Повышение эффективности инвестиционного менеджмента на основе альтернативного сравнения вариантов застройки

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Финансовый менеджмент»

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

по специальности 061100 на тему:

«Повышение эффективности инвестиционного менеджмента на основе альтернативного сравнения вариантов застройки»

Выполнил: студент ЭУМС V-7

Сотникова Мария Игоревна

Руководитель: асс., Ильин Максим Олегович

Москва 2008

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические и методические основы инвестиционного менеджмента в управлении предприятием инвестиционно-строительной сферы

1.1 Анализ состояния инвестиционно-строительной сферы

1.1.1 Ситуация на рынке жилищной недвижимости

1.1.2 Основные проблемы строительных предприятий

1.2 Инвестиционный менеджмент как составляющая часть менеджмента предприятия

1.3 Теоретические основы управления недвижимостью

1.3.1 Управление: предмет, сущность, содержание

1.3.2 Управление недвижимостью

1.3.3 Девелопмент - инвестиционно-строительный бизнес проект

Глава 2. Инженерно-организационные решения по объекту «Жилой дом серии КОПЭ со встроенными нежилыми помещениями с подземной индивидуальной автостоянкой на 80 м/м»

2.1 Общая характеристика объекта строительства

2.2 Основные планировочные решения

2.3 Обоснование методов производства основных видов работ

2.3.1 Прокладка инженерных коммуникаций

2.3.2 Земляные работы, возведение подземной части здания

2.3.3 Возведение надземной части здания

2.3.4 Общие указания по производству работ в зимнее время

2.4 Указания о методах осуществления инструментального контроля за качеством здания (сооружения)

2.5 Обоснование в строительных машинах, механизмах и транспортных средствах

2.6 Обоснование потребности строительства в электрической энергии, воде и прочих ресурсах

2.7 Обоснование потребности во временных зданиях и сооружениях

2.8 График производства работ (на подземную часть)

2.9 Мероприятия по обеспечению безопасности жизнедеятельности

Глава 3. Описание деятельности управляющей компании ЗАО «Центр Девелопмент»

3.1 Описание компании ЗАО «Цент Девелопмент»

3.2 Организационная структура предприятия

3.3 SWOT - анализ компании ЗАО «Центр Девелопмент»»

3.4 Характеристика финансового состояния компании ЗАО «Центр Девелопмент»

3.4.1 Анализ финансовой деятельности компании ЗАО «Центр Девелопмент»

3.4.2 Общая оценка финансового состояния предприятия и его изменение за отчетный период

3.5 Перечень объектов компании ЗАО «Центр Девелопмент»

3.5.1 Объекты, находящиеся в стадии реализации

3.5.2 Объекты недвижимости, находящиеся в управлении

3.6 Анализируемый проект

Глава 4. Обоснование варианта наиболее эффективного использования земельного участка как основного актива управляющей компании

4.1 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

4.2 Варианты строительства

4.2.1 Панельный жилой дом

4.2.2 Монолитный жилой дом

4.2.3 Элитный монолитный жилой дом

4.2.4 Основные технико-экономические показатели

4.3 Расчет и обоснование наилучшего варианта застройки земельного участка

4.3.1 Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве панельного 18-ти этажного жилого дома

4.3.2 Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве монолитного 17-ти этажного жилого дома

4.3.3 Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве монолитного элитного жилого дома переменной этажности

4.4 Расчет доходов инвестора

Заключение

Список использованных источников

Введение

За последние 15 лет в России произошли крупномасштабные изменения в политической, экономической и социальной сферах общества. Можно считать эти события в рамках мирового масштаба как системную трансформацию всех общественных отношений. В силу объективных и субъективных условий эта трансформация на начальном этапе привела к определенным негативным последствиям. Для экономики страны это выразилось в разрыве прежних хозяйственных связей, кратном уменьшении объема валового внутреннего продукта (ВВП), и, что наиболее существенно, в изменении целевых приоритетов, оценочных критериев и перераспределении ответственности в процессе хозяйственной деятельности. Кризисные явления в экономике, не смотря на имевший место в августе 1998 года дефолт, к настоящему времени преодолен. Россия уверенно встала на путь стабильного экономического развития, о чем свидетельствуют темпы роста ВВП (по оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в 2007 году составил 8,0% - 32989 млрд. рублей), а также темпы роста инвестиций в основной капитал (в 2008 году прирост составил 20,2 %), высокая инвестиционная активность в начале 2008 года сопровождается увеличением прироста объемов строительных работ (в январе-марте 2008 г. объем работ по виду деятельности «Строительство» увеличился на 28,9%) и другие макроэкономические показатели. Одним из наиболее характерных признаков экономического оздоровления явилась активизация спроса фактически по всей совокупности потребительских благ.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость представляет собой не только наиболее приоритетное потребительское благо, но и абсолютно обязательным фактором обеспечения любых видов жизнедеятельности, а также базисным фактором производства. Отмеченные характеристики недвижимости позволяют сделать вывод о том, что от эффективности использования всех видов недвижимого имущества в значительной степени зависит состояние экономической системы государства и перспективы ее развития. В свою очередь, эффективность использования может быть обеспечена только при наличии адекватной системы менеджмента на всех уровнях экономической системы - от эксплуатации отдельного объекта до использования недвижимого имущества государства в целом в качестве базисного элемента национального богатства.

В связи с тем, что объемы и виды использованного недвижимого имущества находятся в прямой зависимости от уровня общей экономической активности и конкретных уровней потребительского спроса в различных секторах экономики, приобретают особую актуальность две взаимосвязанные проблемы:

· комплексное обоснование инвестиционных проектов, обеспечивающих адекватное экономической ситуации предложение конкретных объектов недвижимости, целью использования которых является получение максимального экономического и/или социального эффекта;

· формирование и функционирование систем управления недвижимостью, гарантированно обеспечивающих реализацию указанной цели на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости (от разработки общей концепции проекта до момента ликвидации объекта недвижимости).

На основании вышесказанного можно сделать заключение, что управление недвижимостью, направленное на повышение эффективности от её использования на всех этапах жизненного цикла, является важной актуальной задачей национального масштаба.

Глава 1. Теоретические и методические основы инвестиционного менеджмента в управлении предприятиями инвестиционно-строительной сферы

1.1 Анализ состояния инвестиционно-строительной сферы

В настоящее время экономика РФ характеризуется относительно стабильными темпами своего экономического развития. Началом этапа стабилизации можно считать момент преодоления негативных последствий дефолта августа 1998 года, которое было достигнуто к началу 2000-го года. Одним из наиболее характерных признаков экономического оздоровления явилась активизация спроса фактически по всей совокупности потребительских благ. Не смотря на существующие серьезные проблемы по динамике платежеспособного потребительского спроса, Россия приблизилась к уровню зарубежных стран со средним уровнем экономического развития. Естественно, что отмеченная динамика подчиняется объективным закономерностям, важнейшей из которых следует считать различную приоритетность конкретных потребительских благ с позиций, так называемого, рационального субъекта спроса. Для сохранения существующих темпов экономического роста особое внимание необходимо уделить «базисному элементу национального достояния» - недвижимости. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Недвижимость - это земля и улучшения, которые неразрывно связанные с ней, а также другое имущество, которое отнесено законодательством к недвижимому. И так, рассмотрим виды недвижимости.

По материальному фактору недвижимость разделяется:

I. Земля;

II. Объекты недвижимости:

· сооружения;

· строения (помещения для постоянного или временного нахождения людей, гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные строения туристической структуры);

· комнаты в многосемейных коммунальных квартирах;

· квартиры;

· дачные домики и иные объекты дачной садовой инфраструктуры отличные от земли;

· индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках или в гаражных кооперативах.

По юридическому фактору можно выделить такие виды недвижимости:

· космические корабли;

· летательные аппараты;

· cуда.

Хотя землю и считают недвижимостью, но структура рынка состоит из рынка недвижимости и рынка земли по отдельности. В данном случае мы рассматриваем рынок недвижимости.

Рынок недвижимости за способом осуществления сделок можно разделить на: первичный и вторичный.

Рассмотрим структуризацию рынка недвижимости или так называемые его сегменты.

Рис. 1. Сегменты рынка недвижимости

С наведенной выше схемы можно увидеть, что рынок недвижимости разделяется на жилую и нежилую недвижимость. Жилая недвижимость в свою очередь делится на городскую (МЖС) и загородную(ИЖС). Под городской недвижимостью подразумевают квартиры в многоэтажках. На первичном рынке недвижимости можно выделить такие виды жилья: - социальное жилье, - эконом класс, - бизнес класс, - премиум класс - класс делюкс.

Вторичный рынок жилья состоит из дореволюционных домов, а также домов более позднего периода. Сюда относят сталинки, хрущевки, чешки, 480-я серия, проект БПС, 96 серия (КТ, Т), АППС и многие другие, которые были построены позже.

Загородную недвижимость можно разделить на сельскую и котеджную. Сюда относят частные дома. Отличием между сельской и котеджной недвижимостью является то, что котеджная начала развиваться сравнено недавно. Современные коттеджи формируют так называемые «котеджные городки», они составляют высший уровень загородного жилья. Обычно такие небольшие городки размещаются недалеко от городов, что позволяет собственникам такого жилья быстро добираться до города.

Рынок нежилой недвижимости составляет меньший процент, чем рынок жилой недвижимости. Нежилая недвижимость разделяется на офисные, торговые, складские и промышленные помещения.

Офисная недвижимость может быть как нежилой, так и жилой. Жилые квартирно-офисные варианты пользуются спросом мелких компаний, которые только начинают работать на рынке. Так как предложение нежилых офисов маленькое и стоимость его очень велика для начинающей фирмы. Зачастую нежилые офисы сдают в аренду в связи с ее большой стоимостью. Больше всего пользуются спросом бизнес-центры, которые размещаются в центре города, также административные здания, здания государственных и коммунальных структур.

Торговая недвижимость так же пользуется большим спросом у иностранных инвесторов. По их мнению, торговая недвижимость приносит намного больше доходности, чем жилая. К торговой недвижимости относятся большие торгово-развлекательные центры, супермаркеты, различные магазины и другие помещения, предназначенные для торговли. Большим спросом пользуются торговые площади в центре города, возле больших транспортных узлов, в районе вокзалов. Складская недвижимость является очень востребованной на рынке товаров. Спросом пользуются склады на первом этаже или в подвале с лифтом, отапливаемые или не отапливаемые, в зависимости от хранения товаров, с удобным подъездом грузовых машин, с рампой. Также используются под склады большие ангары, гаражи. Существуют также специализированные склады, построенные специально для определенной группы товаров, с требуемыми нормами. Конечно же, такие склады являются идеальными для заказчика, так как, соответствует всем требованиям.

Промышленная недвижимость включает в себя заводы, цехи, комбинаты и другие производственные помещения. В идеале промышленная зона таких объектов недвижимости должна находиться за чертой города. В отличие от выше упомянутых сегментов нежилой недвижимости такого большого спроса на промышленную недвижимость нету, как и нету большого предложения.

Не подлежит сомнению, что наивысшим приоритетом обладает жилищная недвижимость, объединяющая в себе характеристики наиболее длительного по времени использования потребительского блага (что соответствует максимальной полезности), инвестиционного товара и, что наиболее существенно в условиях рыночной экономики, инвестиционного актива, способного приносить гарантированный и стабильный доход. Не менее существенно, что недвижимость является практически единственным из всех экономических благ, стоимость которых в течение времени стабильно увеличивается. Отмеченные закономерности действительны для всех без исключения стран с развитой рыночной экономикой[10].

Maxd=Жилищное строительство (1)

инвестиционный менеджмент земельный застройка

Если рассмотреть недвижимость с точки зрения принадлежности к иерархии Маслоу, то можно сделать следующие выводы:



Рис. 2. Иерархия потребностей по Маслоу

Потребность в недвижимости является всеобщей, универсальной и объективно обусловленной. Это объясняется принадлежностью к I(базовому) уровню иерархии Маслоу - объекты недвижимости являются обязательными факторами обеспечения безопасности и энергообмена человека как биологической системы. По мере общественного исторического развития недвижимость стала обязательным фактором удовлетворения потребностей более высокого уровня. Существует четкая координация между уровнем социального статуса и уровнем объекта недвижимости, т.е. недвижимость удовлетворяет потребностям II уровня иерархии Маслоу. Непосредственно со сферой недвижимости связан такой вид эстетического освоения окружающей действительности как архитектура. Это означает, что объект, имеющий некоторый набор образных характеристик (индивидуальных), удовлетворяющих высшему III уровню иерархии Маслоу[5].

Недвижимость представляет собой не только наиболее приоритетное потребительское благо, но и является абсолютно обязательным фактором обеспечения любых видов жизнедеятельности, а также базисным фактором производства. Отмеченные характеристики недвижимости позволяют сделать вывод о том, что от эффективности использования всех видов недвижимого имущества в значительной степени зависит состояние экономической системы государства и перспективы ее развития.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3. Недвижимость как базисный фактор производства

В свою очередь, эффективность использования может быть обеспечена только при наличии адекватной системы менеджмента на всех уровнях экономической системы - от эксплуатации отдельного объекта до использования недвижимого имущества государства в целом в качестве базисного элемента национального богатства.

1.1.1 Ситуация на рынке жилищной недвижимости

В настоящий момент рынок недвижимости развивается достаточно динамично. Рынок жилой недвижимости обладает огромным потенциалом и является наиболее перспективным и высоко прибыльным для компаний, работающих в этом секторе, а также частных лиц, инвестирующих в объекты недвижимости.



Рис. 4. Карта Москвы с делением по округам

Таблица №1

Цена предложения 1 кв. метра

Округ	Цена, $
Центральный	9020
Северный	5821
Северо-Восточный	5641
Восточный	5372
Юго-Восточный	5142
Южный	5443
Юго-Западный	6118
Западный	6729
Северо-Западный	5428
Зеленоградский	4193



Рис. 5. Средняя цена предложения 1 кв.м в долларах США и рублях

Рис. 6. Средняя цена предложения 1 кв.м в административных округах(вертикальная шкала) и их доля в общем городском рынке (диаметр круга или процент под названием округа)

По итогам апреля можно сделать вывод, что пик роста цен завершен, и дальнейшее повышение цен высокими темпами, вероятнее всего осталось позади. При этом необходимо отметить, что уровень прироста цен в 4,5% в апреле все равно остается высоким. Более всего поднялись цены на жилье невысокого качества, расположенное в менее престижных районах города. Это косвенно говорит о том, что предел покупательной способности на дорогое жилье и жилье относящееся к среднему ценовому диапазону, уже подходит к своему максимуму и потенциальные покупатели вынуждены проявлять интерес к низшему ценовому сегменту.

Таблица №2

Цены предложения за 1 кв. м, в зависимости от типа застройки

Недвижимость в Москве	Средняя цена по городу, $	Цена в ЮАО
Современная панель (от 16 этажей)	5188	4912
Современный монолит	5631	5153
Элитное жилье	7703	7462

В 2007г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 60,4 млн.кв. метров, что составило 119,4% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в 2006г. темп роста жилищного строительства к 2005г. составлял 116,1%[13].

Рис.7. Индексы физического объема ввода в действие общей площади жилых домов



Рис. 8. Помесячная динамика ввода в действие жилых домов

За последние годы объемы жилищного строительства возросли с 31,7 млн. кв. м. в 2001 году до 60,4 млн. кв. м. в 2007 году. Достигнутые объемы строительства, тем не менее, вряд ли можно считать достаточными для удовлетворения потребности населения в новом жилье. Строительная отрасль в настоящее время все еще заметно отстает по производственным показателям от значений дореформенного периода. В 1987 году объемы строительства составляли 87,0 млн. кв. м.

Для удовлетворения потребностей страны в жилой недвижимости необходимы объёмы строительства, существенно превышающие не только нынешние, но и предусмотренные федеральной целевой программой "Жилище". По планам Правительства ежегодный объём жилищного строительства к 2010 году возрастает до 80 млн кв. м. Согласно международным нормам, годовой объём строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 кв. м. на человека (даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд. человек объём строительства по результатам 2007 года составил 2000 млн. кв. м.). Следовательно, в России значение данного показателя должно составлять как минимум 145 млн. кв. м., или примерно в 3,5 раза выше существующих объемов строительства жилья. Согласно социальным стандартам ООН, касающимся минимальных жилищных условий, на одного гражданина должно приходиться в среднем не менее 30 кв. м. При существующих темпах роста данного показателя соблюдение минимальных социальных стандартов ООН будет достигнуто в Российской Федерации только к 2050 году.

В Российской Федерации на долю жилищного сектора приходится 20% воспроизводимого национального богатства, инвестиции в жилищный сектор составляют примерно 25% от общего объема инвестиций, в строительстве жилья, его обслуживании и эксплуатации занято 13% от общей численности работающих. При этом большинство российских семей проживает в неблагоприятных условиях с ненадежными системами коммунального обслуживания. Показатель обеспеченности жильем населения в Российской Федерации в соответствии с действующими нормативами составляет 30%, при этом величина самого норматива ниже аналогичного показателя уровня обеспеченности жильем практически во всех странах. Это свидетельствует о низком качестве жилищных условий и, следовательно, низком качестве воспроизводства основных фондов жилищного хозяйства.

Сегодняшний объем жилья в России оценивается примерно в 3 млрд. кв. м, из которых около 112 млн. - ветхое и аварийное жилье. Ветхим считается жильё с износом более 30 % и требующее ремонта, а также постоянного наблюдения за состоянием. Аварийное же жильё - это здания, проживание в которых вообще является опасным для жизни, где наличествуют грубые нарушения норм проживания, и существует угроза разрушения здания ввиду высокой изношенности коммуникаций.

Как известно, воспроизводство основных фондов жилищного хозяйства можно осуществляется путем нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Новое строительство объектов жилищного хозяйства направлено на полное возмещение физического износа и морального снашивания ветхих и устаревших фондов, а также служит основным средством их расширения. Возмещение износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение морального износа и расширение фондов составляет основу расширенного воспроизводства. До 90-х годов преобладающей формой воспроизводства было новое строительство. В условиях экономического кризиса переходного периода размеры вводимого нового жилья и значительно сократились. В связи с этим особое значение приобретает поддержание в нормальном техническом состоянии уже существующих объектов. Одновременно необходимо осуществлять модернизацию, реконструкцию и переустройство объектов жилищного фонда, направленную на перестройку домов довоенной постройки и массовой индустриальной застройки 50-60-х гг., переоборудование в них инженерно-технических систем, переустройство коммунальных квартир в отдельные для посемейного заселения, повышение благоустройства жилых домов старой застройки до уровня новых.

Рис. 9. Капитально отремонтировано жилых домов, млн. м2



Рис. 10. Ветхий и аварийный жилищный фонд в РФ, млн. м2

Качество современного строительства в Москве - сложная категория. С одной стороны, имеет место повышение уровня строительства и отделки в домах так называемого бизнес-класса и особенно класса премиум. С другой стороны, доступное жилье строится зачастую с нарушением основополагающих правил и СНИПов. В первую очередь на качество строительства влияет опыт девелопера и его имя на рынке.

Сейчас подавляющее большинство возводимых многоквартирных домов в Москве монолитные (точечная застройка) и на окраинах города - панельные. В монолитных домах, построенных по индивидуальному проекту, отражается своеобразный идеал сталинских построек: большие площади, удобные планировки, просторные кухни, качественная звуко- и термоизоляция. Еще одно преимущество монолитных домов - свободная планировка, что позволяет реализовать самые смелые дизайнерские решения будущих жильцов. Что касается современных панельных домов, то одни из самых популярных серий у покупателей - П-44Т, П-111М.

1.1.2 Основные проблемы деятельности строительных предприятий

Основной проблемой на рынке жилой недвижимости является ее дороговизна. В среднем, за первый квартал 2008 года цена на квадратный метр выросла на 14%. Поэтому приобретение квартиры для семьи со средним доходом остается затруднительным даже с использованием ипотеки.

Также следует отметить следующие проблемы:

Рис. 11. Проблемы строитеьства

1. Производственно-технический потенциал любой отрасли характеризуется объемом, составом и состоянием её основных производственных фондов. До начала 90-х годов основные производственные фонды в нашей стране росли достаточно быстрыми темпами. За 1970-1990 гг. по большинству отраслей народного хозяйства (в том числе и в строительстве) их стоимость увеличилась в 4-5 раз при ежегодном приросте в 10-12%. Однако с переходом страны к рыночной экономике рост основных фондов резко замедлился, а с 1994 г. их объемы начали ежегодно снижаться. При этом наибольшее снижение (не считая сельское хозяйство) произошло в строительстве, где доля основных фондов в их общем объеме по стране за последние 10 лет уменьшилась более чем в 2 раза и на начало 2004 г. составила лишь 1,5%, а снижение их физических объемов достигло 1,5-2% в год.

Численность строительной техники за этот период по различным видам машин и механизмов уменьшилась в среднем в 2,5-4 раза и более, в том числе экскаваторов - в 2,6 раза, бульдозеров - в 2,5 раза, кранов передвижных - в 1,5 раза.

Произошли определенные изменения и в структуре основных фондов строительных организаций. Так, за период с 1990 г. по 2003 г. доля зданий, сооружений и передаточных устройств выросла с 38 до 52,8%, машин и оборудования снизилась с 43 до 31,7%, транспортных средств - с 17 до 12,9%. Доля прочих видов фондов увеличилась с 2 до 2,6%. Рост доли пассивной части основных фондов и резкое снижение доли их активной части - это свидетельство негативной тенденции в воспроизводстве и развитии основных фондов строительства.

Состояние основных фондов, их экономический потенциал и направление воспроизводства характеризуются показателями их обновления, выбытия и износа. Проведенный анализ этих показателей за 1990-2003 гг. показал, что коэффициент ввода новых фондов за этот период снизился почти в 5,5 раза, а коэффициент выбытия - в 1,5 раза. Произошло значительное накопление давно находящихся в эксплуатации основных фондов, их обновление резко замедлилось, что привело к увеличению за эти годы доли машин и оборудования с истекшим сроком службы в среднем в 4-6 раз, в том числе экскаваторов - до 48,4%, бульдозеров - до 56,6%, кранов на автомобильном ходу - до 47,5%, кранов пневмоколесных - до 66%, кранов башенных - до 72,7%.

Степень износа основных фондов строительных организаций к 2004 г. достигла 37%, а предприятий промышленности строительных материалов - 47% и имеет устойчивую тенденцию к росту. При этом наибольшую степень износа имеют транспортные средства (50,6%) и машины и оборудование (50,1%). Всё это свидетельствует о серьезном процессе старения основных фондов, ухудшении их качественного состава, многократном сокращении поступления новых фондов, а соответственно, и о существенном снижении производственного потенциала и мощностей большинства строительных предприятий и организаций. И как результат - значительное сокращение объемов выполняемых работ и уменьшение доли амортизации основных средств и структуре затрат на производство подрядных работ.

Основными причинами столь плачевного положения явились, во-первых, резкое повышение стоимости строительных машин и оборудования, что не позволяет многим строительным организациям в связи с тяжелым финансовым состоянием и прекращением бюджетного финансирования приобретать необходимую технику и развивать свою производственную базу; во-вторых, списание и распродажа в эти годы большого количества действующих машин; в-третьих, сокращение производства строительной техники.

2. Формирование современного рынка коммерческого жилья началось в Москве сравнительно недавно - в начале 90-х. То время отличалось от сегодняшнего: о комплексной реконструкции районов никто не задумывался. В этом попросту не было необходимости: любой свободный участок земли годился под строительство. Здание или целый микрорайон стремительно возводили, спешно сдавали и торопились строить новый объект.

Сегодня все по-другому: территорий под новое строительство практически не осталось - даже для так называемой точечной (уплотнительной) застройки. Отсюда и разговоры о том, что пик строительства из Москвы смещается в регионы и в Подмосковье. Потенциальный покупатель столичных квадратных метров уже обязательно должен быть в курсе разделения рынка на два различных вида строительства: точечной и комплексной застройки - и, соответственно, политики чиновников, строителей и риелторов, связанной с ними.

Утверждать, что тот или иной вид застройки предпочтителен, не слишком корректно, поскольку каждый из них применяется исходя из существующих условий. Возможно, для кого-то отдельно стоящий дом более предпочтителен. Скажем, хороший панорамный вид, отсутствие соседей-соглядатаев в окне напротив и обжитой район помогут примириться с тем, что высотная хай-тек-новостройка не слишком вписывается в облик застроенного пятиэтажками квартала. С другой стороны, как всем известно, количество порой переходит в качество, и это бывает в случаях, когда дом бизнес-класса возводится в неоднородной социальной среде, среди старых пятиэтажек. Такие случаи нередки: есть небольшой участок земли - на нем строится один дом, а архитектурное решение при этом почти не учитывается. Однако потом от соседей приходится отгораживаться забором и жить на этом крошечном пятачке.

И потом, если у девелопера есть участок земли, он постарается поставить на него как можно больше домов. При этом будет максимально использовать высотность и пытается обойти требования по плотности распределения объектов на единице территории. Проще говоря, если будет возможность построить два дома, то он постарается построить три. И это логично: точечная застройка применяется именно там, где нет возможности подойти к обустройству территории комплексно, то есть в условиях дефицита строительных площадей.

К минусам точечной застройки стоит отнести и сравнительно высокую себестоимость строительства, которая, как известно, зависит не только от цены земли, но и от стоимости работ (в частности, от подводки коммуникаций). Гораздо выгоднее в финансовом смысле провести одну линию теплоснабжения, водоснабжения, энергосети для нескольких домов. Кроме того, из-за «включений» дома точечной застройки в общую (например, водопроводную) сеть нередки аварии и перебои в работе.

Отсюда можно сделать вывод о предпочтительности комплексной застройки. Осталось решить задачу - найти в плотно застроенной Москве участки для масштабного строительства. Основных ответов, найденных московским правительством, два - реорганизация промзон и реконструкция застроенных пятиэтажками кварталов. Весомым аргументом в пользу такой позиции служит тот факт, что точечная застройка не решает экономических задач района, а лишь создает дополнительную нагрузку на социальную, транспортную и торговую инфраструктуру за счет увеличения числа жителей района. Есть и еще один, не менее важный, довод: мощности строительной компании полноценно используются только на большом пространстве, где есть возможность развернутся тяжелой технике. Кстати, во многих зарубежных странах действует закон, ограничивающий точечную застройку и обязывающий инвесторов и строителей заниматься только комплексной застройкой и реконструкцией целых кварталов. Разумеется, при сохранении архитектурного облика территории.

3. Экология Москвы находится в бедственном состоянии. Большой вклад в загрязнение атмосферного воздуха Москвы вносит автомобильный транспорт - более 90%. На его долю относятся загрязнения воздуха окисью углерода, двуокисью азота, свинцом, кадмием, цинком (из-за изношенных шин). Эти загрязняющие вещества являются сильными токсинами. Технические параметры многих автомобилей не соответствуют санитарным требованиям. На экологию Москвы отрицательно влияет бурный рост количества автомобилей и заторы в автомобильном движении. Чтобы улучшить состояние атмосферного воздуха столицы, особенно центральной её части, необходимо реконструировать существующие автомагистрали и строить новые. Например, уже реконструирована Московская кольцевая дорога, быстрыми темпами строится третье транспортное кольцо, построена эстакада и уже действует скоростной участок по проспекту Мира и Ярославскому шоссе.

Существенный вклад в ухудшение экологии Москвы, хотя и меньший по сравнению с автомобильным транспортом, выпадает на долю промышленных предприятий - около 10%. Они выбрасываю в атмосферу много пыли, окислов азота, железа, кальция, магния, кремния. Многие из них постепенно переводятся из центра столицы на окраины. Наиболее благоприятная обстановка в Западном и Восточном административных округах, меньше повезло жителям Северного, Центрального, Южного и Юго-Восточного административных округов, где всё ещё находится много промышленных предприятий.

4. Основной проблемой инвестиционно-строительной сферы является эффективное вложение инвестиций.

1.2 Инвестиционный менеджмент как составляющая часть менеджмента предприятия

Для полноценного и гармоничного развития фирмы и ее бизнеса необходим системный подход к управлению ее деятельностью. Управление - это процесс сознательного воздействия человека, социальных групп, общностей и общества в целом на процессы окружающего мира, а также на участвующих в этих процессах людей.

Любая организация представляет собой производственно-хозяйственную и социально-экономическую систему, структура управления которой представлена на рис. 12[6]. Под структурой управления понимается упорядоченная совокупность устойчиво взаимосвязанных элементов, обеспечивающих функционирование и развитие организации как единого целого.

Частью общего процесса управления, конкретизированного относительно объекта, является менеджмент (Экономическая подсистема). Менеджмент, как система управления и теория менеджмента зародились в том виде, в котором они функционируют сейчас, в XIX веке и представляет собой самостоятельный вид управления. В менеджменте управляемым процессом является предпринимательская деятельность, а объектом, в пределах которого локализован данный процесс - конкретное предприятие. Таким образом, менеджмент можно определить как управление процессами, происходящими в границах элемента микроэкономического уровня общей экономической системы. Менеджмент - управление производством, включающее совокупность принципов, методов, средств и форм управления, применяемых с целью повышения эффективности производства и увеличение прибыли [20].

Рис. 12. Декомпозиционная структура системы управления предприятием

Менеджмент как система управления предприятием состоит из ряда подсистем, отличающихся друг от друга объектами управления, в качестве которых выступают различные процессы на предприятии. Одной из таких обособленных подсистем в системе менеджмента предприятия является инвестиционный менеджмент (рис. 13.):

Инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.



Рис. 13. Система менеджмента предприятия

Инвестиционную деятельность регулирует Федеральный закон об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. Настоящий Федеральный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Инвестиционный менеджмент - управление инвестициями в конкретную отрасль экономики либо в развитие предприятия.

Инвестиционный менеджмент является частью общего менеджмента. Соответственно, инвестиционный менеджмент - это совокупность методов, принципов управления инвестиционным процессом, управления движением инвестиционных ресурсов в целях получения дохода (прибыли) в будущем при минимизации затрат и издержек. Управленческая деятельность, связанная с инвестиционным процессом, может осуществляться на различных уровнях: на уровне государства, территории, региона, отрасли, предприятия. Это порождает особенности управления инвестиционной деятельностью в масштабах государства и в рамках отдельных хозяйствующих субъектов. Вместе с тем, менеджмент на всех уровнях опирается на единую методологическую базу оценки эффективности использования ограниченных ресурсов. Инвестиционный менеджмент выполняет ряд функций:

1. Планирующая - стадия процесса управления, на которой осуществляется разработка инвестиционной стратегии и инвестиционной политики. Инвестиционная стратегия непосредственно связана с общей политикой производственно - хозяйственной деятельности хозяйствующего субъекта и направлена на обеспечение его устойчивости и надежности в текущем периоде и в перспективе;

2. Организационная - для осуществления разработанной инвестиционной стратегии и политики требуется определение потребности в финансовых средствах, соотношения между собственными и привлеченными ресурсами, форм привлечения средств. Необходим поиск стратегических инвесторов, наиболее выгодных инвестиционных проектов и портфелей, алгоритма организации управления инвестиционным процессом в целом;

3. Координирующая - для получения эффективного результата от инвестиционной деятельности необходимо на каждом этапе инвестиционного процесса осуществлять мониторинг и координацию всех действий и мероприятий, направленных на достижение предусмотренных инвестиционной политикой целей и задач, корректировку принятых решений в связи с изменением конъюнктуры на инвестиционном рынке.

Инвестиционный менеджмент направлен на выполнение следующих задач: - обеспечение роста экономического и производственного потенциала хозяйствующего субъекта; - максимизация доходности инвестиционного объекта; - минимизация рисков инвестиционной деятельности. Инвестиционный менеджмент предполагает анализ, выбор и оценку инвестиционных объектов с учетом риска и доходности. Цель инвестиционного менеджмента заключается в выборе такой инвестиции (альтернативы), которая давала бы наибольшую выгоду (доход) и сопровождалась с наименьшим риском. Итак, инвестиционный менеджмент можно определить как систему эффективных мер, направленных на сохранение и приумножение капитала хозяйствующего субъекта.

Effобщ >max=f(Effинв.)>f?(Qинв. мен.)>f?(optАльтернатива) (2)

В теории yпpaвлeния инвecтициoнными пpoцeccaми выдeляeтcя тpи ypoвня иepapxии инвecтициoннoгo мeнeджмeнтa в нaциoнaльнoй экoнoмикe: мaкpoypoвeнь (ypoвeнь cтpaны в цeлoм), мeзoypoвeнь (ypoвeнь oтдeльныx peгиoнoв) и микpoypoвeнь (ypoвeнь oтдeльнoй кopпopaции, фиpмы, пpeдпpиятия).

Глaвнaя зaдaчa тeopии, изyчaющeй инвecтициoнныe пpoцeccы, - иccлeдoвaниe пyтeй и нaпpaвлeний иx aктивизaции, paзpaбoткa мeтoдoлoгии aдeквaтнoй экoнoмичecкoй oцeнки инвecтиций нa вcex пepeчиcлeнныx ypoвняx иepapxии инвecтициoннoгo мeнeджмeнтa, пoзвoляющeй oпpeдeлять и oбocнoвывaть для пoтeнциaльныx инвecтopoв нaибoлee эффeктивныe нaпpaвлeния влoжeния иx кaпитaлoв, a для yчacтникoв инвecтициoннoгo пpoцecca, иницииpyющиx инвecтициoнныe пpoeкты и пpeдлoжeния и peaлизyющиx иx, - вapиaнты нaибoлee эффeктивнoгo иcпoльзoвaния инвecтиций.

В caмoм oбщeм cмыcлe инвecтициoнным пpoeктoм нaзывaeтcя плaн или пpoгpaммa влoжeния кaпитaлa c цeлью пocлeдyющeгo пoлyчeния пpибыли. Бoлee cтpoгo мoжнo cкaзaть, чтo пoнятиe "инвecтициoнный пpoeкт" yпoтpeбляeтcя в двyx cмыcлax:

-кaк дeлo, дeятeльнocть, мepoпpиятиe, пpeдпoлaгaющee ocyщecтвлeниe кoмплeкca кaкиx-либo дeйcтвий, oбecпeчивaющиx дocтижeниe oпpeдeлeнныx цeлeй (пoлyчeниe oпpeдeлeнныx peзyльтaтoв) и тpeбyющиx для cвoeгo ocyщecтвлeния инвecтициoнныx pecypcoв;

-кaк cиcтeмa opгaнизaциoннo-пpaвoвыx и pacчeтнo-финaнcoвыx дoкyмeнтoв для ocyщecтвлeния кaкиx-либo дeйcтвий, cвязaнныx и инвecтиpoвaниeм, или oпиcывaющиx тaкиe дeйcтвия.

Фopмы и coдepжaниe инвecтициoнныx пpoeктoв мoгyт быть caмыми paзнooбpaзными - oт плaнa cтpoитeльcтвa нoвoгo пpeдпpиятия дo oцeнки цeлecooбpaзнocти пpиoбpeтeния нeдвижимoгo имyщecтвa. Вo вcex cлyчaяx, oднaкo, пpиcyтcтвyeт вpeмeннoй лaг - зaдepжкa мeждy мoмeнтoм нaчaлa инвecтиpoвaния и мoмeнтoм, кoгдa пpoeкт нaчинaeт пpинocить пpибыль.

Пpoeкт oблaдaeт cпeцифичecкими ocoбeннocтями, пocкoлькy имeeт двoйнoe oкpyжeниe: ближнee oкpyжeниe пpoeктa (cpeдa пpeдпpиятия, в paмкax кoтopoгo ocyщecтвляeтcя пpoeкт) и дaльнee oкpyжeниe - cpeдa, в кoтopoй cyщecтвyeт caмo пpeдпpиятиe. Влияниe нeкoтopыx внeшниx фaктopoв пpeдпpиятиe cмягчaeт, a дpyгиx, нaoбopoт, ycиливaeт.

Ближним oкpyжeниeм пpoeктa, cпocoбным oкaзывaть нa нeгo влияниe, cлyжит внyтpeнняя cpeдa caмoй opгaнизaции, гpyппиpoвкa кoнкpeтнoгo нaбopa пepeмeнныx кoтopoй выглядит cлeдyющим oбpaзoм:

§ цeли, в paмки кoтopыx дoлжeн впиcывaтьcя и инвecтициoнный пpoeкт;

§ opгaнизaциoннaя cтpyктypa, нe нapyшaя цeлocтнocти и yчитывaй влияниe кoтopoй, пoдcтpaивaяcь пoд кoтopyю, дoлжeн ocyщecтвлятьcя пpoeкт;

§ зaдaчи, чacть кoтopыx дoлжeн взять нa ceбя пpoeкт;

§ тexнoлoгии, кoтopыe мoгyт пpинципиaльнo oтличaтьcя oт пpoeктныx и чтo тpeбyeт пepecмoтpa ocнoвныx пoдxoдoв к ocyщecтвлeнию ocнoвнoгo пpoизвoдcтвa;

§ кaдpoвый пoтeнциaл, иcпытывaющий нoвoe вoзмyщaющee вoздeйcтвиe пoд влияниeм пpoeктa, чтo пopoждaeт peaкцию нa нeгo, гoтoвнocть или нeжeлaниe eгo пoддepживaть.

Внeшняя cpeдa кaк дaльнee oкpyжeниe пpoeктa пpeдcтaвляeт coбoй нe coвoкyпнocть фaктopoв, a cлoжнyю cиcтeмy, пocкoлькy ee фaктopы cвязaны мeждy coбoй, oнa пoдвижнa и в нeй пpoиcxoдят измeнeния, имeeт мecтo нeoпpeдeлeннocть и т.д.

Проекты принято классифицировать по следующим признакам:

· по типам: технический, организационный, экономический, социальным, смешанный;

· по классам: монопроект, мультипроект, мегапроект;

· по масштабам: малый (мелкий), средний, крупный;

· по длительности; краткосрочный (до 3-х лет), среднесрочный (от 3-х
до 5-ти лет), долгосрочный (свыше 5-ти лет);

· по сложности: простой, сложный, очень сложный;

· по видам: инвестиционный, инновационный, научно-исследовательский, учебно-образовательный, комбинированный.

Рассмотрим некоторые понятия, приведенные в данной классификации.

Монопроект представляет собой отдельный инвестиционный, социальный или другой проект, имеющий четко очерченные ресурсные, временные и другие характеристики.

Мультипроект -- это комплексный проект, включающий несколько монопроектов, когда несколько подрядчиков выполняют работы для одного заказчика (застройщика).

Мегапроект -- это целевые программы, содержащие множество взаимосвязанных проектов, объединенных общей целью. Такие программы могут быть международными, государственными, региональными, межотраслевыми, отраслевыми и смешанными.

Пpoблeмa цeлeпoлaгaния в paмкax пpoeктa являeтcя вaжнeйшим этaпoм инвecтициoннoгo мeнeджмeнтa нa микpoypoвнe. Вoзмoжeн пepecмoтp цeлeй, иcключeниe кaкиx-тo пoдцeлeй, ycлoжняющиx пpoцecc дocтижeния cyпepцeли.



Рис. 14. Классификация проектов

С пoзиций цeлeзaдaющиx и цeлeвocпpинимaющиx cyбъeктoв цeли дeлятcя нa внyтpeнниe и внeшниe. Внyтpeнняя цeль oпpeдeляeтcя мoтивaми дeйcтвyющиx cyбъeктoв, иx opиeнтaциeй, нaличиeм ycтaнoвoк и пpeдпoчтeний. Этa цeль пpeдпoлaгaeт выпoлнeниe пpoeктa в cpoк в пpeдeлax бюджeтa. Внeшниe цeли oпpeдeляютcя oжидaниями, т.e. тeм, кaкиx дeйcтвий oжидaют дpyгиe: pyкoвoдcтвo пpeдпpиятия, пapтнepы, aдминиcтpaции paзныx ypoвнeй.

Пpoeктныe цeли мoгyт пoдpaздeлятьcя нa явныe и нeявныe. Явныe цeли чeткo oпpeдeлeны и pacпpeдeлeны пo cтeпeни пpиopитeтнocти. Пpиopитeтнocть дoлжнa имeть cлeдyющиe ypoвни:

· цeли, дocтижeниe кoтopыx oпpeдeляeт ycпex пpoeктa;

· цeли, кoтopыми чacтичнo мoжнo пoжepтвoвaть для дocтижeния цeлeй пepвoгo ypoвня;

· цeли, имeющиe xapaктep дoпoлнeния.

Плaн пpoeктa и плaн пpeдпpиятия в ycлoвияx cиcтeмнoгo пoдxoдa к yпpaвлeнию пpoeктaми нe coвпaдaют и coдepжaт кaждый cвoи цeли и зaдaчи, нe вcтyпaющиe в пpoтивopeчиe дpyг c дpyгoм. Сoблюдeниe пpaвил фopмaлизaции пpoцecca цeлeпoлaгaния cвoдит к минимyмy oшибки в этoм пpoцecce. В кaчecтвe ocнoвныx пpизнaкoв дeкoмпoзиции мoгyт иcпoльзoвaтьcя cлeдyющиe:

ь чeткoe oпpeдeлeниe ypoвня цeлeй (экoнoмики в цeлoм, peгиoнa, oтpacли, пpeдпpиятия, пoтpeбитeля);

ь oцeнкa cooтвeтcтвия кaждoгo ypoвня цeлeй пpинципy: oт oбщeгo к чacтнoмy;

ь oцeнкa пoлнoты "вeтви" c пoзиций кoмплeкcнocти пpoблeмы;

ь oцeнкa пpaвильнocти гpyппиpoвки цeлeй пo xapaктepy дeятeльнocти;

ь oцeнкa пpaвильнocти yчeтa лoгичecкoй cxeмы дaннoгo пpoизвoдcтвeннoгo и yпpaвлeнчecкoгo пpoцecca;

ь oцeнкa пpaвильнocти yчeтa opгaнизaциoннoй cтpyктypы пpeдпpиятия либo дpyгoй экoнoмичecкoй cиcтeмы;

ь oцeнкa пpaвильнocти пepexoдoв oт выcшиx к низшим ypoвням иepapxии;

ь oцeнкa взaимнoгo влияния cтpyктyp;

ь oцeнкa дocтoвepнocти инфopмaциoннoгo oбecпeчeния пpoцecca пocтpoeния "дepeвa цeлeй".

Окoнчaтeльнoe yceчeниe "дepeвa цeлeй" cвoдитcя к oгpaничeнию чиcлa цeлeй, иx coдepжaтeльнoгo cocтaвa дo пpeдeлoв, диктyeмыx нaличиeм pecypcoв, a тaкжe xapaктepoм взaимocвязeй мeждy цeлями oднoгo ypoвня, a имeннo:

-цeли являютcя взaимoдoпoлняющими, нeвoзмoжнa иx peaлизaция дpyг бeз дpyгa;

-цeли являютcя взaимoиcключaющими;

-цeли являютcя нeйтpaльными пo oтнoшeнию дpyг к дpyгy, cпocoбными дocтигaтьcя пapaллeльнo;

-цeли являютcя кoнкypeнтными xoтя бы пo нecкoльким видaм pecypcoв либo пo дpyгoмy кpитepию.

Цeли мoгyт фopмиpoвaть иepapxичecкyю cтpyктypy кaк cнизy ввepx, тaк и cвepxy вниз. Пpoцecc дeкoмпoзиции цeлeй мoжeт быть бecкoнeчным, нo нa кaждoм ypoвнe мoжнo cтpoить cвoe "дepeвo цeлeй": для экoнoмичecкoй, тexничecкoй, инфopмaциoннoй и дpyгиx пoдcиcтeм пpoeктa.

Окoнчaтeльный вapиaнт "дepeвa цeлeй" дoлжeн быть дoпoлнeн пepeчнeм зaдaч, peшeниe кoтopыx нeoбxoдимo для дocтижeния пocтaвлeнныx цeлeй нa вcex ypoвняx yпpaвлeния пpoeктoм.

Жизненный цикл проекта

Каждый проект независимо от его сложности и объема работ, необходимых для его выполнения, проходит в своем развитии определенные состояния: от состояния, когда «проекта еще нет», до состояния, когда «проекта уже нет».

Это упрощенное представление о «начале» и «конце» жизни проекта требует уточнения. Что считать началом проекта? Иногда это момент рождения идеи, особенно если ее рождению предшествовал скрупулезный поиск. Для деловых людей начало проекта связано, скорее, с началом его реализации и началом вложения денежных средств в его выполнение. Еще сложнее обстоит дело с окончанием существования проекта. Некоторое время назад концом существования проекта считалось завершение работ над его реализацией, то есть ввод в действие объектов, начало их эксплуатации и использования результатов выполнения проекта. Однако в последние годы точка зрения на эту проблему изменилась в связи с осознанием того факта, что общие расходы по проекту и общие доходы от его реализации в значительной степени зависят от периода использования результатов выполнения проекта, вплоть до вывода из эксплуатации его объектов.

Организацию, начинающую работу над проектом, интересует не сам проект как таковой, а результат его выполнения, продукт, который будет производиться, прибыль, которую она будет получать от реализации этого продукта.

Для других же организаций, участвующих в проекте в качестве исполнителей отдельных этапов или работ, концом чаще всего является прекращение этих работ.

Концом проекта может быть:

· завершение работ над его реализацией, то есть ввод проекта
в действие;

· перевод персонала, выполнявшего проект, на другую работу;

· достижение проектом заданных результатов;

· прекращение финансирования проекта;

· начало работ по внесению в проект серьезных изменений, не
предусмотренных первоначальным замыслом (модернизация);

· вывод объектов проекта из эксплуатации (ликвидация).

Жизненный цикл проекта - промежуток времени между моментом появления проекта и моментом его ликвидации.

Жизненный цикл проекта является исходным понятием для исследования проблем финансирования работ по проекту и принятия соответствующих решений.

Согласно сложившейся практике, состояния, через которые проходит проект, называют фазами (этапами, стадиями)[20].

Во Всемирном Банке (World Bank) и подразделении ООН -- UNIDO принято деление на следующие фазы:

Примерное содержание прединвестиционной и инвестиционной фаз проекта раскрыто в таблице 3.

Таблица№3

Содержание прединвестиционной и инвестиционной фаз проекта

Прединвестиционная фаза проекта	Инвестиционная фаза проекта
Прединвестиционные исследования и планирование проекта	Разработка проектно-сметной документации и подготовка к строительству	Проведение торгов и заключение контрактов; организация закупок и поставок	Строительно-монтажные работы	Завершение проекта
1. Изучение прогнозов и направлений развития страны (региона, города)	1. Разработка плана проектно-изыскательских работ	1. Тендеры на проектно-изыскательские работы и заключение контрактов	1 . Разработка оперативного плана строительства	1 . Пусконаладочные работы
2. Анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта	2. Задание на разработку ТЭО и разработка ТЭО	2. Тендеры на поставку оборудования и заключение контрактов	2. Разработка графиков работы машин	2. Сдача объекта
3. Предпроектное обоснование инвестиций; оценка жизнеспособности проекта	3. Согласование, экспертиза и утверждение ТЭО	3. Тендеры на подрядные работы и заключение контрактов	3. Выполнение строительно-монтажных работ	3. Демобилизация ресурсов; анализ результатов
4. Выбор и согласование места размещения объекта	4. Выдача задания на проектирование	4. Разработка планов (графиков) поставки ресурсов	4. Мониторинг и контроль	4. Эксплуатация
5. Экологическое обоснование	5. Разработка, согласование и утверждение проекта (рабочей документации)		5. Корректировка плана проекта и оперативного плана строительства	5. Ремонт и развитие производства
6. Экспертиза	6. Принятие окончательного решения об инвестировании		6. Оплата выполненных работ и поставок	6. Закрытие проекта (демонтаж оборудования)
7. Предварительное инвестиционное решение	7. Отвод земли под строительство
	8. Разрешение на строительство
	9. Задание на разработку проекта производства работ
	10. Разработка плана проекта

В конце прединвестиционной фазы, после окончания ввода в эксплуатацию объекта законченного строительством, данный объект уже приобретает юридический статус "объект недвижимости" (ст. 130-132 ГК РФ). Объект недвижимости как таковой признается с момента его государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним»). Далее управление проектом на эксплуатационной фазе переходит в управление недвижимостью как науки об эксплуатации объектов недвижимости:

...