Договор аренды зданий и сооружений

Правомочия арендатора обеспечиваются в соответствии с действующим российским законодательством вещно-правовой защитой ГК РФ - Ст.305. (ст. 305 ГК РФ) и соответственно в этой части также приравниваются к правам вещного характера.

Любой арендатор вправе требовать возврата арендованного имущества из всякого незаконного владения ГК РФ - Ст.301., в том числе от добросовестного приобретателя, за исключением предусмотренных законом случаев ГК РФ - Ст.302.. Помимо требования о возврате имущества в натуре арендатор также вправе предъявить иск о возмещении убытков, причиненных ему в результате изъятия имущества. Кроме того, арендатор может требовать от недобросовестного владельца возмещения доходов, которые данный субъект извлек или должен был извлечь от эксплуатации имущества за все время неосновательного владения им. Такого рода требования могут предъявляться ко всем третьим лицам, в том числе и к арендодателю.

Арендатор также имеет право требовать устранения любого нарушения его прав в отношении арендованного имущества, даже если такие нарушения не сопряжены с лишением его владения данным имуществом ГК РФ - Ст.304..

Вышеизложенное позволяет заключить, что за правами арендатора на арендованное имущество следует в определенной мере признать характер вещных.

С учетом всего вышеизложенного, можно утверждать, что арендатор применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды. Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.

Глава 2. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды

2.1 Здания и сооружения как предмет договора аренды

Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. "В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору" Новицкий И.Б. Римское право. //М.- Статут.- 2007.- С.186..

Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то необходимо отметить, что римские требования к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. "Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма" Шершеневич Г.Ф.- Указ.соч.- С.356..

Прежде чем приступить к рассмотрению особенностей зданий и иных сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, его критериях. Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком иной недвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Здесь следует оговориться и подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос (при наличии соответствующих современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что "юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом" Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право.- 2009.- №8.- С.91.. Именно с учетом данного положения можно согласиться с высказыванием, что "только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком" Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность //Северокавказский юридический вестник.- 2009.- №1.- С.86.. Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой - он служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.

Еще в дореволюционной России (т. X, ч. 1, Законов Российской Империи) были выделены такие признаки недвижимости, как неподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность, которые не потеряли актуальности и сегодня.

Что касается современного российского законодательства, то, анализируя ГК РФ ГК РФ - Ст.130., можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость "по природе" (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.

В научной литературе так и не достигнуто единообразия в толковании категории недвижимости. Некоторые авторы под недвижимостью понимают "землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом" Аксюк И.В. - Указ.соч.- С.103.. Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

По мнению других авторов, "в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю" Гришаев С.П. Все о недвижимости : учебное пособие // М.: Юрид. лит.- 2009.- С.123.. С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность - это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации. Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов.

Итак, в качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость "по природе") можно выделить:

прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

индивидуальную определенность;

ограниченность объектов.

Под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части Гражданского кодекса Российской Федерации. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).

Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным ГК РФ - Ст.607 п.3..

Указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник.- 2007.- С.227, 747..

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

- искусственность возведения;

- "привязка" к определенному земельному участку;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

- самостоятельность;

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг //М.: Статут.- 2009.- С.182-183..

Относительно зданий общепризнаны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статус ГК РФ - Ст.288 п.3..

Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Вестник ВАС РФ.- 1996.- №9.- С.5-20., сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность ГК РФ - Ст.135.. Применительно к зданиям основным считается здание, "главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение" Гражданское право России. Часть вторая. Курс лекций / Под ред. М.И.Брагинского, Н.И.Клейна. М.: БЕК.- 2009.- С.223..

Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

М. Булеков считает, что "договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

отношений по поводу использования части земельного участка" Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений //Финансы России.- 2008.- №18.- С.15..

Подтверждением этого положения служит ст. 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка ГК РФ - Ст.652 п.2.. При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Без установления подобного положения договор аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением "здание" Исрафилов И. Аренда нежилых помещений //Хозяйство и право.- 2007.- №10.- С.113.. Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания Ожегов С.И, Шведова Н.Ю.- Указ.соч.- С.559.. Существует и иное определение помещения, как "единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей" Гришаев С.П.- Указ.соч.- С.10.. Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета" Философский словарь //М.: Энциклопедия.- 2010.- С.621.. Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный "организм". В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

С высказыванием о том, что понятие "нежилое помещение" как часть понятия "здание" употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся Комментарий к ГК РФ, части второй /Под ред. О.Н.Садикова. М.- 2009.- С.219., нельзя согласиться, поскольку закон не предусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.

Что касается природы нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев недвижимости Закон называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба ГК РФ - Ст.130.. Подобный критерий вполне применим к нежилым помещениям. "Привязка" нежилого помещения к определенному земельному участку носит опосредованный характер - через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке. Изменяя нежилое помещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другими индивидуализирующими признаками.

С одной стороны, уничтожить нежилое помещение без ущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения (включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, к уничтожению основного объекта недвижимости.

С другой стороны, нежилое помещение нельзя возвести вне земельного участка.

В ГК РФ непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год ГК РФ - Ст.651., а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:

1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.

На основании вышеизложенного, можно сделать следующие выводы.

1. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе Витрянский В.В. - Указ.соч.- С.181..

2. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.

3. Необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие ст. 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.

2.2 Существенные и несущественные условия договора

В ходе данного исследования очень важно выделить существенные и несущественные условия договора аренды зданий и сооружений.

Срок - несущественное условие договора аренды зданий и сооружений. Целесообразно в тексте договора определить срок действия арендных отношений. Теперь законодатель не указывает каких-либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, поэтому договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре, или же это может быть предусмотрено в законе.

Ранее действующее законодательство предусматривало возможность аренды зданий (сооружений) на долгосрочной основе. В связи с введением в действие Указа Президента РФ от 14.10.92 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" Указ Президента РФ от 14.10.92 N 1230 / СПС Консультант Плюс, от 27.12.2010г., по которому комитетам по управлению государственным имуществом предоставлялись исключительные правомочия арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений из состава государственного или муниципального фонда, возник о судьбе ранее заключенных договоров аренды. Он, хотя и неоднозначно, все же решен в п.2 самого Указа: заключенные до введения в действие Указа договора аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем, до окончания срока аренды, но с 1 января 1993г. подлежат переоформлению уже с комитетами по управлению государственным имуществом, заменяющих в договоре аренды первоначальных арендодателей. При переоформлении, пересмотр условий ранее заключенных договоров не допускается, а сами договоры могут быть признаны недействительными только в судебном порядке.

В отличие от общего правила аренды имущества, для аренды зданий и сооружений определение в договоре размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок ГК РФ - Ст.654..

В соответствии с п.1 ст.654 "Размер арендной платы" ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.11 Ивачев И.Арендная плата // Финансовая газета (региональный выпуск). - 2009.- №18.- С.3.

Значит, закон или договор может установить отдельную плату за землю, наряду с платой за аренду здания или сооружения. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения - на 1 кв.м или 1 куб.м. Стороны могут предусмотреть или иные показатели. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются уполномоченными на то органами. Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п.3 ст.424 ГК РФ, устанавливающими на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы, услуги. Так, Федеральный закон "Об образовании" предусматривает (п.11 ст.39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе. Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов государственного бюджета. Исключение из этого правила устанавливает только закон.

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.)

Форма договора аренды зданий и сооружений также является существенным условием договора (ст.651 ГК РФ). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст.609 ГК РФ) договор аренды зданий и сооружений заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный.

Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило.

Нарушение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, независимо от суммы сделки и участников договора.

Согласно ч.2 ст.651 договор, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ.11 Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: 2009.- С.186.

Таким образом, судебно-арбитражной практикой в целом урегулированы основные вопросы, связанные с определением арендной платы при заключении и исполнении договора аренды.

2.3 Содержание договора и его форма

Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон. "Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям" в ГК начиная с 1996г. Арендодателю и арендатору присущи общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Рассмотрим права и обязанности арендодателя.

1.Арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества ГК РФ - Ст.611 п.1.. Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования ГК РФ - Ст.652 п.1..

2. Арендодатель обязан передать здание или сооружение арендатору по передаточному акту ГК РФ - Ст.655 п.1., подписанному сторонами. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

3. Право на взыскание или получение в добровольном порядке арендной платы за здание или сооружение.

4. Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

Кроме того, можно упомянуть еще две диспозитивные обязанности, которые присущи арендодателю любого вида договора, в том числе и аренде зданий и сооружений, - производить за свой счет капитальный ремонт зданий или сооружения и возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Теперь обратимся к правам и обязанностям арендатора.

1.Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое имущество в соответствии с оговоренными в договоре условиями, а если они в договоре не определены - по его прямому назначению. Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему убытков.

2. Арендатор вправе сдавать арендуемое помещение в субаренду или иным образом передавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке. При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды здания или сооружения. Использование арендуемых помещений с нарушениями условий о субаренде влечет ничтожность договора субаренды.

3. Арендатор обязан вернуть арендованное здание (сооружение) по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения ГК РФ - Ст.655 п.2. - тот же самый передаточный акт.

4. Можно еще упомянуть общие права арендатора: вносить своевременно арендную плату, поддерживать здание (сооружение) в нормальном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

У арендатора есть преимущественное право на приобретение им помещений в собственность. По этому поводу есть письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.04.94 № С-5-7/03-235, в котором Комитет РФ по управлению государственным имуществом дал разъяснение, касающиеся преимущественного права на приобретение имущества товариществами и акционерными обществами, определенными в п.11 Указа Президента РФ от 14 октября 1992г. № 1230.

В соответствии с ним преимущественное право на приобретение в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые были арендованы или которыми фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия, означает право указанных юридических лиц на такой способ приобретения этого помещения в собственность, при котором конкуренция со стороны иных потенциальных покупателей исключается. Решение о выкупе имущества предприятия должно приниматься Госкомимуществом РФ, его территориальными агентствами или соответствующими комитетами по управлению имуществом. Указанное правило не распространяется на предприятия, за которыми эти здания, сооружения, нежилые помещения закреплены на праве полного хозяйственного ведения, поскольку в этом случае применяются правила о праве собственности, если законодательными актами или договорами предприятия с собственником не предусмотрено иное.

Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений, следует отметить, что кроме предусмотренных в ГК прав и обязанностей арендодателя и арендатора, на практике сложились дополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные.

На наш взгляд, не стоит уделять особого внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности по нему, так как параграф 4 ГК не содержит каких-либо специальных или особенных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора аренды зданий и сооружений осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.

Как отмечалось выше, некоторые договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышают один год, то он подлежит государственной регистрации. По мнению юриста И.Исрафилова, "поскольку в тексте гражданского кодекса (п.2 ст.651 ) содержится термин " не менее года", следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключенные сроком на один год"11 Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 2007.-№10.- С.118.

Согласно ст.6 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ" до введения в действие Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"22 ФЗ от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” ( в ред. 27.12. 2009г.) // СЗ РФ. - 1997.- №30.- Ст.3594; 2009.-№29.- Ст.3611. сохраняется действующий порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом. Этот необходимый закон был принят только в 1997г., а до этого времени действовал закон о регистрации прав на недвижимость, по которому регистрация осуществлялась нотариусами.

Прежде всего, данный нормативный акт рассматривает государственную регистрацию как регистрацию не самого факта заключения договора, а как регистрацию ограничений права собственности и иных вещных прав арендодателя.

Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст.26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды - либо арендатор, либо арендодатель. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении. Если договор заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

Если в аренду сдается здание или сооружение, занимающее определенный земельный участок, то требуется к договору приложить план земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием. Также для государственной регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нем поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Ст.9 Закона установила новую систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию осуществляют учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества ( а не по месту заключения договора).

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает определенный порядок государственной регистрации.

2.4 Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений

По своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания. Это понятие четко выражает экономическую сущность найма, которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А это значит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользование имуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения и пользования имуществом.

Поскольку договор аренды является синаллагматическим, он предполагает наличие двух встречных обязанностей, одинаково важных для существования обязательства: обязанность арендодателя передать имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, т.е. исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Если арендодатель не исполнил данной обязанности, арендатору предоставлено право приостановить исполнение своей обязанности, либо вовсе отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков ГК РФ - Ст.328 ч.2..

Условие об арендной плате относится к числу существенных условий договора аренды. Таким это условие признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: "...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой" Мейер Л.И.- Указ.соч.- С.264..

Применительно к договорам аренды зданий и иных сооружений требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении названных договоров правила ч. 3 ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания или иного сооружения не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В законе содержится императивное правило, согласно которому, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или иного сооружения считается незаключенным ГК РФ - Ст.654 ч.1.. "Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения)... является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора" Витрянский В.В. - Указ.соч.- С.187.. Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружения) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы.

Подобное достаточно жесткое законодательное положение, думается, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости по своей природе локален, а каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность позволила законодателю исключить применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет, и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно.

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон, тем не менее, не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Так, арендная плата может выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендатором определенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы ГК РФ - Ст.614 ч.2..

Необходимо отметить, что ст. 614 ГК РФ и ст. 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.

На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. "Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества" Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву //Государство и право.- 2009.-№1.- С.45.. Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд ГК РФ - Ст.281., и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.

Следует иметь в виду, что разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные планы и ожидания от ее использования, арендодатель и арендатор обладают противоположными экономическими интересами. Все это приводит к трудностям при согласовании размера арендной платы, которые осложняются ценовой неэластичностью на рынке недвижимости. Ценовая неэластичность означает, что объем предложения не может быть заметно увеличен при росте цен. Для увеличения предложения, а это строительство новых объектов, необходимы значительные затраты времени, дополнительные инвестиции, необходимо учитывать и ограниченность земельного ресурса. В таких условиях достаточно точно и достоверно стоимость объекта недвижимости при наличии методики может оценить только профессионал-оценщик. До вступления в силу Федерального закона "Об оценочной деятельности" ФЗ РФ “Об оценочной деятельности” от 29.07.1998 №135-ФЗ (в ред. от 29.01.2010г.) //СЗ РФ.- 1998.- №31.- Ст.3813; 2009.- №29.- Ст.3582. (оценкой недвижимости занимались лица, заинтересованные в увеличении или уменьшении стоимости имущества). Так, соответствующие комитеты по управлению имуществом были заинтересованы в завышении стоимости объекта, а кредитные организации при залоге имущества в обеспечении кредита, наоборот, заинтересованы в уменьшении рыночной стоимости. В последнем случае при невозврате кредита банк получал имущество, реальная стоимость которого много выше отмеченной в договоре.

Действие ст. 8 Закона "Об оценочной деятельности" не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

Поскольку для субъектов права хозяйственного ведения и права оперативного управления распоряжение недвижимым имуществом возможно только с согласия собственника, то при совершении сделок с ним обязательная оценка необходима в силу закона.

Арендная плата как экономическая категория зависит, прежде всего, от стоимости арендованного имущества, о чем говорилось выше. При передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества.

Учитывая вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

Ранее действовавшее законодательство проводило четкое разделение арендной платы на две части. Арендная плата складывалась из амортизационных отчислений и арендного процента. В настоящее время законодатель не устанавливает такого деления, что дало основания некоторым авторам говорить о том, что "арендная плата состоит только из арендного процента" Шагова В.В.- Указ.соч.- С.7.. С данной точкой зрения не вполне можно согласиться. Во-первых, арендодатель, оставаясь собственником имущества, начисляет амортизацию на сданное в аренду имущество. Он заинтересован в возмещении этих средств. Во-вторых, отказ законодателя от регламентации состава арендной платы вовсе не означает изменение на практике самого состава. Арендодатель и арендатор согласовывают размер арендной платы, исходя из баланса интересов, и арендодатель, учитывая необходимость возмещения амортизационных отчислений, включает их в состав арендной платы. Кроме того, для арендодателя экономически целесообразно включать в арендную плату не только амортизацию, но и сумму налога на имущество, а также другие платежи. Другое дело, что стороны не обязаны расписывать в договоре состав арендной платы, поскольку законодательно требуется лишь согласование размера. Более того, расшифровка арендной платы может привести к тому, что часть арендной платы, а именно так называемый арендный процент, невозможно будет отнести на себестоимость продукции. Отсутствие же расшифровки состава арендной платы позволяет отнести ее полностью в состав затрат по производству товаров, работ и услуг.

На некоторых составляющих платы за пользование зданием или иным сооружением следует остановиться особо. И дело не только в том, что в соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием или иным сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка.

Таким образом, здание является целостной системой, и обязывать арендатора заключать отдельные договоры со всеми городскими службами нецелесообразно. Поскольку абонентом, получающим коммунальные услуги, является арендодатель, арендатору в подобном случае пришлось бы получать статус субабонента, а это не всегда возможно. В соответствии со ст. 545 ГК РФ абонент по договору энергоснабжения может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В суботношениях абонент занимает место энергоснабжающей организации, оставаясь ответственным перед ней. В свою очередь, субабонент также должен иметь присоединенную сеть, принимающее энергию устройство и другое оборудование, необходимое для приема энергии. Арендатор этим требованиям не соответствует, поскольку все сети, которыми он располагает, принадлежат арендодателю. Заключение договора энергоснабжения арендатором непосредственно с энергоснабжающей организацией противоречило бы ГК РФ и судебной практике. В соответствии со ст. 539 ГК РФ субъектами договора энергоснабжения являются энергоснабжающая организация и абонент. Арендодатель не может быть энергоснабжающей организацией, поскольку сам является абонентом соответствующей организации и получает энергию на основании договора. Арендатор получает энергию в связи с договором аренды, соответственно условие об оплате этой энергии должно рассматриваться как часть условия об арендной плате.

Таким образом, можно сделать вывод, что судебная практика стоит на позициях отрицания возможности заключения отдельного договора на пользование энергией между арендодателем и арендатором. Такой "договор" рассматривается как часть соответствующего договора аренды, как составляющая условия о размере арендной платы.

Необходимо подчеркнуть, что арендная плата может включать в себя все вышеуказанные платежи, однако арендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме того, такая ситуация может привести к усложненной процедуре заключения самого договора аренды. Включение всех платежей в общую сумму арендной платы, во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблему краткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору не придется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительных договоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме арендной платы.

Еще одной особенностью арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений является включение в нее платы за пользование соответствующим земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный участок взиматься не должна. Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, т.е. здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды.

На практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора. Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Иными словами, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Сказанное, прежде всего, относится к аренде государственного или муниципального имущества, когда государственные (муниципальные) органы по управлению имуществом издают акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Такие акты противоречат ГК РФ и не должны применяться. В этой связи хотелось бы отметить Положение о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества области в условиях рыночной экономики, утвержденное Постановлением губернатора Иркутской области от 10 марта 1998 г. N 182-п. Согласно п. 3.4 названного Положения о предстоящем изменении размера арендной платы Комитет по управлению имуществом области уведомляет арендатора и балансодержателя в письменной форме. Подобное установление противоречит ст. 614 ГК РФ. Исходя из смысла п. 3.4 названного Положения, размер арендной платы изменяется не по соглашению сторон, а в императивном порядке, что противоречит не только законодательству, но и принципу свободы договора.