Договор аренды зданий и сооружений

Кроме того, ч. 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Глава 3. Проблемные и практические аспекты договора аренды зданий и сооружений

3.1 Регистрация аренды недвижимости

В сфере правового регулирования и регистрации аренды недвижимости существует достаточно много проблем и неясностей. Одна из них связана с государственной регистрацией договоров аренды, заключенных на срок менее года (краткосрочных договоров).

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого является недвижимое имущество, то такой договор в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ.

Однако ГК РФ содержит и некоторые специальные нормы по этому вопросу. Так, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. Договор же аренды предприятия независимо от срока аренды в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. В реальной жизни с момента фактического подписания договора аренды сторонами до даты его государственной регистрации проходит определенный отрезок времени (как правило, не менее полутора месяцев), в течение которого стороны занимаются подготовкой всех необходимых документов для проведения такой регистрации. В то же время довольно часто стороны сталкиваются с необходимостью начать использовать помещение до государственной регистрации договора. Поэтому не было бы лишним включать в текст договора пункт о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до даты его заключения ГК РФ - Ст.425 п.2., а в нашем случае - до даты государственной регистрации договора. При этом арендная плата начисляется арендодателем и за период до даты государственной регистрации договора, но подлежит выплате арендатором только после осуществления таковой. Включение таких положений в текст договора аренды позволило бы арендатору отнести на себестоимость произведенные им платежи по аренде, за срок реального использования помещения до даты государственной регистрации.

В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы отсутствуют. Однако в информационном письме от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" Президиум ВАС РФ разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданий и сооружений, где они находятся, тем не менее, неразрывно с ними связаны. Соответственно к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Возникает следующий вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и соответственно не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору также на срок менее года, но общий срок аренды в совокупности превышает один год, то не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении?

Ответ на этот вопрос дан Высшим Арбитражным Судом РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Комментарий к ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” /Под ред. Брагинского.- М.: Юридический дом “Юстицинформ”- 2009.- С.212.. В п. 10 указанного письма разъясняется, что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее года, и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.

Однако разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ не являются нормативными правовыми актами, хотя и принимаются во внимание всеми субъектами гражданских правоотношений. Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, выражающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих собой краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю. Обычно в договор вносится условие о том, что по истечении срока действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Продление (пролонгация) осуществляется автоматически, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Не подлежит государственной регистрации и договор аренды, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году. Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. найм недвижимость практика законодательство

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем Вестник ВАС РФ.- 2009.- №3.- С.24..

Споры по вопросу обязательности государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок менее года, носят практический характер, поскольку связаны с позицией налоговых инспекций о включении или невключении арендных платежей по договорам аренды в состав затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг).

Позиции налоговых органов разных субъектов РФ в данном случае также различаются с федеральным законодательством. Так, налоговые инспекции г. Москвы, подчиняясь законодательству субъекта и не принимая во внимание его противоречия федеральному законодательству, часто не принимают договоры аренды на срок менее одного года, не прошедшие государственной регистрации.

Некоторую ясность внесло указанное информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, в п. 1 которого указано, что согласно п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. П.1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами ГК РФ - Ст.3 п.2.. П. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

И, наконец, рассматривая социально-экономические последствия введения государственной регистрации аренды, можно сделать вывод о том, что взамен чисто формальной защиты своих прав аренды арендаторы получили массу трудностей, а именно: они вынуждены тратить время и немалые средства для получения отметки о регистрации прав и договоров. Так, одна только регистрация в Москве обходится в 7500 - 12000 рублей, не считая официальных пошлин и с условием абсолютной правильности составления представленных документов вплоть до запятых. В противном случае цена услуг колеблется от 75000 рублей и до баснословных сумм, при этом чиновники под любым предлогом не хотят регистрировать долгосрочные договоры аренды официальным путем.

Все вышеуказанные проблемы затрудняют гражданский оборот, создают условия для чиновничьего произвола и коррупции и вообще мешают нормальному функционированию субъектов рыночной экономики. Государственная регистрация аренды должна иметь такой характер, чтобы стороны сами могли решать, нужно им это или нет.

И только в этом случае можно будет говорить о защите прав участников арендных отношений со стороны государства.

3.2 Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения

В конце 80-х и начале 90-х гг. возникла потребность создания нового гражданского законодательства, отражающего потребности рыночной экономики. В этот период удалось отстоять и впоследствии создать новые институты частного и публично-правового характера, без которого развитие рынка было бы немыслимым. Однако при переходе к новым экономическим отношениям не было четкой концепции их правового регулирования, что породило многочисленные противоречия в законодательстве, которые и по сей день существенно осложняют судебную практику. В России гражданское и земельное право - самостоятельные отрасли права, каждая из которых имеет свою теорию. Специалисты обеих отраслей не всегда работают вместе, а порой и в отрыве друг от друга. В результате возникали несовпадающие подходы в сфере регулирования оборота земли и иных объектов недвижимости. В настоящее время ощущается острая потребность в создании четкой концепции регулирования отношений, связанных с недвижимостью, которая бы учитывала частноправовые и публично-правовые интересы.

Принципы законодательства о недвижимости являются важнейшими для экономического развития любой страны. Инвесторы, в том числе иностранные, ожидают надежной правовой инфраструктуры. Каждый должен быть уверен в том, что территория под его комплексами принадлежит именно ему. Кроме того, современное финансирование невозможно без нормально функционирующего залога недвижимости.

По мнению заместителя руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам Н.И. Калинина, отношения по обороту недвижимости регулируются гражданским и земельным законодательством. Многие правовые нормы остались еще с советских времен. В ст. 1 ЗК РФ провозглашен принцип "единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости". Но вещные права на земельные участки и здания различаются. Говоря о "единой судьбе" земельных участков и зданий, нужно иметь в виду необходимость прийти к единым видам вещных прав. Определенная попытка в этом отношении была сделана в ЗК РФ. И, по мнению Н.И. Калинина, постепенно два вида вещных прав - постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - должны уйти в историю. Остаться должны собственность и аренда.

Н.И. Калинин также обращает свое внимание на проблему разграничения государственной и муниципальной собственности, подчеркнув то, что такое разграничение идет крайне медленно Государство и право.- 2008.- №5.- С.118..

В настоящее время целый ряд проблем порожден именно делением недвижимости на земельные участки и здания.

Сравнительное правоведение подсказывает возможное их решение, которое могло бы заключаться в том, чтобы перенять известный, в том числе из германского права, принцип единства земельных участков и зданий. Единство земельных участков и зданий в Германии - это политико-правовое решение, основанное на целесообразности. Когда имеется раздельный объект, обе части могут быть объектами права собственности. При едином объекте соединенные друг с другом части рассматриваются в юридическом смысле как один единственный объект, в отношении которого может быть только одно единственное право собственности (части не могут при этом являться объектами вещных прав) (

93, 94 ГГУ). Это значит, что право собственности может существовать только на земельный участок, но не на здание (в сравнении -

946, 947 ГГУ). В силу этого земля и здание всегда находятся в одних руках и участвуют в обороте как одна вещь. Все обременения и ограничения земельного участка (включая ипотеку и поземельный долг) распространяются автоматически на все его части.

И.А. Иконицкая считает, что совершенствование правовых режимов земельного участка и расположенной на нем недвижимости предполагает в первую очередь определение конечной цели реформирования законодательства в этой сфере.

Как следует из изучения зарубежного опыта, оптимальной моделью правового режима земельных участков и расположенной на нем недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Сама по себе такая модель заслуживает поддержки, однако ее претворение в жизнь в России в рамках существующего правового поля может иметь место лишь при достаточно существенном изменении действующего законодательства.

Одним из направлений совершенствования указанного законодательства является унификация прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты недвижимости. В данном случае речь идет только о зданиях, строениях и сооружениях. При этом под унификацией прав имеется в виду как единство одних и тех же вещных прав на земельный участок и расположенных на нем зданий, так и единое содержание этих прав с точки зрения осуществления правомочий. В частности, правомочия распоряжения.

Действующее земельное законодательство провозгласило принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости ЗК РФ - Ст.1 п.1 подп. 5.. Указанное положение является одним из направлений реализации данного принципа, поскольку, как это следует из иных статей ЗК РФ ЗК - Ст.35., и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов.

При этом нельзя не отметить имеющиеся противоречия норм ГК РФ и ЗК РФ при реализации отношений, связанных с продажей недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, а также с продажей земельного участка и расположенной на нем недвижимости. В связи с этим Постановление Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Постановление Пленума ВАС РФ “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” от 24.03.2008г. №11 //Вестник ВАС РФ.- 2008.- №5. ориентирует суды на применение норм ЗК РФ, предусматривая при этом ничтожность сделок, при которых происходит отчуждение здания без земельного участка и наоборот (п. 11). Уже сегодня в законодательстве РФ имеются определенные предпосылки для формирования единого объекта недвижимости - земельного участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.

Е.А. Галиновская, в свою очередь, считает, что в настоящее время целый ряд норм земельного законодательства и законодательства о недвижимом имуществе направлены на создание условий сосредоточения права собственности на данные объекты у одного лица. Некоторые предпосылки для формирования единого объекта оборота и объединения в руках одного собственника земельного участка и недвижимости уже созданы. В качестве примера можно привести нормы ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" ФЗ РФ “О приватизации государственного и муниципального имущества” от 21.12.2001 №178-ФЗ (в ред. от 31.05.2010г.) //СЗ РФ.- 2002.- №4.- Ст.251; 2009.- №19.- Ст.2279., п. 2 и п. 7 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" ФЗ РФ “О введении в действие Земельного кодекса РФ” от 25.10.01 №137-ФЗ (в ред. от 27.12.2009г.) //СЗ РФ.- 2001.- №44.- Ст.4148; 2009.- №29.- Ст.3582.. Однако до сих пор процент образования таких объектов невелик. Тому есть определенные причины. Прежде всего, значительная часть земель в России на основании ЗК РФ изъята из оборота или ограничена в обороте, а значит, в ближайшем будущем эти земли не смогут перейти в собственность частных лиц - владельцев недвижимости. Не менее существенным ограничением данного процесса являются недостатки процедур формирования земельных участков: для огромного количества земель не установлены надлежащие границы.

В то же время, по мнению Е.А. Галиновской Галиновская Е.А. “Соотношение норм гражданского и земельного законодательства” //Государство и право.- 2007.- №4.- С.29., не во всех случаях следует стремиться к объединению в единый объект земли и недвижимости, на ней расположенной; в отдельных ситуациях в таком объединении нет необходимости. Во-первых, уже в течение определенного времени довольно успешно осуществляется оборот недвижимости, расположенной на чужих земельных участках. Правовые основания для этого установлены как в ЗК РФ, так и в ГК РФ. Во-вторых, праву известен перечень правовых титулов, на основании которых лицо может стать правообладателем земельного участка без приобретения его в собственность (аренда, сервитут). В-третьих, земля и возведенная на ней недвижимость - достаточно разнохарактерные по своей природе объекты, что не может быть проигнорировано в реальной правовой практике.

В настоящее время в арбитражных судах рассматривается большое количество земельных споров различных категорий. Весьма распространенной категорией споров являются конфликты, связанные с отказом уполномоченных органов в передаче в собственность заинтересованным лицам земельных участков, расположенных под объектами недвижимого имущества. Единства практики до настоящего времени по данным вопросам не было. Между тем определенный подход к решению указанных проблем начинает вырабатываться. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда, понуждать к заключению договора можно только в тех случаях, когда такое понуждение не будет противоречить федеральному законодательству и в результате заключения договора купли-продажи земли не будут нарушены публичные и общественные интересы. Кроме того, исходя из общих принципов земельного законодательства, сочетания интересов общества и законных интересов граждан и юридических лиц, при вынесении решения приоритетными являются государственные и общественные интересы Государство и право.- 2009.- №7.- С.103..

Особым образом решаются вопросы, связанные с ситуациями, когда необходимо разграничить ипотеку земельного участка с залогом или юридической судьбой находящихся на нем строений, зданий и сооружений (то, что в гражданском праве Германии называют поверхностным правом).

ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ФЗ РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости” от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (в ред. от 17.06.2010г.) //СЗ РФ.- 1998.- №29.- Ст.3400; 2009.- №29.- Ст.3603. по этому поводу внес ряд существенных изменений. В данном случае речь идет об изменениях, которые были внесены в ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Настоящая редакция данной статьи в соответствии с внесенными изменениями отражает принцип, закрепленный в правовых системах развитых зарубежных стран, когда ипотека земельного участка обязательно означает распространение ипотеки на здания и сооружения залогодателя, расположенные или строящиеся на нем. Впрочем, данная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре об ипотеке могут установить иное. Возможность сторон предусмотреть в договоре иное означает отход законодателя от неуклонного следования принципу "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами", провозглашенному в Земельном кодексе РФ. Такой подход тем более странен, что при ипотеке здания или сооружения залогодатель обязан одновременно по тому же договору ипотеки заложить земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, или часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части ФЗ РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” - Ст.69 ч.2.; ГК РФ - Ст.340 п.3.. И как разъяснено в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ", "если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой ГК РФ - Ст.168 .. Тем самым в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем.

Отметим, что ипотека не распространяется на здания и сооружения, расположенные или строящиеся на земельном участке, если они принадлежат (будут принадлежать) не залогодателю по договору об ипотеке, а третьим лицам.

В п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" действующей редакции уточнено, что права залогодателя распоряжаться зданиями и сооружениями, расположенными на заложенном в ипотеку земельном участке, ограничены в той же мере, в которой ограничены его права распоряжаться самим земельным участком, несмотря на то, что в договоре об ипотеке здания и сооружения могут не рассматриваться как предмет ипотеки. Право распоряжения, условия и последствия перехода прав на такое здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В случае, если залогодатель по соглашению с залогодержателем не заложил последнему вместе с земельным участком, находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Более того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом здесь понимается, прежде всего, право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.

При строго формальном прочтении п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" представляется очевидным, что если в договоре об ипотеке земельного участка прямо не указано, что он не распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке объекты, принадлежащие залогодателю, то такие объекты, даже если они не были названы в договоре и даже если ранее возникшее право на них не зарегистрировано, должны считаться заложенными на его основании, то есть такие объекты также составляют предмет ипотеки. Схожим образом сформулировано правило ст. 75 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": "При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом".

Поэтому, регистрируя такой договор об ипотеке земельного участка, орган, осуществляющий государственную регистрацию, должен внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке не только самого земельного участка, но и всех имеющихся на нем принадлежащих залогодателю зданиях и сооружениях, если его право собственности на эти объекты зарегистрировано в ЕГРП.

В п. 2 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что в случае нераспространения ипотеки на расположенные на земельном участке здания и сооружения права залогодателя распоряжаться ими со стороны залогодержателя не ограничены. Лицо, приобретшее такие здания и сооружения, в отношении земельного участка, на котором они расположены, будет иметь право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Ст. 64.1 также является новеллой, внесенной в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ФЗ от 30.12.2004 № 216-ФЗ в развитие ст. 64.2. Согласно данной статье земельный участок или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге в силу закона, если на соответствующем участке построено или строится за счет кредита, предоставленного кредитной организацией, либо за счет средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, здание или сооружение. Очевидно, что в данной норме речь идет о ситуации, когда собственник земельного участка (или его арендатор) выступает заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору займа и является или будет являться собственником построенного или строящегося здания.

Именно в этом случае законодатель счел возможным и нужным предусмотреть возникновение законной ипотеки в отношении именно земельного участка, на котором построен или строится объект недвижимости, или права аренды такого участка, но не в отношении самого строящегося или построенного объекта Хозяйство и право.- 2008.- №5.- С.9..

Что же касается строящихся или построенных за счет заемных или кредитных средств зданий и сооружений, то в отношении их законная ипотека может возникнуть только в том случае, если это жилой дом.

В силу п. 1 ст. 64.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указанный земельный участок или право его аренды считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на построенное или строящееся здание (сооружение) либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя (то есть собственника или арендатора участка, являющегося заемщиком) и залогодержателя (кредитора или займодавца) о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением этого договора. Таким образом, в первом случае право собственности на земельный участок или право его аренды будут обременены законной ипотекой, обеспечивающей возврат кредита (займа), предоставленного собственнику или арендатору участка для строительства здания, только с момента регистрации его права собственности на это здание (как на законченный объект или как на объект незавершенного строительства). Во втором случае право собственности на земельный участок или право аренды может быть обременено задолго до того, как на участке будут построены какие-либо объекты. Но в первом случае регистрация законной ипотеки должна быть совершена органом, осуществляющим государственную регистрацию, "автоматически" при регистрации права собственности заемщика, являющегося собственником или арендатором участка, на построенное или строящееся здание. Разумеется, если орган, осуществляющий государственную регистрацию, сможет выявить при правовой экспертизе представленных документов, что здание построено за счет предоставленного кредита (займа). Во втором случае и залогодатель (заемщик), и залогодержатель (кредитор) должны обратиться к этому органу за государственной регистрацией возникающей законной ипотеки.

Ни в ст. 64.2, ни в ст. 64.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не уточняется, в каком объеме необходимо предоставить кредит (заем), чтобы кредитор (займодавец) стал законным залогодержателем. В обеих статьях использована достаточно нейтральная формулировка: "с использованием кредитных средств, либо средств целевого займа". А в ст. 77 Закона, регулирующей возникновение законной ипотеки на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, были специально добавлены слова, указывающие на то, что такая законная ипотека возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартира за счет заемных средств "полностью либо частично". Отсутствие этих слов в ст. ст. 64.2 и 64.1 может быть истолковано следующим образом: в рамках этих статей предполагается, что кредит (заем) должен быть предоставлен на всю стоимость строящегося здания (строения). По-видимому, это не так. Именно правила ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дают основание для того, чтобы при применении положений ст. 64.2 и ст. 64.1 руководствоваться одним общим для всех этих статей принципом.

По общему правилу залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако тут же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека будет распространяться и на эти объекты недвижимости. Это означает, что нарушается основной принцип ипотечного права - специальности, сущность которого заключается в том, что благодаря внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке в имуществе залогодателя выделяется особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства//Законодательство.- 2009.- №3.- С.9.. Тем самым содержание указанной нормы противоречит общей теории ипотечного права, поскольку ипотека может распространяться только на имущество, которое является предметом договора. И в связи с этим содержание п. 1 ст. 65 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" состоит в том, что "на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке".

Для российской действительности характерно то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок - другим.

Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае, если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.

Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом земельном участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае, если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В заключение необходимо отметить, что в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Важную роль в реализации данного принципа должны сыграть и существенные поправки в ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", необходимость которых очевидна.

3.3 Судебная практика рассмотрения споров по договорам аренды зданий и сооружений

По договорам аренды зданий и сооружений возникает множество различных споров, которые разрешаются в арбитражном суде.

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.11 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. / Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01. 2009. - №66.-п.2.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником здания договор является договором аренды крыши здания, на основании ст.621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению ст.621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл.34 ГК РФ. В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача

вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

2. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 Кодекса признан равным году.11 Указанный обзор практики. - п.5.

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия был определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст.651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Рассмотрев доводы сторон, арбитражный суд в удовлетворении иска арендодателю отказал.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если срок действия договора аренды, определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, то срок действия такого договора составляет 365 дней, т.е. ровно один год.

Следовательно, такой договор в силу п.2 ст.651 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем, поскольку договор аренды не являлся заключенным.

3. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.11 Указанный обзор практики. - п.8.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании пп.1 ст.620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета. Передача вертолета арендатору состоялась. Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено ст.ст.33, 36 Воздушного кодекса РФ. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Изучив материалы дела, суд признал требование о расторжении договора аренды вертолета на основании п.1 ст.620 ГК РФ правомерным.

Ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В данном случае арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных ст.611 ГК РФ.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, то в иске о взыскании с арендатора арендной платы было отказано.

4. При применении п.3 ст.614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.11 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой ./ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2009. - №66.- п.11.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п.3 ст.614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд сослался на то, что п.3 ст.614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы. Стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст.168 ГК РФ, как не соответствующее закону.

Суд кассационной инстанции вынесенное решение отменил и в иске отказал, указав, что в данном случае арендная плата не установлена в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Президиум ВАС РФ признал такую позицию обоснованной.

В силу п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Отсюда следует, что в течение года не допускается изменение размера той арендной платы, которая установлена в твердой сумме. А если сумма арендной платы является определяемой, то в течение года не подлежит изменению механизм ее исчисления.

В рассматриваемой ситуации арендная плата является определяемой, поскольку при каждом сроке платежа она рассчитывается путем корректировки ее на процент индексации. При этом механизм исчисления арендной платы сторонами не изменялся.

Таким образом, положения договора аренды нормам п.3 ст.614 ГК РФ не противоречат, поэтому иск арендатора удовлетворению не подлежит.

5. Риск случайной гибели арендованного имущества.11 Постановление Президиума ВАС РФ от 23 января 2010 № 5823/10 // Вестник ВАС РФ. - 2010.- №2. - С.23.

Как видно из материалов дела, ООО предоставило в арендное пользование акционерному обществу нежилое помещение сроком на один год. В арендованном помещении произошел пожар, в результате которого оно полностью выгорело и частично разрушено. По окончании срока действия договора стороны отказались от продолжения арендных отношений, в связи с чем имущество подлежало возврату ООО.

Однако в нарушение положений ст.622 ГК РФ АО не восстановило арендованное помещение до нормального состояния и отклонило требование ООО о возмещении затрат, необходимых последнему для ремонта помещения.

В связи с этим ООО обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании убытков, возникших в результате пожара в помещении, арендованном ответчиком.

Отказывая ООО в удовлетворении иска, суд сослался на то, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в соответствии со ст.211 ГК РФ должен нести арендодатель как собственник имущества, так как в законе не установлено иное.

Президиум ВАС РФ вынесенное решение отменил и направил дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение. Поводом для принятия такого решения послужило то обстоятельство, что не было установлено конкретное лицо, чьи действия явились причиной гибели имущества.

Президиум ВАС РФ сделал весьма важный вывод. Суть его в следующем. Статья 211 ГК РФ должна применяться с учетом того, что собственник имущества несет риск случайной гибели или случайного повреждения этого имущества лишь в том случае, когда невозможно установить конкретное лицо, чьи действия явились причиной гибели или повреждения имущества.

Поэтому при новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить, принимались ли арендатором надлежащие меры по обеспечению сохранности арендованного имущества. Если будет установлено, что в действиях арендатора имели место упущения, способствовавшие повреждению арендованного имущества, то в такой ситуации ответственность за гибель имущества должен будет нести арендатор.

6. Убытки взыскиваются при наличии причинной связи между противоправными действиями ответчика и возникшими убытками.11 Постановление Президиума ВАС РФ от 16 мая 2009г. №4163/09 // Вестник ВАС РФ.- 2009.- №6. - С.12.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании убытков в виде неполученных доходов, возникших вследствие созданных арендодателем препятствий в пользовании арендованным помещением.

Как следует из материалов дела, по договору аренды ОАО передало предпринимателю нежилое помещение под офис. В соответствии с условиями договора арендатору было предоставлено право пользоваться системами коммуникаций, расположенными в здании, обозначать свое местонахождение "путем размещения вывесок, указательных табличек, рекламных стендов на входе в здание и перед входом в помещение".

Предприниматель представил суду документы, из которых следует, что ответчик систематически удалял с входных дверей здания таблички, изготовленные предпринимателем, опечатывал комнату, занимаемую арендатором, отключал электроэнергию и телефон. Указанные обстоятельства, по мнению истца, привели к тому, что он понес убытки в виде неполученных доходов.

Решением суда в иске было отказано. При рассмотрении данного спора в кассационной инстанции решение было изменено, убытки взысканы.

По мнению Президиума ВАС РФ, принятые по делу судебные акты необходимо отменить, а само дело отправить на новое рассмотрение. При новом рассмотрении спора суду необходимо будет выяснить, имеется ли причинная связь между действиями ответчика и убытками истца (неполученными доходами) в заявленной ко взысканию сумме.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может потребовать полного возмещения убытков. К убыткам в числе других относятся неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Однако для взыскания убытков лицо должно доказать наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками. Кроме того,

при определении размера упущенной выгоды суд должен учесть предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (ст.393 ГК РФ).

7. Договор аренды здания, возобновленным на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.11 Обзор практики разрешений споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. // Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2010г.- № 59.- п.11.

Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании арендной платы по договору аренды здания. Акционерное общество заявило, что оно является ненадлежащим ответчиком по данному иску. Договор аренды прекратился в связи с окончанием срока аренды, и с согласия истца долг акционерного общества по оплате арендной платы был переведен на нового арендатора здания, что подтверждается соглашением о переводе долга.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в соответствии с п. 2 ст. 391 ГК РФ к форме перевода долга соответственно применяются требования, содержащиеся в п.п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ. В частности, в силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Так как соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным.

Заключение

В рамках настоящей дипломной работы были рассмотрены как общие положения об аренде, применимые к аренде любых объектов, так и особенности, присущие следующей разновидности аренды: аренде зданий и сооружений.

Договора аренды недвижимости занимают особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. В настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс."

Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта.