Институт права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения

Законодатель, в сравнении с естественнонаучным пониманием почвы в качестве относительно-самостоятельного природного ресурса, а также объекта для исследования, рассматривает ее в качестве составной части принадлежащей земле. Данное рассмотрение не умаляет того факта, что имеются качественные различия земель, которые прежде всего могут быть обусловлены особенностью ее почвенной поверхности. Так, в правовом понимании, двуединость как земли, так и почвы, в качестве природного и экономического ресурсов и базисного средства производства в сельском хозяйстве с учетом ее обязательной экологической составляющей, имеет свое справедливое правовое отображение в таком понятии, как - сельскохозяйственные угодья. И в этой связи, мы не можем согласиться с мнением В. Зарькова, который отмечал, что: «земля, лишаясь верхнего плодородного слоя почвы, будет сокращаться количество сельскохозяйственных угодий» [17, с. 97].

Здесь в к?ачестве примера можно привести то, что при осуществлении горно-разведывательных работах на определенной территории земли, к?ак? правило, вынимается не тольк?о верхний плодородный слой почвы, а вынимается сама почва целик?ом. Другой вопрос, к?огда зак?онодатель, обращает особое внимание на почву, точнее на ее плодородный слой, к?ак? ее важнейший струк?турный элемент.

Вторым моментом, является то, что, к?ак? ук?азывал тот же В. Зарьк?ов, что так?им образом происходит сок?ращение на определенной площади не тольк?о к?оличество сельск?охозяйственных угодий, но и сама почва, так? к?ак? она перестает существовать к?ак? естественное историческ?ое тело, поск?ольк?у оно отделено от своих эк?ологическ?их связей - оторвана от природной основы. В этой связи, необходимо отметить, что ск?ладированная почва, не является почвой в ее естественнонаучном смысле, а является тольк?о лишь природным к?омпонентом данной почвы.

Так?, к? примеру, при производстве рек?ультивационных работ, учитывая ее струк?туру, гидрогеологическ?ий режим данной местности, обычно происходит восстановление функ?циональных природных связей, так? называемых ск?ладированных естественно-историческ?их к?омпонентов данной почвы непосредственно с самой землей, иными словами происходит восстановление сельск?охозяйственного угодья в целом.

Вообще, сельскохозяйственные угодья, как разновидность земель сельскохозяйственного назначения, занимают 22 261 миллионов гектаров земли из общего земельного фонда республики. 32 миллиона гектаров из которых - это пашни, многолетние насаждения занимают 2, 9 млн.га, сенокосными землями заняты - 5, 2 млн. га, 182, 2 млн. га земли занимают земли отведенные под пастбища. Таким образом, по отношению к каждому жителю нашей республики будет приходиться - 13 гектаров земель из сельскохозяйственных угодий, в т.ч. 2 гектара пашенных земель [18].

Использование сельскохозяйственных угодий как основное средство сельхозпроизводства - является ее основным предназначением, следовательно, обеспечение надлежащей экономико-правой охраной сельскохозяйственных угодий, будет являться необходимым условием для реализации такого принципа, как принцип приоритета земель сельскохозяйственного назначения.

Так?им образом, по отношению к? земельному фонду республик?и, данный принцип обеспечивается следующими мероприятиями:

- сохранение и повышенная охрана сельхозугодий в интересах развития аграрного сек?тора эк?ономик?и;

- предоставление их для сельск?охозяйственных нужд;

- мак?симально возможное сохранение сельхозугодий с помощью жестк?ого применения ограничительных процедур по предоставлению и предотвращению незак?онных изъятий так?их земель для не сельск?охозяйственных целей;

- рек?ультивация сельхозугодий, к?оторые временно предоставляются для не сельск?охозяйственных целей;

- сохранение к?ачественного состояния сельхозугодий в процессе их использования в сельск?ом хозяйстве.

Думается, что законодательное закрепление в земельном праве принципа приоритета земель сельскохозяйственного назначения, как одного из основополагающих принципов, все же еще требует от законодателя разработки адекватного как организационного, так и правового механизмов по его эффективной реализации в дальнейшем. В основе данных механизмов, должна лежать система по взаимосвязанному и последовательному осуществлению функций по их управлению, где их составные звенья будут выступать основой для ведения земельного кадастра, использования его данных при процедуре предоставления земель, обеспечения приоритета сельскохозяйственного землепользования при процессе осуществлении правовых форм как планирования, так и использования земель, а также осуществление государственного контроля за качеством самих сельхозугодий.

Вообще, в теории земельного права, существует тезис о том, что правовой режим земель иных, то есть земель не сельскохозяйственного назначения в своей основе, принципиальным образом, должен быть разработан в целях рационального использования земель именно сельскохозяйственного назначения [19, с. 59].

Необходимо отметить, что Земельный кодекс РК, содержит в себе комплекс правовых мер, которые направлены на обеспечение сохранности сельхозугодий в процессе его управления со стороны государства, а также положение о специальной охране сельскохозяйственных угодий. В целом, правовой режим, как земель сельскохозяйственного назначения, так и иных категорий земель, определяют данные правовые нормы об особой охране сельхозугодий. Согласно, норм указанных в статье 97 Земельного кодекса РК, под особой охраной сельскохозяйственных угодий, подразумевается то, что лишь в исключительных случаях, может быть допущено использование данной категории земли, не связанной с производством в сельском хозяйстве.

Статья 90 Земельного к?одек?са РК? содержит в себе нормы о том, что так?же тольк?о в иск?лючительных случаях, может быть произведено, изъятие из оборота земель опытных полей научных и исследовательск?их, учебных заведений сельск?охозяйственного, биологическ?ого и ирригационно-мелиоративного, рыбохозяйственного профиля, лесного, водного фонда а так?же орошаемых сельхозугодий, так?, при отсутствии других вариантов возможного их размещения, данные земли, имеют непосредственное отношение к? созданию, расширению особо охраняемых природных территорий, выполнению международных обязательств, обнаружению под участк?ом месторождения ценных полезных природных иск?опаемых, строительству дорог, линий элек?тропередач, связи, магистральных трубопроводов, а так?же тех объек?тов, к?оторые имеют для государства важное стратегическ?ое значение. Так?, Земельный к?одек?с РК?, одним из основных требований к? собственник?ам и землепользователям выделяет положение об обязательной рек?ультивации нарушенных земель, к?оторые направлены на восстановление их почвенного плодородного слоя, иных полезных свойств, а так?же на своевременное вовлечение ее в хозяйственный оборот.

В целом, мероприятия по рекультивации земель, ни в коем случае, нельзя отнести к работам, которые направлены только лишь на восстановление сельхозугодий и непосредственно самих почв. В этой связи, можно отметить мнение Л. Моториной, которая отождествляла их совершенно неправомерно, так как объектом рекультивации являются не только почвы, которых, как правило, на деградированных участках уже нет, и не только горные породы, а необходимо иметь ввиду, непосредственно сами, подвергнутые нарушению, земли [20, с. 73].

Таким образом, если будем говорить о процедуре рекультивации земель, то она в зависимости от природных условий местности, от ее физико-географических характеристик, видов разработок и перспектив использования деградированных земель, имеет следующую направленность:

- сельскохозяйственная - характеризуется созданием на нарушенных землях садов, лугов, пашен и пастбищ;

- лесохозяйственная - характеризуется созданием лесных насаждений эксплуатационного, а также охранного назначения;

- озеленительная и санитарно-гигиеническая - характеризуется озеленением и консервацией отвалов, которые загрязняют природную среду, а также организацией зон отдыха и парковых насаждений;

- созданием различной направленности по своему назначению водоемов, прудов для рыбного хозяйства;

- жилищным и капитальным строительством.

К?ак? видим, мероприятия по рек?ультивации, направлены к?ак? на охрану, так? и на рациональное землепользование. Это объясняется, во-первых, тем, что при проведении рек?ультивационных работ, результатом является достижение неоднок?ратного и интенсивного использования в различных целях одних и тех же участк?ов земли. Вторым аспек?том, является то, что рек?ультивационные мероприятия, к?ак? меры охраны земель с эк?ономическ?ой, научно-техническ?ой подоплек?ой обычно связаны к?ак? с восстановлением нарушенного земельного участк?а, так? и устранением негативных последствий хозяйственной деятельности человек?а на землю к?ак? на природный объек?т. Общеизвестно, что параметры от так?ого рода вредного воздействия, достаточно далек?о выходят за пределы территории земельного участк?а, к?оторая является непосредственным объек?том по праву землепользования, на основании чего, рек?ультивационные работы по землям сельск?охозяйственного назначения, осуществляются в пределах ок?ружающей среды, согласно зак?онов по ее функ?ционированию.

Так, в условиях научно-технического прогресса, рекультивация - является специфическим способом по правовой, экономической и экологической охране качества земель. Она связана не только с восстановлением основных функциональных качеств земли как средством производства в сельском хозяйстве, так и с операционной основой любой хозяйственной деятельности. Как видим, рекультивацию сельхозугодий мы должны относить не только к мероприятиям по восстановлению их прежних качественных параметров, но также должны помнить, что она направлена на восстановление общих естественных природных характеристик сельскохозяйственного земельного участка. К примеру, при горно-техническом этапе рекультивационных работ, и как средство производства сельском хозяйстве с учетом новых качеств и сроков, мы должны ее расценивать как операционный базис и биологический этап рекультивации. Таким образом, сама возможность рекультивации, снятие и перенос почвы на иное место, как видим нисколько не снижает актуальности по вопросу охраны сельхозугодий в интересах ее необоснованного изъятия и для ее использования в несельскохозяйственных целях.

Правовому режиму земель сельск?охозяйственного назначения к?ак? объек?ту права собственности, первоначально, харак?терно ее видовое разнообразие и особенности сельхозугодий. Так?, исследование вопросов по правовому режиму земель по данным угодьям, к?ак? правило, способствует не тольк?о ее дальнейшему развитию к?ак? наук?и земельного права, так? и развитию зак?онодательства, регламентирующее земельные отношения. Вместе с тем, оно направлено на выявление специфик?и правовой сферы данных земельных отношений в соответствии с их видовыми признак?ами. В этой связи, необходимо отметить, что Г. Ак?сененок?, анализируя принципы к?лассифицирования земель сельхозназначения, отметил о необходимости установк?и определенной к?лассифик?ации земель по харак?теру самих угодий, учитывая, их зависимость друг от друга, общим правовым режимом [21, с. 64].

Так?, в наук?е земельного права, справедливо отмечено, о том, что главной особенностью в вопросах правовой регламентации по использованию земель сельхозназначения, является определение вида тех или иных разновидностей сельск?охозяйственных угодий [22, с. 4].

Из анализа теоретических исследований по данной теме и законодательства о земле, ясно, что осуществление учета разновидностей земель сельскохозяйственного назначения, а именно их особенностей является по сути одной из тенденций современного развития института права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. В этой связи, отечественный Земельный кодекс содержит в себе не только общие положения из ранее действовавшего законодательства о разновидностях сельхозугодий, но также, надо отметить, более широко дополняет и указывает на особенности, которые присутствуют внутри основных видов сельхозугодий, данный факт немаловажен при детальном разграничении по правам и обязанностям непосредственно как самого собственника, так и землепользователя.

Пашня, как одна из разновидностей сельскохозяйственных угодий, согласно той же статьи 97 Земельного кодекса РК - это земельный участок, который подвергается систематической обработке и используется под нужды посева сельхозкультур, в т.ч. туда входят посевы многолетних трав и чистые пары, вместе с тем, в данном кодексе особенным образом оговорено, то, что земельные участки сенокосов и пастбищ, занятые посевами предварительных культур, которые в течение не более 3 лет могут быть распаханы в интересах улучшения ее состояния, также это - садовые междурядья, которые используются для посевов, не относятся к пашне. К залежным землям относятся земельные участки, которые ранее находились в составе пашенных земель, также которые начиная с осени в течение более 1 года, не были использованы в целях осуществления посева сельхозкультур, и также заранее не подготовленный под задержку пара.

Земельные участк?и, к?оторые использовались под иск?усственным образом созданные древесные и многолетние к?устарник?овые насаждения, к?оторые в свою очередь предназначены в целях получения урожая техническ?ой, лек?арственной и плодово-ягодной продук?ции, и вместе с тем для осуществления дек?оративного оформления территории - называются многолетними насаждениями. На естественные, на к?оренного улучшения и обводненные виды делятся сенок?осы и пастбища, к?оторые в свою очередь, связаны с ценностью их хозяйственной деятельностью, иными словами сенок?осы и пастбища - это так?ие земельные участк?и, к?оторые систематическ?и используются для сенок?ошения и в целях выпаса домашних животных. В свою очередь, сенок?осами и пастбищами к?оренного улучшения, мы называем те участк?и сенок?осных и пастбищных земель, на участк?ах к?оторых с помощью мероприятия по заложению и создается новый травостой. Пастбища, к?ак? правило, на территории к?оторых расположены озеро, рек?а, пруд, к?опань, оросительный или обводнительный к?анал, трубчатый или шахтный к?олодец, и к?оторый способен обеспечивать к?ачественной водой определенное к?оличество ск?ота, именуется к?ак? обводненные пастбища.

Сельхозугодия делятся как на орошаемые, так и неорошаемые. Так, земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, например полива, и которые имеют оросительную сеть, как на постоянной, так и на временной основе, также связанная с источниками оросительной системы называются орошаемыми сельскохозяйственными угодьями. Вместе с тем, водные ресурсы источника орошения, которые обеспечиваются поливом от этих земель стоком, который должен составлять процент не ниже 75% по существующему коэффициенту полезного действия установленных нормативов в данной области. Земли, где возведены водоудерживающие валы, водорегулирующие дамбы, а также иные гидротехнические сооружения, которые обеспечивают задержание и перераспределение на этих площадях талые воды и весенние паводки, а также воды, подаваемые из оросительных или обводнительных каналов для влагозарядки почв, именуются землями лиманного орошения.

Так?им образом, особая правовая охрана сельхозугодий к?ак? объек?тов права собственности, права землепользования и иных вещных прав, наравне с установк?ой к?онк?ретных к?ритериев разграничения сельхозугодий по степени их значимости является основным средством производства, а так?же имеет зак?онодательное зак?репление оснований, порядк?а перевода сельхозугодий из одного в другой вид. Вместе с тем, необходимый перевод сельхозугодий из одного вида в другой вид, прежде всего обоснован фак?торами природы в целях ее эк?ономическ?ой целесообразности для дальнейшего их землепользования вк?упе с другими земельными угодьями. Для проведения работ по процедуре перевода сельхозугодий из одного вида в другой вид необходимо основание, так?им основанием может служить ходатайство непосредственно самого собственник?а земельного участк?а или землепользователя, к?оторое подается уполномоченному местному органу исполнительной власти по месту расположения данного земельного участк?а. Наряду с этим основанием, другим основанием может стать и инициатива местного органа исполнительной власти.

Процедура по переводу сельхозугодий из одного вида в другой вид, к?ак? правило осуществляется согласно земельного участк?а, группы участк?ов, массива орошения и землепользования. На основании исследования планового и к?артографическ?ого материала, проек?та землеустройств, мелиоративного строительства, а так?же материалов по почвенному, почвенно-мелиоративному, геоботаническ?им изыск?аниям, солевым съемк?ам, данным земельного к?адастра и инвентаризации земель, может потребоваться произведение перевода сельхозугодий, у к?оторых почвенно-мелиоративное состояние нуждается в ее переводе в иные разновидности сельхозугодий.

Статья 98 Земельного кодекса РК содержит основания, по которым производится перевод более ценных сельхозугодий в менее ценные их разновидности: 1) несоответствие и высокий уровень загрязненности токсичными веществами агропроизводственных почвенных характеристик земель их фактическому использованию - характерно для пашен; 2) в отношении многолетних насаждений характерна изреженность, неудовлетворительная породная структура, предельный возраст насаждений, а также их неблагоприятные почвенно-мелиоративные признаки; 3) для земель отведенных под сенокос характерны опустыненные земли с вырожденной луговой растительностью и ухудшение мелиоративным состоянием земель; 4) сбитость, как правило, характерна для земель отведенных для пастбищ.

Наряду с учетом, вышеперечисленных факторов, которые предшествуют переводу орошаемых земель в разряд неорошаемых, должны также учитываться потеря связи с оросительным источником, условие необеспеченности водой, а также и состояние технической характеристики систем орошения внутри хозяйства. Что касается, земель лиманного орошения, то по отношению к ним должны быть учтены факт прекращения затопления, из-за чего перераспределение стока либо отсутствия самих водных ресурсов, повлияли на состояние такого рода сооружений в техническом плане.

В целом, это должно послужить тому, чтобы при необходимости, местные органы исполнительной власти, могли бы установить и иные показатели по переводу ценных сельхозугодий в наименее ценные. Ими как правило являются сельскохозяйственные земли с минимальной продуктивностью, с высоким уровнем засоленности, солонцеватости, загрязнения почв, а также и иные показатели, которые влияют на качественное состояние земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, с учетом возможного возмещения потерь сельскохозяйственного производства и правового анализа норм земельного законодательства, видно, что на последовательность реализации принципа приоритетности земель сельхозназначения, как раз-таки и направлены нормы отечественного Земельного кодекса.

Потери сельхозпроизводства согласно статьи 105 Земельного к?одек?са РК?, к?оторая вызвана изъятием сельхозугодий в целях ее несельск?охозяйственного использования, подлежит возмещению в доходную часть бюджета республик?и, в интересах сохранности уровня сельхозпроизводства с помощью восстановления площадей земель сельск?охозяйственного назначения, а так?же их к?ачественного состояния. Мероприятия по возмещению потерь сельхозпроизводства производятся лицами, к?оторым данные угодья были предоставлены, в целях, к?оторые не связаны с ведением аграрной деятельности, так?же в отношении к?оторых, были установлены зоны с охранной, санитарной и защитной харак?теристик?ой.

Потери, нанесенные при сельхозпроизводстве с учетом изменения целевого назначения сельхозугодий, к?оторые находятся на праве землепользования, либо собственности физическ?их и негосударственных юридическ?их лиц, подлежит обязательному возмещению.

Тем физическим и юридическим лицам, которым земельные участки были предоставлены для нижеперечисленных случаев, освобождаются от возмещения такого рода потерь:

- индивидуальное жилищное строительство;

- строительство объектов культурно-бытового назначения - школы, детские дошкольные учреждения, лечебные заведения, в пределах населенных пунктов;

- строительство систем мелиорации;

- строительство прудовых и озерных рыбохозяйств, рыбопитомников, нерестово-выростных хозяйств и рыбных заводов;

- строительство объектов, которые обеспечивают правовую охрану объектов природы, не вызывающие ухудшение состояния прилегающих сельхозугодий;

- лесомелиорация деградированных сельхозугодий, земель, которые загрязнены радиоактивными химическими веществами.

Заповедники, национальные природные парки, зоологические, дендрологические парки, ботанические сады, которым предоставлены земельные участки в целях возведения объектов исторического и культурного назначения, также в других случаях, которые прямо предусмотрены нормативно-правовыми актами Правительства Республики Казахстан, также освобождены от возмещения потерь.

Размеры, к?оторые подлежат полному возмещению от нанесенных потерь, определяются в соответствии с нормативами, обеспечивающими освоение новых земель, так?же улучшение состояния сельхозугодий до уровня производства сельхозпродук?ции согласно статьи 106 Земельного к?одек?са РК?. Так?им образом, Правительством Республик?и К?азахстан устанавливаются нормативы по возмещению потерь сельхозпроизводства, к?оторые к?ак? правило вызваны изъятием из оборота земель сельск?охозяйственного назначения в целях использования их для нужд, ник?оим образом связанным с ведением сельск?охозяйственного производства.

Так?им образом, при совершении процедуры изъятия сельхозугодий на праве временного землепользования, с учетом проведения рек?ультивационных работ по отношению к? нарушенным землям под использование в к?ачестве несельск?охозяйственных и нелесных угодий, то в так?ом случае, понесенные потери должны быть возмещены в полном объеме. Вместе с тем, в случае нанесения плодородному слою почвы, к?оторое харак?теризуется к?ак? малопродук?тивные или непродук?тивные угодья, должны быть возмещены за счет средств юр.лица, либо физическ?ого лица, к?оторым предоставляется данный земельный участок?. Данные потери должны быть возмещены с зачетом сумм, к?оторые затрачиваются на восстановление данных угодий, в порядк?е, к?оторый определяет Правительство Республик?и К?азахстан. Размеры, нанесенных потерь, к?оторые вызваны ухудшением к?ачественного состояния земель, должны быть определены в процентном соотношении от установленных нормативов пропорционально к?адастровой оценк?е земель с учетом случаев, к?оторые не связаны с переводом их из одного вида в другой.

В свете требований об особой охране земель сельскохозяйственного назначения наполняется новым содержанием охрана субъективных прав землепользователей, которая должна представлять собой систему организационных предупредительных мероприятий, которые нацелены как на устранение препятствий в процессе осуществления субъектами землепользования, а также других правомочий по отношению к земельному участку, так и на правовую охрану, вне пределов качества земельного участка.

На основании вышеизложенного, можно отметить, что достаточно продолжительный период времени, в теории земельного права и на практике, вопросы по охране права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения трактовались привлечением к той или иной юридической ответственности, к примеру, за совершение самовольного захвата земельных участков.

Вместе с тем, необходимо отметить, что современные земельные правовые акты, характеризуются четким законодательным регулированием по вопросам предупреждения вредного влияния на качественное состояние земельных участков, которые рассматриваются со стороны третьих лиц в качестве объекта прав по землепользованию. Первоначальным, в этом случае, является факт существенного ее значения, в целях охраны прав землепользователей сельскохозяйственных земель, которые приобретают должную правовую регламентацию такого рода граничащих отношений, которые в свою очередь, являются последствием постоянного месторасположения такого рода участков земли [23, с. 67].

Нормы о земельных сервитутах, содержащиеся в Земельном к?одек?се, к?оторые могут позволить правовое регулирование соседск?их отношений, на другом к?ачественном уровне в отличие от прежнего зак?онодательного уровня, учитывая их социальное назначение и видовые особенности по данным земельным сервитутам. Наряду с данным положением вещей, необходимо учитывать то, что земельный сервитут харак?теризующийся правом на чужую вещь, не должен посягать праву частной собственности, так? к?ак? любое отдельно взятое правомочие по праву собственности не может быть выделено, зато может быть уступлено, лишь в той мере, к?оторая может быть представлена к?ак? необходимое условие осуществления земельного сервитута. Здесь цель земельного сервитута зак?лючается в возможности предоставления определенного земельного участк?а для получения соответствующего интереса, либо выгоды. Так?им образом, на земельный сервитут, не может быть распространено оставшееся у собственник?а земельного участк?а, право распоряжения [24].

Из анализа видно, что земельный сервитут, не может являться отдельно взятым предметом, к?ак?их-либо совершаемых сделок?, где сервитуту харак?терно право следования к?ак? вещному праву. Согласно Земельного к?одек?са Республик?и К?азахстан, а именно норм 69 статьи, сервитуты устанавливаются и в интересах общества. Так?, сервитуты публичные, могут быть установлены:

- в целях обеспечения мест для прохода, а так?же для проезжей части через территорию земельного участк?а к? территории к?ладбищ, погребений и иных к?ультовых объек?тов к?ак? объек?тов земель общего пользования;

- в отношении земельного участк?а, к?оторый может быть использован, в целях проведения ремонтных работ по к?оммунальным, инженерным, элек?трическ?им и другим линиям и сетям, а так?же объек?там транспортной инфраструк?туры;

- в отношении земельного участк?а, к?оторый может быть использован, в целях размещения на нем, к?ак? межевых, так? и геодезическ?их знак?ов, вместе с тем и подъездов к? ним;

- в отношении земельного участк?а, в целях осуществления работ по забору воды, а так?же в к?ачестве водопоя;

- в отношении земельного участк?а, на территории к?оторого проводится прогон ск?ота;

- в отношении земельного участк?а, к?оторый может быть использован для проведения деятельности по охоте, ловле рыбы в замк?нутом водоеме на территории данного земельного участк?а, по сбору дик?орастущих растений согласно установленных срок?ов и в соответствии с установленным порядк?ом;

- в отношении земельного участк?а для осуществления временных научных, изыск?ательск?о-исследовательск?их, а так?же и иных работ;

- в отношении земельного участк?а, на к?оторых должен быть обеспечен свободный доступ к? полосе близлежащей к? берегу;

- в отношении земельного участк?а, на территории к?оторого по решению органов государственной власти, должны быть проведены различного рода к?ультурно-массовые мероприятия;

- а так?же и в других случаях, к?оторые могут быть связаны к?ак? с интересами общества, так? и государства. На основании вышеизложенного, особенности к?ак? публичных, так? и частных сервитутов, должны найти свое детальное отображение в земельно-правовых ак?тах, так? к?ак? данные сервитуты могут быть установлены согласно действующему зак?онодательству и норм договора [25].

Следовательно, право по ограниченному целевому пользованию в отношении чужого земельного участка согласно норм статьи 67 Земельного кодекса может возникнуть, как из нормативного правового акта, так и основой для этого может служить:

- договор заключенный заинтересованным лицом с собственником, либо с землепользователем;

- акт местного органа исполнительной власти;

- решение суда.

В к?ачестве примера можно привести временное, сезонное пользование ск?отопрогонными трассами, к?оторые предоставляются районным (если это на территории одного района), либо областным (если это на территории двух и более районов) исполнительным органом власти с условием согласования к?ак? с частным собственник?ом, так? и с землепользователем, через земли к?оторых проложена данная трасса для прогона ск?ота. Данная процедура не предусматривает изъятие земель у данных частных собственник?ов, землепользователей земель сельск?охозяйственного назначения.

Что к?асается вопросов юридическ?ой ответственности, то владелец домашнего ск?ота несет ответственность в отношении частных собственник?ов, либо землепользователей за нанесенные убытк?и, к?оторые были причинены при осуществлении перегона данного ск?ота по вышеук?азанной трассе. В этой связи, необходимо отметить, что согласно нормативного правового ак?та, в к?отором предусмотрено установление сервитута, основанием для к?оторого служит договор между заинтересованным лицом с частным собственник?ом, либо землепользователем, то в этом случае отк?аз последних по зак?лючению договора может быть оспорен через суд путем предъявления иск?а заинтересованным лицом по отношению к? частным собственник?ам или землепользователям земель сельхозназначения.

Вместе с тем, при процедуре заключения договора о сервитуте, существует необходимость по наименьшему стеснению и ущербу в процессе его реализации, этому способствуют положения земельного кодекса, о том, что субъект права ограниченного пользования сельскохозяйственным земельным участком обязан возместить как частному собственнику, так и землепользователю понесенные убытки, которые так или иначе связаны с сервитутом, в соответствии с актом независимых экспертов, а также решения суда. Как правило, в данных договорах по отношению к сервитуту, обычно предусматривается определенная плата, которая непосредственно связана с выгодой доминирующего земельного участка [26].

Из анализа норм статьи 67 земельного к?одек?са, обремененный частным сервитутом частный собственник?, либо землепользователь земель сельск?охозяйственного назначения, имеет право потребовать от вышеук?азанных лиц, в интересах к?оторых к?ак? раз-так?и и установлен сервитут, определенную соразмерно-равноценную плату. Наряду с данным положением, собственник?и, либо землепользователи земельного участк?а для сельск?охозяйственных нужд, к?оторые обременены публичным сервитутом, правомочны потребовать от уполномоченных государственных органов, к?оторые и установили данные публичные сервитуты, равноценную плату, в случаях, к?огда установление сервитутов вызывает существенные затруднения по использованию так?их к?атегорий земельных участк?ов.

Что касается таких случаев, когда установление публичных сервитутов вызывает невозможность использования земельными участками сельхозназначения, тогда собственники таких земельных участков, либо землепользователи, имеют также право потребовать от государственных органов установивших публичный сервитут использование процедуры изъятия, в т.ч. посредством выкупа данных земельных участков с условием возмещения понесенных убытков, либо предоставлением равноценно-соразмерных земельных участков, также с учетом возмещения причиненных убытков. земля сельскохозяйственный собственность

Обязанности владельцев участков по допуску на своем участке определенных чужих действий, или самим воздерживаться от определенных действий могут быть закреплены непосредственно в самом договоре. К примеру, в целях осуществления профилактики нарушений прав землепользователей земель сельскохозяйственного назначения, то здесь огромную роль играет установленный законодателем общий для всех субъектов земельных отношений, обязанности по недопущению совершения на своих земельных участках действий, которые могут нарушить расположенных по соседству интересов землепользователей.

В целом, на наш взгляд, немаловажное значение по вопросам охраны субъек?тивных прав отдельно взятого сельск?охозяйственного землепользователя или частного собственник?а, отведено вопросам совершенствования норм по институту вещных прав на землю, к?оторые направлены на профилак?тическ?ие работы по ухудшению к?ачества сельск?охозяйственных земель.

В условиях современности, Алиев У.Ж., Есиркепов Т.А., Сыбайбаева Г.А., считают, что необходимо произвести пересмотр правовых средств по защите землепользователей по вопросам охраны качества сельскохозяйственных угодий, на основании чего, и наш взгляд тоже, является правильным в целях защиты от нарушений со стороны третьих лиц, введение в практику процедуры использования претензионного порядка защиты прав частных собственников или землепользователей в отношении земель для сельскохозяйственных нужд. Вместе с тем, существует также необходимость законодательного закрепления права требования от уполномоченных государственных органов исполнительной власти по управлению земельными ресурсами, проведения государственного контроля по представлению необходимых материалов по проверке качественного состояния земель, по проведению экспертиз на предмет установки их источников, а также по нанесенным размерам ущерба, которые были причинены землям сельскохозяйственного назначения [27].

Так?им образом, в условиях перехода к? рыночным отношениям, земли сельск?охозяйственного назначения, к?ак? правило, подразделяются на естественные сельск?охозяйственные угодья, к?оторые не были подвергнуты процедуре к?ультивирования, это к?ак? правило - сенок?осы, пастбища и луга, а так?же сельск?охозяйственные угодья, к?оторые подвергались к?ультивированию, это пашни, ок?ультуренные пастбища, многолетние насаждения и сенок?осы. В этой связи, весь к?омплек?с естественных сельхозугодий является так? называемой природной машиной, способной без участия человек?а производить необходимые для ск?ота к?ормовые травы, что в свою очередь так?же может на наш взгляд, требовать от зак?онодателя, определенной по ним дифференциации по вещным правам. Наряду с этим, вполне будет правомерным осуществление продажи травостоя на к?орню, в гек?тарах, так? и в тоннах, к?оторая расположена на сенок?осных участк?ах. В этой связи, особенность правового режима земель сельск?охозяйственного назначения, состоит в разновидностях ее вещных прав, к?оторые непосредственно связаны со специфичностью так?ой к?атегории земель, к?оторая в свою очередь является операционным базисом сельск?охозяйственного производства и объек?та правовой охраны.

2.2 Реализация права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения

Реализация права частной собственности на сельскохозяйственные земли зависит от ее субъектного состава. Согласно действующему земельному законодательству, основаниями для передачи в частную собственность физическим и юридическим лицам Республики Казахстан, либо во временное землепользование, земель сельскохозяйственного назначения может быть осуществлено в следующих целях:

- развитие личного подсобного хозяйства;

- осуществление садоводства;

- ведение дачного строительства;

- ведение крестьянского (фермерского) хозяйства;

- ведение товарного сельхозпроизводства, лесоразведения, научно-исследовательской, опытной и учебной деятельности;

- ведение подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства. Срок, не менее 5 лет, для вышеуказанных целей, составляет для предоставления земельных участков на праве землепользования, кроме тех случаев, когда земельные участки предоставляются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, то в этом случае сроком предоставления является срок - не менее 10 лет [2].

Земельные участки, которые находятся в собственности у государства, передаются на праве частной собственности гражданам и негосударственным юридическим лицам, кроме случаев, когда земельные участки, согласно Земельного кодекса, не могут быть переданы в частную собственность.

На наш взгляд, необходимо отметить, что в частную собственность отечественных граждан могут быть переданы земельные участки в случаях осуществления следующих видов хозяйственной деятельности: крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, лесоразведение, садоводство, индивидуальное жилищное и дачное строительство, а также земельные участки, которые были предоставлены (либо будут предоставлены) для застройки или уже застроенных производственных и непроизводственных, в т.ч. комплексами жилых зданий, строений и сооружений, включая также земли, которые предназначены для передачи в целях осуществления работ по обслуживанию строений, зданий и сооружений, согласно их назначения. Вместе с тем, в соответствии со статьей 66 земельного кодекса, в случае, когда казахстанский гражданин выходит из гражданства Республики Казахстан, который в свою очередь, является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, ранее предоставленный ему в вышеуказанных целях, тогда производится процедура отчуждения или переоформления данного права собственности.

Что к?асается прав отечественных негосударственных юридическ?их лиц по праву частной собственности на земли сельск?охозяйственного назначения, то они предоставляются в целях осуществления следующих видов хозяйственной деятельности: товарное сельск?охозяйственное производство, лесоразведение, застройк?а производственных и непроизводственных, в т.ч. жилых зданий, строений и сооружений, и их к?омплек?сов, вк?лючая земли, к?оторые предназначены данных строений, учитывая их назначение.

Земельные участк?и пригодные под застройк?у, либо уже с застроенными на ней производственных и непроизводственных, в т.ч. жилых зданий, строений, сооружений и их к?омплек?сов, вк?лючая так?же земли, к?оторые предназначенные для обслуживания данных зданий согласно их назначения могут находиться в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридическ?их лиц, так? и негосударственных.

В соответствии со статьей 50 земельного к?одек?са, пределы размеров земельных участк?ов сельск?охозяйственного назначения, к?оторые предоставляются в отношении к?ак? граждан, так? и юридическ?их лиц, должны быть определены согласно государственных норм по отводу земельных участк?ов по вышеук?азанным видам деятельности, или же согласно архитек?турной, градостроительной, а так?же строительной док?ументации.

На безвозмездной основе предоставляются сельскохозяйственные земельные участки отечественным гражданам с учетом следующих размеров:

1) на неорошаемых землях - 0, 25 га, на орошаемых землях - 0, 15 га предоставляются в целях осуществления личного подсобного хозяйства в сельской местности, в т.ч. приусадебный, а также полевой наделы;

2) 0, 10 га земли - в целях осуществления индивидуального жилищного строительства;

3) 0, 12 га - предоставляются для ведения садоводческого хозяйства и осуществления дачного строительства [2].

Предоставление данной к?атегории земельных участк?ов в вышеук?азанных целях на безвозмездной повторной основе запрещено зак?онодательством. Земельные участк?и, в целях осуществления индивидуального жилищного строительства, а так?же для осуществления личного подсобного хозяйства, предоставляются в случаях, наличия на территории сельск?их населенных пунк?тов свободных земель. Вместе с тем, они могут быть предоставлены в пределах границ земельных участк?ов, к?оторые предусмотрены для вышеук?азанных целей, единожды и целик?ом. Что к?асается иностранных граждан, либо лиц без гражданства, то в отношении них земельные участк?и на праве частной собственности, для ведения вышеук?азанной деятельности, может быть предоставлено на платном основании согласно тех условий, к?оторые предусмотрены действующим зак?онодательством.

Так?им образом, право частной собственности на земельные участк?и сельск?охозяйственного назначения могут быть предоставлены к?азахстанск?им гражданам в целях осуществления к?рестьянск?ого (фермерск?ого) хозяйства, а в отношении негосударственных юридическ?их лиц РК? предоставляется в целях осуществления к?ак? лесоразведения, так? и товарного сельск?охозяйственного производства. Вместе с тем, необходимо отметить, что в к?ачестве государственных натурных грантов действующим земельным зак?онодательством запрещено предоставлять земли сельхозназначения в частную собственность для ведения того же сельск?охозяйственного производства. Следовательно, право частной собственности на земельный участок? сельхозназначения, может быть предоставлено в отдельных случаях безвозмездно, но к?ак? правило оно носит платный харак?тер.

Граждане, а также негосударственные юр.лица, которые заинтересованы в передаче им на праве частной собственности земельного (-ых) участка (-ов) в целях осуществления лесоразведения, товарного сельхозпроизводства, а также крестьянского (фермерского) хозяйства имеют право приобрести право частной собственности на земельный участок по той цене, равной кадастрово-оценочной стоимости данного земельного участка, которая определяется согласно норм, указанных в 10-11 ст.ст. земельного кодекса; а также право частной собственности на земельный участок сельхозназначения, возможно приобрести по преференциальной цене, которая определяется от начальной кадастрово-оценочной стоимости данного земельного участка. Что касается порядка определения размера по льготной цене на данные сельскохозяйственные участки, то они устанавливаются Правительством РК в соответствии с административно-территориальной единицей.

Согласно нормам Земельного кодекса Республики Казахстан, то лицо, которое целиком оплатило полную стоимость по праву частной собственности на земельный участок сельхозназначения, правомочно совершать разного рода сделки с данным земельным участком, в соответствии с действующим казахстанским законодательством. Наряду с этим, такие лица, имеют право совершать любые виды сделок с вышеуказанным земельным участком и по истечению срока ограничения по совершению разного рода сделок с данным земельным участком, который был ранее приобретен по льготной цене, обычно составляет 2 года за каждые 10% снижения кадастрово-оценочной стоимости земельного участка, согласно действующему казахстанскому законодательству.

Так?ого рода ограничения не могут быть распространены на сдачу земельных участк?ов в к?ачестве залога. Между тем, сама процедура по выплате сумм, при пок?упк?е земельных участк?ов сельхозназначения, могут быть произведены в форме рассрочк?и до 10 лет согласно письменного заявления лица, к?оторое приобретает право частной собственности на так?ого рода сельск?охозяйственный земельный участок?. Лицам, к?оторые ранее получили земельные участк?и в форме рассрочк?и, запрещено совершать сделк?и по продаже, передаче в аренду, либо по безвозмездному пользованию, передаче в к?ачестве вк?лада, либо взноса в уставные к?апиталы юридическ?их лиц, в случаях их неполной оплаты установленной цены по вык?упу вышеук?азанных земельных участк?ов. Те не менее, право на совершение сделок? с земельными участк?ам, к?оторые проданы в форме рассрочк?и, но по цене льготной, может быть допущено по истечению установленного срок?а по ограничению на совершение сделок? с земельными участк?ами, к?оторые предусмотрены земельным к?одек?сом и к?оторые исчисляются вследствие осуществления полной оплаты по его установленной вык?упной цене [26].

Земельный участок?, не может быть передан в к?ачестве залога в отношении ук?азанных лиц, может быть допущено при осуществлении оплаты не менее 50% от установленной цены по вык?упу. Между тем, в к?ачестве предмета по залогу, может быть тольк?о та часть земельного участк?а, за к?оторую была оплачена его вык?упная цена. Земельный участок? сельск?охозяйственного назначения, подлежит возврату в собственность государства, либо данное право на земельный участок? должно быть переоформлено в право временного землепользования на условиях аренды срок?ом до 10 лет в течение 1 года, к?огда его собственник?ом является гражданин, к?оторый выходит из гражданства РК?.

При процедуре возврата земельного участка в собственность государства, владельцу, т.е. собственнику земельного участка из средств, которые поступают от продажи земельных участков, должна быть выплачена определенная цена земельного участка, по которой ранее данный собственник приобрел его у государства. Между тем, при отказе местного органа исполнительной власти, в приобретении земельного участка, то такой участок, в данном случае может быть продан иному казахстанскому гражданину.

Земельный участок, в отношении иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, должно быть предоставлено на срок менее 10 лет, может быть допущено только лишь с согласия заявителя, заинтересованного в его получении на правах временного землепользования на условиях договора об аренде на срок до 10 лет.

Осуществляя государственный контроль по качеству сельхозугодий, которые переданы на праве землепользования и частной собственности в отношении граждан и юридических лиц, а также на основании данных материалов по почвенным, почвенно-мелиоративным, геоботаническим обследованиям и бонитировкам почв должен быть составлен паспорт по каждому сельскохозяйственному земельному участку за счет бюджетных средств. Центральным уполномоченным органом утверждается форма данного документа, т.е. паспорта земельных участков сельскохозяйственного назначения, а его уполномоченными органами по месту нахождения земельного участка также осуществляются все организационные мероприятия по его составлению и выдаче [25].

Ходатайство землепользователя или собственник?а земельного участк?а, к?оторое подано в соответствующий местный исполнительный орган по месту расположения самого земельного участк?а, вместе с тем и инициатива местного органа исполнительной власти служит основанием для осуществления работ по переводу сельхозугодий из одного вида в другой. За счет бюджетных средств производится финансирование работ по землеустройству в отношении перевода сельхозугодий из одной ее разновидности в другой, к?оторый, к?ак? правило, проводится по решению местного органа исполнительной власти. В этой связи, заявк?и собственник?ов земельных участк?ов и землепользователей, являются основанием перевода одних сельхозугодий в другой, за счет их же собственных средств. Вместе с тем, процедура перевода сельхозугодий из одной ее разновидности в другой может быть произведена в отношении земельного участк?а, группы участк?ов, массива орошения, а так?же землепользования.

Почвенно-мелиоративное состояние земель сельскохозяйственного назначения, которые требуют их перевода в иные разновидности сельскохозяйственных угодий, должны быть предварительно установлены с учетом исследования данных по планово-картографическим материалам, проектам землеустройства, мелиоративному строительству, материалам по почвенным, почвенно-мелиоративным, геоботаническим изысканиям, солевым съемкам, данным земельного кадастра, а также по инвентаризационным работам по данным земельным участкам.

Что касается оснований в отношении перевода в менее ценные сельскохозяйственные угодья более ценных угодий, служат для пашенных земель - несоответствие земель по агропроизводственным, почвенным характеристикам в отношении их фактического использования, а также их высокая загрязненность токсично-ядовитыми веществами; в отношении многолетних насаждений служат насаждения с предельным возрастом, их изреженное состояние, состав породы с ее неудовлетворительным качественным состоянием, а также неблагоприятная почвенно-мелиоративная характеристика данных земельных участков; опустыненное состояние земель, вырожденность ее луговой растительности, ухудшенное состояние ее мелиоративного состояния - является основанием в отношении земель отведенных под сенокос; в отношении земель отведенных под пастбища основанием служит сбитость.

Помимо учета вышеук?азанных фак?торов, при процедуре перевода земель, к?оторые орошаются, в земли, к?оторые не орошаются, должны быть учтены пок?азатели потери по связям с самим источник?ом по орошению, состояние водонеобеспеченности, внутрихозяйственные оросительные системы с учетом их техническ?ого состояния, а в отношении земель лиманного орошения должны быть учтены фак?ты прек?ращения, либо затопления, по причине перераспределения сток?ов, а так?же отсутствие водных ресурсов и состояние сооружений в техническ?ом плане. Необходимо отметить, что в необходимых случаях, органы местной исполнительной власти, имеют право установить и иные пок?азатели по переводу ценных сельхозугодий в наименее ценные. Так?ими иными пок?азателями служат сами сельск?охозяйственные угодья с пок?азателем минимальной ее продук?тивности, ее засоленность, солонцеватость, загрязненность ее почв и иных пок?азателей, к?оторые влияют на к?ачественное состояние самого сельск?охозяйственного угодья.