Повышение эффективности инвестиционного менеджмента на основе альтернативного сравнения вариантов застройки

Исследование структуры и динамики финансового состояния предприятия базируется на показателях сравнительного аналитического баланса, получаемого из исходного бухгалтерского баланса путем дополнения его показателей структуры, динамики вложения источников средств за отчетный период предприятия[4].

Для общей оценки динамики финансового состояния предприятия следует сгруппировать основные разделы и статьи исходного баланса в отдельные специфические группы по признаку ликвидности (статьи актива) и срочности обязательств (статьи пассива).

Чтение баланса по таким систематизированным группам непосредственно из аналитического баланса позволяет получать важные характеристики финансового состояния. Для получении общей оценки динамики финансового состояния за отчетный период производится сопоставление изменение итога баланса с изменениями финансовых результатов хозяйственной деятельности - изменением выручки от реализации продукции и прибыли (форма №2). Основа сопоставления - коэффициенты прироста выручки от реализации продукции (КВ), прироста прибыли (КП) и среднего значения итога баланса за отчетный период (КN).

КВ =(КВ1-КВ0)/КВ0 (14)

КП =(КП 1-КП 0)/ КП 0 (15)

КN =(КN 1-КN 0)/ КN 0 (16)

Где	Кв1 -	выручка от продажи товаров, продукции, работ или услуг в отчетном периоде.
	КВ0 -	выручка от продажи товаров, продукции, работ или услуг в предыдущем периоде.
	КП 1 -	прирост прибыли в отчетном периоде.
	КП 0 -	прирост прибыли в предыдущем периоде.
	КN 1 -	значение итога баланса за отчетный период.
	КN 0 -	значение итога баланса за предыдущий период.

Если КП>КВ>КN , то в отчетном периоде использование финансовых ресурсов предприятия было более эффективным, чем в предшествующем периоде, если КП<КВ<КN - менее эффективным.

Исследование структуры и динамики финансового состояния предприятия базируется на показателях сравнительного аналитического баланса путем дополнения его показателями структуры, динамики и структурной динамики вложений источников средств предприятия за отчетный период. Результаты исследований представлены в таблице .

Сопоставление изменения итога баланса с изменениями финансовых результатов хозяйственной деятельности позволяет оценить эффективность деятельности предприятия. Сопоставляем 31.12.2007 с 31.12.2006:

КВ =(2042778-1525393)/1525393=0,339

КП =(326723-314591)/314591=0,039

КN = (4427542-2854021)/2854021=0,551

За этот отчетный период следующее соотношение: КП<КВ<КN. Можно сделать вывод о том, что в 2007 году использование финансовых ресурсов было менее эффективным, чем в предыдущем периоде.

Таблица№16

Аналитическая группировка и анализ статей баланса

	Сроки проведения анализа	Абсолютное отклонение (+) или (-)	% к началу периода (темп изменения)	% к изменению валюты баланса
	На 31.12.2006	На 31.12.2007
	Тыс. руб.	% к Итогу	Тыс. руб.	% к Итогу	31.12.07 -31.12.06	31.12.07 - 31.12.06	31.12.07 - 31.12.06
Актив баланса Имущества всего	2854021	100	4427542	100	1573521	55,13	100
1.1.Внеоборотные активы	856923	30,03	1059945	23,94	203022	23,69	12,9
1.2.Оборотные активы	1997098	69,97	3367597	76,06	1370499	68,62	87,1
1.2.1.Запасы	993719	34,82	1558504	35,20	564785	56,84	35,9
1.2.2.Дебиторская задолженность	807905	28,31	1461124	33,00	653219	80,85	41,5
1.2.3.Денежные средства	1737	0,06	16335	0,37	14598	840,41	0,9
1.2.4.Краткосрочные фин. Вложения	137351	4,81	248576	5,61	111225	80,98	7,1
1.2.5. НДС по приобретенным ценностям	56378	1,98	83058	1,88	26680	47,32	1,7
1.2.6. Прочие оборотные активы	8	0,0003	0	0	-8	-100	0
Пассив баланса Источники имущества	2854021	100	4427542	100	1573521	55,13	100
1.1.Собственный капитал	887164	31,08	1196762	27,03	309598	34,90	19,68
1.2.Заемный капитал	252314	8,84	1169755	26,42	917441	363,61	58,3
1.2.1.Долгосрочные обязательства	254235	8,91	1549201	34,99	1294966	509,36	82,3
1.2.2.Краткосроч-ные обязательства	1712622	60,1	1681578	37,98	-31044	-1,81	-1,97
1.2.3.Кредиторская задолженность	979569	34,32	645648	14,58	-333921	-34,09	-21,22
1.2.4. Прочие пассивы	0	0	0	0	0	0	0

Проанализировав таблицу, сделаем следующие выводы:

На рассматриваемом предприятии валюта баланса на конец 2007 года по сравнению с 2005 годом увеличилась на 55,13% (на 1573521), и на конец 2007 года ее размер составил 4437542 тыс. руб., что в целом характеризует наращивание производственного потенциала ЗАО «Центр Девелопмент».

Внеоборотные активы к концу 2007 года увеличились на 23,69%, что свидетельствует о наращивании основных средств в перспективе.

По отношению к оборотным активам наблюдается такая же тенденция: к концу 2007 года они повысились на 68,62%, это произошло за счет значительного увеличения запасов и денежных средств. Если увеличивается доля оборотных средств, то можно сделать следующие выводы: может быть сформирована более мобильная структура активов, что улучшает финансовое положение предприятия, т.к. способствует ускорению оборачиваемости оборотных средств; может быть отвлечена часть текущих активов на кредитование потребителей товаров, прочих дебиторов. Это свидетельствует о фактической иммобилизации части оборотных средств. На анализируемом предприятии именно такая ситуация: снизилась доля внеоборотных активов и соответственно увеличилась доля оборотных активов.

Произошли изменения и в пассиве баланса:

На нашем предприятии наблюдается тенденция к увеличению собственного (с 887164 до 1196762 тыс.руб.) и заемного капитала (с 252314 до 1169755 тыс.руб.). Заемный капитал - капитал, образуемый за счет займов: получения кредиторов, выпуска и продажи облигаций, получения средств по другим видам денежных обязательств. Заемный капитал предназначается для финансирования деятельности предприятий. Собственный капитал - капитал, образованный за счет вложений владельцев предприятий.

На нашем предприятии можно отметить колоссальный рост дебиторской задолженности (сумма долгов, причитающихся предприятию, от юридических и физических лиц в итоге хозяйственных взаимоотношений с ними) на 80,85% (возрасла в анализируемом периоде с 807905 до 1461124 тыс.руб.), что, несомненно, является отрицательным моментом. Произошло снижение кредиторской задолженности (денежные средства, временно привлеченные предприятием и подлежащие возврату соответствующим физическим и юридическим лицам), в период с 2006 по 2007 год, она снизилась на 34,09%, что является положительным моментом. На анализируемом предприятии прирост произошел за счет заемных источников, но в последующие периоды этих источников может и не быть, по крайней мере, в прежних размерах.

3.5 Перечень объектов ЗАО «Центр Девелопмент».

3.5.1 Объекты, находящиеся в стадии реализации

№	Наименование контрагента	Местоположение объекта	Площадь объекта, кв.м	Статус компании ЗАО «Центр Девелопмент»	Сроки начала - окончания проекта
1	ООО «Реал-Гипермаркет»	Москва, Пролетарский пр., Влад. 30	33000	Технический заказчик, консультант	2007-2010
2	Загородный отель «Астория-1»	МО, Пушкинский р-н, с. Левково	10000(земельный участок 10 га)	Управляющий проектом, технический заказчик, генеральный подрядчик	2004-2006
3	Торговый центр (Рис. 27)	Москва, Варшавское ш., влад. 2	12000	Управляющий проектом, технический заказчик, генеральный подрядчик	2006-20010
4	Многофунк-циональный центр	Москва, ул. Кирпичные выемки, влад.4А	36000	Управляющий проектом, технический заказчик, генеральный подрядчик	2006-2011
5	Станция технического обслуживания автомобилей	Москва, ул. Салтыковская, влад. 8	2000	Управляющий проектом	2007-2009
6	Станция технического обслуживания автомобилей (Рис. 28)	Москва, ул. Дмитриевского, влад. 10	2000	Технический заказчик	2007-2009

3.5.2 Объекты недвижимости, находящиеся в управлении

№	Наименование контрагента	Местоположение объекта	Площадь объекта, кв.м	Статус компании ЗАО «Центр Девелопмент»	Сроки начала - окончания проекта
1	Бизнес-центр (Рис. 29)	Москва, Уланский пер., д. 13	3000	Комплексное управление объектом	2007-наст.вр.
2	Бизнес-центр	Москва, ул. Верхняя Масловка, д. 20	18000	Комплексное управление объектом	2007-наст.вр.
3	Бизнес-центр	Москва, Смоленский бульвар, д.4	3000	Комплексное управление объектом	2007-наст.вр.
4	Производственная база	Москва, ул. Дорожная, д. 29А	8000	Управление эксплуатацией недвижимости	2007-наст.вр.
5	Бизнес-центр	Москва, ул. Кржижановского, д. 7, стр. 2	4500	Комплексное управление объектом	2006-наст.вр.
6	Загородный отель «Астория-1»	МО, Пушкинский р-он, с. Левково	10000	Комплексное управление объектом	2006-наст.вр.
7	ОАО Нефтегазовая компания «РуссНефть»	Москва, ул. Пятницкая, д. 69	15000	Управление эксплуатацией недвижимости	2006-наст.вр.
8	ООО «Самаратранснефть-сервис»	Москва, ул. Добролюбова, д. 16, к. 1	7000	Управление эксплуатацией недвижимости	2006-наст.вр.
9	ООО Издательский дом «Бурда»	Москва, ул. Полковая, д.17	6000	Управление эксплуатацией недвижимости	2005-наст.вр.
10	ЗАО «Международный аэропорт Домодедово»	МО, Домодедовский р-н	8000	Управление эксплуатацией недвижимости	2005-наст.вр.
11	ООО «Меркурий XXII» («Смоленский пассаж»)	Москва, Смоленская пл., д.3	25000	Управление эксплуатацией недвижимости	2005-наст.вр.
12	ОАО «РОСНО»	Москва, Озерковская наб., д.30		Управление эксплуатацией недвижимости	2005-наст.вр.
13	Посольство США	Москва, Б. Девятинский пер., д.9	7000	Управление эксплуатацией недвижимости	2005-наст.вр.
14	ОАО Банк «Еврофинанс-Моснарбанк»	Москва,ул. Новый Арбат,д.29	8000	Управление эксплуатацией недвижимости	2004-наст.вр.
15	Бизнес-центр	Москва, Зубарев пер., д.15/1	44000	Управление эксплуатацией недвижимости	2004-наст.вр.
16	ЗАО «СИМПЛ» (фитнес-центры)	Москва, ул. М. Дмитровка, д.6	8000	Управление эксплуатацией недвижимости	2004-наст.вр.
17	Главный ботанический сад им. Н.В. Цицина РАН	Москва, ул., Ботаническая,д.4	80000	Управление эксплуатацией недвижимости	2004-наст.вр.
	Общее кол-во площадей		270500

Рис. 27.Торговый центр (проект). Москва, Варшавское ш., влад. 2



Рис. 28.Станция технического обслуживания автомобилей(СТОА). Москва, ул. Дмитриевского, влад. 10

Рис. 29.Бизнес-центр. Москва, Уланский переулок, д. 13

3.6 Анализируемый проект

На балансе у компании ЗАО «Центр Девелопмент» находится земельный участок, расположенный по адресу ул. Ореховый проезд, вл. 41, ЮАО, г. Москвы. Необходимо обосновать вариант его эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием мы понимаем такой вариант развития земельного участка, который, с учетом его существующих юридических и функциональных особенностей, будет иметь наивысший экономический эффект для собственника.

Исследования проводятся по следующему алгоритму:

I этап - изучение потребительских качеств земельного участка.

На данном этапе изучаются все факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность земельного участка: место положения, форма, правовые ограничения в использовании и т.д.

II этап - формирование перечня потенциально возможных вариантов использования земельного участка в нынешних рыночных условиях, ограниченных его юридическим статусом, техническими и функциональными особенностями.

После изучения параметров земельного участка проводятся исследование рынка недвижимости населенного пункта с целью формирования перечня возможных вариантов его использования. Основными критериями выбора вариантов на данном этапе являются юридическая и техническая возможность их реализации.

III этап - маркетинговое исследование отобранных сегментов рынка недвижимости.

По каждому из выбранных сегментов рынка анализируется следующая информация:

-уровень и этап развития рынка, его основные тенденции;

-реализованные проекты, их недостатки и преимущества;

-реализуемые и заявленные к реализации проекты, их недостатки и преимущества.

IV этап - определение экономической эффективности различных вариантов развития земельного участка.

По результатам предыдущего этапа, разрабатываются несколько концепций развития земельного участка, относящихся к различным сегментам рынка, и выполняется оценка их эффективности.

V этап - формирование вывода о наиболее эффективном использовании земельного участка.

Наиболее эффективным использованием является тот вариант, который формирует максимальные доходы от использования земельного участка.

Результатом исследования является вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка.

Вывод: концепция девелопмента, представляющая собой современный уровень организации управления недвижимостью, является крайне перспективной в современных российских реалиях, с учетом как экономических тенденций, так и накопленного зарубежного опыта.

Глава 4. Обоснование варианта наиболее эффективного использования земельного участка как основного актива управляющей компании

4.1 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций.

Существует несколько возможных вариантов застройки земельного участка:

Рис. 30. Варианты застройки земельного участка

Одним из ключевых факторов при анализе наилучшего использования участка является его местоположение. Поскольку каждый вариант использования имеет определенные требования к месторасположению, обусловленные спецификой использования объекта потребителем. Для анализа местоположения воспользуемся данными сайта Градостроительный кадастр города Москвы. Градостроительный кадастр города Москвы содержит сведения об условиях осуществления градостроительной деятельности на любом участке территории города Москвы, необходимые инвесторам для оценки инвестиционных намерений, органам власти для принятия обоснованных управленческих решений, жителям города для защиты своих прав на благоприятную среду жизнедеятельности.

По своему статусу информационные ресурсы Градостроительного кадастра подразделяются на регламентные и справочные.

К регламентным информационным ресурсам Градостроительного кадастра относятся сведения о градостроительных регламентах (функциональном, строительном, ландшафтном зонировании), линиях градостроительного регулирования («красных линиях»), охранные зоны памятников истории и культуры, иные сведения, содержащие обязательные для исполнения требования к использованию городской территории.

К справочным информационным ресурсам Градостроительного кадастра относятся документы о фактическом состоянии и использовании территорий города Москвы, сведения об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, иных градостроительных объектах, сведения о проектах строительства (реконструкции) зданий и сооружений, нормативные правовые акты в области строительства, градостроительства и архитектуры, иные необходимые для осуществления градостроительной деятельности документы и сведения, не отнесенные к информационным ресурсам других общегородских информационных систем.



Рис. 31. Расположение земельного участка

Анализируемый участок расположен в Южном административном округе города Москвы, в микрорайоне 10 района «Зябликово», по адресу Ореховый проезд, вл. 41.

Территория микрорайона 10 района «Зябликово» представляет собой сложившуюся жилую застройку, состоящую из панельных 9, 12, 16, 22-х этажгых жилых домов типовых серий, построенных в 80-90-х годах, в зоне пешеходной доступности от станций метро Красногвардейская и Домодедовская. Границами микрорайона являются: с севера - Шипиловская улица, с востока - улица Муссы Джалиля, с юга - Ореховый бульвар, с запада - Ореховый проезд.

Площадь участка отведенного под строительство жилого дома - 0,64 га.

В микрорайоне располагается пять детских учреждений по 200 и 110 мест, специальная коррекционная школа, четыре школы на 660 мест, УВК №1632.

В микрорайоне находится районная управа «Зябликово» и центр социального обслуживания пенсионеров, также на территории района располагаются отдельностоящие и встроенные объекты культурно-бытового и жилищно-коммунального обслуживания.

На участке в настоящее время расположена крытая автостоянка (26 металлических гаражей), подлежащая переносу, 12 тентов типа «пенал», подлежащих демонтажу. На участке также расположены: детская площадка, спортивная площадка и мусоросборник, подлежащие переносу.

Результаты исследования, полученные с сайта, занесены в таблицу:

Таблица№17

1.	Функциональное назначение	Общественно деловая, жилая застройка
2.	Максимально допустимая суммарная поэтажная площадь объекта (в габаритах наружных стен)	25 000 кв. м.
3.	Минимально допустимая суммарная поэтажная площадь объекта	9000 кв. м.
4.	Максимально допустимая высота объекта	60 м
5.	Плотность жилого фонда при высокой интенсивности	20,1 - 25,0

Из анализа рынка следует, что наибольший экономический эффект можно получить от строительства жилья, поэтому менеджментом предприятия было предложено три различных варианта застройки земельного участка различными типами домов.

4.2 Варианты строительства

Важной задачей является не только верный выбор участка строительства, но также важный является выбор пути освоения земельного участка, а также выбор правильной концепции застройки данного земельного участка. В дипломном проекте будут рассматриваться три варианта застройки земельного участка: панельный жилой дом, монолитный жилой дом и элитный монолитный жилой дом.

4.2.1 Панельный жилой дом

Проект предусматривает строительство 18-ти этажного двухсекционного 136 квартирного жилого дома серии КОПЭ, сблокированного из КТЖС-1 и КТЖС-2 с первым нежилым этажом с пристроенными индивидуальным ИПТ и подземной автостоянкой на 80 м/м по индивидуальному проекту. В первом нежилом этаже размещены помещения для работы с детьми, а также помещения без конкретного функционального назначения.

Категория комфортности жилья - II.

На входах в жилые секции и нежилые помещения предусмотрены пандус для инвалидов и подъемники в вестибюлях.

Предусмотрено остекление балконов и лоджий, а также отапливаемое помещение для дежурного с устройством санузла и внутридомовой связи квартир с дежурным по подъезду.

Фундаменты жилого дома и подземной автостоянки - монолитная железобетонная плита.Фундаменты индивидуального ИТП - монолитный ленточный и столбчатый под колонны.

Проектом предусмотрено озеленение и благоустройство дворого пространства с устройством детской игровой площадки, площадки для отдыха, спортивной площадки, проездов с гостевыми автостоянками на 21 м/м, в том числе 2м/м для инвалидов[1].

4.2.2 Монолитный жилой дом

Жилой 17-ти этажный монолитный корпус скомпонован из двух секций с подземной автостоянкой и нежилыми помещениями в первом этаже. Отсутствие глухих торцов и выступающие архитектурные элементы на кровле здания создают выгодное восприятие дома с любой стороны. Горизонтальные членения здания посредством карнизов, цветовое решение и применение различных материалов в отделке фасадов (облицовочный кирпич, керамогранит в цокольной части, оштукатуренные фрагменты входов) дают возможность оптимально решить пластику фасадов и вписать 17-ти этажное здание в уже существующую застройку.

В жилом доме общей площадью квартир 6189,6 кв.м предусмотрено 112 квартир с площадями по нормативу II категории. Высота жилого этажа от пола до пола - 3 метра[2].

4.2.3 Элитный монолитный жилой дом

Проект многоэтажного жилого дома представляет собой разноэтажный объем (16,17,18 этажей) с подземной автостоянкой. Конструктивная схема жилого здания запроектирована в виде монолитной конструкции (монолитные перекрытия поэтажно опираются на систему монолитных поперечных и продольных стен и пилонов в жилом доме). Наружные стены наземной части - 3х слойные: газобетонные блоки h=300 мм, утеплитель - пеноплекс П-35h=100 мм, облицовочный кирпич 120 мм. Основанием жилого дома является монолитная железобетонная плита «стола» толщиной 1150 мм, опирающаяся на колонны каркаса подземной автостоянки. Конструктивная схема 2-х секционной 5-ти уровневой подземной автостоянки запроектирована в виде монолитного безбалочного каркаса (монолитные перекрытия опираются безбалочно на колонны с капителями и наружную несущую монолитную «стену в грунте» (буксирующие сваи Ш 1000)). Фундаменты - свайное основание с монолитным железобетонным ростверком толщиной 900мм. В подземную часть здания входят 5-ти уровневая автостоянка на 274 м/м и техническое подполье. Надземная часть здания представляет собой разноэтажный объем, состоящий из 3-х секций, в который входят первый нежилой этаж под офисы без конкретной технологии, жилые этажи с верхним техническим этажом. В планировочном решении квартир использован принцип функционального зонирования по уровню комфортности. Во всех квартирах предусмотрены остекленные балконы и лоджии с местами для установки кондиционеров. Основные модульные шаги - 3,6м; 4,5м; 4,2м; 5,2м. Высота жилого этажа 3,3м. высота 1-го нежилого этажа 3,6м. Верхняя отметка здания - 67 м[3].

4.2.4 Основные технико-экономические показатели

Таблица№18

Наименование	Панельный 18-ти этажный жилой дом	Монолитный 17-ти этажный жилой дом	Элитный монолитный жилой дом (16,17,18 эт.)
1. Площадь участка	0,64 га	0,64 га	0,64 га
2.Площадь застройки	0,091 га	0,062 га	0,12
3.Общая площадь здания В том числе: наземная подземная	11757,68 кв.м	9795,0 кв.м 8623,3 кв.м	23992 кв.м 15242 кв.м 8750 кв.м
4. Общая площадь подземной автостоянки		1171,7 кв.м	8350 кв.м
5. Общая площадь квартир	8051,79 кв.м	6189,6 кв.м	11557 кв.м
6.Жилая площадь квартир	4595,87 кв.м	3185,6 кв.м	6720,6 кв.м
7.Количество машино-мест	80 м/м	56 м/м	124 м/м
8.Количество квартир	136 шт.	112 шт.	162 шт.
9.Продолжительность строительства	18 мес.	21 мес.	27 мес.

4.3 Расчет и обоснование наилучшего варианта застройки земельного участка

Основной задачей данного раздела является выбор и обоснование наилучшего из представленных вариантов.

Каждому из представленных классов коттеджей соответствует своя величина затрат и дохода от реализации. На основании дальнейших расчетов сделаем выводы о наиболее эффективном варианте застройки земельного участка расположенного по адрес: г.Москва Ореховый проезд, вл. 41.

4.3.1 Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве панельного 18-ти этажного жилого дома

Затраты на строительство жилого дома будут неравномерно распределены во времени. Срок строительства принят равным 18 месяцам (6 кварталов), продолжительность строительства определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85* - «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

Описание фаз реализации проекта приведено в таблице .

Таблица№19

Характеристика фаз реализации проекта

№ п/п	Фаза	Описание
1	Концептуальная	Выработка концепции застройки земельного участка, получение разрешения на строительство
2	Планирование	Разработка бизнес-плана, выбор земельного участка, проектных и подрядных организаций, и пр.
3	Проектирование	Создание детального проекта поселка с учетом характеристик земельного участка, , заключение договоров с исполнителями проекта
4	Строительство	Возведение здания: (выполнение земляных работ/работ нулевого цикла, основных СМР, отделка фасадов, проведение коммуникаций)
5	Завершение	Мероприятия по озеленению участков, сдача объектов

Графическое представление продолжительности фаз реализации проекта приведено на рисунке .

Рис. 32. Продолжительность фаз реализации проекта

Стоимость строительства возможно оценить по двум видам стоимости:

· по полной восстановительной стоимости;

· по стоимости замещения.

Полная восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта.

Стоимость замещения - это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

В данном отчете стоимость нового строительства, учитывая тот факт, что объект ещё не существует в материальном воплощении, оценивается по стоимости замещения.

Стоимость нового строительства жилого дома

Для определения стоимости нового строительства жилого дома были проведены консультации с представителями строительных фирм, специализирующихся на возведении зданий, сходного функционального назначения. В качестве респондентов были выбраны постоянные партнеры ЗАО «Центр Девелопмент», чьими услугами предполагается воспользоваться в рамках реализации проекта:

· Группа компаний СУ-53 Мосводоканалстрой. Партнер в области реализации проектов строительства.

· «РБК», «РБК-Недвижимость». Информационный партнер - обеспечение и поддержка PR-мероприятий.

· Ассоциация ЖКХ СЗАО г. Москвы. Партнер в области управления объектами жилой недвижимости.

На основании данных, представленных вышеуказанными организациями, было установлено, что стоимость строительства 1 кв.м. объектов, подобных возводимому стоимость нового строительства 1 кв.м. аналогичных объектов равная 1000 долл.США/кв.м. без учета НДС. Годовой темп роста на СМР берем на основе данных сайта www.arn.ru.

Расчет стоимости нового строительства панельного 18-ти этажного жилого дома представлена в таблице 19.

Таблица№20.

Расчет стоимости нового строительства

№	Параметр	Значение
1.	Стоимость нового строительства 1 кв. м панельного жилого дома, долл.США	1000
2.	Общая площадь здания, кв. м	11757,68
3.	Восстановительная стоимость строительства жилого дома, долл.США	11 757 680
4.	Годовой темп роста цен на СМР, %	10,6
5.	Восстановительная стоимость строительства жилого дома с учетом роста цен, долл.США	12 996 460

Рис. 33. Распределение затрат по времени, долл.США

Вывод: проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что стоимость строительства панельного 18-ти этажного жилого дома составила 12996460 долл.США.

4.3.2 Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве монолитного 17-ти этажного жилого дома

Характер расчета затрат инвестора на строительство монолитного 17-ти этажного жилого дома аналогичен расчету затрат на строительство панельного 18-ти этажного жилого дома.

Затраты на строительство жилого дома будут неравномерно распределены во времени. Срок строительства принят равным 21 месяцам (7 кварталов), продолжительность строительства определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85* - «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

На основании данных, предоставленных партнерами, установлено, что стоимость нового строительства 1 кв.м. монолитного жилого дома составляет 1500 долл.США/кв.м. без учета НДС. Годовой темп роста на СМР берем на основе данных сайта www.arn.ru.

Расчет стоимости нового строительства монолитного 17-ти этажного жилого дома приведен в таблице 20.

Таблица№21

Расчет стоимости нового строительства

№	Параметр	Значение
1.	Стоимость нового строительства 1 кв. м панельного жилого дома, долл.США	1500
2.	Общая площадь здания, кв. м	9795
3.	Восстановительная стоимость строительства жилого дома, долл.США	14 692 500
4.	Годовой темп роста цен на СМР, %	10,6
5.	Восстановительная стоимость строительства жилого дома с учетом роста цен, долл.США	16 395 081

Вывод: проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что стоимость строительства монолитного 17-ти этажного жилого дома составила 16395081 долл.США.



Рис. 34. Распределение затрат по времени, долл.США

4.3.3. Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве монолитного элитного жилого дома переменной этажности

Характер расчета затрат инвестора на строительство элитного монолитного жилого дома переменной этажности аналогичен расчету затрат на строительство панельного 18-ти этажного жилого дома.

Затраты на строительство жилого дома будут неравномерно распределены во времени. Срок строительства принят равным 27 месяцам (9 кварталов), продолжительность строительства определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85* - «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

На основании данных, предоставленных партнерами, установлено, что стоимость нового строительства 1 кв.м. монолитного жилого дома составляет 2000 долл.США/кв.м. без учета НДС. Годовой темп роста на СМР берем на основе данных сайта www.arn.ru.

Расчет стоимости нового строительства монолитного элитного жилого дома переменной этажности приведен в таблице 21.

Таблица№22

Расчет стоимости нового строительства

№	Параметр	Значение
1.	Стоимость нового строительства 1 кв. м панельного жилого дома, долл.США	2000
2.	Общая площадь здания, кв. м	23992
3.	Восстановительная стоимость строительства жилого дома, долл.США	47 984 000
4.	Годовой темп роста цен на СМР, %	10,6
5.	Восстановительная стоимость строительства жилого дома с учетом роста цен, долл.США	54 335 210,15

Рис. 35. Распределение затрат по времени, долл.США

Вывод: проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что стоимость строительства монолитного элитного жилого дома переменной этажности составила 54335210,15 долл.США.

4.4 Расчет доходов инвестора

Величина дохода компании ЗАО «Центр Девелопмент» от продажи квартир в жилых домах зависит от того, какую цену для реализации квартир она определит. Данную цену компания определяет исходя из проведенного в 1 главе анализа цен на квартиры в целом по Москве и в ЮАО, где расположен земельный участок.

Недвижимость в Москве	Цены по Москве, долл.США/кв.м	Цены по ЮАО, долл.США/кв.м
Современная панель (от 16 этажей)	5188	4912
Современный монолит-кирпич	5631	5153
Элитное жилье	7703	7462

Цена продажи 1 кв.м. будет равна среднему значению между ценой по Москве и ценой по ЮАО.

Наименование варианта застройки земельного участка	Цена, долл.США/кв.м
Панельный 18-ти этажный жилой дом	5050
Монолитный 17-ти этажный жилой дом	5392
Элитный монолитный жилой дом переменной этажности	7582,5

Определим доходы инвестора от продажи квартир:

Таблица№23

	Панельный 18-ти этажный жилой дом	Монолитный 17-ти этажный жилой дом	Элитный монолитный жилой дом
Стоимость квартир в текущем уровне цен,долл.США/кв.м	5050	5392	7582,5
Жилая площадь, кв.м	8051,79	6189,6	11557
Годовой темп роста цен,%	12	12	12
Доходы, долл.США/кв.м	50 008 565	42 277 594	117 768 672

Зная затраты на возведение жилых домов, а также сумму, которую получит инвестор от продажи коттеджа, рассчитаем доход, который получит инвестор:

, где:

 - доход инвестора (долл. США);

Дохi - сумма, полученная инвестором от продажи квартир;

Затрi - затраты на возведение жилого дома.

При определении доходов необходимо внести такое ограничение, что все квартиры реализуются после полного завершения строительства. Панельный 18-ти этажный и монолитный 17-ти этажный жилые дома реализуются в течении 1-го квартала, а монолитный элитный жилой дом переменной этажности - в течении 2-х кварталов.

Соответствующие расчеты сведем в таблицу:

Таблица №24

Тип дома Параметр	Панельный 18-ти этажный жилой дом	Монолитный 17-ти этажный жилой дом	Элитный монолитный жилой дом
	12 996 460	16 395 081	54 335 210,15
	50 008 565	42 277 594	117 768 672
	37 012 105	25 882 513	63 433 461,85

По результатам таблицы можно сделать вывод о том, что инвестор получит больший доход от строительства элитного жилого дома.

При расчете показателей эффективности денежные потоки дисконтируются. Тем самым учитывается изменение стоимости денег с течением времени. Ставка дисконтирования играет роль фактора, обобщенно характеризующего влияние макроэкономической среды и конъюнктуру финансового рынка.

Срок строительства:

· Панельный 18-ти этажный жилой дом - 18 месяцев (6 кварталов);

· Монолитный 17-ти этажный жилой дом - 21 месяц (7 кварталов);

· Монолитный элитный жилой дом переменной этажности - 27 месяцев (9 кварталов).

Ставка дисконта (i) = 20% по данным анализа рынка rbk.ru

Дисконтирование денежного потока проводится по следующей формуле:

, где:

PV - будущая стоимость денежного потока;

FV - текущая стоимость;

i - ставка дисконта;

t - временной период от настоящего момента до выбранного аналитиком момента дисконтирования.

Математическая модель для расчета коэффициента дисконтирования для заданного момента времени выглядит следующим образом:

=FV*d, где

,

где

i - выбранная ставка дисконтирования;

t - временной период от настоящего момента до выбранного аналитиком момента дисконтирования.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Таблица№24.

Дисконтирование денежных потоков от строительства панельного 18-ти этажного жилого дома

Параметр	Значение
	1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал	5 квартал	6 квартал	Продажа квартир (1 квартал)
Расходы, $	1 206 926	1 238 909	2 755 438	2 828 457	2 903 411	2 063 320
Доходы, $							50 008 565
Денежный поток(),$	-1 206 926	-1 238 909	-2 755 438	-2 828 457	-2 903 411	-2 063 320	50 008 565
Ставка дисконта, %/год	20
Дисконтный множитель	0,955442	0,912870	0,87219	0,83333	0,796202	0,76072	0,7268299
Текущая стоимость денежного потока,$	-1 153 148,6	-1 130 964,4	-2 403 281,6	-2 357 047,3	-2 311 702,53	-1 569 620,8	36 347 723
Экономический эффект, $	25 421 958

Размещено на http://www.allbest.ru/

Аналогичным образом проведем дисконтирование денежных потоков для монолитного 17-ти этажного жилого дома и монолитного элитного жилого дома переменной этажности и результаты сведем в таблицу:

Таблица №25

Тип дома Параметр	Панельный 18-ти этажный жилой дом	Монолитный 17-ти этажный жилой дом	Элитный монолитный жилой дом
Экономический эффект от варианта использования земельного участка до выплаты налогов и др. обязательных платежей, $	25 421 958	15 796 630	30 790 820

Рис. 36. Экономический эффект от варианта использования земельного участка

Выводы. На основании проведенных выше расчетов, можно сделать вывод о том, что даже после дисконтирования выгодным вариантом остается строительство монолитного элитного жилого дома переменной этажности. Экономический эффект от реализации этого варианта составляет 30 790 820 дол. США. Но необходимо отметить, что продолжительность строительства и затраты при строительстве этого варианта намного превышают сроки строительства и затраты при строительстве панельного дома, а сроки реализации квартир в 2 раза больше. Исходя из анализа рынка, проведенного в 1 главе можно сказать что, пик роста цен завершен, и дальнейшее повышение цен высокими темпами, вероятнее всего осталось позади. При этом необходимо отметить, что уровень прироста цен в 4,5% в апреле все равно остается высоким. Более всего поднялись цены на жилье невысокого качества, расположенное в менее престижных районах города. Это говорит о том, что предел покупательной способности на дорогое жилье уже подходит к своему максимуму, и потенциальные покупатели в ближайшем будущем будут проявлять интерес к более низкому ценовому сегменту.

Заключение

Результаты анализа, выполненного в процессе разработки дипломного проекта, позволяют сделать следующие основные выводы:

1. Динамичное развитие сферы недвижимости следует считать, как минимум, устойчивой среднесрочной тенденцией (на период 10-15 лет), что предопределяет гарантированность и высокий сравнительный уровень доходности инвестиций.

2. Развитие сферы недвижимости характеризуется высоким уровнем активности во всех существенных аспектах:

· обновляются проектные решения как на уровне объекта, так и в части использования прогрессивных технологий, методов производства работ, используемых материалов и т.д.;

· в настоящее время экономика РФ характеризуется относительно стабильными темпами своего экономического развития, что позволяет говорить о возвращении привлекательности российской экономики для отечественных и иностранных инвесторов в сфере жилищного строительства, тем более что на сегодняшний день уровень жизни населения позволяет вкладывать деньги в покупку жилья и за пределами российской столицы;

· характерной особенностью последних лет является достаточно активное развитие регионов, что способствует расширению границ деятельности компаний - девелоперов;

· расширяются масштабы проектов, реализуемых по прогрессивной девелоперской схеме, что соответствует передовому мировому уровню.

3. Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

4. Управление процессом строительства представляет собой необходимый в современных условиях уровень интеграции менеджмента, который позволяет в принципе исключить возникновение негативных последствий, связанных с раскоординированной работой множества субъектов инвестиционно-строительного процесса.

5. Принципиально важное значение имеет правильная методика комплексного обоснования системы управления и эффективности её функционирования. Оценочный критерий должен выбираться в соответствии с современным уровнем науки и практики. Для девелоперских проектов адекватным концептуальным обоснованием следует считать стоимостной подход к управлению, а глобальным критерием эффективности - максимум рыночной стоимости. Не менее важное значение имеют и темпы роста рыночной стоимости, которые напрямую зависят от качества менеджмента.

Хотелось бы отметить, что реализация проекта девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвестором, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения, развитие недвижимости ведет к качественному позитивному изменению не только самих объектов, но и их окружения.

Список использованных источников

Официальная и нормативная информация

1. Проект жилого дома серии КОПЭ со встроенными нежилыми помещениями с подземной индивидуальной автостоянкой на 80 м/м.

2. Проект индивидуального 17-ти этажного двухсекционного жилого дома с подземной автостоянкой.

3. Проект индивидуального элитного жилого дома переменной этажности

Учебная, научная литература, монографии

4. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Бердникова Т.Б. - М.: ИНФРА-М, 2001.

5. Лекции по экономике недвижимости. Кулаков Ю.Н. 2008г.

6. Лекции по основам менеджмента. Кулаков Ю.Н. 2004г.

7. Охрана труда и производственная безопасность. Графкина М.В.: учеб. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. - 424 с.

8. СНиП 12-03-2001, СНиП 12-04-2002. Безопасность труда в строительстве. - М.: Изд-во Книга сервис, 2006. - 112 с.

9. СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений.

10. Теория управления: Учеб. пособие. - М.: Изд-во ИНФРА-М, 2007. - 139 с. - (Высшее образование).

11. Теория управления: Учебник. Изд. 2-е / Под общ. ред. Гапоненко А.Л., Панкрухина А.П.. - М.: Изд-во РАГС, 2005.-558 с.

12. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под общ. ред. Грабового П.Г.. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

Электронные ресурсы Интернет

13. www.arn.ru

14. www.IRN.ru

15. www.rbk.ru

16. www.economy.gov.ru

17. www.ggk.mos.ru

18. www.dgp.stroi.ru

19. www.inforealty.com

20. www.cfin.ru/press/management

Размещено на Allbest.ru

...