Договор аренды зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Договор аренды зданий и сооружений



Оглавление

Введение

Глава 1. Общие положения о договоре аренды

1.1 История развития правового регулирования договора аренды

1.2 Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения

1.3 Правовая природа арендных отношений

Глава 2. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды

2.1 Здания и сооружения как предмет договора аренды

2.2 Существенные и несущественные условия договора

2.3 Содержание договора и его форма

2.4 Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений

Глава 3. Проблемные и практические аспекты договора аренды зданий и сооружений

3.1 Регистрация аренды недвижимости

3.2 Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения

3.3 Судебная практика рассмотрения споров по договорам аренды зданий и сооружений

Заключение

Список использованных источников

Введение

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных со времен римского права. Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона обязывалась предоставить другой стороне одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязывалась уплатить за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи наймодателю Римское частное право: Учебник /Под ред. проф .И.Б. Новицкого и проф. И.С.Перетерского.- М.: Юрист.- 2008.- С.445-446..

Законодательство отдельных государств (например, Германия и Швейцария) рассматривают договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

В Англо-американском праве, в зависимости от объекта найма, различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Несмотря на то, что в странах Англо-американского права действуют нормы прецедентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство.

Каким бы образом не строилось правовое регулирование договора аренды, круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неизменным. Арендодатель обязуется передать имущество, арендатор принять и оплатить, вернув имущество арендодателю по истечении срока договора, в надлежащем состоянии.

Актуальность темы исследования " Договор аренды зданий и сооружений" определяется тем, что у договора аренды широкая область применения и богатая история, насчитывающая многие тысячелетия. Это один из самых классических видов договоров. Время оказалось не властно над ним, в основных своих чертах он остается неизменным сотни лет. Договор аренды является одним из самых повседневных видов договоров. Данный договор никогда не сможет исчезнуть из жизни общества, и потребность в нем зародилась давно. Договор аренды позволяет на время приобрести определенную вещь за определенную плату на время ее использования, что дает возможность пользоваться каким-либо имуществом, не приобретая его в собственность и соответственно не оплачивая его полной стоимости.

До принятия второй части Гражданского кодекса нормы об отдельных видах договоров содержались в формально не отмененных положениях третьего раздела Гражданского кодекса РСФСР 1964 года и многочисленных правовых и ведомственных актах, принятых до проведения экономических реформ и подчиненных принципам административно управляемой экономики. Российское законодательство об отдельных видах договоров требовало обновления вследствие наличия многих пробелов.

Так, не имели надлежащего правового регулирования сферы коммерческих отношений, для которых устаревшие нормы не были заменены на современные правила экономического оборота. В регулировании нуждались отношения, которые вообще не могли возникнуть в прошлом, но приобрели, большое значение в условиях открытого рынка. К таким отношениям, в частности, относятся и отношения, возникающие из договоров аренды:

- аренда транспортных средств;

- аренда зданий и сооружений;

- аренда предприятий;

- финансовая аренда.

Целью исследования является изучение сущности договора аренды зданий и сооружений, сопоставление норм закона, посвященных договору аренды, с процессом их применения на практике, выявление недостатков в законодательстве в данной сфере отношений.

Исходя из поставленной цели, можно конкретно определить задачи для разрешения проблем, возникающих в отношениях по договорам аренды вообще и договорам аренды зданий и сооружений в частности:

- исследовать исторические аспекты зарождения отношений по договору аренды;

- проанализировать состояние договора аренды в современном законодательстве;

- на основании раскрытия сущности договора аренды в общем понимании провести детальное исследование сущности договора аренды зданий и сооружений;

- выявить новые правовые аспекты по регулированию договора аренды зданий и сооружений;

- исследовать судебную практику по спорам, возникающим из договоров аренды зданий и сооружений.

Объект исследования - договор аренды зданий и сооружений.

Предмет исследования - правовое регулирование отношений, связанных с договором аренды зданий и сооружений.

Информационной базой для решения поставленных задач послужили статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных договору аренды; нормативные акты, содержащие нормы о договоре аренды; научные труды ученых-цивилистов, а также материалы периодической печати.

Нормативная база по аренде, как сфера своеобразных договорных

отношений между арендодателем и арендатором, в достаточной степени

имеется. Однако, аренда, как специфический вид бизнеса, в нормативном отношении урегулирована крайне слабо. К договорам аренды постепенно прибавляются новые термины, новое правовое регулирование.

Теоретическая значимость исследования заключается в комплексном анализе договора аренды зданий и сооружений вследствие изучения и обобщения материала, использованного при написании дипломной работы.

Практическая значимость работы заключается в том, что в ней обобщено и проанализировано большое количество источников, касающихся отношений в сфере аренды.

Новизной исследования можно считать современный уровень правового регулирования договора аренды зданий и сооружений.

Настоящая дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложения.

Первая глава дипломной работы раскрывает исторические аспекты зарождения договора аренды и его положение в современном законодательстве.

Договор аренды зданий и сооружений является предметом исследования второй главы.

Третья глава работы посвящена практическому рассмотрению данного вопроса, представлена судебная и арбитражная практика в разрешении спорных вопросов по договорам аренды зданий и сооружений.

Глава 1. Общие положения о договоре аренды

1.1 История развития правового регулирования договора аренды

Прототипом современного договора аренды в римском праве был договор найма вещей, по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ.- 2008.- С.446..

Римское право положило начало юридическому становлению и развитию договорных отношений в области аренды имущества. Его опыт активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере.

В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора Свод законов Российской империи. Т.10. По изданию 1902г. // Санкт-Петербург.- 2008.- С.287..

Договор найма (аренды) тщательно изучался известным русским правоведом XIX в., первопроходцем русской цивилистики Д.И. Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Он дал первую в истории правоведения стройную систему предмета и задач гражданского права, а также гражданско-правовых договоров. Законодательство того периода считало, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа Мейер Д.И. Русское гражданское право.- в 2-х ч. //М.- Статут- 2009.- С.256.

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. В качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалось еще способность распоряжаться вещью.

В соответствии с действовавшим до 1917г. законодательством условие о сроке признавалось существенным условием договора найма. Однако отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным. Действовавшее в ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет. При подготовке проекта Гражданского уложения, предлагалось увеличить предельный срок имущественного найма до тридцати шести лет.

Существенным условием договора найма признавалось также условие о вознаграждении за пользование имуществом - наемной плате. В реальном имущественном обороте тех лет широко использовались неденежные формы вознаграждения за наем имущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин-наниматель, получая внаем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка - наймодателю половину или иную определенную часть собранных снопов. В качестве вознаграждения по договору найма земли признавалось также оказание нанимателем определенных услуг наймодателю или выполнение для последнего определенных работ. Например, крестьянин-наниматель принимал на себя обязанность собрать хлеб или скосить луга на земельном участке наймодателя, не передававшегося внаем.

Требования к форме договора имущественного найма дифференцировались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в устной форме). Наем недвижимого имущества требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным.

При подготовке проекта Гражданского уложения применительно к форме договора имущественного найма ставилась задача упростить и сделать более однообразными предъявляемые законом требования. Независимо от вида имущества и срока его найма максимальные требования к форме договора имущественного найма ограничивались простой письменной формой, не предусматривалось каких-либо случаев заключения договора в квалифицированной письменной форме, т.е. с удостоверением его у нотариуса. Выбор делался лишь между простой письменной и устной формами совершаемой сделки. Допускается заключение в устной форме договора найма недвижимости, в том числе и на длительный срок.

Содержание договора имущественного найма определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом.

При решении вопроса о последствиях для договора имущественного найма отчуждения собственником сданного внаем имущества третьему лицу, был выработан целый свод детальных правил, согласно которым судьба договора имущественного найма ставилась в зависимость от ряда конкретных обстоятельств. Договор найма, внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для каждого нового приобретателя недвижимого имения. Письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для приобретателя указанной недвижимости только в том случае, если время совершения договора было достоверно известно и недвижимое имущество до перехода права собственности к приобретателю уже находилось в пользовании нанимателя. В остальных случаях отчуждения наймодателем недвижимого имущества, сданного внаем, ранее заключенный договор найма сохранял для приобретателя лишь силу договора найма, заключенного на неопределенный срок, и мог быть прекращен приобретателем во всякое время после соответствующего предупреждения нанимателя. В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось своевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями.

На обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению наемной платы была направлена норма, согласно которой наймодателю предоставлялось закладное право на движимое имущество нанимателя, находящееся в нанятом объекте недвижимости, как-то: мебель и другие вещи, составляющие обстановку нанятого помещения; товары, инструменты и прочие предметы, содержащиеся для ведения хозяйства, торговли или промысла. В случае, если наниматель приступил к вывозу своего движимого имущества, на которое наймодатель имел закладное право, последний был вправе задержать

такую часть этого имущества, которая была достаточна для обеспечения погашения обязательства по наемной плате.

Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем. Наниматель нарушает эту обязанность не только в том случае, когда пользуется нанятым имуществом ненадлежащим образом, но и тогда, когда вовсе им не пользуется. В подобных случаях наниматель, даже продолжающий аккуратно вносить наемную плату, может быть признан нарушившим возложенное на него обязательство.11 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества.//М.: Статут.- 2009. - С.405.

Еще одна обязанность нанимателя состояла в возврате наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято. Наниматель не нес ответственности за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и правильного пользования.

Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны наймодателя или нанимателя. Если же срок найма не мог быть определен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма, то договор

признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения контрагента прекратить договор.

Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность возобновления договора имущественного найма. Возобновление договора может последовать или в силу положительного соглашения сторон, или безмолвно. Основанием возобновления договора служит соответствующее интересам обеих сторон предположение о том, что стороны, не выражая по окончании найма своей воли относительно прекращения договора, тем самым безмолвно дают согласие на продолжение найма на прежних условиях. В случае заявления одной из сторон о желании прекратить договор это предположение отпадает. Для безмолвного возобновления найма необходимо также, чтобы пользование нанимателя продолжалось определенное время по окончании найма. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма, неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.

Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.11 Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 1964г. // Ведомости РСФСР. - 1964. - №24. - ст.406

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст.152 ГК 1922 г.; ст.275 ГК 1964 г.).22 Брагинский М.И., Витрянский В.В. - Указ. соч. - С.408.

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в ГК 1922 г. можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). В ГК 1964 г. подобных норм нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма; государственные предприятия как имущественные комплексы более не являлись объектами имущественного оборота.

В советский период в качестве наймодателей и нанимателей могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации праве сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства. Систематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось,

что в том случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов.

ГК 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок имущественного найма до девяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества - одного года. Срок договора найма предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией, не должен был превышать срока, установленного соответствующим типовым договором бытового проката.

Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80 - 90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых.

Это нашло свое отражение в значительном расширении круга объектов аренды, многие из которых раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть таковыми. К ним относились предприятия, иные производственно-хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Также расширены права участников этих отношений: им предоставлено больше свободы, как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, сняты чрезмерные ограничения. Все это получило юридическое закрепление в ч. 2 Гражданского кодекса РФ, принятом Государственной Думой 22 декабря 1995 г., а также в последующих изменениях и дополнениях к нему Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 (в ред. от 17.07.2009г.) //СЗ РФ.- 1996.- №34.- Ст.4025; 2009.- №29.- Ст.3582.. В гл. 34 ГК РФ определены основополагающие понятия и виды аренды: общие положения, аренда зданий, сооружений, предприятий, прокат транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и т.д.

1.2 Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения

Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

В ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В то же время продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью ГК РФ - Ст.606.. Указанная статья однозначно трактует, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Этот момент важен для предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д.

Анализ юридической литературы показывает, что проблема договора аренды и его видов является предметом пристального внимания известных российских ученых Брагинский М.И., Витрянский В.В.- Указ.соч.- С.450.. Так, профессоры М.И. Брагинский и В.В. Витрянский провели научно-практические исследования гражданско-правовых договоров, связанных с передачей имущества. Особое внимание они уделили договорам, признаваемым отдельными видами самостоятельных типов договорных обязательств, к которым, в частности, относятся: договора аренды зданий, сооружений, предприятий, транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и др. Доктор юридических наук, профессор А.Д. Корецкий свою работу "Договорное право" посвятил изучению правовой природы и проблематики гражданско-правовых договоров, систематизации основных вопросов их теории: сущностной дефиниции договоров, их элементов и признаков, конструкции, способов классификации и толкования, порядка заключения и расторжения и т.д.

Профессор И.А. Покровский важное внимание придавал проблемам договорной свободы и обязательствам из договоров, в том числе и арендных. В работе "Основные проблемы гражданского права" он раскрыл важнейшие вопросы собственности и владения. Показал их связь с разработками отечественной цивилистики Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права //М.: Проспект.- 2008.- С.376..

Актуальность данной проблемы в настоящее время обусловливается возрастанием спроса на применение договоров аренды, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и др.

Договор аренды имеет свои признаки:

а) он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям;

б) двусторонне обязывающий признак. Каждая из сторон договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником этой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать;

в) возмездный признак. Арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату;

г) извлечение прибыли арендодателем. Этот признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Договору аренды присущи характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров: принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества; диспозитивный характер норм, регулирующих договор аренды, действующий в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре; выделение отдельных видов договора аренды произведено в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Субъектами (сторонами) договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом: собственник, а также лицо, управомоченное законом или самим собственником. Им может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендодатель - некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его праву собственности ГК РФ - Ст.48, 49, 606.. Если гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской и подлежит государственной регистрации Там же - Ст.2, 23, 51..

В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи) ГК РФ - Ст.607.. Одновременно установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, ограничивается или определены при этом особенности Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 №200-ФЗ (в ред. от 01.04.2010г. ) //СЗ РФ.- 2006.- №50.- Ст.5278; 2009.- №29.- Ст.3601..

Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон.

Прежде всего, это касается сдаваемого в аренду имущества, которое должно соответствовать условиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества определяется договором. Если этого не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре. На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества. Он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендная плата - одно из существенных условий договора аренды. Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Закрепление данных характеристик в законе и в ГК РФ не предусматривается. Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год ГК РФ - Ст.614 п.3.. <*>. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора ГК РФ - Ст.450 п.2.. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т.д.

Неотъемлемой частью содержания договора аренды является урегулирование отношений сторон на время капитального ремонта переданного в аренду имущества. Арендодатель обязан производить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды ГК РФ - Ст.616 п.1..

Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества. В частности, Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, производить за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором.

Важной составной частью договора аренды является возвращение арендодателю имущества при прекращении договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ГК РФ - Ст.622 ч.1.. Назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества. Состояние возвращаемого имущества устанавливается договором.

Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество могут быть достаточно широкими по объему. В ряде случаев арендатор, знающий о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Без согласия арендодателя арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду. Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Данный договор не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды ГК РФ - Ст.615..

Сторонам предоставлено право самим определять срок действия договора аренды, который указывается с учетом ограничений, предусмотренных в законе и иных правовых актах. Если срок аренды договором не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации в том случае, если он заключен на срок не менее года. По истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

- надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, то есть использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.;

- готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это касается размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и др.;

- желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ГК РФ - Ст.621 п.2..Прекращение его действия (в том числе досрочное расторжение) производится по следующим основаниям: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

Арендатор также вправе требовать расторжения (изменения) договора аренды, если: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании этим имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

ГК РФ предусмотрена досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора, сущность которой состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор ГК РФ - Ст.620..

В то же время необходимо отметить, что наряду с договором аренды имущества имеют место договоры, признаваемые отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества. К наиболее распространенным из них относятся: договор проката, аренда транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и др.

Важную роль в системе экономических отношений в стране стала играть финансовая аренда (лизинг). Данный вид договора регламентируется ст. 665 ГК, согласно которой арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Отличия лизинга от обычной аренды заключаются в следующем: конечной целью лизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договору лизинга; лизингодатель является специально созданной финансовой организацией (лизинговой компанией или банком), обладающей лицензией на данный род деятельности. Поэтому при заключении данного вида договора обязательно следует проверить наличие лицензии, выданной соответствующими органами исполнительной власти. В противном случае сделка, которая заключена по договору лизинга, может быть признана незаконной.

Таким образом, целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.

Ныне действующее законодательство, и прежде всего, Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.

1.3 Правовая природа арендных отношений

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование. Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что в п. 1 ст. 606 ГК РФ указывается "не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда" Гражданское право: учебник: в 3-х частях. Часть вторая /Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Проспект.- 2009.- С. 150.. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеет возможности приобрести его в собственность.

По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом" Гутников О. Государственная регистрация права аренды //Хозяйство и право.- 2008.- №5.- С.117..

Возникающие в силу договора аренды отношения носят, прежде всего, обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Один и тот же договор (в нашем случае договор аренды) может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются, прежде всего, применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

В то же время считается, что нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном между сторонами договоре.

Следует заметить, что в отечественной юридической литературе последних лет отмечается тот факт, что в современном гражданском праве все в большей мере выражается тенденция сближения вещных и обязательственных правоотношений, проявления обязательственно-правовых элементов в вещно-правовых конструкциях Брагинский М.И., Витрянский В.В.- Указ.соч.- С.453.. Более того, отдельные авторы приходят к выводу о том, что существует категория так называемых смешанных правоотношений, обладающих вещно-обязательственными чертами Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав //Государство и право.- 2009.- №10.- С.37-44.. Отдельные исследователи придерживаются противоположной точки зрения, полагая, что нет оснований для выделения особой группы "вещно-обязательственных" субъективных прав Власов А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах //Правоведение.- 2008.- №2.- С.146-151..

На наш взгляд, следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что "правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного" Ефимова Л.Г.- Указ.соч.- С.39-40..

Сказанное, в большей мере характерно для отношений, складывающихся в результате заключения сторонами договора аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ГК РФ - Ст.608.. При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно - правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет); согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в том числе сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. "Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду" Гражданское право: учебник - Указ. соч.- С.153..

Исключение из общего правила до недавнего времени составляли образовательные учреждения, которым в отношении закрепленного за ними имущества предоставлялись более широкие права. Так, названные учреждения могли сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного образовательного учреждения при условии использования полученных от аренды средств на обеспечение и развитие образовательного процесса (п. 11 ст. 39 Закона РФ "Об образовании" Закон РФ “Об образовании” от 10.07.1992 №3266-1 (в ред. от 17.06.2010г.) //СЗ РФ.- 1996.- №3.- Ст.150; 2009.- №46.- Ст.5419. и п. 4 ст. 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" ФЗ РФ “О высшем и послевузовском образовании”от 22.08.1996 №125-ФЗ (в ред. от 21.12.2009г.) //СЗ РФ.- 1996.- №35.- Ст.4135; 2009.- №46.- Ст.5419.. Действующая же редакция вышеназванных статей предусматривает лишь правило о том, что образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

В соответствии же с Земельным кодексом Российской Федерации Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. от 27.12.2009г.) //СЗ РФ.- 2001.- №44.- Ст.4147; 2009.- №29.- Ст.3601. (ст. 20) юридические лица (в том числе образовательные учреждения), обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а значит, и не вправе сдавать их в аренду.

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки Земельный кодекс РФ - Ст.22., а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса Лесной кодекс РФ - Ст.22.; водные объекты Водный кодекс РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ (в ред. от 01.04.2010г.)// СЗ РФ.- 2006.- №23.- Ст.2381; 2008.- №29 (ч.1) - Ст.3418..

Заметим, что это единственное упоминание об аренде в Водном кодексе РФ, во всех остальных статьях речь идет о договоре пользования водным объектом, который заключается на основании государственной лицензии на водопользование, хотя этот договор и подчинен правилам об аренде Водный кодекс - Ст.54..

Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду ГК РФ - Ст.607 п.2.. "Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование" Гражданское право: учебник - С.154.. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.

Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется ст. 11 Закона РФ "О недрах" Закон РФ “О недрах”от 21.02.1992 №2395-1 (в ред. от 27.12.2009г.) //СЗ РФ.- 1995.- №10.- Ст.823; 2009.- №29.- Ст.3601. и ст. 33 Федерального закона "О животном мире" ФЗ РФ “О животном мире”от 24.04.1995 №52-ФЗ (в ред. от 24.07.2009г.)//СЗ РФ.- 1995.- №17.- Ст.1462; 2009.- №11.- Ст.1261.. Впрочем, "и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно".

Необходимо заметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации. Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997г. №122-ФЗ (в ред. от 17.06.2010г.) //СЗ РФ.- 1997.- №30.- Ст.3594; 2009.- №29.- Ст.3611..

Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендованного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д.

Таким образом, в составе арендованного имущества наряду с собственностью арендодателя появляется собственность арендатора, так как арендатору принадлежит право собственности на созданную им продукцию и доходы, полученные от эксплуатации арендованного имущества. В собственность арендатора помимо названного поступают также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им по любым законным основаниям - по договору купли-продажи, мены и т.д. Кроме того, арендатор, как правило, может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а в отдельных случаях даже тогда, когда на их осуществление не было получено согласие арендодателя.

Таким образом, правомочия арендатора в этой части даже более широкие по сравнению с обладателями таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, поскольку плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося соответственно в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

Арендатору по соответствующему договору передаются, прежде всего, правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, правомочия владения и пользования арендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, а правомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительно на основе соглашения (договора) с арендодателем - собственником имущества. Арендатор владеет и пользуется предоставленным ему имуществом в соответствии с законом, условиями заключенного договора и назначением имущества. Что же касается распорядительных действий арендатора, то с согласия арендодателя он вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам. Кроме того, арендные права могут быть предметом залога, могут в качестве вклада вноситься в уставный (складочный) капитал различных хозяйственных обществ и товариществ и в качестве взноса - в производственный кооператив (если иное не предусмотрено законом).

...