Договор аренды

Ответственность установлена и для арендных предприятий за использование ими природных ресурсов. Так, арендное предприятие несет установленную ответственность за нарушение законодательства об охране окружающей среды [6, Ст.43].

Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими обязанностей по договору определяется в договоре арендного подряда [6, Ст.86].

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору выкупа, в том числе за его изменение и расторжение в одностороннем порядке, стороны несут ответственность, установленную законодательством Республики Беларусь и договором выкупа [6, Ст.90].

Следует отметить, что споры, возникающие при исполнении договора аренды, рассматриваются судами в соответствии с их компетенцией [6, Ст.27].

Проблемы арендных отношений, связанные с высокой арендной платой, стали предметом судебных разбирательств как по заявлениям арендодателей, так и по заявлениям арендаторов. В статье «Защита прав арендодателей в суде» Заяц Е.А. приводит некоторые примеры споров, связанных с попыткой арендатора уменьшить размер арендной платы [44].

Следует отметить, что в настоящее время не проработанным остается вопрос о требованиях законодательства Республики Беларусь к отходам производства в случае сдачи в аренду помещений. Так, Гнедов А.Н. в статье «Обращение с отходами производства арендодателями и арендаторами» отвечает на вопросы о том, являются ли отходы, которые образуются при осуществлении банковской, финансовой, управленческой деятельности, аудита и других видов деятельности, отходами производства; что надо делать, чтобы не нарушать требования законодательства Республики Беларусь об отходах, и, в частности, какие платежи и куда необходимо уплачивать при размещении отходов; какие требования законодательства Республики Беларусь об отходах распространяются на арендатора, а какие - на арендодателя в случае сдачи в аренду помещений [36]?

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, виновная сторона несет ответственность, установленную законодательством Республики Беларусь и договором.

Следующая глава работы посвящена вопросам изменения, расторжения и прекращения договора аренды.

V. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон [6, Ст.26].

Заключенные договоры должны исполняться на тех же условиях, на которых они были заключены, и не должны изменяться по желанию одной из сторон. Это правило вытекает из необходимости устойчивости и стабильности в сфере экономики.

Статья 291 ГК Республики Беларусь прямо предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не вытекает из законодательства или договора. Норма статьи 291 ГК Республики Беларусь, однако, не означает, что заключенный сторонами договор не может быть изменен без согласия сторон.

Статья 1148 ГК Республики Беларусь содержит правило, согласно которому обязательные для сторон нормы нового ГК Республики Беларусь об основаниях, порядке и последствиях расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после вступления в силу нового ГК Республики Беларусь, т.е. после 1 июля 1999 года, независимо от даты их заключения.

Следовательно, все договоры, которые были заключены до 1 июля 1999 года по вопросам оснований, порядка и последствий расторжения, должны быть приведены в соответствие с новым ГК Республики Беларусь, независимо от пожелания каждой из сторон или их согласия. Правда, и в таких случаях обязательные для сторон нормы нового ГК Республики Беларусь об ответственности сторон за нарушение договорных обязательств применяются при условии, что соответствующие нарушения были допущены после 1 июля 1999 года, за исключением тех случаев, когда в договорах, заключенных до 1 июля 1999 года, предусматривалась иная ответственность за такие нарушения. В таких случаях ответственность сторон будет определяться по нормам нового ГК Республики Беларусь, а не в соответствии с условиями договора.

Еще дальше пошел законодатель в статье 392 ГК Республики Беларусь. Часть вторая статьи 392 ГК Республики Беларусь предусматривает, что если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем действовавшие при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствии с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством [60, С.106].

Пленум ВХС Республики Беларусь в постановлении от 16 декабря 1999 года назвал это правило «приоритетом законодательства над договором» и дал судам следующее указание: «Если сторонами соответствующие изменения в договор не будут внесены, то хозяйственный суд по иску заинтересованной стороны своим решением утверждает необходимые изменения в договор с момента вступления в силу акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора» [21].

Гражданский кодекс Российской Федерации решает вопрос о соотношении договора и закона иначе.

Согласно пункта 2 статьи 422 ГК Российской Федерации последующее после заключения договора изменение императивных норм договорного права не влияют на условия ранее заключенного договора. Исключения допускаются только в случаях, когда в законе (а не в любом другом акте законодательства) указано, что закон имеет обратную силу. В России применяют новый закон к договорным отношениям, возникшим ранее только в том случае, если стороны сами ставят вопрос о внесении изменений в ранее заключенный договор. В таких случаях вносимые ими изменения не должны противоречить нормам действующего закона в момент внесения изменений в договор [60, С.107].

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если только иное не предусмотрено законодательством или договором [3, Ст.420].

Договоры изменяются и прекращаются по соглашению сторон по самым различным причинам. Обычно эти причины сводятся к тому, что стороны утратили интерес к исполнению договора. Нередко это имеет место из-за невозможности в сложившихся условиях без потерь для каждой из сторон исполнить договор. При заключении договора стороны могут предусмотреть основания изменения или расторжения договора впоследствии.

Основания изменения и прекращения договора в ряде случаев предусмотрены законом.

В частности, в соответствии со статьей 26 Закона Республики Беларусь «Об аренде» изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения условий или расторжения договора.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора, срок которого истекает, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

При прекращении договора с арендатором-гражданином преимущественное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходят к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашается стать арендатором.

Арендодатель не вправе отказать такому лицу во вступлении в договор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора [6, Ст.26].

В случаях, когда законодательство допускает одностороннее изменение условий договора или односторонний отказ от договора полностью или частично, а также в случаях, когда стороны достигли соглашения об изменении условий договора или о его расторжении, решения суда для этого не требуется [3, Ст.420].

В таких случаях суд может рассматривать лишь споры по защите прав сторон, поскольку их права оказались нарушенными другой стороной в связи с изменением или расторжением договора (например, когда другая сторона препятствует осуществлению этого права).

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное [3, Ст.422].

Если законодательство не предусматривает одностороннего изменения или расторжения договора и такое право не предоставлено стороне договором, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда при существенном нарушении договора другой из сторон и в иных случаях, предусмотренных ГК Республики Беларусь и иными актами законодательства или договором [3, Ст.420].

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора [3, Ст.420].

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. Последний исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить или расторгнуть договор [21, П.16].

Несоблюдение стороной, требующей изменения или расторжения договора, этого порядка по принятию мер к досудебному урегулированию спора с ответчиком влечет возврат искового заявления или оставления иска (заявления) без рассмотрения по основаниям, предусмотренным пунктом 5 статьи 126 или пунктом 4 статьи 96 ХПК Республики Беларусь.

Впервые в нашем законодательстве предусмотрена возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств [3, Ст.421], когда одна из сторон требует изменения или расторжения договора не на том основании, что другая сторона не исполняет или исполняет обязательство ненадлежащим образом, а потому что изменились обстоятельства, притом не просто изменились, а изменились существенно. Речь идет об изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В условиях свободного рынка может резко измениться конъюнктура рынка, что требует упорядочения договорных отношений.

Пленум ВХС Республики Беларусь разъяснил, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, рассмотрение споров хозяйственными судами должно осуществляться с учетом требований пункта 4 статьи 421 ГК Республики Беларусь. Их суть сводится к следующему.

Изменение договора по изложенным основаниям допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Существенное изменение обстоятельств по своему характеру похоже на непреодолимую силу. Но оно отличается от непреодолимой силы тем, что не влечет за собой невозможности исполнения обязательств, порожденных договором (как это бывает при непреодолимой силе). Возможность исполнения и при существенно изменившихся условиях имеется, но исполнение значительно нарушило бы соотношение интересов сторон.

Отличие расторжения договора в обычном порядке от расторжения договора в связи с существенным изменением условий состоит в том, что при расторжении договора в последнем случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора [3, Ст.421]. При расторжении договора в обычном порядке стороны, напротив, не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Арендные отношения во многих случаях продолжаются длительно, и арендаторы сохраняют интерес в их продлении. Законодательство учитывает этот интерес, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Чтобы осуществить это право, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора [3, Ст.592].

Если арендатор допускал такие нарушения договора, которые могли быть основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, он не может осуществить право на преимущественное заключение с ним договора аренды на новый срок. Он не имеет такого права и в случае существенного нарушения других условий договора аренды, а также пропуска установленного статьей 592 ГК Республики Беларусь срока для уведомления арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок в письменной форме [59, С.31].

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не означает, что договор должен возобновляться на тех же условиях, на которых он был заключен. Они могут быть по соглашению сторон изменены, но не должны быть худшими по сравнению с теми условиями, на которых арендодатель готов был сдать имущество в аренду иному претенденту.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков. Такого права арендатор не имеет, если договор аренды с новым арендатором был заключен на иных условиях, чем те, на которых он отказался заключить договор.

Договор аренды прекращается с истечением срока договора (если арендодатель потребует возврата имущества или наниматель сам его возвратит) либо по истечении срока предупреждения [3, Ст.581]. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств.

В соответствии со статьей 26 Закона Республики Беларусь «Об аренде», по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Реорганизация организации арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения условий или расторжения договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора, срок которого истекает, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях [6, Ст.26].

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора [3, Ст.588]. В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

Следует отметить, что статья 588 ГК Республики Беларусь гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону [3, Ст.1038]. При наличии нескольких наследников вопрос о том, кому их них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - судом. Договором аренды может быть предусмотрено иное, например, что в случае смерти арендодателя договор прекращается.

Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Таким исключением может быть договор аренды недвижимого имущества с художником, который должен был вместо денежной формы арендной платы выполнять для арендодателя художественные работы. В случае смерти арендатора движимого имущества это означает, что договор аренды сохраняется, за исключением случаев, когда оно было предназначено лично для умершего арендатора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью умершего арендатора [59, С.33].

В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам статьи 389 ГК Республики Беларусь.

Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке досрочно как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

В соответствии со статьей 590 ГК Республики Беларусь по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Необходимо обратить внимание на то, что перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим и может быть дополнен договором по требованию арендодателя при существенном нарушении договора арендатором [3, Ст.420; Ст.590]. Существенным нарушением признается нарушение договора арендатором, влекущее для арендодателя такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им исполнения обязательства в разумный срок. При невыполнении этого требования суд вправе отказать в принятии иска к рассмотрению [3, Ст.422]. Если арендатор, получив такое предупреждение, в разумный срок устранит допущенные им нарушения, требование арендодателя расторгнуть договор не может быть удовлетворено.

Статья 591 ГК Республики Беларусь содержит перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. К ним относятся:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь.

В отличие от статьи 590 ГК Республики Беларусь статья 591 ГК Республики Беларусь не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК Республики Беларусь предложить арендодателю расторгнуть договор. Он может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок [59, С.36].

Как изменение, так и расторжение договора должно совершаться с соблюдением установленных законодательством правил. Как изменение, так и расторжение договора являются по своей юридической природе сделками. Поэтому к их совершению применяются правила о совершении сделок, в том числе и правилам о форме сделок. Хотя в законодательстве Республики Беларусь это прямо не предусмотрено, соглашение об изменении или расторжении сделки должно быть облечено в такую же форму, в которой был совершен сам договор, если только из законодательства, договора не вытекает иное [60, С.108].

Изменение и расторжение договора являются не только сделкой, но и сделкой двухсторонней, т. е. договором. Поэтому, когда изменение или расторжение договора совершается по соглашению сторон, оно должно осуществляться в таком же порядке, как и при заключении договора (оферта - акцепт, встречная оферта и т. п.). Иначе решается вопрос о порядке изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по одному из оснований, изложенных выше.

Сторона, которая требует изменения или расторжения договора, обязана направить другой стороне свое предложение об изменении или расторжении договора. Соглашение об этом совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства или договора не вытекает иное.

Другая сторона в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок должна отправить стороне, пославшей предложение, один из следующих ответов:

1) о согласии с предложением (тогда с момента получения оферентом этого ответа договор считается измененным или расторгнутым);

2) о согласии изменить договор на иных условиях (тогда сторона-оферент может согласиться с мнением другой стороны и договор считается измененным - условиях, внесенных стороной-контрагентом; если же сторона, пославшая предложение не согласна принять встречное предложение, она может обратиться с иском в суд с требованием об изменении условий договора);

3) об отказе от предложения (тогда сторона, получившая такой отказ или не получившая ответа в установленный срок, вправе обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора).

В том и другом случае суд принимает то или иное решение в соответствии с законодательством.

Не может быть изменен или прекращен договор после его исполнения, поскольку исполненный договор уже прекращен, поэтому нельзя изменить или прекратить то, что уже не существует. В таких случаях каждая из сторон может лишь ставить вопрос о признании исполненного договора недействительным, если имеются для этого основания [60, С.109].

Статья 423 ГК Республики Беларусь содержит правила, которые отличают расторжение или изменение договора от правил ГК Республики Беларусь, предусматривающих последствия недействительности сделок [3, Ст.ст. 168, 170, 172, 173, 175 - 181]. Расторжение договора прекращает обязательство и его исполнение на будущее. В случае изменения договора последний сохраняется, но не меняются на будущее его условия и содержание обязательства.

В случае расторжения договора или изменения его условий по соглашению сторон последствия этих действий наступают с момента заключения сторонами соглашения об этом. Если договор расторгнут или изменен судом, последствия наступают с момента вступления в законную силу решения суда. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если же основанием для изменения или расторжения договора было существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора [3, Ст.453].

В случае признания договора недействительным наступают другие последствия. Договор, признанный недействительным, теряет силу с момента его заключения. Последствия зависят от оснований признания договора недействительным. В одних случаях будет двухсторонняя реституция, в других - односторонняя, а в третьих - реституция не допускается [60, С.109].

В настоящее время, как отмечает В. Ходосовский, в поликлиниках и больницах возобновилась кампания по расторжению договоров аренды помещений, в которых расположены аптечные киоски и пункты. Одновременно готовится положение, ограничивающее негосударственную розничную торговлю лекарственными средствами. В проекте понятия «аптечный пункт» и «киоск» заменяются на «филиал аптеки», это нововведение обусловлено ГК Республики Беларусь. Ужесточаются правила открытия аптечных киосков, что обосновывается внедрением международных правил. По новым правилам лицензирования руководителем аптеки может быть только специалист с высшим фармацевтическим образованием - провизор, имеющий первую или высшую категорию.

Следует отметить, что сегодня в Республике Беларусь не редки споры, возникающие в сфере арендных правоотношений, о чем свидетельствует обзор ВХС Республики Беларусь практики рассмотрения споров, возникающих при заключении, изменении и расторжении договоров. Так, согласно пункта 16 постановления Пленума ВХС Республики Беларусь № 16 хозяйственный суд отказывает в удовлетворении иска о расторжении или изменении договора, если при рассмотрении дела будет установлено, что договор не заключен, расторгнут по соглашению сторон либо вследствие реализации стороной права на односторонний отказ от договора, или договор прекращен в связи с истечением срока его действия.

На практике, отказывая в иске о расторжении договора аренды помещений в связи с наличием вышеназванных обстоятельств, суды по-разному разрешают требование о выселении ответчика из занимаемого помещения [28].

В хозяйственный суд обратилось УП «С» с иском к объединению «О» о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Суд установил, что в договоре отсутствует условие о размере арендной платы. Поскольку ГК Республики Беларусь данное условие отнесено к существенным для договора аренды помещения [3, Ст.625], суд признал договор между сторонами незаключенным и отказал в расторжении договора.

В удовлетворении требования о выселении ответчика суд также отказал, мотивируя это тем, что данное требование вытекает из требования о расторжении договора и имеет общее с ним основание.

В другом случае по причине отсутствия условия о размере арендной платы суд признал незаключенным договор аренды помещения между предприятием «Н» и ОДО «М», и в связи с этим отказал в иске о расторжении договора.

Относительно заявленного истцом требования о выселении суд указал, что поскольку договор является незаключенным, отсутствуют правовые основания для понуждения ответчика освободить помещение. Гражданские права и обязанности сторон возникли не из договора аренды, а по другим основаниям, предусмотренным статьей 7 ГК Республики Беларусь. Поэтому истец вправе обратиться в суд за защитой своих прав способами, предусмотренными статьей 11 ГК Республики Беларусь, путем предъявления иска по другим основаниям.

Хозяйственный суд отказал предприятию «С» в иске о расторжении договора аренды и выселении объединения «Б» из занимаемого помещения.

Суд установил, что договор аренды помещения заключен на срок более года, однако сторонами не соблюдено требование статьи 622 ГК Республики Беларусь о его государственной регистрации. В связи с этим суд констатировал факт ничтожности договора.

В решении суд указал, что требование о выселении не подлежит удовлетворению, поскольку оно заявлено исходя из требования о расторжении договора, который фактически является ничтожным.

По другому делу суд также установил факт ничтожности договора аренды помещения, заключенного между предприятиями на срок более года, по причине отсутствия его государственной регистрации. На этом основании в удовлетворении иска о расторжении данного договора отказано.

Заявленное при этом требование о выселении ответчика суд удовлетворил, применив последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 168 ГК Республики Беларусь [28].

Предприятие «Т» обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды с ООО «К» и выселении ответчика из занимаемого помещения. При рассмотрении иска суд установил, что до истечения срока договора арендодатель письменно уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор в случае непогашения задолженности по арендным платежам. Данное уведомление принято судом как доказательство отсутствия согласия арендодателя на продление срока договора. С учетом этого договор признан прекращенным в связи с истечением срока его действия, и в расторжении договора отказано.

В то же время, учитывая, что договор аренды между сторонами прекращен, суд признал обоснованным требование о выселении ответчика из занимаемого помещения.

В рассмотренных случаях отказ в иске о расторжении договора аренды обусловлен тем, что договор между сторонами фактически отсутствует. В связи с этим у ответчика отсутствуют законные основания для пользования переданным ему имуществом, и, следовательно, требование о выселении в таком случае является обоснованным [28].

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать выводы о том, что:

1) договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию арендодателя (арендатора) судом по основаниям, предусмотренным законодательством Республики Беларусь;

2) споры по арендным правоотношениям возникают сегодня в нашей стране не только из-за незнания правовых актов Республики Беларусь, регулирующих указанную группу отношений, а также из-за нечеткого урегулирования некоторых вопросов, связанных с договором аренды.

Далее следует рассмотреть особенности заключения и исполнения отдельных видов договора аренды.

VI. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДАХ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Законодательство Республики Беларусь допускает заключение договоров аренды различных видов, что предопределяется существованием различного имущества, которое можно взять в аренду и закрепить эти отношения договором аренды.

Многие отношения владения и пользования чужим имуществом за вознаграждение обладают всеми специфическими особенностями, например, отношения аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий.

В связи с этим можно выделить пять видов аренды:

прокат;

аренда транспортных средств;

аренда зданий и сооружений;

аренда предприятий;

лизинг.

Аренда транспортных средств выделена в самостоятельный вид договора аренды.

В зависимости от того, кто обеспечивает управление арендованным транспортным средством и его техническую эксплуатацию, ГК Республики Беларусь делит договор аренды транспортных средств на два подвида:

1) договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем);

2) договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без экипажа).

Объектом договора аренды транспортных средств может быть водный, автомобильный, воздушный, железнодорожный транспорт [55].

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации [3, Ст.603].

Договор консенсуальный, двусторонний, возмездный [48, С.95].

Следует отметить, что, если по договору обычной аренды после истечения срока договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора аренды, то это правило к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяется. Истечение срока договора влечет прекращение его действия. Рассматриваемый договор заключается в письменной форме независимо от его срока. Регистрация договора необязательна.

Заключая договор, стороны приобретают права и обязанности, которые во многом схожи с правами сторон договора обычной аренды. Однако имеются и свои особенности: 1) по такому договору обязанность по содержанию транспортного средства в течение срока договора лежит на арендодателе. На нем же лежит обязанность по производству капитального и текущего ремонтов; 2) арендодатель обеспечивает своими силами нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре; 3) на арендодателе лежит ответственность за формирование состава экипажа соответствующей квалификации, так как члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя в части управления и эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства; 4) арендодатель несет расходы по коммерческой эксплуатации транспортного средства, в том числе оплату топлива и др. Если иное не предусмотрено договором, арендодатель несет обязанность страхования транспортного средства и ответственность за ущерб, который может быть причинен в связи с его эксплуатацией [54, С.46].

Арендатор в свою очередь: 1) если иное не предусмотрено договором, вправе сдать транспортное средство в субаренду; 2) без согласия арендодателя заключить договоры перевозки и иные договоры с третьими лицами, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре, а если такие цели не предусмотрены, назначению транспортного средства; 3) в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства он обязан возместить причиненные убытки, если арендодатель докажет, что это произошло по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает по закону или договору [54, С.47].

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель по правилам обязательств из причинения вреда.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное пользование и владение без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации [3, Ст.613]. К этому договору также не применяются правила преимущественного обновления арендатором договора при истечении его срока.

Договор консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Форма договора - письменная, регистрация необязательна [3, Ст.614]. Стороны договора несут обычные для договора аренды права и обязанности.

Д. Шерстнев в статье «Аренда транспортного средства с экипажем» отмечает, что многие субъекты хозяйствования Беларуси осуществляют внешнеэкономическую деятельность, в частности производят покупку-продажу товаров. Однако не всегда субъект предпринимательской деятельности имеет собственный автомобильный транспорт для перевозки товара. В таком случае предприятие обращается к третьим лицам, занимающимся международными транспортными перевозками грузов. Отношения с владельцем транспортного средства могут быть оформлены в виде разных договоров: перевозки, транспортной экспедиции, аренды. В статье рассмотрены проблемные вопросы, возникающие при исполнении договора аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) [63].

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать вывод о том, что договор аренды транспортного средства во многом схож с договором аренды, однако, как вид данного договора, имеет свои особенности, закрепленные законодательством, так объектом договора аренды транспортных средств является транспорт. Существуют особенности договора аренды транспортного средства без экипажа по сравнению с договором аренды транспортного средства с экипажем: арендатор несет все расходы по содержанию транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление капитального и текущего ремонта; арендатор своими силами осуществляет управление транспортным средством и его эксплуатацию; на арендаторе лежит ответственность за вред, причиненный арендованным транспортным средством по правилам обязательств из причинения вреда и т.д.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение [3, Ст.621].

Особенностью аренды недвижимости является обязательное наличие в договоре аренды условия о размере арендной платы. При отсутствии письменного соглашения о размере арендной платы договор аренды недвижимости считается незаключенным [57, С.80].

Договор аренды недвижимости считается не заключенным, если стороны не согласовали вопроса о размере арендной платы в обязательном порядке в письменной форме [3, Ст.625].

Из определения договора аренды здания и сооружения следует, что данный договор двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Сторонами по договору аренды здания или сооружения являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть только собственник здания или сооружения либо уполномоченное им (собственником) лицо. В качестве сторон рассматриваемого договора могут выступать физические (индивидуальный предприниматель) и юридические лица.

Предметом договора служат здания (сооружения) либо часть здания (сооружения). В связи с тем, что здания и сооружения находятся на земле и неразрывно с ней связаны, то с передачей здания (сооружения) возникают и права на земельный участок.

Как отмечает Лейковский С.А. в своей статье, основные гражданско-правовые вопросы аренды зданий и сооружений. Автором анализируется законодательная база, регулирующая данный вид договора аренды, проблемы, возникающие в этой области, приводятся и оцениваются различные точки зрения на спорные вопросы, до сих пор однозначно не урегулированные нормативными актами, исследуется судебная практика [52].

С. Байда в статье «Аренда с молотка» отвечает на вопрос о том, как попасть на аукцион и купить право аренды нежилого помещения и др. [34].

В качестве обязательных условий договора аренды недвижимости Тушинский И.В. выделяет: положения о том, что одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) в возмездное владение и пользование определенное имущество (предмет договора); сведения, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду; условия о размере арендной платы; условия о должном состоянии арендованного имущества при его возврате арендодателю по истечении действия договора; срок действия договора [57, С.82].

Думаю, следует согласиться с Олешкевичем А.П., который в статье «О некоторых вопросах аренды недвижимости» основными вопросами при заключении договора аренды недвижимости называет:

- форму и существенные условия договора;

- государственную регистрацию;

- определение размера арендной платы;

- последствия признания договора недействительным [53].

Права и обязанности сторон изложены в самом договоре аренды здания или сооружения. Они и составляют его содержание.

Срок договора аренды здания (сооружения) в законе не определен. Он оговаривается соглашением сторон. Независимо от того, в каких пределах он будет установлен, по общему правилу, он выступает в качестве существенного условия и определение его в договоре является обязательным.

В случаях, когда договор аренды недвижимости заключается на срок один год и более, он подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года № 1452 [19], и считается заключенным с момента такой регистрации [57, С.81].

Что же касается арендной платы за административные здания и сооружения, находящиеся в государственной собственности, то порядок ее определения предусмотрен Указом Президента Республики Беларусь «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» [16].

Важным является вопрос о том, что в соответствии со статьей 623 ГК Республики Беларусь, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Такое право возникает независимо от того, является ли арендодатель собственником земельного участка и определено ли передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок. Существуют лишь некоторые ограничения в отношении аренды здания (сооружения), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности. Суть этих ограничений заключается в том, что такая аренда допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка [48, С.102].

Можно сделать вывод о том, что такие обстоятельства, как передача в аренду недвижимости (здания или сооружения), которая неразрывно связана с землей, позволили выделить договор аренды здания (сооружения) в самостоятельный вид договора.

Таким образом, договор аренды здания или сооружения - договор, по которому арендодатель (только собственник здания или сооружения либо уполномоченное им (собственником) лицо) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Особенностью аренды здания или сооружения является обязательное наличие в договоре аренды условия о размере арендной платы и регистрации данного договора.

К аренде предприятия применяются правила аренды зданий или сооружений.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия [3, Ст.627].

Лицензированные права арендодателя, если иное не установлено законом, передаче не подлежат.

Кредиторы арендуемого предприятия должны быть извещены арендодателем письменно о передаче предприятия в аренду. Кредитор в этом случае вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении требований о прекращении обязательства и возмещении убытков в течение одного года с момента сдачи предприятия в аренду [54, С.47].

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность [3, Ст.629].

Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту. Права и обязанности арендатора такие же, как по договору аренды [3, Ст.ст.631-635].

Несмотря на тесную взаимосвязь лизинговых и арендных отношений, лизинг имеет целый ряд специфических особенностей, которые не позволяют сводить его к аренде. Лизинг является самостоятельным объектом права, и он не укладывается в рамки арендных или кредитных отношений, в связи с чем существуют особенности, присущие договору лизинга, права и обязанности сторон [43].

ГК Республики Беларусь к договорам аренды относит в качестве разновидности договор финансовой аренды (лизинга). Поэтому на договор финансовой аренды (лизинга) распространяются нормы ГК Республики Беларусь, регулирующие общие положения об аренде, если иное не установлено законодательством [62].

Так, в главе 34 «Аренда» ГК Республики Беларусь, в частности параграф 6 посвящен «Финансовой аренде (лизингу)». В нем содержится 6 статей [3, Ст.ст. 636-641]. Подробное регулирование отношений финансовой аренды (лизинга) осуществляется Положением о лизинге на территории Республики Беларусь, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 1997 года (в ред. от 13 июля 2000 года) [18].

Указом Президента Республики Беларусь № 352 от 20 июля 1998 года Республика Беларусь присоединилась к разработанной международным институтом по унификации частного права в Риме (УНИДРУА) Конвенции о международном финансовом лизинге, которая была подписана 28 мая 1998 года в городе Оттаве [14].

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца [3, Ст.636].

Таким образом, субъектами лизинга являются: лизингодатель - юридическое лицо, передающее по договору лизинга специально приобретенный для этого за счет собственных и (или) заемных средств объект лизинга; лизингополучатель - субъект хозяйствования, получающий объект лизинга во временное владение или пользование по договору лизинга [18, П.1.3].

Лизингодатель не может стать лизингополучателем вследствие передачи лизингодателем прав на объект лизинга третьим лицам;

В соответствии с пунктом 2 Постановления Совета Министров Республики Беларусь «О лизинге на территории Республики Беларусь» от 31 декабря 1997 года (в ред. от 13 июля 2000 года) № 1769, условиями договора лизинга являются:

объект лизинга, в том числе его наименование, количественные и качественные характеристики объекта;

контрактная стоимость объекта лизинга;

обязательства сторон по уплате налоговых и неналоговых платежей в бюджет и государственные внебюджетные фонды, связанных с объектом лизинга;

цена договора лизинга;

размеры, способы и периодичность уплаты лизинговых платежей;

сведения об условиях поставки (продажи) объекта лизинга и ответственности поставщика (продавца);

обстоятельства передачи лизингополучателю объекта лизинга во временное владение и пользование, а также возврата данного объекта лизингодателю, включая его досрочное изъятие;

срок действия договора лизинга, исчисляемый с момента фактической передачи лизингодателем лизингополучателю объекта лизинга;

права и ответственность сторон за невыполнение своих обязательств по договору лизинга;

условия эксплуатации и технического обслуживания объекта лизинга [18, С.2].

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов [3, Ст.637].

Объект лизинга - любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по установленной классификации к основным фондам, а также программные средства и рабочие инструменты, обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов. Объект лизинга является собственностью лизингодателя в течение договора лизинга.

Объектом лизинга не может быть имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд, земельные участки, другие природные объекты, а также иное имущество в соответствии с законодательством.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор аренды является одним из наиболее часто встречающихся в хозяйственной деятельности предприятий, организаций, предпринимателей.

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

Результатом договора аренды является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование в течение определенного времени.

Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда.

Область применения договора аренды весьма обширна как в сфере предпринимательской деятельности, так и в сфере удовлетворения бытовых потребностей.

Аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности.

В аренду могут быть переданы: земли и другие природные ресурсы; предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций; отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности; рабочий скот.

Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды, как и любой другой договор, включает в себя как существенные условия, так и условия, которые существенными не являются.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, которые могут постепенно изнашиваться, но сохраняют свою форму в течение всего срока аренды. Предмет договора аренды по общему правилу является единственным его существенным условием. Предметом договора аренды могут быть: земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи.

...