Прекращение права собственности на земельные участки

Размещено на http: //www. allbest. ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «СЕВЕРООСЕТИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ КОСТА ЛЕВАНОВИЧА ХЕТАГУРОВА»

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Прекращение права собственности на земельные участки

Тускаев Аслан Валерьевич

Научный руководитель: канд. юрид. наук,

АЙДАРОВА НЕЛИ ГЕОРГИЕВНА

Владикавказ 2017

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОСНОВАНИЙ ЕГО ПРЕКРАЩЕНИЯ

1.1 Земля, как объект права собственности в российском и зарубежном праве

1.2 Понятие и основания прекращения права собственности на земельные участки

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НЕКОТОРЫХ ОСНОВАНИЙ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

2.1 Проблемы правового регулирования прекращения права собственности на земельные участки на основании позволяющих юридических фактов по воле собственника

2.2 Принудительное прекращение права собственности на земельные участки на основании обязывающих юридических фактов

2.3 Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд как основание прекращения права собственности независимо от воли собственника

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Вопросы правового регулирования права собственности на землю и его прекращения являются достаточно актуальным и дискуссионным в силу того как сложились политико-правовые и социально-экономические реалии. Подход законодателя к тому как регулировать прекращения права собственности на земельные участки в России не соответствует социальной справедливости, что в значительной степени влияет на правоприменительную практику. Кроме того, актуальность данной проблематики в России предопределяется исторически сложившейся значимостью земли как ведущего цивилизационного фактора российской государственности. В этой связи особое внимание к государственно-правовому регулированию прекращения права собственности на земельные участки на современном этапе определяется возросшей общественно-практической значимостью усовершенствования российского законодательства в данной сфере правовой действительности. Данный институт претерпел значительные изменения с декабря 2014 года. Новеллы законодательства до сих не нашли должного отражения в науке и не еще не сформировалась достаточная для проведения исследования судебная практика, что безусловно свидетельствует об актуальности избранной темы выпускной квалификационной работы и ее правовой и социальной значимости.

В научной среде также уделяется внимание различным аспектам прекращения права собственности на земельные участки. В частности, рассматриваются вопросы прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, муниципальной собственности, частной собственности на земельные участки и иные аспекты.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование правового регулирования прекращения права собственности на земельные участки.

Объектом исследования выступают общественные отношения в сфере прекращения права собственности на землю, урегулированные нормами гражданского и земельного права.

Предметом исследования являются нормативные правовые акты Российской Федерации, ряда зарубежных стран, региональные нормативные правовые акты, а также сложившаяся судебная практика в сфере прекращения права собственности на землю.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды российских ученых - специалистов в области гражданского, римского и земельного права касающиеся основ частноправовых отношений собственности, оснований ее возникновния и прекращения: Д.М. Генкина, Д.И.Мейера, Н.В. Рабиновича, И.Б.Новицкого, В.И. Синайского и Г.Ф Шершеневича.

Гипотеза исследования строится на предположении о том, что современное гражданское и земельное законодательство в сфере прекращения права собственности на землю не достаточно скоординировано, что оказывает влияние на механизм реализации норм в указанной сфере общественных отношений и на правоприменительную практику в целом.

Для подтверждения выдвинутой гипотезы и достижения цели настоящего исследования были поставлены следующие задачи:

ѕ изучить категорию «земля» как объекта права собственности в российском и зарубежном праве;

ѕ дать понятие и рассмотреть классификации оснований прекращения права собственности на земельные участки;

ѕ исследовать проблемы правового регулирования прекращения права собственности на земельные участки на основании позволяющих юридических фактов по воле собственника;

ѕ проанализировать принудительное прекращение права собственности на земельные участки на основании обязывающих юридических фактов;

ѕ рассмотреть изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд как основание прекращения права собственности помимо воли собственника.

При написании работы для достижения поставленной цели и решения задач в методологическом плане применялись общенаучные методы (синтез, анализ, индукция). В работе также использовались специальные методы научного познания, такие как формально-юридический метод, который использовался при анализе нормативных источников, а также материалов судебной практики Конституционного Суда Российской Федерации судов общей и арбитражной юрисдикции Российской Федерации; сравнительно-правовой метод, используемый при анализе и сопоставлении законодательства в сфере реализации и прекращения права собственности на земельные участки в России и ряде зарубежных стран; конкретно-исторический, телеологический и другие методы научного познания.

Эмпирическая база настоящего диссертационного исследования представлена в виде нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Северная Осетия - Алания, документов и материалов, предоставленных органами государственной власти и местного самоуправления в РСО - Алания, а также опубликованной судебной практики.

Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что осуществлено гражданско-правовое исследование оснований прекращения права собственности на земельные участки как комплексного межотраслевого института с учетом анализа нового законодательства. Путем правового анализа и рассмотрения оснований прекращения права собственности на земельные участки в диссертационном исследовании выделены характерные черты земельного участка, как объекта гражданских прав, предложен новый подход к классификации оснований прекращения права собственности на земельные участки с учетом юридических фактов и воли собственника.

Автором представлены некоторые предложения по совершенствованию земельного законодательства, направленные на координацию положений земельного, гражданского и градостроительного законодательства, а также повышение эффективности реализации прав собственников земли.

На защиту выносятся следующие положения и выводы, содержащие элементы научной новизны:

1. На основе изучения сущностных характеристик вещей и недвижимого имущества мы делаем вывод о том, что земельный участок не может рассматриваться в качестве вещи, а должен рассматриваться как специфический объект материального мира, имеющий особое природоресурсное и гражданско-правовое значение.

2. В результате исследования оснований прекращения права собственности на землю мы пришли к выводу, что прекращение права собственности земельные участки происходит в результате совокупности юридических и фактических действий, то есть сложного юридического состава.

3. Проведенное исследование оснований прекращения права собственности на земельные участки, а также анализ имеющихся юридических концепций в данной сфере позволил нам классифицировать основания прекращения права собственности на земельные участки в зависимости от вида правопрекращающих юридических фактов и воли собственника следующим образом:

ѕ прекращение права собственности на ЗУ на основании позволяющих юридических фактов по воле собственника (отчуждение и отречение от права собственности на землю);

ѕ прекращение права собственности на ЗУ на основании обязывающих юридических фактов помимо воли собственника (реквизиция, национализация, конфискация, обращение взыскания, изъятие в связи с нецелевым использованием ЗУ и т.д.) либо независимо от воли собственника (гибель или уничтожение ЗУ; изъятие для государственных или муниципальных нужд и т.д.).

Полученные результаты исследования могут быть использованы в научных исследования, а также при преподавании гражданского и земельного права студентам направления подготовки «Юриспруденция» (уровень бакалавриата).

Структура настоящей работы обусловлена задачами исследования и состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, показана степень ее научной разработанности, сформулированы теоретическая и методологическая базы исследования, изложены цели и задачи, определены объект и предмет, раскрыта научная новизна, сформулированы и обоснованы положения, выносимые на защиту, а также показана теоретическая и практическая значимость диссертации. В первой главе - «Теоретические основы и законодательное регулирование права собственности на земельные участки и оснований его прекращения» - исследуются особенности определения земли, как объекта права собственности в российском и зарубежном праве (§1); определяется специфика правового регулирования и установления понятия и оснований прекращения права собственности на земельные участки (§2). Во второй главе диссертации - «Проблемы правового регулирования некоторых оснований прекращения права собственности на земельные участки» - анализируются проблемы правового регулирования прекращения права собственности на земельные участки на основании позволяющих юридических фактов по воле собственника (§1); исследуется принудительное прекращение права собственности на земельные участки на основании обязывающих юридических фактов и определяется перечень таких оснований (§2); рассматриваются проблемы правового регулирования изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд как основания прекращения права собственности независимо от воли собственника (§ 3). В заключении подведены итоги диссертационного исследования, сформулированы выводы, имеющие теоретическое и практическое значение.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗУ

1.1 Земля, как объект права собственности в российском и зарубежном праве

Невзможно представить современне ощество без понятия «собственность», появление которого вызвано объективной необходимостью, связанной с надобностями ощества в упорядочении взаимоотношений, возникающих между отдельными членами ощества при обладании определенными благами. Институт собственности представляет собой инструмент, созданный человеком для своих нужд, возникающих у него как у разумного существа, ведущего социальный образ жизни.

О природе собственности и праве собственности писали многие выдающиеся философы, просветители, экономисты и юристы: Жан Жак Руссо, Джереми Бентам, Фридрих Энгельс, Джон Стюарт Милль, Томас Хилл Грин, Гегель, Карл Маркс и др. Есть немало научных работ, содержащих подробный анализ классических трудов на данную тему. Как пишет с некоторой иронией в своей работе «Идея права собственности» Джеймс Пеннер: «Разговоры о собтвенности - это скучное занятие. Это понятие редко способствует ведению разговора. Собственность - досадная старая идея, которая будет стоять где-то позади вас и будет бормотать о своей прошлой славе, о почитании ее Локком и Блэкстоуном или о битвах между Марксом и Прудоном. Ах, какие это были дни!».

Анализ концепций, высказанных классиками, - безусловно, нужное и увлекательное занятие, однако гораздо интереснее исследования современных представлений о праве соственности, т.е. результатов, к которым привели эти ставшие ныне классикой доктрины и концепции.

Права собственности занимают центральное место в любой национальной системе права, они дают их владельцу исключительную власть (полномочия) над объектом этого права по отношению ко всему остальному миру. В современной правовой и политической сфере доминирует классическая либеральная концепция собственности. В современной юридической наукой собственность выступает в качестве субъективного права, противопоставляется которому неопределенный круг лиц. Зачаствую под данным правом имеется ввиду право, которое принадлежит к определённому гражданину, а как ограничения этого права указаны права и интересы прочих лиц. Основываясь на вышесказанном, становится ясно, что правообладателем-собственником возможно использование своего имущества, извлекать из него выгоду, а также решать какая будет юридическая судьба, как у самого имущества, так и продукции, и доходов, приносящих им. Однако, у права собственности, есть важное значение дл собственной автономии, которая может быть обеспеченная его (то есть, права) реализацией. Издавна если у гражданина есть собственность, то он автоматически обладает такими привилегиями, как наличие материального фундамента, который позволяет осуществлять реализацию моральных обязательств, создание продукции и решать куда потратить доходы, что без сомнения, связывает такие термины как собственность и личная автономия.

Либеральной концепцией в ее классическом определении навязывается публичному образованию, обществу и людям обязательства в части соблюдения категорического императива И. Канта, который в призме отношений в обществе, которую мы исследуем заключена в том, чтобы не допустить посягательства на права собственника. Современной российской цивилистикой право собственности рассматривается в разнообразных ипостасях - как субъективное право, как гражданское правоотношение, как правовой институт.

В основу традиционной доктрины право собственности на землю в праве большинства европейских стран заложено два основных начала: земля - это вещь и земля - это недвижимое имущество (далее bona immobilia). Концепцией римского права рассматривается объект права с точки зрения предмета - вещи, то есть такая часть внешней природы, которая может быть в стороне от прочих предметов. Помимо этого, важное свойство объекта возможность осуществлять юридическое господство над ним. Данной концепцией, таким образом, свидетельствуется о том, что субъективные права по отношению к вещи реализуются и существуют только в отношении объекта материального мира

В римском праве у движимых и недвижимых вещей было практически аналогичное правовое регулирование, что и позволило сделать вывод о том, что у классификации вещей на движимые и недвижимые не было принципиального значения в римском праве. Однако у данной классификации было экономическое и политическое значение. Недвижимостью в Риме принято было считать как землю (praedia, fundi), так и недра, а также плоды, посевы, постройки и другое имущество, которое находится и приносит земля соственника. При этом, все это имущество следовало судьбе ЗУ (superficies solo cedit).

По мнению Линтон Келдвелл, традиционная концепция права собственности на землю является вредной для оеспечения ее рационального использования, создающей препятствия для развития и охраны окружающей среды и вводящей в заблуждение тех невинных лиц, которые верят в ее защиту. Нужна новая концептуальная основа права использования земли и политики, чтобы примирить законные права пользователей земли с интересами общества в поддержании высокого качества окружающей среды. Живучесть архаичной концепции права собственности является, возможно, главным препятствием эффективного планирования использования земли. Необходимо изменение понятия прав собственности на землю, которыми обладает индивид, как сопутствующее условие планирования использования земель, а также охраны окружающей среды.

Данная концепция права собственности на землю, смысл которой в том, что земля отождествлена с недвижимой вещью сохраняется до сих пор, несмотря на то что есть аргументы против нее.

Французским гражданским кодексом Наполеона (далее - ФГК) также рецепиируется концепция римского права и классифицируется имущество на движимое и недвижимое. Недвижимое имущество при этом длоджно отвечать следующим основаниям - сущность либо природа имущества; назначение имущества; характер объекта, с которым оно неразрывно связано. Так, согласно ст. 518 ГКФ земли и здания в силу своей природы относятся к bona immobilia. Три критерия определяют недвижимое имущество. Первый критерий является физическим, он определяет bona immobilia, основываясь на его природе. Участок земли, а также здания и деревья физически соединены с Землей. Второй критерий представляет собой фикцию. Материальное имущество (объекты) считается недвижимостью, если оно является составной частью res immobiles. Третий критерий относится к правам на имущество, которые также рассматриваются как недвижимость, если они применяются в отношении res immobiles.

В соответствии с положениями Германского гражданского уложения (ГГУ) к вещи относятся исключительно объекты материального мира. ГГУ придерживается концепции при которой здания, строения, а также плоды являются частью земельного участка (далее по тексту - ЗУ) только в том случае, если они с ним прочно связаны. Германов А.В. пишет, что специального упоминания о делении вещей на движимые и недвижимые ГГУ не содержит. Это не совсем точное утверждение. ГГУ подразделяет вещи на движимые и ЗУ. Понятия res immobiles в ГГУ нет. Однако понятие «недвижимость» есть в гражданском праве Германии.

Статья 926 ГГУ посвящена принадлежностям ЗУ. Если лицо, отчуждающее земельный участок, и приобретатель соглашаются с тем, что правомочие распоряжения должно включать принадлежности земельного участка, то приобретатель вместе с правом соственности на участок приобретает право собственности (ius dominium) на его принадлежности, существующие на момент отчуждения. В случае возникновения сомнений действует презумпция, согласно которой распоряжение распространяется на принадлежности. Если движимая вещь соединена с участком земли так, что она становится существенной частью участка, то ius dominium terre распространяется на эту движимую вещь (ст. 946 ГГУ).

Гражданский кодекса Швейцарии (далее - ГКШ) немного иначе подходит к правовому регулированию собственности на землю. Так в ГКШ закреплено правило, согласно которому все составные части вещи также принадлежат собственнику самой вещи. Конкретизируя понятие составной части, ГКШ устанавливает, что к ней относится то, что не может быть отделено от вещи без ее уничтожения либо причинения ей несоразмерного вреда, а также то, что является составной часть, исходя из правовых обычаев.

Таким образом, исходя из положений ГКШ объектами права собственности на землю являются все виды res immobiles, включая как сами ЗУ, здания и сооружения, водные объекты, объекты недр, так и имущественные права.

Участок земли может быть присоединен к другому участку земли так, что собственник основного участка также станет собственником присоединенного участка. Присоединенный участок разделяет юридическую судьбу основного участка земли и не может быть отдельно отчужден, заложен или обременен. Если участки соединены с постоянной целью, не может быть предъявлено законное преимущественное право покупки сособственников и право требования раздела участка (ст. 655a ГКШ). Приобретение права собственности на землю должно быть зарегистрировано в земельном регистре (ст. 656 ГКШ).

Статья 954 Гражданского кодекса Греции (ГКГ) определяет недвижимое имущество как объекты, прочно соединенные с землей, в том числе здания, ссылаясь на основное начало римского права superficies solo cedit (возведенное на земельном участке следует за земельным участком). Соответственно, ius dominium terre включает также здания, которые на нем построены. Согласно ст. 999 ГКГ право собственности на недвижимость - это такое право, которое обеспечивает ее владельцу непосредственную и абсолютную власть.

Статья 333 Гражданского кодекса Испании (ГКИсп.) закрепляет следующее правило: все вещи, которые могут быть присвоены, являются движимым или bona immobilia. Определение res immobiles дано в ст. 334 ГКИсп. К res immobiles относятся: земля, здания, дороги и сооружения всех видов, соединенные с землей; деревья и растения с плодами на них, пока они соединены с землей или составляют неотъемлемую часть недвижимого имущества; все, что соединено с bona immobilia так, что оно не может быть отделено от него без причинения вреда или повреждения объекта; статуи, барельефы, росписи и другие объекты и орнаменты, размещенные на зданиях или земле собственником res immobiles способом, показывающим, что их связь с землей имеет постоянную основу; машины, суда, инструменты или приспособления, предназначенные собственником имущества для промышленных целей, размещенные в здании и на земле и прямо предназначенные для целей предпринимательства.

Деление имущества на движимое и недвижимое закреплено ст. 142 Гражданского кодекса Албании (далее - ГКА) от 29 июля 1994 г. Недвижимыми вещами являются земля, источники воды, текущие воды, деревья, здания, плавающие здания, прикрепленные к земле, и все, что присоединено постоянно или временно к земле или зданиям. Все иные вещи, включая природные энергетические ресурсы, являются движимыми вещами.

Статья 3:1 разд. 3.1.1 кн. 3 Гражданского кодекса Нидерландов (ГКН) признает имуществом все вещи и иные имущественные права. Вещами являются движимые предметы, которые могут контролироваться человеком.

Согласно ст. 3:3 ГКН недвижимостью являются земля, недобытые минералы, растения, связанные с землей, здания и сооружения, постоянно связанные с землей либо непосредственно, либо путем соединения с другими зданиями или сооружениями. Движимыми являются вещи, не относящиеся к res immobiles.

Понятие res immobiles определено ст. 812 Гражданского кодекса Италии (ГКИ). Земля, водные ресурсы и русла водных объектов, здания и другие сооружения, даже соединенные с почвой для временных целей, и в целом все, что искусственно или естественно соединено с землей, является недвижимым имуществом.

Деление вещей на движимое и bona immobilia закреплено в ст. 307 Гражданского кодекса Мальты (ГКМ). Все вещи, которые могут быть объектами частной или публичной собственности, являются движимым или недвижимым имуществом.

Согласно ст. 308 ГКМ к вещам, являющимся bona immobilia по их природе, относятся: земли и здания; источники воды; сооружения, служащие для подачи воды; деревья, произрастающие на земле; плоды земли или деревьев, пока они не отделены от земли или не собраны с деревьев; любая движимая вещь, прикрепленная к res immobiles постоянно. В ст. 310 ГКМ определен круг прав в отношении вещи, которые также признаются недвижимостью.

В соответствии со ст. ст. 552 - 564 Гражданского кодекса Бельгии право собственности на недвижимость основано на следующих основных началах: ius dominium terre включает право собственности на поверхность земли, недра и все, что соединено с землей, т.е. здания и любые иные конструкции. Это право включает также право на все доходы, получаемые в результате использования res immobiles, в том числе на годовой доход.

В § 489 Гражданского кодекса Чешской Республики (ГКЧ) закреплено понятие вещи: вещью в юридическом смысле является все то, что отличается от личности и является необходимым для людей. Разграничиваются материальные и нематериальные вещи. Материальная вещь является непосредственной частью внешнего мира и предметом, имеющим самостоятельный характер. Нематериальными вещами являются права в объеме, который они предусматривают, и другие вещи, не имеющие физической субстанции (§ 496 ГКЧ).

Недвижимостью являются земля и подземные сооружения, предназначенные для использования в специальных целях, а также имущественные права на них и права на bona immobilia. При этом согласно § 1065 ГКЧ пространство под поверхностью земли может использоваться в целях приобретения прав собственности на него, которые могут быть отчуждены и передаваемы по наследству. Таким образом, подземное пространство признается самостоятельным по отношению к земле объектом права собственности.

Поверхностью земли признаются пространство над и под ней, здания, находящиеся на земле, и другие сооружения, за исключением временных зданий, включая то, что соединено с землей или прикреплено к стенам зданий (§ 506 ГКЧ). Земля включает растительность на ней (§ 507 ГКЧ). Сооружения, в частности водопроводные и канализационные сети, линии электропередачи и другие подобные объекты, не являются частями земли (§ 509 ГКЧ).

Согласно 1.98 Гражданского кодекса Литвы (ГКЛ) все вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Земля и другие вещи, которые связаны с землей и не могут быть перемещены с одного места на другое без ущерба их назначению и существенного снижения их стоимости, являются bona immobilia (здания, оборудование, многолетние насаждения и другие вещи, которые по их назначению и природе считаются недвижимостью).

Участок земли, определенный и зарегистрированный в порядке, установленном законом, недра земли, а также воды, леса, объекты флоры и фауны могут быть объектами гражданских прав (ст. 1.109 ГКЛ).

Земельный кодекс Швеции (далее - ЗКШ) от 1970 г. - главный закон этой страны, регулирующий вопросы res immobiles. Он определяет, что представляет собой недвижимость, как она может быть передана, заложена и т.д. ЗКШ также содержит положения, касающиеся права пользования землей, ренты, допускающей использование зданий или их частей за плату, и аренды земли.

Согласно ст. 1 гл. 1 ЗКШ недвижимостью признается земля. Земля подразделяется на ЗУ (объекты res immobiles). ЗУ разграничивается либо по горизонтали, либо как по горизонтали, так и по вертикали. Формирование ЗУ регулируется специальными правилами.

В ст. 1a ЗКШ приводятся следующие определения. Трехмерным ЗУ считается ЗУ, который полностью разграничен как по горизонтали, так и по вертикали. Трехмерным пространством признается пространство, связанное с иным, чем трехмерный, ЗУ и разграниченное как по горизонтали, так и по вертикали. Положения ЗКШ, касающиеся земли, также применяются к иному пространству, относящемуся к ЗУ либо к нескольким земельным участкам, находящимся в общей собственности.

Согласно ст. 1 гл. 2 ЗКШ в понятие ЗУ включаются здания, строения, заборы и другие сооружения, соединенные с ЗУ для постоянного использования, произрастающие на участке деревья и другая растительность, а также удобрения природного характера. В ЗУ также входят здания или иные сооружения, построенные вне этого участка, если они предназначены для постоянного использования в целях осуществления сервитута, установленного в интересах данного ЗУ, и не относятся к земельному участку, на котором расположены.

Правила формирования и регистрации res immobiles содержатся в Законе «О формировании недвижимости» 1970 г. Новый объект res immobiles может быть сформирован, например, путем раздела, преобразования и перераспределения. Объект res immobiles может быть создан (разделен) или изменен (перераспределен) с помощью процедуры формирования недвижимого имущества, которая осуществляется правительственными или муниципальными органами. Неофициальный раздел или изменение границ res immobiles недействительны.

Основными законами, регулирующими вопросы res immobiles в Финляндии, являются Земельный кодекс 1995 г. N 540 (иначе он называется Кодекс недвижимости) и Закон 1995 г. N 554 «О формировании недвижимости». Территория Финляндии поделена на участки res immobiles (включая земли, занятые водами), которые находятся в частной собственности и которые не могут находиться в частной собственности (например, публичные дороги).

В Норвегии есть Закон от 5 декабря 1995 г. N 23 «О земле». Цель этого Закона - создание соответствующих условий для обеспечения использования земель в стране, включая леса и горы и все то, что на них находится (земельные ресурсы), способами, которые в наибольшей степени выгодны обществу и тем, кто работает в сфере сельского хозяйства (ст. 1). Муниципалитеты и некоторые иные местные органы должны получать предложения о продаже земель, содействовать в организации сделок продажи, разрабатывать соответствующие планы, исходя из того, что земли должны использоваться. В случаях продажи частных земель муниципалитеты наделяются правом преимущественной покупки или правом экспроприации, если нельзя приобрести землю путем добровольного соглашения (ст. 6 Закона).

В Исландии действуют Закон 2005 г. N 24 «О земле», Закон 2006 г. «О регистрации перехода прав» и Закон 2009 г. N 27 «О земельной и нотариальной реформах».

В отличие от правовых систем, в которых имущество разграничивается на движимое и недвижимое, в английском праве закреплено несколько иное разграничение. Разграничивается реальное имущество (недвижимое имущество - real property) и личное имущество (personal property). Все права собственности, относящиеся к земле (fee simple estates), - залог, сервитуты и др. признаются реальным имуществом (кроме аренды). Права на все виды имущества (кроме земли) - вещи, домашний скот, деньги, акции, авторские права и некоторые другие, а также аренда являются личным имуществом.

Современное правовое положение земель является результатом эволюции английского земельного права, длившейся более тысячелетия, выразившимся в принятии Закона «О земельной реформе» 1925 г. и Закона «О регистрации земли» 2002 г. Юридическое понятие «земля» сформулировано в Законе «О праве собственности» 1925 г. (S 205 (1) (ix)): это земля, находящаяся во владении, рудники и полезные ископаемые, не извлеченные на поверхность, здания и части зданий и другие наследуемые права в отношении вещи на bona immobilia и некоторые иные права.

Следует иметь в виду: выражение «кто-то имеет в собственности землю» в Англии является неточным. После того как произошло нормандское завоевание (1066 г.) английским правом и правом Уэльса теоретически предусматривается, что все земли стали принадлежать короне, т.е. монарху. Но если применить эту идею, о владении землей, которую ему дала корона, на наши дни, то станет забавно, ведь это только историческая реликвия. С 1925 г. практически не существует разницы между правом собственности на землю (fee simple estate) и правом собственности на другие виды имущества, такие как мебель, ювелирные украшения, деньги, акции, счета в банках и т.п. Собственность на праве fee simple сейчас не касается исполнения каких-либо обязанностей по отношению к короне

В литературе по гражданскому праву с критических позиций не совсем правильно характеризуется право собственности, принятое в английском праве. Суханов Е.А. пишет, что ius dominium допускает одновременное существование прав собственности, принадлежащих разным лицам на один и тот же ЗУ (недвижимость). Суханов Е.А. также утверждает, исторически заложенная концепция собственности дошла до наших дней в виде правоотношений, закрепленных в английском праве. К ним в частности относятся права короны, как верховного собственника земли и права титульных владельцев (estate), которые реализуют известные нам составляющие прав собственников.

Российская правовая доктрина во многом аналогична зарубежной в исследуемой сфере правового регулирования. Однако, российское гражданское право признает объектом права собственности только земельный участок, то есть определенную, обособленную в соответствии с законодательством часть земли. В гражданском праве зарубежных стран не уделяется столь пристального внимания данному вопросу. Объектом права собственности законодательство Швейцарии и Греции признает как землю, так и ЗУ, законодательство Испании, Албании, Голландии, Италии, Португалии, Мальты, Бельгии, Франции - землю. Иногда в законодательстве используется термин «почва» как синоним термина «земля».

Последовательно выстроенная схема взаимосвязанных понятий, касающихся права собственности на земельный участок, заключается в следующем. Существует понятие ЗУ. Этот объект признается вещью, которая, в свою очередь, рассматривается как прочно связанная с землей вещь, недвижимость. Земельный участок как недвижимость является основой признания на него права в отношении вещи - права собственности как абсолютного права.

В Российской Федерации понятие ЗУ сформулировано в п.3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Согласно указанной норме Земельного кодекса по ЗУ как объектом права собственности и иных прав на землю понимается недвижимая вещь (далее res immobiles), которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Земельный участок является особым правовым объектом со специфическим правовым положением, которое установлено как в специальных нормативных правовых актах, так и в общих нормах гражданского законодательства. В соответствии с нормами ГК РФ перечень объектов гражданских прав достаточно широк. Так ГК РФ относит к объектам вещи, разновидностями которых являются, например, наличные деньги и документарные ценные бумаги. Также новая редакция ГК РФ конкретизирует понятие имущества, указывая, что к нему относятся безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги. Имущественные права, результаты работ, оказания услуг, интеллектуальная собственность, нематериальные блага являются самостоятельной разновидностью объектов. В настоящее время к res immobiles относятся ЗУ, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также машино-место. Понятие и правовое положение недвижимости меняется с развитием гражданско-правовой науки. Так, в первоначальной редакции ст. 130 ГК РФ к res immobiles (недвижимому имуществу, недвижимости) относились ЗУ, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. такие объекты, которые невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. К таковым относились также леса и многолетние насаждения, а также здания и сооружения. Затем в перечень объектов res immobilesости были включены объекты незавершенного строительства. Принятие Водного кодекса РФ (далее - ВдК РФ) способствовало исключению этих объектов из перечня гражданско-правовых объектов res immobilesости. Аналогичная участь настигла лесов и многолетних насаждений, которые также перестали считаться res immobiles после принятия Лесного кодекса РФ (далее - ЛК РФ).

В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ, закрепляющим правовое регулирование ЗУ как объекта права собственности, ius dominium terre распространяется не только на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, но и на водные объекты, а также находящиеся на нем растения. Таким образом понятие ЗУ как объекта права собственности в гражданском законодательстве уточняется. В связи с чем необходимо провести анализ природы и содержания юридического понятия «вещь». В римском праве ЗУ рассматривался как вещь - это традиция, существующая веками, поэтому и в XXI в. ЗУ традиционно признается вещью. Римскими юристами не было выработано такого понятия как вещь, в связи с чем и современное гражданское законодательство данное понятие не закрепляет. Но есть извечная проблема, которая подвергается научному анализу: понятия «вещь» и «недвижимость».

Вот как раскрывает понятие «вещь» гражданское право. Вещь - это материальный, физически осязаемый объект, у которого есть экономическая форма товара. К вещи следует относить не только традиционное орудие и средство производства и различные предметы потребления. Вещами являются также наличные денежные средства и документарные ценные бумаги (ст. 128 ГК РФ). Стоит отметить, что юридически вещь - это не должно быть исключительно твердое тело. Гражданское право под вещью подразумевает также разные виды энергетических ресурсов и сырья, которые произведены или добыты человеком и поэтому стали товаром (электроэнергия, нефть, газ и т.п.). Правовое положение вещей (имущества) применимо к животным (ч. 1 ст. 137 ГК РФ), хотя как живые существа их нельзя признавать вещами в строгом смысле слова.

Как известно, экономическая ценность вещей состоит в том, что они, как правило, выступают результатами деятельности человека, его труда. Природные ресурсы и ЗУ, хотя и не являются результатами труда, все же включаются в товарный оборот, обладая при этом специфичным правовым положением. В этом правовом статусе ЗУ относятся к категории вещей. Если рассматривать вещь в правовом смысле узко, то можно ей дать такое определение, является обособленным предметом материального мира, которые освоен и контролируется человеком и имеет для него реальную или потенциальную ценность (характер товара). Вещь может создать человек, либо она произошла от природы. В гражданско-правовом смысле к вещам следует относить объект, ценность которого осознает человек, на который он может влиять и может им управлять. Объект, на который у человека на сегодняшний день нет возможности освоить, осуществить контроль, провести оценку, сделать предметом оборота, к вещам с точки зрения права не относятся, так как они не могут быть вовлечены в область гражданско-правового регулирования (к примеру, космические объекты: планеты, звезды, кометы).

В настоящей работе мы не будем углубляться в анализ и дискуссию по поводу отдельных видов вещей. Наша задача - анализ обоснованности признания ЗУ вещью.

Как справедливо отмечает А.Н. Лысенко, категория «вещь» не имеет нормативного определения, является системообразующимим фактором римского частного права, основывается на базисных теоретических постулатах и философских воззрениях и несомненно служит основой вещно-правовых отношений. В современной правовой доктрине и учебной литературе выделяются следующие признаки вещи: материальная оболочка; телесность; доступность для обладания. Четвертый, не менее важный признак вещи - ее способность удовлетворения нужд человека, т.е. она полезна, ценна. Таким образом, право использует достаточно оригинальный подход к определению вещной принадлежности не только исходя из имманентных свойств предмета, но и руководствуясь прагматическими соображениями.

Исходя из указанных выше позиций, представители науки гражданского права считают, что ЗУ- это тоже вещь. С позиций теории гражданского права земельные участки и иные объекты природы - вещи. А.В. Германова, в подтверждение высказанного тезиса, отмечает, что земельный участок приравнивается к вещи, так как может выступать самостоятельным предметом фактического обладания и господства индивидом. Автор отмечает, что исходя из исторически сложившегося порядка определения ЗУ как части земельного массива, возможность осуществления господства над ним оказывает воздействие на юридическую квалификацию земельного участка, которая, по мнению автора, зависит от того, какое место среди иных объектов гражданских прав конкретный правовой порядок отводит земельному участку.

Признание земельного участка вещью, означает, что на него автоматически распространяется действие правового режима вещей. Как пишет В.С. Анохин, право в отношении вещи обязано своим появлением такому включенному в оборот объекту, как земельный участок. Возникающие в обороте и легально закрепленные правовые конструкции в виде собственности, ограниченных прав в отношении вещи и зависимого держания противопоставляются друг другу и объединяются в единое понятие права в отношении вещи благодаря таким признакам, как объект, вещный иск и право наследования. В связи с этим земельный участок является не только одним из объектов гражданских прав, не только совершенно специфическим и нуждающимся в охране объектом природы, но и основой, на которой выстраивается и получает свое развитие право в отношении вещи.

Представляется необходимым, на наш взгляд, определить можно ли с юридической точки зрения рассматривать земельный участок в качестве вещи, учитывая тот факт, что правовые явления и объективно существующая реальность порой не совпадают. В качестве гипотезы, мы выдвинули позицию, согласно которой ЗУ не может рассматриваться юридической наукой в качестве вещи. Представляется необходимым аргументировать и обосновать свою позицию.

Во-первых, на наш взгляд, ЗУ, признаваемый вещью, - это сформулированное в праве неоспоримое положение, не соответствующее реальной действительности. В действительности земля в целом и ЗУ в частности являются природными объектами и природными ресурсами. Объект природы - это категория, которая условно может быть названа правовой, в силу наличия правового регулирования данной сферы общественных отношений. Данную категорию применяют с целью обозначения определенной части окружающей природной среды (в данном случае земли) для признания с правовой точки зрения процессов использования и охраны земель в качестве предмета правового регулирования и объекта правовой охраны.

Под природным ресурсом следует понимать совокупность запасов природных веществ, которые используются социумом для удовлетворения своих тяготений или признаются в качестве таковых. Характерными чертами земли как природного ресурса являются ее производительная способность.

В обоснование нашей гипотезы можно также привести конституционную норму ч. 2 ст. 9, согласно буквальному толкованию которой земля признается природным ресурсом, а не вещью который может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Определение границ и являющаяся следствием индивидуализация земельного участка никак не влияет на сущность земельного участка как природного объекта и ресурса. Именно поэтому земельное законодательство определяется в качестве основного начала учет значения земли именно как основы жизни и деятельности народа. Согласно данному принципу земельного права регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется на основе представлений о земле именно как об объекте природы, природном ресурсе, и одновременно как о bona immobilia, об объекте права собственности и иных прав на землю.

По мнению А.П. Анисимова, С.В. Дзагоева и Л.Т. Кокоева, ЗУ является реальной res immobiles, основным объектом гражданских правоотношений и, что отражается в его правовом статусе составной частью окружающей среды

. Исходя из положений ГОСТа 26640-85 «Земли. Термины и определения» земля является комплексным объектом природной среды, в качестве составных характеристик которого выстуает все то, что в гражданском праве признается являюкоторый res immobiles.

Во-вторых, в теории правовой науки имеют место суждения, согласно которым в качестве объекта права собственности выступает именно ЗУ, а не земля как массив в целом. На наш взгляд данное суждение оправдано в отношении объектов права частной собственности, в то время как объектами публичной собственности выступают и ЗУ и земля в целом. Так, согласно нормам лесного и водного законодательства лесные и водные участки, а соответственно и земли лесного и водного фондов, находятся в федеральной собственности. Кроме того проведение государственного кадастрового учета на территории всей Российской Федерации и вотношении всех ЗУ - довольно сложный и длительный процесс.

В-третьих, ЗУ не всегда является участок, границы которого определены. Как ранее отмечалось, ЗУ может быть объектом прав, только в случае его индивидуализации в качестве обособленного объекта недвижимости. Иначе говоря, подлежат определению границы, размеры, местоположение ЗУ, что согласно действующему законодательству является предметом проведения государственного кадастрового учета и подтверждает само наличие ЗУ как индивидуально-определенной вещи. Данный тезис подтверждается п. 1 ст. 37 ЗК РФ, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В связи с этим возникает вопрос: необходимо ли рассматривать межевание в качестве необходимого элемента идентификации земельного участка. Согласно пункту 3.2 Правил оформления кадастрового плана ЗУ N ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утв. Росземкадастром 10 апреля 2001 г., в определенных случаях в строку «16» раздела В.1 кадастрового плана заносится отметка «площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании». Таким образом, формально межевание не является необходимым элементом кадастрового учета. Однако судебная практика в своем большинстве придерживается мнения, что кадастровые планы ЗУ, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок. Кроме того при межевании обязательной процедурой является прохождение согласования границ с соседними земельными участками. Не прохождение данной процедуры оставляет возможность для судебного оспаривания процедуры межевания в целом.

Границы земельного участка, не имеющего кадастрового номера (в т.ч. условного) или не прошедшего кадастровый учет, не обособлены и не выделены в натуре. Соответственно, такой земельный участок не существует как самостоятельный объект гражданских прав. До прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не может быть признан bona immobilia, обладающим признаками индивидуально-определенной вещи, и, как следствие, не может являться объектом гражданских прав.

Вопрос о сути категории «ЗУ» ставится и К.И. Скловским, который, в частности, отмечает: «Ну что такое ЗУ в реальности? Часть поверхности, определенным образом когда-то отделенная от других частей. Это отделение (нужно снова это подчеркнуть) не является отделением физическим, не отделяет одно тело от другого. Из сказанного следует, что истиной является как раз то, что в реальности земельного участка нет. Он создается действиями людей (притом что земная поверхность людьми не создана) и существует только в рамках данного общества, социума, т.е. как феномен социальный, юридический, а не реальный. Границ нет в природе (реальности), они есть только между людьми. А без границ нет ни участка, ни его части».

На самом деле реальность совершенно иная. И в природе существуют границы земельных участков. Ими могут быть берега рек, озера, моря, горные хребты, крутые обрывы, острова, поля, со всех сторон окруженные лесом. И вполне осязаемы возводимые руками человека разделения - высокий забор или стена с контрольно-пропускным пунктом, выстроенная по границам частного земельного участка. Более того Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром России 17 февраля 2003 г., используют в качестве обозначения границ ЗУ термин «естественные или искусственные рубежи», то есть реки, каналы, лесополосы, дороги, изгороди, фасады зданий и другие природные и созданные трудом человека объекты.

В-четвертых, у земельного участка, как объекта права собственности есть такое измерение как измерение в пространстве: воздушное пространство и пространство недр. У воздушного пространства в отличие от недр нет телесного принципа. Характеристика земельного участка уникальна и отлична практически от всех объектов, которые признаются вещами. Самым правильным определением земельных участков, как, впрочем, и зданий было бы следующее: они являются объектом права собственности как пространство, место, которое контролирует собственник, свободное от того что может произойти физическое вторжение иных лиц. Сказанное определено тем, что у собственника есть желание и право быт в свободе от того, что к нему могут вторгнуться. Юридическая характеристика данного права - это защита частной жизни, право на частную жизнь, право остаться одному наедине с самим собой.

Но, как возможно признание вещью земельных участков, которые являются публичным местом, такие как дорога, парк, игровая площадка? Ответ на этот вопрос достаточно прост. Это есть публичное пространство, которое является публичной собственностью, и к которому общество имеет право публичного доступа.

Границы земельного участка устанавливаются в процессе, когда определяются координаты характерных точек данных границ, то есть точки, по которым происходит изменение описания границ участка и делится их на части. Таким образом, речь идет только о границах по горизонтали. Порой появляется мнение, что необходимо установить верхние и нижние границы ЗУ. Но данное предложение достаточно трудно реализовать. Глубину земельного участка (нижнюю границу) определяют путем измерения толщины слоя почвы, а он может быть разным даже на одном участке. Если ввести нижние границы, будет необходимо данные замеры осуществлять, что в свою очередь сделает сложнее процедуру, когда определяются индивидуальные свойства и межевание ЗУ и она стане еще дороже. Определить верхние границы ЗУ также достаточно непросто. В первую очередь, когда мы говорим о верхней границе, что подразумеваем, ведь она установлена естественным путем, в том весте где находится верхняя граница земли. Если же мы говорим о границе здания и сооружения, которое расположено на этом ЗУ, то тогда необходимо чтобы недвижимость эта и сам участок были единимы целым, которое участвует в гражданском обороте (как это имеет место в законодательстве других стран). Однако у земельных участков и недвижимости, которая на них расположена, вполне могут быть разные собственники, а значит, принимать участие в гражданском обороте в независимости друг от друга. В следствие чего, верхний предел здания и сооружения устанавливает не ЗК РФ, а другие правовые акты. Так в ст. 38 Градостроительного кодекса РФ упоминается о том что такое предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно римскому праву, собственник земли имел право распоряжения воздушным пространство над его земельным участком и исключения воздействия иных лиц на него. Так и в п. 3 ст. 261 ГК РФ также сказано, что собственник вправе осуществлять использование на свое усмотрение всего, что есть над и под поверхностью его участка, если другое не закрепляется законом о недрах, об использовании воздушного пространства, другими законами и не нарушает прав иных лиц. Данная правовая норма римского права не соответствует идее признавать земельный участок вещью.

Появляется вопрос: каким образом право на вещь материальную - земельный участок и точки зрения теории цивилистики может также быть правом на пустоту, коим является воздушное пространство, если при этом учитывать, что определяется земельный участок как часть поверхности земли? Каким образом пустота может быть объект права и таким образом по факту вещью, исходя из смысла п. 3 ст. 261 ГК РФ? Вряд ли на этот вопрос можно получить обоснованный ответ.