Договор аренды

Не могут быть предметом аренды результаты творческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности. Законодательными актами (законами, декретами и указами Президента Республики Беларусь) могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается (или ограничивается).

Необходимо обратить внимание на то, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии условие о предмете договора считается несогласованным сторонами и соответствующий договор не считается заключенным.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а в случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договор аренды следует отличать от сходных с ним договоров, по которым передается имущество одного лица к другому - купли-продажи (всех его видов), мены, дарения, ренты и займа. Результатом названных договоров является переход права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления), тогда как по договору аренды (имущественного найма) переходит лишь право владения и пользования на время.

Существенные условия договоров аренды, купли-продажи и поставки существенно отличаются: в договоре аренды - состав и стоимость имущества, передаваемого в аренду, размер арендной платы и права и обязанности сторон договора; в договоре купли-продажи - наименование товара, количество товара, цель приобретения, цена товара; в договоре поставки - предмет поставки, количество и цена товара, цель приобретения, срок поставки и оплаты.

Рассмотрев тему договор аренды, следует отметить, что закон об аренде нуждается в существенных дополнениях и изменениях. Желательно было бы принять новый закон об аренде, в котором, с учетом принципа свободы договора, были бы установлены механизмы заключения договоров аренды между субъектами хозяйствования различных форм собственности. В частности, более подробно следует урегулировать вопросы арендной платы по договору, поскольку они в настоящее время не урегулированы надлежащим образом.

Можно сделать вывод о том, что вопросы арендной платы арендодателями частной формы собственности должны быть урегулированы законом.

Сравнивая российское и белорусское законодательство в сфере арендных правоотношений, следует отметить, что в Российской Федерации арендные правоотношения урегулированы Гражданским кодексом РФ, Лесным кодексом РФ и Водным кодексом РФ, постановлениями Правительства РФ, например постановление Правительства РФ «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» и другими нормативными актами.

Закон «Об аренде» в РФ отсутствует, что имеет как свои плюсы (упрощает арендные правоотношения), так и минусы (отсутствие закона порождает множество подзаконных актов и пояснений к ним). Споры в сфере арендных правоотношений в РФ рассматривают арбитражные суды, а Президиум Высшего Арбитражного суда составляет обзор практики разрешения споров, связанные с арендой.

Проанализировав вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что правовое регулирование арендных правоотношений в Беларуси и России (существенные условия, государственная регистрация договора, рассмотрение споров по вопросам аренды) не имеет существенных различий, что может послужить еще одним шагом к унификации законодательств двух стран.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями от 24 ноября 1996 года). Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 05.01.1999, N 1, 1/0.

Водный кодекс Республики Беларусь от 15 июля 1998 года. Принят Палатой представителей 18 июня 1998 года. Одобрен Советом Республики 29 июня 1998 года. Вступил в силу со дня официального опубликования// Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь, 1998, N 33, Ст. 473.

Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 года (в ред. от 8 января 2004 года). Принят Палатой представителей 28 октября 1998 года. Одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года. Вступил в силу с 1 июля 1999 года// Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь, 05.03.1999, N7-9, Ст.101.

Кодекс Республики Беларусь о земле от 4 января 1999 года (в ред. от 8 мая 2002 года). Принят Палатой представителей 25 ноября 1998 года. Одобрен Советом Республики 19 декабря 1998 года. Вступил в силу с 1 января 1999 года// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 18.01.1999, N 2-3, 2/1; 20.05.2002, N 55, 2/848.

Лесной кодекс Республики Беларусь от 14 июля 2000 года. Принят Палатой представителей 8 июня 2000 года. Одобрен Советом Республики 30 июня 2000 года. Вступил в силу со дня официального опубликования// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 29.07.2000, N 70, 2/195.

Закон Республики Беларусь «Об аренде» от 12 декабря 1990 года (в ред. от 4 января 1999 года)// Ведомости Верховного Совета БССР, 1991, N 1, Ст. 1; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 18.01.1999, N 2-3, 2/4.

Закон Республики Беларусь «О крестьянском (фермерском) хозяйстве от 18 февраля 1991 года (в ред. от 14 мая 2001 года)// Ведомости Верховного Совета БССР, 1991, N 12, Ст. 125; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 24.05.2001, N 48, 2/759.

Закон Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» от 20 февраля 1991 года (в ред. от 5 января 2004 года)// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 21.01.2000, N 8, 2/137.

Закон Республики Беларусь «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» от 19 января 1993 года (в ред. от 4 января 1999 года)// Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь, 1993, N 7, Ст. 41; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 18.01.1999, N 2-3, 2/4.

Закон Республики Беларусь «Об объектах, находящихся только в собственности государства» от 5 мая 1998 года (в ред. от 5 декабря 2002 года)// Ведомости Национального собрания Республики Беларусь, 1998, N 19, Ст. 216; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 19.12.2002, N 141, 2/904.

Закон Республики Беларусь «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» от 10 января 2000 года (в ред. от 4 января 2002 года)// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 21.01.2000, № 7, 2/136; 18.01.2002, N 7, 2/830.

Указ Президента Республики Беларусь «О лизинге» от 13 ноября 1997 года (в ред. от 22 ноября 2001 года) № 587// Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь, 1997, N 32, Ст. 1026; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 04.12.2001, N 112, 1/3256.

Указ Президента Республики Беларусь «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственной собственности» от 13 января 1998 года № 30// Сборник действующих нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь (1994-2000).

Указ Президента Республики Беларусь «О присоединении Республики Беларусь к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» от 2 июля 1998 года № 352// Республика, 1998 г., N 164.

Указ Президента Республики Беларусь «О дополнительных мерах по регулированию экономических отношений» от 16 января 2002 года (в ред. от 27 января 2003 года) № 40// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 24.01.2002, N 9, 1/3426; 03.02.2003, N 13, 1/4352.

Указ Президента Республики Беларусь «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» от 30 сентября 2002 года (в ред. от 29 июля 2003 года) № 495// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 09.10.2002, N 112, 1/4050; 06.08.2003, N 86, 1/4806.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций и видах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу» от 13 июня 1990 года (в ред. от 4 ноября 1995 года) № 148// Консультант-Плюс: Беларусь 2004.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь «О лизинге на территории Республики Беларусь» от 31 декабря 1997 года (в ред. от 13 июля 2000 года) № 1769// Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь, 1998, N 1, Ст. 16; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 28.07.2000, N 69, 5/3609.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений» от 20 сентября 2000 года № 1452// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 04.10.2000, N 91, 5/4108.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности» от 31 мая 2002 года (в ред. от 15 декабря 2003 года) № 710// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 13.06.2002, N 65, 5/10554; 24.12.2003, N 142, 5/13522.

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» от 16 декабря 1999 года № 16// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 28.01.2000, N 10, 6/210.

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» от 28 июня 2002 года № 10// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 02.09.2002, N 97, 6/336.

Постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь «Об обобщении судебной практики по категории дел о недействительности (установлении факта ничтожности) сделок» от 30 октября 2002 года № 33// Консультант-Плюс: Беларусь 2004.

Положение «О порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности», утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 мая 2002 года (ред. от 15 декабря 2003 года) № 710// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 13.06.2002, N 65, 5/10554; 24.12.2003, N 142, 5/13522.

Постановление Министерства экономики Республики Беларусь «Об утверждении базовых ставок арендной платы в производственных зданиях, сооружениях и помещениях, находящихся в республиканской собственности» от 11 октября 2002 года № 226// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 23.10.2002, N 118, 8/8660.

Приказ Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь «Об определении размеров арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской собственности» от 14 марта 1996 года (в ред. от 26 сентября 2002 года) № 58// Бюллетень нормативно-правовой информации, N 5, 1996; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 23.10.2002, N 118, 8/8659.

Обзор надзорной практики Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь за 3 квартал 2002 года по спорам в сфере арендных правоотношений/ Обзор Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь// Консультант-Плюс: Беларусь 2004.

Обзор Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь «Надзорной практики Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь за 4 квартал 2002 года по спорам, возникающим из арендных правоотношений»// Консультант-Плюс: Беларусь 2004.

Определение Хозяйственного суда г. Минска от 24 января 2003 года «Утверждение судом мирового соглашения влечет прекращение производства по делу, ответчик обязуется покрыть половину расходов по уплате госпошлины, а истец засчитывает излишне перечисленные ответчиком суммы по коммунальным платежам в счет погашения пени за просрочку арендных и коммунальных платежей, от взыскания остальной части исковых требований отказывается»// Консультант-Плюс: Беларусь 2004.

Решение Хозяйственного суда Витебской области от 30 января 2003 года «Суд отказывает истцу в исковых требованиях о взыскании арендной платы по договору аренды, коммунальных платежей, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, как основанных на ничтожной сделке, поскольку отсутствие в договоре аренды подписи хотя бы одной стороны влечет его недействительность»// Консультант-Плюс: Беларусь 2004.

Решение Хозяйственного суда Могилевской области 27 января 2003 года «Суд отказывает в удовлетворении требований арендодателя о возмещении неполученных доходов, которые он получил бы в случае своевременного выселения арендатора из занимаемого помещения при одностороннем расторжении договора аренды, т.к. арендодателем не доказана причинная связь между невыполнением обязательств арендатором по выселению и получением арендодателем соответствующих доходов»// Консультант-Плюс: Беларусь 2004.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года. Принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года (в ред. от 10 января 2003 года)// Собрание законодательства Российской Федерации, 05.12.1994, № 32, ст. 3301; 13.01.2003, N 2, ст. 167.

Гражданский кодекс Республики Беларусь от 11 июня 1964 года (в ред. от 24 февраля 1995 года). Утратил силу в связи с принятием Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 года// Собрание законов БССР, указов Президиума Верховного Совета БССР, постановлений Совета Министров БССР", 1964, N 17, ст. 183; Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь, 1995, N 17, ст. 183.

Байда С. Аренда с молотка// Бюллетень нормативно-правовой информации, 2003, N 9.

Байда С. Арендная плата: новые коэффициенты// Национальная экономическая газета, 04.02.2003, N 8.

Гнедов А.Н. Обращение с отходами производства арендодателями и арендаторами// Вестник министерства по налогам и сборам, 2003, N 40; Налоговый курьер предпринимателя, 03.11.2003, N 40.

Гражданский кодекс Республики Беларусь: с коммент. к разделам/ Коммент. В.Ф. Чигира. - 2-е изд. - Мн.: «Амалфея», 1999. - 704 С.

Гражданское право: В 2 ч. Ч. 2: Учебник/ Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. - Мн.: «Амалфея», 2002. - 1008 С.

Гражданское право: Учеб. В 2-х т. Т. 2. - Изд. 2-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. - М.: «Проспект», 1999.

Грищенко М.К. О регистрации пролонгированных договоров аренды. Иное мнение// Юрист. 2002. № 1 (8). - С. 80.

Грунтова Т.В. Ответственность по гражданскому праву// Промышленное торговое право. № 5, 1999.

Грушецкий Ю. Особенности договора франчайзинга на современном этапе развития экономики// Вестник Высшего Хозяйственного Суда, 2002, N 12.

Гуща Г. Сравнительный анализ договора лизинга и договора аренды// Вестник Высшего Хозяйственного Суда, 2003, N 18.

Заяц Е.А. Защита прав арендодателей в суде// Право Беларуси, 2003, N 33.

Заяц Ф.Д., Фридкин Л.А. Арендная плата: у семи нянек…// Национальная экономическая газета. 2001. № 11.

Капчан Е. Аренда здания и право арендатора на его улучшение// Юрист, 2004, N 1.

Колбасин Д.А. Гражданское право Республики Беларусь. Общая часть. - Мн.: «Молодежное научное общество», 2000.

Колбасин Д.А. Гражданское право. Особ. Часть. Изд. 2-е., доп. и перераб.: - Мн.: «МНО». 2001. - 547 С.

Кузьменок В. Почасовая арендная плата// Национальная экономическая газета, 05.08.2003, N 59.

Лаптев В.В. Новый порядок определения размеров арендной платы (Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 № 495)// Юрист. 2002. № 11 (18). - С. 6-8.

Левый В.В. Исполнение обязательств // Промышленное торговое право. № 5, 1999.

Лейковский С.А. Договор аренды зданий и сооружений // Промышленно-торговое право, 2003, N 3.

Олешкевич А.П. О некоторых вопросах аренды недвижимости// Право Беларуси, 2003, N 44.

Паращенко В.Н. Хозяйственное право Республики Беларусь. - Мн.: «МНО», 2000. - 337 С.

Соболевская Т.Г. Аренда транспортных средств// Юрист. 2002. № 7 (14). - С. 36-38.

Соленик Д. Очередной взнос для арендаторов// Белорусский рынок, 10-16 ноября 2003, N 44.

Тушинский И.В. О некоторых вопросах правового регулирования аренды зданий, сооружений, нежилых помещений// Юрист. 2002. № 12 (19). - С. 79-82.

Фадеев В.Д. Аренда транспортных средств// Юрист. 2002. № 10 (17). - С. 41-44.

Чигир В.Ф. Договор аренды и его виды/ В.Ф. Чигир. - Мн.: «Амалфея», 2001. - 96 С.

Чигир В.Ф. Гражданско-правовой договор// Промышленное торговое право. № 3-4 (март-апрель). 2000. - 139 С.

Чигир В.Ф. Новый Гражданский кодекс Республики Беларусь. Общий обзор. - Мн.: «Амалфея», 1999. - 160 С. - (Комментируем новый Гражданский кодекс).

Шевцов А. Характерные особенности и отличия договора лизинга от договора аренды// Главный Бухгалтер, 2003, N 30.

Шерстнев Д. Аренда транспортного средства с экипажем// Юрист, 2003, №4.

Юридический словарь-справочник/ Под ред. Власова В.И., Низовцева В.В., Шевченко В.А. - Ростов-на-Дону; Изд-во «Феникс», 1996. - 544 С.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Договор аренды

«__» _____________ 2004 г. г. Минск

_____________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора _________________________, действующего на основании _____________, и __________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании __________________________, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду помещение общей площадью ___ кв.м. и территорию общей площадью ____кв.м. по адресу: ________________________________________________.

1.2. Арендуемое помещение и территория используются в целях __________________________________________________________________.

2. Обязанности Арендатора

2.1. Арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату согласно калькуляции в год равными частями ежемесячно.

2.2. Арендатор обязуется содержать и эксплуатировать полученное в аренду помещение в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности, производить за свой счет текущий ремонт.

2.3. Арендатор обязуется использовать предоставленное ему в аренду помещение в соответствии с пунктом 1.2. настоящего договора.

2.4. Арендатор извещает Арендодателя не позднее, чем за 2 недели о предстоящем освобождении помещения и сдает его по акту в исправном состоянии. 3. Права Арендатора

3.1. Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя решать вопросы перестройки, перепланировки помещения в пределах, установленных законом (не влекущие ухудшения помещения).

3.2. Отделимые улучшения помещения, произведенные Арендатором по собственной инициативе и за счет его средств, являются собственностью Арендатора.

Стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению Арендатору в случае прекращения действия настоящего договора аренды, если эти улучшения были произведены с письменного согласия Арендодателя.

Доходы, полученные Арендатором от использования арендуемого помещения, являются его собственностью.

4. Обязанности Арендодателя

4.1. Арендодатель обязан предоставить помещение по адресу: ___________________ ___________________________ в аренду Арендатору в 5-дневный срок после подписания настоящего договора по приемо-сдаточному акту, в котором указывается техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду.

4.2. Арендодатель обязан соблюдать все положения настоящего договора.

4.3. Арендодатель не имеет права вмешиваться в деятельность Арендатора.

4.4. Арендодатель обязан защищать права Арендатора на аренду помещения в случае их нарушения со стороны третьих лиц.

В случае возникновения по вине Арендодателя обстоятельств, препятствующих (затрудняющих или делающих невозможным) использование помещения, Арендодатель возмещает убытки Арендатору, предоставляет Арендатору другое помещение или уменьшает арендную плату с согласия Арендатора.

5. Права Арендодателя

Арендодатель имеет право контролировать использование помещения в соответствии с целями, определенными пунктом 1.2. настоящего договора.

6. Арендная плата

6.1. За пользование арендуемыми помещением и территорией расчет производится согласно калькуляции не позднее 10 числа каждого месяца с момента передачи помещения в аренду.

Эксплуатационные расходы, электроснабжение, отопление и коммунальные услуги оплачиваются Арендатором отдельно.

7. Срок действия договора

7.1. Договор действует с момента его подписания в течение 3 (трех) лет.

При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора по окончании его сроков он считается продленным на тот же срок, какой был предусмотрен договором.

7.2. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно только по взаимному согласию сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при нарушении условий другой стороной.

8. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются Законом Республики Беларусь «Об аренде», ГК Республики Беларусь, другими нормативными актами Республики Беларусь.

9. Юридические адреса сторон:

Размещено на Allbest.ru