Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

АКАДЕМИЯ УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ

Кафедра гражданского права и процесса

Специальность Правоведение

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: «Договор аренды»

АННОТАЦИЯ

В настоящее время договор аренды является одним из наиболее часто встречающихся в хозяйственной деятельности субъектов хозяйствования различных форм собственности. Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды, предопределяет возникновение споров и разногласий в данной области, что в свою очередь, обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой. Становится ясным, что до сих пор многие вопросы не урегулированы в достаточной степени, существуют законодательные пробелы и коллизии.

Дипломная работа производит анализ законодательной базы, регулирующей договор аренды, рассмотрение проблем, возникающих в этой области. Приводятся и оцениваются различные точки зрения на спорные вопросы, до сих пор однозначно не урегулированные нормативными актами. Исследуется судебная практика.

Данная работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды. Однако, следует отметить, что тема договора аренды столь обширна, что полностью охватить ее в рамках дипломной работы невозможно. В работе мною рассмотрены вопросы: понятия договора аренды и его видов; особенности заключения договора аренды, его существенные условия; рассмотрены права и обязанности арендатора и арендодателя направленные на исполнение договора, а также их ответственность за неисполнение обязанностей; прекращение и расторжение договора аренды. На основе анализа норм белорусского и российского законодательства, регулирующих отношения, связанные с арендой, а также изучения монографий известных цивилистов, таких как: Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Чигир В.Ф. и др., сделаны выводы и внесены предложения по усовершенствованию действующего законодательства.

СОДЕРЖАНИЕ

АННОТАЦИЯ

ВВЕДЕНИЕ

I. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

III. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ИЛИ НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

V. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

VI. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДАХ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время договор аренды является одним из наиболее часто встречающихся и заключаемых договоров хозяйственной деятельности предпринимателей и организаций. Договор аренды, вместе с другими такими же по своему характеру и решаемым задачам договорами, составляет особую группу договоров, в рамках которых хозяйственные и другие потребности удовлетворяются за счет временного владения и пользования чужим имуществом.

Арендные отношения - самые распространенные правоотношения, а договор аренды - один их самых востребованных. Вопросы аренды достаточно многогранны, и решение одного из них может повлечь самые непредсказуемые последствия.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно возросло количество нормативных актов, регулирующих данную сферу правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования национального законодательства, предопределяет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды.

Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой. Становится ясным, что до сих пор многие вопросы не урегулированы в достаточной степени, существуют законодательные пробелы и коллизии.

Учитывая вышеизложенное, а также ошибки, возникающие на практике в сфере арендных отношений, тема исследования «Договор аренды» является актуальной для рассмотрения.

Важно подчеркнуть, что с вступлением в силу с 1 июля 1999 года Гражданский кодекс Республики Беларусь некоторые ранее самостоятельные типы договоров сегодня уже не рассматриваются как самостоятельные, а квалифицируются как виды другого типа договора, с другой стороны, в известных ранее типах договоров выделены новые виды (далее - ГК Республики Беларусь) [3]. В связи с чем, в работе не остался без внимания вопрос об особенностях отдельных видов договоров аренды, в частности, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор финансовой аренды (лизинг).

Следует обратить внимание на то, что некоторые виды и типы договоров регулируются правилами ГК Республики Беларусь и не нуждаются в принятии других актов законодательства. Но многие договоры требуют принятия дополнительных к ГК Республики Беларусь актов законодательства для регулирования соответствующих договорных отношений.

Цель работы - раскрыть сущность договора аренды, особенности его заключения и исполнения; внести предложения по совершенствованию законодательства в сфере арендных правоотношений.

Для достижения цели работы необходимо решить следующие задачи: раскрыть понятие и признаки договора аренды; рассмотреть правовые акты, регулирующие отношения аренды; установить особенности заключения и исполнения договора аренды; охарактеризовать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды; раскрыть вопросы, связанные с изменением, расторжением и прекращением договора аренды; осветить вопрос об отдельных видах договора аренды.

При написании работы использованы: труды белорусских и российских ученых, таких как В.Ф. Чигир, Д.А. Колбасин, В.Н. Паращенко,

А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой; правовые акты Республики Беларусь и Российской Федерации и комментарии к ним; статьи из периодической печати по теме исследования белорусских практиков: С. Байда, Е.А. Заяц, Г. Гуща, С.А. Лейковский, М.К. Грищенко, В.Д. Фадеев, А. Шевцов, Д. Шерстнев и др.

I. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

договор аренда расторжение белоруссия

Законом Республики Беларусь от 12 декабря 1990 года «Об аренде» установлено, что аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности [6, Ст.1].

По мнению российских правоведов Власова В.И., Низовцева В.В., Шевченко В.А., аренда - наем на ограниченный срок имущества, земли, помещения с правом пользования им за арендную плату [64, С.14].

Как известно, правоотношения между субъектами хозяйствования в условиях рыночной экономики возникают и развиваются, как правило, на базе свободного волеизъявления сторон. Основой возникновения и существования этих отношений является договор.

Договор является неизбежным спутником товарно-денежных отношений, сущность которых составляет обмен на эквивалентно-возмездной основе. Только через обмен продукт труда становится товаром. Обмен же может произойти лишь посредством общего для обоих товаровладельцев волевого акта - договора.

Гражданско-правовой договор является правовым средством, которое приводит в движение статические отношения собственности с целью обмена результатами производства товаров для извлечения прибыли, создаваемой в процессе производства. Вместе с тем посредством договоров удовлетворяются личные потребности граждан и членов их семей.

Договор - наиболее распространенный юридический факт, порождающий обязательственные правоотношения. Одновременно он является правовым средством установления вещных прав - права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и др. Так, посредством договора о совместной деятельности учреждается акционерное общество, в собственность которого переходит имущество приобретателей акций и произведенная им продукция [60].

В соответствии с частью 1 статьи 390 ГК Республики Беларусь, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, однако, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством [3, Ст. 392].

ГК Республики Беларусь дает определение договора аренды как соглашения, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне-арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [3, Ст.577].

Целью договора аренды, по мнению российских цивилистов Сергеева А.П. и Толстого Ю.К. является обеспечение передачи имущества во временное пользование [39, С.150].

Договор аренды - основной документ, регламентирующий отношения арендодателя с арендатором [6, Ст.7].

Результатом договора аренды является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование в течение определенного времени.

Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды, отмечает В.Ф. Чигир, состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Приобретение подобного имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно не только с точки зрения отдельных субъектов гражданского права, но и всего общества в целом [38, С.159].

Сдача имущества в аренду привлекательна и для собственника имущества (субъекта права хозяйственного ведения, права оперативного управления), так как обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество. Иногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду.

Здесь, следует согласиться и с мнением Паращенко В.Н., который утверждает, что договор аренды полезен как арендодателю (собственнику имущества), так и арендатору (пользователю), поскольку первому он позволяет использовать имущество по назначению другим лицом и иметь от этого соответствующие доходы, поддерживать имущество в надлежащем состоянии, а второму, не затрачивая средств на приобретение такого имущества в собственность, удовлетворять в нем свои временные потребности [54, С.42].

Говоря о характеристике договора аренды, его можно охарактеризовать как консенсуальный, возмездный и двусторонний.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Возмездными являются договоры, в которых имущественную выгоду, плату или иное встречное представление за исполнение своих обязанностей получают обе стороны.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловливают друг друга и являются, чаще всего, экономически эквивалентными.

Договор аренды является двусторонним договором. В двустороннем договоре обе стороны являются взаимно управомоченными и взаимно обязанными [48, С.338].

Договор аренды следует отличать от сходных с ним договоров, по которым передается имущество одного лица к другому - купли-продажи (всех его видов), мены, дарения, ренты и займа. Результатом названных договоров является переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), тогда как по договору аренды (имущественного найма) переходит лишь право владения и пользования на время.

Лейковский С.А. отмечает, что обращает на себя внимание указание на имущественные права, приобретаемые в результате аренды, а именно: временное владение и пользование; временное пользование [52].

Необходимо отметить, что в отличие от ГК 1964 года, новый ГК не содержит законодательного закрепления триады права собственности, однако теория гражданского права не отказалась от нее, в связи с чем уместно напомнить, что: правомочия владения представляют собой юридически обеспеченную возможность хозяйственного господства над имуществом; правомочия пользования представляет собой юридическую возможность извлечения из имущества его полезных свойств (плоды, продукция, доходы); правомочия распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять судьбу имущества [33].

Правоотношения, возникающие на основе договоров аренды и ссуды, связаны с временным переходом права владения имуществом, с его передачей другому лицу. Однако:

во-первых, эти договоры опосредуют самую передачу имущества, а не оказание услуги;

во-вторых, их основная цель заключается в пользовании имуществом.

Это определяет направленность всего правоотношения: оно устанавливается в пользу лица, получающего, а не передающего имущество, в то время как в договоре хранения правоотношение устанавливается в пользу лица, сдавшего имущество на хранение.

Таким образом, основное различие между договором хранения и договорами аренды и ссуды, которым определяются, в сущности, все частные несовпадения в их правовом регулировании, состоит в цели этих договоров: при хранении вещь передается хранителю для обеспечения ее сохранности в интересах поклажедателя, а отношения по аренде и ссуде устанавливаются в целях использования имущества арендатором и ссудополучателем. Общей для этих договоров является необходимость возврата именно той вещи, которая была передана хранителю или арендатору, ссудополучателю, а не подобной ей, если только речь не идет о хранении с обезличением.

Область применения договора аренды весьма обширна как в сфере предпринимательской деятельности, так и в сфере удовлетворения бытовых потребностей. В соответствии со статьей 3 Закона Республики Беларусь от 12 декабря 1990 года (в ред. от 4 января 1999 года) «Об аренде», аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности [6].

Договор аренды распространен и в отношениях между организациями и гражданами. Ателье и пункты проката предоставляют гражданам в аренду предметы хозяйственного обихода, предметы культурно-бытового назначения, спортивный инвентарь, другое имущество. Хотя и редко, но встречаются договоры аренды, по которым граждане сдают организациям в аренду свое имущество. Между гражданами договор аренды встречается редко. Обычно сдаются в аренду гаражи, дачи, садовые домики, вместе с квартирами сдают в аренду мебель, посуду и т.д. [59, С.10].

Сегодня в Республике Беларусь вопросам аренды посвящена глава 34 ГК Республики Беларусь [3].

В первом параграфе этой главы содержатся общие положения об аренде, которые включают в себя понятие договора аренды; перечисление объектов аренды; форму и государственную регистрацию договора аренды; срок договора аренды; вопросы арендной платы; права, обязанности и ответственность арендодателя и арендатора по договору аренды; права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; особенности изменения, прекращения и расторжения договора аренды и др.

Помимо ГК Республики Беларусь, отношения субъектов хозяйствования, вытекающие из договоров аренды, регулируются множеством актов законодательства Республики Беларусь, в частности, Кодексом Республики Беларусь о земле [4], Лесным кодексом Республики Беларусь [5], Водным кодексом Республики Беларусь [2], Законом Республики Беларусь «Об аренде» [6], Законом Республики Беларусь «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» [9], Законом Республики Беларусь «Об объектах, находящихся только в собственности государства» [10], указами и декретами Президента Республики Беларусь, постановлениями Совета Министров Республики Беларусь и Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь и многие другие.

Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 года (в ред. от 4 января 1999 года) «Об аренде» регулирует отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров аренды природных ресурсов и имущества. Закон предусматривает такую перестройку общественных отношений, которая способствовала бы созданию возможностей для эффективного использования земли, других природных ресурсов и имущества в народном хозяйстве, усилению заинтересованности трудовых коллективов и отдельных граждан в развитии производства и улучшении качества продукции, более полному удовлетворению социальных и иных потребностей граждан [6].

Правовые основы разгосударствления и приватизации, а также правила и порядок приватизации объектов, находящихся в государственной (республиканской и коммунальной) собственности устанавливает Закон Республики Беларусь от 19 января 1993 года (в ред. от 4 января 1999 года) «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь». Данный закон направлен на создание условий для развития эффективной социально ориентированной рыночной экономики, обеспечение реального многообразия форм собственности и осуществление государственной антимонопольной политики [9].

В соответствии с Конституцией Республики Беларусь и другими правовыми актами Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 года (в ред. от 5 декабря 2002 года) «Об объектах, находящихся только в собственности государства» определяет объекты, находящиеся только в собственности государства и регулирует отношения, связанные с объектами и видами имущества, находящимися только в собственности государства [10].

Следует отметить, что в ГК Республики Беларусь содержатся лишь основные правила о каждом виде аренды. По каждому из видов аренды имеются специальные акты законодательства Республики Беларусь. Так, аренда имущества регулируется статьями главы 34 ГК Республики Беларусь. Отдельные виды договоров аренды регулируются специальными актами законодательства. В частности, аренда земельных участков регулируется статьями главы 8 Кодекса Республики Беларусь о земле [4, Ст.ст.43-48], аренда водных объектов (их частей) - статьей 28 Водного кодекса Республики Беларусь [2], аренда участков государственного лесного фонда - статьей 45 Лесного кодекса Республики Беларусь [5].

Отдельные статьи об аренде имущества, земли и других природных ресурсов содержатся в законах Республики Беларусь: от 5 мая 1998 года «Об объектах, находящихся только в собственности государства» [10, Ст.3]. В отношении объектов государственной собственности, сданных в аренду в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности, продолжает действовать Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 года «Об аренде» [6].

Ряд вопросов аренды зданий и сооружений решен в Указах Президента Республики Беларусь: «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» от 30 сентября 2002 года (в ред. от 29 июля 2003 года) № 495 [16], «О дополнительных мерах по регулированию экономических отношений» от 16 января 2002 года (в ред. от 27 января 2003 года) № 40 [15], «О лизинге» от 13 ноября 1997 года (в ред. от 22 ноября 2001 года) № 587 [12], «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности» от 13 января 1998 года № 30 [13] и др.

В развитие законодательных актов принят ряд важных Постановлений Правительством Республики Беларусь об аренде государственного имущества, в частности: «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» от 13 июня 1990 года (в ред. от 4 ноября 1995 года) № 148 [17]; «О лизинге на территории Республики Беларусь» от 31 декабря 1997 года (в ред. от 13 июля 2000 года) № 1769 [18]; «Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений» от 20 сентября 2000 года № 1452 [19]; «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности» от 31 мая 2002 года (в ред. от 15 декабря 2003 года) № 710 [20] и др.

По вопросам арендных отношений существует также Постановления Пленума ВХС Республики Беларусь: «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» от 16 декабря 1999 года № 16 [21]; «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» от 28 июня 2002 года № 10 [22]; «Об обобщении судебной практики по категории дел о недействительности (установлении факта ничтожности) сделок» от 30 октября 2002 года № 33 [23] и другие акты законодательства.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодательное урегулирование вопросов аренды не является однозначным. Сегодня в Республике Беларусь существует большие количество правовых актов, регулирующих договорные отношения по аренде, которые необходимо изучать индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, осуществляющим хозяйственную деятельность, в связи с чем актуальным является рассмотрение в следующей главе работы вопросов, связанных с заключением договора аренды.

II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Сторонами по договору аренды могут быть и физические, и юридические лица, и само государство, и административно-территориальные единицы [59, С.11].

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодатель - собственник, которому принадлежит право сдачи имущества в аренду [3, Ст.579].

В соответствии со статьей 4 Закона Республики Беларусь от 12 декабря 1990 года (в ред. от 4 января 1999 года) «Об аренде», арендодателями могут быть собственники, которым принадлежит право сдачи имущества в аренду, в том числе иностранные юридические и физические лица, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду. Государственные предприятия имеют право сдавать в аренду здания, сооружения, отдельные помещения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении, если иное не предусмотрено законодательством или уставом предприятия. Землю и другие природные ресурсы в аренду сдают Советы депутатов, которым законодательством Республики Беларусь предоставлено право распоряжения соответствующими природными ресурсами [6, Ст.4].

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, принадлежащим Республике Беларусь или административно-территориальным единицам.

В отношении имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, выступает Совет Министров Республики Беларусь. Следует отметить, что при необходимости передает решение отдельных входящих в его компетенцию вопросов государственного управления республиканским органам государственного управления, за исключением вопросов, решение которых относится к его исключительной компетенции.

Арендодателями по отношению к арендным предприятиям, договоры аренды с которыми заключены до создания концернов, являются соответствующие концерны [59, С.12].

Объекты коммунальной собственности сдаются в аренду исполнительными комитетами и местными администрациями в порядке, установленном соответствующим Советом депутатов административно-территориальной единицы [8, Ст.36].

Отдельным министерствам и ведомствам Республики Беларусь запрещено заниматься деятельностью по сдаче в аренду имущественных комплексов, зданий, сооружений и других материальных ценностей.

Унитарное предприятие может быть арендодателем недвижимого имущества, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законодательством и собственником имущества [3, Ст.276].

Казенное предприятие и учреждение вправе сдавать закрепленное за ними на праве оперативного управления имущество только с согласия собственника этого имущества.

Юридические лица, созданные на основе частной собственности, выступают в качестве арендодателей в соответствии с их учредительными документами самостоятельно.

Физические лица, как зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, так и не являющиеся предпринимателями, выступают в качестве арендодателей по своему усмотрению с соблюдением требований законодательства.

Граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться вместе с земельным участком [59, С.14].

Арендаторами могут быть юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации. Порядок участия иностранных юридических и физических лиц в аренде государственного имущества определяется законами Республики Беларусь [6, Ст.5].

В качестве арендатора может выступать любой субъект гражданского права, заинтересованный в получении имущества в аренду. Только в случаях, когда аренда некоторых видов имущества связана с лицензированной деятельностью, арендатор должен иметь лицензию.

Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон [6, Ст.7].

В соответствии со статьей 402 ГК Республики Беларусь, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Содержание гражданско-правового договора составляет совокупность условий, определяющих права и обязанности сторон. Договорные условия, в том числе и по договору аренды, группируют.

В.Ф. Чигир отмечает, что сложившаяся доктрина договорного права различает три группы условий договора:

существенные условия;

обычные условия;

случайные условия [60].

Некоторые договоры содержат все три группы условий, другие - только две группы. Но любой договор должен содержать все существенные условия данного типа или вида договора. При отсутствии в договоре хотя бы одного из существенных условий соглашение сторон не порождает договорного обязательственного правоотношения.

Договор аренды, как и любой другой договор, включает в себя как существенные условия, так и условия, которые существенными не являются.

Договор аренды считается заключенным, изменения в него считаются внесенными с момента их государственной регистрации [59, С.20].

Следует отметить, что существуют различные мнения по поводу отнесения условий договора аренды к существенным. Существенные условия договора установлены законодательством. Им определяется и их состав. Часть вторая пункта 1 статьи 402 ГК Республики Беларусь содержит правило о существенных условиях договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение [3, Ст.402].

Можно сделать вывод о том, что из статьи 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь вытекает, что:

во-первых, в любом договоре должно быть условие о предмете, как условие существенное;

Предмет является существенным условием договора, поскольку без его определения невозможно заключить ни один договор. Это может быть имущество, подлежащее передаче, определенные действия, результат работы и т.д.

во-вторых, к существенным относятся условия, названные в законодательстве существенными;

Для некоторых договоров существенные условия прямо указаны в законодательстве.

в-третьих, по заявлению стороны в договоре любое условие может стать существенным, если она заявила, что по такому условию должно быть достигнуто соглашение.

Существенными считаются и те условия договора, относительно которых должно быть достигнуто соглашение по предложению одной из сторон, хотя эти условия не составляют предмет договора, не признаны существенными по законодательству. Обычно такие условия отражают какие-либо особенности взаимоотношений сторон или представляют определенный интерес для одной из них.

Предмет договора - это не только его название, но и количество и другие характеристики (качество, комплектность и т.д.), - такое определение «предмета договора» дает В.Ф. Чигир [60].

Следует согласиться с А.П. Сергеевым и Ю.К. Толстым, что предмет договора аренды по общему правилу является единственным его существенным условием [39, С.149].

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, которые могут постепенно изнашиваться, но сохраняют свою форму в течение всего срока аренды.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, тогда как по сходным с арендой договорам могут быть как индивидуально-определенные непотребляемые вещи, так и родовые потребляемые вещи [59, С.5].

Особенность предмета договора аренды объясняется тем, что по прекращении договора аренды арендодателю арендатором возвращается то же имущество, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором [3, Ст.593].

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды.

Не могут быть предметом аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности [59, С.16].

Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи [48, С.84].

В соответствии со статьей 578 ГК Республики Беларусь, предметом договора аренды могут быть: земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается (или ограничивается) [3, Ст.578].

Следует отметить, что в Республике Беларусь пока нет новых законодательных актов об объектах, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается, поэтому продолжает действовать постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13 июня 1990 года (в ред. от 4 ноября 1995 года) № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» [17]. Аренда таких объектов осуществляется в соответствии с действующим законодательством без предоставления арендатору права на выкуп арендованного имущества [10, Ст.3].

В соответствии со статьей 578 ГК Республики Беларусь, законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В частности, Кодексом Республики Беларусь о земле предусмотрены особенности сдачи в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь [4, Ст.47]. Особенности сдачи в аренду водных объектов (их частей) и участков государственного лесного фонда установлены Водным кодексом Республики Беларусь [2, Ст.28] и Лесным кодексом Республики Беларусь [5, Ст.45].

Таким образом, в аренду могут быть переданы:

земли и другие природные ресурсы;

предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций;

отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности;

рабочий скот [6, Ст.3].

Законодательством Республики Беларусь устанавливаются виды (группы) предприятий (объединений), организаций и виды имущества, сдача которых в аренду не допускается. В частности, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13 июня 1990 года (в ред. от 4 ноября 1995 года) № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» установлены следующие виды (группы) предприятий (объединений), организаций республиканского и местного подчинения, сдача которых в аренду не допускается: эксплуатационные предприятия связи Министерства связи и информатики Республики Беларусь; организации газового хозяйства Государственного комитета Республики Беларусь по топливу и газификации; нефтепродуктопроводы, объединения и предприятия по обеспечению нефтепродуктами; предприятия (объединения) и организации пассажирского автомобильного и речного транспорта общего пользования; объекты гражданской обороны независимо от ведомственной подчиненности; хлебные базы Министерства хлебопродуктов Республики Беларусь, хранящие государственные ресурсы зерна и продукты его переработки; электрические станции, сети и трансформаторные подстанции; санитарно-профилактические и санаторно-курортные учреждения; учебные заведения всех типов и общежития для студентов и учащихся; общеобразовательные школы и учреждения по воспитанию детей; государственные музеи и библиотеки; республиканское и местное телевидение и радиовещание и т.д. [17].

Следует отметить, что ранее, договор аренды использовался как способ разгосударствления и приватизации государственной собственности путем выкупа арендованного имущества арендным предприятием. Сегодня арендатор в установленном порядке может выкупить арендованное имущество, кроме имущества, разгосударствление и приватизация которого запрещены. Отношения по выкупу арендованного имущества регламентируются законодательством Республики Беларусь, в частности Законом Республики Беларусь от 19 января 1993 года (в ред. от 4 января 1999 года) «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» [9], и договором о выкупе имущества, заключаемым арендатором с собственником арендованного имущества или органом, уполномоченным собственником.

Необходимо знать, что в настоящее время в Республике Беларусь запрещено выкупать следующие виды арендованного имущества: имущество структурных единиц, если такое имущество используется группой структурных единиц, имеющих единую организационную и технологическую связь; подвижной состав автомобильного транспорта общего пользования (за исключением такси), городской электрический транспорт и суда речного флота; котельные; сети и сооружения водопроводно-канализационного хозяйства; имущество ремонтно-строительных организаций, осуществляющих ремонт жилищного фонда, объектов социального и культурного назначения, а также промышленных предприятий, научно-производственных объединений и проектных институтов системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь; имущество зрелищных предприятий и организаций; имущество лечебно-профилактических учреждений; спортивные базы и сооружения и др. [17].

В аренду предоставляются земельные участки крестьянским (фермерским) хозяйствам [7, Ст.4]. Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации [4, Ст.43].

Широко практикуется сдача в аренду зданий, сооружений и иных нежилых помещений и иного имущества, находящегося в государственной собственности. В аренду сельскохозяйственным предприятиям (колхозам и государственным сельскохозяйственным субъектам хозяйствования) сдаются тракторы; сельскохозяйственные машины, приобретаемые за счет государства. В аренду сдаются участки государственного лесного фонда, рыболовные и охотничьи угодья. Специальные прокатные организации сдают напрокат театрам и иным зрелищным предприятиям театральные костюмы и другой реквизит. Транспортные предприятия сдают в аренду транспортные средства (автомобили, локомотивы, вагоны, суда, баржи и т.д.). Машинопрокатные базы сдают в аренду строительным организациям различные механизмы и машины.

Необходимо обратить внимание на то, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии условие о предмете договора считается несогласованным сторонами и соответствующий договор не считается заключенным [59, С.18].

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а в случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах [3, Ст.585].

Арендная плата устанавливается договором как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя. Арендная плата может устанавливаться на все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Отношения между сторонами по поводу амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества определяются в договоре аренды исходя из распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества [6, Ст.11].

Следует отметить, что сегодня многих субъектов хозяйствования, сдающих «внаем» или арендующих чужие помещения, беспокоит проблема обоснованного установления ставок арендной платы. Существует несколько подходов к определению их размера:

во-первых, имеется Временное положение по определению ставок арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, находящееся в республиканской собственности, утвержденное приказом Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 14 марта 1996 года (в ред. от 26 сентября 2002 года) № 58, которое предусматривает расчет по определенной формуле с учетом инфляции [26];

- во-вторых, это Указ Президента Республики Беларусь «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» от 30 сентября 2002 года (в ред. от 29 июля 2003 года) № 495, которым утверждено Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование [16].

Положение применяется при аренде и передаче в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности, в том числе при передаче помещений в субаренду, за исключением передачи в аренду зданий и помещений дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Республике Беларусь;

- в третьих, согласно гражданскому законодательству, размер арендной платы устанавливается договором, который является свободным волеизъявлением сторон [3, Ст.585];

- в-четвертых, базовые ставки арендной платы в производственных зданиях, сооружениях и помещениях, находящихся в республиканской собственности, утвержденные постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 11 октября 2002 года № 226 «Об утверждении базовых ставок арендной платы в производственных зданиях, сооружениях и помещениях, находящихся в республиканской собственности» [25].

Однако все эти документы не решают проблемы, а порождают дополнительные трудности для арендаторов и негосударственных арендодателей. В связи с чем, Ф.Д. Заяц и Л.А. Фридкин называют такую ситуацию «Арендная плата: у семи нянек…», «поистине, у семи нянек дитя без глазу…» [45].

Следует отметить, что с 15 октября 2002 года вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» от 30 сентября 2002 года (в ред. от 29 июля 2003 года) № 495 [16]. Одновременно утратил силу Указ Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 года № 302, устанавливавший ставки аренды в долларах США. Указом утверждено Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности (далее - Положение об определении размеров арендной платы) [16].

Как отмечает В.В. Лаптев, несомненным плюсом Положения является то, что в него вошел ряд норм, которые ранее содержались только в имеющих неясный правовой статус протоколах заседаний Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности [50, С.7].

Думаю, что с этим нельзя не согласиться, однако, Положение об определении размеров арендной платы не затрагивает вопросов арендной платы для негосударственных арендодателей.

Как показывает обзор надзорной практики Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь за 4 квартал 2002 года по спорам, возникающим из арендных правоотношений, договор аренды является возмездным, а условие о размере арендной платы - является существенным для данного вида договоров (далее - ВХС Республики Беларусь) [28].

Надзорная коллегия ВХС Республики Беларусь удовлетворила протест заместителя Председателя ВХС Республики Беларусь. Решение хозяйственного суда по иску общественного объединения «О» к УП «С» об устранении препятствий по владению и пользованию арендуемым имуществом было отменено, а в иске истцу отказано.

При рассмотрении доводов протеста и материалов дела было установлено следующее [28].

Между истцом и ответчиком 1 марта 2002 года был подписан договор аренды № 27-2000. В соответствии с пунктом 1.1 данного договора ответчик (арендодатель) обязался передать истцу (арендатору) в срочное возмездной владение и пользование нежилое помещение общей площадью 347,68 кв.м. для самостоятельного осуществления последним хозяйственной деятельности.

Кроме этого, на основании ранее заключенного между сторонами договора от 30 ноября 1999 года, истец обязался за счет собственных средств осуществить на указанных выше площадях монтаж оборудования, предоставленного ему ответчиком, с правом последующей самостоятельной и безвозмездной эксплуатации данного оборудования.

В связи с невыполнением арендатором обязанности по уплате коммунальных платежей, предусмотренной пунктом 3.3. договора аренды от 1 марта 2002 года, арендодатель уведомил его о расторжении договора аренды, создании комиссии по приемке-передаче занимаемых арендатором площадей и опечатывании соответствующих помещений до вынесения хозяйственным судом решения по спорному вопросу. Так же было расторгнуто соглашение о передаче истцу в безвозмездное пользование оборудования, установленного в спорных помещениях.

При удовлетворении заявленных истцом требований суд исходил из следующих обстоятельств.

Поскольку срок действия договора аренды не истек, а в судебном порядке досрочно не расторгнут, следовательно, обязательства по нему подлежат надлежащему исполнению сторонами.

Согласно положениям пункта 3 статьи 11, статей 285, 286 ГК Республики Беларусь права собственника и лица, хотя и не являющегося собственником, но владеющего имуществом по предусмотренному законодательством или договором основанию защищаются равным образом.

Следовательно, исковые требования арендатора подлежат удовлетворению [28].

Однако судом, при вынесении решения, не была дана оценка соответствия содержания данного договора требованиям гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума ВХС Республики Беларусь «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» от 16 декабря 1999 года № 16 условия о предмете договора, а также иные условия, названные в качестве таковых в законодательстве или определенные в качестве таковых сторонами являются существенными.

Так, согласно статье 577 ГК Республики Беларусь предметом договора аренды является предоставление имущества арендатору за плату во временное владение и пользование.

Статьей 585 ГК Республики Беларусь предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Следовательно, договор аренды является возмездным, а условие о размере арендной платы - является существенным для данного вида договоров.

Анализ условий договора аренды от 1 марта 2000 года свидетельствует о том, что на момент его заключения взаимоотношения сторон предполагали возмездный характер, поскольку согласно пункту 2.3 договора в обязанности арендатора включалась обязанность своевременного внесения арендной платы.

В тоже время размер арендной платы в договоре не определен. В частности отсутствуют ставки арендной платы и порядок ее расчета.

В связи с этим в протесте обоснованно сделан вывод о том, что договор не содержит условия о размере арендной платы, которое для данного вида договоров является существенным.

Согласно пункту 1 постановления Пленума ВХС Республики Беларусь «О судебном решении» от 7 декабря 2000 года, выносимое хозяйственным судом решение должно находится в полном соответствии с нормами материального и процессуального законодательства, соответствовать материалам дела и фактическим обстоятельствам, с достоверностью установленным судом.

На основании изложенного коллегия отменила решение суда первой инстанции и постановление кассационной инстанции и вынесла новое решение об отказе в иске [28].

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды и права арендатора не затрагивает.

Надзорная коллегия ВХС Республики Беларусь удовлетворила протест председателя хозяйственного суда. Постановление кассационной инстанции хозяйственного суда по иску индивидуального предпринимателя (далее - ИП) к ИМНС и ОАО «В» об освобождении имущества от ареста было отменено. Оставлено в силе решение суда первой инстанции.

При рассмотрении доводов протеста и материалов дела было установлено следующее.

На основании договора ОАО «В» передало в аренду ИП нежилое помещение магазина сроком на два года.

В целях обеспечения погашения задолженности ОАО «В» перед бюджетом, ИМНС наложила арест на принадлежащий заводу магазин, о чем составлен акт описи.

Определением о судебном приказе хозяйственного суда на арестованный магазин обращено взыскание задолженности завода по платежам в бюджет.

При принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, со ссылкой на статью 588 ГК Республики Беларусь, пришел к правильному выводу о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды и поэтому права арендатора не затрагивает.

Постановлением кассационной инстанции хозяйственного суда решение суда первой инстанции отменено, а исковые требования ИП удовлетворены.

В обоснование данной позиции кассационная инстанция сослалась на статью 28 Закон БССР «Об аренде», согласно которой обращение взыскания по долгам арендодателя на имущество, сданное в аренду, не допускается.

Однако, статья 28 Закона Республики Беларусь «Об аренде», в соответствии с которой кассационная инстанция приняла новое решение об удовлетворении исковых требований истца, в данном случае не может быть применена, поскольку согласно статье 10 Закона Республики Беларусь «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» ГК Республики Беларусь имеет большую юридическую силу по отношению к другим кодексам и законам, содержащим нормы гражданского права [11, Ст.10].

Кроме того, каких-либо доказательств в обоснование доводов о нарушении его прав в связи с наложением ареста на арендуемое имущество, истец суду не представил.

Исходя из изложенного, коллегия отменила постановление кассационной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции по данному делу [28].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что вопрос об арендной плате в настоящее время не четко урегулирован законодательством Республики Беларусь и требует определенных доработок.

...