услуг. Главным акционером ВТБ с долей в 77,5% является Правительство РФ. Группа ВТБ состоит из 3 банков: Банк ВТБ- корпоративный банк, Банк ВТБ 24 - розничный банк, Банк ВТБ Северо-Запад - универсальный банк.

В рамках группы ВТБ розничный банк ВТБ 24 обслуживает население и предприятия малого бизнеса. Основным акционером его является ОАО Банк ВТБ (более 96% акций). ВТБ обладает развитой филиальной сетью включающей более 160 филиалов и дополнительных офисов, расположенных в крупных российских городах.

ВТБ 24 предлагает ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном или первичном рынке жилья, кредиты на улучшение жилищных условий, а также нецелевые кредиты под залог имеющейся в собственности квартиры и рефинансирование ранее полученных ипотечных кредитов. Воспользоваться ипотечными программами ВТБ может каждый вне зависимости от гражданства и места постоянной регистрации в любом регионе присутствия нашего банка. Условия предоставления ипотечного кредита зависят от региона России [22].

Ипотечные программы ВТБ:

а) кредит на улучшение жилищных условий - на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья под залог приобретаемого и имеющегося в собственности жилья, залог до продажи имеющегося жилья - имеющееся и приобретаемое жилье; на этапе после продажи имеющегося жилья и частичного досрочного погашения кредита - приобретенная квартира; В течение 6 месяцев после предоставления кредита необходимо продать имеющуюся квартиру и погасить часть кредита;

б) кредит на вторичном рынке жилья - на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, не требуется дополнительных поручительств, залог приобретаемая квартира;

в) кредит в новостройке - на приобретение квартиры на первичном рынке, дополнительное обеспечение по кредиту - поручительство или залог имущества, залог на этапе строительства - залог прав требования по инвестиционному договору; после оформления прав собственности - приобретаемая квартира;

г) нецелевой ипотечный кредит- для потребительских целей, залог- имеющееся жилье;

д) рефинансирование ипотечных кредитов на покупку квартиры и нецелевых ипотечных кредитов- на период до регистрации ипотеки в пользу ВТБ (период рефинансирования) процентная ставка будет не выше действующей ставки по рефинансируемому кредиту.

Рассмотрим преимущества ипотечных программ ВТБ.

Квартира в новостройке: купив квартиру у партнеров банка, кредит получают без дополнительного обеспечения, приобрести квартиру в доме можно на любом этапе его строительства, сумма кредита - до 100 % от стоимости приобретаемого жилья.

Квартира на вторичном рынке жилья: до 100 % от стоимости жилья.

Кредит на улучшение жилищных условий: кредит до 100% от стоимости приобретаемой квартиры. Можно использовать любой из двух вариантов кредитования: с последующей продажей имеющегося жилья и без нее; кредит без последующей продажи имеющегося жилья - наиболее удобный вариант для тех, кто собирается приобрести новую квартиру на вторичном рынке, но не обладает необходимыми средствами для оплаты первоначального взноса. В залог можно передать имеющееся у заемщика или у третьих лиц жилье. Квартира в залоге остается на период, пока остаток долга по кредиту превышает 85% стоимости приобретенной квартиры. На указанных условиях можно взять кредит в евро.

Нецелевой ипотечный кредит: кредит до 90% от стоимости закладываемой квартиры.

Рефинансирование ипотечных кредитов: кредит до 95% от стоимости залога (ипотеки). Если страхование по рефинансируемому кредиту оформлено в страховой компании, аккредитованной ВТБ, возможно их простое переоформление.

Конкурентом банка УралСиб является и Абсолют Банк, который был основан в 1993 году и сегодня входит в одну из крупнейших финансовых групп Европы - KBC Group. Банк насчитывает около 200 тысяч клиентов по всей России, более 17 тысяч из которых организации и предприятия.

Одним из стратегических приоритетов Абсолют Банка является развитие в секторе обслуживания частных клиентов: ипотечного кредитования, автокредитования, размещения средств во вклады, обслуживания пластиковых карт и др. По всем перечисленным направлениям банк предлагает наиболее интересные на рынке финансовые условия обслуживания и отличный сервис.

Бизнес-результаты деятельности Абсолют Банка, его финансовая устойчивость и стабильность высоко оцениваются ведущими международными рейтинговыми агентствами Fitch Ratings и Moody's. По данным авторитетных деловых изданий России Абсолют Банк сегодня входит в ТОР-10 самых динамично растущих банков страны, в ТОР-10 самых надежных российских банков, в ТОР-10 лидеров российского рынка ипотеки, ТОП-25 крупнейших отечественных банков по размеру активов, а также является Банком №1 в торговом финансировании предприятий. Международная аудиторская корпорация PricewaterhouseCoopers с 2000 года ежегодно проводит проверку финансовой отчётности Банка [24].

По состоянию на 01.01.2009 Абсолют Банка был представлен 72-мя офисами продаж в 24 регионах России. До конца 2010 года региональная сеть банка будет насчитывать порядка 130 точек в крупнейших промышленных и административных центрах страны.

Абсолют Банк предлагает ипотеку на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках, перекредитование ипотеки, кредиты под залог недвижимости, а также кредиты на приобретение нежилой недвижимости.

К числу преимуществ ипотечных программ Абсолют Банка, помимо привлекательных процентных ставок, стоит отнести и либеральные требования к заемщикам. Банк не требует обязательного наличия постоянной прописки в регионе присутствия и даже российского гражданства. Кроме того, для того чтобы увеличить максимальную сумму кредита, Абсолют Банк оформляет ипотеку на созаемщиков, не являющихся родственниками.

Помимо стандартных программ кредитования, Абсолют Банк предлагает ряд специальных предложений, позволяющих переоформить на более выгодных условиях кредит, взятый ранее; оформить кредит на новое жилье, не продавая в течение года прежнюю квартиру, наконец, получить деньги под любые цели под залог недвижимости. Преимуществом является отсутствие оплаты за рассмотрение заявки. Срок предоставления кредита - до 25 лет. Кредиты предоставляются в рублях, долларах США и евро.

Программы Абсолют Банка:

а) жилье на первичном рынке (квартира, комната): на приобретение квартиры Размер кредита - от 10000 долл. США до 90 % от стоимости квартиры. Залог на этапе строительства - залог прав требования по инвестиционному договору; после регистрации прав на недвижимое имущество - приобретаемая квартира.

Преимущества: кредиты в валюте Российской Федерации предоставляются на приобретение объектов, находящихся на территории субъектов Российской Федерации (за исключением города федерального значения Москвы и Московской области), в которых имеются филиалы Банка;

- кредиты предоставляются по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»;

Существуют одобренные банком объекты недвижимости в Кемеровской области: в г.Новокузнецке , центральный район, ул. Тольятти , квартал 73, блок 1А и 1Б, микрорайон 45-46, жилые блоки - А1,А2,А3,Б1,Б2,Б3,В1,В2,В 3.

б) жилье на первичном рынке (жилой дом)- условия те же, что и при покупке квартиры на первичном рынке.

Преимущества- кредит предоставляется на покупку жилых домов с с готовностью более 60%. Для коттеджных поселков рассматривается более низкое состояние готовности.

в) жилье на вторичном рынке: на приобретение квартиры, земельного участка с жилым домом на вторичном рынке.

Преимущества - срок действия решения банка о предоставлении кредита в соответствии с настоящими тарифами составляет 5 месяцев; возможно финансирование сложных риэлторских цепочек и альтернативных сделок;

наличие партнерской программы с ведущими агентствами недвижимости.

г) программа «Два в одном» - возможность купить новое жилье, не располагая сбережениями, и в течение года ремонтировать его, продолжая жить в «старой» квартире. Первый кредит выдается под залог имеющейся квартиры сроком на 1 год под 12% годовых. Средства направляются на первоначальный взнос. Ссуда погашается единым платежом через год. Одновременно оформляется второй кредит - под залог приобретаемой недвижимости Условия заемщику должно быть не менее 21 года, есть постоянная регистрация по месту расположения банка, имеется непрерывный стаж в течение последних 2-х лет.

Преимущества - возможность не торопиться с продажей старой квартиры, срок действия решения банка о предоставлении кредита в соответствии с настоящими тарифами составляет 5 месяцев.

д) программа «Родители+дети»: позволяет купить квартиру на вторичном рынке жилья, в качестве созаемщиков выступают дети, достигшие совершеннолетия и поступившие в один из высших учебных заведений ( вуз должен входить в список отобранных банком), Возраст заемщика - не менее 35 лет. Одно из условий - пенсионный возраст заемщика не должен наступить раньше, чем созаемщик окончит вуз. Возраст созаемщика - от 18 до 30 лет.

Преимущества - возможность получения кредита до 75 лет, размер кредита - до 90 % от стоимости жилья;

е) перекредитование ипотеки»: получение кредита на более выгодных условиях с целью погашения кредита, взятого ранее. В настоящее время ставки по ипотечным кредитам снижаются, что дает возможность заемщикам использовать более современную и дешевую программу кредитования для уменьшения переплаты за уже купленную в ипотеку недвижимость. Процентная ставка от 10 % годовых.

ж) кредиты под залог недвижимости:

1) Программа «Перспектива» - кредитование на потребительские нужды под залог жилой недвижимости. Сумма кредита - от 10000 до 2000000 долларов, срок кредитования - до 15 лет, процентная ставка - от 11 % .В залог не принимаются «коммуналки», гостиничного типа, барачного типа, индивидуальные дома старше 20 лет, дачные домики.

2) Программа «Альтернатива» - кредит под залог имеющейся нежилой недвижимости, сроком до 7 лет, сумма кредита от 30000 до 2000000 долларов, процентная ставка от 12%.В залог не принимается недвижимость, расположенная в зданиях построенных ранее 1957 года, этажностью ниже 6 этажей, а в Москве и Московской области - «хрущевки».

Преимущества этих программ: рассматриваются доходы по основному месту работы, по совместительству, от частной практики, от аренды, пенсия и иные доходы; процентная ставка устанавливается исходя из суммы кредита и срока кредитования.

Программа «Инициатива» - нежилая недвижимость в кредит. Сумма кредита до 60000000 рублей, от 12 % годовых, срок - до 7 лет. Одно из основных условий - недвижимость должна находиться в пределах 50 км от Москвы или Санкт Петербурга [20].

Сбербанк и ВТБ являются государственными банками, россияне меньше доверяют коммерческим, чем государственным банкам. Сеть филиалов Сбербанка и ВТБ по России гораздо шире всех остальных банков, поэтому они являются бесспорными лидерами по выдаче кредитов, в том числе и ипотечных. У Сбербанка розничных точек, где можно подать заявку на ипотеку, только в Москве насчитывается 705 и более 6 тыс. - по России. Очень большой плюс в ВТБ - отсутствие первоначального взноса.

У Абсолют Банка на территории нашей области существует два офиса: в Новокузнецке и Кемерово, но в целом банк занимает лидирующие позиции в выдаче ипотечных кредитов. Абсолют Банк бесспорный лидер по количеству ипотечных программ. Кредит можно взять даже при отсутствии гражданства и прописки. Но у этого банка из всех анализируемых самый короткий срок кредитования - 25 лет.

УралСиб предлагает стандартный набор ипотечных программ, большой минус - отсутствие перекредитования. Досрочно погасить кредит возможно только через 12 месяцев и при условии оплаты всех процентов по кредиту.

Далеко не все банки с радостью принимают деньги от заемщиков досрочно. Многие вводят моратории на досрочное погашение и штрафы. Банки таким образом гарантируют себе доходность. Одни из них устанавливают в первые месяцы полный мораторий на досрочное погашение и не принимают деньги сверх графика платежей.

Другие разрешают досрочное погашение буквально с первого дня, но устанавливают штрафную комиссию. В Сбербанке возможно погасить кредит досрочно без каких либо штрафов.

Некоторые банки связывают величину кредитной ставки с возможностью досрочного погашения. Например, «Абсолют банк» оформит ссуду на готовую квартиру под 11% годовых в долларах (20% - первый взнос, на срок до 25 лет), если клиент согласен на полный мораторий в течение пяти лет. При отсутствии моратория ставка составит 12% годовых.

Некоторые банки, как ВТБ 24, позволяют заемщикам выбирать между снижением платежей и сокращением срока.

Обычно банки устанавливают минимальный размер досрочного платежа. В ВТБ 24 это 15 000 руб., Но независимо от суммы платежа клиенту нужно будет заранее подать в банк заявление о досрочном погашении всего или части займа (срок зависит от банка) и только потом у него примут деньги. Банк может просить подавать заявление и за три дня, и за две недели.

...