Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования на примере ОАО "Уралсиб"

Некоторые банки берут штраф, если клиент заявил о досрочном погашении, но не внес средства.

2.3 Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования

Квартирный вопрос по-прежнему остается для россиян одним из самых болезненных. Это подтвердил масштабный опрос, проведенный холдингом РОМИР, в нем приняли участие 1588 респондентов [7,104].

Как выяснилось, довольны своими жилищными условиями менее 40 процентов наших сограждан. Опрос выявил четкую тенденцию: чем моложе человек, тем меньше его устраивает жилье. Так, среди респондентов в возрасте 18-24 лет довольны всем только 28 %, а вот среди тех, кто старше 60 лет, половина заявляет о том, что их жилищные условия в улучшении не нуждаются. Заметим: проведенное недавно исследование американского GE Money показало: 27 % россиян приблизительно до 39 лет делят жилплощадь с родителями.

Среди граждан с низкими доходами удовлетворены жилищными условиями 32%. Среди тех, у кого доход относительно высок, - 47 %.

Кажется, на этом фоне при неуклонно растущих доходах населения спрос на ипотечные кредиты должен быть огромен, однако почти 40 процентов опрошенных заявили, что не имеют средств для выплат по ипотеке. Еще 13 процентов посетовали: условия предоставления кредитов невыгодны - высокие ставки, большой размер ежемесячных выплат и т.д.

Согласно опросу Национального агентства финансовых исследований, каждый десятый россиянин до сих пор считает ипотеку... обманом. Правда, наша финансовая грамотность все же понемногу растет - в прошлом году подобного мнения придерживался каждый пятый.

Получить ипотечный кредит в ближайшие два года планируют 5,5 процента респондентов. Однако "твердо намерены" сделать это половина из них. Кажется, немного. Но в масштабах России это позволяет оценить потенциальный спрос на ипотечные кредиты в 1,6-2,8 миллиона. Для сравнения: в 2007 году (его принято считать началом ипотечного бума) было выдано около 400 тысяч кредитов. Потенциал для двух-трехкратного роста рынка налицо.

Среди жителей городов с населением от 100 тысяч до 1 миллиона человек доля имеющих твердое намерение взять ипотечный кредит в два раза выше, чем среди жителей мегаполисов и маленьких городов. Итоги опроса подтверждают тенденцию, которую аналитики отмечали в прошлом году: смещение спроса из столиц (включая региональные типа Екатеринбурга и Новосибирска) в областные центры и средние города. Количество россиян планирующих взять ипотечный кредит показано на рисунках 9 и 10 см. Приложение 13

Разброс сумм, которые россияне хотели бы взять в кредит, очень велик: от 30 до 200 тысяч долларов (рисунок 11) см. Приложение 14. В среднем граждане мечтают получить чуть более миллиона рублей. Социологи РОМИР отмечают что, в 2007 году именно таков был средний размер кредита в крупных городах типа Иркутска или Волгограда. В Петербурге, Екатеринбурге, Москве показатели, разумеется, выше.

Рынок ипотечного кредитования по- прежнему сильно дифференцирован, хотя ситуация меняется. Из рисунка 12 видно, что доля на рынке Москвы и Санкт Петербурга постепенно снижается см. Приложение 15.

И, наконец, один из главных вопросов - какую сумму в счет погашения кредита и процентов по нему могли бы выплачивать респонденты? Подавляющее большинство (67 процентов) назвали 15 тысяч рублей в месяц (как известно, это средняя заработная плата по стране). Четверть потенциальных заемщиков (25 процентов) ответить затруднились. Сумму в 20 тысяч рублей осилят 5 процентов. В принципе при размере кредита в миллион рублей и сроке в 15 лет - вполне реалистичные варианты. Однако, увы, на 15 тысяч рублей ориентируются и те, кто рассчитывает получить намного больше миллиона.

Одним из самых важных факторов при выборе программы ипотечного кредитования 53 процента опрошенных назвали процентную ставку по кредиту. Для 40 процентов важен размер ежемесячных выплат, еще для 40 - размер первоначального взноса.

Центробанк России опубликовал средние характеристики заемщика ипотечных кредитов, которые представлены в таблице 11. [57] см. Приложение 16. В основном россияне берут ипотеку на 15 лет. Предпочтение отдается вторичному рынку жилья, т.к. жилье на первичном рынке достаточно дорого для среднего россиянина с совокупным доходом в 21290 рублей.

Банки со своей стороны отмечают высокий потенциал российского ипотечного рынка. Предпосылки такого оптимизма следующие: население неудовлетворенно своими жилищными условиями. Состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения.

В то же время в условиях жесткой конкуренции (сейчас в ипотеке задействовано более 600 банков), кредитные организации стали более сговорчивыми и многие выдают займы без предоставления ими справки о белой зарплате либо учитывают совокупный доход семьи заемщика.

Проанализируем развитие операций по ипотечному жилищному кредитованию. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов гражданам составил на 1 января 2009 года 556,392 миллиарда рублей против 263,559 миллиарда на 1 января 2008 года, свидетельствует опубликованная на сайте ЦБ РФ статистика. Таким образом, объем выданных в России ипотечных кредитов вырос примерно в 2,1 раза.

По данным Центробанка, на 1 января 2009 года в иностранной валюте выдано кредитов в объеме 118,344 миллиарда рублей (против 83,948 миллиарда рублей годом ранее). При этом, в 2008 году средневзвешенная ставка кредитов составила 10,9% при средневзвешенных сроках кредитования 189,3 месяца (около 15 лет).

В рублях на 1 января 2010 года объем выданных ипотечных кредитов составил 438,048 миллиарда рублей (против 179,611 миллиарда рублей). Средневзвешенная ставка кредита составила 12,6%, средневзвешенный срок кредитования - 198,6 месяца (более 16 лет). [15]

На покупку жилья банки выдали кредитов (в иностранной валюте) в объеме 126,147 миллиарда рублей (против 98,659 миллиарда рублей годом ранее). Средневзвешенная ставка составила 11% при средневзвешенном сроке кредитования в 184,6 месяца. Кредит на покупку жилья выдается в отличие от ипотечного, при наличии поручителей, а приобретаемое жилье не становится предметом залога.

Рублевые кредиты на покупку жилья на 1 января 2010 года составили 523,950 миллиарда рублей (против 248,409 миллиарда рублей на 1 января 2007 года). В 2009 году средневзвешенная ставка кредита оказалась на уровне 12,8%, а средневзвешенный срок кредитования - 192,2 месяца.

Общий объем выданных на начало текущего года (в рублях и валюте, включая потребительские) кредитов превысил 3,559 триллиона рублей против 2,367 триллиона рублей на 1 января 2010 года [24].

Из данных таблицы 12 следует, что сумма выданных ипотечных кредитов увеличивается по всем анализируемым банкам, Абсолют Банк и УралСиб резко увеличили суму по выданным ипотечным кредитам в 2007 году. В 2008 ВТБ выдал кредитов в 4 раза больше, чем в предыдущем году. В 2009 году темп проста по всем банкам значительно снизился, хотя общая сумма ипотечных кредитов за 3 последние годы выросла по каждому анализируемому банку. На рынке ипотечного кредитования наблюдается спад активности см. Приложение 17.

Доля банков с государственным участием на рынке ипотечного кредитования резко выросла в 2009 году. Во многом это связано с проблемами ликвидности, возникшими у российских частных банков в связи с фактическим «закрытием» внешних рынков капитала см. Приложение 18

Еще в 2007 году доля Сбербанка на ипотечном рынке достигала 80 процентов, однако потом банк значительно сдал свои позиции. В 2009 году он сумел переломить тенденцию и снова начал наращивать свою долю. Во многом это случилось из-за того, что Сбербанк предложил новые программы кредитования - в частности, беззалоговое жилищное кредитование на сумму до 750 тысяч рублей. Кроме того, у Сбербанка одни из самых низких ставок по ипотеке - от 10,25 процента годовых. Для сравнения, у ВТБ 24 - от 11 процентов. На 01.01.10 по данным агентства РБК ипотечные кредиты банков Сбербанк и ВТБ составили 71,7 % всего портфеля ипотечных кредитов в стране. На 01.01.2009 года эта цифра составляла 50 %. [60]

Из данных таблицы 13 и рисунка 13 видно, что в Сбербанке и ВТБ банке количество выданных ипотечных кредитов увеличивается ежегодно нарастающей. Абсолют Банк выдал в 2006 году на 645 кредитов больше, чем в предыдущем году, но этот показатель гораздо ниже показателя 2007 года. Количество выданных кредитов УралСибом растет, но темп прироста уменьшается с каждым годом. Пик выданных кредитов в этом банке пришелся на 2007 год. В 2009 году процент прироста выданных ипотечных кредитов значительно ниже предыдущего года см. Приложение 19

Темпы роста объемов кредитования, конечно, не позволяют говорить о кредитном кризисе в стране. Однако из данных таблицы 14 и рисунка 14 следует, что в последние несколько месяцев банки охотнее выдавали жилищные кредиты, чем кредиты на другие цели. Ипотечный кредит всегда обеспечен высоколиквидным имуществом, что минимизирует риск безвозвратных потерь по ссуде. Портфель ипотечных кредитов существенно проще секьюритизировать относительно иных розничных кредитов.

Кроме того, рынок некоторых видов финансовых услуг уже достаточно насыщен. В частности, как отмечают эксперты, все менее востребованным среди россиян становится товарный кредит: зачастую займы на приобретение мебели, бытовой техники и электроники предоставляются на довольно жестких условиях, а процентные ставки по ним достаточно велики. Бурный рост этого сегмента в течение последних нескольких лет привел к тому, что элементарные потребности россиян уже почти полностью удовлетворены, и граждане начинают задумываться о более дорогих приобретениях - квартирах и загородных домах. Впрочем, аналитики утверждают, что в ближайшее время рост в сегменте потребительского кредитования продолжится - уже не в столицах, а в регионах РФ.

Кредиты же на приобретение недвижимости продолжат пользоваться все большим спросом у россиян, несмотря на рост процентных ставок по кредитам и ужесточение требований к заемщикам. Правда, некоторые аналитики уверяют, что это - временная тенденция, которая противоречит общему настроению рынка. У многих банков в связи с отсутствием доступа к длинным и дешевым западным ресурсам сейчас возникают сложности с выдачей ипотеки, и они «уходят» в сегменты потребительского кредитования. Например, пластиковых карт, которые требуют краткосрочных и, следовательно, более доступных сегодня пассивов.

Что касается остальных кредитных продуктов, в том числе ипотеки, то они появились на российском массовом рынке сравнительно недавно и потому имеют высокий потенциал роста. Однако дальнейшее увеличение объемов рынка ипотеки будет происходить на фоне постепенного удорожания кредитов. По прогнозам эксперта, в течение 2010 года рост ставок по различным программам кредитования, в том числе ипотечного, составит в среднем около 1-1,5%. [52]

Пока конъюнктура ипотечного рынка не позволяет его участникам вступить в открытую борьбу за заемщика, делая кредитные программы все более доступными. Однако конкуренция крайне велика, поэтому можно ожидать увеличения кредитных программ и повышения привлекательности процентных ставок.

Спрос на жилищное кредитование будет существовать, это связано с ростом цен на жилье и неспособностью населения выплатить стоимость квартиры без привлечения кредита. К сожалению, формирование ипотечного рынка в России происходит не в лучших условиях как для банков, так и для заемщиков. В ситуации, когда заемные средства дорожают, а спрос на ипотеку растет, банкам приходится «выкручиваться» - либо привлекать заемщиков с помощью более мягких кредитных программ, либо диверсифицировать бизнес, уходя на еще более конкурентное поле - в сегмент автомобильных, товарных кредитов и займов для малого и среднего бизнеса. Пока большинство игроков идет по первому пути, и спрос на ипотечные кредиты по-прежнему велик.

В 2009 году многие банки в разы, а то и на порядок нарастили объемы своих ипотечных портфелей. Такие достижения, разумеется, не обеспечишь только за счет розницы - большинство упомянутых банков активно перекупало ипотечные портфели у других игроков. По данным РБК доля рефинансированных кредитов в ВТБ составила 15,8 % от всех ипотечных кредитов банка. У Абсолют Банка эта цифра составила 2 %. Среди анализируемых нами банков Сбербанк и УралСиб не занимается рефинансированием ипотечных кредитов.

Но судить о размахе ипотечной деятельности по объему портфеля довольно трудно, поскольку многие из банков на протяжении 2009 года рефинансировали крупные пулы ипотечных кредитов, проще говоря - перепродали их. Соответственно, объем их собственных ипотечных портфелей заметно сократился. Держать на балансе большой портфель, не собираясь секьюритизировать пулы закладных, нерентабельно. Поэтому стремление перепродать кредиты совсем не обязательно означает слабость. Кстати, от пулов закладных банки иногда избавляются даже в том случае, если готовятся к секьюритизации, - если качество этих закладных не соответствует необходимым стандартам.

В результате упрощения процедуры отбора клиентов (андеррайтинга) растет и доля так называемых «плохих долгов»: так, на 1 июля 2009 года задолженность по ипотечным кредитам составила 380,5 млрд. рублей, а доля просроченных кредитов в банках из первой сотни достигла 3,3%.

Банки делят проблемные кредиты на просроченные и дефолтные. Критическим сроком задержки платежа, как правило, считается 60 дней. Правда, банки внакладе не остаются и за каждый день просрочки начисляют пени - 0,1- 0,5% от суммы просроченного платежа. К примеру, при аннуитете в $400 и просрочке в 13 дней (платежный срок 10 дней) пеня составит $6.

Дефолтные, или невозвращенные кредиты, это совсем другая история. В этом случае начинается война миров. Если заемщик не ставит кредитора в известность о возникших финансовых трудностях и не собирается договариваться с ним о реструктуризации долга, банк либо сдает клиента «на руки» коллекторскому агентству, либо подает в суд иск об обращении взыскания на предмет залога, то есть на квартиру.

Точной статистики «невозвращенцев» нет, однако в одном из коллекторских агентств The New Times считают, что на дефолтные кредиты приходится около 1% всех ипотечных сделок.

Из данных таблицы 15 и рисунка 13 следует, что прирост просроченных ипотечных кредитов по анализируемым банкам достаточно стабилен. Нет резких скачков в приросте «просрочки», но и уменьшения данных показателей не наблюдается. Рост просроченных ипотечных кредитов обусловлен ростом выдаваемых ипотечных кредитов банками. Следует сказать, что в целом по потребительскому кредитованию у ВТБ и Абсолют Банка самый большой прирост просроченной задолженности (в 2 раза) см. Приложение 20.

В 2006 г. на рынке активизировались коллекторские агентства, которые предоставляют банкам услуги по возврату (или реструктуризации) просроченных долгов физических лиц. Банки передают (или продают за определенный процент от объема ссуд в зависимости от длительности периода просроченных долгов) коллекторским агентствам портфели просроченных кредитов, что позволяет им не отвлекать собственные ресурсы для работы с плохими долгами и избавиться от части объема просроченной задолженности на своих балансах. Так, по данным нескольких крупнейших коллекторских агентств (на которые, по их собственным оценкам, приходится около 90% рынка покупки «плохих долгов» у банков), озвученным в СМИ, в конце 2008 г. объем просроченных долгов физических лиц перед банками, выкупленных коллекторами, составил $500-550 млн см. Приложение 21[16].

Сбербанк пока еще сохраняет устойчивые позиции в рейтинге банков по просрочке, однако в 2009 году этот показатель у него впервые начал расти. Причина - в корректировке кредитной политики известного своим консерватизмом банка.

Сбербанк до сих пор работал со своими должниками самостоятельно, тогда как с коллекторами уже сотрудничали все крупнейшие банки - лидеры розничного кредитования. При этом Сбербанк, по данным на начало 2009 года, имел саму низкую долю просрочки в своем кредитном портфеле - 1% .

Около 60% всего объема просроченной задолженности физических лиц перед банками (согласно официальным балансовым данным банков) приходится на 10-15 банков, преимущественно работающих в сегменте нецелевых беззалоговых кредитов (включая экспресс-кредиты, кредиты в местах продаж товаров, кредиты по пластиковым картам). Такие объемы просроченных долгов связаны в первую очередь со спецификой работы банков на этом рынке, которая предполагает предоставление кредита за минимальное время без проведения тщательной оценки кредитоспособности заемщика и без залога. Банки компенсируют высокие уровни просроченных кредитов (часть из которых становится невозвратом) более высокой стоимостью кредитных продуктов, которая формируется из номинальной процентной ставки по кредиту, различных комиссий за обслуживание кредита, штрафов за просроченные платежи и пр. ( Банки Русский Стандарт, Хоум Кредит и др.)

Объемы просроченной задолженности физических лиц перед банками, работающими в сегментах автокредитов и ипотеки, в разы ниже. Так, доля просроченных долгов по ипотечным кредитам в общем объеме просроченных ссуд по России составляет около 10%, и этот уровень остается практически неизменным с начала 2008 г.

В рейтинге, проведенным РБК в категории "наиболее привлекательный банк в глазах клиентов с точки зрения условий кредитования" абсолютным лидером стал ВТБ 24. Чуть меньше очков набрал ДельтаКредит, за которым вплотную идут Сбербанк и Абсолют банк. Из входящих в двадцатку самыми непривлекательными банками для ипотечных заемщиков были названы Москоммерцбанк и Юниаструм [24].

По поводу лояльности к клиентам с точки зрения оценки и страховки большинство участников сошлись во мнении, что все банки предъявляют в целом однородные требования, хотя некоторые выделили Сбербанк как самый лояльный.

Степень комфортности условий по погашению кредитов (количество точек оплаты, круглосуточных платежных терминалов, ночных офисов, возможность использования разных способов оплаты), по мнению экспертов, наиболее высока в Райффайзенбанке. ВТБ 24 и Сбербанк поделили второе место, а Банк Москвы и Абсолют банк - третье. В отношении рекламы своих услуг не имеет равных опять-таки ВТБ-24. Несколько ниже оценена работа пиарщиков Альфа-банка. Сбербанк и Банк Москвы получили "бронзу".

Похоже, что мнение о неповоротливости и плохом маркетинге Сбербанка переходит в область преданий. Высокие оценки, которые дают его деятельности профессиональные игроки ипотечного рынка, говорят о том, что по крайней мере в этом сегменте своей деятельности Сбербанк развивается вполне успешно.

Банк УралСиб в этом рейтинге не занял призовых мест. Но он несколько лет устойчиво держится в списке десяти самых ипотечных банков страны. Ипотека несомненно - стратегический продукт для УралСиба. Банк планирует в будущем улучшить условия по собственным ипотечным программам, внедрение новых кредитных продуктов. Банк открывает специализированные центры ипотечного кредитования по России, в которых представлены как кредитные менеджеры банка, так и страховщики, риэлторы, оценщики, юристы.

2.4 Рекомендации по совершенствованию операций ипотечного кредитования ОАО «Уралсиб»

Учитывая, что на рынке ипотечного кредитования, где действует ОАО «УралСиб» рефинасирование и секъютиризацию проводят другие кредитные организации, Банку необходимо совершенствовать уже имеющиеся банковские продукты и внедрять новые виды операций по ипотечному кредитованию.

Во-первых, ОАО «УралСиб» можно порекомендовать секъютеризацию ипотечных кредитов.

Экономическая целесообразность секьюритизации для банка в конечном счете зависит от двух взаимосвязанных факторов, помимо объема выпуска, который в основном компенсирует значительные фиксированные транзакционные издержки (оплата услуг юридической компании, рейтинговых агентств, аудиторской компании и андеррайтера сделки):

-спрэда между средневзвешенной процентной ставкой по пулу и средневзвешенной процентной ставкой, требуемой для исполнения обязательств перед инвесторами в сделке;

-уровня субординации в пуле секьюритизированных ипотечных кредитов.

Процесс организации секьюритизации можно разбить на несколько этапов.

Главной целью первого этапа является выявление препятствий на пути к реализации сделки и их устранение. Обычно этим занимаются следующие консультанты: финансовый консультант, юридические консультанты, аудитор, налоговый консультант.

Затем проводится оценка экономической эффективности сделки. Для более точной оценки необходимо сначала определить предварительную структуру сделки, способную обеспечить для каждого из траншей достижение определенного рейтинга. УралСибу предлагается оптимальный объем сделки 250 млн.долл. Объем менее 150 млн.долл. повышает стоимость фондирования, а более 300 млн.долл. бывает трудно разместить среди инвесторов.

Выпуск ипотечных ценных бумаг делится на три транша.

- старший транш, менее рискованный составляет 85% от сделки,

- младший транш лишь 5 %. Обязательства по старшему траншу выполняются в первую очередь.

Проводится расчет полной стоимости фондирования. Пример расчета полной стоимости представлен в таблице 16 см. Приложение 22. Уровни процентных ставок по каждому классу траншей условны.

Выбираются участники сделки. Выбирается ведущий организатор - инвестиционный банк, основное связующее звено с инвесторами. Во всех сделках секьюритизации 2008-2009 гг. (кроме сделок АИЖК и Совфинтрейда) организаторами были иностранные банки, т.е. имела место трнсграничная секьюритизация.

Банк УралСиб должен заключить соглашение об обслуживании проданного пула кредитов с организацией, выполняющей функции оперативного управления активами SPV (Trustee) и платежного агента (Paying Agent) по платежам, относящимся к проданному пулу кредитов. Таким образом, УралСиб станет сервисным агентом по данному пулу. При этом УралСиб может выполнять и функции агента по урегулированию проблемных кредитов (Special Servicer).

В соответствии с заключенными соглашениями Уралсиб обеспечит прием платежей заемщиков по пулу проданных кредитов и будет направлять эти платежи на счет SPV. В шести сделках из девяти проведенных с участием российских банков специально создаваемое лицо SPV регистрировалось в зарубежных юрисдикциях (Люксембург, Нидерланды, Ирландия). Все ценные бумаги, эмитированные спецюрлицами в ходе сделок проходят листинг (процедуры включения ценной бумаги в биржевой список, т.е.список акций, котирующихся на данной бирже) на Ирландской фондовой бирже.

Уралсиб, платежный агент и Trustee (если это не одно и то же лицо, что платежный агент) заключают соглашение с третьим банком об условиях выполнения последним функций резервного сервисного агента (Backup Servicer). Резервный сервисный агент должен приступить к обслуживанию пула в случае неспособности Уралсиба продолжать по какой бы то ни было причине выполнять свои функции. Очевидно, что банк, являющийся Backup Servicer, должен обладать соответствующими финансовыми и операционными ресурсами, иметь безупречную репутацию, высокий кредитный рейтинг, а также техническими возможностями для принятия и последующей обработки базы данных, полученной от УралСиба.

На третьем этапе проводится окончательное структурирование сделки, включая выбор транширования (определение уровня субординации). Уралсибу предполагается, что доля младшего транша 5 %.

Рейтинговые агентства присваивают рейтинги траншам. Сопутствующий сделке рейтинговый процесс - достаточно сложное и трудоемкое мероприятие. Российские оригинаторы в основном прибегали к услугам ведущих рейтинговых агентств - Moody,s, Fitch, Standard& Poor,s. Лидирующие позиции при «рейтинговании» сделок секьюритизации ипотечных кредитов прочно занимает агентство Moody,s (США), принявшее участие во всех без исключения сделках. Решение аналитиков основывается на информации, которую они получают от оригинатора, в данном случае от Уралсиба. Поэтому к качеству и количеству информации предъявляются особые требования. Существует минимальный набор исторической информации, которую необходимо иметь. В частности, это информация по различным уровням просрочек, дефолту, погашениям с разбивкой на досрочные погашения, погашения основного долга, процентов, других доходов, таких как, например комиссий и так далее. Кроме того вся вышеперечисленная информация готовится по поколениям выдач кредитов, на «винтажной» основе, что позволяет проанализировать поведение каждого поколения и оценить его «вклад» в поведения пула кредитов в целом. Аналитики рейтинговых агентств запрашивают массу деталей, поэтому чем полнее и точнее информация, тем более оптимальная модель потоков платежей будет построена, а это в конечном счете приведет к наиболее оптимальному траншингу секьюритизационных бумаг. Вся информация, в том числе и «историческая» проверяется аудиторами. Рейтинговое агентство проведет скрупулезный анализ четырех основных компонентов:

а) Анализ юридической структуры сделки (вне рамок настоящей статьи, но одним из наиболее важных условий здесь является признание операции продажи ипотечных активов Оригинатором на SPV).

б) Анализ операционных, технических и финансовых ресурсов сервисного агента и присвоение ему так называемого рейтинга сервисного агента (Servicer Rating). Данный рейтинг дает некоторое представление о предполагаемом качестве исполнения сервисным агентом своих функций по обслуживанию пула, а также используется при определении окончательного уровня субординации.

в) Анализ платежных потоков по сделке, включающий в себя построение финансовой модели платежных потоков, ассоциированных с пулом кредитов, с учетом установленной очередности платежей по погашению основного долга и начисленных процентов, а также с учетом ежемесячных транзакционных издержек. Ежемесячные транзакционные издержки включают в себя оплату услуг:

1) сервисного агента

2) резервного сервисного агента

3) trustee и платежного агента.

Результаты анализа платежных потоков по сделке также используются при определении окончательного уровня субординации.

г). Анализ кредитного качества пула ипотечных кредитов, предлагаемых к секьюритизации. Это наиболее важный компонент комплексного анализа, от результатов которого во многом зависит окончательный уровень субординации. Анализ кредитного качества производится в разрезе каждого кредита и включает в себя целый ряд анализ целого ряда параметров. Методология анализа кредитного качества портфеля может включать в себя следующие компоненты:

Определение двух основных характеристик - вероятность дефолта (default probability) и величина потерь (loss severity) - и параметров виртуального «эталонного» ипотечного кредита, являющегося базой для последующего анализа реально существующих и, как правило, «неэталонных» кредитов. Основные характеристики могут рассчитываться в процентах от размера пула. Произведение основных характеристик представляет собой размер необходимого кредитного покрытия (своего рода, уровня субординации) по данному кредиту.

Расчет «эталонной» характеристики величины потерь может производиться на основании следующих вводных:

- результатов стресс-тестинга цен на недвижимость; 

- LTV (стоимость обеспечения);

- продолжительности процесса по обращению взыскания и продаже предмета ипотеки;

- накопленных процентов за период с момента прекращения обслуживания до продажи предмета ипотеки;

- издержек, связанных с обращением взыскания и реализации предмета ипотеки.

Расчет вероятности дефолта может осуществляться на основании статистических данных, в соответствии с которыми различные вероятности дефолтов могут «присваиваться» кредитам с разными уровнями LTV.

Определение значений «штрафных» и «премиальных» коэффициентов, применяемых к основным характеристикам реально существующих «неэталонных» кредитов.

Расчет размера кредитного покрытия по каждому кредиту в пуле с использованием указанных выше коэффициентов.

Параметры ипотечного кредита, по которым проводится анализ кредитного качества и которые могут быть особенно актуальны для ипотечных кредитов, выданных в России, могут включать в себя, в частности:

- коэффициент LTV и методология его расчета;

- целевое назначение кредита (покупка жилья; залог уже имеющегося в собственности жилья);

- цель приобретения жилья (проживание или использование в целях аренды, инвестиций и т. п.);

- выдержанность» ипотечного кредита (как давно был выдан кредит);

- способ подтверждения дохода заемщика;

- наличие просрочек при обслуживании кредита;

- порядок погашения кредита;

- тип процентной ставки по кредиту (фиксированная или плавающая).

Очевидно, что коэффициент LTV (loan to value) присутствует при расчете как вероятности дефолта, так и величины потерь и является одним из основных показателей степени риска ипотечного кредита.

Для определения окончательного уровня субординации по пулу ипотечных кредитов производится «уточнение» необходимого размера кредитного покрытия, полученного в результате анализа кредитного качества пула. Компонентами такого «уточнения» на портфельном уровне могут являться:

а) рейтинг сервисного агента;

б) результаты анализа платежных потоков;

в) географическая концентрация предметов ипотеки по кредитам;

г) наличие дополнительных компонентов структуры: резервные депозиты, страхование политических рисков и т.п.;

валюта кредитов (данный фактор может являться одним из наиболее существенных в России, в случае если кредит выдан в долларах США, так как здесь присутствует несовпадение валюты, в которой номинированы доходы заемщиков, и валюты обязательств заемщиков по ипотечным кредитам. Данное обстоятельство содержит в себе компонент валютного риска для держателей ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, выданных в России и номинированных в долларах США).

Таким образом, уровень субординации и, соответственно, доля старших траншей с заданным рейтингом в пуле определена.

Младшие транши также могут быть разделены, например, на мезонин-транш (second loss position) и equity-транш (first loss position). Мезонин-транш, имеющий более высокую доходность по сравнению со старшими траншами, может быть продан инвесторам, для которых риск, связанный с second loss position, является приемлемым. Как правило, еquity-транш, имеющий самый высокий купон в сделке, выкупается самим оригинатором. С течением времени по мере ускоренной амортизации старших траншей (если это предусмотрено структурой) кредитное качество младших траншей возрастает.

Сервисный агент на регулярной основе принимает платежи заемщиков и направляет их платежному агенту по сделке. Последний распределяет полученные средства между различными классами инвесторов, но сначала производит оплату услуг сервисного агента, резервного сервисного агента, и, собственно, самого платежного агента и trustee.

С учетом того что оригинатор, как правило, является сервисным агентом, его доходы состоят из купона по equity-траншу и комиссионных за выполнение функций сервисного агента по пулу.

Несомненно, чем меньше уровень субординации, тем меньше средневзвешенная процентная ставка, необходимая для исполнения обязательств перед инвесторами по сделке, и больше комиссионные за выполнение функции сервисного агента.

Более того, чем меньше уровень субординации, тем меньше уровень собственных средств, отвлекаемых оригинатором на приобретение equity-транша.

Следовательно, чем меньше уровень субординации и, очевидно, чем выше средневзвешенная процентная ставка по пулу кредитов, тем вся сделка становится рентабельнее для оригинатора - ОАО «УралСиб».

Самым оптимальным вариантом является рейтинг двух рейтинговых агентств, т.к. два рейтинга обеспечивают дополнительный комфорт инвесторам, что сказывается на итоге размещения выпуска, его ликвидности. Важной задачей является получение максимально возможного рейтинга для старшего транша. В нашем случае старший транш имеет рейтинг А (высокая кредитоспособность), второй транш имеет рейтинг ВВВ (достаточная кредитоспособность). Разные транши ипотечных ценных бумаг продаются андеррайтерами сделки различным классам и типам инвесторов по цене (с доходностью), отражающей уровень риска данных бумаг.

Затем наступает заключительный этап - осуществление сделки, который длится 4-6 месяцев. ОАО «УралСиб» продает пул ипотечных кредитов компании-нерезиденту. Компания-нерезидент имеет статус SPV и создана в юрисдикции, имеющей соглашение о двойном налогообложении с Россией. SPV выступает эмитентом выпуска ипотечных ценных бумаг.

Естественная цель заключительного этапа, как и всей сделки, является успешное закрытие сделки на максимально комфортных для оригинатора условиях.

Так же ОАО «УралСиб» в качестве рекомендаций можно предложить внедрение в деятельность нового вида операций для физических лиц - ипотечный депозит, как дополнительный ресурс для проведения активных кредитных операций.

Депозиты являются источником образования ссудного капитала банка, который используется на выдачу кредитов, осуществление инвестиций и т.п.

Депозиты - это относятся вклады, образовавшиеся с целью накопления или сохранения денежных сбережений. Депозиты выгодны банкам тем, что они, как правило, носят долгосрочный характер и, следовательно, могут служить источником долгосрочных вложений.

Начисление процентов по депозитам ведется по одному из способов:

- простые проценты;

S = Р + [P x I x t / K] / 100, (1)

где S - сумма банковского вклада (депозита) с процентами,

I - годовая процентная ставка,

t - количество дней начисления процентов по привлеченному вкладу,

K - количество дней в календарном году (365 или 366),

P - сумма привлеченных в депозит денежных средств.

Допустим банком принят депозит в сумме 50000 рублей на срок 12 месяцев, фиксированная процентная ставка 10,5 %.

Сумма депозита с процентами составит:

S = 50000 + (50000 * 10,5) / 100 = 55250 рублей

- сложные проценты;

Cложные проценты предусматривают капитализацию процентов (начисление процентов на проценты). Для расчета сложных процентов можно применять две формулы сложных процентов по вкладам, которые выглядят так:

Sp = P x [(1 + I x t / K/100) n - 1] или (2)

Sp = S - P = P х (1 + I х t / K / 100) n - P, (3)

где I - годовая процентная ставка,

t - количество дней начисления процентов по привлеченному вкладу,

K - количество дней в календарном году (365 или 366),

P - сумма привлеченных в депозит денежных средств,

Sp - сумма процентов (доходов),

n - число периодов начисления процентов,

S - сумма вклада (депозита) с процентами.

Однако, при расчете процентов проще сначала вычислить общую сумму вклада с процентами, и только затем вычислять сумму процентов (доходов). Формула расчета вклада с процентами будет выглядеть так:

S = P x (1 + I x t / K / 100) n (4)

Допустим банком принят депозит в сумме 50000 рублей на срок 12 месяцев, фиксированная процентная ставка 10,5 %. Начисление процентов каждые 90 дней.

Сумма депозита с процентами составит:

50000 [1 + (10,5 * 90 / 365 / 100)]4 = 55382,58 рублей.

Ставка может быть фиксированная или плавающая.

Фиксированная процентная ставка - когда процентная ставка банка, закреплена в депозитном договоре, и не меняется в течение всего срока вклада по договору.

Допустим банком принят депозит в сумме 50000 рублей сроком на год (365 дней) по фиксированной ставке 10,5 процентов «годовых». Вклад пополняемый, и на 91 день произведено пополнение вклада в сумме 10000 рублей.

Сумма депозита с процентами до пополнения вклада:

50000 +(50000 * 10,5*90 / 365/100) = 51294,52 рублей

Сумма депозита после пополнения вклада:

60000 +(60000 * 10,5 * (365-90) /365 / 100) = 64746,58 рублей

т.е. сумма процентов за год составит: 1294,52 + 4746,58 = 6041,10 рублей.

Плавающая процентная ставка - когда первоначально установленная по договору процентная ставка может меняться в течение всего срока вклада, в связи с изменением ставки рефинансирования, с изменением курса валюты и другими факторами, оговоренными банком в договоре.

Допустим банком принят депозит в той же сумме 50000 рублей сроком на год (365 дней), по плавающей ставке. На первые полгода (180 дней) процентная ставка - 10,5 %, на последующие полгода (180 дней) процентная ставка - 12 %.

Сумма депозита с процентами на первые полгода составит:

50000 + (50000 * 10,5 * 180 / 365 / 100) = 52589,04 рублей

Сумма депозита с процентами на последующие полгода составит:

50000 +(50000 * 12 * 180 / 365 / 100) = 52958,90 рублей

т.е. сумма процентов за год составит: 2589,04 + 2958,90 = 5547,94 рублей.

Исходя из вышеприведенных расчетов, банку можно предложить следующие условия ипотечного вклада:

- открыть их можно на срок от полугода до двух лет в рублях и долларах и в евро;

-в течение срока действия такого вклада его можно пополнять неограниченное количество раз;

- т.к. речь идет о крупных накоплениях, размер дополнительных взносов по условиям вклада должен составлять не менее 200-500 долл.;

- установить повышенный процент по сравнению с другими действующими в банке вкладами;

- начисление дохода на дополнительные взносы в зависимости от срока хранения увеличить на 0,25 -0,6 %, чем по другим пополняемым депозитам.

Если же к концу срока вклада накопить необходимую для уплаты начального взноса сумму не удастся или не будет получено согласие банка на выдачу кредита, его можно автоматически продлить на тот же срок. Однако процент, который после этого банк станет начислять на сумму депозита, может отличаться от первоначального: каждый раз по вкладу устанавливается ставка, действующая в банке на момент пролонгации. Условия предлагаемого ипотечного вклада представлены в таблице 17 см. Приложение 23.

Хотя такие вклады и называются “ипотечными”, открыть их на действующих условиях может абсолютно любой человек. При этом банку не важно, будет вкладчик в дальнейшем получать кредит на покупку жилья или нет. Однако эти условия можно предоставлять только тем вкладчикам, которые получили одобрение банка на выдачу кредита и снимают средства для оплаты первоначального взноса на жилье. При досрочном расторжении договора по иным условиям начисляются проценты как при обычном вкладе «до востребования».

Зато вкладчикам, которые все же решат получать ипотечный кредит в банке, где открыт ипотечный вклад, могут предоставить льготы. Снизить ставку по кредиту банк не в состоянии, т.к. предлагает клиенту кредитную программу АИЖК, а вот отмена различных сопутствующих комиссий - это реально. Например, отмена комиссии за рассмотрение заявки или отмена единовременной комиссии за ведение счета. Также вкладчики могут рассчитывать на более лояльное отношение со стороны кредитного комитета, принимающего решение о выдаче займа.

Заключение

Целью данной дипломной работы являлось выявление проблем и перспектив операций по ипотечному жилищному кредитованию и разработка рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования ОАО «УралСиб».

В первом разделе работы рассматривались теоретические основы ипотечного кредитования:

- структура рынка,

- схема работы банков на ипотечном рынке,

- способы формирования ресурсной базы для финансирования ипотеки,

- нормативно-правовая база ипотечного кредитования,

- проблемы и перспективы операций по ипотечному кредитованию.

Во втором разделе было проведено изучение ипотечных программ объекта исследования - ОАО «УралСиб» и его конкурентов, проведен анализ рынка операций по ипотечному кредитованию.

Результаты анализа свидетельствуют, что основными конкурентами по ипотечному кредитованию банка УралСиб являются Сбербанк России, ВТБ и Абсолют Банк. Сбербанк и ВТБ являются государственными банками, россияне меньше доверяют коммерческим, чем государственным банкам. Сеть филиалов Сбербанка и ВТБ по России гораздо шире всех остальных банков, поэтому они являются бесспорными лидерами по выдаче кредитов, в том числе и ипотечных. Очень широкая сеть филиалов у ВТБ. Недостаток УралСиба - достаточно стандартный набор ипотечных программ.

Из проведенного анализа следует, что спрос на жилищное кредитование существует. Это связано с ростом цен на жилье и неспособностью населения выплатить стоимость квартиры без привлечения кредита.

В 2007 году многие банки в разы, а то и на порядок нарастили объемы своих ипотечных портфелей. Такие достижения, разумеется, не обеспечишь только за счет розницы - большинство упомянутых банков активно перекупало ипотечные портфели у других игроков.

Учитывая, что на рынке ипотечного кредитования, где действует ОАО «УралСиб» рефинасирование и секъютиризацию проводят другие кредитные организации, Банку необходимо совершенствовать уже имеющиеся банковские продукты и внедрять новые виды операций по ипотечному кредитованию.

Во-первых, ОАО «УралСиб» можно порекомендовать трансграничную секъютеризацию ипотечных кредитов. Банк с помощью сделки высвободит капитал и будет иметь возможность быстро восстановить кредитный портфель до начальных уровней. Учитывая высокие фиксированные издержки, УралСибу предлагается объем сделки 250 млн. долл. Сделку на большую сумму бывает трудно разместить. Ипотечные кредиты входящие в сделку секьюритизации были выданы под фиксированную процентную ставку. Средняя процентная ставка составила 12,5%.

Структура сделки по выпуску ценных бумаг - многотраншевая. Выпуск подразделяется на 3 транша. Доля старшего транша составляет 85 % всей сделки. Младший транш - 5%. Заключается договор как минимум с двумя рейтинговыми агентствами. Допускаем, что рейтинговые агентства присваивают старшему траншу рейтинг А (высокая кредитоспособность), второму траншу рейтинг ВВВ (достаточная кредитоспособность). Чем выше рейтинг траншей, тем легче их продажа. Средняя срочность ценных бумаг 360 месяцев. Роль организатора выполняет иностранный банк, который берет на себя организацию сделки. Спецюрлицо SPV регистрируется под юрисдикцией иностранного государства, имеющего соглашение о двойном налогообложении с Россией. SPV выступает эмитентом выпуска ипотечных ценных бумаг. Ценные бумаги должны пройти листинг на Ирландской фондовой бирже.

Сделка секьюритизации будет сруктурирована без управления потоками платежей - сервисный агент ( обслуживающая компания, ответсвенная за сбор платежей с индивидуальных заемщиков и передачу собранных средств собственнику кредитов) «транслирует» генерируемые пулом активов потоки платежей владельцам ценных бумаг в неизменном виде.

В сделке секьюритизации Уралсибу необходимо использовать механизмы повышения кредитного качества и ликвидности. Структура сделки должна предполагать наличие различных механизмов повышения кредитного качества, таких как избыточный спрэд (избыточный поток платежей - разница между купонными и процентными платежами, которые выплачиваются держателю ценных бумаг), субординация (более низкая очередность прав держателей ценных бумаг младших классов на получение капитальных и процентных платежей), резервный фонд (как минимум 1,5 % от первоначальной величины секьюритизированного пула). Резервный фонд предоставляется УРАЛСИБОМ и выполняет не только функцию механизма повышения кредитного качества, но и ликвидности.

Так же ОАО «УралСиб» в качестве рекомендаций можно предложить внедрение в деятельность нового вида операций для физических лиц- ипотечный депозит, как дополнительный ресурс для проведения активных кредитных операций.

По условиям ипотечные депозиты похожи на обычные пополняемые вклады. Открыть их можно на срок от полугода до двух лет в рублях и долларах и в евро. В течение срока действия такого вклада его можно пополнять неограниченное количество раз. Правда, поскольку речь идет о крупных накоплениях, размер дополнительных взносов по условиям этих вкладов велик - он должен составлять не менее 200-500 долл. Если же к концу срока вклада накопить необходимую для уплаты начального взноса сумму не удастся или не будет получено согласие банка на выдачу кредита, его можно автоматически продлить на тот же срок.

Для привлечения клиентов устанавливается более высокий процент по сравнению с другими действующими вкладами в банке. При получении ипотечного кредита в банке УралСиб может предоставить льготы - отмена комиссии за рассмотрение заявки или отмена единовременной комиссии за ведение счета. Также вкладчики могут рассчитывать на более лояльное отношение со стороны кредитного комитета, принимающего решение о выдаче займа.

Список использованных источников

1. Адибеков М.Г. Кредитные операции: классификация, порядок привлечения и учет. / М.Г. Адибеков. - М.: Консалбанкир, 2007. - 208 с.

2. Акулова Т.А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России. / Т.А. Акулова // Финансы и кредит. - 2005. - №12 (180). - С. 52-57.

3. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика). / К.Л. Астапов // Деньги и кредит, 2009. - №4. - С. 28-30.

4. Ачкасов А.И. Активные операции коммерческих банков./ А.И. Ачкасов. - М.: Консалбанкир, 2009. - 119 с.

5. Багаев А.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. / Багаев А.Н.- М.: Феникс, 2006. - 144с.

6. Блумфильд А. Как взять кредит в банке. [Текст] / А. Блумфильд. - М.: Инфра-М, 2009. - 104 с.

7. Борисовская М.А., Толыпина О.Н. Банковское дело. / М.А. Борисовская, О.Н. Толыпина. - М.: Экономика, 2009. - 359 с.

8. Васнев В.В. Уступка прав из обязательств, которые возникнут в будущем. / В.В. Васнев // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 10. - С. 10-15.

9. Веремейкина В.Д. Ипотека: проблемы и перспективы. / В.Д. Веремейкина // Банковские услуги. - 2009. - №12. - С. 19-21.

10. Гамидов Г.М. Банки и банковская система. / Г.М. Гамидов. - М.: Банковское и кредитное дело, 2008. - 330 с.

11. Гарипов Е.В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования. / Е.В. Гарипов // Финансы и кредит. - 2005. - № 20. - С. 53-57.

12. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: учебник / Горемыкин В.А. -М.: МГИУ, 2007. - 368с.

13. Девидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. / Э. Девидсон, Э. Сандерс. - СПб.: Изд-во Вершина, 2007. - 592 с.

14. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. / И.В. Довдиенко.- М.: ЮНИ-ТИ - ДАНА, 2007. - 193 с.

15. Жуков Е.Ф. Банки и банковские операции. / Е.Ф. Жуков. - М.: Банки и биржи, «ЮНИТИ», 2008. - 398 с.

16. Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. / Н. Журкина // Финансы. - 2009. - №6. - С. 45-46.

17. Иванов О. Ипотечные ценные бумаги: миф или реальность? / О. Иванов // Рынок ценных бумаг. - 2007. - №23-24. - С. 62-66.

18. Инструкция ЦБ России от 01.10.97 №1 «О порядке регулирования деятельности банков». // Российская газета. - 1997. - № 34.

19. Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья. / Каменецкий М.И.- М.: Дело и сервис, 2006.- 252с.

20. Колесников В.И., Кроливецкая Л.П. Банковское дело. / Под ред. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 401 с.

21. Кричевский Н.А. Ипотечное жилищное кредитование. / Кричевский Н.А., Калинин М.И. - М.: Дашков и К, 2006. - 288с.

22. Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России. / Ю.С. Крупнов // Финансы и кредит. - 2009. - №8. - С. 7-18.

23. Лаврушин О.И. Анализ экономической деятельности клиентов банка. / Под ред. О.И. Лаврушина // Банковское дело. - 2009. - №1. - С. 27-29.

24. Лаврушин О.И. Банковское дело. / Под ред. О.И. Лаврушина - М.: Финансы и статистика, 2007. - 382 с.

25. Логинов М.П. Теоретические аспекты системы жилищного ипотечного кредитования в условиях России. / М.П. Логинов // Финансы и кредит. - 2007. - № 4. - С. 30-34.

26. Мазуров В. Закладные выходят на рынок. / В. Мазуров // Российская бизнес-газета. - 2007. - № 590 (6 февраля). - С. 12-13.

27. Мартынова Т. Ипотека на первичном рынке жилья - на страх и риск банка. / Т. Мартынова // Банковское обозрение. - 2009. - №3. - С. 7-12.

28. Мусина И.В., Богданов А.Г. Доступная ипотека: типичные риски и источники «длинных» денег. / И.В. Мусина, А.Г. Богданов // Банковское дело. - 2009. - №9. - С. 62-69.

29. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития. / Р.А. Нугаев, Е.Г. Кириченко // Деньги и кредит. - 2009. - №10. - С. 42-43.

30. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. / Овсянников Д.Н. - М.: Экономика, 2006. - 128с.

31. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования. / И.В. Павлова // Деньги и кредит. - 2003.- №3.- С. 28-29.

32. Поморина М.А. Управление рисками как составная часть процесса управления активами и пассивами банка. / М.А. Поморина // Банковское дело. - 2009. - №3. - С. 30-32.

33. Радченко И.С. Почему ипотека остается пока лишь идеей. Результаты развития рынка жилищного кредитования в Москве в 2006 году. / И.С. Радченко // Аналитический банковский журнал. - 2006. - № 12. - С. 52-55.

34. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие. / Разумова И.А. - СПб.: Питер, 2006.-208с.

35. Роуз П.С. Банковский менеджмент. Предоставление финансовых услуг. / П.С. Роуз. - М.: Дело, 2009. - 381 с.

36. Семилютина Н.Г. Российский рынок финансовых услуг (формирование правовой модели). / Н.Г. Семилютина. - М.: Волтерс Клувер, 2009. - 260 с.

37. Суская Е.П. Оценка рисков банков при кредитовании юридических лиц. / Е.П. Суская // Банковское дело. - 2008. - №2. - С. 37-38.

38. Толстолесова Л.А., Бабенко А.Б. Банковские риски и их регулирование. / Л.А. Толстолесова, А.Б. Бабенко. // Сб. научных трудов «Региональные проблемы функционирования финансово-кредитного механизма». - Тюмень: ТюмГУ, 2007. - 217 с.

39. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк: управление и операции. / В.М. Усоскин. - М.: Все для вас, 2008. - 191 с.

40. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. / Е.Б. Ширинская. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 309 с.

41. Щетинин Я.В. Спрос на ипотечные кредиты. / Щетинин Я.В. -М.: БДЦ-пресс, 2006. - 216с.

42. Эдварс В. Руководство по кредитному менеджменту. / Под ред. В. Эдвардса. - М.: Инфра-М, 2008. - 298 с.

43. Российская Федерация. Кодексы. «Гражданский кодекс Российской Федерации» [от 30.11.1994 № 146-ФЗ].

44. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости) : [федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ в ред. от 13.05.2008].

45. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости): [федеральный закон от 15.02.2004 № 1-ФЗ в ред. от 13.05.2008].

...