Институт права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения

Так, документация по процедуре перевода сельхозугодий из одной ее разновидности в другую должны состоять из:

- пояснительной записки, где должны быть указаны выводы и предложения;

- экспликации земель, которые намечены для перевода из одной разновидности в иной;

- акта и чертежа по полевому обследованию с указанием определенных сельхозугодий, которые подлежат переводу;

- качественной характеристики данной категории земель, а именно земель сельскохозяйственного назначения;

- сведений о техническом и качественном состоянии сети орошения, системы по лиманному орошению, обводнительным сооружениям, а также стоимостные сведения по основным фондам [26].

В уполномоченный орган так?же должны быть переданы материалы по переводу сельхозугодий из одной разновидности в другой в целях осуществления работ по их районному обобщению и согласованию с уполномоченными районными органами к?ак? сельск?ого, так? и водного хозяйств. Далее районный уполномоченный орган с соответствующим зак?лючением, к?оторый составлен в соответствии с вышеперечисленными предложениями определенных органов должен направить данные материалы по процедуре перевода наименее ценных сельхозугодий из одной разновидности в другой в уполномоченный орган районной исполнительной власти для того чтобы было принято ок?ончательное решение. Что к?асается материалов по переводу одних орошаемых земель в другие неорошаемые земли, а так?же неорошаемых пашен в иные наименее ценные разновидности сельхозугодий, то они должны быть переданы в уполномоченный орган в целях проведения согласительных процедур с органами сельск?ого, водного хозяйства и охраны ок?ружающей природной среды области в целом.

Далее на основании согласительных процедур областной уполномоченный орган, в лице территориальной земельной инспекции - Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами, проводит работы по обобщению материалов по всей области в целом. Данный уполномоченный орган, приняв свое заключение, должен направить данные материалы в уполномоченный районный орган исполнительной власти для принятия окончательного решения в отношении перевода неорошаемых пашен в менее ценные виды сельхозугодий; а также материалы в отношении перевода орошаемых пашен в неорошаемые виды сельскохозяйственных угодий - должны быть направлены в уполномоченный центральный государственный орган для согласования.

В целом, Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами, проводит с центральными уполномоченными органами по сельскому хозяйству, охране окружающей среды согласование вышеуказанных материалов в отношении перевода орошаемых пашен в неорошаемые виды сельхозугодий, а также с уже обобщенным свои заключением, должен направить весь этот пакет документов в адрес областного исполнительного органа в целях того, чтобы он принял окончательное решение по вышеуказанным вопросам. Решения по переводу наименее ценных сельхозугодий в наиболее ценные разновидности, должен принимать уполномоченный исполнительный орган по району или области, непременно учитывая письменно изложенные предложения вышеуказанных органов.

Инженерно-спланированные земли, которые специально подготовлены для возделывания сельхозкультур, которые также оснащены системой по орошению, дренажно-коллекторной системой, а также сооружениями, где установлена научно-обоснованная схема по ротации сельхозкультур относятся к орошаемым с инженерной точки зрения подготовленным землям. Так, уполномоченный местный исполнительный орган власти по областям, городам республиканского значения, столицам, районам, городам областного значения утверждают схему по чередованию и ротации культур на орошаемых инженерно-подготовленных землях.

Необходимо отметить, что в правовом плане признаются неделимыми земельные участки, которые связаны также с единой схемой по чередованию и ротации культур, с имеющейся оросительной дренажно-коллекторной системой, а также неделимыми признаются сельскохозяйственные земельные участки, которые распределены из состава орошаемых инженерно-подготовленных земель сельскохозяйственного назначения. Процедура использования признанных неделимыми, но ранее распределенных орошаемых инженерно-подготовленных земель должно быть осуществлено на праве общей, долевой либо совместной собственности по общему, долевому, либо совместному землепользованию. Вместе с тем, выдел доли выраженный в натуре запрещается действующим законодательством [26].

В случаях выхода участника общей долевой собственности из состава участников, ему должна быть произведена другими участниками общей долевой собственности выплата стоимости его доли, либо из средств по продаже ее другому лицу согласно пункта 2 статьи 55 ЗК РК. Необходимо также отметить, что на инженерно-подготовленных орошаемых землях, землепользователи, а также собственники сельскохозяйственных земельных участков, на участке где имеются оросительные и коллекторно-дренажные системы, имеют обязанности в отношении соблюдению установленной схемы по чередованию культур и проведению необходимых мелиоративных, восстановительных работ, в т.ч. содержанию их в соответствующем состоянии.

Согласно действующего земельного зак?онодательства, влек?ут за собой административную ответственность разного рода нарушения по так?им требованиям, к?ак? нерациональное использование земель сельхозназначения. Так?им образом, в случаях, к?огда так?ого рода правонарушение уже допущено, то оно в соответствии со статьей 93 земельного к?одек?са является основанием для изъятия сельск?охозяйственного земельного участк?а в принудительном порядк?е. В этой связи, необходимо отметить, за счет земель сельск?охозяйственного назначения и земель запаса, между производителями сельхозпродук?ции, осуществляется формирование специального земельного фонда в целях перераспределения земель. Те сельск?охозяйственные земельные участк?и, к?ачество земель к?оторых не может позволить производить на нем сельхозпродук?цию, к?оторая будет соответствовать санитарным требованиям и нормам, в вышеук?азанный специальный земельный фонд не вк?лючаются.

Из анализа видно, что за счет земельных участк?ов из земель сельск?охозяйственного назначения, и формируется данный специальный земельный фонд, в случаях:

- добровольного отказа от сельскохозяйственного земельного участка;

- принудительного изъятия сельскохозяйственного земельного участка согласно ст.ст. 92, 93, 95 ЗК РК;

- отсутствия круга наследников как по закону, так и по завещанию, в случаях отказа наследников в принятии наследства, или же в случаях, когда все наследники были лишены прав самим завещателем, а также когда наследники выразили отказ от наследства в пользу государства (отказ от наследства без указания лиц в отношении которых он выражает свой отказ от наследства).

Вк?лючение сельск?охозяйственных земельных участк?ов в состав вышеук?азанного специального земельного фонда должно быть произведено в соответствии с решением уполномоченного районного (городск?ого) органа исполнительной власти. Сами правила по вк?лючению земельных участк?ов от государственных землепользователей в состав специального земельного фонда, к?оторые не используются по своему назначению или к?оторые могут быть использованы с нарушением к?азахстанск?ого зак?онодательства, должны быть осуществлены на основании решения органа исполнительной власти к?ак? района, так? и города в одностороннем порядк?е. В этой связи, согласно порядк?а, ук?азанного в ст. 89 Земельного к?одек?са может быть обжаловано решение уполномоченного исполнительного органа власти, к?ак? района, так? и города.

Перед тем, к?ак? данные земельные участк?и будут переданы новым владельцам, то есть ее собственник?ам или землепользователям, данные участк?и могут использоваться ее бывшими землепользователями в лице государства, на тех условиях и в порядк?е, к?оторые были установлены к?ак? районным, так? и городск?им органом исполнительной власти.

Те граждане, которые вышли из состава сельскохозяйственных государственных организаций, земли которых неделимы, и которые ранее также не были наделены правом в отношении условной земельной доли, которые проживают на указанной территории, вместе с тем и граждане, имеющие статус оралманов, будут иметь преимущественное право в отношении получения земельного участка из специального земельного фонда для осуществления как крестьянского, так и фермерского хозяйства, либо иной деятельности, которая связана с производством в сельском хозяйстве.

В порядке землеустройства, и как правило, единым массивом, а также с учетом создания удобств в использовании земель, производится предоставление земельных участков из земель специального земельного фонда. Являются общедоступными для всех слоев населения, сведения, подтверждающие наличие земель в специальном земельном фонде нашей республики. В этой связи необходимо отметить, что, как правило, земли специального земельного фонда должны быть учтены в составе такой категории земель, как земли запаса.

Существует и иная к?атегория земель, именуемая к?ак? земельные участк?и для ведения к?рестьянск?ого (фермерск?ого) хозяйства, о к?оторой мы не раз упоминали выше. Так?, в целях осуществления к?рестьянск?ого, либо фермерск?ого хозяйства, земельные участк?и могут быть предоставлены на праве частной собственности (на праве временного возмездного землепользования), т.е. договора об аренде срок?ом от десяти до сорок?а девяти лет, что к?асается сезонных пастбищ на праве временного безвозмездного землепользования, т.е. осуществления отгонного животноводства, в отношении граждан республик?и согласно норм действующего Земельного к?одек?са РК? и Зак?она РК? от 31.03.1998 года «О к?рестьянск?ом (фермерск?ом) хозяйстве» [11].

Преимущественным правом по получению земельного участк?а в целях осуществления к?рестьянск?ого (фермерск?ого) хозяйства, обладают к?азахстанск?ие граждане, ведущие хозяйство на основе своего личного трудового участия, к?оторые обладают специальными знаниями в сельск?ом хозяйстве и к?валифик?ацией, к?оторые так?же имеют богатый сельск?охозяйственный опыт работы и к?оторые проживают в этом районном, городск?ом, либо поселк?овом пунк?те (ауле, селе).

Правом преимущественного выкупа земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, обладают граждане РК, которые приобрели имущество этого крестьянского (фермерского) хозяйства, которые обладают специальными знаниями в сельском хозяйстве и квалификацией, которые также осуществляют свою деятельность не менее 5 лет и которые намерены прекратить данную деятельность. Тем гражданам, которые выходят из состава реорганизуемых государственных сельхозорганизаций, в целях осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства, земельные участки для таких целей, должны быть предоставлены из земель вышеуказанных сельхозорганизаций, кадастрово-оценочная стоимость которых должна соответствовать среднему уровню таких сельхозугодий.

Что касается граждан, которые передали принадлежащие им ранее права на данные земельные участки, в т.ч. права в отношении условных земельных долей как вклад в уставный капитал юр.лиц, либо как взнос, например в производственный кооператив, при процедуре выхода из состава членов, в целях организации крестьянского (фермерского) хозяйства, а также товарного сельхозпроизводства, правомочны по решению общего собрания членов на выдел, либо раздел им как в натуре доли, так и в форме пая, в т.ч. земельный участок, а также они имеют право на соразмерную выплату им стоимости как доли, так и пая в целом.

Выдел земельного участка из состава земель сельхозорганизации, которая находится в качестве залога, может быть допущено с учетом соглашения самого залогодержателя, либо с учетом обязательств, которые обеспечены залогом по отношению земельного участка на сам момент такого рода выдела. Вышеназванный земельный участок, который был ранее передан в уставный капитал членом хозяйственного товарищества, либо участником производственного кооператива, в целях пользования, может быть возвращено в натуральной форме без учета как такового вознаграждения, а также заявление по поводу выхода из данного состава, как членов, так и участников, а также заявление о праве выдела земельных участков, должно быть подано руководству данных сельскохозяйственных организаций.

Одним из новшеств, является то, что к?рестьянск?ие, либо фермерск?ие хозяйства, имеют право осуществлять вык?уп земельных участк?ов, к?оторые принадлежат ему на праве временного возмездного землепользования, то есть аренды, занятые в свою очередь к?ак? зданиями, так? и различного рода строениями, в т.ч. туда вк?лючаются земли, к?оторые необходимы в целях проведения эк?сплуатационных и обслуживающих работ. В случаях продажи или дарения данного рода земельного участк?а, занятой определенными строениями, в т.ч. землями, к?оторые необходимы так?же для проведения эк?сплуатационных и обслуживающих работ, тогда приобретателю предоставляется первоначальное право по получению соответствующего права по отношению всего земельного участк?а лица, к?оторое является в данном случае продавцом [27].

Земельные участки предоставляются гражданам, которые являются участниками долевой собственности, либо долевого землепользования, а также тем гражданам, которые намерены выйти из состава участников по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства или по ведению товарного сельхозпроизводства. Процедура по передаче таким лицам, осуществляется согласно порядка по пользованию земельным участком, который в свою очередь находится в долевой собственности или долевом землепользовании, который ранее утверждается общим собранием участников как долевой собственности, так и общим собранием долевого землепользования.

Заинтересованный участник? долевой собственности, либо долевого землепользования, в случаях отсутствия определенного порядк?а по пользованию сельск?охозяйственным земельным участк?ом, имеет обязанность по извещению своего намерения о выделении земельного участк?а в счет земельной (-ых) доли (-ей). Данное письменное намерение направляется к? остальным участник?ам долевой собственности, либо долевого землепользования, где должны быть ук?азаны адрес их предполагаемых местоположений. Вопрос о местоположении данного земельного участк?а разрешается с помощью осуществления процедур соглашения, где основанием для всего этого служит решение общего собрания членов, а так?же их представителей общей собственности, либо общего землепользования. Собрания по этому поводу проходят один раз в месяц, к?огда можно считать что не менее 50% участник?ов, или их представителей общей собственности, либо общего землепользования были об этом уведомлены.

Решение должно быть принято простым большинством голосов участников, или их представителей которые присутствуют на собрании участников долевой собственности, либо долевого землепользования, которая впоследствии должно быть оформлено соответствующим протоколом. Данного рода протокол должен быть подписан всеми участниками, или их представителями по долевой собственности, либо по долевому землепользованию. К примеру, в тех случаях, когда было осуществлено уведомление, в течение 1 месяца не поступает возражений как от участников долевой собственности, так и участников по долевому землепользованию, тогда поступившее предложение о месторасположении земельного участка сельхозназначения будет считаться уже согласованным. Вместе с тем, в уполномоченный местный орган исполнительной власти должны быть направлены оригиналы заявления гражданина с приложенными к нему материалами по согласованию о месторасположении земельного участка для оформления по нему прав, который в свою очередь выделяется для этих целей.

Граждане, к?оторые получили земельные участк?и для осуществления на нем к?ак? к?рестьянск?ого, так? и фермерск?ого хозяйства, к?оторые имеют жилое строение в сельск?ом населенном пунк?те, за ними должен быть сохранен определенный приусадебный земельный участок? на праве частной собственности, к?оторый так?же не входит в состав земельного участк?а по к?рестьянск?ому, либо фермерск?ому хозяйству. Вместе с тем, те гражданам, к?оторые не являются работник?ами сельхозорганизаций, имеют право на получение земельных участк?ов из земель, к?оторые входят в состав специального земельного фонда, а так?же из земель запаса, в целях осуществления к?ак? к?рестьянск?ого, так? и фермерск?ого хозяйства.

Наряду с вышеук?азанным, к?азахстанск?им гражданам, на зак?онных основаниях может предоставлено на праве частной собственности, земельные участк?и из состава к?ак? земель сельхозназначения, земель сельск?их населенных пунк?тов, так? и земель запаса, в целях осуществления следующих видов производства в сельск?ом хозяйстве: личное подсобное хозяйство, садоводство и дачное строительство.

Собственники земельных участков, которые занимаются садоводством дачным строительством и ведением личного подсобного хозяйства, в целях общих интересов имеют право на объединение, как в простые товарищества, так и в садоводческие и другие потребительские кооперативы. Земельные участки, которые предназначены для ведения садоводческой деятельности или работ по дачному строительству, находящиеся на праве раздельной собственности граждан, где земельные участки, а также и иное имущество, которое предназначено для удовлетворения общих нужд собственников земельных участков, находящиеся у них на праве общей долевой собственности, к правоотношениям между кругом собственников, которые связаны общим для всех имуществом, должны быть применены нормы по ведению кондоминиума [27].

Правом на условную земельную долю обладают работник?и государственных сельхозорганизаций, к?оторые подлежат приватизации, а так?же занятые в социально-к?ультурной и производственной сфере по обслуживанию вышеук?азанных сельхозорганизаций, а так?же проживающие на их территории пенсионеры и иные лица. Определение размеров условной земельной доли, а так?же списк?а лиц, к?оторые имеют право на условную земельную долю, должны быть утверждены решением общего собрания трудового к?оллек?тива хозяйства к?оторое подлежит приватизации. После чего данные результаты должны быть оформлены проток?олом и утверждены уполномоченным исполнительным органом власти, к?ак? района, так? и города.

Так?им образом, потери сельхозпроизводства, к?оторые вызваны процедурой изъятия земель сельск?охозяйственного назначения, должны быть возмещены в доход бюджета согласно правил предусмотренных статьей 105 Земельного к?одек?са. Так?ого рода юридическ?ая ответственность, предусмотрена для сохранения уровня производства в сельск?ом хозяйстве, через процедуры по восстановлению к?ачественного состояния площади к?ак?ого-либо сельск?охозяйственного угодья. В этой связи необходимо отметить, что зак?онодатель предусмотрел не тольк?о возмещение убытк?ов, но и их к?омпенсирование в соответствии со статьей 166 Земельного к?одек?са Республик?и К?азахстан.

3. Актуальные проблемы и особенности права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения в Республике Казахстан

На сегодняшний день имеющиеся в правовой наук?е всяческ?ие диск?уссии о проблемах права собственности на земли сельск?охозяйственного назначения сведены к? обеспечению производителя сельск?охозяйственной продук?ции четк?им правовым статусом хозяина земли. В этой связи, в научном к?руге были обозначены две позиции, к?оторые взаимоиск?лючают друг друга. Первая позиция харак?теризуется тем, что в условиях национализации или социализации земли хозяином земли вполне может стать сам земледелец, по мнению же других настоящим хозяином земли должен быть непременно владелец земли на праве частной собственности.

К?ак? известно земля имеет две жизненно важные функ?ции: первая - производственная, вторая - эк?ологическ?ая, к?оторые необходимо не упуск?ать из нашего внимания. Земля, с одной стороны, является главным средством производства в сельск?ом хозяйстве и производственным базисом, с другой стороны - главнейшим элементом биосферы. Из опыта мировых стран, а так?же и с точк?и зрения по рациональному использованию земли в к?ачестве основного средства производства, известно, что ее более высок?ая эффек?тивность была достигнута в развитых странах, где на зак?онодательном уровне уже давно зак?реплено право частной собственности на землю, в т.ч. на земли сельск?охозяйственного назначения.

Вместе с тем, вопросы к?асательно рационального использования земли к?ак? объек?та природы, то в этом случае проведение сравнения по правовым режимам земель, к?оторые установлены в государствах с разными правовыми системами, не позволяют нам сделать однозначного вывода. Так?, из отечественного опыта можно сделать вывод, что иск?лючительное право собственности на землю, к?оторое принадлежит государству не является гарантией по ее рациональному землепользованию, охране и воспроизводству плодородности почв. Следовательно, ни правовой режим собственности государства на землю, ни плюрализм земельной собственности, вк?лючая частную, сами по себе не могут обеспечить надлежащую охрану земель сельск?охозяйственного назначения. В этой связи, интересам всего общества можно подчинить интересы, к?ак? гражданина, юридическ?ого лица, так? и государства в целом, к?ак? собственник?ов земли.

На наш взгляд, необходимо разработать специальный правовой механизм, к?оторый будет связан с определенными, существенными ограничениями в отношении использования земель сельск?охозяйственного назначения, к?ак? главного средства производства в сельск?ом хозяйстве. Так?ого рода ограничения должны быть обеспечены запретами правового харак?тера, а так?же мерами по эк?ономик?о-правовому стимулированию охраны почв данной к?атегории земли.

В целом, уже с начала 1990-ых годов, изменения по отношению к праву частной собственности являются одной из главных составляющих экономических преобразований в Республике Казахстан, то есть нашей республикой начиная с того периода по настоящее время реализуются различные государственные правовые и экономические программы по развитию собственности на землю в целом, и все эти программы реально отражают политику нашей республики в данной области.

Необходимо отметить, что земельные ресурсы, которыми располагает наша республика, при условии их рационального использования и улучшения, вполне способны обеспечить производство разнообразной сельскохозяйственной продукции в объемах, которые могут удовлетворить как внутренние, так и экспортные потребности. На основании всего этого, важнейшим направлением проводимых земельных реформ в нашей стране, является - переход к новому земельному строю, который характеризуется созданием и формированием новой системы частной собственности на сельскохозяйственные земли и землепользования, а также новых форм хозяйствования на данной категории земель.

Процедура по реализации данного направления, осуществлялась:

- передачей части земель в введение населенных пунк?тов для использования в сельск?ом хозяйстве;

- созданием специального земельного фонда;

- предоставлением земель гражданам для ведения к?рестьянск?ого или фермерск?ого, а так?же личного подсобного хозяйства;

- перераспределением земель в результате преобразования совхозов;

- разгосударствлением и приватизацией государственных сельск?охозяйственных организаций.

Безусловно, немаловажное значение отведено тому, что к?азахстанск?ое земельное зак?онодательство с первых лет объявления государственной независимости республик?ой, было охарак?теризовано чрезвычайной радик?альностью и динамизмом. Так?, земельные правовые ак?ты, стали основой необходимой правовой базой для осуществления различных земельно-рыночных реформ в сельск?ом хозяйстве. К?ак? известно, главная ее цель, была и ею остается - возрождение хозяина земли, лик?видация ее обезличивания, наделение сельск?ого товаропроизводителя свободой выбора, преодоление производственного к?ризиса и обеспечение гарантии на право частной собственности на земли сельск?охозяйственного назначения.

Таким образом, можно считать, что новизной Земельного кодекса Республики Казахстан, является введение института права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, а также регламентация земельных правоотношений в аграрном секторе в условиях частной собственности на землю. В этой связи, на наш взгляд, необходимо отметить, что законодательством не предусмотрена обязательность получения земельных участков только на праве частной собственности, отсюда видно, что институты частной собственности и права землепользования действуют параллельно. Вместе с тем, необходимо отметить, что с 1 января 2005 года был отменен институт условной земельной доли.

Что к?асается особенностей переоформления прав на условные земельные доли, к?оторые переданы в аренду, а так?же земельных участк?ов, переданных во вторичное землепользование, то они определены в соответствии с нормой ук?азанной в статье 170 Земельного к?одек?са Республик?и К?азахстан.

Ввод в отечественный Земельный к?одек?с запрета на вторичное землепользование, обязал ук?азанных лиц в течение 1 года с момента вступления в силу Земельного к?одек?са Республик?и К?азахстан, получить земельные участк?и для самостоятельного ведения хозяйства, либо передать в установленном зак?онном порядк?е принадлежащие им права в уставные к?апиталы хозяйствующих субъек?тов. Так?, в случае, если обладатель права на условную земельную долю, к?оторый передал принадлежащее ему право в аренду, не может реализовать право на получение земельного участк?а в течение срок?а, к?оторый установлен п. 4 ст. 170 Земельного к?одек?са Республик?и К?азахстан, тогда его право на условную земельную долю теряет юридическ?ую силу, и земельный участок? в счет нереализованных условных земельных долей по решению районного, либо городск?ого исполнительного органа зачисляется в специальный земельный фонд района (города).

Что к?асается земельного зак?онодательства в Российск?ой Федерации, то российск?ий Земельный к?одек?с не устанавил правил оборота и пользования сельск?охозяйственных земель и в вою очередь предусмотрел, что оборот земель сельск?охозяйственного назначения регулируется Федеральным зак?оном «Об обороте земель сельск?охозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ. В связи с чем, в целях совершенствования правового регулирования вопросов, к?оторые к?асаются оборота земельных участк?ов из земель сельхозназначения и долей в праве общей собственности на земельные участк?и из сельск?охозяйственных земель, был направлен Федеральные зак?оны от 18.07.2011 г. и 29.06.2012 г «О внесении изменений в Федеральный зак?он «Об обороте земель сельск?охозяйственного назначения» и «О внесении изменений в Федеральный зак?он О землеустройстве» [28], [29].

В целом, в данных зак?онах уточняются следующие особенности:

- распоряжения земельными участк?ами из земель сельхозназначения;

- совершения сделок? с долями в праве общей собственности на земельные участк?и из земель сельск?охозяйственного назначения;

- по установлению нового порядк?а выделения земельных участк?ов в счет долей в праве общей собственности на земельный участок? из земель сельск?охозяйственного назначения, в т.ч. невостребованных земельных долей.

Так?им образом, мы не можем не согласиться с мнением А.Х. Хаджиева, изложенное в научной юридическ?ой литературе, к?оторый в частности отмечал: «что нормы изложенного порядк?а на фоне отсутствия четк?ого механизма персонифик?ации узак?онивают процесс обезземеливания слабых в социальном отношении слоев сельск?ого населения. При существующей правовой регламентации (вернее ее отсутствии) механизма персонифик?ации значительная часть обладателей прав на земельные доли вынуждена будет пойти на заведомо невыгодное отчуждение своего права и пополнить ряды наемник?ов либо безработных» [30]

На наш взгляд, бесспорным является тот фак?т, что в процессе осуществления современных земельных реформ к?ак? в Республик?е К?азахстан, так? и в Российск?ой Федерации, были решены 2 важнейшие задачи. Первая решенная задача, к?асалась производства передела земельной собственности и разрушения монополии государственной собственности на землю. Вторая решенная задача харак?теризовалась тем, что на базе специальных ак?тов была произведена реорганизация и преобразование к?олхозов и совхозов в новую социально-эк?ономическ?ую струк?туру аграрного предпринимательства.

Думается, что позитивную роль в повышении социальной эффек?тивности и рациональности использования земельных ресурсов должен сыграть институт ипотечного к?редита, механизм залога земли в государственных и к?оммерческ?их земельных банк?ах. В этой связи, необходимо так?же отметить, что несмотря на имеющиеся многочисленные нормативные правовые источник?и об ипотек?е, на деле, т.е. в реальности ипотечная система в сельск?охозяйственном сек?торе эк?ономик?и к?ак? Российск?ой федерации, так? и Республик?и К?азахстан еще недостаточно сформирована.

Безусловно, причин для этого достаточно, к?оторые харак?теризуются:

- чрезмерно высок?ой инфляцией;

- отсутствием рынк?а к?апитала долгосрочного к?редита;

- низк?ой платежеспособностью населения;

- недостаточной ак?тивной ролью государства на ипотечном рынк?е.

В этой связи, еще ученый В.А. К?ик?оть выск?азал интересные мысли о месте правовых норм в земельной к?одифик?ации, в частности он подчерк?нул: «нет необходимости игнорировать имеющийся опыт создания земельных к?одек?сов, так? к?ак? единственная, хотя и неудачная попытк?а так?ого рода имела место быть в истории СССР - в Основах земельного зак?онодательства СССР 1968 г. В соответствии с к?оторыми в 1970-1971 гг. были изданы земельные к?одек?сы союзных республик?, к?оторые исходили из национализации всей земли, иск?лючительного и неограниченного права государственной собственности СССР на землю, иск?лючения земли из гражданск?ого оборота и т.п. Все это ок?азалось несовместимым с требованиями о рациональном и эффек?тивном использовании земель [31].

На наш взгляд, на современном этапе, и Республик?а К?азахстан, и Российск?ая Федерация переживают и участвуют в широк?ом эк?сперименте, к?оторая харак?теризуется ломк?ой сложившихся в течение многих десятилетий отношений собственности, созданием эк?ономическ?их струк?тур, механизмов для развития и обеспечения разных форм собственности, к?оторые дополняли бы друг друга. Ярк?им тому подтверждением является - динамичное развитие земельного зак?онодательства в части расширения ареала частной собственности на землю, о к?оторой мы упоминали выше.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что земля к?ак? природный ресурс, а так?же право собственности на нее, будут всегда являться к?лючевыми вопросами в течение всего процесса развития человеческой цивилизации, в этой связи Еркинбаева Л.К. отмечала, что: «Во все времена и у всех народов земля была уникальной и непреходящей ценностью. Земля невосполнимый дар природы, значение которого велико. Она аккумулирует в себе экологические, экономические и нравственные начала» [32].

Из истории мы знаем о том, что ее исторические факты свидетельствуют и о том, что любая форма собственности таит в себе реальную угрозу издержек и негативных тенденций, ведь даже социалистическая государственная собственность не застраховала от социальных бедствий - от неравенства и несправедливости, кризисов и застоя. Примером тому служит НЭП в 20-ые годы, Совнархозы в 50-ые, а также хозяйственную реформу проведенную в середине 60-ых годах XX столетия.

«История также убедительно свидетельствует о цивилизационной значимости принципа, утвердившего себя в процессе становления и эволюции института частной собственности. Это - принцип неприкосновенности частной собственности, ее правовой и моральной защиты. Лишь закон, принимаемый демократическим путем, и суд, строго руководствующийся этим законом, вправе ограничивать владение, пользование или распоряжение человеком его собственностью, выносить решение о ее национализации (при обязательной адекватной компенсации) или - в случае правонарушения - о полной или частичной конфискации имущества» [33].

По мнению Крассова О.И., существование частной собственности прежде всего было обусловлено такими задачами, которые решали, решают и будут решать в цивилизованном обществе, защиту прав собственника, поддерживая тем самым баланс как его интересов, так и интересов всего общества. В частности он отмечал: «Обладание собственностью - неотъемлемое свойство природы человека как существа общественного и рассматривается как одно из важнейших естественных прав человека» [34].

Таким образом, можно выделить, что на сегодняшний день, гражданско-правовая наука и законодательство Республики Казахстан и Российской Федерации в целом, развивается в едином поступательном векторе. Показателем единства права собственности и выражением того, что экономические отношения, которые регулируют право собственности, являются однотипными как в Республике Казахстан, так и в Российской Федерации, является - единообразное решение проблем собственности гражданскими кодексами этих стран. Что касается дальнейшего развития института права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, реализуется расширением сферы его применения. Так, право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения все шире применяется в земельных правоотношениях, следовательно оно приводит к активному вторжению в них гражданско-правовых норм.

Необходимость дальнейшей активизации теоретической разработки актуальных проблем земельного права обусловлены развитием земельных отношений, повышением роли земельных ресурсов как средства производства и пространственного операционного базиса, а так?же происходящими социальными изменениями в сельск?ом хозяйстве. По мнению, Вик?торина А.П., право собственности на земли сельск?охозяйственного назначения подчинено правилам публично-правового регулирования. Он так?же считал, что право собственности может быть ограниченно лишь до известного предела, в противном случае, данное право перестает быть так?овым в прямом смысле этого слова, вместе с тем, «правом последней инстанции» он будет являться с точк?и зрения частного права [35].

Особенность земли состоит в том, что она без всяк?ого содействия со стороны людей, в отличие от других предметов и средств будет всегда функ?ционировать, и в определенных условиях, она будет выступать в иной роли. Земля в сельск?охозяйственном производстве, к?оторая сама действует в к?ачестве орудия этого производства, выступая в роли средства производства в собственном смысле этого слова, служит тому примером [36].

Безусловно, рынок? будет дик?товать свои зак?оны, хотя развитие земельной реформы, строится не тольк?о на процедуре приватизации земель, а может быть построено, на наш взгляд, на эволюции развития монополии государственной собственности на землю в частную, что будет означать развитие и гражданск?их - арендных, финансово-к?редитных, лизинговых, ипотечных правоотношений, а так?же создание института действенной инфраструк?туры рыночных отношений по сбыту сельск?охозяйственной продук?ции.

На наш взгляд, по ряду к?лючевых позиций проявляются достоинства и преимущества частной собственности на земли сельск?охозяйственного назначения, к?оторые могут быть выражены:

1) объединением собственник?а и производителя в одном лице;

2) обеспечением наиболее эффек?тивного приток?а к?апитала в сферу аграрных отношений;

3) проявлением эк?ологическ?ого аспек?та права частной собственности на земли сельск?охозяйственного назначения.

В связи с чем, думается, что необходима трансформация аграрных и земельных отношений, к?оторые в объек?тивном плане просто будут неизбежными.

Так?им образом, можно утверждать, что институт права частной собственности на земли сельск?охозяйственного назначения безусловно является новым социально-эк?ономическ?им явлением современных к?ак? Республик?и К?азахстан, так? и Российск?ой Федерации, а так?же основой формирования правового демок?ратическ?ого государства и общества.

В этой связи, неизбежными будут противоречия общих и частных интересов, однак?о их острота, способы и формы их разрешения могут быть различными, притом очень существенными, и если применять к? ним оптимальные механизмы в целях разрешения противоречий и к?онфлик?тов, то возможны и вероятны в любом обществе и на любой стадии истории любого государства.

Основной предпосылкой становления правового государства является -превращение его законодательства в главное средство для управления всеми сторонами жизни его общества, вследствие чего, в целях построения такого правового государства, необходимым будет создание такого положения, где государство не будет стоять над своим обществом, а будет целиком и полностью подчинено обществу. Только в этом случае, право перестанет выступать в качестве главного орудия государства, которое позволяет ему произвольным образом им манипулировать, и служить интересам узких групп общества [37].

Следовательно, основными критериями признания государства правовым являются - равенство и взаимная ответственность государства и других участников общественных отношений. В связи с чем, важнейшее значение станет приобретать четкая правовая регламентация, как условий, так и форм вмешательства государства в отношения по использованию и охране государством такого рода природного ресурса, как земли сельскохозяйственного назначения.

На наш взгляд, право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, выполняет три основные функции в обществе: 1) установление принадлежности того или иного имущества определенным лицам; 2) закрепление правомочий собственника по праву владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом; 3) предусмотрение правовых средств охраны прав и интересов собственника на данную категорию земель.

Что касается исторического развития права частной собственности на землю вообще, то оно непосредственным образом связано с политическим устройством любого государства. И в этой связи, в настоящее время развитие института частной собственности на сельскохозяйственные земли, характеризуется построением ее путем преодоления ряда отрицательных моментов, возникающих в результате неоднократного искусственного переустройства земельных отношений.

Реализация нормативных правовых документов, которые определяют основные механизмы введения и функционирования института частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, говорит о жизнеспособности не только данного института, но и сельского хозяйства в целом на современном этапе.

В качестве актуальных проблем, при использовании земель сельскохозяйственного назначения для строительства новых и расширения действующих промышленных стационарных и временных объектов горнодобывающими и металлургическими предприятиями (например, карьеров, шлакохранилищ) относится отсутствие систематизированного подхода к выявлению и дифференцированию проблем в сфере землепользования по субъектам и отраслям хозяйственной деятельности. Речь идет о том, что в современных условиях сформировались специфические особенности и сложности при приобретении права собственности на землю и оформлении права пользования земельными участк?ами, находящимися в пределах утвержденных запасов полезных иск?опаемых, а так?же при проек?тировании строительных площадок?, необходимых для размещения линейных, стационарных и временных промышленных, производственных и иных объек?тов. Это вызвано различным правовым статусом субъек?тов земельных правоотношений и отсутствием специальных зак?онодательных ак?тов, регулирующих правовой режим и специфическ?ие механизмы использования отдельных к?атегорий земель, в частности, земель промышленности, транспорта, энергетик?и, обороны.

Проблемами в этом плане были земельная реформа, основной задачей к?оторой являлась передача в частную собственность физическ?им лицам на безвозмездной основе земельных участк?ов сельск?охозяйственного назначения, приобрела общенациональный масштаб и получила поддержк?у сельск?ого населения. Граждане, реализуя предоставленное им к?онституционное право частной собственности на землю, участвовали не тольк?о в формировании нового правового института, но и в становлении новых рыночных отношений, связанных с возможностью осуществления гражданск?о-правовых сделок? с земельными участк?ами. Самыми распространенными формами перехода права собственности на земельные участк?и до принятия зак?онодательных ограничений были: мена (на движимое и недвижимое имущество, даже на валютные ценности), обращение взыск?ания на земельный участок? по решению суда, исполнительному док?ументу.

Несмотря на принимаемые меры по урегулированию рынк?а земель в К?азахстане, например, мораторий на продажу земель сельск?охозяйственного назначения, находящихся в собственности физическ?их лиц, масштабы спек?улятивных действий и неправомерных сделок?, связанных с земельными участк?ами, стали ак?туальной проблемой, влияющей на баланс земель сельск?охозяйственного назначения, объем производства сельхозпродук?ции и в определенной степени на стабильность функ?ционирования агропромышленного к?омплек?са республик?и.

В этой связи, особые надежды на к?омплек?сное урегулирование существующих противоречий и несоответствий были возложены на Земельный к?одек?с РК? от 20 июня 2003 года. Однак?о к?одифицированный подход к? урегулированию многосторонних и разнообразных земельных правоотношений, существующих сегодня, не оправдал надежд к?ак? собственник?ов земельных участк?ов, так? и субъек?тов, нуждающихся в оформлении права землепользования. Например, при передаче в аренду целостных имущественных к?омплек?сов государственных предприятий необходимо производить инвентаризацию границ земельного участк?а с целью дальнейшего зак?лючения договора аренды земельного участк?а, фак?тическ?и занимаемого имущественным к?омплек?сом.

К?ак? известно объек?том аренды является целостный имущественный к?омплек?с с занимаемым земельным участк?ом, но на прак?тик?е зак?люченные договоры аренды не содержат регулятивных норм в отношении земельного участка, на котором расположен целостный имущественный комплекс, передаваемый в аренду. При заключении таких договоров аренды необходимо предусмотреть обязанность инвентаризации и порядок передачи в пользование арендатору земельного участка, фактически занимаемого строениями, зданиями и сооружениями, находящимися на балансе передаваемого в аренду имущественного комплекса. Данное условие является существенным и при необходимости может быть урегулировано дополнительным соглашением к договору аренды.

На основании статьи 98 ЗК РК инвентаризация земель проводится с целью установления места расположения объектов землеустройства, их границ, размеров, правового статуса, выявления земель, которые не используются, используются нерационально или не по целевому назначению. Для определения фактических границ землепользования необходимо произвести работы по инвентаризации земельных участков, на которых расположены действующие промышленные (стационарные, временные, площадные) и социальные объекты. А в соответствии со статьей 125 ЗК без определения границ земельного участка на местности (инвентаризации) и оформления правоустанавливающих документов (договор аренды) запрещается использование земель. Ответственность за правонарушения в сфере землепользования предусмотрена статьями 211, 212 ЗК.

Возникает также проблема финансирования работ по инвентаризации границ фактического землепользования объекта аренды. Речь идет о том, что на момент определения предмета аренды - имущества, входящего в состав целостного имущественного комплекса, в большинстве случаев уже известны границы земельного участка, на котором расположены объекты передаваемого в аренду предприятия. Источником определения границ является государственный акт на право постоянного пользования земельным участком. Достоверно определить фактически занимаемую площадь по данным, содержащимся в государственном акте на право постоянного пользования земельным участком, чаще всего невозможно ввиду давности оформления таких правоустанавливающих документов и возможного изменения границ землепользования в связи с производственной (хозяйственной) деятельностью предприятия. Действующее законодательство не содержит правовых норм, обязывающих и однозначно определяющих одну из сторон арендных правоотношений, на которую возлагается обязанность финансирования работ по инвентаризации земель, фактически занимаемых целостным имущественным комплексом, являющимся предметом договора аренды. Обязанность финансирования либо порядок компенсации стоимости работ по инвентаризации земель при аренде целостного имущественного комплекса стороны вправе регулировать по собственному усмотрению в договоре аренды.

При необходимости использования земельных участков сельскохозяйственного назначения для разработки месторождения полезных ископаемых или строительства стационарных линейных промышленных объек?тов возник?ает ряд проблем, вызванных особенностью ведения работ по добыче полезных иск?опаемых, прежде всего отк?рытым способом.

Согласно пунк?ту 4 статьи 66 ЗК?, для разработк?и месторождения полезных иск?опаемых земельные участк?и предоставляются после оформления прав на пользование недрами, в соответствии со ст. 9 Зак?она РК? «О лицензировании» от 11 января 2007 г. № 214-III, ст. 16 Зак?она РК? «О недрах и недропользовании», принятый 24 июня 2010 г. № 291-IV, и восстановления земель в соответствии с утвержденным проек?том рек?ультивации на ранее отработанных участк?ах в установленные срок?и [38], [39].

К?ак? мы уже отмечали выше, в к?ачестве примера, для получения земельного участк?а горнодобывающему предприятию необходимо обратиться с ходатайством в к?омпетентный государственный орган, осуществляющий функ?ции распоряжения испрашиваемым земельным участк?ом. На основании пунк?та 12 Переходных положений ЗК? РК? определен временный порядок? осуществления функ?ций собственник?а земель, находящихся в государственной собственности. До проведения разграничения между землями государственной и к?оммунальной собственности распоряжение землями в пределах населенных пунк?тов осуществляют местные органы самоуправления, а за пределами населенных пунк?тов - органы государственной исполнительной власти. Данный порядок? действует до разграничения земель государственной и к?оммунальной собственности. После его завершения распоряжение землями будет осуществляться в порядк?е, предусмотренном статьей 83 ЗК? РК?.

Приведенная выше процедура к?асается земель государственной и к?оммунальной собственности, но ведь существует еще и частная форма собственности на землю, заслуживающая большего внимания в связи с наличием в действующем земельном зак?онодательстве существенных пробелов в сфере урегулирования правоотношений между собственник?ами земельных участк?ов сельск?охозяйственного назначения, к?оторыми в рассматриваемом случае являются физическ?ие лица, и юридическ?ими лицами, заинтересованными в приобретении либо использовании этих земель для целей, не связанных с ведением сельск?охозяйственной деятельности. В так?ом случае вариантами оформления права на земельный участок?, согласно действующему зак?онодательству, являются: собственность, временное пользование, постоянное пользование. Предлагаем подробно остановиться на к?аждом варианте с использованием нек?оторых прак?тическ?их примеров.

Так?, переход права собственности на земельные участк?и сельск?охозяйственного назначения ограничен срок?ом действия моратория, введенного пунк?том 15 ЗК?. На данный момент до 1 января 2013 года граждане и юридическ?ие лица, обладающие правом собственности на земельные участк?и для ведения сельск?ого (фермерск?ого) хозяйства и иного товарного сельск?охозяйственного производства, а так?же граждане Республик?и К?азахстан - собственник?и земельных паев, не вправе продавать или отчуждать иным путем принадлежащие им земельные участк?и и земельные паи, к?роме мены, передачи по наследству и изъятия земель для общественных нужд.