Повышение эффективности инвестиционного менеджмента на основе альтернативного сравнения вариантов застройки

1.3. Теоретические основы управления недвижимостью

1.3.1 Управление: предмет, сущность и содержание

Управление есть элемент и одновременно функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических и др.), обеспечивающая сохранение их структуры, поддержание ежима деятельности, реализацию программы и цели деятельности [10].

Управление - процесс координации различных действий с учетом их целей, этапов реализации и условий выполнения.

Общие закономерности управления выявлены кибернетикой, наукой об общих принципах и методах управления сложными системами в природе, технике и обществе.

Наука управления создает, систематизирует и распространяет знания о том, как осуществлять управленческую деятельность. Это пограничная наука; она сочетает в себе элементы экономики, социологии, психологии, кибернетики, информатики.

Предмет науки управления составляют управленческие отношения, в которых проявляются одновременно экономические, социальные и политические отношения и интересы, находящие выражение в воздействии на общество или на его отдельные элементы с целью их упорядочения, сохранения качественной специфики, совершенствования и развития. Предметом науки управления являются также технологии и методы управления и тенденции развития практики управления.

Управление присуще любому обществу или его отдельному элементу (организации, коллективу, подразделению, городу, региону). Необходимость управления вытекает из системной природы объекта, необходимости общения людей и обмена продуктами их материальной и духовной деятельности.

Объектом управления являются управленческие отношения, то есть такие социальные отношения, которые складываются между организациями, учреждениями и отдельными индивидами в процессе управленческой деятельности и устанавливают определенную структуру соподчинения между ними. Управленческие отношения складываются по поводу координации и субординации общественных связей. В управленческих отношениях проявляется особый характер социального взаимодействия - соподчиненность, субординация, предполагающая, с одной стороны, авторитет целого, с другой - подчинение этому авторитету.

Объектами управления могут быть отрасли (промышленность, строительство, с/х, транспорт), территориальные общности людей (область, район, город), отдельные стадии воспроизводства (производство, снабжение, сбыт, НИОКР), аспекты экономической деятельности (качество продукции, взаимодействие с потребителем, маркетинг), виды ресурсов (финансовые, человеческие и др.), а также характеристики производства (эффективность, отношение к работе, качество жизни).

Субъект управления - лицо, принимающее решение (носитель субъектности).

Субъектность - наличие прав, обязанностей, компетенции, ответственности.

Субъектами управления могут выступать директор, менеджер, совет директоров, мэр города, городская дума, начальник отдела, группа качества, а также любые другие люди или группы людей, осуществляющих управленческое воздействие на объект управления.

Управление можно определить путем перечисления его основных функций: планирование, организация, координация, контроль.

Функция представляет собой присущий (у объектов, которые относятся к биологическим системам) или предписанный (для объектов, относящихся к социальным системам) порядок действий, выполнение которых является необходимым и достаточным для достижения конечной цели.

Существенное различие состоит в том, что в социальных системах (в том числе экономических) состав функций должен быть обязательно полным, иначе конечный результат в принципе не будет достигнут.

Планирование предназначено для параметризации общей цели управления и необходимой и достаточной конкретизации цели.

Параметризация общей цели управления это нахождение оптимального или стремящегося к оптимальному результирующего состояния системы по принятому критерию, а также определение других обязательных параметров (в первую очередь временных). Помимо конечной параметризации должны подвергаться и промежуточные состояния системы (этапы и стадии управленческого процесса).

Сущностью планирования является необходимая и достаточная конкретизация цели. Данный процесс обеспечивается наличием нескольких обязательных направлений конкретизации:

а) цель конкретизируется относительно себя самой (буквальная конкретизация, детализация, или фрагментация). Наиболее целесообразной в данном случае является технология построения "дерева цели":

Размещено на http://www.allbest.ru/

От цели высшего порядка через множество промежуточных целей к целям низшего порядка. В качестве целей низшего порядка принимается конкретизация общей цели до уровня единичного элемента управляемой системы. Подобная конкретизация обеспечивает целеориентацию системы на всех уровнях.

б) цель конкретизируется во времени. При этом существенное значение имеет то обстоятельство, что данная конкретизация имеет два аспекта:

­ формальный аспект - в данном случае заранее определенные стратегические, тактические и оперативные цели привязываются к конкретным моментам, при этом ;

­ содержательный аспект, который предусматривает своего рода обратный порядок конкретизации - происходит предварительная оценка времени реализации стратегической, тактической и оперативной целей и полученные временные параметры принимаются . Конкретное значение данных параметров зависит от содержательных характеристик объекта и предмета управления.

Организация. Сущность данной функции в оптимальном обеспечении ресурсами различного рода. При этом в буквальном значении оптимальность достигается посредством выделения обоснованного минимума всех видов ресурсов, а в экономическом отношении оптимум означает тип издержек на ресурсное обеспечение. Существует чёткая причинно - следственная связь между функциями планирования и организации:

Содержанием этой связи является определение в составе плановых параметров всей номенклатуры необходимых ресурсов, а также временных параметров ресурсного обеспечения. При этом необходимо учитывать, что фактический объём ресурсов никогда не равен буквальному оптимуму. Любой управляемый процесс в каждой сложной системе (социально-экономического типа) является вероятностным, то есть для него всегда характерен некоторый уровень неопределённости, мерой которого является риск. Из этого непосредственно следует, что для компенсации действия факторов риска необходим некоторый запас ресурсов, величина которого зависит от оценки реально действующих факторов риска и степени их влияния на изменение запланированных параметров (то есть на возможную задержку начала выполнения конкретных работ по плану). Естественно, что главным ресурсом является время (его главным признаком является невозобновляемость, то есть при прочих равных условиях потери времени не могут быть компенсированы никакими другими ресурсами).

В соответствие с общей классификацией факторов производства организация должна охватывать труд (Тр), землю (З), капитал (К), МТР (материально-технические ресурсы). В состав планов ресурсов включаются перечисленные факторы производства. Для {Тр, З, К, МТР} результат функции организации можно определить как:

, (3)

где

- номенклатура ресурсов;

- обоснованный минимум номенклатуры ресурсов;

- некоторый запас номенклатуры ресурсов;

- время выполнения конкретных работ по плану;

- некоторый временной запас.

Принципиально возможны два типа организации управления: собственник является управляющим, и собственник передает управление.

Таким образом, содержанием функции организации можно считать обеспечение всех ресурсных предпосылок для эффективного осуществления управления, а также рациональное распределение субъектности управления и производства. Ещё один важный вывод заключается в том, что эффективная реализация целей возможна только при условии, когда указанная субъектность закреплена в соответствующих документах, которые в своей совокупности могут рассматриваться в качестве регламента управления. Наконец, реализация организационной функции обеспечивает все необходимые предпосылки для выполнения функции координации.

Координация. Реализация этой функции представляет собой сущность управленческого процесса. Главной является проблема правильного определения содержания этой функции, а также последовательности осуществления конкретных процедур (точнее, координационных задач управления). Целевая ориентация функции координации может быть выражена следующим образом:

, (4)

где

- целевая функция координации;

- различные отклонения в управляемом процессе;

- допустимые границы отклонений (основную проблему составляет обоснование величины ).

Первостепенное значение имеет определение степени влияния отклонений на конечные результаты производства. Именно этот критерий является объективным основанием классификации отклонений по приоритетам. Наиболее существенным отклонением следует считать "отклонение цели", под которым понимается как неверное формирование общей цели, так и отсутствие согласования частных целей (проблема соотношения локальных и глобальных оптимумов).

Результатом выполнения функции координации следует считать такое состояние системы, когда вероятность появления является , а соблюдение условия считается полностью гарантированным.

Контроль. Данная функция рассматривается как завершающая в процессе управления. Не следует понимать функцию контроля как результирующую, поскольку результирующих функций в управленческом процессе не существует по определению. Представленная далее схема (рис.15) характеризует логическую последовательность выполнения функций, которые в равной степени являются результирующими, так как их выполнение заканчивается принятием соответствующего управленческого решения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 15. Логическая последовательность выполнения функций управления

Имеет место специфическая особенность каждой последующей функции по отношению к предыдущей:

; (5)

; (6)

. (7)

Указанная зависимость свидетельствует о последовательном расширении спектра управления - функция не обязательно усложняется, но должна учитывать увеличивающееся число факторов и параметров. С учётом этого можно констатировать, что контроль должен быть всеобъемлющим.

Назначением функции контроля является выявление отклонений. Анализ отклонений в рамках функции контроля не осуществляется. Анализ представляет собой определение степени соответствия цели, в строгом смысле этого понятия, следовательно, анализ может производиться только тем субъектом управления, который определял соответствующую цель (подцель). Совокупность данных субъектов управления определяется понятием руководство. Результатом выполнения функции контроля является однозначное определение ситуации. Аналогично максимально возможное понимание проблемы является результатом анализа.

По результатам проведённого контроля должна осуществляться корректировка управленческих решений принятых на этапе планирования, организации и координации. Основным методом контроля является учёт. Наиболее правильной в целевом и результирующем аспектах является концепция автоматического учёта, то есть учёт должен по возможности осуществляться без участия субъектов управления и производства.

Все функции управления тесно связаны друг с другом и взаимно дополняют друг друга. В деятельности любой организации - коммерческой и некоммерческой, большой или малой, формальной или неформальной - присутствуют все без исключения функции управления. В ряде случаев бывает полезно провести анализ выполняемых функций: в какой мере и насколько полно в управленческой деятельности присутствуют функции управления. Нередко для повышения эффективности работы организации достаточно выявить те или иные функции, которым не уделяется должного внимания (например, в некоторых государственных и частных организациях не всегда осуществляется должный контроль).

Теория управления при изучении своего предмета опирается на собственную методологию. Методологией называют систему принципов научного исследования. Методология теории управления - это совокупность исследовательских методов, процедур, техник, используемых при познании управленческих процессов. Соотношение теории и методологии можно выразить так: теория отвечает на вопрос: что необходимо делать, а методология - как необходимо делать.

Можно говорить о том, что методы управления - это способы выполнения перечисленных выше функций. Классификация методов управления может производиться по различным признакам: по масштабам применения - общие, относимые ко всей системе, и особенные, обращенные к отдельным составным частям этой системы; по отраслям и сферам применения - в государственном управлении, в бизнесе, в торговле, в строительстве и т.д. обычно методы управления различают по их содержанию: административные (организационно - распорядительные), экономические и социально - психологические. Данное деление условно в том смысле, что четко разграничить каждый метод не представляется возможным: они взаимно проникают друг в друга и имеют немало общих черт. В то же время присущие им различия в способах воздействия на объекты управления позволяют рассматривать каждый из них в отдельности.

Важнейшей отличительной чертой создаваемой рыночной экономики является переход от преимущественно административных к преимущественно экономическим методам управления и одновременный рост роли социально - психологических методов. В то же время сохраняется различие между методами, применяемыми в государственном и частном секторах. В государственной службе преобладают административные методы управления, в то время как в большей части частных организаций преобладают экономические.

В наиболее общем виде целевая функция управления может быть представлена следующим образом:

Lупр=Eff > max (8)

Комментарий: 1) в качестве max принимается реально достижимая наибольшая величина с учетом обязательных ограничений; 2) мерой эффективности процесса управления предприятием является экономический показатель (денежный измеритель); 3) представленная целевая функция является «сквозной», т.е. она справедлива для всех без исключения конкретных управленческих ситуаций.

Критерием оценки эффективности управления является прибыль:

(9)

Конечный эффект управления зависит от трех главных групп факторов - экономических, организационных и социально - психологических, в связи с чем можно записать:

Eff=f(Экон.; Орг.; Соц.) (10)

1.3.2 Управление недвижимостью

Согласно ст. 130, к «недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.

Недвижимость представляет собой один из самых сложных предметосодержащих объектов управления. Данное утверждение проиллюстрировано на рисунке 16.

Прежде всего, это связано с комбинированным характером принадлежности недвижимости одновременно по всем трем типам управляемых систем:

1. Прежде всего, по отношению к недвижимости нельзя признать несущественным факт принадлежности к природной системе, так как ее характеристики непосредственно воздействуют на формирование объекта недвижимости. Кроме того, первичный объект недвижимости - земельный участок является элементом природной системы. Для недвижимости факт принадлежности к природной системе в конечном итоге конкретизируется в местоположении.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 16. Недвижимость как объект управления

2. Недвижимость одновременно принадлежит к двум принципиально различным типам систем - внесубъектной (технической) и субъектной (общественной, или социальной). Принадлежность к технической системе непосредственно вытекает из факта вещественной природы любого объекта недвижимости. Принадлежность к общественным системам обусловлена:

a. целевым назначением недвижимости в качестве базового условия обеспечения практически всех процессов жизнедеятельности;

b. тем, что за исключением земельных участков все объекты недвижимости представляют собой результат труда, генерируемый в рамках конкретного вида общественной системы.

Следовательно, недвижимость выступает в качестве вещи и экономического блага.

3. Важнейшее значение имеет характер причинно-следственной связи этих двух базовых характеристик недвижимости.

В большинстве случаев все процессы, связанные с недвижимостью (в том числе управленческие), являются следствием содержания недвижимости как технической системы. Иначе говоря, в принципе возможна постановка вопроса о разработке и реализации каких-либо технических решений без учета экономических факторов, но в принципе исключается обратная постановка вопроса.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 17. Спецификация процесса управления

Обязательным объективным следствием общественного разделения труда является отраслевая специфика предпринимательской деятельности. Главным из факторов отраслевой специфики следует считать особенности выпускаемой товарной продукции, которыми, собственно, определяются конкретные характеристики {техн, технол, орг, эконом, соц} в рамках конкретного предприятия. Как правило, в границах конкретной отрасли существует определенный характером товара набор технических средств, технологических процессов, форм организации труда и производства, а также стандартный набор основных экономических показателей деятельности (объемы реализации, норма прибыли, структура капитала и т.д.).

Прежде всего наряду с управлением производством (традиционный менеджмент, связанный с процессами создания и развития объектов недвижимости - новое строительство, реконструкция, модернизация, реновация, реставрация) возникает «менеджмент потребления», то есть управлением процессом использования конкретного объекта недвижимости. Таким образом, прежде всего необходимо определить создаваемый при этом «товар», что отражено на рисунке 18.

Рис. 18. Недвижимость как «товар»

Комментарий:

1. Можно считать, что первичный "товар" Тон, которым является объект недвижимости с выполненными для него производственными мероприятиями, как бы порождает производный товар (Т'он), под которым следует понимать качественный уровень комфорта проживания, обеспечивающий минимально допустимое снижение ценности объекта недвижимости в течение его жизненного цикла. Минимально допустимое снижение ценности объекта недвижимости в течение его жизненного цикла можно считать обобщенным представлением целевой функции управления недвижимостью.

2. Нужно четко разграничивать объект недвижимости как товар на первичном рынке (квази товар) и товар на вторичном рынке. С экономической точки зрения основная разница заключается в том, что товар на первичном рынке аккумулирует прежде всего полезность, а товар на вторичном рынке учитывает в себе и полезность, и редкость (в совокупности они формируют ценность экономического блага).

,

(11)

),

.

Представленная система соотношений представляет собой наиболее общее выражение целевой функции управления недвижимости (), а также детализированное представление той его части, которая связана с максимизацией полезности (). Как известно, полезность объектов недвижимости определяется тремя группами факторов:

I. Первая группа включает те характеристики, которые определяют объекты недвижимости как вещь и, более конкретно, как конструктивную систему. Поскольку натурально-вещественные характеристики являются первичными для любого материального объекта максимизация полезности предполагает, что, прежде всего должны максимизироваться характеристики. определяющие длительность использования (max tисп). Для недвижимости такой характеристикой является капитальность (К).

II. Вторая группа связана с объемно-планировочными () характеристиками объекта недвижимости, существует как минимум, два существенных отличия II-ой группы от I-ой:

а. характеристики конструктивной системы на прямую не связаны с конкретным характером использования недвижимости - в принципе любая конструктивная система должна находиться на пределе своего tисп, что при прочих равных условиях равнозначно большей капитальности конструкций. Следует уточнить, что max К достигается не только и не столько экстенсивными методами (увеличение размеров конструкции), но и в результате применения прогрессивных строительных материалов и технологий и других интенсифицирующих факторов;

б. Объемно-планировочные характеристики по определению не являются полностью объективированными. В соответствии с одной из базовых концепций экономической теории в этом случае максимизация полезности представляет собой нахождение предельных значений параметров, в которых конкретизируются объемно-планировочные решения. Для объекта недвижимости это означает нахождение предельных значений площади и объема.

Определение данных параметров осуществляется по двум уровням:

Размещено на http://www.allbest.ru/

При этом возможны два противоположных подхода, каждый из которых соответствует определенному типу управленческой стратегии:

1. , то есть в данном случае максимизируется полезность для конкретного пользователя. Из этого следует, что число помещений в здании при прочих равных условиях будет минимальным.

2. , то есть максимизируется общая полезность через увеличение числа пользователей, что закономерно приводит к ограничению полезности для каждого конкретного пользователя.

Очевидно, что управленческая стратегия 1 соответствует коммерческой недвижимости (приобретение на открытом рынке, по равновесным ценам = полной стоимостной эквивалент), а управленческая стратегия 2 ориентирована на социальные объекты (приобретение в порядке распределения = неэквивалентный обмен).

III. Третья группа связана с образным решением объекта недвижимости и/или их совокупности. Данный фактор следует считать не действующим на изменение полезности, но может являться фактором изменения редкости. Принципиальное значение имеет то обстоятельство, что индивидуальное образное решение объекта никогда не бывает заведомо эффективно, для этого необходимо рассматривать объект в сочетании с пространственным окружением. В целом, образное решение относится к сфере субъективного восприятия, поэтому единственным реальным методом решения данной проблемы является объективно обоснованная система градопланировочных и градостроительных ограничений.

Управление недвижимостью представляет собой единый по структуре и целевой направленности управленческий процесс, реализуемый в результате управления единого набора общих функций управления системой с единой декомпозиционной структурой.

Одним из направлений управленческой деятельности в сфере недвижимости является девелопмент.

1.3.3 Девелопмент - инвестиционно - строительный бизнес проект

Понятие «девелопмент» (от англ. to develop - развивать(ся), раскрывать, строить), имеет два взаимосвязанных значения:

· девелопмент -- качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

· девелопмент -- профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента [19].

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов, протекающих во времени.

Рис.19.Пространство осуществления девелоперской деятельности

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамическим развитием процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования -- от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта -- они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Именно это существенно для понимания девелопмента -- прирост ценности объекта обеспечивается, в первую очередь не тогда, когда осуществляется его строительство и последующая продажа, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента - сопровождение объекта недвижимости на всем жизненном цикле.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

В качестве примера можно указать на такую разновидность развития недвижимости как перевод помещений из жилого фонда в нежилой.

Наивысшей, крайней, формой девелопмента является сопровождение объекта недвижимости по всем трем «осям» на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости.

Рис.20. Девелопмент на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости

Девелопмент, по своей сути, является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества -- с другой. В РФ эта проблема особо актуальна, поскольку недвижимое наследие СССР находится в крайне изношенном состоянии (например, более 60% жилого фонда требует ремонта), а адекватные финансовые вложения в отрасль на протяжении последних 15 лет отсутствовали.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8-11% от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доли корпоративных акций и доходила почти до 30%, т.е. более чем 20% ВНП приходилась на девелоперские процессы.

Как отмечалось ранее девелопмент это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. Таким образом, можно утверждать, что цель девелопмента - не просто создание или реконструкция недвижимости, а получение дохода за счет этих коммерческих объектов.

Суть девелопмента -- управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

· выбор экономически эффективного девелоперского проекта;

· получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

· определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

· поиск и привлечение инвесторов;

· отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

· реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Реализация девелоперского проекта - технически сложный процесс, который не может обойтись без проведения изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники и технологий, значительных масс людей. Все это предопределяет необходимость привлечения к реализации разнообразных специализированных организаций на разных этапах реализации каждого инвестиционно - строительного проекта.

Девелопмент недвижимости - это разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности. Реализация такого инвестиционно - строительного проекта предполагает, что деятельность девелопера проходит следующие этапы:

1. Маркетинговый анализ

2. Создание бизнес концепции проекта

3. Бизнес-планирование проекта

4. Подготовка инвестиционного анализа проекта

5. Проектирование и подготовка разрешительное документации

6. Строительство объекта

7. Продвижение и управление проектом или продажа

В настоящее время инвестиционный бизнес-проект в сфере недвижимости представляет собой довольно привлекательный способ вложения капитала для многих крупных финансовых организаций.

Сроки окупаемости успешных проектов девелопмента, связанных со строительством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта составляют, как правило, шесть и более лет.

Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

Хотелось бы отметить, что реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения, развитие недвижимости ведет к качественному позитивному изменению не только самих объектов, но и их окружения.

Выводы

1. От всех прочих отраслей народного хозяйства недвижимость отличается: ограниченностью/редкостью (следствие превышения спроса над предложением); повышенной капиталоемкостью; длительность производственного цикла;

2. Рыночный характер экономики РФ характеризуется преобладанием использования недвижимости как товара и своей спецификой. Доминирующим является приобретение недвижимости как товара, что дает возможность дальнейшего ее использования в качестве экономического блага или источника дохода;

3. Эффективность использования недвижимости в решающей степени зависит от организации управления ею. Определение объекта и предмета управления, выработка рациональных управленческих решений на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости является обязательной функцией собственника недвижимости.

Глава 2. Инженерно-организационные решения по объекту «Жилой дом серии КОПЭ со встроенными нежилыми помещениями с подземной индивидуальной автостоянкой на 80 м/м»

В рамках второй главы данного дипломного проекта представлен жилой дом серии КОПЭ со встроенными нежилыми помещениями с подземной индивидуальной автостоянкой на 80 м/м, который в дальнейшем будет рассматриваться в качестве альтернативного варианта застройки земельного участка.

2.1 Общая характеристика объекта строительства

Территория микрорайона 10 района «Зябликово» представляет собой сложившуюся жилую застройку, состоящую из панельных 9, 12, 16, 22-х этажных жилых домов типовых серий, построенных в 80-90-х годах, в зоне пешеходной доступности от станций метро Красногвардейская и Домодедовская. Границами микрорайона являются: с севера - Шипиловская улица, с востока - улица Муссы Джалиля, с юга - Ореховый бульвар, с запада - Ореховый проезд.

Площадь участка отведенного под строительство жилого дома - 0,64 га.

Проектом предусматривается строительство 18-ти этажного двухсекционного жилого дома серии КОПЭ, сблокированного из КТЖС - 1 и КТЖС - 2 с первым нежилым этажом с пристроенными индивидуальным ИТП и подземной автостоянкой на 80 м/м по индивидуальному проекту.

В соответствии с техническим заключением МГГТ (заказ № Г/88-07г. от июля 2007 года) основанием под фундаменты жилого дома и пристроенного ИТП служат суглинки с прослойками песка, тугопластичные с расчетным сопротивлением R=350 Кпа (под монолитной плитой дома) и R=300 Кпа (под фундаментами ИТП). Основанием под фундаментную плиту пристроенной автостоянки служат глины и суглинки с прослойками песка мягкопластичные и тугопластичные с расчетным сопротивлением R=450-550 Кпа.

Грунтовые воды типа «верховодка» вскрыты на отм.172,43-171,73 м.

Абсолютные отметки поверхности земли изменяются в пределах 176,69-175,43 м. Согласно технического отчета о дополнительных инженерно-геологических изысканиях под строительство жилого дома с пристроенной подземной автостоянкой (Договор № 576 2007г. ООО Научно-производственная фирма «СтройИнвестКо»).

Жилой дом. В геоморфологическом строении участка до глубины 20,0-25,0 м. принимают участие: насыпные грунты мощн.0,2-1,0 м.; покровные длины мощн.1,2-2,6 м.; надморенные флювиогляциальные глины, суглинки, пески мощн. 1,7-4,8 м.; моренные отложения Московского оледенения - глины и суглинки мощн. 1,0 -2,6 м.; межморенные глины, суглинки, супеси и пески мощн.2,7-7,8 м.; г8лины и суглинки с линзами песка мощн.4,7-12,8 м.

Автостоянка. Насыпные грунты мощн. До 0,6 м., представленные глинами, реже песками различной крупности с включениями гравия, обломков кирпича; глины легкие пылеватые мощн.1,5-1,8 м.; глины легкие и суглинки тяжелые пылеватые с прослоями песка мелкого, песками средней крупности мощн.2,9-3,7 м.; глины легкие песчанистые с прослоями песка средней крупности от 1,5-2,8. Далее глины легкие и суглинки тяжелые, пылеватые и песчанистые прослоями песка мелкого; супесями песчанистыми толщиной 2,8-6,8 м. Глины легкие и суглинки тяжелые песчанистые с прослойками песка средней крупности мощн. 12,5 м.

В зону влияния проектируемого строительства попадает 12-ти этажный жилой дом, расположенный на расстоянии 14,5-17,5 м от проектируемой автостоянки, который построен на ленточных фундаментах. Техническое состояние здания оценивается как удовлетворительное, однако, выявлены конструктивные дефекты устройства фундаментов в местах пересечения несущих поперечных и продольных стен и наличие насыпных грунтов основания, что приводит к образованию трещин в стенах.

С целью снижения негативного влияния нового строительства на существующее здание предусмотрены следующие мероприятия:

- устройство шпунтового ограждения котлована с двухъярусной установкой подкосов;

- мониторинг состояния конструкций и деформаций здания до начала и в процессе строительства подземной автостоянки.

Таблица №4

Характеристика основных конструкций жилого дома

Наименование конструктивных элементов здания	Характеристика конструкций
Подземная часть здания Фундаменты Стены Перекрытия Надземная часть здания Стены Перекрытия и покрытия Лестницы Перегородки	Монолитная ж.б. плита Сборные ж.б. Сборные ж.б. Навесные керамзитобетонные Сборные ж.б Сборные ж.б Крупнопанельные

Таблица №5

Характеристика основных конструкций индивидуального ИТП

Наименование конструктивных элементов здания	Характеристика конструкций
Подземная часть здания Фундаменты Стены внутренние Колонны Надземная часть здания Стены Перекрытия и покрытия	Монолитный ленточный и столбчатый под колонны Монолитные ж.б. Монолитные ж.б. Кирпичные (толщиной 510мм) Монолитный ж.б. балочные перекрытия (толщиной 200мм)

Таблица №6

Характеристика основных конструкций подземной автостоянки

Наименование конструктивных элементов здания	Характеристика конструкций
Подземная часть здания Фундаменты Стены Колонны Перекрытия и покрытия	Монолитная ж.б. плита Монолитные ж.б. Монолитные ж.б. Монолитные ж.б.

2.2 Основные планировочные решения

Проектируемый 18-ти этажный 2-х секционный жилой дом серии КОПЭ с первым нежилым этажом с подземной пристроенной автостоянкой на 80 машино-мест расположен в микрорайоне 10 района «Зябликово» ЮАО г. Москва по адресу: Ореховый проезд, вл. 41.

Территория микрорайона 10 района «Зябликово» представляет собой сложившуюся жилую застройку, состоящую из панельных 9, 12, 16,22-х этажных домов типовых серий, построенных в 80-90 годах, в зоне пешеходной доступности от станций метро Красногвардейская и Домодедовская.

Границами микрорайона являются: с севера - Шипиловская улица, с востока - улица Муссы Джалия, с юга - Ореховый бульвар, с запада - Ореховый проезд.

Площадь участка, отведенного под строительство жилого дома - 0,64 га.

Проектируемый жилой дом размещается с учетом существующей жилой застройки.

В микрорайоне располагается пять детских учреждений по 200 и 110 мест, специальная коррекционная школа, четыре школы на 660 мест, УВК №1632.

В микрорайоне находится районная управа «Зябликово» и центр социального обслуживания пенсионеров, также на территории района располагаются отдельностоящие и встроенные объекты культурно-бытового и жилищно-коммунального обслуживания.

Проектом предусматривается строительство 18-ти этажного двухсекционного 136 квартирного жилого дома серии КОПЭ, сблокированного из КТЖС-1 и КТЖС-2 с первым нежилым этажом с пристроенными индивидуальным ИПТ и подземной автостоянкой на 80 м/м по индивидуальному проекту. В первом нежилом этаже размещены помещения для работы с детьми, а также помещения без конкретного функционального назначения.

Категория комфортности жилья - II.

На входах в жилые секции и нежилые помещения предусмотрены пандус для инвалидов и подъемники в вестибюлях.

Предусмотрено остекление балконов и лоджий, а также отапливаемое помещение для дежурного с устройством санузла и внутридомовой связи квартир с дежурным по подъезду.

Фундаменты жилого дома и подземной автостоянки - монолитная железобетонная плита.

Фундаменты индивидуального ИТП - монолитный ленточный и столбчатый под колонны.

Проектом предусмотрено озеленение и благоустройство дворового пространства с устройством детской игровой площадки, площадки для отдыха, спортивной площадки, проездов с гостевыми автостоянками на 21 м/м, в том числе 2м/м для инвалидов.

Технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов, при соблюдении предусмотренных проектом мероприятия.

Таблиц № 7

Технико-экономические показатели
1.	Площадь участка строительства	0,64 га
2.	Этажность	18 эт.
3.	Количество квартир в том числе: 1 комнатных 2 комнатных 3 комнатных 4 комнатных	136 51 51 17 17
4.	Общая площадь квартир	8051,79 м2
5.	Жилая площадь квартир	4595,87 м2
6.	Площадь квартир	7948,81 м2
7.	Общая площадь жилого дома	11757,68 м2
8.	Строительный объем жилой части в том числе подземной части	37761,19 м3 1685,60 м3
9.	Общая площадь нежилых помещений в том числе: нежилой 1 этаж подземная автостоянка ИТП	4060,19 м2 309,19м2+75.0м2(дисп.пункт) 3484,0 м2 192,0 м2
10.	Строительный объем нежилой части в том числе: нежилой 1 этаж подземная автостоянка ИТП	13856,65 м2 1522,65 м3 11528,0 м3 806,0 м3
11.	Расчетной населения (20м2/чел)	405
12.	Плотность застройки участка	12,9 м2/чел
13.	Придомовая территория	0,549га
14.	Площадь застройки	0,091 га

2.3 Обоснование методов производства основных видов работ

Строительство объекта разделяется на подготовительный и основной периоды строительства.

Подготовительный период строительства включает работы:

До установки временного забора необходимо выполнить временную объездную дорогу у дома 43 корп. 1 из сб.ж.б. плит на песчаном основании с асфальтовым покрытием, а также подъездную дорогу из сборных ж.б. плит на песчаном основании с Орехового проезда. Для устройства подъездной дороги необходимо убрать 3 ракушки и Управе ЮАО обеспечить отсутствие парковки жителей на пожарном проезде. Колодцы плитами не закладывать. Электрокабели, попадающие под дорогу, отшурфить и закрыть футлярами.

· Ограждение строительной площадки временным забором;

· Снос ракушек и металлических гаражей;

· Грубая вертикальная планировка участка;

· Геодезические разбивочные работы;

· Устройство временных дорог;

· Устройство мест мойки колес автотранспорта на период строительства с оборотным водоснабжением;

· Размещение административно-бытовых помещений с подключением к временным коммуникациям;

· Размещение на выездах и въездах постов охраны;

· Пересадка или вырубка деревьев;

· Прокладка временных инженерных коммуникаций на период строительства;

· Обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением;

· Устройство складских площадок несгораемых материалов и конструкций (на отдельной территории).

Основной период строительства включает работы:

· Устройство шпунтового ограждения котлована по проекту ОАО «Моспроект» М13;

· Со стороны оси «Ас» выполнить шпунтовое ограждение из металлических труб диаметром 219х12, шаг 0,7 м с деревянной забиркой;

· Земляные работы;

· Устройство шпунтового ограждения разделяющего подземную часть жилого дома от подземной части пристроенного гаража по проекту ОАО «Моспроект» М13;

· Прокладка инженерных коммуникаций;

· Устройство дорог;

· Возведение подземной части здания;

· Возведение надземной части здания;

· Внутренние специальные и отделочные работы;

· Благоустройство территории и озеленение.

2.3.1 Прокладка инженерных коммуникаций

Прокладку инженерных коммуникаций производить в период строительства «0» цикла здания (кроме эл. кабелей и телефона).

Отрывку траншей производить экскаватором ЭО-4121 и ЭО-2621 с вывозом грунта.

Монтаж трубопроводов и колодцев вести автомобильным краном КС-4571, а коллекторов РДК-25.

Засыпку траншей производить бульдозером ДЗ-42 с послойным тромбованием и проливкой водой.

При прокладке коммуникаций обращать внимание на сохранность действующих зданий и сооружений, под существующими проездами применять закрытую прокладку, либо организовывать объездные дороги.

2.3.2 Земляные работы, возведение подземной части здания

При выполнении работ на застроенной ранее территории до начала работ нулевого цикла выполнить фиксирование технического состояния фундаментов рядом стоящих зданий (ближе 25 м).

В процессе строительства вести наблюдение за сдвижкой земной поверхности и находящихся на ней сооружений, проезжих частей улиц.

До начала работ по разрытию котлована на зданиях, находящихся в непосредственной близости от строительства, необходимо произвести обследование конструкций и реперную съемку. Фундаменты следует отшурфить и в потенциально опасных местах установить маяки. До начала и в процессе строительства подземной автостоянки вести комплексный мониторинг.

До начала устройства ограждающих конструкций котлована выполняется грубая вертикальная планировка участка строительства.

В качестве ограждающей конструкции котлована принято шпунтовое ограждение из металлических труб с деревянной забуркой. По окончанию выполнения «0» цикла предусмотреть извлечение шпунтового ограждения в объеме 80%.

Устройство временной дороги по дну котлована для устойчивой работы бурильной установки. Дорога устраивается из плит «ПДП» на песчаном основании при помощи автокрана КС-4571.

Для въезда и выезда в промежуточный котлован выполнить внутренний пандус с уклоном 1:6.

На период строительства подземной части жилого корпуса и пристроенной подземной автостоянки утраиваются 2 рельсово-стреловые краны КБ-404 со стрелами 36.0 м. грузоподъемность крана КБ-404 на максимальном вылете 37 м составит 5 т. Рельсово-стреловые краны КБ-404 устанавливаются на уровне отметки грубой вертикальной планировки(176.00 м). по завершению строительства «0» цикла дома, рельсово-стреловой кран КБ-404 демонтируется.

Бетонирование монолитной фундаментной плиты пристроенной подземной автостоянки ведется в 2 очереди. Подача бетона для производства монолитной плиты осуществляется бетононасосом «Штеттер» или «Вибау», либо методом «кран-бадья» монтажным краном, а доставку бетона на стройплощадку - в автобетоносмесителях.

Монтаж трубчатых подкосов (МН-1) с упором вверху в распорядительный пояс, внизу в фундаментную плиту и угловых распорок выполнить с помощью установленных рельсово-стреловых кранов КБ-404.

Возведение подземной части здания и подземной автостоянки . Монтаж и подачу материалов для возведения подземных частей здания и подземной автостоянки вести двумя рельсово-стреловыми кранами КБ-404 со стрелами 36ю0 м. Подачу бетона в конструкции подземных частей здания и подземной автостоянки вести монтажными кранами методом «кран-бадья», а доставку бетона на стройплощадку - в автобетоносмесителях.

Только после набора бетоном перекрытия 70% прочности на сжатие и засыпки пазух котлована по чертежам устройства дренажа можно производить демонтаж подкосов, распорок и распределительных поясов.

Складирование вести в установленных местах.

2.3.3 Возведение надземной части здания

До начала возведения надземной части здания должен быть построен участок гаража в осях «Аг/Вг-1г/12г» и произведена засыпка пазух вокруг подземной части жилого корпуса и между гаражом и шпунтом.

Монтаж конструкций надземной части здания производить одним башенным краном КБ-504 со стрелой 35.0 м (R=8.0-35.0м; Q=10.0-7.0т). Башенный кран оборудуется автоматической системой СОЗР ограничения угла поворота и вылета стрелы. Погрузочно-разгрузочные работы вести на промежуточной отметке грубой вертикальной планировки 176.00 м. кран имеет минимальное складирование. Строительные работы будут вестись «с колес».

До начала отделочных работ в здании должны быть выполнены:

- все общестроительные работы;

- остекление окон;

- в зимний период строительства должно быть пущено отопление.

Подъем рабочих на этажи (выше 5-го) осуществлять грузопассажирским подъемником ДВМ-1003/100 (1 шт.). На период отделочных работ дополнительно устанавливается грузовой подъемник ТП-17 (1 шт.).

2.3.4 Общие указания по производству работ в зимнее время

Указания по производству работ в зимних условиях необходимо соблюдать при среднесуточной температуре воздуха ниже +5 и минимальной суточной температуре ниже 0, а также при оттепелях.

Участки территории строительства, подлежащие разработке под котлован здания, в осенне-зимний период необходимо предохранять от переувлажнения и промерзания путем устройства нагорных канав для отвода поверхностных вод и проведения глубокой вспашки его поверхности.

При разработке мерзлых грунтов следует использовать специальные землеройные механизмы:

-бетонолом «Rokson»;

-рыхлитель на тракторе;

-роторный экскаватор;

-машины, работающие по методу резания и мелкого скола мерзлых грунтов.

Основания котлованов и траншей должны предохраняться от промерзания путем недобора грунта до проектной отметки заложения фундаментов или трубопроводов. Зачистка основания до проектной отметки должна производиться непосредственно перед укладкой фундамента или трубопровода.

Основание, открытое до проектной отметки, должно предохраняться от промерзания путем устройства укрытия из утеплителей.

Работа землеройных машин в забоях с подготовленным к разработке грунтом должна производиться круглосуточно во избежание промерзания грунта во время перерывов.

Обратную засыпку котлованов и траншей производить с соблюдение следующих требований:

- в грунте, предназначенном для засыпки пазух, количество мерзлых комьев не должно превышать 15% от общего объема засыпки;

- для засыпки пазух внутри здания применение мерзлого грунта не допускается;

- грунт, уложенный в отвалы для его использования для обратной засыпки, должен быть предохранен от промерзания.

При производстве бетонных работ в зимних условиях могут применены следующие методы выдерживания бетона:

- метод термоса (для массивных конструкций);

- применение химических добавок - ускорителей твердения бетона;

- искусственный подогрев бетона.

При заделке стыков в зимних условиях поверхности их должны быть очищены от снега и наледей скребками, металлическими щетками или с применением электровоздуходувок, ТЭНов, методов инфракрасного излучения.

Опалубка и арматура перед бетонированием должны быть очищены от снега и наледи.

При складировании конструкций во избежание образования на них наледи следует применять высокие прокладки, а также меры, защищающие конструкции от намокания сверху и от обледенения стыкуемых поверхностей.

Ввиду того, что нормативная продолжительность строительства составляет более года необходимо учесть дополнительные расходы на отопительный период при производстве отделочных и специализированных работ в зимнее время.

2.4 Указания о методах осуществления инструментального контроля за качеством здания (сооружения)

Инструментальный контроль при строительстве здания (сооружения) включает геодезические работы следующих этапов:

· разбивку и перенос осей;

· разметку ориентировочных рисок;

· исполнительные съемки.

Для выноса в натуру пятна застройки предусматривается вынос габаритных основных осей здания.

В процессе строительства геодезический контроль точности выполнения строительно-монтажных работ заключается в следующем:

· инструментальная проверка фактического положения в плане и по высоте конструкций здания и инженерных коммуникаций в процессе их монтажа и временного закрепления пунктов геодезической основы в натуре;

· исполнительная съемка фактического положения смонтированных конструкций, частей здания, инженерных коммуникаций в плане и по высоте (горизонтальность, соосность, совмещение плоскостей, правильность положения закладных деталей).

Методы инструментального контроля за положением конструкций и частей здания, параметрами здания в процессе производства строительно-монтажных работ устанавливаются проектом производства работ.

Все геодезические работы на строительстве должны выполняться в соответствии с проектом производства геодезических работ (ППГР).

2.5 Обоснование в строительных машинах, механизмах и транспортных средствах

Таблица №8

Наименование	Марка	Кол-во
Башенный кран	КБ-504	1
Башенный кран	КБ-404	2
Электросварочный аппарат	ТС-500	4
Грузопассажирский подъемник	ДВМ-1003/100	1
Грузовой подъемник	ТП-17	1
Установка для прогрева бетона	ТМО	-
Компрессор передвижной	ДК-9М	1
Пневмоколесный кран	КС-5363	-
Вибраторы: -глубинный	ИВ-60	2
-поверхностный	ИВ-91	2
Автомобильный кран	КС-4571	1
Экскаватор «обратная лопата»	ЭО-4121	1
Экскаватор «драглайн»	ЭО-4121	-
Экскаватор	ЭО-2621	1
Автобетононасос	«ШТЕТТЕР»	1
Асфальтоукладчик	ДС-126	1
Автоямобур	БМ-202	1
Бурильная установка	УГБ-50	1
Гусеничный кран	РДК-25	1
Бурильная установка	«Casagrande B80»	1

2.6 Обоснование потребности строительства в электрической энергии, воде и прочих ресурсах

Силовые и осветительные установки при работе по временной схеме электроснабжения должны иметь напряжение 380/220 вольт.

...