Договор аренды зданий и сооружений

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения. Сторонами в договоре аренды являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.

Под содержанием договора аренды понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению

договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь невозможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды :

Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным.

В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи об ограничениях (обременении)

прав, к которым относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.

В-четвертых, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма Президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей.

Однако, представляется, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика - это богатый материал для законопроектной работы, который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.

В современных условиях договор аренды зданий и сооружений имеет важное значение.

Цель данного договора - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретенных для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоит в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных целей.

Действительно, давайте посмотрим, кто обычно является арендатором. Это, как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность; они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и другое (особенно если это юридическое лицо только что образовалось), поскольку пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях - это правильный хозяйственный шаг.

Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество в собственность или же воспользоваться правом на возобновление договора аренды после истечения срока. "Неслучайно в конце 80-х годов аренда зданий и сооружений рассматривалась как возможное средство трансформации отношений социалистической собственности"11 Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: Курс лекций: в 2-з т. М.: 2009. Т.2- С.131. в отношении частной и коллективной собственности.

Законодатель обеспечивает большую заботу интересов арендатора в данном договоре: так: последнему предоставляется право интересов владения и пользования арендованным зданием, а значит, продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой ( ст.305 ГК) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.

Итак, мы убедились, что договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой хозяйственной деятельности, поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране.

На основании вышеизложенного, можно сделать следующие выводы.

1. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе Витрянский В.В. - Указ.соч.- С.181..

2. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.

3. Необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие ст. 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.

В качестве рекомендаций можно предложить:

Для разрешения противоречия по государственной регистрации аренды нежилых помещений и аренды зданий можно предложить два способа:

1) исключить ст. 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

2) распространить правила ст. 651 ГК РФ (и только этой статьи), а не всего параграфа на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.

Список использованных источников

I. Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) //Российская газета.- 1993.- 25 декабря; СЗ РФ.- 2009.-№4.- Ст.445.

2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996г. №14-ФЗ ( в ред. от 17.07.2009г.) / / СЗ РФ. - 1996. -№5 - Ст.410; 2009. - №48. - Ст.5711.

3. Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 №200-ФЗ (в ред. от 27.12.2009г.) //СЗ РФ.- 2006.- №50.- Ст.5278; 2009.- №29.- Ст.3601.

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. от 27.12.2009г.) //СЗ РФ.- 2001.- №44.- Ст.4147; 2009.- №29.- Ст.3601.

5. Водный кодекс РФ от 03.06.2006г. №74-ФЗ (в ред. от 01.04.2010г.) //СЗ РФ.- 2006.- №23.- Ст.2381; 2008.- №29 (ч.1) - Ст.3418.

6. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // СЗ РФ. - 1998. -№29. - Ст. 3400; 2009.-№29.- Ст.3603.

7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // СЗ РФ. - 1997. - №30. - Ст.3594; 2009. - №29. - Ст.3611.

8. Федеральный закон РФ "О высшем послевузовском образовании"от 22.08.1996 №125-ФЗ (в ред. от 21.12.2009г.) //СЗ РФ.- 1996.- №35.- Ст.4135; 2009.- №46.- Ст.5419.

9. Федеральный закон РФ "О животном мире"от 24.04.1995 №52-ФЗ (в ред. от 24.07.2009г.) //СЗ РФ.- 1995.- №17.- Ст.1462; 2009.- №11.- Ст.1261.

10. Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 №135-ФЗ (с изм. от 29.01.2010г.)//СЗ РФ.- 1998.- №31.- Ст.3813; 2009.- №29.- Ст.3582.

11. Федеральный закон РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"от 25.10.2001 №137-ФЗ (в ред. от 27.12.2009г.)//СЗ РФ.- 2001.-№44.- Ст.4148; 2009.- №29.- Ст.3582.

12. Федеральный закон РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 №178-ФЗ (в ред. от 31.05.2010г.) //СЗ РФ.- 2002.-№4.-Ст.251; 2009.- №19.- Ст.2279.

13. Закон РФ "О недрах" от 21.02.1992 №2395-1 (в ред. от 27.12.2009г.) //СЗ РФ.- 1995.- №10.- Ст.823; 2009.- №29.- Ст.3601.

14. Закон РФ "Об образовании" от 10.07.1992 №3266-1 (в ред. от 17.06.2010г.) //СЗ РФ.- 1996.- №3.- Ст.150; 2009.- №46.- Ст.5419.

15. Указ Президента РФ от 14.10.92 N 1230 / СПС Консультант Плюс, от 27.12.2010г.

II. Специальная литература:

1. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность //Северокавказский юридический вестник.- 2009.- №1.- С.86.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества //М.: Статут.- - 2009.- 698с.

3. Буляков М.Д. Договор аренды зданий и сооружений //Финансы России.- 2008.- №18.- С.15.

4. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ.- 2009.- 432с.

5. Власов А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах// Правоведение.- 2008.- №2.- С.146-151.

6. Галиновская Е.А. Соотношение норм гражданского и земельного законодательства //Государство и право.- 2007.- №4.- С.29.

7. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник/ Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 2006.-423с.

8. Гражданское право в трех томах. Том 2: Учебник/ Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Проспект.- 2009.- 543с.

9. Гражданское право России. Часть вторая. Курс лекций /Под ред. М.И. Брагинского, Н.И.Клейна. М.: Бек.- 2009.- 476с.

10. Гришаев С.П. Все о недвижимости: учебное пособие / М.: Юрид. лит.- 2009.- 387с.

11. Гутников О. Государственная регистрация права аренды. // Хозяйство и право. - 2008.- №5.- С.16.

12. Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства //Законодательство.- 2009.- №3.- С.9.

13. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав //Государство и право.- 2009.- №10.- С.37-44.

14. Ивачев И. Арендная плата //Финансовая газета - (региональный выпуск) - 2009.- №18.- С.3.

15. Исрафилов И. Аренда нежилого помещения //Хозяйство и право.- 2007.- №10.- С.113.

16. Комментарий к ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. М.И. Брагинского. - М.: Юридический Дом "Юстицинформ".- 2009.- 545с.

17. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 2009. - 799 с.

18. Мартемьянов В.С. Курс лекций // Хозяйство и право.- 2009.- №4.- С.27-37.

19. Мейер Д.И. Русское гражданское право.- в 2-х т. //М.- Статут.- 2009.- 388с.

20. Новицкий И.Б.. Римское право //М.- Статут.- 2007.- 377с.

21. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебное пособие. -М.: Юристъ.- 2008.- 577с.

22. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник.- 2007.- 787с.

23. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права //М.: Проспект.- 2008.- 511с.

24. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право.- 2009.- №8.- С.91.

25. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву //Государство и право.- 2009.-№1.- С.45.

26. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). / М.- 2008.- 321с.

27. www.law.edu.ru

III. Материалы судебной практики:

1. Постановление Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2008г. №11

// Вестник ВАС РФ.- 2008.-№5.

2. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.01.2010г. №5823/10 //Вестник ВАС РФ.- 2010.- №2.- С.23.

3. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.2009г. №4163/09 //Вестник ВАС РФ.- 2009.- №6.- С.12.

4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02. 2010 г. № 59 п.11. "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". // Вестник ВАС РФ.- 2010.- № 4.

5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04. 2009 г. № 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". // Вестник ВАС РФ.- 2009. - №7.

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01. 2009 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"//Вестник ВАС РФ.- 2009.- №3.

Размещено на Allbest.ru