Договор аренды

Перечень существенных условий договора аренды отдельных объектов недвижимости, особенно объектов природных ресурсов, значительно шире. Например, в договоре аренды участков государственного лесного фонда указываются: границы участков лесного фонда, передающихся в аренду; виды лесопользования; объемы (размеры) лесопользования; сроки аренды (от одного года до пятнадцати лет); размер арендной платы и порядок ее внесения; обязанности сторон по охране, защите участков государственного лесного фонда и воспроизводству лесов; порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесовосстановительных и лесохозяйственных работ; иные условия пользования участками лесного фонда, предусмотренные законодательством Республики Беларусь и определенные по согласованию сторон [5, Ст.45].

Срок также не является существенным условием договора аренды.

Сроки договора аренды определяются договором [6, Ст.15].

В соответствии со статьей 581 ГК Республики Беларусь, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, не прекращается автоматически по истечении установленного договором срока. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях [3, Ст.592].

Следует иметь в виду, что законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества [3, Ст.581].

В соответствии со статьей 45 Кодекса Республики Беларусь о земле, сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет.

Согласно статье 45 Лесного кодекса Республики Беларусь, участки государственного лесного фонда сдаются в аренду на срок от одного до пятнадцати лет.

Говоря о форме договора аренды, следует отметить, что она определяется нормами ГК Республики Беларусь.

Договор аренды на срок более одного года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме [3, Ст.580]. Это правило является исключением из правила статьи 162 ГК Республики Беларусь, согласно которому форма сделки граждан между собой зависит от суммы сделки. Договоры аренды между гражданами могут заключаться в устной форме только на срок менее года, если только законодательством не предусмотрено иное для данного вида договора аренды или аренды определенного имущества.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами [3, Ст.580]. Так, передача участков государственного лесного фонда в аренду оформляется договором аренды участков государственного лесного фонда, который подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством Республики Беларусь [5, Ст.45]. Республиканский центр учета и регистрации недвижимости при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь осуществляет ведение Единого государственного реестра договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года № 1452 [19].

Особые требования предъявляются к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Дополнительные требования предъявляются к договору аренды предприятия [3, Ст.ст. 521, 531]. Договор аренды движимого имущества с условием его выкупа может быть заключен в любой форме, установленной для совершения сделок.

Хозяйственный суд Витебской области, рассмотрев 30 января 2003 года в открытом судебном заседании дело по иску предприятия А к предприятию Б о взыскании 789539 рублей арендной платы, коммунальных платежей, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, установил [30]:

Заявлен иск о взыскании на основании договора аренды арендной платы в сумме 433236 руб., пени за просрочку исполнения договора в сумме 143176 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 143176 руб., коммунальных платежей в сумме 42115 руб., пени в сумме 13918 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 13918 руб.

От сторон поступило мировое соглашение и ходатайство о его утверждении.

В судебном заседании представитель истца отказался от заключения мирового соглашения и просил суд взыскать с ответчика арендную плату в сумме 442000 руб., пени за просрочку оплаты платежей коммунальных и аренды согласно договору в сумме 143176 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 158112 руб. Представитель истца также пояснил, что он не представил подлинный договор аренды, истребованный судом, и считает, что, несмотря на отсутствие подписи истца в договоре он заключен, так как стороны его на протяжении длительного времени исполняли.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, а прислал отзыв на исковое заявление, в котором иск в части взыскания основного долга по аренде и коммунальным платежам, а также процентам за пользование чужими денежными средствами признал. Исковые требования в части взыскания пени ответчик не признал, так как условие договора аренды, предусматривающее размер пени 0,1% за несвоевременное внесение арендных платежей вымарано, наверху надпечатано и не согласовано сторонами изменение, увеличивающее размер пени до 1%. Таким образом, ответчик считает, что условие договора о пене является недействительным.

Заслушав пояснение представителя истца, исследовав материалы дела, хозяйственный суд пришел к выводу, что исковые требования о взыскании 442000 руб. арендной платы, 143176 руб. пени за просрочку оплаты коммунальных платежей и аренды согласно договору 158112 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежат удовлетворению, а частичное признание долга ответчиком не подлежит признанию судом по следующим основаниям [30].

Представленная истцом ксерокопия договора аренды и экземпляр договора ответчика не подписан арендодателем.

В силу части 1 статьи 61 ХПК Республики Беларусь каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, а истец не предоставил подписанный арендодателем договор в обоснование своих требований, в связи с чем суд рассматривает дело по имеющимся доказательствам.

Предметом договора является аренда нежилого помещения. Согласно пункта 4 постановления Пленума ВХС Республики Беларусь «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» от 28 июня 2002 года № 10 правила параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК Республики Беларусь применяются к аренде нежилых помещений [30].

Согласно пункта 1 статьи 622 ГК Республики Беларусь:

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 404).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В пункте 2 статьи 163 ГК Республики Беларусь «Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки» закреплено, что в случаях, прямо указанных законодательными актами или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Так как договор подписала только одна сторона, следовательно, договор считается недействительным, и не соответствующим законодательству.

В силу статьи 169 ГК Республики Беларусь, недействительная сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В обоснование своего требования истец ссылается на договор аренды, который является ничтожным и не может порождать права и обязанности у сторон и, следовательно, являться основанием для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 108, 150-153, 160-161 ХПК Республики Беларусь, хозяйственный суд решил: Предприятию А в иске отказать [30].

Пункт 3 статьи 578 ГК Республики Беларусь предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Следовательно, это условие можно отнести к существенным условиям договора аренды.

В соответствии со статьей 8 Закона Республики Беларусь «Об аренде», в договоре аренды предусматриваются: выполнение договорных обязательств; состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи; размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды; распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества; обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора; обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором; право арендатора на выкуп арендованного имущества.

В договор аренды земли и других природных ресурсов включаются также обязанности арендатора по рациональному использованию природного объекта в соответствии с его целевым назначением. Договоры аренды земли и других природных ресурсов подлежат регистрации в порядке, устанавливаемом законодательством Республики Беларусь [6, Ст.7].

В договоре аренды отдельно выделяются стоимость и объекты государственного имущества, относящегося к непроизводственной сфере (жилищно-коммунального, социального назначения), которые могут передаваться арендатору в безвозмездное пользование. В договоре указываются обязательства арендатора в отношении этих объектов (их содержание, капитальный ремонт).

В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействие развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии [6, Ст.8].

Следует отметить, что в 2003 году республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности на очередном заседании рассмотрела следующие вопросы:

о порядке расчета почасовой арендной платы за сдачу в аренду на определенное время актовых, спортивных и других залов и помещений в зданиях госсобственности;

об установлении коэффициентов для определения ставок арендной платы за проведение концертно-зрелищных мероприятий в сфере шоу-бизнеса в зданиях дворцов культуры, клубов, спортивных комплексов и театров Минска, а также повышающих и понижающих коэффициентов по видам деятельности, категориям арендаторов и отдельным объектам [35].

В. Кузьменок, рассматривая вопросы арендной платы, в частности почасовой арендной платы, указывает на то, что почасовая оплата чаще всего используется при сдаче в аренду производственного оборудования. При этом оно располагается на производственных площадях арендодателя и используется как арендатором, так и арендодателем. На основании действующих положений, предусматривающих определение размеров арендной платы для производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, в расчете за месяц и для производственного оборудования - в расчете за год, можно производить расчет почасовой арендной платы. Для этого необходимо: по производственным зданиям, сооружениям и помещениям - размер арендной платы, определенный за месяц, разделить на расчетную среднемесячную норму рабочего времени; по производственному оборудованию - размер арендной платы, определенный за год, разделить на годовую расчетную норму рабочего времени [49].

Рассматривая вопросы судебной практики, связанные с уплатой платежей по договору аренды, следует в качестве примера привести следующую ситуацию: «Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску предприятия А г. Минска к предприятию Б о взыскании 7583000 руб., установил [29]:

Иск заявлен о взыскании с ответчика 7583000 руб. пени за просрочку платежей (арендная плата и коммунальные услуги) за период с октября 2001 - март 2002 за предоставленное истцом в арендное пользование на основании заключенного между сторонами договора № 1 от 20 сентября 2001 года помещение.

В суд поступило подписанное руководителями сторон мировое соглашение, согласно которого ответчик обязался в течение 10 дней (т.е. по 3 февраля 2003 года) перечислить истцу половину понесенных последним расходов по уплате госпошлины, а истец излишне перечисленные ответчиком суммы по коммунальным платежам 2696755 руб. и 1681055 руб. засчитывает в счет погашения согласованной сторонами суммы пени - 4377810 руб., а от взыскания остальной части исковых требований отказывается.

Суд считает, что мировое соглашение следует утвердить; производство по делу подлежит прекращению.

Вторичное обращение в хозяйственный суд по спору между теми же лицам, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 7 части 1 статьи 94, статьями 95, 107, 162 ХПК Республики Беларусь (далее - ХПК Республики Беларусь), определил [29]:

1. Утвердить мировое соглашение, заключенное 9 января 2003 года между предприятием А г. Минска и предприятием Б согласно которого последнее обязалось в течение 10 дней (по 3 февраля 2003 года) перечислить предприятию А 189575 руб. в возмещение половины расходов по уплате госпошлины, а истец засчитывает излишне перечисленные ответчиком суммы по коммунальным платежам - 2696755 руб. и 1681055 руб. в счет погашения признанной ответчиком и согласованной сторонами суммы пени - 4377810 руб., а от остальной части исковых требований отказывается.

Выдать приказ с указанием срока его действия с 4 февраля 2002 года по 4 августа 2003 года.

2. Производство по делу прекратить.

Определение может быть обжаловано в кассационную инстанцию хозяйственного суда г. Минска в 10-дневный срок со дня его вынесения» [29].

Другой пример: «Хозяйственный суд Могилевской области, рассмотрев области 27 января 2003 года в открытом судебном заседании дело по иску предприятия А к предприятию Б о взыскании 4027771 руб., установил: Истец просит взыскать с ответчика 3435155 руб. убытков, причиненных предприятием Б предприятию А несвоевременным выселением из занимаемого помещения и 592616 руб. пени и процентов за просрочку уплаты платежей за пользование помещением [31].

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что из-за не выселения ответчиком в сроки, определенные истцом, ответчика из занимаемого им помещения, у истца возникли убытки. Истец взял в банке кредит, закупил оборудование, полагая, что данное оборудование он установит в освобожденном ответчиком помещении и будет получать прибыль, из которой рассчитается за полученный кредит и причитающиеся к уплате проценты. Однако, оборудование он не установил, поскольку ответчик не выселялся из помещения, и ему пришлось уплатить банку 3435155 руб. процентов, что в данном случае, по мнению истца, является его убытками.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, вместе с дополнительными требованиями по взысканию пени и процентов за просрочку в уплате платы за пользование помещением, указав, что если бы ответчик своевременно выселился из помещения, он бы не понес убытков.

Отзывом на иск, и в судебном заседании, ответчик исковые требования о взыскании убытков не признал по тому основанию, что он правомерно пользовался помещением и причинения им убытков истцу, не подтверждено истцом никакими документами.

Статьей 61 ХПК Республики Беларусь предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При назначении дела к рассмотрению от истца были истребованы все документы в подтверждение причинения ему предприятием Б убытков, от ответчика - в обоснование возражений.

Изучив представленные документы, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее:

С 1993 года между ответчиком и предприятием С заключались договоры аренды, сначала на три года, а затем на срок до года, согласно которым ответчик пользовался находящимся в оперативном управлении предприятия С помещении магазина «О», расположенном в г. Славгороде. Последний договор был заключен 3 января 2002 года на срок до 1 декабря 2002 года.

В договоре сторонами было определено, что оплату ответчик за пользование помещением должен производить ежемесячно, в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным [31].

По условиям договора, договор может быть расторгнут до срока, по согласованию сторон, или в одностороннем порядке в случае ухудшения арендатором помещения или неуплаты им в течение 3 месяцев арендной платы.

Предложив ответчику к 1 апреля 2002 года освободить занимаемое помещение, истец указал, что с 1 апреля 2002 года договор он считает расторгнутым, поэтому он закупил по лизинговому контракту оборудование, которое намеревался установить в данном помещении, но ответчик из помещения выселился только к 15 октября 2002 года.

По данному обстоятельству истец и указал, что, сумма процентов, выплаченная банку по кредиту, составляет 3435155 руб., что является его убытками, которые ему в виде процентов пришлось выплачивать банку, ничего не получая от оборудования, которое он по вине ответчика не мог установить в помещении.

Определение убытков дано в статье 14 ГК Республики Беларусь, где сказано, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Способы обеспечения исполнения обязательств закреплены в статье 310 ГК Республики Беларусь.

В договоре финансовой аренды оборудования от 21 августа 2002 года, не указано обеспечение исполнения обязательства по данному договору, предприятием Б. Кредитный договор не представлен. Кроме того, договор лизинга заключен 21 августа 2002 года, а выселился, фактически, ответчик из помещения 15 октября 2002 года. Порядок определения убытков установлен статьей 364 ГК Республики Беларусь [31].

Установить причинную связь между невыполнением обязательств ответчиком по выселению из помещения, получением кредита истцом по кредитному договору, а также получения оборудования по договору лизинга от 21 августа 2002 года, и констатировать, что ответчик причинил истцу убытки в сумме 3345155 руб., которые истец выплатил как проценты за полученный кредит суд не может, так как истец не доказал, что, получив по договору от 21 августа 2002 года оборудование, истец за период с 21 августа 2002 года по 15 октября 2002 года (срок фактического выселения ответчика из помещения) мог установить данное оборудование, использовать его, получить прибыль и рассчитаться с процентами по кредитному договору. Кроме того, в графике лизинговых платежей указано, что первый платеж должен был только быть 10 сентября 2002 года.

По данному обстоятельству, в иске истцу о взыскании убытков надлежит отказать.

В судебном заседании 27 января 2003 года, кроме того, были заявлены исковые требования о взыскании 364599 руб. процентов за период просрочки в уплате платежей за пользование помещением и 228017 руб. пени за период просрочки в уплате платежей, как определено пунктом 5.2 договора от 03 января 2002 года № 1.

Ответчик в судебном заседании пояснения дал аналогичные отзыву и пояснил, что в настоящее время помещение им освобождено. Сумма платежей, за фактическое пользование помещением им уплачена, действительно, только в декабре 2002 года. Пользовался он помещением правомерно, согласно заключенному договору, но, если истец, полагает, что договор расторгнут досрочно, он возражений не имеет, так как выселился из помещения 15 октября 2002 года.

Заслушав представителей сторон, изучив представленные документы, исследовав доказательства, суд установил следующее [31]:

Ранее, с 1993 года, на пользование спорным помещением, были заключены договоры сроком на три года, а затем, на срок до года. Согласно общим нормам Гражданского законодательства, заключение последующей сделки, предполагает расторжение предыдущей сделки.

По условиям договора от 3 января 2002 года, ответчик принял на себя обязанность производить уплату арендных платежей до 15 числа месяца, следующего за отчетным.

Статьей 61 ХПК Республики Беларусь установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При назначении дела к рассмотрению и при отложении разбирательства по делу от сторон истребовались все документы, положенные в основу исковых требований (от истца) и документально подтвержденный отзыв (от ответчика).

Все документы, которые были представлены сторонами в судебное заседание и исследованы в судебном заседании и положены в основу при принятии решения и в данной части.

По состоянию на день рассмотрения дела, по расчетам истца, ответчик не своевременно уплатил истцу за фактическое пользование помещением, в общей сумме 1730171 руб., что и явилось основанием предъявления в суд требования о взыскании процентов и пени за период просрочки в уплате долга. По состоянию на день рассмотрения дела, арендатором арендуемое помещение было возвращены арендодателю 15 октября 2002 года.

Поэтому, сумма платежей за фактическое пользование помещением должна быть уплачена арендатором на основании статей 14, 288, 593 ГК Республики Беларусь, Указа Президента Республики Беларусь № 302 (495), Инструкции «О порядке применения ставок арендной платы» № 143, Порядка определения размеров возмещения причиненного государству ущерба: от 26 июля 1999 года Закона «Об аренде» и статьи 971 ГК Республики Беларусь. 13 декабря 2002 года ответчик и уплатил истцу 1737492 руб. За период просрочки внесения арендной платы истец и просит взыскать сумму пени и сумму процентов [31].

Однако истец сам указал, что договор от 3 января 2002 года он считает расторгнутым с 1 апреля 2002 года. По данному обстоятельству сумма пени взыскана быть не может. Ответчик по сроку расторжения договора возражений не представлял, указав только день фактического выселения из помещения - 15 октября 2002 года. Суд руководствуется при вынесении решения в данной части Указом Президента Республики Беларусь № 302 (495), ГК Республики Беларусь, а также Постановлением Пленума ВХС Республики Беларусь № 10, которыми установлены минимальные ставки за пользование помещениями, а также которыми определено, что при продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды, отношения регулируются новым договором аренды. Если срок договора истекает, арендодатель обязан уведомить письменно арендатора о прекращении договора. При отсутствии доказательств такого уведомления, договор считается возобновленным на неопределенный срок. В случае, если договор аренды признается незаключенным, должны применяться нормы главы 59 ГК Республики Беларусь для обязательств вследствие неосновательного обогащения.

Все изложенное свидетельствует, что иск частично заявлен обоснованно, подтвержден представленными документами и доказательствами, не оспорен ответчиком по существу, а в оспоренной части не может быть принят во внимание, по мотивам, изложенным выше и по изложенным обстоятельствам и подлежит взысканию с ответчика, с учетом уточненных расчетов, в сумме 236432 руб. процентов, с учетом того, что излишне перечисленная ответчиком денежная сумма 13 декабря 2002 года, подлежит зачету в счет причитающихся и обоснованно заявленных процентов. В остальной части иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине от обоснованно заявленной суммы иска, как определено статьей 108 ХПК Республики Беларусь подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 150, 154, 156, 157, 160, 161, 177, 230, 233, 108 Хозяйственного процессуального Кодекса Республики Беларусь, суд решил:

Взыскать с предприятия Б (Славгород) в пользу предприятия А (Могилев) 236432 руб. процентов и 11821 руб. в возврат расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Возвратить истцу из республиканского бюджета 162713 руб. госпошлины, излишне уплаченной платежным поручением № 111 от 2 сентября 2002 года [31].

Цель обязательства достигается только в результате его исполнения: если бы участники обязательства не руководствовались убеждением, что каждый из них исполнит свои обязанности, вступление в обязательство утратило бы практический смысл. В связи с этим, третья глава работы раскрывает права и обязанности сторон по договору аренды и особенности его исполнения.

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать следующие выводы:

1) аренда представляет собой основанное на договоре срочное и возмездное владение, пользование имуществом, необходимые арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности;

2) аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может осуществляться в отношении имущества всех форм и видов собственности;

3) обязательным существенным условием договора аренды, как и любого другого договора, является предмет, поскольку без его определения невозможно заключить договор. Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, тогда как по сходным с арендой договорам могут быть как индивидуально-определенные непотребляемые вещи, так и родовые потребляемые вещи;

4) сегодня существуют различные мнения по поводу отнесения условий договора аренды к существенным. На основании изученного материала, в качестве существенных условий договора аренды следует назвать: состав и стоимость сдаваемого в аренду имущества и порядок его передачи; форма договора аренды; размер арендной платы; сроки аренды; распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества; обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора; обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с его хозяйственным назначением и условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном в договоре.

5) в настоящее время в нашей стране вопрос об арендной плате не четко урегулирован законодательством Республики Беларусь и требует доработок.

III. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Исполнение обязательств означает совершение кредитором и должником тех действий, которые составляют содержание их прав и обязанностей [51].

В соответствии с ГК Республики Беларусь, первоочередной обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества [3, Ст.582].

Ей соответствует право нанимателя требовать предоставления ему имущества. Выполнение этой обязанности осуществляется арендодателем путем передачи арендатору права владения имуществом. Но это возможно и в форме допуска арендатора к пользованию имуществом, которое остается во владении арендодателя (например, может быть предусмотрено, что арендатор вправе в квартире арендодателя несколько раз в неделю пользоваться роялем). Имущество считается соответствующим договору и своему назначению, если оно удовлетворяет требованиям, указанным в договоре. Если в договоре эти требования не изложены, имущество должно иметь обычное для такого имущества качество и быть в исправном состоянии.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. Но арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору (например, он пользовался этим имуществом до заключения договора аренды), либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки). Арендодатель несет ответственность лишь за те недостатки в имуществе, которые имелись в арендованном имуществе в момент заключения договора аренды, если он оговорил их в договоре [59, С.23].

Арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок. В случае невыполнения этой обязанности арендатор вправе истребовать от него это имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением [3, Ст.369].

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором [3, Ст.587].

По прекращении договора аренды арендодатель обязан принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя [59, С.27].

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя [3, Ст.594].

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены - в соответствии с назначением имущества. При этом арендодатель не имеет права без согласия арендодателя передавать эти права другим лицам. Нарушение арендатором данной обязанности может повлечь досрочное расторжение договора с возмещением убытков арендодателя [6, Ст.586].

Важнейшая обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Формы арендной платы установлены ГК Республики Беларусь. При этом арендная плата устанавливается за все арендное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества [3, Ст.585].

Необходимо обратить внимание на то, что перечень этих форм арендной платы не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, например, в виде части прибыли от использования арендного имущества.

Стороны в договоре аренды вправе решить вопрос о возможности изменения размера арендной платы по своему усмотрению. По соглашению сторон арендная плата может быть пересмотрена в любое время. Если законодательством не предусмотрено иное, по требованию арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на том основании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось. Существенным признается такое ухудшение условий пользования имуществом или состояния имущества, при которых арендатор в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды [3, Ст.420].

Следует отметить, что в соответствии с частью 3 статьи 585 ГК Республики Беларусь, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, ГК Республики Беларусь установлено ограничение по поводу изменения арендной платы.

Сроки выплаты арендной платы определяются договором аренды по усмотрению сторон. Они могут быть длительными (один раз в год) и довольно короткими (раз в квартал, каждый месяц и т.п.) [59, С.28].

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Поддержание имущества в исправном состоянии означает регулярное техническое обслуживание, систематический осмотр, охрану от возможных повреждений и порчи, устранение повреждений и т.д.

Текущий ремонт в отличие от капитального ремонта не имеет целью воспроизводство основных частей арендного имущества и их замену. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, и сроки его проведения обычно определяются соответствующими правилами эксплуатации.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права частично или полностью другим лицам. Частичная передача прав арендатора другим лицам имеет место в случаях: передачи прав арендатора в залог; внесения их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив; сдачи арендованного имущества в субаренду; предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование других лиц.

Объем передаваемых прав арендодателя в этих случаях не одинаков, но во всех этих случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

Следует обратить внимание на то, что законодательством может быть запрещена передача прав арендатора другим лицам не только полностью, но и частично. В частности, запрещена сдача в субаренду участков государственного лесного фонда [5, Ст.45].

При обнаружении недостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора [59, С.23].

Одним из прав арендатора является субаренда.

При субаренде сам арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. Договор субаренды порождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В соответствии со статьей 586 ГК Республики Беларусь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК Республики Беларусь и иными актами законодательства. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков [3].

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК Республики Беларусь и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды [3, Ст.589].

При прекращении договора аренды арендатор должен передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором [3, Ст.593]. Нормальным признается износ, который имеет место при обычном использовании имущества по договорам аренды такого имущества в течение такого же срока. В договоре аренды может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество должно быть капитально отремонтировано. Если согласно договору аренды имущество должно быть реконструировано, оно возвращается реконструированным [59, С.30].

В случае нарушения арендатором обязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Необходимо обратить внимание на то, что арендные отношения во многих случаях продолжаются длительно и арендаторы сохраняют интерес в их продлении. Законодательство учитывает этот интерес. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Чтобы осуществить это право, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора [3, Ст.592].

Если арендатор допускал такие нарушения договора, которые могли быть основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, он не может осуществить право на преимущественное заключение с ним договора аренды на новый срок. Он не имеет такого права и в случае существенного нарушения других условий договора аренды, а также пропуска установленного статьей 592 ГК Республики Беларусь срока для уведомления арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок в письменной форме.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков. Такого права арендатор не имеет, если договор аренды с новым арендатором был заключен на иных условиях, чем те, на которых он отказался заключить договор.

Нормы обязательственного права, регулирующие отдельные виды обязательства, устанавливают порядок исполнения каждого из них. Однако в статье 200 ГК Республики Беларусь изложены общие правила (принципы), на которых основывается исполнение обязательств с любым составом участников. В процессе исполнения обязательств действуют принципы надлежащего исполнения и реального исполнения.

Надлежащим исполнением обязательства признается исполнение, произведенное в соответствии с условиями обязательства и требованием законодательства, а если такие условия и требования отсутствуют, то обязательство должно быть исполнено в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Надлежащее исполнение обязательства предполагает соблюдение содержащихся в нем условий в отношении субъектов, предмета, срока, места, способа исполнения, порядка расчетов и т.п.

Отказ от обязательства в одностороннем порядке допускается также при наличии у кредитора уважительных причин.

Право на одностороннее прекращение договора законодательство устанавливает и в качестве средства защиты интересов управомоченного лица при нарушении их должником.

В некоторых случаях законом допускается возможность одностороннего изменения условий обязательства. Она касается, в основном, условий о предмете и сроке исполнения, а также формы расчетов [51].

Следует отметить, что в ноябре 2003 года Мингорисполком обязал арендаторов некоторых объектов коммунальной недвижимости принимать участие в возмещении расходов на капитальный ремонт, в связи с чем Д. Соленик в своей статье назвал данное событие «Очередным взносом для арендаторов», с чем трудно не согласиться [56].

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать следующие выводы:

1) арендодатель, как сторона договора аренды, обязан: предоставление имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; передача арендатору в пользование и владение имущества своевременно; произведение за свой счет капитального ремонта сданного в наем имущества; передача имущества в аренду свободного от прав третьих лиц;

2) арендатор, как сторона договора аренды, обязан: пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества; поддерживать полученное во владение и (или) пользование имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором; при прекращении рассматриваемого договора возвратить имущество в состоянии, обусловленном договором; своевременно вносить плату за пользование имуществом.

3) обязанностям арендодателя соответствуют права арендатора.

IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ИЛИ НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору аренды, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, виновная сторона несет ответственность, установленную законодательством Республики Беларусь и договором [6, Ст.8].

Возмещение убытков является общей и главной формой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств: общей - потому что наступает всегда, когда кредитору в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства причинен имущественный ущерб и если иное не предусмотрено законом или договором, а главной - потому что путем возмещения убытков достигается полное восстановление имущественного положения кредитора за счет должника.

Убытки подлежат взысканию в силу статьи 364 ГК Республики Беларусь независимо от того, содержит ли договор условие об ответственности в форме убытков или нет. Более того, соглашение об исключении ответственности, предусмотренной пунктом 1 статьи 364 ГК Республики Беларусь, является ничтожным. Не противоречит, однако, закону соглашение сторон об ограничении ответственности в форме убытков, если при этом соблюдены требования пункта 2 статьи 371 ГК Республики Беларусь.

Существует два вида убытков - реальный ущерб и упущенная выгода [3, Ст.14].

Следует отметить, что размер убытков во многом определяется тем, какие цены положены в основу их исчисления. Поэтому важным представляется правило пункта 3 статьи 364 ГК Республики Беларусь, которое учитывает временное и территориальное колебание цен в условиях рынка и ориентирует должника на добровольное удовлетворение требований кредитора.

В соответствии с частью 1 статьи 310 ГК Республики Беларусь исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором [3].

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки в случаях, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства [3, Ст.311].

Необходимо обратить внимание на то, что форму соглашения о неустойке и порядок ее применения раскрывают статьи 312-314 ГК Республики Беларусь. Данная же статья устанавливает виды неустойки в зависимости от соотношения с убытками.

По общему правилу неустойка является зачетной, то есть компенсирует соответствующую часть причиненных убытков. Применение исключительной неустойки делает невозможным предъявление требования о возмещении убытков и тем самым ограничивает принцип полноты гражданско-правовой ответственности. Штрафная неустойка взыскивается сверх убытков и, как наиболее строгая, предусматривается за грубые нарушения договорной дисциплины. При альтернативной неустойке кредитор вправе выбирать между взысканием неустойки и возмещением убытков.

В пункте 2 статьи 365 ГК Республики Беларусь устанавливается правило возмещения убытков на случай, когда ответственность ограничена в соответствии с законом или договором. Такие убытки могут быть взысканы до пределов, установленных в законе (договоре). Соотношение убытков и неустойки при этом сохраняется.

Неустойка как форма гражданско-правовой ответственности обладает целым рядом преимуществ, которые делают ее достаточно действенным средством имущественного воздействия на неисправного должника:

- во-первых, она взыскивается независимо от наличия убытков;

- во-вторых, неустойка позволяет быстро компенсировать имущественные потери кредитора, которые еще не проявились в форме убытков;

- в-третьих, взыскание неустойки не связано с доказыванием наличия и размера убытков, что часто является затруднительным для кредитора [41].

Согласно статьи 582 ГК Республики Беларусь, если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 369 ГК Республики Беларусь и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества установлена статьей 583 ГК Республики Беларусь, в соответствии с которой, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора [3, Ст.583].

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду [3, Ст.583].

Законом Республики Беларусь от 12 декабря 1990 года (в ред. от 4 января 1999 года) «Об аренде» установлены последствия непредоставления имущества, земли и других природных ресурсов арендатору. Так, если арендодатель не предоставляет арендатору сданные в аренду имущество, землю и другие природные ресурсы, арендатор вправе истребовать их от него и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо отказаться от договора аренды и взыскать убытки, причиненные его неисполнением [6, Ст.16].

В соответствии со статьей 17 указанного Закона при недостаточности средств у государственного органа, сдавшего в аренду имущество государственного предприятия (структурной единицы, объединения) в целом, ответственность по обязательствам этого органа перед арендатором несет собственник соответствующего имущества.

...