Теоретические основы управления многоквартирными домами

Собственникам помещений в МКД хочется иметь безопасные и благоприятные условия проживания, физический и психологический комфорт с минимальными усилиями на заботы о своей собственности, именно поэтому они купили не жилой дом, а квартиру в МКД. К сожалению, многие из них не задумываются, что, кроме квартиры, они приобрели и долю в общем имуществе дома, а также обязанность его содержать в надлежащем состоянии пропорционально указанной доле. А это довольно хлопотно и затратно.

Управление многоквартирным домом - это в первую очередь согласованная деятельность собственников жилья по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД, с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 09.07.2016) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме") Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_144804//Дата обращения: 12.11.2016..

В приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах" приведены примерные формы следующих документов Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах"//Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_167287/Дата обращения: 12.11.2016.:

- сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

- доверенности представителя собственника на голосование;

- протоколов общего собрания собственников в очной и заочной формах;

- решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников в форме заочного голосования.

К сожалению, в приказ до сих пор не внесены изменения, касающиеся проведения общего собрания в очно - заочной форме.

Под деятельностью по управлению МКД понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 ЖК РФ, а также определенных решением собственников помещений в МКД Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 25.12.2015) "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами")//Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_146444/7/Дата обращения: 12.11.2016..

Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

- прием, хранение и передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);

- сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений, а также о лицах, использующих общее имущество на основании договоров, включая ведение актуальных списков с учетом требований о защите персональных данных;

- подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества в МКД для их рассмотрения общим собранием, в том числе:

- разработка с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества;

- финансовое обоснование услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с указанием источников их финансирования;

- подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) МКД, а также повышения его энергоэффективности;

- подготовка предложений о передаче объектов общего имущества в аренду на условиях, наиболее выгодных для собственников;

- обеспечение ознакомления собственников с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;

- организация рассмотрения общим собранием вопросов, связанных с управлением МКД, в том числе:

- уведомление собственников помещений в МКД о проведении собрания;

- обеспечение ознакомления собственников помещений с информацией и материалами, которые будут рассматриваться на собрании;

- подготовка форм документов, необходимых для регистрации участников собрания;

- подготовка помещений для проведения собрания, регистрация участников собрания;

- документальное оформление решений, принятых собранием;

- доведение до сведения собственников помещений решений, принятых на собрании;

- организация оказания услуг и выполнения работ, утвержденных решением собрания, в том числе:

- определение способа оказания услуг и выполнения работ;

- выбор исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в МКД, и заключение с ними договоров;

- заключение с собственниками договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;

- заключение договоров поставки коммунальных ресурсов в МКД с ресурсоснабжающими организациями, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем;

- осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества их исполнителями, документальное оформление их приемки, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;

- ведение претензионной, исковой работы при выявлении фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;

- взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;

- организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, управлению МКД и коммунальные услуги, в том числе:

- начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг;

- оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений;

- осуществление расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы;

- ведение претензионной и исковой работы в отношении должников за жилищные и коммунальные услуги;

- обеспечение собственниками, органами управления ТСЖ и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:

- предоставление собственникам отчетов об исполнении обязательств по управлению МКД с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления МКД;

- раскрытие информации о деятельности по управлению МКД в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731;

- прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в МКД;

- обеспечение участия представителей собственников в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

Управляющая организация (далее также - УО) - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ). Это коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению МКД.

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества и за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства МКД.

Если в доме нет энтузиастов и специалистов для создания ТСН (ТСЖ), лучше всего рассмотреть вопрос о заключении договора управления МКД с управляющей организацией. Для оптимального выбора можно поговорить с жителями соседних домов, представителями органа местного самоуправления. Затем обратиться в подходящую УО и получить проект договора управления для рассмотрения и утверждения общим собранием.

Договор управления важен для обеих сторон: жильцов МКД и управляющей организации. Он регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Поскольку это договор между коммерческой организацией и частными лицами, необходимо тщательно проанализировать предлагаемый для утверждения на общем собрании договор управления МКД - ведь от этого зависит качество управления вашим домом.

Если возникнут разногласия с УО по вопросам управления домом, именно грамотно составленный договор управления поможет отстоять ваши права в суде.

Управлять многоквартирным домом может только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖКРФ). Собственники в МКД должны выбрать управляющую организацию при соответствующем способе управления. Однако выбранная УО не обязана заключать с ними договор управления, если он не учитывает ее интересы. Договор управления - это всегда компромисс между собственниками и управляющей организацией.

3.2 Мероприятия по совершенствованию системы управления многоквартирными домами в форме ТСЖ

Определяя проблемы, следует констатировать, что Рост расходов на жилищно-коммунальные услуги и проблемы обслуживания жилищного фонда воспринимаются населением как самые актуальные личные проблемы, поскольку люди сталкиваются с ними ежедневно и ощущают несоответствие условий, в которых они живут, и размера платы за обеспечение этих условий.

При этом в целях снижения платы за жилищно-коммунальные услуги по состоянию на 30 июня 2016 года по данным Федеральной службы государственной статистики г. Москвы установлено индивидуальных приборов учёта потребления:

- электрической энергии - 98,5 % квартир в многоквартирных домах;

- горячей воды - 93,9 %;

- холодной воды - 51,3 %;

- газа - 87,6 %;

- отопление - 3,4 %.

Коллективных (общедомовых) приборов учёта потребления:

- электрической энергии - 93,9 % многоквартирных домов;

- горячей воды - 68 %;

- холодной воды - 24,2 %;

- отопления - 42,2 %;

- газа - 0,6 %.

Удельный вес индивидуальных домов, оснащённых индивидуальными приборами учёта потребления:

- электрической энергии - 99,7 %;

- горячей воды - 93,9 %;

- холодной воды - 51,3 %;

- отопления - 3,4 %;

- газа - 87,6 %.

Основными целями государственной политики в сфере ЖКХ в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" являются повышение качества жизни населения путем повышения качества и надёжности жилищно-коммунальных услуг, а также обеспечение их доступности для населения.

Приоритетами государственной политики в жилищно-коммунальной сфере являются:

- повышение комфортности условий проживания, в том числе обеспечение доступности многоквартирных домов для инвалидов и других маломобильных групп населения;

- обеспечение доступности и качества жилищно-коммунальных услуг;

- модернизация и повышение энергоэффективности объектов ЖКХ;

- переход на принцип использования наиболее эффективных технологий, применяемых при модернизации (строительстве, создании) объектов коммунальной инфраструктуры и модернизации жилищного фонда.

Понятия качества и надёжности жилищно-коммунальных услуг включают в себя безопасные и благоприятные условия проживания граждан в многоквартирных домах и жилых домах, бесперебойное предоставление услуг отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения, обращения с твёрдыми коммунальными отходами в соответствии с санитарными нормами и правилами и другими обязательными требованиями, установленными законодательством.

Необходимо стимулировать развитие интеллектуальных систем по комплексному учёту коммунальных энергоресурсов, в первую очередь позволяющих обеспечить дистанционный учёт коммунальных ресурсов (услуг), в том числе за счёт поэтапного изменения требований к приборам учёта, обобщения и популяризации наилучших решений в этом вопросе, а также создание на региональном уровне единого информационного ресурса (базы данных), обеспечивающего организацию регулярного сбора и систематизацию достоверной и актуальной информации об объектах коммунальной инфраструктуры, об их технико-экономическом состоянии и имущественных правах на указанные выше объекты, о региональных потребителях коммунальных ресурсов (услуг). Повышение информационной прозрачности в указанной сфере позитивным образом отразится на качестве принимаемых управленческих решений, повышении энергоэффективности, платёжной дисциплины, а также содействии привлечению инвестиций в отрасль.

Для обеспечения сбалансированного развития систем коммунальной инфраструктуры с учётом перспективных потребностей должны быть скоординированы механизмы территориального и инвестиционного планирования.

В условиях ухудшения макроэкономической конъюнктуры необходимо максимально использовать внутренние резервы для развития ЖКХ, связанные с оптимизацией текущих и инвестиционных расходов, энергосбережением. Одним из важных направлений повышения энергетической эффективности ЖКХ является развитие рынка энергосервисных услуг.

Для обеспечения модернизации инвестиционно-непривлекательных объектов ЖКХ необходимо принимать специальные меры, направленные на стимулирование консолидации активов таких предприятий, контролируемых органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, на уровне субъектов Российской Федерации с последующей их передачей в управление частным операторам на основе концессионных соглашений.

Для достижения стратегической цели и решения поставленных задач необходимо осуществление мер и мероприятий, направленных на:

- развитие предпринимательства, включая развитие конкуренции, привлечение частных инвестиций в сферу ЖКХ на рыночных условиях;

- повышение качества государственного управления, включая оптимизацию разграничения полномочий и ответственности, совершенствование системы государственного регулирования;

- повышение эффективности управления инфраструктурой, стимулирование энергосбережения, учитывая при этом проблему отрицательной экономической эффективности большинства проектов по повышению энергетической эффективности объектов коммунальной инфраструктуры и их большую затратность;

- переход на использование наиболее эффективных технологий, применяемых при модернизации (строительстве, создании) объектов коммунальной инфраструктуры;

- формирование системы мотивации участников отношений, как в жилищном, так и в коммунальном секторе, стимулирующей участников отношений к рациональному и энергоэффективному поведению;

- обеспечение адресности социальной поддержки населения;

- развитие человеческого и общественного капитала, включая повышение производительности труда, развитие научного и технического потенциала, совершенствование системы общественного контроля, улучшение имиджа ЖКХ в средствах массовой информации.

В сфере управления многоквартирными домами основной целью государственной политики является повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.

Достижение этой цели будет обеспечиваться решением следующих задач:

- обеспечение профессионального управления многоквартирными домами;

- создание условий для повышения активности и ответственности собственников помещений в многоквартирных домах, выступающих квалифицированными заказчиками жилищно-коммунальных услуг, в том числе посредством развития форм самоуправления граждан в этой сфере, прежде всего, таких как советы многоквартирных домов, товарищества собственников жилья;

- формирование для собственников помещений в многоквартирном доме стимулов для капитализации их собственности в указанном доме, в том числе посредством обеспечения его надлежащего содержания, включая придомовые территории, а также своевременного капитального ремонта и модернизации.

Регулярная подготовка и прохождение квалификационного экзамена каждые 5 лет повысит качество знаний руководителей и должностных лиц управляющих организаций и профессиональную компетентность.

Кроме того, с целью формирования профессиональной среды участников рынка по управлению многоквартирными домами, необходимо проработать вопрос создания профессионального общественного объединения управляющих организаций с целью осуществления выработки и представления мнения профессионального сообщества по актуальным вопросам, возникающим в сфере управления многоквартирными домами.

Решение задачи по формированию ответственных и активных собственников помещений в многоквартирных домах будет обеспечено, в том числе, за счёт проведения информационно-разъяснительной кампании по повышению информированности жителей многоквартирных домов об их правах и обязанностях и упрощения координации их действий за счёт расширения форм проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Главной государственной инспекцией регионального надзора г. Москвы на постоянной основе проводятся мероприятия, направленные на повышение информированности участников правоотношений в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг об обязательных требованиях законодательства по обеспечению сохранности жилищного фонда, повышению надёжности его эксплуатации, предоставлению коммунальных услуг в соответствии с федеральными стандартами качества, об их правах и обязанностях.

Отдельным вопросом, который необходимо дополнительно поработать, и по которому должны быть приняты соответствующие решения на федеральном уровне, является вопрос совершенствования правового режима и выработка действенных механизмов защиты общего имущества в многоквартирных домах, в целях реализации, которого необходимы следующие мероприятия:

- подготовка предложений по совершенствованию правового регулирования оформления общего имущества в многоквартирных домах, имея в виду необходимость введения и безусловной реализации правила об обязательной регистрации общего имущества в многоквартирном доме, совершенствования механизма оформления прав на указанное имущество, исключающего возможность его отчуждения или передачи в пользование с нарушением требований законодательства;

- разработка специальных мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе по ранее совершённым сделкам, обратив особое внимание на случаи незаконного отчуждения органами власти имущества, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

- совершенствование правил заключения договоров управления многоквартирным домом, в том числе ужесточение требований в части наличия и оформления договоров управления многоквартирными домами с учётом примерной формы договора управления, утверждённой приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

С 2016 году потребление коммунальных ресурсов на общедомовые нужды включено в состав жилищной услуги. Такое решение стимулирует управляющие организации к энергосбережению и выявлению хищений коммунальных ресурсов.

В совокупности с мерами по развитию энергетического сервиса это позволит задействовать значительные внутренние резервы для снижения стоимости и повышения качества жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме, а также осуществлять финансирование энергосберегающих мероприятий за счёт внебюджетных источников или за счёт получаемой экономии энергетических ресурсов. До этого момента необходимо осуществить работу по актуализации нормативов потребления коммунальных услуг, в том числе на общедомовые нужды, а также проработать иные меры, стимулирующие потребителей к учётному потреблению коммунальных ресурсов (услуг), предусмотренных настоящим Комплексом мероприятий.

В целях обеспечения дополнительного контроля реализации федерального и регионального законодательства в сфере управления многоквартирными домами будет продолжена работа по организации и обеспечению функционирования институтов общественного контроля в ЖКХ.

Кроме того, в рамках предлагаемого комплекса мероприятий будут реализованы задачи, направленные на:

- внедрение простого и прозрачного механизма выбора и смены управляющей организации, обеспечивающего защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах и исключающего незаконную смену управляющей организации;

- совершенствование системы раскрытия информации лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, в том числе в целях повышения информированности собственников помещений в многоквартирных домах;

- совершенствование системы мониторинга жилищного фонда и завершение формирования системы его государственного учёта;

- совершенствование системы учёта потребления коммунальных услуг, в том числе путём реализации мер, направленных на стимулирование потребителей к установке приборов учёта (общедомовых и индивидуальных), установления ответственности за вмешательство в работу приборов учёта и несанкционированное подключение к внутридомовым сетям, а также выработка мер, направленных на безусловное исполнение требований законодательства о создании систем учёта потребления коммунальных ресурсов (услуг) при проектировании и строительстве многоквартирных домов. При этом, в качестве основополагающего принципа реализации данных мер необходимо обозначить принцип именно приборного учёта потреблённого коммунального ресурса (услуги) с решением вопроса имущественной принадлежности прибора учёта.

В рамках реализации указанных мер необходимо также проработать вопрос унификации стандарта по способам передачи показаний приборов учёта в ресурсоснабжающую организацию или иным организациям, оказывающим соответствующие сервисные услуги по приёму и передачи указанных данных:

- проработка предложений о применении в качестве меры, стимулирующей установку приборов учёта потребления коммунальных ресурсов (услуг), расчёта потребления коммунального ресурса (услуги) с использованием расчётных способов, исходя из максимальной (разрешённой) мощности (нагрузки), в условиях, когда такой прибор может быть установлен, но соответствующая обязанность не исполняется собственником;

- стимулирование широкомасштабной реализации энергосберегающих мероприятий в многоквартирных домах по схеме энергосервисных договоров (контрактов), в том числе выработка мер, стимулирующих использование энергоэффективных материалов и технологий при выполнении работ (оказании услуг) по текущему содержанию и ремонту многоквартирных домов;

- создание системы мониторинга состояния энергоэффективности в жилищной сфере, в том числе внедрение классификации многоквартирных домов по уровню энергоэффективности;

- анализ и актуализация действующих стандартов, норм и правил в части решения вопросов технического регулирования содержания многоквартирного дома, в том числе предоставление субъектам Российской Федерации отдельных полномочий в этой сфере, необходимых для учёта специфики региона;

- доработка Единой формы платёжного документа на оплату жилищно-коммунальных услуг.

В настоящее время сформированы механизмы, обеспечивающие долгосрочное планирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов и основанные на осуществлении его финансирования собственниками помещений в многоквартирных домах путём уплаты ежемесячного обязательного минимального взноса на капитальный ремонт в отношении многоквартирных домов, включённых в региональную программу капитального ремонта.

Эффективным средством реализации функций управления является организация совета многоквартирным домом.

Совет многоквартирного дома - это орган, выступающий в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в многоквартирном доме и активно работающий с управляющей организацией.

В совет МКД лучше выбирать людей активных, честных, из числа тех, кто понимает, что кроме прав у каждого собственника есть и обязанность - содержать свою и коллективную собственность в надлежащем состоянии. Понятно, что для этого нужен инструмент - ТСЖ или управляющая организация, но музыку на этом инструменте должен играть собственник.

Совет МКД призван обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Совет формирует общественное мнение в доме, осуществляет общественный контроль жителей за деятельностью управляющей организации.

Совет МКД - это институт российского жилищного законодательства. Необходимость его введения обусловлена стремлением законодателя вовлечь собственников помещений в процесс управления МКД, так как большинство граждан всячески стараются избежать этого. Если вы являетесь собственником квартиры, то обязаны думать о надлежащем состоянии общего имущества. Квартира не существует сама по себе, а является нераздельной частью достаточно сложного объекта недвижимости. Невозможно обеспечить себе комфортную жизнь в отдельно взятой квартире без сохранения всего здания в целом. Изношенные инженерные системы, строительные конструкции рано или поздно сделают жизнь обитателей дома невыносимой. Выход один - объединяться. Совет дома должен стать организатором, объединяющим разобщенных собственников в полновластного хозяина дома.

Качество работы совета МКД, а значит, и уверенность жителей в том, что их деньги расходуются правильно, будут напрямую зависеть от сознательности, работоспособности и добросовестности членов такого совета. Как будет жить дом? Кто будет определять качество жизни его обитателей? Товарищество собственников жилья, управляющая организация или сами собственники, нанимая управляющую организацию на работу? Здравый смысл и законодательство говорят, что решать должен хозяин, а исполнять решение - управляющая организация. Именно поэтому исполнительный орган народной власти в каждом доме - совет МДК избирается на общем собрании собственников, на котором можно обсудить и оценить кандидатов. В конце концов, это ваши соседи, и вы должны иметь общее представление об их личностных и деловых качествах. Данный орган, включая председателя, подотчетен общему собранию собственников помещений в МДК, который в случае ненадлежащего исполнения советом своих обязанностей может в любой момент его переизбрать.

Постановление Правительства обязательно к выполнению для всех управляющих компаний Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (ред. от 27.09.2014) "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".. То есть теперь каждая УК должна создать свой сайт и зарегистрироваться на портал. В этих источниках необходимо размещать информацию о своей деятельности по управлению многоквартирными домами, а также сведения по каждому МКД.

В этих целях 22 декабря Минстрой утвердил Приказ №882/пр о формах раскрытия информации. Но в свою законную силу документ вступил только 22 мая 2015 года Приказ Минстроя России от 22.12.2014 N 882/пр "Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" (Зарегистрировано в Минюсте России 08.05.2015 N 37217).. Поэтому с этого дня на сайтах информация публикуется не в произвольном виде, а по строго утвержденным формам.

Печатные копии необходимо размещать на информационных стендах в офисах компаний. Информационные стенды должны стоять в удобном для посетителей месте, то есть так, чтобы каждый смог подойти к стойке и прочитать интересующую его информацию (подробнее об оформлении стендов в нашей статье). Копии материалов с оформленных стендов УК должна хранить в течение 5 лет.

Кроме того, в Стандарте раскрытия информации содержатся требования к видам, порядку, способам и срокам публикации сведений, которые должны размещать управляющие компании и к которым должен быть открыт доступ неограниченному кругу лиц. Иными словами, УК раскрывает информацию о своей деятельности и домах, а население, контролирующие и другие органы власти могут их просматривать и проверять.

В Стандарте строго прописаны разновидности информации, которые в обязательном порядке должна размещать о себе и домах в управлении каждая УК. К ним относятся:

- общие сведения об организации, включая название, адрес (ссылку на сайт УК), организационно-правовую форму, показатели годовой бухгалтерской отчётности и баланса с приложениями к нему. Также нужно отразить доходы и расходы по своему направлению деятельности;

- список домов в управлении с указанием адреса и приложением договора. Здесь же важно перечислить дома, с которыми договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, и указать их адреса и основания для расторжения;

- общие сведения об управляемых домах. Тут необходимо перечислить все характеристики дома, включая его адрес, год, серию и тип постройки, кадастровый номер, конструктивные и технические особенности, уровень благоустройства, количество этажей, квартир, состояние инженерных и канализационных систем, площадь жилых и нежилых помещений, а также земельного участка, входящих в состав общего имущества МКД;

- информация о выполняемых работах и оказываемых услугах (с указанием их стоимости), которые относятся к содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД;

- информация о коммунальных услугах и их поставщиках, тарифах и нормативах потребления;

- сведения об использовании общего имущества МКД;

- информация о капитальном ремонте общего имущества МКД. Здесь нужно отметить, что данная информация раскрывается управляющей компанией, если она выбрана в качестве исполнителя капремонта по решению общего собрания жильцов дома на основании договора управления. Если же проведением и сборами на капремонт занимается региональный оператор и средства оседают на его счете, то управляющая компания никаких сведений не публикует;

- данные о проведенных общих собраниях жильцов дома с размещением итогов их голосования, результатов решений и протоколов ОСС;

- годовой отчёт управляющей компании об исполнении своих обязательств по договору управления;

- данные о случаях привлечения управляющей компании или должностного лица к устным выговорам, письменным предписаниям, штрафам или дисквалификации за нарушения лицензионных требований в сфере управления многоквартирными домами (если таковые имеются). Сюда же нужно приложить копии документов о применении мер административного воздействия. Также важно указать, какие меры были приняты самой управляющей компанией для устранения этих нарушений.

Для этого также определены обязательные источники:

- официальный сайт Реформа ЖКХ;

- сайт УК;

- информационный стенд в офисе компании.

Информация, которая размещается во всех этих источниках по формам раскрытия, утвержденным Минстроем, должна быть доступной и храниться в течение 5 лет. Для старшего поколения, которое не умеет пользоваться интерактивными ресурсами, как раз и предусмотрены печатные формы на информационных стендах в офисе компании.

Годовой отчёт управляющая компания должна размещать ежегодно в первом квартале, следующем за предыдущим отчётным периодом. То есть до 31 марта 2016 года вам уже предстоит представить свой годовой отчёт за 2015 год. Подробнее об этом вы можете прочитать в первой и второй частях цикла статей, посвященных данной теме.

Если в деятельности управляющей компании произошли какие-то перемены, то их нужно отразить на официальных сайтах в Интернете в течение 7 рабочих дней со дня изменения и на информационных стендах - в течение 10 рабочих дней. Если в управление УК перешел новый дом, то организации необходимо в течение 30 дней со дня заключения договора управления отразить эту информацию во всех требуемых законом источниках.

Граждане могут направлять письменные запросы обычной или электронной почтой в адрес своей управляющей компании, чтобы получить сведения о ее деятельности или своем доме. Управляющая компания, в свою очередь, должна отвечать на эти запросы граждан в течение 10 рабочих дней со дня поступления запроса. Все запросы, полученные обычной или электронной почтой, хранятся УК в течение 5 лет.

В электронном ответе управляющая компания должна продублировать текст самого запроса, а также предоставить запрашиваемую информацию. Обязательно укажите ФИО и должность сотрудника УК, который отвечал на запрос.

Если запрос поступил к вам по обычной почте, то его необходимо зарегистрировать в день поступления, присвоить ему регистрационный номер и проставить штамп УК. В письменном ответе необходимо указать ту же самую информацию, что и в электронном виде.

Гражданин, который направляет вам письменный запрос, должен указать название вашей управляющей компании, свои ФИО, почтовый адрес, изложить суть своего обращения, а также указать желаемый способ получения ответа: посредством почтового отправления или выдачи лично на руки.

По закону управляющие компании должны сообщать по запросу собственников помещений в МКД адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация. Если управляющая компания отказывается предоставить информацию по запросу жильцов МКД, то это может быть обжаловано в судебном порядке.

Если у вас в полной мере раскрыта информация во всех требуемых законодательством источниках, то при поступившем к вам устно, обычной или электронной почтой запросе, вы можете просто указать в своем ответе адрес, где можно получить все сведения. Им может быть адрес вашего сайта в Интернете. (о том, как создать свой сайт, читайте в нашей статье).

Управляющие компании, которые не соответствуют Стандарту раскрытия информации, будут оштрафованы по статьям 7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ на сумму от 50 до 500 тысяч рублей. За грубые или повторные нарушения лицензионных требований грозит дисквалификация на срок от 6 месяцев до 3 лет.

Анализ развития системы ЖКХ предполагает наличие ряда характерных, отличающихся друг от друга ключевых признаков этого развития.

Во-первых, развитие системы ЖКХ представляет собой важное социальное явление, оказывающее влияние на формирование стратегических направлений социально-экономического развития всей страны.

Во-вторых, развитие системы ЖКХ означает развитие рынка жилищно-коммунальных услуг, где устанавливается равновесие или происходят динамические изменения предложения и спроса на услуги различных категорий потребителей.

В-третьих, развитие системы ЖКХ является периодом возникновения новых организационных форм бизнеса и предпринимательских объединений как адекватной реакции на изменения рыночной среды ЖКХ.

В-четвертых, развитие системы ЖКХ представляет собой изменение структуры, качества и объемов жилищно-коммунальных услуг, происходящее за счет применения предприятиями и организациями сферы ЖКХ новой техники, технологий и других достижений научно-технического прогресса. Наличие множества характеристик системы ЖКХ свидетельствует о сложности и многообразии процессов, происходящих внутри системы ЖСК, и, соответственно, вызывают необходимость заключить процессы развития в институциональные рамки.

3.3 Разработка мер оптимизации деятельности управляющей компании

В настоящее время себестоимость является важным фактором для любого вида деятельности, но в некоторых отраслях ее оптимизация наиболее важна, в виду сложных экономических условий и особенностей функционирования отрасли. Одной из таких отраслей является ЖКХ, и особенно управляющие компании, которые в силу ряда причин обязаны обосновывать свои затраты, а в условия конкуренции на рынке услуг и искать методы их снижения для формирования оптимальных цен на услуги. Цель данной статьи - изучить мероприятия по оптимизации затрат управляющих компаний. Анализ данных последних лет свидетельствует о низкой эффективности использования ресурсов и относительно высокой себестоимости услуг ЖКХ, порождающих неконкурентоспособность управляющих компаний. Это насущные проблемы практически любой управляющей компании, в том числе и Свердловской области. Как правило, задачи повышения конкурентоспособности пытаются решать с использованием методов финансового менеджмента, но последний игнорирует саму природу затрат и не дает ответов на вопросы оптимизации расходов.

Оптимизируя затраты необходимо разбить хронологический мониторинг затрат УК на самостоятельные этапы:

- анализ сложившейся структуры затрат в прошлом. На этом этапе важно выяснить все элементы структуры операционных и затрат обслуживающих подразделений;

- изучение и оценка затрат УК в соотнесении с итоговыми показателями доходности каждой отдельной операции и определение эффективности этих затрат.

Главным на этом этапе мониторинга является возможность предсказать развитие событий и оценить возможные меры для корректировки ситуации и, как следствие, затрат Управляющих компаний. Основным критерием целесообразности этих затрат выступает их окупаемость в форме дополнительно обеспеченной прибыли или предотвращенных убытков. С целью оптимизации себестоимости Управляющих компаний следует использовать возможности НК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 260 НК РФ с целью обеспечения равномерного включения в себестоимость услуг затрат на проведение ремонтных работ Управляющие компании могут создавать резерв на ремонт основных средств. Порядок его формирования определен ст. 324 НК РФ. При этом необходимо иметь в виду, что объекты инженерной инфраструктуры обычно не являются собственностью организаций ЖКХ. Поэтому при формировании резервного фонда важны особенности договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения (так называемой службой заказчика) и субъектами хозяйствования - предприятиями различных организационно-правовых форм, оказывающими жилищно-коммунальные услуги.

Основным методом оптимизации себестоимости управляющих компаний является внедрение системы контроля и управления материально-производственными запасами, которое позволит оптимизировать материальные расходы, снизить себестоимость услуг Управляющих компаний.

Таблица 3.1. Показатели эффективности рекомендуемой программы мероприятий

Целевой показатель	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.
Общая площадь многоквартирных домов, в отношении которых проведен капитальный ремонт в установленный срок в рамках реализации региональных программ капитального ремонта, тыс. кв. м	403,92	403,92	430,19	430,19	430,19
Общая площадь многоквартирных домов, включенных в региональные программы капитального ремонта, в которых формирование фондов капитального ремонта осуществляется на специальных счетах, %	20	21	22	23	24
Уровень собираемости платы за коммунальные услуги, %	90	93	95	95	98
Объем расселенного аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2012 г., тыс. кв. м	12,68	13,56	х	х	х
Уровень технологических потерь при транспортировке по сетям тепловой энергии %	10,68	10,47	10,26	10,05	9,85
Уровень технологических потерь при транспортировке по сетям холодной воды %	21,57	20,49	19,46	18,49	17,56
Доля долгосрочных (не менее чем на три года) тарифных решений в сфере теплоснабжения %	100	100	100	100	100
Доля долгосрочных (не менее чем на три года) тарифных решений в сфере холодного водоснабжения %	100	100	100	100	100
Доля долгосрочных (не менее чем на три года) тарифных решений в сфере водоотведения и очистки сточных вод %	100	100	100	100	100
Доля населения, обеспеченного качественной питьевой водой, соответствующей санитарно-эпидемиологическими нормам, %	84,2	84,4	84,6	85,0	85,5
Доля сточных вод, проходящих очистку на биологических очистных сооружениях, отвечающих установленным требованиям, %	72,3	72,5	72,6	72,8	73,0
Доля заемных средств в общем объеме капитальных вложений в системы теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, %	21	30	30	30	30
Доля расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в семейном доходе, не более, %	22	22	22	22	22
Передача частным операторам (в уставных капиталах которых доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований составляет не более 25 %) на основе концессионных соглашений объектов жилищно-коммунального хозяйства всех государственных и муниципальных предприятий, осуществляющих неэффективное управление, %	100	100	100	100	100
Заключение энергосервисных контрактов с государственными и муниципальными учреждениями, шт.	100	100	100	100	100
Общее количество объектов жилищно-коммунального хозяйства, находившихся в управлении унитарных предприятий и переданных в управление частным операторам, %	3,12	10	20	40	80

В деятельности УК рекомендуется вводить в технологию оптимизации затратами следующие элементы:

- применение методов управления, направленных на рациональное использование потенциала управляющей компании, упорядоченность и эффективность организации структуры между структурными подразделениями;

- разработку организационно-экономического механизма управления затратами управляющей компании с уточнением перечня сбалансированных показателей, характеризующих все статьи затрат, их пороговых значений;

- совершенствование функциональной модели управления бизнес-процессами ресурсами управляющей компании с учетом использования методов оптимизации финансовых результатов;

- совершенствование системы планирования расходов на основе использования статистических данных мониторинга диспропорции в деятельностном процессе.

При оптимизации себестоимости услуг основная задача - устранить узкие места в технологических цепочках и в бизнес-процессах компании в целом, увеличить оборачиваемость запасов и повысить эффективность управления текущим оборотным капиталом.

Заключение

Проведенные исследования в рамках данной работы позволили сформулировать ряд основных выводов.

Ранее во всех регионах существовало положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимались муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства производилось всего 6 % объема услуг в ЖКХ.

В настоящий момент завершается процесс реформирования управления жилищным фондом. Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют статуса юридического лица, а, следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья.

С введением в действие Жилищного кодекса РФ делается акцент на товарищество собственников жилья, как одну из эффективных форм управления многоквартирным домом. Ему предоставляется широкий круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг.

Несмотря на все проблемы, существующие в организации управления ТСЖ, собственники выбирают самоуправление, как один из способов управления многоквартирным домом. Поскольку общее собрание членов товарищества самостоятельно устанавливает периодичность проведения текущего и капитального ремонта, а также размер денежных средств, предназначенных на эти нужды. Тогда как управляющая организация берет фиксированный тариф, который не может быть изменен собственниками помещений в многоквартирном доме.

Не следует останавливать реформирование жилищного законодательства, на данном этапе ограничившись только размунипалитизированием управления жилым фондом. Нужно его дальнейшее совершенствование, которое будет охватывать более широкий круг вопросов, и способствовать внедрению самоуправления жильём.

Дополнить Жилищный кодекс рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава ТСЖ и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности.

Дополнить ЖК РФ правилами, регулирующими отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами.

Список использованной литературы

Нормативные акты:

1. Конституция Российской Федерации. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект,2010. 64 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. В четырёх частях.10-е Изд-во - М.: Ось 89, 2010. 560 с.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2010. 748 с.

4. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 09.07.2016) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме") Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_144804//Дата обращения: 12.11.2016.

5. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 25.12.2015) "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами").

6. Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах"//Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_167287/Дата обращения: 12.11.2016.

7. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 25.12.2015) "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами")//Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_146444/7/Дата обращения: 12.11.2016.

8. Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (ред. от 27.09.2014) "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".

9. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

10. Постановление Правительства Москвы от 08.12.2009 N 1357-ПП "О мерах по дальнейшему совершенствованию системы управления многоквартирными домами в городе Москве и внесении изменений в некоторые правовые акты города Москвы" (Утратило силу).

11. Постановление Правительства Москвы от 29.06.2010 N 558-ПП "О признании утратившими силу пунктов 4.1 и 8 постановления Правительства Москвы от 8 декабря 2009 г. N 1357-ПП".

12. Приказ Минстроя России от 22.12.2014 N 882/пр "Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" (Зарегистрировано в Минюсте России 08.05.2015 N 37217).

Учебная литература и материалы периодической печати:

1. Анализ финансовой отчетности: Учебник. - 2-е изд. / Под общ. ред. М.А. Вахрушиной. - М.: Вузовский учебник: ИНФРА-М, 2015.

2. Анализ финансовой отчетности: учебное пособие / О.В. Ефимова [и др.]- М.: Издательство "Омега-Л", 2016.

3. Астахов В.П. Бухгалтерский (финансовый) учет: учеб. пособие. - 6-е изд., перераб. и доп. - Ростов н / Д: ИКЦ "МарТ", 2014. - 958 с.

4. Бакаев А.С., Сотникова Л.В. Бухгалтерская отчётность организации / под. ред. Бакаева А.С., Изд-во: Питер, Бинфа, 2014. - 403 с.

5. Батрин Ю.Д. Бюджетное планирование деятельности предприятий ЖКХ. - М.: Высшая школа, 2015. - 283 с.

...