Ключевыми элементами реорганизации системы управления жилищным фондом в г. Екатеринбурге (как и в целом по стране) в период перехода к рыночной экономике были:

- формирование «Служб Заказчика» (1995-2001 г.г.);

- разделение функций «Заказчика» и «Подрядчика»;

- формирование договорных отношений между управленческим звеном (Службами Заказчика) и предприятиями-подрядчиками, осуществляющими техническую эксплуатацию жилищного фонда.

Службы Заказчика существовали в форме муниципальных учреждений, и называются Управлением жилищно - коммунального хозяйства (далее УЖКХ) соответствующего района (рисунки 1,2).



Рис.1 Схема управления жилищным фондом в г. Екатеринбурге до 1995 года.

Развитие института Служб Заказчика, выступающих и действующих в интересах и от имени собственника (будь это муниципалитет или физические лица), имеют ряд недостатков:

Службы Заказчика формировались формально и, чаще всего, они функционировали (рассматривались) как продолжение административной системы;

они не замыкали на себя в полном объеме все функции по управлению жилфондом и в тоже время, зачастую, выполняли несвойственные им функции;

в политике муниципалитетов, проводимой по реорганизации системы управления ЖКХ, отсутствовала альтернативность при создании данных Служб;

на местах отсутствовали четкие принципы реорганизации и развития системы управления жилищным хозяйством в городе, определенные как на перспективу, так и на текущий период реформирования.



Рис. 2 Схема управления жилищным фондом в г. Екатеринбурге в период 1995-2001 гг.

Понимая важность последнего аспекта, а также то, что постепенное уменьшение доли муниципального жилья в структуре жилищного фонда и повышение уровня оплаты населением жилищно-коммунальных услуг в перспективе еще больше обострят проблему эффективного и оперативного управления жилищным фондом - в г. Екатеринбурге, работа по реорганизации системы управления жилфондом, начавшаяся еще в 1997 году с момента выхода Указа Президента РФ № 425 от 28.04.97г. «О Концепции реформирования ЖКХ в РФ», носит системный характер и параллельно развивается по двум направлениям:

Первое - реорганизация сложившейся системы управления многоквартирными домами;

Второе - создание и развитие новых форм управления многоквартирными домами с учетом появления в нем многообразия собственников жилья.

За несколько лет хода реформ в Екатеринбурге «Службы Заказчика» сыграли свою положительную роль, в частности, позволили более четко сформировать набор требований собственника жилья, сделать финансовые потоки по оплате услуг более «прозрачными» и понятными для домовладельца в лице города.

В этом смысле, если рассматривать город как единого домовладельца, одновременно являющегося распорядителем средств на оплату жилищно - коммунальных услуг, службы заказчика можно считать прообразом структур, которые сегодня принято называть управляющими компаниями. Граждане при этом выступают в роли конечного потребителя услуг, не оказывающих влияния на формирование заказа [22].

Постепенно, с развитием жилищного законодательства и новой хозяйственной практики. Отношения города с районными службами заказчика из отношений между вышестоящей и нижестоящей организациями трансформировались в отношения, близкие к современному договору между собственником жилья и управляющей жилыми домами организацией (рисунок 3).

Помимо районных УЖКХ появилось несколько других организаций, выполняющих функции заказчика по управлению жилыми домами. Часть из них является частными по форме собственности.

Особенности действующей схемы управления домами в том, что управляющие организации совмещают в себе полномочия по обеспечению обслуживания жилья и полномочия города как муниципального образования. То есть, схема продолжает функционировать, как если бы все жилье оставалось муниципальным, а все управляющие организации также находились бы в муниципальной собственности и были бы абсолютно подконтрольны Администрации города.

Схема имеет два основных недостатка:

- не стимулирует собственников приватизированных квартир на ответственное участие в управлении своими домами;

- не служит привлечению инвестиций в жилищное хозяйство, так как является излишне административно зависимой и базируется, в основном на муниципальных организациях.

Действующие управляющие организации по договорам, ранее заключенным с Администрацией города, в той или иной степени, нагружены дополнительными, не связанными прямо с обслуживанием жилых домов функциями органов местного самоуправления.

Работники управляющих организаций, выполняющие данные функции, являются, по сути, продолжением аппарата Администрации города, но содержатся за счет средств, предназначенных для эксплуатации жилых домов.

В целом, в настоящее время, в городе Екатеринбурге в системе управления муниципальным жилищным фондом пока функционируют 9 Служб Заказчика, 7 из которых созданы в статусе муниципальных учреждений, 2 являются некоммерческими организациями, созданными с организационно-правовой формой “Фонд”.

Рис. 3 Действующая схема управления многоквартирными домами в г. Екатеринбурге

Форма “Фонда” (аналогичной может быть и форма автономной некоммерческой организации) выбрана неслучайно, поскольку имеет ряд положительных преимуществ:

1. В некоммерческом Фонде для непосредственного участия представителей населения в его деятельности предусматриваются следующие возможности:

четыре места из одиннадцати в Координационном Совете, являющегося по Уставу высшим органом управления некоммерческой организации;

все пять мест в Попечительском Совете, являющегося наблюдательным и совещательным органом Фонда;

Сегодня население, выдвигая от жилых микрорайонов своих представителей в органы управления Фондом, уже реально могут влиять на принимаемые решения по вопросам управления жилищным фондом, организации его технической эксплуатации. При этом следует отметить, что в течение ряда лет соотношение мест (голосов) в Координационном Совете данных некоммерческих управляющих жилищных компаний будет изменяться в сторону уменьшения мест, занимаемых сегодня представителями муниципалитета.

2. Относительно имущественной политики и вопроса защиты муниципального имущества следует отметить - все, что находится у Фонда в управлении и безвозмездном пользовании (жилфонд, производственные базы и помещения, техника, транспорт, оборудование и прочее) включено в состав Местной Казны и соответственно не может быть описано по искам кредиторов, изъято, продано.

3. Собственник (город) не отвечает по долгам Фонда в противовес субсидиарной ответственности своим бюджетом по долгам Служб Заказчика, имеющих статус муниципального учреждения.

4. Имущество, приобретенное Фондом в процессе своей деятельности на собственные доходы, согласно ГК РФ после ликвидации Фонда направляется на достижение его уставных целей - улучшение эксплуатации и содержания жилищного фонда.

5. Эффективность некоммерческой организации в статусе “Фонд”, в сравнении с муниципальным учреждением, заключается в том, что при предъявлении им требований кредиторов, взыскание не может быть обращено ни на муниципальное имущество, ни на средства местного бюджета.

6. Кроме того, относительно экономической целесообразности создания “Фондов”, необходимо отметить, что последние, в отличие от муниципальных учреждений, имеют возможность регулировать оплату труда работников в зависимости от конкретных результатов их деятельности и тем самым стимулировать повышение качества оказываемых населению жилищных услуг. Фонд, являясь, по сути, частной организацией, более свободен в вопросах участия в гражданском обороте, то есть не имеет тех ограничений, которые имеют в гражданском обороте муниципальные организации.

Для регулирования вопросов, связанных с созданием и поддержкой Товариществ собственников жилья в г. Екатеринбурге разработаны и приняты ряд организационных Постановлений Главы города (таблица 3), регламентирующих вопросы:

- регистрации многоквартирных домов на различных имущественных комплексах;

- передачи функций по управлению многоквартирными домами уполномоченной Службе Заказчика;

- перерегистрации жилищных кооперативов в Товарищества собственников жилья;

- поддержки Товариществ собственников жилья.

В результате реализации вышеупомянутых Постановлений в городе Екатеринбурге:

- образовано 288 Товариществ собственников жилья (таблица 4);

- с 1999 года ведется работа по укрупнению имущественных комплексов ранее созданных ТСЖ путем присоединения к ним соседних;

- проводится работа по реорганизации жилищных кооперативов, в том числе путем перерегистрации их в Товарищества собственников;

- внедряется в практику система внешнего управления многоквартирными домами посредством передачи функций по управлению (или найм по контракту)

Таблица 3

Перечень Постановлений Главы Города Екатеринбурга по вопросам создания и развития ТСЖ.

№ п/п	Номер, дата	Название
1	№ 375 от 19.05.1997г.	«О порядке взаимодействия органов местного самоуправления с физическими и юридическими лицами при регистрации кондоминиумов и выборе способа по управлению ими».
2	№ 686 от 18.09.1997г.	«О порядке приемки, регистрации и постановке на учет вновь выстроенных объектов жилищного фонда».
3	№ 1320 от 16.12.1999г.	«О создании условий для поддержки и развития ТСЖ в г. Екатеринбурге».
4	№ 400 от 24.04.2000г.	«О создании условия для поддержки жилищных кооперативов в г. Екатеринбурге».
5	№ 195 от 23.02.2001г.	«О развитии и поддержке ТСЖ и иных форм управления жилищным фондом».
6	№ 1250 от 1.11.2001г.	«О порядке взаимодействия органов местного самоуправления с физическими и юридическими лицами при реорганизации жилищных кооперативов»
7	№ 1490 от 25.12.2001г.	«О порядке взаимодействия органов местного самоуправления с физическими и юридическими лицами при передаче Службам Заказчика функций по управлению кондоминиумами».

Таблица 4

Динамика создания товариществ собственников жилья в г. Екатеринбурге

Год	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	Всего
Создано ТСЖ за год	2	8	14	22	26	25	18	31	48	44	50	288

последними территориальным Службам Заказчика;

- образованы три частные управляющие жилищные компании для управления многоквартирными домами. Одна в форме Ассоциации, две в форме некоммерческого партнерства (В управлении у данных компаний находится 130 тыс.кв.м. жилищного фонда). Планируется создание еще нескольких (5-7) управляющих жилищных компаний;

Согласно Стратегического плана развития г. Екатеринбурга в период до 2015 года планируется создание еще ряда управляющих организаций.

Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы:

1. Рассмотрен процесс развития системы управления жилищным фондом в России.

2. Сделан основной вывод о том, что период с 1989 года можно считать периодом перехода в жилищно - коммунальном хозяйстве к работе в рыночных отношениях.

3. Рассмотрены проблемы организации управления многоквартирными домами в РФ.

4. Подробно разобраны основные этапы реорганизации системы управления жилищным фондом г. Екатеринбурга за 10 лет.

Таблица 2

Основные нормативные акты, принимаемые в России и, регулирующие вопросы управления ЖКХ.

Периоды
Плановой экономики	Перехода к рыночной экономике
Год	Наименование документа	Год	Наименование документа
1	2	3	4
20.08.1918	Декрет ВЦИК «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах ».	29.07.1989	Постановление Совмина РСФСР «О переходе жилищно-коммунального хозяйства на хозрасчет и самофинансирование».
08.03.1921	Совнарком РСФСР утвердил «Положение об управлении домами».	04.07.1991	Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ».
19.08.1924	Постановление ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации».	24.12.1992	Закон «Об основах федеральной жилищной политики».
04.01.1928	Постановление ЦИК и СНК СССР «О жилищной политике».	20.06.1993	Целевая программа «Жилище».
17.10.1937	Постановление ЦИК и СНК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах».	29.03.1996	Указ Президента РФ №432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов».
04.1943	НКХ РСФСР утвердил «Положение о домоуправлении и работе управляющего дома».	15.06.1996	ФЗ №72 «О ТСЖ».
20.03.1958.- 01.06.1962	Постановление Совмина СССР «О жилищно-строительной и дачно- строительной кооперации». Постановление ЦК КПСС и Совмина СССР «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве».	28.04.1997	Указ Президента РФ №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ».
1974	МЖКХ РСФСР АКХ К.Д. Панфилова утверждены методические указания по организации жилищных производственно-эксплуатационных трестов «Ленинградский эксперимент».	20.12.1997	Постановление Правительства РФ №1613 «О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно - коммунальных услуг на 1998-1999 годы».
15.04.1988- 26.05.1988	Постановление ЦК КПСС и Совмина СССР «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации». Закон СССР «О кооперации в СССР».	17.09.2001- 17.11.2001	Постановление Правительства РФ №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 года». Постановление Правительства РФ №797 Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» федеральной целевой программы «Жилище».
		29.12.2004	Новый Жилищный Кодекс РФ.

2. Анализ существующей ситуации в жилищном секторе города Екатеринбурга

2.1 Анализ жилищного фонда города Екатеринбурга по уровню приватизации

Жилищный сектор в городе неоднороден. Это обусловлено следующими факторами:

1. Этапами застройки в соответствии с градостроительными программами «освоения территорий».

2. Создание крупных производственных предприятий (заводов) и соответствующего формирования градообразующих жилых комплексов.

3. Реализацией государственных программ в сфере социально-экономических реформ.

В развитии последнего фактора можно выделить:

1. Развитие жилищно - строительной кооперации в городе.

2. Осуществление приватизации населением своих квартир (помещений) в многоквартирных домах (рисунок 4).

Последствия приватизации населением жилых помещений в многоквартирных домах еще в большей степени обусловило неоднородность жилищного сектора в г. Екатеринбурге.

В настоящее время в многоквартирных домах сложившейся городской застройки на одной лестничной площадке (этаже) расположены как квартиры, находящиеся в частной собственности, так и неприватизированные квартиры, в которых граждане проживают по договорам найма.



Рис. 4 График уровня приватизации помещений в жилых домах г. Екатеринбурга.

В соответствии с ЖК РФ способы управления многоквартирными домами помещения, в которых принадлежат более, чем двум собственникам должна избираться на общем собрании. Решения на таких собраниях принимаются большинством голосов от общего количества присутствующих на собрании собственников [1].

При этом следует учитывать, что голосование осуществляется в соответствии с долевым распределением голосов пропорционально площади помещения, находящегося в собственности у физических и юридических лиц.

Если принять во внимание вышеизложенное, то фактически при определении муниципальной политики по организации выбора способа управления многоквартирными домами, в соответствии с требованиями ЖК РФ необходимо ориентироваться, в первую очередь, на те дома, уровень приватизации помещений в которых менее 50%.

Анализ уровня приватизации помещений в многоквартирных домах позволил выявить 1172 дома, в которых доля собственности Администрации города превышает 50% (таблица 5, рисунок 5) [30].

При этом следует отметить, что из всех вышеуказанных домов:

- к постройке до 50 г. относятся 332 дома, которые составляют 28,3% от общего числа домов;

- к постройке с 51-70 г.г. относятся 592 дома - 50,5%;

- к постройке с 71-90 г.г. относятся 216 домов - 18,4%;

- к постройке после 91 г. относятся 33 дома - 2,8%.

Соответственно, в этих многоквартирных домах, при выборе способа управления последними, у Администрации города будет право преобладающего голоса, что и следует учитывать при разработке мероприятий направленных на реализацию ЖК РФ.

Обратно пропорциональная ситуация с долей участия муниципалитета при выборе способа управления многоквартирными домами определена в случае, когда более 50% жилых помещений в доме находятся в собственности граждан.

Проведенный анализ по уровню приватизации помещений в домах позволил выявить 5255 многоквартирных домов с уровнем приватизации более 50%

(таблица 6, рисунок 6).

При этом следует отметить, что в 21,9% всех приватизированных домов населением составляет более 80%.

Таким образом, в результате проведенного анализа, сформировалось два «банка» на многоквартирные дома. Принимая во внимание уровень приватизации населением помещений в этих домах и ее соотношение с долей собственности муниципалитета - фактически можно предложить два разных направления деятельности органов местного самоуправления по организации выбора способа управления данными домами:

1. С ориентацией на дома, уровень приватизации помещений в которых, менее 50%.

2. С ориентацией на дома, уровень приватизации помещений в которых, более 50%.

2.2 Анализ дислокации жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья в городе Екатеринбурге

Как уже отмечалось выше, процесс создания ТСЖ и других форм управления многоквартирными домами осуществляется в городе с 1994 года. В настоящее время в управлении 288 Товариществ сосредоточено более 300 многоквартирных домов общей площадью 1,7 млн. кв. м.. Динамика образования товариществ собственников жилья и других форм управления многоквартирными домами в г. Екатеринбурге в период с 1994- 2004 гг. представлена в таблице 7.

Процесс развития жилищной кооперации, начавшийся в нашем городе с 60-х годов и продолжающийся сегодня, в настоящее время насчитывает в своей системе 471 жилой дом общей площадью 2,2 млн. кв.м. [19].

Всего в городе насчитывается 312 жилищных кооперативов, включающих в себя ЖСК, ЖЭК, ПЖСК, ОЖЭК. В сложившейся застройке городской территории можно выделить локальные участки с наибольшей плотностью дислокации жилых домов, находящихся в управлении жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья. Существуют локальные участки города, в которых наблюдается большая плотность кооперативов. При этом если брать во внимание компактность территориального участка, то в городе можно выделить 17 локальных участков (таблица 8).

Наглядно данные локальные участки сложившейся застройки города указаны в приложении 2 .

В данных локальных участках города предлагается образовать в соответствии с ЖК РФ объединение в Ассоциации товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы или объединения, имеющие функцию управляющей организации [21].

В качестве вышеобозначенного примера можно рассмотреть инициативу АОЗТ “Наш дом”, создавшего в 2000 году “Ассоциацию ТСЖ” в зоне застройки улиц Репина - Викулова. Данная “Ассоциация ТСЖ” в настоящее время выполняет функции по управлению 80 тыс.кв. метров жилищного фонда, в состав которого входит как ранее созданные многоквартирные дома (по договорам с ТСЖ), так и вновь вводимые застройщиком в эксплуатацию жилые дома на территории Верх - Исетского района.

Среди основных проблем жилищных кооперативов следует принять во внимание следующие:

1. Нестабильное и осуществляемое не в полном объеме финансирование убытков по эксплуатации кооперативов.

2. Управленческий состав кооперативов - большей степени люди пожилого возраста (до 70% всех председателей ЖСК - пенсионеры). Существует острая проблема замены председателей (смены управляющих). Наряду с этим руководством (управлением) ЖСК, как правило, занимаются лица, не имеющие специального образования.

3. Отсутствие информационно - методической поддержки кооперативов;

4. Не отрегулированы взаимоотношения с поставщиками коммунальных и иных услуг.

5. В большей степени кооперативный жилфонд - дома постройки 60-70 годов. Плохое техническое состояние как внутри домовых сетей, так и самих конструктивных элементов зданий, а также обострившаяся кадровая

проблема - ставят кооперативы на грань катастроф.

6. Отсутствие средств на проведение капитального ремонта.

7. У значительной части кооперативов отсутствует техническая документация на жилые дома.

8. Кооперативный жилфонд оказался выведенным из общей системы управления жилфондом города.

9. На балансе жилищных кооперативов находится 17 км наружных инженерных сетей на эксплуатацию и ремонт которых нет источников кроме как средств граждан.

2.3 Анализ характеристики жилищного фонда и основных производственных фондов

Как уже отмечалось в 1 главе, в течение последних лет в г. Екатеринбурге сложилась определенная система управления многоквартирными домами, ранее составлявшими, так называемый «муниципальный жилищный фонд».

Управление и техническую эксплуатацию данным жилфондом осуществляют, по договорам с Администрацией, муниципальные учреждения и предприятия. Для осуществления деятельности Администрация города по договорам наделяла данные предприятия основными производственными фондами. В итоге за длительный период по административно - территориальному принципу в городе распределился определенный ресурс основных производственных фондов.

Для выявления пообъектно степени оснащенности жилищного фонда города основными производственными фондами принимались следующие показатели [33]:

1. Площадь нежилых производственных помещений, расположенных в жилом фонде.

2. Площадь отдельно стоящих производственных зданий.

3. Количество автотранспортных средств (легковые и грузовые автомобили, спецтехника).

4. Количество станков и оборудования.

5. Количество оргтехники.

При этом данные показатели пересчитывались из расчета на 100 000 метров квадратных общей площади жилых домов по формуле 2.3.1:

К=N*100000/Sобщ, где:

N - количество соответствующего показателя, ед.;

Sобщ - общая площадь зоны управления, кв.м.;

Результаты количественного анализа и расчета приведенных коэффициентов представлены в таблицах 9-21.

Исходя из предлагаемого распределения территорий города по зонам управления, приведенных выше, проводим качественный анализ характеристик жилищного фонда, территориально попадающих и функционирующих в предлагаемых зонах управления.

Анализ проводился по степени комфортности жилищного фонда, предполагаемых управляющих организаций основных производственных фондов.

Из показателей степени комфортности для анализа принимались:

1. Физический износ зданий.

Жилищный фонд г. Екатеринбурга разбит по степени износа на 9 групп:

1 группа - 0-10%, 2 группа - 11-20%, 3 группа - 21-30%, 4 группа - 31-40%,

5 группа- 41-50%, 6 группа - 51-60%, 7 группа - 61-70%, 8 группа - 71-80%,

9 группа - >80%.

Для расчета среднего физического износа по данным технических паспортов жилых зданий г. Екатеринбурга использована следующая формула (2.3.2) [28]:

ИЗНОС ср = (5* S1 +15*S2+25*S3 +35*S4+45*S5 +55*S6 +65*S7 +75*S8 +90*S9) / S1*S2*S3*S4*S5*S6*S7*S8*S9, (2.3.2)

где:

5, 15, ..., 90 - средняя величина износа в каждой из рассматриваемых групп, %;

S1, S2, ..., S9 - общая площадь жилого фонда, относящегося к каждой из групп, кв. м.

Результат расчета (средний по городу) по формуле 2.3.2 представлен в таблице 22 колонка 2 и составляет 24,12%.

2. Этажность.

Для определения показателя этажности жилищный фонд в городе разбит на 4 группы: 1 группа - до 5 этажей, 2 группа - 6-9 этажей, 3 группа - 10-15 этажей, 4 группа - 16 этажей и выше.

Средняя этажность города определяется экспертным путем по данным технических паспортов и отражена в таблице 22 колонка 3 и составляет 6 этажей [28].

3. Благоустройство.

В жилищном фонде г. Екатеринбурга выделено семь показателей уровня благоустройства: центральное отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, канализация, газ, наличие лифта, наличие мусоропровода. Средний уровень благоустройства рассчитывается по данным технических паспортов, используя формулу (2.3.3) [28]:

БЛАГОУСТРОЙСТВО ср= (S1+S2+S3+S4+S5+S6+S7) / 7* S общ, (2.3.3)

где:

S1 - общая площадь, оборудованная центральным отоплением, кв. м.;

S2 - общая площадь, оборудованная горячим водоснабжением, кв. м.;

S3 - общая площадь, оборудованная холодным водоснабжением, кв. м;

S4 - общая площадь, оборудованная канализацией, кв. м.;

S5 - общая площадь, оборудованная газом, кв. м.;

S6 - общая площадь, оборудованная лифтами, кв. м.;

S7 - общая площадь, оборудованная мусоропроводом, кв. м ;

Sобщ - общая площадь жилищного фонда, кв. м.

Результат расчета (средний по городу) по формуле 2.3.3 представлен в таблице 22 колонка 4 и составляет 72,4%.

4. Плотность заселения.

Плотность заселения - показатель, отражающий количество кв. м, приходящееся на 1 человека. Определена как среднее значение по всем жилым зданиям по данным технических паспортов, для каждого из которых плотность заселения рассчитана по формуле (2.3.4) [28]:

ПЛОТНОСТЬ заселения = Sобщ / Кпроживающих, (2.3.4)

где:

Кпроживающих - количество проживающих, чел.;

Sобщ - общая площадь жилищного фонда, кв. м.

Результат расчета по формуле 2.3.4 представлен в таблице 22 колонка 5 и составляет 21,1 кв. м / чел..

5. Плотность заселения квартир.

Плотность заселения квартир - показатель, отражающий количество проживающих в квартире. Определена как среднее значение по всем жилым зданиям по данным технических паспортов, для каждого из которых плотность заселения квартир рассчитана по формуле (2.3.5) [28]:

ПЛОТНОСТЬ засел. квартир = Кпроживающих / Кквартир, (2.3.5)

где:

Кпроживающих - количество проживающих, чел.;

Кквартир - количество квартир, ед.

Результат расчета (средний по городу) по формуле 2.3.5 представлен в таблице 22 колонка 6 и составляет 2,5 чел./ квартиру.

Таблица 22

Средние показатели комфортности муниципального жилищного фонда по г. Екатеринбургу

	Износ, %	Этажность, кол-во этажей	Благоустройство, %	Плотность заселения, кв. м / чел.	Плотность заселения квартир, чел. / квартиру
1	2	3	4	5	6
Средние показатели	24,12	6	72,4	21,1	2,5

Расчет коэффициентов отклонения от средней величины показателей (от среднегородских значений) представлен таблице 23. Данные показатели отражают отклонение среднего значения (среднего по городу) от анализируемых показателей (износ, этажность, благоустройство, плотность заселения, плотность заселения квартир) по каждому хозяйствующему субъекту ЖКХ, по району от среднегородского значения аналогичного показателя. Чем больше расчетный показатель отличается от единицы, тем больше отклонение от среднегородского значения. Если расчетный показатель больше единицы, то анализируемый показатель превышает среднегородское значение, если меньше единицы - то его значение находится ниже среднегородского. Итоговые средние коэффициенты были посчитаны как среднее значение по всем показателям.

Так, при сравнительном анализе среднеэксплуатируемой площади по районам и в целом по г. Екатеринбургу выявлено, что технико - экономическая оценка была осуществлена с охватом 96% жилищного фонда г. Екатеринбурга, в том числе: по Ленинскому району - 91%, Октябрьскому, Верх - Исетскому, Кировскому, Чкаловскому, Орджоникидзевскому - 100%, Железнодорожному - 52%. По количеству домов технико - экономическая оценка проведена с охватом 77% от количества домов жилищного фонда, подведомственного Администрации города.

В результате расчетов и анализов, проведенных во второй главе, получили:

1. Количество домов, при выборе способа управления которыми политика (большинство голосов) будет определяться Администрацией города Екатеринбурга, поскольку доля муниципальной собственности в этих домах превышает 50%.

2. Количество домов, при выборе способа управления которыми политика (большинство голосов) будет определяться собственниками многоквартирных домов, поскольку доля муниципальной собственности в этих домах менее 50%.

3. Предложены локальные участки города для создания в них управляющих организаций путем предполагаемого объединения товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов.

4. Провели анализ показателей комфортности и степени оснащенности основных производственных фондов, предлагаемых зон управления в сложившейся застройке.

Таблица 9

Сведения об основных фондах управляющих организаций

Орджоникидзевский район.

Зона управления «Эльмаш» (1785,5 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	40/11179,3	626,1
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	14/3827,3	214,35
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	38	2,13
4	Станки и оборудование (ед.)	155	8,68
5	Оргтехника (ед.)	313	17,53

Таблица 10

Зона управления «Уралмаш» (2216,3 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	50/8480,5	382,6
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	14/7331,0	330,77
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	41	1,85
4	Станки и оборудование (ед.)	107	4,8
5	Оргтехника (ед.)	195	8,79

Таблица 11

Ленинский район.

Зона управления «Ленинский район» (2554,6 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	58/9181,2	359,4
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	8/4447,6	174,1
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	74	2,9
4	Станки и оборудование (ед.)	278	10,88
5	Оргтехника (ед.)	267	10,45

Таблица 12

Кировский район

Зона управления «Центр - Пионерский» (1293,58 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	25/5118,1	395,65
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	5/3068,1	237,18
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	18	1,39
4	Станки и оборудование (ед.)	19	1,47
5	Оргтехника (ед.)	64	4,95

Таблица 13

Зона управления «Втузгородок - ЖБИ - Комсомольский» (1725,1 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	33/2631,0	152,5
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	9/5277,5	305,9
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	14	0,81
4	Станки и оборудование (ед.)	55	3,19
5	Оргтехника (ед.)	69	3,94

Таблица 14

Октябрьский район.

Зона управления «Центр - Парковый» (1402,6 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	10/4063,1	289,7
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	8/977,1	69,7
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	31	2,2
4	Станки и оборудование (ед.)	83	5,9
5	Оргтехника (ед.)	76	5,42

Таблица 15

Зона управления «Сибирский тракт» (529,5 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	---	---
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	9/2693,7	508,7
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	47	8,9
4	Станки и оборудование (ед.)	71	13,4
5	Оргтехника (ед.)	110	20,77

Таблица 16

Верх-Исетский район.

Зона управления «ВИЗ - Широкая речка» (1108,71 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	11/3827,1	345,18
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	3/1146,8	103,44
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	8	0,72
4	Станки и оборудование (ед.)	29	2,62
5	Оргтехника (ед.)	77	6,95

Таблица 17

Зона управления «Центр - Заречный» (1650,98 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	36/4327,1	262,1
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	5/2403,7	145,6
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	31	1,88
4	Станки и оборудование (ед.)	68	4,12
5	Оргтехника (ед.)	108	6,54

Таблица 18

Чкаловский район.

Зона управления «Автовокзал - Ботанический» (773,2 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	--	--
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	8/2480,9	320,86
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	15	1,94
4	Станки и оборудование (ед.)	50	6,47
5	Оргтехника (ед.)	105	13,58

Таблица 19

Зона управления «Химмаш» (640,3 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	14/1434,2	223,99
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	10/5030,0	785,56
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	16	2,5
4	Станки и оборудование (ед.)	12	1,87
5	Оргтехника (ед.)	53	8,28

Таблица 20

Зона управления «Вторчермет - Елизавет - Уктус» (1407,7 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	15/2717,6	193,05
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	10/4320,4	306,9
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	12	0,85
4	Станки и оборудование (ед.)	46	3,27
5	Оргтехника (ед.)	35	2,49

Таблица 21

Железнодорожный район.

Зона управления «Железнодорожный район» (2006,2 тыс.кв.м.)

№ п/п	Вид	Количество	Приведенный коэффициент на 100000 м2
1	2	3	4
1	Нежилые производственные помещения, расположенные в жилом фонде (ед. /кв.м)	34/4186,7	208,69
2	Отдельно стоящие производственные здания (кв.м)	6/2357,1	117,49
3	Автотранспортные средства (легковые а/м, грузовые а/м, спецтехника) (ед.)	22	1,09
4	Станки и оборудование (ед.)	41	2,04
5	Оргтехника (ед.)	68	3,39

3. Моделирование схем управления многоквартирными домами и разработка предложений в области муниципальной политики

3.1 Определение понятия « имущественный комплекс в жилищной сфере»

Прежде чем рассмотреть предложения по системе управления многоквартирными домами в свете новых жилищных отношений, необходимо уточнить такие базовые понятия как: комплекс, недвижимое имущество, имущественный комплекс, система управления.

Предприятие как один из объектов гражданских прав в сфере предпринимательского оборота - это всегда имущество (имущественный комплекс).

Все элементы, составляющие имущество предприятия, должны быть объединены, тесно связаны между собой, подчинены единой цели использования. Термин «комплекс» подчеркивает внутреннее единство всего имущества предприятия: «комплекс - это совокупность предметов или явлений, составляющих единое целое» [29]; недвижимое имущество, в свою очередь, - земля, оборудование, здания, постройки, лес декоративные насаждения, находящиеся в собственности физического или юридического лиц, иные вещные права на землю, а также всякое имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Объединяя эти два понятия, можно дать следующую формулировку: имущественный комплекс - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нём объекты недвижимости, при этом право собственности на имущественный комплекс может быть:

· государственным;

· муниципальным;

· частным;

· общим.

Понятие имущественного комплекса в качестве самостоятельного объекта гражданских прав возродилось в новейшем российском законодательстве сравнительно недавно: в конце восьмидесятых - начале девяностых годов, и окончательное закрепление это понятие получило в ГК РФ [2].

Имущественный комплекс города образует целостная совокупность расположенных в пределах городского пространства взаимосвязанных и взаимообусловленных различных видов имущества как в натурально-вещественной форме, так и в форме денежных средств, необходимых, в основном, для функционирования и стимулирования производства, удовлетворения потребностей жителей города, обеспечения органов местного самоуправления [27].

Имущественный комплекс города обладает следующими основными признаками комплексности:

· территориальная целостность;

· наличие составных частей и элементов;

· взаимозависимость и взаимообусловленность частей, обеспечивающих целостность;

· сочетание самоуправленческих начал и организационно-управленческого воздействия на формирование и развитие комплекса;

· соответствие процессов формирования и функционирования комплекса определенным целевым установкам.

Соотношение понятий «имущественный комплекс в жилищной сфере» и «имущественный комплекс» следует рассматривать как соотношение частного и общего. Таким образом, имущественным комплексом в жилищной сфере можно назвать единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилые здания, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Система (от греческого Systema - целое, составленное из частей) - множество элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом и образующих определенное единство, целостность. Система - это совокупность принципов, лежащих в основе какой-либо теории; совокупность органов, связанных общей функцией.

Управление - это действия субъекта управления по отношению к объекту управления, направленные на достижение определенных целей.

Система управления - совокупность скоординированных действий субъекта управления по отношению к объекту управления, направленных на достижение конкретных целей.

Регулировать (от лат. regulo - устраивать, приводить в порядок, приводить в соответствие; regula - норма, правило).

Таким образом, система управления имущественными комплексами в жилищной сфере - совокупность скоординированных действий субъекта управления по отношению к имущественному комплексу, направленных на достижение целей собственника данного имущественного комплекса.

Исходя из вышеописанного, можно сделать вывод, что система управления имущественными комплексами в жилищной сфере включает в себя:

1. Объект управления - имущественный комплекс в жилищной сфере;

2. Собственника жилищного фонда;

3. Субъект управления - управляющая организация;

4. Подрядные организации.

Процесс регулирования определяется как процесс приведения объекта регулирования субъектом в соответствие с конкретными требованиями.

Итогом вышеизложенного является синтез всех данных дефиниций и определение понятия «Регулирование системы управления имущественными комплексами в жилищной сфере» как приведение её в соответствие с требованиями, которые диктует особенность объекта управления, то есть конкретного имущественного комплекса и требованиями собственников имущественного комплекса, являющимися потребителями жилищно-коммунальных услуг:

· площадь имущественного комплекса;

· технические и эксплуатационные характеристики;

· форма собственности;

· контингент собственников имущественного комплекса в жилищной сфере, являющейся потребителем жилищно-коммунальных услуг.

3.2 Организация управления многоквартирными домами в условиях новых жилищных отношений

Одним из наиболее весомых обстоятельств, мешающих эффективному развитию жилищно-коммунального комплекса на местах за последние 5-7 лет, являются “белые пятна” в действующем законодательстве.

«Лидером в провалах законодательства» заслужено был «Жилищный кодекс РСФСР», который устарел на сегодняшний день со всех позиций, так как был принят в начале 80-х годов, когда общественно-политический и экономический строй нашего государства был сориентирован совершенно на иные ценности и имел другие приоритеты. Отдельные его положения не только сдерживали развитие отрасли ЖКХ, но и прямо противоречили другим федеральным законам в жилищной сфере [23].

С 1 марта 2005 года вступил в действие новый «Жилищный Кодекс Российской Федерации» [3].

		Возникновение, осуществление, изменение, прекращение права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями
Пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда						Переустройство и перепланировка жилых помещений
Пользование общим имуществом собственников помещений		ЖИЛИЩНЫЕ		Управление многоквартирными домами
		ОТНОШЕНИЯ,
Отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда		РЕГУЛИРУЕМЫЕ		Создание и деятельность ЖК, ЖСК, ТСЖ прав и обязанностей их членов
		ЖИЛИЩНЫМ
Учет жилищного фонда		КОДЕКСОМ		Предоставление коммунальных услуг
Содержание и ремонт жилых помещений						Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
		Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам

Рис. 7 Перечень жилищных отношений, регулируемых Жилищным Кодексом.

Новый Жилищный Кодекс существенно отличается от своего «предшественника» не только тем, что в целом приводит систему жилищных отношений в соответствие с требованиями времени, но и тем, что впервые определил (ч.1 ст.4) их конкретный перечень (рисунок 7).

Принципиально по новому Жилищный Кодекс определяет понятие «жилищный фонд» (ч.1 ст.19) как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

При этом устанавливается новая классификация жилищного фонда в зависимости от его формы собственности (ч.2 ст.19) и от целей его использования (ч.3 ст.19) (рисунок 8).

Принятие нового Жилищного кодекса РФ обусловило появления объективного интереса и активности у населения по вопросам выбора и организации способов управления многоквартирными домами.

Наряду с этим, в настоящее время:

- в городах стал формироваться рынок организаций, оказывающих услуги по управлению домами (жилищным фондом);

- рыночный подход управляющих организаций к предоставлению своих услуг значительно...