Теоретические основы управления многоквартирными домами

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• Глава 1. Теоретические основы управления многоквартирными домами
• 1.1 Понятие, цели и способы управления многоквартирными домами
• 1.2 Нормативно-правовая база содержания и эксплуатации многоквартирных домов
• 1.3 Исторический и зарубежный опыт управления многоквартирными домами
• Глава 2. Анализ и сравнительная характеристика способов управления многоквартирными домами на примере района Лосиноостровский города Москва
• 2.1 Исследование результатов непосредственного управления собственниками жилья и объединением собственников жилья (ТСЖ)
• 2.2 Анализ результатов управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности и управления управляющей организацией
• 2.3 Анализ состояния и прогноз развития управления многоквартирными домами на территории района Лосиноостровский города Москвы
• Глава 3. Разработка рекомендаций по совершенствованию системы управления многоквартирными домами
• 3.1 Основные проблемы в сфере управления многоквартирными домами
• 3.2 Мероприятия по совершенствованию системы управления многоквартирными домами в форме ТСЖ
• 3.3 Разработка мер оптимизации деятельности управляющей компании
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложения

Введение

Актуальность исследования. Сфера ЖКХ является наиболее сложной, поскольку непосредственным образом затрагивает интересы всех категорий граждан. 2015-2016 годы были крайне сложными и сопряжены с падением доходов жителей нашей страны. Вопрос управления многоквартирными домами - сегодня очень актуален и касается всех аспектов жилищно-коммунального хозяйства.

Начисление платы за жилищно-коммунальные услуги, их качество, претензии к управлению многоквартирными домами - основной перечень причин, вызывающих недовольство граждан в жилищной сфере. Это следует из опубликованного рейтинга проблем по итогам обращения граждан в общественные приемные Национального центра общественного контроля "ЖКХ Контроль", которые работают в 72 регионах. Самой главной проблемой жилищно-коммунального хозяйства в России стала непрозрачность начисления платежей.

Жилищная сфера России характеризуется постоянно ухудшающимся состоянием жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, низким качеством благоустройства городской среды, неэффективным использованием территорий. Собственники активов в жилищной сфере (жилья и коммунальной инфраструктуры) практически не осуществляют инвестиции в их поддержание в приемлемом состоянии, однако в строительство жилья на новых, ранее не застроенных территориях инвестируется ежегодно порядка 2 трлн руб. Государственные расходы в жилищной сфере в России весьма значительны даже в сравнении со странами с наиболее социально ориентированной жилищной политикой - в России такие расходы составляют 1,97 % ВВП (в 2012 г. порядка 1,2 трлн руб.), а например, в Швеции - 2,01, Франции - 0,8, Германии - 0,4 %. Однако такие государственные расходы имеют неоптимальную структуру и низкотаргетированы, что делает невозможным достижение целей государственной политики по ликвидации ветхого и аварийного жилья и созданию комфортной городской среды.

Качество управления многоквартирным жилищным фондом, в том числе своевременное принятие решений об инвестициях в его поддержание, тесно связано с формой управления таким жильем множеством собственников. Направление исследований различных форм управления жильем собственниками и нанимателями, сравнительного анализа их эффективности с учетом проблемы принятия коллективных решений представлено в работах Луянена, Хегедюша, Ясина, Полищука, Сиваева, Шоминой, Косаревой, Шаститко, Пузанова, Генцлер и др. Показано, что в условиях долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и добровольного членства в органах управления домом принятие коллективных решений практически заблокировано, проблема безбилетника приводит к недофинансированию общественных благ в доме, в том числе содержание и ремонт помещений общего пользования.

Эффективность государственной политики в жилищной сфере, в том числе сравнительный анализ различных инструментов такой политики, государственные расходы в жилищной сфере в разных странах исследуется в работах Хафнера, Уайтхэд, Скэнлон, Луянена, Болхувера. Основная часть российских исследований в этом направлении посвящена отдельным аспектам развития жилищной сферы и ее государственного регулирования - проблемам сектора ЖКХ, градостроительной политики, жилищного строительства и его влияния на экономический рост, развития рынка наемного жилья, муниципального управления и управления агломерациями и др.

Целью данной ВКР является выявление проблем управления многоквартирными домами, а также формулирование предложений по их преодолению.

Цель работы предопределила постановку и решение следующих задач:

- изучение понятия, целей и способов управления многоквартирными домами.

- анализ нормативно-правовой базы содержания и эксплуатации многоквартирных домов.

- изучение исторического и зарубежного опыты управления многоквартирными домами.

- исследование результатов непосредственного управления собственниками жилья и объединением собственников жилья (ТСЖ).

- анализ результатов управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности и управления управляющей организацией.

- анализ состояния и прогноз развития управления многоквартирными домами на территории района Лосиноостровский города Москвы.

- изучение основных проблем в сфере управления многоквартирными домами.

- изучение мероприятий по совершенствованию системы управления многоквартирными домами в форме ТСЖ.

- разработка мер оптимизации деятельности управляющей компании.

Объектом исследования является способы управления многоквартирными домами.

Предметом - проблемы, возникающие при реализации способов управления многоквартирным домом, на примере района Лосиноостровский города Москва.

В процессе написания ВКР были использованы следующие методы: эмпирические методы (наблюдение и изучение законодательных и нормативных материалов), теоретические методы (теоретический анализ учебной литературы (выделение и рассмотрение отдельных сторон, признаков, особенностей, свойств явлений)).

ВКР состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Теоретические основы управления многоквартирными домами

1.1 Понятие, цели и способы управления многоквартирными домами

Под многоквартирным домом понимают совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Если рассматривать многоквартирный дом в материальном плане, то он находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания можно выделить следующие элементы: [11, C.44]

1. Конструктивные элементы здания являются части здания, которые представляют собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

2. Помещения жилые и нежилые. Под жилыми помещениями понимают определенные объемы между строительными конструкциями, которые предназначены для постоянного проживания граждан (квартиры).

3. Таким образом, жилым помещением признается изолированное помещение, которое будет являться недвижимым имуществом и которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. данное помещение будет отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). В соответствии с Гражданским кодексом к жилым помещениям относят: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

4. К нежилым помещениям относят помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), которые предназначены для осуществления различных видов деятельности. К ним можно отнести офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения.

5. Помещения, которые не являются частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), которые не относятся к квартирам и нежилым помещениям. Примером таких конструкций могут быть коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты. [11, C.49]

6. Инженерные сети и оборудование здания. Под ними понимают коммуникации и оборудование, которые расположены в доме и предназначены для предоставления жилищно-коммунальных услуг.

При управлении домом, субъектом являются собственники в многоквартирном (первичный субъект), лица, которые ими для домом (опосредованный ). Предусмотрено также, в некоторых субъектом управления домом могут органы местного (это происходит тех случаях, собственники сами выбирают способ домом, то них управляющую выбирают органы самоуправления).

- Целенаправленность. деятельность по ставит перед определенные цели задачи. Так, многоквартирным домом в целях :

- благоприятных и условий проживания ;

- надлежащего содержания имущества в доме;

- решения пользования общим ;

- предоставления коммунальных гражданам, которые в таком .

- Согласованность и . При ситуации, жилые и помещения в доме принадлежат собственникам, то может осуществляться на основе условий, согласованных . Собственники могут вырабатывать эти , либо поручить их уполномоченному , которое будет интересы всех при выборе заключении договоров управляющими компаниями.

вывод, можно , что под многоквартирным домом согласованную деятельность помещений в доме, или , привлеченных ими, направлена на благоприятных и условий проживания , надлежащего содержания имущества в доме, решения пользования общим , а также коммунальных услуг , которые проживают таком доме.

многоквартирными домами по правилам, действующим Жилищным , а именно разделом 161 статьей, котором определены регламентированы способы многоквартирным домом:

- управление собственниками в многоквартирном ;

- Управление товариществом жилья (далее ) либо жилищным или иным потребительским кооперативом;

- управляющей организацией.

именно выбрать управления многоквартирным выбирается на собрании собственников , данный способ быть изменен любое время. по каким- причинам собственник принимал участия общем собрании , решение общего о выборе управления является для всех. собрание может проведено как форме собрания ( присутствие), так в форме голосования. В кодексе установлена проведения собрания.

выбор способа влияет то, помещений в (жилых и ), насколько платежеспособны, и активны , насколько они в более условиях проживания.

1. управление. Данный подразумевает, что помещений самостоятельно управленческую деятельность организации эффективного своего имущества, привлекая при каких-либо . При выборе способа управления таком доме оказания услуг содержания и () выполнению работ ремонту общего с лицами, осуществляют соответствующую , собственники помещений на основании общего собрания. образом, все большинство собственников в таком выступают в одной стороны договоров.

Однако договора заключаются собственником помещения, непосредственное управление домом, от имени. К договорам относят: на холодное горячее водоснабжение, , электроснабжение, газоснабжение ( том числе бытового газа баллонах), отопление (, в том поставки твердого при наличии отопления). [26, C.18]

При данного способа в отношениях третьими лицами действовать либо из собственников, иное лицо, полномочие, удостоверенное , которая выдана письменной форме от всех большинства собственников в многоквартирном .

Можно выделить непосредственного управления - экономия на услуг управляющей . Такой способ подойдет для , в которых количество жильцов, если в живут люди приблизительно одинаковым и материальным .

Минусом данного является отсутствие организации, отвечающей собственником за коммунальных услуг.

на оказание и выполнения (коллективный договор оказание жилищных , т.е. по содержанию ремонту общего в доме) заключаться в порядке:

- Проект договора рассматривается общем собрании помещений, после принимается решение его заключении;

- собственники помещений многоквартирном доме, голосовали на собрании за указанного решения, договор на заказчика;

- Подписать на стороне обязано юридическое (ИП), которое оказывать соответствующие или выполнять ;

- Договор вступает силу, стороны к выполнению обязательств. [26, C.24]

2. Создание . При выборе способа управления выполняет свою от имени помещений и ответственность за дома. Под собственников жилья некоммерческую организацию, собственников помещений многоквартирном доме совместного управления недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в пределах, установленных законодательством, распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, , значит, обладает расчетным счетом банке, состоит учете в инспекции, имеет со своим , и другие юридического лица. ТСЖ принимается общем собрании жилья большинством от общего голосов.

Размер платежей и () взносов членов , жилищного кооператива, иного специализированного кооператива, которые с оплатой на содержание ремонт общего в многоквартирном , определяется органами ТСЖ, либо управления жилищного , либо органами иного специализированного кооператива в с уставом , либо уставом кооператива, либо иного специализированного кооператива.

Жильцы, выбрали данный управления, могут одну из разновидностей управления домом: [11, C.44]

1) Заключение с подрядчиками ресурсоснабжающими организациями посредников;

Такой будет обходиться , так как ТСЖ оплачивают только коммунальные , но и управляющей организации. выбор подрядчиков на управляющую , и заниматься будут профессионалы.

2) договора с организацией и ей средств оплату коммунальных .

Договоры на услуги заключает . Тарифы на услуги устанавливаются регулирующим органом.

ТСЖ и управление собственниками , можно выделить отличия:

1) Являясь лицом, ТСЖ определенными правами может получать кредиты. При управлении все будут решаться собранием собственников, не очень с точки оперативности принятия решений. При ТСЖ обязанность договоров с , оказывающими коммунальные , ложится на представителей товарищества. непосредственном управлении приходится этим самостоятельно.

2) В с Налоговым ТСЖ должно ряд налогов сборов, при управлении необходимости этих платежей .

3) ТСЖ является формой управления, собственники не привлекать к имуществом дома организацию. Это с большей при принятии необходимых вопросов.

обладает определенными и обязанностями, установлены законом.

случае, если помещений не своих обязанностей участию в расходах, то вправе в порядке требовать возмещения причиненных убытков в неисполнения собственниками по уплате платежей и и оплате общих расходов.

3. организация. По управления многоквартирным управляющая организация течение согласованного за плату оказывать услуги выполнять работы надлежащему содержанию ремонту общего в доме, коммунальные услуги помещений, а осуществлять иную , которая направлена достижение целей многоквартирным домом.

на коммунальные будет заключать организация. Договор быть расторгнут неисполнении сторонами , которые те на себя. обязанностям управляющей относят обеспечение и ремонта домов, а использование имеющихся для получения , хотя все средства должны на содержание дома. При , когда какое- имущество требует и существуют , которые влияют жизнь и людей, жильцы полное право в управляющую с тем, она устранила недостатки, ведь за эту она получает .

Перед выбором организации необходимо с ее финансового обеспечения работы. Перед договора с организацией необходимо степень ее перед собственниками, есть в каких нарушений имеет право договор. Если не выбрать организацию, то могут выставить торги и управляющей организации на один . Если на собственники выбирают управляющую организацию, они могут договор на лет.

1.2 Нормативно-правовая база содержания и эксплуатации многоквартирных домов

С 2015 году вступил в силу Федеральный закон № 255, который внес ряд изменений в Жилищный кодекс РФ. С этого момента такая форма управления многоквартирными домами как непосредственное управление фактически перестала существовать.

Основной городской жилищный фонд составляют многоэтажки, и соответственно они не попадают в те рамки, в которых можно применить непосредственное управление в многоквартирном доме.

Для таких домов сейчас законодательно предусмотрены лишь два способа ведения общедомового хозяйства: создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК); заключение договора со специализированной Управляющей компанией.

Согласно ст. 161 РФ управление домом должно благоприятные и условия проживания , надлежащее содержание имущества в доме, решение пользования указанным , а также коммунальных услуг , проживающим в доме.

Возможные управления закреплены ст. 161 ЖК :

- непосредственное управление помещений в доме;

- управление либо жилищным или иным потребительским кооперативам;

- управляющей организацией.

управления многоквартирным в соответствии п. 3 ст. 161 РФ выбирается общем собрании помещений в доме и быть выбран изменен в время на его решения. общего собрания выборе способа является обязательным всех собственников в многоквартирном .

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом. [15]

Правилами введено понятие управления многоквартирным домом. Так, под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением, в частности, следующих стандартов:

- прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);

- сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

- подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, постановлением определен порядок формирования и утверждения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания, передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.

Согласно законодательству и практике, в обязанности УО входят только работы и услуги по обслуживанию общего имущества МКД. Многие УК, ТСЖ и собственники помещений "обжигаются" на легкомысленном отношении к вопросу определения состава общего имущества дома, который является обязательным приложением к договору управления. А ведь от этого перечня принципиально зависит: будет ли, например, обслуживание системы видеонаблюдения, запирающегося устройства, или уборка и благоустройство придомовой территории производиться дополнительно за средства жителей или эти работы должны входить в плату за жилое помещение. Если оборудование входит в состав общего имущества - значит его обслуживание входит в тариф УК и наоборот.

Зона ответственности УК - это только общее имущество. В соответствии с подп. а) п. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, состав общего имущества определяется либо органами государственной власти (в случае проведения открытого конкурса по выбору УО), либо собственниками помещений в МКД. По домам новостройкам состав общего имущества утверждается органами государственной власти как приложение № 1 к договору управления при проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации.

Перечень обязательных работ и услуг УО по МКД определён Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) [9]"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" и Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения".

Указанными нормативными актами руководствуются и органы государственной власти при утверждении перечня работ и услуг к договору управления при проведении открытого конкурса по выбору УО.

В данный перечень входят 4 блока основных работ и услуг:

1. Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирном доме.

2. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

3. Работы и услуги по санитарному содержанию общего имущества в многоквартирном доме (уборка мест общего пользования).

4. Услуги по управлению МКД.

Принятие решения выборе способа многоквартирным домом к компетенции собрания собственников в многоквартирном . Таким образом, жилых и помещений, собравшись , могут самостоятельно один из способов управления : либо ТСЖ, управляющую организацию, непосредственное управление. [32, C.112]

способа управления - регламентированная законодательством , которая включает себя следующие :

- инициирование общего и извещение собственников о ;

- проведение общего собственников;

- оформление голосования и опубликование.

Непосредственное многоквартирным домом собственниками помещений основании ст. 164 РФ. Организацию и взаимоотношения его участниками представить в схемы. Если помещений в доме выберут способ управления домом, то придется самостоятельно договоры с и обслуживающими . В соответствии п. 3 ст. 164 РФ от собственников помещений таком доме отношениях с лицами вправе один из помещений или лицо, имеющее , удостоверенное доверенностью, ему в форме всеми большинством собственников . То есть -собственникам фактически выбрать из числа либо со стороны , которое на их поручения осуществлять взаимодействие всеми необходимыми и службами.

и минусы управления жилым домом собственниками : плюс: собственник не несет на содержание компании и платит членские в ТСЖ. отношения с и обслуживающими проходят с собственника помещения; : собственник помещения заключает все с обслуживающими ресурсоснабжающими организациями, приводит к затратам времени сил.

В с п. 1 . 162 ЖК РФ выборе управляющей общим собранием помещений в доме с собственником помещения таком доме договор управления условиях, указанных решении данного собрания. Договор многоквартирным домом на срок менее чем год и более чем лет, а управляющая организация по результатам конкурса - на не менее года и более трех (п. 5 ст. 162 РФ).

Договор помещения с организацией обязательно содержать условия, в п. 3 . 162 ЖК РФ. п. 4 ст. 161 РФ, если течение года жилых помещений многоквартирном доме выбран способ многоквартирным домом если принятое о выборе управления этим не было , то орган самоуправления проводит конкурс по управляющей организации. конкурс проводится в случае, до окончания действия договора многоквартирным домом, по результатам конкурса, не способ управления домом или принятое решение выборе способа этим домом было реализовано.

, при работе данной схеме жилых помещений товарищество собственников и снабжающие устанавливают отношения посредника, который на себя функционирования процесса многоквартирным домом. этом возникает : кто согласится этим посредником? ст. 161 ЖК о способе с помощью организации, не при этом -либо подробностей того, кем является и функционирует. Однако ст. 162 ЖК приведены требования договору управления. п. 1 данной следует, что рода договор между жильцами - квартир в и посреднической , предметом деятельности является выполнение управляющей организации. [32, C.114]

организация в согласованного срока плату обязуется услуги и работы по содержанию и общего имущества таком доме, коммунальные услуги помещений и помещениями в доме лицам, иную направленную достижение целей многоквартирным домом . То есть буквальном анализе обнаруживается, что посредником между (в случае, они избрали непосредственного управления) организациями, оказывающими услуги, можно управляющую организацию.

сожалению, ЖК не квалифицирует договор с зрения гражданского . Каким должен данный договор, или договором услуг, - однозначного нет. С стороны, управляющая может выступать в качестве между жильцами теми организациями, осуществляют поставку , воды, электричества, и техническое , действуя, например, основании агентского . С другой , она вполне покупать указанные и перепродавать жильцам от имени. Кроме , необходимо обратить на следующий из п. 3 . 162 ЖК РФ: " общего имущества дома, в которого будет управление".

Между управляющей организацией собственниками помещений договор управления, является основанием оказания услуг управлению многоквартирным .

Если выбор организации осуществлен собранием собственников в многоквартирном , то договор управление заключается условиях, указанных решении этого собрания, оформленного . Если выбор организации осуществлен основании конкурсного , то договор заключается на , изложенных в документации. С договора управления помещений следует до собрания, котором будут условия заключения управления.

По управления многоквартирным одна сторона ( организация) по другой стороны ( помещений в доме, органов

ТСЖ либо управления жилищного или органов иного специализированного кооператива) в согласованного срока плату обязуется:

- услуги и работы по содержанию и общего имущества многоквартирном доме;

- коммунальные услуги помещений в доме и , пользующимися помещениями данном доме;

- иную деятельность, на достижение управления многоквартирным .

Договор управления домом заключается письменной форме составления одного и подписывается всех помещений жилого многоквартирного и руководителем организации. Необходимое экземпляров договора числом помещений доме.

В управления многоквартирным обязательно должны указаны:

- состав имущества многоквартирного , в отношении будет осуществляться , и адрес дома;

- перечень и работ содержанию и общего имущества многоквартирном доме, изменения такого , а также коммунальных услуг, предоставляет управляющая (обязательные услуги работы по жилым многоквартирным должны соответствовать и нормам эксплуатации жилищного , установленным постановлением России от 27 2003 г. № 170);

- порядок цены договора, платы за и ремонт помещения и платы за услуги, а порядок внесения платы;

- порядок контроля за управляющей организацией обязательств по управления, критерии услуг по , штрафные

- санкции некачественное оказание по управлению;

- выполнения работ управлению жилым домом, так договор управления домом заключается срок не чем 1 год не более 5 лет;

- порядок управляющей организации ходе выполнения по управлению многоквартирным домом;

- расторжения договора.

заключении и договора управления домом в порядке учитывается из соответствующих информационных ресурсов наличии (отсутствии) многоквартирном доме собственности.

Управляющая в соответствии ст. 162 ЖК обязана приступить выполнению обязательств договору управления позднее чем 30 дней со его подписания, иное не договором управления домом.

Управляющая ежегодно в I квартала года обязана собственникам помещений многоквартирном доме о выполнении управления за год. Иной предоставления отчета компанией можно в договоре .

Условия и изменения или договора управления главой 29 ГК . Так, изменение расторжение договора по соглашению . По требованию из сторон может быть или расторгнут решению суда :

- при существенном договора другой (ст. 451 ГК );

- существенном изменении (ст. 451 ГК );

- в иных , предусмотренных ГК , другими законами договором.

При собственники квартир, товарищество, вступают долевое владение домом. Это , что решение вопросов, связанных содержанием дома, на себя - владельцы квартир. вопросы, например: годового бюджета, размера обязательных и взносов, решений о в аренду имущества - рассматриваются общем собрании , которое проводится раз в . Все остальное решением вопросов выбранное жильцами и председатель, являются представителями собственников. Председатель заключает договоры поставщиками коммунальных , осуществляет сбор за ЖКУ, за состоянием и т. . Все содержание оплачивается за жильцов, которые определяют бюджет .

Если при ТСЖ собственники не смогут грамотного управления, они вправе себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать о потраченных , следить за оказываемых услуг , в случае работы той иной организации, ее.

Разумеется, в качестве управления выбрано или управляющая , то придется переплачивать. Зато вы получите управление вашим , вашим общим , качественное предоставление . Решать, что вашего дома : ТСЖ, управляющая или непосредственное , предстоит, конечно, вам.

1.3 Исторический и зарубежный опыт управления многоквартирными домами

Вопросам управления домами в всегда уделялось внимание, поскольку дома являются из основных благ населения. как исторический - важнейший инструмент общественных явлений, рассмотреть историю законодательства в области (начиная революции 1917 г.), можно условно на шесть .

Первый период - 1917 по 1927 г. собственности, в числе в сфере, начавшийся моменту прихода к власти, привел к исчезновению собственников как лиц, в его . Вероятно, по причине в 1920 . Народный комиссариат дел (НКВД ) обратился в народных комиссаров ( РСФСР) с укрепить хозяйственную населения в жилья и вмешательство в деятельность местных , а также жилые здания самоуправление жильцам. [17, C.94]

1921 г. были декреты СНК "О демуниципализации () жилых зданий" "О разгрузке органов от эксплуатации муниципализированного и передаче коллективам жильцов", позволило некоторой населения вновь права на . Дома были коллективам жильцов пользование на основе при проведения ремонта.

указанных декретов решить следующие :

- ограничивалось вмешательство государственной власти деятельность, связанную эксплуатацией жилых ;

- поощрялась инициатива в вопросах управления ими;

- рынок профессиональных , связанных с жилого фонда.

с тем самостоятельного хозяйствования оставалась нерешенной. отношения между земли, жилья хозяйствующими субъектами поставлены на основу, 10 августа 1922 . был принят Всероссийского центрального комитета (ВЦИК) СНК РСФСР " праве застройки". этом документе заключение договора совместной деятельности тремя вышеназванными .

Для поддержки инициативы населения 23 1922 г. был декрет СНК "О жилтовариществах", соответствии с гражданам разрешалось и покупать и квартиры, и передавать по наследству. также разрешено граждан в товарищества, которые коллективными арендаторами собственности, поскольку многоквартирные здания в управление жильцам можно было только на условиях аренды. Объединившись, граждане могли на личные сбережения построить дом и в дальнейшем пользоваться им как застройщики: каменным домом - 60, деревянным - 40 лет.

19 августа 1924 г. принято Постановление и СНК "О жилищной ", в соответствии которым деятельность товариществ могла в следующих формах:

- жилищно- кооперативные товарищества (), создаваемые для муниципализированных домовладений, в наем местного хозяйства. членами могли все постоянно в данном граждане, пользующиеся правами согласно соответствующих союзных (утрата избирательных или прекращение в домовладении за собой из состава );

- рабочие жилищно- кооперативные товарищества (), которые формировались рабочих и государственных предприятий учреждений для их потребностей жилье путем новых, восстановления или достройки жилых зданий. рабочих, членами могли быть войны, инвалиды из рабочих служащих государственных и предприятий;

- жилищно-строительные товарищества (ОЖСКТ), по инициативе граждан безотносительно роду деятельности. членами могли граждане, достигшие 18летнего и не по суду имущественных прав, порядке, предусмотренном кодексами союзных , а также лица в предоставленных им .

При передаче хозяйства в коллективов жильцов восстановлена плата жилье и услуги, отмененная эпоху "военного ". Этого, однако, недостаточно для разрухи в секторе экономики. население осознанно на себя управления, нужно создать соответствующие . В частности, отменено административное жилищных товариществ домов, разрешено уплотнение излишков , коммерческое использование помещений и кредитов банка; товариществ было право на получение площади кооперативе, на свободных помещений субаренду и .д. Все в перспективе возможность для выкупа жилых в собственность.

1923 г. была плата за на территорию , предусмотрены обязательные на его и вступительный взнос. С 1924 . было разрешено нежилые помещения субаренду, 20 % сбора которой передавалось бюджет товарищества. этот же местные Советы взимать с годовой оценочный в размере 1,4 % здания, арендную в процентах их валового , ввели платеж договору обязательного имущества и товарищества предоставлять 10 % жилой площади нужды Совета.

обременения отнюдь облегчали жизнь ; эти обязательства не давали возможности выполнять собственные функции, как средств ремонтные работы на предоставление коммунальных услуг оставалось.

Ведение хозяйства в повсеместного дефицита достаточно сложным , в связи чем возникла в подготовке кадров. В время управляющих домами обучали ЖАКТ на началах. Этому декреты СНК "Об управлении " (1921 г.) и " бездефицитности ведения хозяйств на самоокупаемости" (1926 г.). 1926 г. кооперативы преобразованы в , в компетенцию , кроме решения и правовых , входили также по подготовке управляющих.

Чтобы функции управления жилтовариществами, НКВД выступил с передачи кооперативам собственности на здания.

Второй - с 1927 по 1958 . В 1927 г. XV съезде было принято о радикальной политического курса переходом на централизованное управление . Это означало, частности, сворачивание прежде программ сфере жилищного и ликвидацию институтов:

- в 1927 . распускаются комитеты жилищному рабочему ;

- в 1928 г. компания по рабочих на и управленческие , которые ранее специалисты в коммунального хозяйства;

- 1930 г. расторгаются аренды недвижимости частными лицами организациями, в числе с ;

- начиная с 1929 . постепенно ликвидируются органы коммунального .

Жилищные товарищества существовать к 1930-х гг. настала очередь жилищного строительства. ЦИК СССР № 112 СНК СССР № 1843 " сохранении жилищного и улучшении хозяйства в " от 17 октября 1937 . часть кооперативного была передана государственный жилищный , а все жилищных кооперативов реорганизованы в -строительные кооперативы (), которые были привязаны к государственным и органам. Чуть , в феврале 1938 ., были ликвидированы ЖСК всех .

Страна вступила эпоху первых , народное хозяйство переведено на плановое управление, городской жилищный стал государственным.

период - с 1958 1983 г. Новую отечественная жилищная получила только XX съезда . В постановлении министров СССР 20 марта 1958 г. № 320 " жилищно-строительной дачно-строительной " указывалось на более широкого ЖСК; предприятия учреждения получили создавать кооперативы своих работников. спустя, 24 сентября 1958 ., было принято Совета министров № 1125 "О жилищно- и дачно- кооперативах", которым утвержден Примерный ЖСК. Тем менее, из- различных ведомственных объединения граждан самостоятельного управления фондом не повсеместного развития.

период - с 1983 1996 г. Принятый 1983 г. Жилищный (ЖК) РСФСР рассчитан исключительно государственное управление фондом, его и ремонт: " преобладающим по жилищным фондом Советов народных должно осуществляться исполнительными комитетами образуемыми ими управления, а ведомственным жилищным - министерствами, государственными , ведомствами и им предприятиями, , организациями".

Процесс существенно не эту систему. 1991 г. в РСФСР были изменения, согласно "... за государственными -эксплуатационными и -строительными организациями обязательства по и ремонту жилых помещений договору с собственниками (товариществами иными объединениями)". норма дублировала ст. 22 Закона от 4 июля 1991 . № 1541-1 "О приватизации фонда в Федерации". Согласно . 23 данного документа, жилых помещений вправе самостоятельно организации для обслуживания (государственные, и иные от их -правовой формы). далее, в . 24 указывалось: "...обслуживание ремонт жилого в целом жилищно-эксплуатационными ремонтно-строительными или их , обслуживающими этот до начала , кроме тех , собственники которых иные организации обслуживания этих ".

Закон РФ 24 декабря 1992 г. № 4218-1 " основах федеральной политики" определял жилищным фондом составную часть сферы, являющуюся народного хозяйства: " сфера - отрасль хозяйства, включающая и реконструкцию , сооружений и инженерной и инфраструктуры, управление фондом, его и ремонт". в управлении фондом рассматривалось этом законе право граждан, организаций и добровольных объединений , арендаторов и жилых помещений домах всех собственности, предоставленное для защиты экономических и прав и .

Поскольку это типичный законодательный переходного периода, нем лишь подходы, обеспечивающие конкуренции в обслуживания жилого . Так, в . 24 было установлено: " на оказание по содержанию ремонту государственного муниципального жилищных заключаются местной , государственными и предприятиями, учреждениями организациями, как , на конкурсной , с привлечением и организаций форм собственности". этом выражение " правило" долгое воспринималось лишь рекомендация на экспериментов.

Пятый - с 1996 по 2004 . Серьезные изменения рассматриваемой сфере после принятия закона от 15 1996 г. № 72-ФЗ " товариществах собственников ". Этим документом новое понятие "", определяемое как " комплекс недвижимого , включающий земельный в установленных и расположенное нем жилое , иные объекты , в котором части, предназначенные жилых или целей (помещения), в собственности , юридических лиц, , субъектов РФ, образований (домовладельцев) - , государственной, муниципальной иной формах , а остальные (общее имущество) в их долевой собственности".

того, была детальная процедура всеми собственниками , находящихся в собственности, способа кондоминиумом:

- непосредственное при незначительных кондоминиума и числе домовладельцев;

- домовладельцами функций управлению кондоминиумом государством или местного самоуправления заказчика на -коммунальные услуги;

- домовладельцами товарищества жилья (ТСЖ) самостоятельного управления либо для передачи по части или функций по уполномоченному физическому - индивидуальному предпринимателю уполномоченной организации формы собственности (), а также способом, установленным законами и субъектов РФ.

принятия данного ситуация на управления жилищным оставалась противоречивой: одной стороны, повсеместно сохранялось государственных и управляющих организаций, другой - потенциально в любой могли быть частными управляющими или объединениями помещений в доме, которые имели практический управления своими . Этим попыткам традиционный протекционизм государственной власти местного самоуправления; не менее, на их , в стране создано несколько ТСЖ.

Вопрос улучшении порядка жилищным фондом затронут в реформы жилищно- хозяйства Российской , одобренной Указом РФ от 28 1997 г. № 425, в целевой программе "" на 2002-2010 гг., Постановлением Правительства от 17 сентября 2001 . № 675, и в подпрограмме "Реформирование модернизация жилищно- комплекса Российской " (утверждена Постановлением РФ от 17 2001 г. № 797).

В с Концепцией ЖКХ отношения жилищного фонда управляющей организацией субъектами хозяйствования потребления в должны были на договорной , организации-подрядчики ( формы собственности) - путем конкурсного . Предусматривались также разделение функций соответствующая организация между собственником - , управляющей организацией, организациями по жилищного фонда объектов инженерной и органом, осуществлять государственный за предоставлением жилищно-коммунальных необходимого качества, использованием и жилищного фонда от его .

Шестой период - момента принятия кодекса Российской (ЖК РФ, 2004 .) по настоящее . Данный документ, в соответствии Конституцией РФ с учетом законов, регулирующих в жилищной , опирался на концепцию жилищного . Основное внимание нем было праву собственности другим вещным на жилые ; договорам социального ; специализированному жилищному ; жилищным и -строительным кооперативам (, ЖСК); ТСЖ; за жилое и коммунальные ; управлению многоквартирными .

Кроме того, Жилищном кодексе:

- новые подходы регулированию отношений, между собственниками в многоквартирном по поводу общего имущества;

- система управления домами;

- определены управления многоквартирным и порядок воли собственников ;

- отражены как , так и отношения при управленческой деятельности ЖКХ и .д.

Согласно РФ, собственники в многоквартирном обязаны выбрать из следующих управления этим :

- непосредственное управление собственниками помещений;

- управления ТСЖ ЖК (ЖСК) иному специализированному кооперативу;

- передача управляющей организации.

ст. 1-2 Федерального от 29 декабря 2004 . № 189-ФЗ "О в действие кодекса Российской ", с момента в силу РФ утратили законодательные акты, регулировавшие вопросы , содержания, текущего капитального ремонта домов (ЖК , Федеральный закон № 72- "О товариществах жилья", Закон № 4218-1 "Об основах жилищной политики" др.). Впредь приведения в с ЖК законов и нормативных правовых , действующих на РФ, они постольку, поскольку противоречат ЖК и закону его введении действие.

Из исторических материалов очевидностью следует, эволюция российского в области многоквартирными домами отличалась последовательностью преемственностью; напротив, нее были резкие движения противоположных направлениях. протяжении десятилетий дома оставались государства, и , что управление осуществляли государственные . Качественные изменения лишь в 1990-х гг., прошедшего с пор времени недостаточно для сколь-либо результатов.

Было наивно полагать, собственники помещений, право на многоквартирными домами, смогут решить , накапливавшиеся десятилетиями. , помимо выполнения и контрольных , должно оказывать всестороннее содействие управлении жилищным .

Отнюдь не большинство жильцов весьма сдержанную относительно своего в управлении . Их пассивность, энтузиазма к объясняются вполне причинами. Значительная российского жилищного и коммунальной устарела, обветшала, управление ими - тяжкий груз, никто не добровольно взваливать свои плечи. другой стороны, государственной власти местного самоуправления могут принудить помещений создавать , искать поставщиков и жилищно- услуг и с ними : граждане не должностными инструкциями бюджетными регламентами, невозможно действовать приказном порядке. серьезное недоверие к организациям - услуг ЖКХ. , чтобы включить в систему многоквартирными домами, обеспечить их необходимой информацией изменениях и в жилищном . Без решения проблем любой управления многоквартирным , как бы он ни продуман и , не принесет положительных последствий, от него .

Во многих мира муниципалитеты являются мощными , которые вынуждены свои механизмы с жителями - . Таким крупнейшим является, например, Вены. Принадлежащий фонд жилья 220 тысяч квартир.

вопросом в многоквартирным домом его принадлежность: , частный, корпоративный, и пр. выступают государство муниципалитеты, частные и частные , профсоюзы и , неприбыльные организации промышленные гиганты. не всегда , стремясь собрать больше средств своих квартиросъемщиков, поддерживать хороший услуг, проводить капитальный ремонт, требования договора .

Принцип пообъектности в том, управление осуществляется отношении каждого многоквартирного дома самостоятельного объекта с учетом технического состояния, его благоустройства, земельного участка, котором расположен дом, с благоустройства и на основании , определенных собственниками данного дома. [21, C.29]

на клиента управляющей организации тем, что направлена на запросов собственников как клиентов. организация действует рамках полномочий, договором управления, перед собственниками установленном законом договором порядке.

управляющего выражается умении содействовать в определении управления и потребностей, которые через заказ услуги. Способ общий план целей, предложенные организацией собственникам согласованные с , ложатся в договора управления. решения конкретных в рамках управляющая организация самостоятельно.

Рассмотрим сферой ЖКХ зарубежных странах примере Франции Финляндии.

В городского хозяйства, вопросов градостроения строительства, коммуна большое количество , касающихся повседневной граждан. В ведении находятся по организации , канализации, вывоза переработки бытовых , технического обслуживания освещения большинства и дорог, городского транспорта, некоторыми социально- учреждениями (яслями, , диспансерами...), обеспечение порядка, безопасности соблюдение санитарно- требований. Коммуны Муниципальным советом, выбирается каждые лет всеобщим , и мэром, , в свою , избирается советом. ряде случаев , в качестве лица, выполняет функции от государства. Например, касается таких , как бракосочетание, дел службы гражданского состояния, некоторых разрешений т. д.

Франции и после строительства ЖКХ все объекты передаются . Все работы через муниципалитет. что, в концов, именно несет политическую перед гражданами. у граждан большое влияние - голосуют.

Во коммунальные службы преимущественно муниципальными. то же достаточно широко и опыт концессий в хозяйстве. Эта основана на концессии, в с которым коммунальной сферы в эксплуатацию фирме. Производство осуществляется за концессионера, при он имеет взимать с платежи за этих услуг. этом во и Финляндии, с национализированными сетями и энергетикой, существуют частные, а функционирующие на договора концессии, . Эти компании невелики, однако роль в эффективности снабжения коммунальными услугами весьма значительной.

Финляндии 1,4 миллиона объединены в 70 000 обществ - владельцев недвижимости. 50 000 из пользуются услугами по управлению (операторов), 20 000 управляются . Оператор (управляющая ), прежде всего, за ежедневное в соответствии согласно договору управление, в оговариваются условия перечень услуг расценки.

Оператор ( компания) выбирает организацию, для объектов члены выбирают ее .

Эксплуатирующая организация жилищно-коммунальные либо самостоятельно, по договору специализированными компаниями (-строительные, уборка , снега, охрана, мусора и .). Эксплуатирующая организация отчитывается перед о доходах расходах, а балансе общества жилья.

При в Хельсинки коммунальными системами город. Мэр считает, что надежнее - никто отключит отопление при каких . Правда, при множество электростанций Финляндии находится частных руках. того, отопление Хельсинки централизованное. это не бесперебойно предоставлять ЖКХ, а не повергают города в многим российским состояние тягостного : может, пронесет.

функционирует все в этих просто потому, ЖКХ в , как и многих других , давно уже бизнес (конечно, учетом социальных ). И не , кому принадлежат ЖКХ, централизована отопления или . Главное - сама управления строится одинаковым правилам: издержек и передовых технологий. , для выработки и тепла использовать три - уголь, газ гидроэнергию. Выбирается , что дешевле. на случай морозов (-30° и ) в городе резервные станции, работают на . Особая гордость - две отапливаемые Хельсинки. Туда без всяких затрат идет тепло из . В северных Финляндии, в , никто не , что такое завоз. Единственная - борьба муниципалитетов федеральной властью бюджетные отчисления ( Финляндии все муниципалитетов сначала в госбюджете, затем перераспределяются муниципалитетам. Полностью распоряжении муниципалитетов лишь коммунальный ). Но в случае при денег муниципалитет право взять . И главное - его дадут, что в власти сомнений .

...