Д.	Схема управления многоквартирным домом посредством поручения (по договору с ТСЖ) полностью всех функций управляющей организации (рисунок 12).
Е.	Схема управления многоквартирным домом посредством заключения собственниками договоров управления с управляющей организацией (рисунок 12).
Ж.	Схема управления многоквартирными домами при создании объединения нескольких товариществ собственников жилья и поручения последнему функций по управлению, технической эксплуатации и организации коммунальных услуг в дома (рисунок 12).
З.	Схема управления многоквартирными домами при создании объединения нескольких товариществ собственников жилья и поручения последнему только функций по организации управления и технической эксплуатации домов (рисунок 12).

Таблица 26

Описание схем второй группы управления многоквартирным домом

Схема	Комментарии к схеме	Примечание
1	2	3
Схема Д	Данная схема напоминает «схему Б», но лишь с той разницей, что в данном случае управляющей организации (УПР) товарищество собственников жилья (ТСЖ), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МД) (физические лица - Сфл, юридические лица - Сюл), передали все полномочия в т.ч. и право финансовой подписи и право распоряжения средствами собственников. При реализации данной модели управляющая организация может либо распоряжаться расчетным счетом ТСЖ, либо вообще использовать в платежных квитанциях, предъявляемых к оплате собственникам, свой расчетный счет.	Схема неэффективна прежде всего для самой управляющей организации, т.к. последняя становится своеобразным заложником от платежной недисциплинированности собственников. Кроме этого могут возникнуть юридические сложности при заключении договора поставки коммунальных услуг на объект в отсутствии у управляющей организации прав на него (при «живом» товариществе).
Схема Е	Данная модель управления многоквартирным домом (МД) регламентировалась и ранее (см. Федеральный Закон «О ТСЖ»), но не нашла повсеместного внедрения. Обусловлен данный факт боязнью собственников отдать функции по управлению управляющей организации (УПР). В рамках реализации Жилищного кодекса РФ данная модель через год фактически должна быть административно внедрена в жизнь на каждом многоквартирном доме, собственники помещений в котором самостоятельно не выберут, в установленном порядке, способ управления своим домом.	Аналогично «схеме Б» самая важная роль в рассматриваемой модели должна быть отведена договору управления, заключаемому управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Как вариант контроля со стороны собственников за деятельностью управляющей организацией в договоре управления может быть предусмотрены особые полномочия домового комитета или специально созданного для этих целей в доме Совета территориального общественного самоуправления (ТОС).
Схема Ж	В соответствии с Жилищным Кодексом РФ два и более ТСЖ могут создать объединение (см. Федеральный Закон «О некоммерческих организациях») для совместного управления общим имуществом в группе многоквартирных домов. Фактически, при создании объединения ТСЖ, данная модель аналогична «схеме Д» со всеми вытекающими из этого последствиями.	Решения о создании объединения должны приниматься на общем собрании собственников каждого дома (С1, С2, С3) в установленном порядке. На практике, при реализации (создании объединения) данной модели, «камнем преткновения» является слабая проработка вопросов приема новых участников и «выхода» старых членов из объединения. См. также примечания к «схеме Д»
Схема З	Отличие данной модели от «схемы Ж» заключается в том, что при создании объединения, товарищества оставляют за собой функцию заказчика на коммунальные услуги. Объединение ТСЖ в данной модели осуществляет функцию управления, технической эксплуатации и содержания домов и придомовых территорий.	На практике данная модель более эффективна, чем «схема Ж», поскольку объединение не зависит от неурегулированности взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг. При этом следует понимать, что объединение, выполняя заказ-поручение ТСЖ, может выполнять функцию централизованной бухгалтерии для всех ТСЖ. При таком подходе данная модель впитывает в себя элементы «схемы Б».

На основании вышесказанного, необходимо отметить следующее:

1. Все рассмотренные выше модели (схемы) приведены как основные способы организации управления многоквартирным домом в рамках Жилищного кодекса РФ.

2. Вышеуказанные модели, за исключением «схемы В» и «схемы Г» в период с 1997г. и по настоящее время, реализованы на практике в системе управления многоквартирными домами на территории г. Екатеринбурга.

3. На практике может быть реализованы и другие модели, основанные на сочетании разных схем.

В качестве примера такого «сочетания схем» можно привести Ассоциацию ТСЖ «Микрорайон Волгоградский» (некоммерческая организация), созданную четырьмя товариществами собственников жилья в 2001 году по «схеме З», затем с 2003 года перешли на организацию управления по «схеме Ж». За период работы Ассоциации, на территории, попадающей в условную «зону деятельности» последней, были введены несколько многоквартирных домов. Собственники помещений в данных многоквартирных домах не стали создавать свои ТСЖ, а заключили с Ассоциацией договора управления. Таким образом, Ассоциация, работая на определенной территории, фактически реализует в своей повседневной деятельности две модели «схему Ж» и «схему Е».

3.3 Разработка предложений по регулированию системы управления многоквартирными домами в сложившейся застройке г. Екатеринбурга

Целью организации управления многоквартирными домами является обеспечение нормальной и безопасной эксплуатации последнего на весь период его жизненного цикла, а также создание условий для самоокупаемости и повышения доходности от его функционирования.

Решение данных задач возможно при наличии четко отлаженной системы взаимоотношений всех субъектов схемы управления, участвующих в управлении.

В этом основная роль отводится взаимоотношению между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и управляющей домом организацией.

Как уже отмечалось в 1 главе, в г. Екатеринбурге, как и в других городах России, сложилась ситуация, когда при возрастающей доли частного жилья многоквартирные дома находятся в управлении муниципальных органов власти. Наряду с этим собственники жилых помещений в многоквартирных домах не проявляют должной активности по вопросам управления соей собственностью.

Все это осложняет поиск эффективных путей управления имущественными комплексами в жилищной сфере.

В настоящее время все попытки органов местного самоуправления, направленные на реорганизацию системы управления многоквартирными домами должны быть форсированы в сжатые сроки.

Это обусловлено требованиями, вступившего в действие с 1 марта 2005 года, нового Жилищного Кодекса Российской Федерации, согласно которого в течение года собственники жилья должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

3. Управление управляющей организацией.

В случае неизбрания собственниками, в установленные сроки, способа управления домом, эта норма становится задачей органа местного самоуправления. Для выполнения данной задачи орган местного самоуправления организует и проводит открытый конкурс на каждый дом по выбору управляющей организации.

Согласно вышеуказанной нормы ЖК РФ, к концу 2006 года в городах Российской Федерации фактически не должно остаться ни одного многоквартирного дома, схема управления которым неотрегулирована в рамках требований новых жилищных отношений.

Весь спектр задач, возлагаемых на органы местного самоуправления и, направленных на реализацию ЖК РФ в области управления многоквартирными домами предлагается разбить следующим образом (рисунок 13).

Рассмотрим данные направления.

Приведение в соответствие и уточнение функций органов местного самоуправления.

Для реализации данных задач, прежде всего, необходимо уточнить и отрегулировать функциональные обязанности органов местного самоуправления, вытекающих из основных аспектов Жилищного Кодекса.

Общий перечень данных функций предлагается разнести по следующим уровням ответственности:

А. Общегородской уровень;

Б. Уровень района в городе;

В. Уполномоченный органом местного самоуправления лиц (учреждения, организации).

Вышеуказанные группы функций необходимо разбить следующим образом:

- функции, установленные жилищным законодательством;

- функции по смежному законодательству;

- функции, обусловленные спецификой переходной экономики.

Примерный перечень вышеобозначенных функций указан в приложении 3 и может быть использован как основа для пересмотра Уставов, Положений и иных нормативных актов, регламентирующих деятельность органов местного самоуправления.

Реорганизация сложившейся системы управления многоквартирными домами в городе.

На рисунке 14 предполагается схема организации управления многоквартирным домом в соответствии с ЖК РФ.

Согласно данной схемы функции органов местного самоуправления уточнены и «отграничены» от монопольного управления и эксплуатации жилых домов.

Администрация больше не может самостоятельно определять управляющие организации и поручать им безвозмездно выполнять те или иные свои функции, так как:

- мы можем участвовать в выборе управляющей домом организации только через своих представителей на собрании собственников помещений.

В случае если решение собрания об определении управляющей организации не принято или не исполнено в определенный законом срок, мы обязаны выступить организатором открытого конкурса по правилам, установленным Правительством РФ.

- с отобранной управляющей организацией все собственники помещений обязаны заключить договоры управления домом. Это означает, в том числе, что орган самоуправления или уполномоченное им лицо должны заключить отдельный договор управления на каждый дом, где есть муниципальные квартиры.

Но главное - договор должен иметь одинаковое содержание для всех собственников, включая такого собственника как город. Какое либо поручение управляющей организации мы можем сделать только совместно с другими собственниками помещений в доме.

- цены на услуги по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту жилых домов устанавливаются Администрацией только в случае, если собственники жилья не сделали это самостоятельно.

Цены должны учитывать фактический состав услуг и затраты на них применительно к каждому конкретному дому, а затем переноситься в условия договоров управления этим домом.

Функции Администрации как собственника жилых помещений, как органа тарифного регулирования и социальной поддержки граждан, как органа, обеспечивающего общественную безопасность и общественное согласие, не являются услугами по управлению и эксплуатации конкретных жилых домов и, соответственно, не могут быть предметом договоров управления и оплачиваться в рамках платы граждан за содержание и ремонт общего имущества этих домов.

Поэтому, мы в принципе не можем закреплять те полномочия или функции, которые обеспечивают стратегические интересы города, за организацией, которая в любой момент может быть заменена по решению собрания собственников, на котором у нас заведомое меньшинство.

В конечном счете, отношения органов самоуправления (или уполномоченных ими лиц) как с управляющими организациями, так и с собственниками немуниципального жилья могут регулироваться только переговорным путем на собраниях и фиксироваться в договорах управления и иных соглашениях, не противоречащих ЖК и ГК РФ. Директивное определение условий договоров управления может быть лишь временным исключением.

Обобщая вышесказанное можно сказать, что муниципальный сектор жилищного хозяйства сокращается до структур, обеспечивающих выполнение функций органов местного самоуправления за счет специального финансирования этих функций. Расходы на них не могут быть включены в состав платежей граждан за услуги по управлению, содержанию и ремонту жилья, а также за коммунальные услуги.

Однако именно эти структуры, а именно МУ УЖКХ, должны стать главной опорой в построении базовой модели управления.

Разработка необходимых нормативных и методических документов.

В настоящее время в городе отсутствует необходимый набор нормативных актов органов местного самоуправления, обеспечивающих правовое регулирование создания и деятельности новых форм управления жилыми домами.

Принимая во внимание, что фактически в течении ближайших 1,5 лет вся система управления многоквартирными домами будет подвергнута «революционным преобразования» предлагается в ближайшее время разработать нормативные и методические документы (приложение 4).

Создание системы информационно - пропагандистской работы с собственниками жилья.

На данном этапе необходимо оперативно доводить информацию до граждан города о целях и задачах будущих мероприятий, о проведении этапов и полученных результатах.

В качестве основы мероприятий в рамках данной задачи предполагается:

- организовать выпуск бесплатной отраслевой многотиражной газеты (или специального вкладыша в существующие газеты) для населения;

- регулярно освещать в средствах массовой информации ход реформирования и модернизации жилищно - коммунального хозяйства;

- ввести в городских газетах постоянной рубрики “Спрашивали -отвечаем”;

- содействовать работе отраслевых информационно - методических центров для населения;

- подготовить и организовать выпуск серии информационных листовок - памяток для населения по вопросам создания и развития новых форм управления многоквартирными домами.

В этой связи большая ответственность возлагается на средства массовой информации, на службы администраций города и районов, а также на наиболее активную и сознательную часть жителей.

Развитие кадрового потенциала.

Реформирование и развитие жилищно-коммунального хозяйства в условиях перехода к рыночной экономике и нарастающего многообразия различных форм управления жилищным фондом заставляют существенно изменить требования к профессиональному мастерству работников [18].

В первую очередь, это относится к категории управляющих имущественными комплексами в жилищной сфере, поскольку от их профессионализма зависит надежность всей системы жизнеобеспечения жилищного фонда.

Процессы приватизации жилищного фонда населением, проходящие параллельно с другими аспектами реформирования жилищного хозяйства, обусловили появление в городах большого числа объединений собственников - товариществ собственников жилья, действующих как самостоятельно-хозяйствующих субъектов схемы управления жилищным фондом.

В свою очередь, ежегодно нарастающее количество ТСЖ, создаваемых собственниками, «обнажило» серьезную проблему при реформировании жилищно-коммунального хозяйства - отсутствие квалифицированных кадров по управлению имущественными комплексами в жилищной сфере.

Кадровый вопрос, а точнее - кто непосредственно и насколько профессионально будет управлять создаваемым Товариществом, вот уже почти на протяжении десяти лет является для граждан-собственников одним из сложных при принятии решения о создании Товарищества собственников жилья [20].

На практике, вышеобозначенный вопрос решается тремя способами:

1. Деятельность по управлению и обеспечению технической эксплуатации и содержания многоквартирного дома полностью осуществляет председатель Товарищества собственников жилья.

2. Всю функциональную нагрузку по управлению многоквартирным домом осуществляет управляющий (физическое и юридическое лицо), нанимаемый Товариществом по контракту.

3. Функции по управлению и обеспечению технической эксплуатации многоквартирного дома разделяются между управляющим и председателем ТСЖ.

При выборе любого из вышеуказанных способов, степень профессиональной подготовки лица, осуществляющего функции по управлению и обеспечению технической эксплуатации многоквартирного дома, должна быть соответственно высокой.

Следует отметить, что во многих Товариществах, при реализации второго из указанных выше способов управления, ошибочным считается и допускается возможность отсутствия у председателя ТСЖ соответствующих знаний вопросов управления и технической эксплуатации жилищного фонда. При таком подходе - Товарищество собственников жилья становится своеобразным заложником, полностью зависящем от степени профессионализма и компетенции нанятого управляющего.

Наибольшее распространение в практике последних лет у ТСЖ получил последний из вышеуказанных способов, преимуществом которого перед другими являются следующие аспекты:

- правление и председатель Товарищества не устраняются от решения вопросов управления, содержания и технической эксплуатации многоквартирного дома, а непосредственно являются активными участниками данных процессов;

- всю рутинную организационную работу выполняет управляющий, тем самым исключая для председателя ТСЖ необходимость постоянного нахождения в дневное время в доме;

- право финансовой подписи остается у председателя ТСЖ, а управляющий только готовит предложения и соответствующие документы к подписанию.

В развитие последнего необходимо добавить, что данный аспект полностью исключает возможность бесконтрольного использования управляющим финансовых ресурсов Товарищества, а у правления ТСЖ возрастает степень ответственности за правильно реализуемую финансово-хозяйственную деятельность.

По - прежнему, наряду с отсутствием централизованного регулирования вопроса подготовки кадров для отрасли (сегодня в учебных заведениях города процесс подготовки и повышения квалификации кадров отрасли напоминает известных персонажей басни Крылова, пытающих сдвинуть «воз кадровой проблемы»), нерешенными остаются следующие проблемы:

не осуществляется процесс повышения квалификации и профессиональной переподготовки рабочих по текущему ремонту, инженерно-технического и административно-управленческого персонала муниципальных жилищных предприятий; муниципальных служащих, задействованных в отраслевых подразделениях администрации города и районов;

отсутствует учебная программа и реальный процесс подготовки рабочих по комплексному обслуживанию и ремонту жилищного фонда (один работник совмещает 5-7 профессий, аналог европейского «Хаус-мастера»);

деятельность отраслевых информационно-методических центров, функционирующих в городе напоминает аттракцион «Кто вперед ?!»;

нет соответствующих учебных пособий, памяток и методических рекомендаций для инженерно-технического и административно-управленческого персонала жилищных предприятий, жилищных кооперативов и Товариществ собственников жилья;

отсутствует система подготовки и переподготовки преподавателей учебных заведений, преподающих различные учебные дисциплины и курсы, связанные с жилищно-коммунальным хозяйством (городским хозяйством);

Для устранения вышеуказанных проблем и перспективного развития кадрового потенциала для одной из самых важных отраслей городского хозяйства необходимо решить следующие три блока задач:

1. Исходя из того, что отрасль ЖКХ охватывает почти 2/3 общей системы жизнеобеспечения города - предполагается разработать и принять “Программу развития кадрового потенциала отрасли ЖКХ г. Екатеринбурга” согласно которой:

- вводится система аттестации и сертификации работников отрасли (при этом в самой системе ЖКХ должно быть реализовано условие, при котором существующий сегодня принцип «добровольной сертификации» был бы заменен на «обязательную сертификацию»;

- формируется и распределяется среди учебных заведений города заказ на подготовку и переподготовку кадров, открытие новых специальностей и специализаций;

- мобилизуются средства городского бюджета, предприятий и работодателей на подготовку кадров путем установления нормативов финансовых затрат на направляемых на переподготовку и повышение квалификации работников;

2. По принципу деятельности саморегулируемой организации создать холдинг (консорциум или просто заключить протокольное бизнес-соглашение) из информационно-методических и консалтинговых центров, на который возложить функции по:

- организации и проведению семинаров и конференций по отраслевым вопросам;

- подготовке и выпуску методических пособий и рекомендаций;

- информационной поддержки и оказанию консультативных услуг организациям ЖКХ всех форм собственности.

3. На базе одного из Институтов повышения квалификации (при ВУЗах) организовать ежегодный цикл семинаров для преподавателей учебных дисциплин, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством (городским хозяйством).

В целом, реализовав и отрегулировав в городе все вышеуказанные задачи по развитию кадрового потенциала отрасли - было бы уместным распространить масштабы данной работы на областной, а затем и на региональный уровни.

Разработка мероприятий и реализация муниципальной отраслевой политики, направленной на эффективное функционирование объединений собственников жилья и управляющих домами организаций.

Безусловно, правильная организация работы в городе эффективной системы управления многоквартирными домами невозможна без разработки и реализации соответствующей муниципальной политики, основными аспектами которой должны стать:

1. Обеспечение эффективного исполнения функций органов местного самоуправления, как собственников муниципального жилищного фонда, путем реорганизации деятельности муниципальных учреждений - Управлений ЖКХ районов города. Наделение этих учреждений полномочиями на заключение и исполнение договоров социального и иного найма муниципальных жилых помещений в жилых домах, на участие в общих собраниях собственников помещений по вопросам управления жилыми домами, а также на заключение и исполнение договоров управления этими домами с управляющими организациями, определенными на собраниях собственников помещений или открытых конкурсах, проводимых в порядке, установленном Правительством РФ.

2. Обеспечение предоставления гражданам предусмотренных федеральными и областными законами, актами органов местного самоуправления города субсидий и компенсаций расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, расчеты с гражданами и управляющими организациями по предоставленным субсидиям и компенсациям (льготам).

3. Организация регистрации граждан по месту жительства в жилищном фонде любой формы собственности.

4. Обеспечение учета муниципального имущества в жилых домах, ведения технической и иной документации на жилые дома, в том числе сбор и хранение данных о качестве и благоустройстве муниципальных жилых помещений с целью определения размеров расходов на их содержание и ремонт, платы за их наем.

5. Обеспечение профилактики имущественных правонарушений в муниципальном жилищном фонде, обеспечение его сохранности и использования по целевому назначению.

6. Организация централизованного аварийно - диспетчерского обслуживания жилых домов.

7. Привлечение к участию в закрытых акционерных обществах с участием города, созданных для управления жилыми домами, организаций - инвесторов с условием передачи этим обществам материальных и нематериальных активов, способствующих обеспечению рентабельной деятельности по оказанию жилищных и коммунальных услуг (в первую очередь в сфере потребления энергоресурсов).

8. Проведение в порядке, установленном Правительством РФ, открытых конкурсов по отбору организаций для управления жилыми домами, собственники помещений в которых не приняли решений о выборе способа управления этими домами и определении соответствующих управляющих организаций.

9. Создание саморегулируемой организации профессиональных управляющих имущественными комплексами в жилищной сфере «Екатеринбургская гильдия управляющих жилыми домами».

10. Создание ассоциаций объединений собственников жилья (ТСЖ и ЖСК) на локальных городских территориях с большой плотностью кооперативного и управляемого ТСЖ жилищного фонда с передачей этим ассоциациям функций по управлению многоквартирными домами.

11. Обеспечение контроля качества и количества жилищных и коммунальных услуг, оказываемых гражданам, проживающим в жилищном фонде любой формы собственности в соответствии с требованиями действующих законодательных и иных нормативных актов.

12. Обеспечение участия старших по дому (подъезду), Советов ТОС (территориально - общественное самоуправление) и иных форм самодеятельности граждан, в работе комиссий:

по проведению конкурсов на управление домами;

по приемке работ по благоустройству территорий;

по приемке работ по капитальному ремонту жилых домов.

13. Проведение независимой экспертизы фактических (экономически обоснованных) затрат на содержание и ремонт жилья, оказание коммунальных услуг в городе с целью обоснования ценовой политики органов местного самоуправления.

14. Издание актов органов местного самоуправления об утверждении тарифов и цен на жилищно-коммунальные услуги и об утверждении бюджета города по разделу ЖКХ.

15. Обеспечение перехода к перечислению субсидий и льгот на оплату жилья и коммунальных услуг на персонифицированные социальные счета граждан. Разработка и реализация мер для обеспечения на базе современных информационных технологий взаимодействия субъектов, участвующих в процессе предоставления субсидий и льгот на оплату жилья и коммунальных услуг, в целях уменьшения количества документов, предоставляемых гражданами, и контроля правомерности предоставления субсидий и льгот.

16. Обеспечение ведения организациями, управляющими муниципальным жилищным фондом, субсчетов по каждому многоквартирному дому для отражения на этих счетах платежей граждан, дотаций, субсидий и иных средств на оплату жилья и коммунальных услуг с целями создания условий для развития конкуренции и демонополизации управления жилищным фондом, совершенствования планирования и учета затрат на оказание услуг.

17. Разработка тарифов и цен на жилищно-коммунальные услуги, дифференцированных в зависимости от технико-экономических характеристик отдельных жилых домов (групп домов) и обеспечивающих полное возмещение экономически обоснованных затрат на оказание услуг в указанных домах (подомовые тарифы).

Из всего вышесказанного, в рамках 3 главы, можно сделать следующие выводы:

1. Дана формулировка понятиям имущественный комплекс в жилищной сфере и регулирование системы управления имущественными комплексами в жилищной сфере.

2. Рассмотрены жилищные отношения, регулируемые Жилищным Кодексом.

3. Сформирован процесс моделирования как построение различных схем управления многоквартирным домом.

4. Приведен весь спектр задач, возлагаемых на органы местного самоуправления и, направленных на реализацию Жилищного Кодекса РФ в области управления многоквартирными домами.

Заключение

Вопросы реформирования ЖКХ в большой степени связаны с реформированием системы управления жилищно-коммунальным комплексом. Изменение системы управления ЖКХ на региональном и муниципальном уровнях подразумевает и существенную модернизацию управления низовым звеном - конкретным, отдельно взятым предприятием жилищно-коммунального хозяйства, что потребует привлечения новых кадров управленцев и руководителей, способных эффективно работать в новых экономических условиях, условиях рынка. Основа реформы ЖКХ - демонополизация отрасли неизбежно приведет к повышенному спросу на менеджеров, владеющих инструментами маркетинга, стратегического планирования, экономического анализа, способных установить оптимальные связи, как с потребителями услуг, так и с персоналом компании и, в результате, обеспечить долгосрочные конкурентные преимущества на рынке коммунальных услуг [16].

В Советском Союзе в рамках административно - командной системы сформировался государственный монополизм, который охватывал все сферы деятельности, в том числе и жилищно - коммунальное хозяйство.

В настоящее время жилищно - коммунальное хозяйство в России находится в завершающей стадии перехода к рыночной экономике. В связи с чем в работе было рассмотрено функционирование жилищного хозяйства в плановой и рыночной экономике в разрезе основных направлений.

Следовательно, можно предположить, что период с момента выхода Постановления Совмина РСФСР №235 от 29.07.1989 года «О переходе жилищно - коммунального хозяйства на хозрасчет и самофинансирование» можно охарактеризовать как период перехода к рыночной экономике.

В результате реализации Постановлений Главы Города Екатеринбурга по вопросам создания и развития ТСЖ:

- образовано 288 Товариществ собственников жилья (в период с 1994-2004 года);

- с 1999 года ведется работа по укрупнению имущественных комплексов ранее созданных ТСЖ путем присоединения к ним соседних;

- проводится работа по реорганизации жилищных кооперативов, в том числе путем перерегистрации их в Товарищества собственников;

- внедряется в практику система внешнего управления многоквартирными домами посредством передачи функций по управлению (или найм по контракту) последними территориальным Службам Заказчика;

- образованы три частные управляющие жилищные компании для управления многоквартирными домами. Одна в форме Ассоциации, две в форме некоммерческого партнерства. Планируется создание еще нескольких (5-7) управляющих жилищных компаний.

Согласно Стратегического плана развития г. Екатеринбурга в период до 2015 года планируется создание еще ряда управляющих организаций.

В условиях низкодоходности большей части населения приватизация жилья, как одна из основных мер по развитию рыночных отношений в жилищной сфере, обеспечила развитие рынка жилья и предоставила гражданам некоторый капитал в виде имеющихся у них жилых помещений для решения своих жилищных проблем, а также обеспечила условия для снижения бюджетных затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда.

Если принять во внимание вышеизложенное, то фактически при определении муниципальной политики по организации выбора способа управления многоквартирными домами, в соответствии с требованиями ЖК РФ необходимо ориентироваться, в первую очередь, на те дома, уровень приватизации помещений в которых менее 50%.

Анализ уровня приватизации помещений в многоквартирных домах позволил выявить 1172 дома, в которых доля собственности Администрации города превышает 50%.

Обратно пропорциональная ситуация с долей участия муниципалитета при выборе способа управления многоквартирными домами определена в случае, когда более 50% жилых помещений в доме находятся в собственности граждан.

Проведенный анализ по уровню приватизации помещений в домах позволил выявить 5255 многоквартирных домов с уровнем приватизации более 50%.

Анализ дислокации жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья в городе Екатеринбурге позволил выделить локальные участки с наибольшей плотностью дислокации жилых домов, находящихся в управлении жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.

Опыт показывает, что создание многообразия собственников в жилищной сфере способствует выявлению значительного резерва снижения затрат на обслуживание жилищного фонда, развитие конкурентных отношений как в сфере управления жилищным фондом, так и в сфере его обслуживания. Эффективным инструментом для решения этой задачи зарекомендовали себя объединения жильцов с целью участия в управлении недвижимостью в рамках как уже существующих форм - жилищных и жилищно-строительных кооперативов, так и новых - товариществ собственников жилья.

Всего в городе насчитывается 312 жилищных кооперативов, в управлении которых находятся 471 жилой дом общей площадью 2,2 млн. кв.м., включающих в себя ЖСК, ЖЭК, ПЖСК, ОЖЭК.

Существуют локальные участки города, в которых наблюдается большая плотность кооперативов. При этом если брать во внимание компактность территориального участка, то в городе можно выделить 17 локальных участков.

В данных локальных участках города предлагается образовать в соответствии с ЖК РФ объединение в Ассоциации товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы или объединения, имеющие функцию управляющей организации.

Исходя из предлагаемого распределения территорий города по зонам управления, в работе был проведен качественный анализ показателей комфортности и степени оснащенности основных производственных фондов, предлагаемых зон управления в сложившейся застройке.

Как уже отмечалось, в основу дипломной работы были положены новый Жилищный Кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. №189-ФЗ.

Новый Жилищный Кодекс существенно отличается от своего «предшественника» не только тем, что в целом приводит систему жилищных отношений в соответствие с требованиями времени, но и тем, что впервые определил их конкретный перечень.

Целью организации управления многоквартирными домами является обеспечение нормальной и безопасной эксплуатации последнего на весь период его жизненного цикла, а также создание условий для самоокупаемости и повышения доходности от его функционирования.

Решение данных задач возможно при наличии четко отлаженной системы взаимоотношений всех субъектов схемы управления, участвующих в управлении.

В этом основная роль отводится взаимоотношению между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и управляющей домом организацией.

Это обусловлено требованиями нового Жилищного Кодекса РФ, согласно которого в течение года собственники жилья должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

2. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

3. Управление управляющей организацией.

В случае неизбрания собственниками, в установленные сроки, способа управления домом, эта норма становится задачей органа местного самоуправления.

Весь спектр задач, возлагаемых на органы местного самоуправления и, направленных на реализацию ЖК РФ в области управления многоквартирными домами было предложено разбить следующим образом:

1. Приведение в соответствие и уточнение функций органов местного самоуправления.

2. Реорганизация сложившейся системы управления многоквартирными домами в городе.

3. Разработка необходимых нормативных и методических документов.

4. Создание системы информационно - пропагандистской работы с собственниками жилья.

5. Развитие кадрового потенциала.

6. Разработка мероприятий и реализация муниципальной отраслевой политики, направленной на эффективное функционирование объединений собственников жилья и управляющих домами организаций.

В целом по мере развития рыночных отношений решение и реализация вышеуказанных предложений будут способствовать увеличению широкого слоя собственников жилья и улучшению жилищных условий граждан РФ.

Итогом вышеизложенного является синтез всех данных и определение понятия «регулирование системы управления имущественными комплексами в жилищной сфере» как приведение её в соответствие с требованиями, которые диктует особенность объекта управления, то есть конкретного имущественного комплекса и требованиями собственников имущественного комплекса, являющимися потребителями жилищно - коммунальных услуг.

Полученные в ходе дипломной работы результаты и отобранные объекты на карте города, будут использованы в дальнейшем для:

1. Зонирования территории города с целью выявления групп домов, которые впоследствии могут быть объединены в единый имущественный комплекс.

2. Выявления отдельно стоящих многоквартирных домов, размеры жилищного фонда которых выше оптимального, позволяющего положительно рассматривать вопрос о целесообразности создания ТСЖ.

3. Выявления зон компактного расположения ТСЖ и жилищных кооперативов для последующего экономического обоснования целесообразности создания объединения (Ассоциации или управляющей компании) для более эффективного управления и эксплуатации жилищного фонда.

Основные предложения по формированию различных схем управления многоквартирными домами были опубликованы в журнале «Стройкомплекс плюс» (апрель, 2005 год).

Все мероприятия, разработанные в процессе работы, предлагается включить в качестве основных элементов в Стратегический проект «Хозяин дома (территории)», разрабатываемый Управлением жилищно - коммунального хозяйства в рамках реализации Стратегического плана г. Екатеринбурга до 2015 года [9].

Библиографический список

Указы Президента и Постановления Правительства Российской Федерации:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. №189-ФЗ.

4. Федеральный Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г.

5. Указ Президента РФ №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ» от 28.04.1997 г.

6. Постановление Правительства РФ №1613 «О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно - коммунальных услуг на 1998-1999 годы» от 20.12.1997 г.

7. Постановление Правительства РФ №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 года» от 17.09.2001 г.

8. Постановление Правительства РФ №797 Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» федеральной целевой программы «Жилище» от 17.11.2001 г.

9. Стратегический план г. Екатеринбурга до 2015 года.

Учебные пособия:

10. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск, Наука, 1993

11. Бронер Д.Л. Курс жилищного хозяйства. М.: МКХ РСФСР, 1948

12. Бронер Д.Л. Современнные проблемы жилищного хозяйства. М.: Высшая школа, 1961

13. Говоренкова Т.М., Матеров Л.Н. Этапы развития жилищных отношений в России и Москве в XX веке // ЖКХ, 2000, № 9.

14. Любарский А.Д. Охрана труда при технической эксплуатации зданий. - М.: Стройиздат, 1980

15. Шеннон Р. Имитационное моделирование систем - искусство и наука. - М.: Мир, 1978

Периодические издания:

16. Анилицина Е.Г., Бочко В.С. Стратегия развития крупнейшего города: взгляд в будущее (научно - методологический подход). ГИПП «Уральский рабочий». Е., 2003

17. Иваницкий В.П., Пешина Э.В. Отчет «Экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья и платы за наем жилых помещений по муниципальному жилищному фонду г. Екатеринбурга». Е., 2004

18. Комаровский Э.В., Гончаров А.М. Развитие кадрового потенциала отрасли ЖКХ // Строительный комплекс Среднего Урала, 2000, № 6.

19. Гончаров А.М. Жилищные кооперативы. История и перспективы развития // Строительный комплекс Среднего Урала, 2000, № 10.

20. Гончаров А.М. Проблемы подготовки профессиональных управляющих имущественными комплексами в жилищной сфере // Строительный комплекс Среднего Урала, 2005, № 15.

21. Гончаров А.М. Создание Ассоциаций ТСЖ и ЖСК и управления общим имуществом в жилищном фонде // УрФО: Строительство. ЖКХ. 2004, №6.

22. Гончаров А.М. Какой быть управляющей жилищной компании? // УрФО: Строительство. ЖКХ. 2004, №5.

23. Гончаров А.М. Управление жилищным фондом «сквозь призму» нового Жилищного Кодекса // УрФО: Строительство. ЖКХ. 2005, №1.

24. Гончаров А.М. Роль предприятий - застройщиков в создании новых форм управления жилищным фондом // УрФО: Строительство. ЖКХ. 2004, №4.

25. Гончаров А.М., С.Г. Зыкина, Завьялова М.Я. Моделирование управления многоквартирными домами в условиях новых жилищных отношений // Стройкомплекс плюс, 2005, № 17.

26. Санжанов О.И., Гончаров А.М. Об опыте работы города Екатеринбурга по совершенствованию системы управления жилищным фондом // УрФО: Строительство. ЖКХ. 2003, №4.

27. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002

28. База данных технической инвентаризации жилых зданий г. Екатеринбурга, 2004

29. Большой энциклопедический словарь. 2-е изд, перераб. и доп. СПб, 1998 г

30. Сборник статистических материалов, характеризующих развитие

г. Екатеринбурга за 1990-1998 годы «Екатеринбург на рубеже столетий». Е., 1999

31. Правила техники безопасности при эксплуатации жилых и общественных зданий // МЖКХ РСФСР. - М.: Стройиздат, 1981.

32. «Проблемы управления жилищным фондом организациями различных форм собственности». М., 2003

33. Справочные данные жилищно - эксплуатационных предприятий г. Екатеринбурга, 2000

жилищный фонд кооператив екатеринбург

Приложение 1

Основные нормативные акты, принимаемые в России, регулирующие вопросы управления ЖКХ

Дата	Название	Краткое содержание
1	2	3
20.08.1918	Декрет ВЦИК «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах ».	Управление передавалось домовым комитетам, избираемым на собрании жильцов.
08.03.1921	Совнарком РСФСР утвердил «Положение об управлении домами».	Жильцы дома избирали заведующего домом сроком на один год.
19.08.1924	Постановление ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации».	Три вида жилищной кооперации: - ЖАКТы, призванные использовать и эксплуатировать муниципализированные домовладения; - РЖСКТ для строительства новых и восстановления разрушенных домов; - ЖСКТ, то есть в эту группу относятся те слои населения, которые могли создавать кооперативы без прямой поддержки государства.
04.01.1928	Постановление ЦИК и СНК СССР «О жилищной политике».	- Усиление темпов строительства новых жилищ; - упорядочение организации жилищного строительства, его удешевление; - укрепление и развитие кооперативного жилищного строительства.
17.10.1937	Постановление ЦИК и СНК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах».	- Упразднялись жилищно-арендные кооперации и союзы жилищно-строительной кооперации; - введен порядок управления и пользования государственным жилищным фондом.
04.1943	НКХ РСФСР утвердил «Положение о домоуправлении и работе управляющего дома».	- Упразднялись жилищные отделы; - дела управления жилищным хозяйством передавались низовым звеньям, имеющим в своем ведении жилые дома.
20.03.1958.- 01.06.1962	Постановление Совмина СССР «О жилищно-строительной и дачно- строительной кооперации». Постановление ЦК КПСС и Совмина СССР «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве».	- Определялись льготы и организационно-финансовые порядки образования кооперативов (60% ссуды сроком на 15 лет); - внесение кооперативного строительства в государственные плановые здания.
1974	МЖКХ РСФСР АКХ К.Д. Панфилова утверждены методические указания по организации жилищных производственно-эксплуатационных трестов «Ленинградский эксперимент».	Создание производственно-эксплуатационных трестов на территории жилых массивов с площадью до 600 тыс. кв. м.
15.04.1988- 26.05.1988	Постановление ЦК КПСС и Совмина СССР «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации». Закон СССР «О кооперации в СССР».	Расширение сферы действия института строительной жилищно- кооперативной собственности.
29.07.1989	Постановление Совмина РСФСР «О переходе жилищно-коммунального хозяйства на хозрасчет и самофинансирование».	Стремление государства к улучшению жилищно-коммунального обслуживания населения путем: - перехода на хозрасчет и самофинансирование; - введение договорных отношений при производстве жилищно-коммунальных услуг между местными органами власти и хозяйственными предприятиями.
04.07.1991	Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ».	Устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов на территории в РФ.
24.12.1992	Закон «Об основах федеральной жилищной политики».	Основан на обеспечении граждан жилищем, пользовании жилищным фондом,; социальные гарантии в жилищной сфере.
20.06.1993	Целевая программа «Жилище».	Определены положения долгосрочной государственной жилищной политики, намечены конкретные меры по ее осуществлению в 1993-1995 годах.
29.03.1996	Указ Президента РФ №432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов».	Регулировалось разделение функций заказчика и подрядчика по эксплуатации и ремонту жилищного фонда и переход на договорные отношения между организациями, выполняющими эти функции.
15.06.1996	ФЗ №72 «О ТСЖ».	- Организация ТСЖ; - деятельность товарищества; - правовое положение членов ТСЖ.
28.04.1997	Указ Президента РФ №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ».	Определены основные направления реформирования ЖКХ в РФ.
20.12.1997	Постановление Правительства РФ №1613 «О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно - коммунальных услуг на 1998-1999 годы».	Обеспечение в отраслях ЖКХ формирования конкурентной среды, эффективно влияющей на снижение издержек и, соответственно, тарифов на услуги ЖКХ при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг.
17.09.2001- 17.11.2001	Постановление Правительства РФ №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 года» Постановление Правительства РФ №797 Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» федеральной целевой программы «Жилище».	Определен комплекс мер в РФ, направленный на решение проблем перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Заданы комплексные программные мероприятия в РФ, направленные на повышение надежности функционирования коммунальных систем жизнеобеспечения, направленных на ликвидацию дотационности жилищно - коммунального комплекса и способствующих режиму его устойчивого достаточного финансирования, а также обеспечивающих комфортные и безопасные условия проживания людей.
29.12.2004	Жилищный Кодекс РФ	Является основным правовым нормативным актом, направленным на формирование новых жилищных отношений.

Приложение 2

Основные функции органов местного самоуправления и уполномоченных ими лиц в жилищных отношениях

Общегородской уровень

Функции, установленные жилищным законодательством.

В сфере регулирования жилищных прав

1. Издание нормативно правовых актов в пределах полномочий, установленных законодательством (п.7 ст. 5 ЖК)

2. Учет муниципального жилищного фонда, в том числе:

- имущественный учет квартир и общего имущества в многоквартирных домах;

- учет движения жилых помещений социального и специализированного фонда (ст. 14 ЖК);

3. Установление размера дохода и стоимости имущества семьи в целях признания граждан малоимущими и предоставления им жилых помещений по договорах социального найма (ст. 14 ЖК)

4. Определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда (ст. 14 ЖК)

5. Принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых - в жилые (ст. 14 ЖК)

6. Изъятие жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд (ст.32 ЖК)

7. Установление нормы предоставления жилья и учетной нормы площади жилых помещений (для постановки на учет нуждающихся) (ст. 50 ЖК)

8. Выселение из муниципального жилого помещения, подлежащего сносу, с предоставлением другого благоустроенного помещения (ст. 86 ЖК)

9. Принятие решений об отнесении (исключении) муниципальных жилых помещений к специализированному жилищному фонду (ст. 92 ЖК)

10. Установление категорий гражданам, которым предоставляются муниципальные служебные помещения (ст. 104 ЖК)

Иные вопросы, отнесенные к компетенции ОМСУ законодательством (ст. 14 ЖК)

11. Формирование земельных участков, на котором расположен многоквартирный дом, и бесплатная их передача в общую долевую собственность собственников помещений в жилом доме (ст 16 Вводного закона к ЖК)

12. Приемка в муниципальную собственность деприватизируемых квартир (ст. 20 Вводного закона)

В сфере экономики и Финансов

1. Определение размеров и порядка финансирования расходов на содержание муниципальных жилых помещений и коммунальные услуги до заселения этих помещений (ч.3ст.153 ЖК)

2. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам социального найма, нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решения о способе управления многоквартирным домом (ч.3 ст. 156 ЖК) - подомовые тарифы

3. Учет качества и благоустройства муниципальных жилых помещений, месторасположения дома с целью определения размеров платы за наем (ч.4 ст.156 ЖК)

4. Установление размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в домах системы социального обслуживания, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев, и лиц, признанных беженцами, в общежитиях, если в одной комнате проживают несколько граждан (при условии, что указанные дома находятся в муниципальной собственности) (ч.6 ст.156 ЖК)

5. Утверждение нормативов потребления коммунальных услуг в целях определения размера платы за коммунальные услуги (ч.1 ст.157 ЖК) - подомовые нормативы

6. Установление тарифов на коммунальные услуги в порядке, установленном федеральным законом (ч.2 ст.157 ЖК) - подомовые тарифы

7. Установление размеров финансирования расходов на содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирных жилых домах в доле муниципальной собственности за счет платежей граждан и бюджетного финансирования (п.2 ч.2 ст.65, ч.1 ст. 158 ЖК)

8. Установление размеров финансирования расходов на капитальный ремонт муниципальных жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах в доле муниципальной собственности за счет бюджетного финансирования, в т.ч. на основании решений общих собраний собственников жилых помещений, органов управления ТСЖ, ЖК (п.3 ч. 2 ст.65, ч.2 ст. 158 ЖК)

9. Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли такого решения (ч.5 ст.158 ЖК) -подомовые тарифы

10. Сбор, обработка и предоставление субъекту РФ сведений, необходимых для установления региональных стандартов:

- нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;

- стоимости жилищно - коммунальных услуг для города, устанавливаемой исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании;

- максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Разработка и введение стандартов, улучшающих положение граждан, определение размеров финансирования связанных с этим дополнительных расходов (ст.159 ЖК)

11. Определение категорий граждан, которым могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет городского бюджета. Определение размеров финансирования связанных с этим расходов (ст. 160 ЖК)

...