Теоретические основы управления многоквартирными домами

Конечно, в нет 60-процентного коммунального оборудования, все равно поддержание систем рабочем состоянии, их обновление, новые проекты деньги. Но приходят туда, система управления и стабильна, кредит не ни для , ни для структуры и гарантируется возврат с прибылью. водоканал - структура, полностью владеет . Это коммерческое со своим . В его находятся и водоснабжения, и сети, и водонапорные башни. взяло когда- кредит в 150 . евро на 20 и постепенно его из доходов. Доходы, по всему, - все жители коммунальные услуги. и льготы, дотации для категорий населения есть, как в России. оплату коммунальных у среднего гражданина уходит 20 % доходов.

Исполнителей 80 % работ и сфере строительства, в сфере власти отбирают конкурсу. Часть работ, касающихся инфраструктуры городских , связанных с риском, делают организации. Все в городе и утверждаются комиссиями в горсовете, причем вопросы решают чиновники, а через своих в местном .

Фирмы, занимающиеся -, газо- и , канализацией, сбором переработкой мусора вообще всех отходов, работают контракту с . Существует много контрактов. Одни только эксплуатацию систем, другие - за ремонт, могут и строительство новых . Например, строительство ЖКХ для городских районов.

и на , и на распределяются через , которые проводятся . И на этапе строительства эксплуатации фирму контролирует муниципалитет.

Существуют строительно- фирмы разного , но для фирм всегда проблема поиска на капиталовложения. может обслуживать работающую инфраструктуру, ей трудно средства для строительства. Вот идет постоянное фирм, работающих ЖКХ. Хотя, , и во , и в все начиналось маленьких фирм.

рассматриваемых странах разные формы многоквартирным жильем. муниципальные компании, частные. Владелец может сдавать в аренду может квартиры . В домах, квартиры продаются, общества владельцев , которые заключают об обслуживании с какой- специализированной фирмой отдельно со фирмой, контролирующей услуг, и, , с муниципалитетом поставку воды, и т. . Фирмы, обслуживающие , обычно локальные, есть и компании. Условия с муниципалитетом характера. Ясно, их невозможно под каждый дом.

Владельцы частных домов обслуживать свои сами (например, ремонт). Но владельцы домов договоры с на доставку , воды и услуги. А домов, особенно ремонт - это малого бизнеса. таких фирм много.

Небезынтересно , что при централизованного газоснабжения большинстве случаев схема децентрализованного .

Вопрос реформы теплоснабжения остро в 60-е прошлого века. была проведена , которая показала, 50 % тепла утекает улицу - через , стены, крышу. не стали взвинчивать цены услуги ЖКХ.

была принята трехлетнего утепления фонда, и после этого реформа цен переход на теплоснабжение.

В случае текущие по теплоснабжению снижаются, хотя дополнительного оборудования () при строительстве требует определенных инвестиций.

Однако долгосрочном плане схема оказывается только дешевле, и способствует качества теплоснабжения. , в этом жильцы действительно регулировать температурный при отоплении , что в централизованного теплоснабжения трудно реализуемо ( говоря уже большой фактической в объемах тепла в дома в от их относительно теплотрасс степени износа сетей - как , так и и домовых).

говорить об по предоставлению услуг, то отметить, что управления объектами городов, в странах распространены привлечения частных , с помощью .

Важнейшей составляющей услуг в развитых странах Финляндия и являются информационные . Сбор и информации, взаимодействие с потребителями властными структурами в автоматическом . В целом процесс личного потребителя и услуг может через интернет другие информационные . Так, например Финляндии в автоматизации коммунальных в 2008 году вложено около 7 ЕВРО, или 3,5 % .

Для анализа реформ в коммунальных услуг и Финляндии несколько цифр.

Франции, в 2008 , по сравнению 2000 тарифы на , газ и виды топлива. в 4 раза, Финляндии за же период выросли в 2,5 , что в соответствует уровню и тенденциям рынке энергоносителей.

Франции в 2000 оплата коммунальных составляла примерно 22 % средней семьи четырех человек, Финляндии - 24 %. В 2008 эти показатели 24 и 25 % соответственно. целом увеличение, мы видим существенно и в пределах .

Количество объединений жилья (ОСЖ) Франции с 2000 2008 годы увеличилось 1,6 раз, в в 1,4 раза. свидетельствует о . что эти пользуются авторитетом населения и востребованным институтом коммунальных услуг.

положительным моментом практике предоставления услуг во и Финляндии повсеместное распространение собственников жилья, привлечения к имуществом частных и повсеместное информационных технологий сфере коммунальных . Важно также распространение концессий приватизации. Для , из этого , в первую необходимо, на взгляд внедрять технологии и к управлению частных предпринимателей, механизм концессий.

основным негативным в опыте коммунальных услуг и Финляндии , прежде всего, , на наш взгляд, роль муниципалитетов. Это негативный фактор, так как теоретически может привести к злоупотреблениям со стороны муниципальных чиновников. Впрочем, в России эти моменты также присутствуют.

образом, следует , что в зарубежных стран - , в Венгрии, , Словакии, Чехии, , Нидерландах, Мексике, , Канаде, Сингапуре, - управление в рассматривается как вид предпринимательской , за которую организации получает от собственников , а ответственность собственниками за здания несет (ассоциация, товарищество) жилья. При подходе управляющая не отвечает собственниками за коммунальных услуг. также подчеркнуть, подход к многоквартирными домами, придерживаются управляющие большинстве западных , базируется на , что управляющий управляющая организация на основании с объединением жилья, а с отдельными . Все основные решения, прежде - по распоряжению и заключению на закупки и услуг, не управляющий, руководящие органы (ассоциации) собственников . Управляющий же и обосновывает для правления .

Глава 2. Анализ и сравнительная характеристика способов управления многоквартирными домами на примере района Лосиноостровский города Москва

2.1 Исследование результатов непосредственного управления собственниками жилья и объединением собственников жилья (ТСЖ)

Вся деятельность структурных подразделений управы Лосиноостровского района за 2016 год была направлена на реализацию "Программы комплексного развития Лосиноостровского района города Москвы на 2016 год" и обеспечения стабильного и сбалансированного развития района. [34]

Прежде, чем перейти к вопросам выполнения ключевых положений Программы, необходимо остановиться на особенностях района. Лосиноостровский район был образован в 1991 году в соответствии с распоряжением Мэра города Москвы. Площадь района составляет 554,05 га, в том числе освоенная площадь - 377 га, в которую входят: зона жилой застройки, зеленая зона, дороги и проезды.

Численность постоянно проживающего населения 82 941 человек, численность зарегистрированного населения составляет 70 140 человек.

Жилищный фонд составляет 235 жилых домов.

Лосиноостровский район в округе считается одним из самых комфортных районов для проживания жителей, так как в нем отсутствуют промышленные предприятия, крупные транспортные артерии, которые могли бы повлиять на ухудшение экологической ситуации, поэтому - основной особенностью Программы является ее социально ориентированный характер, направленный исключительно на развитие комфортной среды проживания человека.

В районе расположено 193 дворовых территории. В 2016 году были запланированы работы по благоустройству 20 объектов района в рамках двух программ:

1. "Социально-экономического развития района";

2. "Средства стимулирования управ района" [34]

Программа благоустройства 2016 года была сформирована на основании обращений и пожеланий жителей района, депутатов Совета депутатов муниципального округа Лосиноостровский города Москвы.

Рисунок 2.1. Формы управления многоквартирными домами

Основными видами работ являлись: замена основания детских площадок, установка новых современных малых архитектурных форм и газонных ограждений, восстановление придомовых газонов, ремонт асфальта. Следует отметить, что в рамках программы стимулирования из 20 объектов, где велись работы, 2 адреса являются объектами озеленения 2-й категории:

- сквер по ул. Таймырская - ул. Таежная (ремонт покрытия из резины на имеющихся площадках);

- территория по ул. Тайнинская к реке Яуза (в народе - сквер на Яузе) - выполнены работы по благоустройству.

Работы по благоустройству велись под постоянным контролем жителей, управы районы и депутатов МО Лосиноостровский.

Работы по благоустройству дворовых территорий выполнены в полном объеме и в установленные сроки.

Дворовые спортивные площадки, в рамках капитального ремонта, ежегодно оснащаются современным спортивным оборудованием. В 2016 году преобразились 3 спортивные площадки, предназначенные для секционных и самостоятельных занятий общефизическими упражнениями или футболом по следующим адресам:

- ул. Малыгина, д. 10 корп. 2 (выполнены работы по ремонту резинового покрытия в связи с высоким процентом износа);

- ул. Шушенская, д. 3 корп. 2 (выполнены работы по ремонту резинового покрытия);

- ул. 2-я Напрудная, д. 15 (выполнены работы по ремонту резинового покрытия, а также установлены новые спортивные тренажеры).

Общая сумма затрат по программе стимулирования управ районов - 27 785 тыс. руб.

Общая сумма затрат по программе социально-экономического развития - 6 954 тыс. руб.

В 2016 году капитальный ремонт коснулся улично-дорожной сети и объектов дорожного хозяйства района. Так, в рамках мероприятий по капитальному ремонту произведен ремонт асфальтобетонного покрытия на 5 объектах дорожного хозяйства по следующим улицам: [34]

- Анадырский проезд (от улицы Малыгина до разворотного круга на станции Лосиноостровская);

- улица Малыгина;

- улица Менжинского (на всем ее протяжении);

- улица Джамгаровская;

- улица Стартовая (на всем ее протяжении).

Основными работами являлись замена асфальтобетонного покрытия на улично-дорожной сети и бортового камня.

Объем работ:

- ремонт асфальтового покрытия проезжих частей указанных объектов - более 45 000 кв.м.;

- ремонт асфальтового покрытия тротуаров - более 14 000 кв.м.;

- замена бортового камня - более 7 000 п.м.

В 2016 году ГБУ "Жилищник Лосиноостровского района" были проведены работы по благоустройству территории детского сада № 925 (Стартовая ул., 29) комплекса № 763.

Общая сумма выполненных работ - 9,7 млн. рублей. На территории отремонтировано покрытие проезжей части из асфальта, обустроены площадки из резинового покрытия, установлены новые современные малые архитектурные формы. В части озеленительных работ проведен ремонт газона, высажены кустарники и цветочные рассады.

Также в 2016 году выполнены работы по посадке деревьев и кустарников по программе "Миллион деревьев" на дворовых территориях района. Общее количество высаженных деревьев и кустарников - 2 209 шт.

Помимо этого, в 2016 году были выполнены работы по устройству наружного освещения по следующим адресам: [34]

1. ул. Изумрудная, д.14-10 новых опор освещения;

2. Анадырский проезд, д.25, корп.1. - 4 новые опоры;

3. Сквер ул. Таежная - ул. Таймырская - 20 новых опор.

О работе по обращению с твердыми бытовыми отходами (ТБО) и крупногабаритным мусором (КГМ). В рамках проведения эксперимента по обращению с твердыми бытовыми отходами и крупногабаритным мусором, образующимися в многоквартирных домах (расположенных на территории СВАО) в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 662-ПП выбрана подрядная организация ГКУ "Мосэкопром" (исполнитель ООО "Хартия").

На территории Лосиноостровского района находятся 25 бункерных площадок, 135 контейнерных площадок, из них 13 закрытых (контейнеры расположены в мусорокамерах в соответствии с проектом дома).

В 2016 году были выполнены работы по ремонту (реконструкции) площадок для сбора отходов ТБО (твердые бытовые отходы и КГМ (крупногабаритный мусор), в том числе отремонтированы:

- 24 контейнерные площадки;

- 13 бункерных площадок.

Кроме того, проведены работы по замене информационных табличек на таблички нового образца.

Вывоз крупногабаритного мусора производится ООО "Хартия" на основании заявок ГБУ "Жилищник Лосиноостровского района".

Согласно Постановлению Правительства Москвы №9-ПП утверждены нормы накопления в соответствии с количеством постоянно зарегистрированных жителей жилых домов.

В Лосиноостровском районе установлено 72 контейнера для сбора пластика и один бункер накопитель под стеклянные отходы, установленный по адресу: ул., Летчика Бабушкина, д.32, к.2., а также организованы два пункта приема вторичного сырья по следующим адресам: Анадырский пр., д.57, ул. Малыгина, д.5, к.1. Кроме того, в нашем районе можно сдать макулатуру, металлические банки и металл в мобильные пункты по адресам: ул. Изумрудная, д.3 и Анадырский пр., д.21.

Управой района осуществляется экологическое информирование населения района посредством расклеивания листовок на информационных стендах подъездов жилых домов и публикации материалов на сайте управы. [34]

На территории района располагается 235 (2 их них общежития) жилых многоквартирных дома. Необходимо учесть, что 74 строения, средний возраст которых составляет 65 лет.

В соответствии с Решением Совета депутатов муниципального округа Лосиноостровский от 16 февраля 2016 года № 3/3-СД по программе Социально-экономического развития района проведен капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов зданий, в ходе которого выполняются работы по замене деревянных оконных блоков на пластиковые в 9 строениях - 300 окон.

Общая сумма затрат на выполнение работ составила - 3 154, 5 тыс. рублей.

Произведена замена входных дверей в 56 подъездах многоквартирных домов.

Общая сумма затрат на выполнение работ составила - 1 649, 31 тыс. руб.

На основании Региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД на территории района произведена замена 46 лифтов в 7 строениях.

Общая сумма затрат составила - 110 088,7 тыс. рублей.

Производится комплексный капитальный ремонт общего имущества МКД в 3-х строениях: ул. Изумрудная д.44; д.48, к.1 и ул. Шушенская д.2 по замене системы инженерных коммуникаций холодного - горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, фасады, кровли, приведение подвальных помещений в порядок.

В 2-х строениях ул. Тайнинская, д.11 и ул. Магаданская, д.12 подрядной организацией ООО "ИСК "ОНИКС" выполнялись работы по капитальному ремонту фасадов и балконов.

В декабре 2016 года подрядной организацией ООО "ВПК "Строй" выполнены работы по замене стояков газопровода в домах №3 и №5 по Тайнинской улице.

По программе приведения в порядок подъездов многоквартирных жилых домов в 2016 году запланированы и выполняются работы по ремонту 183 подъездов.

Важным направлением в деятельности управы района является работа с письмами и обращениями граждан. В 2016году в управу района поступило 2868 обращений граждан, что на 16 % меньше по сравнению с соответствующим периодом 2015 года (3452). Напрямую в управу района поступило 640 обращений. Большую часть обращений составляют вопросы содержания и эксплуатации жилого фонда, в частности жителей волнуют вопросы содержания и эксплуатации лифтов в многоквартирных домах, санитарное состояние и ремонт подъездов МКД, содержание кровли. На втором месте вопросы благоустройства и содержания придомовой территории. Кроме того, жителей района по-прежнему интересует вопрос освобождения земельного участка, выделенного под строительство храма, в парке "Торфянка".

Таблица 2.1. Статистика обращений граждан в Управу Лосиноостровского района г. Москвы [34]

Тематика	01.01.2016-31.12.2016	%
1. Содержание и эксплуатация жилищного фонда	1081	37,7 %
2. Благоустройство и содержание дворовых территорий, - в т. числе вывоз мусора	894 17	31,2 % 0,7 %
3. Транспорт и организация автостоянок	198	6,9 %
5. Строительство и реконструкция - строительство храма	280 237	9,8 % 8,3 %
6. Социальная сфера	56	1,9 %
7. Торговля	89	3,2 %
8. Отклики на деятельность руководства (жалобы на сотрудников органов исполнительной власти)	17	0,3 %
ВСЕГО:	2868	100 %

В целом работа, проводимая с письменными обращениями в управе района и подведомственных организациях, обеспечивает своевременное и всестороннее рассмотрение писем граждан. Еженедельное информирование о состоянии исполнительской дисциплины позволило в отчетном периоде существенно улучшить качество подготовки ответов на обращения граждан в районных службах.

В суд подано 13 заявлений на должников за ЖКУ из Лосиноостровского. С начала октября по конец ноября 2016 года на неплательщиков за ЖКУ из Лосиноостровского было подано 13 исковых заявлений в суд на сумму 1 450 309 рублей. Об этом сообщила ведущий юрисконсульт ГБУ "Жилищник района Лосиноостровский" Анна Иванюк. (Приложение 2) - Если заплатить по счетам неплательщикам мешает сложная жизненная ситуация, то мы идем им на встречу. С 1 октября по 29 ноября 2016 года мы заключили четыре договора на реструктуризацию долга на сумму 217 687 рублей, - рассказала Анна Иванюк. В том случае, если житель отказывается платить за ЖКУ, с ним начинает работать служба судебных приставов, которая производит арест имущества должников в счет погашения задолженности.

Рисунок 2.2. Рейтинг и временные показатели УК

Непосредственное управление тогда, когда мало знакомы с другом, доверяют друг и управляющим , а так согласны оплачивать дома по . Но этот всё равно создания юридического и соответствующего , на котором будут накапливаться на капитальный дома или крупные разовые расходы.

При управлении многоквартирным собственниками, возможны варианты отношений сторонними организациями, жилищные и услуги: договоры поставку коммунальных (холодное и водоснабжение, водоотведение, , отопление, газоснабжение, том числе бытового газа баллонах) заключаются каждым собственником в доме своего имени.

оказания услуг содержанию и работ по общего имущества многоквартирном доме со всеми с большинством помещений в . При этом, или большинство выступают в одной стороны договоре.

Рисунок 2.4. Распределение управления жилищным фондом

В всех собственников основании решения собрания собственников в многоквартирном , в отношениях третьими лицами действовать один собственников помещений таком доме иное лицо, полномочие, удостоверенное , выданной в форме ему или большинством помещений в доме.

Основным непосредственного управления домом является расходов на штата ТСЖ расходов связанных привлечением к управляющей компании, как управление этом случае непосредственно инициативными многоквартирного дома.

это является главным недостатком вида управления том случае, в доме достаточно большое жильцов и общего пользования значительной.

Ведь больше дом - больше может проблем с управлением и между жильцами. Найти такого , который по инициативе решал массу вопросов сложно.

Рисунок 2.5. Динамика задолженности управляющих организаций и жителей многоквартирных домов

Таким , выбор непосредственного оптимален в многоквартирных домах, объем работы управлению домом . В виду застройки этот управления неприменим крупных городов больше ориентирован сельскую местность небольшими коттеджами основным видом .

Многие люди или просто оплату потреблённых услуг. В непосредственного управления должник имеет напрямую с ресурсов. То , по судебному он будет непосредственно перед организации, продающей , энергию и .д. В управления ТСЖ с должником члены правления , то есть обязательно возникать личного характера.

жильцы считают вправе не за коммунальные , т.к. них нет , недостаточно субсидий т.д., этом забывая, они перекладывают их содержания плечи других плательщиков. Как , арбитражные суды вопросы о оплаты в поставщиков, но этом случае и будут эмоции по "несправедливого" решения , то они направлены на соответствующих организаций, не на правления ТСЖ, есть своих .

Непосредственное управление управлению профессиональными потому, что управляющих компаниях стойкие, опытные в области , есть необходимая для рытья , продувки батарей, и т.., есть свои в деле ремонтных и услуг.

Однако уровень коррупции государственных и структурах приводит резкому завышению на услуги, вызывает недовольство . Возникает дилемма, решить можно одним способом - ремонтных или организаций. У , как правило, ни материальной , ни необходимых в деле и обновления или конструкций . Поэтому непосредственное , как правило, решить только задачи по общедомового имущества - новых почтовых , новой металлической с домофоном, ремонт стеновых или потолков.

образом, непосредственное рекомендовано только переходного периода ТСЖ, оформления участка придомовой и передачи на баланс .

2.2 Анализ результатов управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности и управления управляющей организацией

Анализируя результаты эффективности управления многоквартирными домами, следует констатировать, что выбор способа - не только , но и собственников. При данной обязанности , что управление осуществляться управляющей , избранной на конкурса, проводимого решению органа самоуправления.

Необходимость применении указанного избрания управляющей возникает, если:

- помещений в доме не способ управления домом, в :

- общее собрание вопросу выбора управления многоквартирным не проводилось решение о способа управления домом не принято;

- по 2 месяцев после в законную решения суда признании несостоявшимся собрания собственников в многоквартирном по вопросу способа управления общее собрание проводилось или о выборе управления многоквартирным не было ;

- принятое собственниками в многоквартирном решение о способа управления не реализовано, том числе следующих случаях:

- собственников помещений многоквартирном доме заключили договоры, при непосредственном ;

- собственники помещений многоквартирном доме направили в федеральный орган власти документы, для государственной товарищества собственников либо жилищного или иного потребительского кооператива;

- заключены договоры многоквартирным домом.

, если собственники определили конкретную , это должен орган местного путем проведения конкурса.

Так путем проведения конкурса осуществляется управляющей организации в случаях, многоквартирный дом в государственной муниципальной собственности. в данной иной способ невозможен, существует возможность выбора организации.

Таким , выбор управляющей на конкурентной предусмотрен и тех случаев, речь идет управлении многоквартирными , находящимися в публичных образований.

договора управления домом без открытого конкурса случаях, когда должен быть , допускается, если конкурс в с законодательством несостоявшимся.

Законодатель собственникам право любое время способ управления . Решение об также должно принято на собрании собственников.

2.3 Анализ состояния и прогноз развития управления многоквартирными домами на территории района Лосиноостровский города Москвы

В рассматриваемом районе функционируют несколько крупнэх управляющих компаний. Основная часть домов ведется ГБУ "Жилищник" ГБУ "Жилищник района" зарегистрирован 11 2014 г. регистратором инспекция Федеральной службы № 46 по . Москве. Директор - Филякин Алексей , заместитель директора - Александр Анатольевич.

ГБУ "Жилищник района" находится юридическому адресу: 129346, Москва, Норильская , дом 6.

Основным деятельности является " недвижимым имуществом вознаграждение или договорной основе", 21 дополнительный вид . В сентябре в работе компании были выявлены проблемы, которые были решены и взяты на контроль администрацией района. (Приложение 1.)

Компания имеет собственности обособленное , учитываемое на самостоятельном балансе, от своего приобретать и имущественные и неимущественные права, обязанности, быть и ответчиком суде.

Директор от имени без доверенности, его интересы территории Лосиноостровского и за пределами, совершает установленном порядке от имени , утверждает структуру штатное расписание , осуществляет прием работу работников , заключает с , изменяет и трудовые договоры, приказы, выдает в порядке, законодательством, а несет ответственность последствия своих в соответствии федеральными законами законами РФ, нормативными правовыми Российской Федерации г. Москвы.

должностную инструкцию инженера. Главный относится к руководителей. Он первым заместителем предприятия и ответственность за и эффективность деятельности предприятия.

должность главного назначается лицо, высшее профессиональное () образование и работы по на руководящих в соответствующей предприятия отрасли менее 5 лет.

на должность инженера и от нее приказом директора . Главный инженер непосредственно директору .

Главный инженер руководство техническими предприятия. Он определяет техническую и направления развития предприятия условиях рыночной , пути реконструкции технического перевооружения производства, уровень и диверсификации на перспективу; необходимый уровень подготовки производств его постоянный , повышение эффективности и производительности , сокращение издержек (, финансовых и ), рациональное использование ресурсов, высокое и конкурентоспособность продукции, работ услуг. В с утвержденными -планами предприятия долгосрочную и перспективу руководит мероприятий по и модернизации , предотвращению вредного производства на среду, бережному природных ресурсов, безопасных условий и повышению культуры производства.

инженер организует и реализацию внедрения новой и технологии, организационно-технических , научно-исследовательских опытно-конструкторских ; обеспечивает эффективность решений, своевременную качественную подготовку , техническую эксплуатацию, и модернизацию , достижение высокого продукции в ее разработки производства.

На отсутствия директора главный инженер его обязанности использует его , несет ответственность надлежащее их и использование.

должностную инструкцию бухгалтера. Главный назначается на и освобождается должности приказом предприятия. Он непосредственно директору . Главному бухгалтеру все работники .

Прием и дел при на должность освобождении от главного бухгалтера актом приема- дел после имущества и . Главный бухгалтер учетную политику из специфики хозяйствования, структуры, , отраслевой принадлежности других особенностей организации; руководит информационной системы учета и в соответствии требованиями бухгалтерского, , статистического и учета, обеспечивает информации внутренним внешним пользователям, работу по регистров бухгалтерского , исполнению смет , учету имущества, , основных средств, -производственных запасов, средств, финансовых, и кредитных , издержек производства обращения, продажи , выполнения работ (), финансовых результатов организации; обеспечивает и точное на счетах учета хозяйственных , движения активов, доходов и , выполнения обязательств; информационное обеспечение учета, учет на производство, калькуляции себестоимости (работ, услуг), по центрам и сегментам , формирование внутренней отчетности.

Главный возглавляет работу:

1) подготовке и рабочего плана бухгалтерского учета; управление многоквартирный дом способ

2) подготовке и форм первичных документов, применяемых оформления хозяйственных , форм внутренней отчетности в с требованиями России;

3) по порядка проведения и оценки и обязательств, подтверждению их , состояния и

4) по организации внутреннего контроля правильностью оформления операций, соблюдением документооборота, технологии учетной информации ее защиты несанкционированного доступа.

работниками бухгалтерии, работу по их квалификации. участие в финансового анализа формирования налоговой на основе бухгалтерского учета отчетности, в внутреннего аудита; предложения по деятельности организации, потерь и затрат.

Главный относится к руководителей, принимается работу и с работы директора предприятия.

экономист непосредственно директору предприятия. своей деятельности экономист руководствуется:

- и нормативными , регулирующими финансово- деятельность предприятия;

- материалами по вопросам;

- уставом ;

- приказами, распоряжениями предприятия;

- настоящей инструкцией.

На экономиста предприятия следующие функции:

- экономической деятельностью .

- организация работы повышению квалификации работников;

- обеспечение и безопасных труда для исполнителей, контроль соблюдением ими законодательных и правовых актов охране труда.

относится к служащих. Назначение должность секретаря освобождение от производится приказом предприятия по исполнительного директора . В своей секретарь руководствуется:

- руководства;

- правилами распорядка;

- приказами распоряжениями директора и непосредственного ;

- должностной инструкцией.

подчиняется непосредственно предприятия. Секретарь технические функции обеспечению и работы руководителя или его ; получает необходимые сведения от , или исполнителей, по его работников; организует переговоры руководителя, и передает , записывает в отсутствие принятые и доводит сведения руководителя содержание; осуществляет по подготовке и совещаний, руководителем (сбор материалов, оповещение о времени, , повестке дня или совещания, регистрация), ведет оформляет протоколы; и принимает по приемно- устройствам (телекс, , телефакс и .). Печатает по руководителя различные ; ведет делопроизводство, поступающую на руководителя корреспонденцию, ее систематизацию соответствии с на предприятии и передает ее рассмотрения в подразделения конкретным исполнителям использования в их работы подготовки ответа; документы на руководителю; подготавливает для тиражирования множительной технике, также копирует на персональном ; выполняет отдельные поручения руководства. многоквартирный дом

образом, в "Жилищник Лосиноостровского " существует линейная структура, которая на принципе распределения поручений, чему право распоряжения имеет вышестоящая инстанция. этого принципа обеспечивать единство . Такая организационная образуется в построения аппарата из взаимоподчинённых в виде лестницы, т.. каждый подчинённый одного руководителя, руководитель имеет подчинённых. Два не могут связываться друг другом, они это сделать ближайшую вышестоящую .

Такую структуру называют однолинейной. такой структуры то, что предприятий простое , однозначное ограничение , компетенции, ответственности, руководство органами , оперативность и управленческих решений

также имеют и негативные , такие как:

1) связи между ;

2) концентрация власти управляющей верхушке;

3) загрузка средних управления.

Глава 3. Разработка рекомендаций по совершенствованию системы управления многоквартирными домами

3.1 Основные проблемы в сфере управления многоквартирными домами

Жилищно-коммунальное хозяйство является социально-значимой сферой экономики. Услуги, предоставляемые данной отраслью, являются благами первой необходимости, что актуализирует взаимодействие муниципальной власти и населения. В Магадане данной сфере уделяется особое внимание. В городе функционирует горячая линия ИА "Новый регион", которая позволяет осуществлять постоянный мониторинг общественного мнения и в короткие сроки решать назревшие проблемы. Ответственность муниципалитетов и управляющих компаний лежит в одной плоскости. В Магадане уделяется большое внимание взаимодействию управляющих компаний, населения и властных структур. В городе сформирована двухуровневая система ЖКХ. Двухуровневая система подразумевает под собой разделение функций заказчика и подрядчика для четкого и определенного разграничения их полномочий, объема прав и обязанностей и уровня ответственности Остапенко М.И. Механизм функционирования ЖКХ в современных условиях, Журнал "Финансовый директор", № 7 2015, С. 18..

Большинство российских граждан проживают в многоквартирных домах. 85 % квартир в этих домах являются их собственностью. По действующему законодательству собственники несут полную ответственность за содержание и ремонт своего дома, а в случае его аварийного состояния - и за его снос.

Жилищный кодекс РФ говорит о том, что выбор способа управления домом, определение организации для его обслуживания и стоимости услуг этой управляющей организации целиком находятся в руках собственников. Все решения, связанные с управлением своим многоквартирным домом, собственники принимают на общем собрании.

Действующее в области жилищных вопросов законодательство Российской Федерации, по состоянию на 2016 год, предоставляет возможность жильцам самостоятельно выбрать порядок администрирования своего многоквартирного дома из тех, которые прямо предусмотрены правовыми актами, действующими на федеральном уровне. Если говорить о способах прямого домоуправления домом жильцами, то Жилищный кодекс России предусматривает следующие формы: непосредственное управление многоквартирным домом жильцами; управление многоквартирным домом, осуществляющееся посредством правления жилищного кооператива (еще называется - ЖК) или товарищества собственников такого жилья (краткое наименование - ТСЖ); передача прав по домоуправлению определенной организации или компании. Для осуществления передачи прав и обязанностей в сфере администрирования домовладения от жильцов к управляющей организации, абсолютно все владельцы помещений должны подписать договор управления многоквартирным домом с избранной ими компанией. Условия такого сотрудничества должны быть определены, согласованны и закреплены владельцами помещений в протоколе собрания. Форма заключения такого договора - простая письменная. Этот договор должен содержать одинаковые условия для всех жильцов. Актуальное законодательство 2016 года также предусматривает, что подошел конец срока действия такого договора, но ни одна из сторон не имеет намерения прекратить действие документа, договор управления многоквартирным домом автоматически пролонгируется на аналогичных условиях и на аналогичный срок.

В 2016 году жилищная сфера рискует потерять часть управляющих компаний в связи с вводом новых законодательных нормативов. Лицензию смогут получить не все. В 2016 году продолжился отсев, поскольку изменившееся законодательство значительно ужесточило требования в рассматриваемой сфере. Как уже показывает опыт внедрения различных нормативных документов в ЖКХ, начиная с Жилищного кодекса РФ, нововведения работают, хотя это происходит достаточно медленно.

У низкокачественного управления многоквартирными домами две причины. Во-первых, в отличие от индивидуального коттеджа, распоряжаться крупным объектом, принадлежащим сотням собственников жилья, очень непросто: людям проблематично, организовав общее собрание, сменить недобросовестного управдома на более достойную кандидатуру. А во-вторых, весьма громоздка сама процедура досрочного расторжения договоров управления, заключаемых на несколько лет, поскольку для обоснования причин необходимо собрать доказательства неудовлетворительной работы. В среднем по России 10-15 % управляющих компаний лицензию получить в принципе не смогут, при этом в некоторых регионах РФ существуют и более пессимистические прогнозы.

Рисунок 3.1. Выбор способа управления многоквартирным домом

Законодательные инициативы дают основания надеяться на улучшение качественного состава поставщиков жилищных услуг, однако последние в большинстве своем будут иметь низкокачественных клиентов. Наиболее активные и сознательные собственники жилья обычно создают ТСЖ или, если дом небольшой, избирают непосредственное управление, не говоря уж о том, что многие из ярых поклонников недвижимости ищут варианты, как перебраться из квартир в индивидуальные дома или таунхаусы. Таков менталитет - управлять в России жильем любят самостоятельно.

По данным ВЦИОМ в 2014 году менее 25 % клиентов УК имеют опыт общения со своими организациями, зато претензий к ним - у вдвое большего числа опрошенных. Около 90 % жильцов хотят, чтобы государство установило контроль над управляющими, тем самым вмешавшись в их внутридомовые отношения с частными фирмами. И строго говоря, основная суть лицензирования УК - дать возможность одному собственнику жилья или небольшой группе соседей решать свои проблемы чужими руками, обратившись с жалобами в Госжилинспекцию. Затем жилье либо превращается в некий "исправительный дом", поскольку УК начинает исполнять предписания ГЖИ, либо фирма уходит. Потоки жалоб в жилищный надзор и без того год за годом растут, но государство, жестко закрутив гайки именно в домах с формой управления УК, будет решать проблемы на собственное усмотрение.

На муниципальные органы власти возложена ответственность осуществления постоянного контроля и мониторинговые мероприятия. Для управления бесхозными объектами планируется создать муниципальные УК, поскольку городские власти ответственны за сохранность жилищного фонда. Последнее вызывает некоторые сомнения, так как по своей сути это будут те же ЖЭУ, которые в ходе реформы ЖКХ были акционированы в частные фирмы. Причем в соответствии с надеждами прошлых лет считалось, что бизнес должен оздоровить жилищную сферу, а муниципальные организации малоэффективны. Учитывая, что их новой миссией станет управление никому не нужным, самым плохим жильем, возникает немало вопросов. Законодательство обязывает получать лицензии и их, а в случае нарушения закона никто не освобождает их от дисквалификации. И если в сложившихся условиях муниципальные предприятия начнут работать в стиле ЖЭУ, городским властям будет крайне сложно закрывать и открывать новые организации. Таким образом, муниципалитетам придется выбирать наиболее эффективный подход: либо дотировать убыточные муниципальные УК, обслуживаемый жилой фонд, разрабатывать программы его ремонта, либо принудительно перекладывать-таки на плечи собственников наведение порядка в разбитом жилье и устанавливать в отдельно взятом доме индивидуальный тариф, который станет в несколько раз выше нынешнего.

Правительство РФ обновило правовую базу, стимулирующую бизнес вкладывать в ЖКХ. С вводом в 2016 г. долгосрочных тарифов должна была повысится прозрачность отрасли для банков, населения и операторов. До этого срока неэффективные предприятия в этой сфере были выведены на концессионные конкурсы. Передача объектов в концессию гарантирует оператору, что инфраструктура находится у него в управлении, а тарифное соглашение установлено на весь срок концессии.

Для оценки механизмов воздействия муниципалитетов на деятельность управляющих компаний сформулируем основные проблемы Бобровская Н.И. Нормативно-правовые проблемы жилищно-коммунального хозяйства России: стратегии и механизмы модернизации, инновационно-технологического развития сотрудничества. Тр. Первой междунар. науч.-практ. конф. / РАН. ИНИОН. Отд. науч. сотрудничества и междунар. связей; Отв. ред. Ю.С. Пивоваров. М., 2013. Ч. 1. С. 344.:

1) непрозрачные механизмы формирования тарифов;

2) значительное устаревание инфраструктуры ЖКХ, что повышает издержки стоимость оказания услуг;

3) непрозрачность финансовой деятельности УК;

4) сложные климатические условия.

Все эти проблемы требуют комплексных подходов к их решению и постоянных совместных усилий государства, органов местного самоуправления, бизнеса и населения.

На основании результатов изучения структуры управления жилищным хозяйством, принципах организации управления и контроля в ЖКХ разработана общая схема организации управления ЖКХ и определены источники создания нормативной и законодательной базы (рис. 1.2).

Рисунок 3.2. Схема взаимоотношения муниципалитета с управляющей компанией

Основной тенденцией последний лет является повышение роли и значимости регионов страны в обеспечении высоких темпов социально- экономического развития территорий и повышении качества жизни проживающего на них населения. При этом ключевой характеристикой, непосредственно оказывающей влияние на качество жизни, комфортность проживания, а также инвестиционную привлекательность территории является обеспеченность населения жильем и всем спектром жилищно-коммунальных услуг нормативного качества. Это является особенно актуальным для уральского федерального округа, поскольку жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) выступает сферой, обеспечивающей благоприятные условия для жизнедеятельности и функционирования всей региональной экономики в неблагоприятных природно-климатических условиях.

Однако ЖКХ большинства регионов страны в настоящее время продолжает оставаться в состоянии глубокого кризиса, в нем скопился огромный объем проблем, требующих скорейшего разрешения. При этом является очевидным, что ни органы власти, ни частный бизнес по причине недостаточности располагаемых ими ресурсов, потребность в которых в масштабах всей страны оценивается Министерством строительства и ЖКХ РФ в 12-15 трлн. руб., не могут самостоятельно провести модернизацию отрасли, что обусловливает необходимость консолидации их усилий в данном направлении Ивайтис Д.С. "Бюджетирование в ЖКХ", журнал "Финансовый директор", № 7, 2015..

Ориентир на активное развитие партнерского взаимодействия власти и бизнес - структур при управлении региональной экономикой, в том числе в сфере жилищно-коммунального хозяйства, нашел свое официальное закрепление в стратегических документах федерального, регионального и местного уровня. Вместе с тем в настоящее время государственно-частное партнерство (ГЧП) не получило широкого распространения, поскольку существует множество тормозящих его развитие проблем, устранение которых является одной из приоритетных задач региональных органов государственной власти.

Настоящий этап реформирования ЖКХ определяется интенсивной модернизацией инженерной инфраструктуры, формированием системы управления жилищным фондом и общим имуществом в многоквартирных домах. Эти направления необходимо реализовывать параллельно с приватизацией МУП - монополистов рынка ЖКУ, становлением саморегулируемых организаций жилищно-коммунального комплекса, привлечением частного бизнеса к управлению и инвестированию в коммунальный комплекс.

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Первый способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ).

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме (далее также - МКД), количество квартир в котором составляет не более 30 (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

- отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

- техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

- каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

- снижение эффективности управления и качества жилищно- коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

- отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Второй способ - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Товарищество собственников жилья (далее также - ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50 % собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

С 1 сентября 2014 г. ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица - товарищество собственников недвижимости (далее также - ТСН) (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (см. письмо Минстроя России от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ - управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МДК либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Третий способ - управление управляющей организацией.

Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению МКД на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатки данного способа управления МКД:

- нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

- отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

- назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники МКД не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ годовое общее собрание должно проводиться не реже одного раза в год. При этом, если иное не установлено ОСС, оно проводится в течение второго квартала года. В это время управляющая организация заканчивает подготовку отчета по выполнению договора управления МКД и подготовку планов работы на следующий год.

Внеочередное общее собрание может созываться в любое время по инициативе любого собственника помещений в доме или управляющей организации, которые обязаны уведомить всех собственников в доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. Лучшим подтверждением того, что такое сообщение было направлено всем собственникам помещений, будут являться почтовые квитанции об отправке сообщений.

Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Жилищный кодекс РФ были внесены поправки, направленные на исключение возможности "подтасовывать" решения ОСС. В частности, этот закон дополнил ст. 46 ЖК РФ новой ч. 1.1, согласно которой "...Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания".

Протокол ОСС является юридически значимым документом, следовательно, его подделка - уголовное преступление.

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления МКД, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

...