Правовой режим самовольной постройки

Размещено на http: //www. allbest. ru/

• ОГЛАВЛЕНИЕ
• ВВЕДЕНИЕ

1. САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА КАК ПРАВОВАЯ КАТЕГОРИЯ

1.1 Историческое развитие института самовольной постройки

1.2 Понятие и признаки самовольной постройки

1.3 Правовая природа самовольной постройки

2. ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

2.1 Условия и порядок признания права собственности на самовольную постройку

2.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку

3. СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

3.1 Основания и порядок сноса самовольной постройки

3.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о сносе самовольной постройки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Самовольная постройка является сложным социально-правовым феноменом, возникающим на стыке публичных и частных интересов. Отсутствие единства теоретических подходов, определенности законодательного регулирования и противоречивость правоприменительной практики в отношении самовольной постройки делает тематику данного исследования актуальным предметом для исследования. Самовольная постройка является одним из самых нестабильных правовых институтов гражданского права - нормы о самовольной постройке подвергаются постоянной модернизации со стороны законодателя. История изменений гражданского законодательства показывает, что законодательное решение относительно правового регулирования института самовольной постройки неоднократно менялось.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ, вступившим в силу с 01.09.2015 года (далее - Закон № 258-ФЗ), в ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующую отношения, возникающие в связи с самовольным строительством, были внесены значительные изменения. В свете подобных изменений исследование правового регулирования института самовольной постройки приобретает дополнительную актуальность, как для теории, так и для практики.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Под самовольной постройкой принято понимать недвижимую вещь. Будучи недвижимой вещью, самовольная постройка фактически изъята из гражданского оборота. В соответствии со ст. 222 ГК РФ у лица, создавшего самовольную постройку, не возникает право собственности на неё, и, как следствие, такое лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой и совершать в отношении неё сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Отличительной особенностью самовольной постройки является её двойственная природа. С одной стороны, самовольная постройка представляет собой правонарушение, с другой стороны - является способом приобретения права собственности. Негативный аспект самовольного строительства проявляется, в первую очередь, в угрозе безопасности граждан, возникающей вследствие нарушения градостроительных и строительных норм и правил при её возведении. Кроме того, противоправность самовольного строительства выражается в отступлении от императивно регламентированных правил и административных процедур, регулирующих отношения в области строительства, наличие которых продиктовано очевидным публичным интересом в этой сфере. Тем самым, возведение самовольной постройки противоречит публичному интересу и представляет угрозу правам и законным интересам неопределенного круга лиц.

Тем не менее, являясь недвижимым имуществом, самовольная постройка аккумулирует в себе серьезные денежные вложения, поэтому снос самовольных построек представляется не всегда обоснованным и экономически целесообразным. В связи с этим законодатель предусмотрел специальную юридическую конструкцию по введению незаконно возведенных построек в гражданский оборот. Таким образом, законодателем предусмотрено наличие двух процедур перехода самовольной постройки в другой правовой режим: процедуры легализации самовольной постройки или процедуры её сноса.

Объектом данного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с самовольным строительством.

Предметом исследования выступает правовой режим самовольной постройки. правовой самовольный постройка собственность

Институт самовольной постройки неоднократно выступал предметом рассмотрения в рамках учебной и научной литературы. Среди наиболее известных научных трудов российских ученых в данной тематике необходимо выделить научные труды Алексеева В.А., Грызыхиной Е.О, Гумилевской О. В., Савиной А.В., Скловского К.И., Суханова Е.А. Указанные научные труды в той или иной степени раскрывают значимые аспекты правового регулирования института самовольной постройки. Однако следует заметить, что фундаментальных монографических работ, комплексно исследующих проблемы самовольного строительства, в доктрине гражданского права недостаточно. Кроме того, чаще всего самовольная постройка выступает предметом исследования лишь в рамках изучения более широкой тематики: объектов гражданских прав или оснований приобретения права собственности. Таким образом, можно констатировать небольшую теоретическую разработанность темы настоящего исследования.

Методологическую основу данного исследования составляют системно-структурный, историко-правовой, формально-юридический и сравнительно-правовой методы.

Целью исследования является формирование комплексного научного представления о категории самовольная постройка и о правовых последствиях её возведения, а также анализ проблемных теоретических и практических моментов правового регулирования самовольной постройки и выявление возможных путей их решения.

Исходя из цели исследования, были поставлены следующие задачи:

1. Проследить историческое формирование института самовольной постройки, выявить тенденции, закономерности развития данного института;

2. Раскрыть понятие самовольной постройки и её признаки;

3. Раскрыть сущность самовольной постройки как способа приобретения права собственности и как правонарушения;

4. Проанализировать последние изменения в законодательстве о самовольной постройке;

5. Исследовать условия признания права собственности на самовольную постройку;

6. Охарактеризовать установленный законом судебный и внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку;

7. Изучить основания сноса самовольной постройки;

8. Исследовать установленный законом судебный и административный порядок сноса самовольной постройки;

9. Проанализировать проблемные моменты в правоприменительной практике по делам о признании права собственности на самовольную постройку и по делам о её сносе.

Структура настоящей магистерской диссертации обусловлена логикой исследования и представляет собой введение, три главы, включающие в себя семь параграфов, заключение, библиографический список и приложение.

ГЛАВА 1. САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА КАК ПРАВОВАЯ КАТЕГОРИЯ

1.1 Историческое развитие института самовольной постройки

Наиболее эффективным способом познания сути правовых явлений является исследование их в развитии и во взаимосвязи с политическими, социально-экономическими, культурными и иными условиями жизни социума. Такой подход позволяет приблизиться к правильному пониманию сущности правовых институтов, выявить их правовую природу, а также сделать вывод об особенностях и закономерностях их развития. Исходя из этого, изучение института самовольной постройки представляется целесообразным начать с вопроса о его историко-правовом генезисе.

Необходимо отметить, что институт самовольной постройки имеет многовековую историю существования, как в российском, так и в зарубежном праве. Начало истории данного института было положено во времена Древнего Рима. К самовольному строительству в соответствии с нормами римского права относились лишь частные случаи возведения построек с помощью строительных материалов одного лица на земельном участке, принадлежащем другому лицу. При этом процесс строительства представлял собой не что иное, как приращение (accessio) движимой вещи (строительных материалов) к недвижимой (земле), а возведение постройки на чужой земле рассматривалось в качестве основания приобретения права собственности на постройку собственником земельного участка. Подобное правовое регулирование строилось на фундаментальном принципе римского права superficies solo cedit, в силу которого сделанное над поверхностью следовало за поверхностью.

В послеримский период развитие норм о самовольном строительстве было обусловлено процессом рецепции римского права, проходившего под эгидой всеобщего признания классического римского принципа superficies solo cedit. Впоследствии данный принцип был закреплен в законодательстве большинства стран романо-германской правовой системы. В то же время в законодательных актах различных европейских государств стали появляться нормы, налагающие на собственника земельного участка, выражающего намерение приобрести постройку в собственность, обязанность по выплате компенсации застройщику.

Что касается отечественной истории правового регулирования самовольного строительства, то она, несомненно, шла по своему исключительному пути развития. Влияние римского права на формирование норм о самовольной постройке в нашем государстве было не менее существенным, чем в западной Европе. Тем не менее, данный процесс сопровождался значительными особенностями, обусловленными влиянием русского обычного права и сложившимся политическим и социально-экономическим укладом жизни общества в России. Как писал российский правовед и государственный деятель, Победоносцев К.П., основой землевладения в России было вотчинное право, которое строилось на началах служебной зависимости. Данное право было сложно подвести под какую-либо римскую юридическую категорию либо найти ему аналогию в римском праве

Непосредственно нормы о самовольном строительстве начинают появляться в России лишь в XV - XVII вв. Подобные нормы, как отмечает Мухаметзянова Л.М., носят казуальный и бессистемный характер. Так, например, судебником царя Фёдора Ивановича 1589 г. регулировались отдельные случаи возведения построек одним лицом на подворной земле другого лица. Более поздними актами, в том числе Соборным уложением 1649 г., устанавливалось правило, согласно которому обладатель вотчины мог приобрести право на постройку при условии полной выплаты её стоимости лицу, осуществившему строительство.

Следующим этапом в формировании норм о самовольной постройке стало принятие Межевой инструкции Екатерины II от 25 мая 1766 года, направленной на ликвидацию имеющегося раздвоения права собственности между постройкой и земельным участком и объединение собственника земли и постройки в одном лице. Причем подобное объединение происходило не в пользу владельца земельного участка, а в пользу застройщика. Застройщик согласно предписаниям законодателя должен был уплатить собственнику земли стоимость земельного участка, занимаемого постройкой.

В дореволюционный период правовое регулирование самовольной постройки складывалось преимущественно под влиянием римского права. Однако в отличие от римского права, где строение в силу принципа приращения (accessio) представляло собой составную часть земельного участка, образовывая вместе с ним единый недвижимый объект, дореволюционное законодательство рассматривало постройку в качестве принадлежности земельного участка, признавая тем самым постройку в качестве самостоятельного объекта права.

В соответствии со Сводом законов Российской империи 1832 г. «застроение» земельного участка признавалось в качестве способа приобретения права собственности. Причем право собственности на постройку создавалось только для собственника земельного участка, вне зависимости от того, какую ценность имел земельный участок или здание. Значение имело лишь наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения объекта без нарушения его целостности.

В законодательстве советского периода произошел кардинальный сдвиг в правовом регулировании отношений собственности, что непосредственно отразилось на нормах о самовольной постройке. Характерной особенностью развития земельных отношений того периода стало установление государственной монополии на землю и отказ от права частной собственности на землю. В таких условиях законодатель был поставлен перед необходимостью вовлечения построек в оборот путем предоставления на них отдельного права собственности, тем самым устанавливая раздельный правовой режим земельных участков и воздвигнутых на них построек. Таким образом, советский период развития норм о самовольной постройке ознаменовался полным отходом от фундаментального римского принципа superficies solo cedit, согласно которому построенное на поверхности следует за поверхностью. Кроме того, развитие института самовольной постройки в советский период характеризовалось постепенным переходом норм о самовольном строительстве из области частного права в область права публичного. Законодательством того времени за самовольное строительство устанавливалась административная и уголовная ответственность.

С принятием ГК РСФСР 1964 г. в отечественном законодательстве впервые на уровне гражданского кодекса было введено понятие «самовольная постройка». При этом по смыслу ст. 190 ГК РСФСР 1964 г. единственным субъектом, осуществляющим самовольное строительство, признавался гражданин, а объектом самовольного строительства мог стать только жилой дом. Хозяйственная деятельность, в частности строительная, была строго регламентирована в СССР, поэтому вопрос относительно последствий самовольного возведения построек иными субъектами, кроме граждан, на практике не возникал. Что касается объектов самовольного строительства, то ст. 190 ГК РСФСР исключала возможность признания самовольными постройками нежилых домов. Как следствие, в настоящий момент все нежилые постройки, построенные до вступления в силу ГК РФ в 1995 году, самовольными не признаются.

В СССР самовольная постройка рассматривалась исключительно как правонарушение, которое представляло собой угрозу интересам государства и граждан, а также рациональному использованию земель и охране окружающей среды. Исходя из ст. 190 ГК РСФСР 1964 г. единственными правовыми последствиями самовольного строительства были снос самовольной постройки силами и за счёт построившего её гражданина, а также безвозмездное изъятие постройки в пользу фонда местного Совета депутатов трудящихся. Возможность признания права собственности на самовольную постройку в качестве правового последствия самовольного строительства не была предусмотрена ни законом, ни судебной практикой.

Следует сказать, что судебная практика того времени внесла значительный вклад в развитие института самовольной постройки, восполнив пробелы существующего законодательного регулировании и раскрыв содержание таких признаков самовольной постройки, как нарушение строительных, пожарных, санитарных, экологических норм при возведении постройки, нарушение постройкой интересов третьих лиц, осуществление строительства в нарушение целевого назначения земельного участка. В последующем для становления правового режима самовольной постройки в том виде, в котором он существует в настоящее время, это имело существенное значение.

Отправной точкой в развитии института самовольной постройки в современном периоде стало принятие Гражданского кодекса РФ в 1994 г. Именно с этого момента в отечественном законодательстве наметилась тенденция к смещению вектора правового регулирования самовольной постройки из области публичного права в область частного права. Об этом, в частности, свидетельствует расположение нормы о самовольной постройке в действующем ГК РФ в главе «Приобретение права собственности», а также появившаяся возможность признания права собственности на самовольную постройку.

Необходимо отметить, что в редакции ГК РФ 1994 г., существовавшей до 2006 года, право собственности на самовольную постройку могло быть признано даже в случае возведения постройки на земельном участке, не принадлежащем застройщику, при условии предоставления застройщику в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку. Кроме того, с принятием ГК РФ 1994 г. изменился подход к определению понятия и признаков самовольной постройки. По сравнению с советским законодательством под самовольной постройкой теперь понимается любая постройка, а не только дача или жилой дом, построенный исключительно гражданином. Важную роль в определении признаков самовольной постройки продолжает играть судебная практика, в частности обобщенная практика вышестоящих судов.

В дальнейшем в 2001 году был принят Земельный кодекс РФ, которым устанавливался принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, законодательство пошло по пути признания первичности прав на землю и возрождения, хоть и в измененном виде, принципа superficies solo cedit. Подтверждением тому является изменение в правовом режиме самовольной постройки, произошедшее в 2006 году, в результате которого возможность признания права собственности на самовольно возведенную постройку за лицом, осуществившим строительство на не принадлежащем ему земельном участке, была исключена из законодательства. Несмотря на это учёными отмечается, что установление принципа superficies solo cedit в его первозданном виде вряд ли возможно на данном этапе развития российского законодательства в силу сложившихся социально-экономических причин и исторических условий развития правового режима недвижимости в России. Тем не менее, в последнее время в юридических кругах всё большую популярность набирает идея установления в российском законодательстве модели «единого объекта недвижимости», предполагающая выступление земельного участка и находящихся на нем строений в качестве единого объекта гражданского оборота. Сторонники данной идеи исходят из того, что объединение земельного участка и построенных на нем строений в единый объект права в большей мере отвечает целям гражданского оборота, аппелируя при этом к положительному зарубежному опыту подобного регулирования, в частности к опыту подобного регулирования в Германии. В соответствии с Германским гражданским уложением постройка рассматривается в качестве составной части земельного участка, которая не может самостоятельно участвовать в обороте. Именно поэтому вопрос приобретения права собственности на постройку за лицом, не являющимся собственником земельного участка, в германском гражданском праве не возникает.

Завершающим этапом становления правового режима самовольной постройки в российском праве в современном периоде стали новеллы 2015 года, изменяющие правовой режим самовольной постройки в сторону ужесточения процедуры её легализации и упрощения порядка сноса самовольных построек.

Подводя итоги рассмотрения вопроса об историко-правовом развитии института самовольной постройки, можно констатировать, что положение норм о самовольной постройке не отличалось и не отличается стабильностью. Представляется, что в настоящее время законодатель до сих пор находится в поиске путей наиболее оптимального и экономически эффективного правовому регулированию отношений по самовольному строительству, в силу чего нормы о самовольной постройке, скорее всего, будут претерпевать значительные изменения и в дальнейшем. Кроме того, на основе проведенного историко-правового анализа можно сделать вывод, что несовершенство действующего правового регулирования во многом кроется в непоследовательности реализации принципа superficies solo cedit, а также в нестабильности и неопределенности, имеющейся по отношению к понятию «недвижимость», на протяжении всей истории института самовольной постройки в России.

1.2 Понятие и признаки самовольной постройки

Понятие самовольной постройки является центральным элементом в правовом регулировании данного правового института. Без точного определения исследуемого объекта и его признаков, невозможно отграничить такой объект от других, вследствие чего дальнейшее исследование правового режима такого объекта становится беспредметным.

В соответствии с действующей редакцией ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой считается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Ст. 222).

Необходимо отметить, что ранее до внесения Законом № 258-ФЗ изменений в ГК РФ прежняя редакция ст. 222 ГК РФ в качестве объектов, которые могут быть признаны самовольной постройкой, называла такие объекты как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Как можно видеть, в новой редакции ст. 222 ГК РФ законодатель конкретизировал объекты, которые могут быть признаны самовольной постройкой и убрал из определения указание на «иное недвижимое имущество». В связи с чем, в юридической литературе высказывается мысль о том, что с 1 сентября 2015 года самовольной постройкой могут признаваться не только объекты недвижимости, но и движимые вещи.

Однако большинство юристов не разделяют подобную точку зрения и оценивают нововведения ст. 222 ГК РФ несколько иначе. К примеру, Мандрюков А.В. считает, что введение нового понятия самовольной постройки было направлено на конкретизацию объектов недвижимости, охватываемых понятием самовольная постройка, а также на то, чтобы ещё раз подчеркнуть сложившийся в судебной практике вывод о том, что понятие «самовольная постройка» распространяется не только на жилые дома, но и на нежилые здания.

Необходимо отметить, что в доктрине вопрос о том, является ли самовольная постройка исключительно недвижимым имуществом, предстает предметом продолжительной дискуссии. Так, по мнению Никитина А.В., для отнесения самовольной постройки только к объектам недвижимости нет никаких оснований. Во-первых, нередко между движимыми и недвижимыми объектами существует тонкая грань, вследствие чего участники гражданского оборота часто находятся в затруднительном положении относительно выбора способа защиты нарушенного права. Во-вторых, как отмечает Никитин А.В. движимый объект в равной степени, как и недвижимый объект, если он построен с нарушениями строительных норм и правил, может представлять угрозу жизни и здоровья граждан. Козырь О.М., являясь сторонницей юридической концепции недвижимого имущества, полагает, что применительно к самовольной постройке термин «недвижимое имущество» используется условно, так как недвижимые вещи рассматриваются в качестве таковых с момента государственной регистрации прав на них.

Лескова Ю.Г., Кобылинский Н.Д., напротив, утверждают, что самовольная постройка относится к объектам недвижимости, а сам по себе факт государственной регистрации не изменяет правовую природу явлений и не является презумпцией признания объекта недвижимым. Аналогичного подхода придерживается Алексеев В.А., который в своем исследовании указывает на то, что квалификация объекта в качестве самовольной постройки может быть осуществлена только после решения вопроса об отнесении этого объекта к недвижимому имуществу.

Следует заметить, что судебная практика по вопросу отнесения самовольной постройки к недвижимому имуществу вплоть до 2010 года была в такой же степени противоречивой и разнородной, как и теоретические разработки по данному вопросу. Суды применяли положения ст. 222 ГК РФ к отношениям, возникающим как при самовольном возведении объектов недвижимости, так и движимых объектов. Однако 29 апреля 2010 года вышло Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в котором разъяснялось, что действие ст. 222 ГК РФ распространяется исключительно на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, являющихся недвижимым имуществом. Лица, чьи права нарушаются сохранением самовольно возведенных объектов, не причисляемых к недвижимому имуществу, могут защитить свои права в суде путем подачи иска об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, в порядке, установленном ст. 304 ГК РФ.Стоит отдельно оговорить, что несмотря на то что, указанное разъяснение было дано до внесения изменений в ст. 222 ГК РФ в 2015 году, оно сохраняет свою актуальность и в настоящее время, поскольку текущая судебная практика по данному вопросу не изменилась. Так, например, ВС РФ был рассмотрен спор о сносе опоры линии электропередач, при разрешении которого ВС РФ исходил из того, что железобетонный столб сам по себе не является недвижимой вещью, а представляет собой составную часть единого недвижимого комплекса, в связи с чем такой объект не может быть признан самовольной постройкой.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимыми вещами являются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к объектам недвижимости отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также жилые и нежилые помещения и машино-места (ст. 130).

Квалификация самовольно возведенного объекта в качестве недвижимой вещи напрямую влияет на последствия, которые влечет за собой возведение подобного объекта. Так, Девятым арбитражным апелляционным судом в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки было отказано, поскольку спорные строения (сборно-разборные торговые павильоны) не являются недвижимым имуществом. При этом основой для квалификации спорных торговых павильонов как движимого имущества стал их некапитальный характер и отсутствие прочной связи с земельным участком, выражающееся в возможности их перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Стоит отметить, что использование критерия прочной связи с землей на практике вызывает значительные сложности, и чаще всего вопрос о том, является ли объект капитальным или же представляет собой сборно-разборную конструкцию, можно решить только на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы. Кроме того, не прибавляет понимания ситуации вокруг недвижимого имущества отсутствие в судебной практике единообразия по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу.

Так, например, Определением ВС РФ недвижимой вещью были признаны накопительные емкости с канализационными трубами со ссылкой на то, что такой объект является инженерным сооружением, расположенные под землей и прочно связаны с ней и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению.

В свою очередь, Президиум ВАС РФ в одном из своих решений указал, что гидротехнические сооружения, состоящие из сети подземных асбестоцементных труб, несмотря на, несомненно, имеющуюся неразрывную связь с земелей, не могут быть признаны недвижимой вещью, поскольку такие объекты не имеют самостоятельного функционального назначения и созданы только с целью обслуживания земельного участка, на котором они установлены и неотъемлемой частью которого они являются.

Чуть позже вывод, сформулированный в данном деле, был использован Президиумом ВАС РФ в деле Челябинского управления Банка России, в котором Президиум ВАС РФ признал, что стационарный забор, имеющий заглубленный фундамент, не является самостоятельной недвижимой вещью. Мотивируя свое решение, Президиум ВАС РФ указал, что заборы и иные ограждения представляют собой сооружения, призванные выполнять функцию по разграничению земельных участков, установлению пропускного режима и предотвращению несанкционированного доступа к зданиям, находящимся на участке. Вследствие чего, заборы и иные ограждения не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и предназначены только для обслуживания земельного участка. Немаловажным выводом, сделанным Президиумом ВАС РФ в этом же деле, представляется, также вывод о нетождественности таких понятий как «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». Стоит отметить, что на практике между данными понятиями нередко ставится знак равенства. Таким образом, необходимо иметь в виду то, что, будучи объектом капитального строительства, коим являлся забор в деле Челябинского управления Банка России, объект, тем не менее, не всегда может быть признан объектом недвижимости, а соответственно и самовольной постройкой.

Судебная практика нижестоящих судов по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу также крайне непоследовательна, особенно когда дело касается таких объектов, как, например, линии электропередач, съезд с автодороги, асфальтовые и бетонные замощения, железнодорожные пути.

В цивилистической теории мнения по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу также разнятся. По мнению Бевзенко Р. С., краеугольным камнем в данной проблеме является неудачно сформулированная ст. 130 ГК РФ, использующая в качестве критерия разграничения движимых и недвижимых вещей «крайне расплывчатый признак» - признак неразрывной связи с землей. Данного признака, как отмечает учёный, явно недостаточно для того, чтобы прийти к однозначному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь. В связи с чем, Бевзенко Р.С., предлагает дополнительно использовать выработанный в практике ВАС РФ критерий самостоятельности выступления вещи в обороте, на основании которого асфальтовые покрытия, оросительные системы, заборы и другие подобные объекты вспомогательного характера по отношению к земельному участку, являются его составными частями, а не объектами недвижимости. Похожего мнения придерживается Калиниченко К.С., указывающий, что положения ст. 222 ГК РФ не применимы к вышеуказанным объектам, так как они не имеют независимого от земельного участка назначения, вследствие чего такие объекты должны выступать в обороте вместе с земельным участком как единое целое. Противоположную позицию в данном вопросе занимает Егоров Н.Д., считающий, что асфальтовые и бетонные площадки, теннисные корты, ограждения, имеющие капитальный фундамент и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются недвижимыми вещами, так как они отвечают признакам, установленным в ст. 130 ГК РФ. В свою очередь, Алексеев В.А. высказывает точку зрения о том, что такие объекты, как замощения, корты, футбольные площадки, мелиоративные системы и другие подобные объекты вещами вовсе не являются. Одновременно с этим учёный подвергает критике использование критерия самостоятельности в обороте для разграничения движимого и недвижимого имущества, отмечая, что здесь идет подмена понятий, и критерием, по которому такие объекты не являются недвижимыми вещами, является вовсе не их несамостоятельность в обороте, а отсутствие у таких объектов качества вещи. Вспомогательный характер объекта по отношению к земельному участку никоим образом не лишает объект качества недвижимой вещи.

Таким образом, на основании проведенного анализа необходимо констатировать, что ни российское законодательство, ни судебная практика, ни доктрина не позволяют дать уверенный ответ на вопрос о том, является ли тот или иной объект недвижимой вещью, а соответственно и самовольной постройкой.

Среди видов недвижимого имущества, которые могут быть признаны самовольной постройкой, законодатель в ст. 222 ГК РФ называет такие объекты как здание, сооружение и иное строение. Следует отметить, что несмотря то, что данные правовые категории активно используются в различных нормативно-правовых актах, законодатель долго не определял содержание данных понятий, ограничиваясь лишь указанием на отнесения их к недвижимости. Между тем, вопрос о содержании и соотношении данных понятий может быть юридически значимым для определения понятия самовольной постройки.

В настоящий момент легальные определения здания и сооружения приведены в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Технический регламент). Следует отметить, что в соответствии с Техническим регламентом в правовом режиме зданий и сооружений имеются существенные отличия. Во-первых, здания и сооружения различаются по своему предназначению. Прежде всего, необходимо обратить внимание на то, что сооружения в отличие от зданий не предназначены для проживания людей. Учитывая данную особенность, а также принимая во внимание положения ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), сооружения не могут включать в себя жилые помещения.

Во-вторых, сооружения в отличие от зданий могут иметь не только объемную, но и плоскостную и линейную строительную систему, тем самым существуя в виде различных строительных систем либо в виде их сочетания. Так, например, туннель, представляя собой сооружение, сочетает в себе и внутренний объем, и линейную протяженность. Что касается сооружений с плоскостной строительной системой, то в юридической литературе среди них обычно выделяют спортивные площадки, корты, автостоянки и прочие постройки, содержащие в себе в качестве элемента покрытие земельного участка. Однако следует отдельно оговорить, что возможность отнесения таких объектов к самовольным постройкам, учитывая ранее рассмотренную дискуссию, ставится под вопрос.

Что касается понятия «строение», то оно используется в большом количестве нормативно-правовых актов, однако ни в одном из них данное понятие не раскрывается. Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что строение имеет более общий характер по отношению к зданию и сооружению. Кроме того, согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строение наряду со зданиями и сооружениями представляет собой объект капитального строительства. Таким образом, можно предположить, что к строениям следует относить здания, сооружения, а также иные капитальные объекты, которые не могут быть подведены под категории здание и сооружение (например, бани, гаражи, сараи и т.д.).

Несмотря на то, что действующая редакция ст. 222 ГК РФ относит к объектам, которые могут быть признаны самовольной постройкой, только здания, сооружения и иные строения, в доктрине и правоприменительной практике нередко возникает вопрос о других возможных объектах самовольного строительства.

Так, например, Мельников Н.Н. не исключает возможности признания самовольной постройкой таких объектов как искусственные земельные участки. Законодатель определяет искусственный земельный участок как сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Как видно из указанного определения, искусственный земельный участок имеет двойственную правовую природу. С одной стороны, такой объект представляет собой сооружение, и в отношении него действуют правила о необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, с другой стороны, после ввода в эксплуатацию на такой объект распространяется правовой режим земельного участка. Поэтому подводить искусственные земельные участки под категорию сооружение было бы не совсем корректно. Тем не менее, на наш взгляд, нет никаких оснований исключать искусственные земельные участки из перечня объектов самовольного строительства.

По мнению А.А. Ерофеевой, к объектам самовольного строительства относятся также жилые и нежилые помещения. Следует сказать, что с подобным мнением сложно согласиться, прежде всего, поскольку помещение представляет собой обособленную часть здания, сооружения или иного строения и, хоть, и являясь результатом строительства, не рассматривается как самостоятельный его объект. Представляется, что тот же вывод может быть сделан и в отношении машино-мест, ставших объектом недвижимости с 1 января 2017 года.

В соответствии с разъяснениями п. 30 Постановления № 10/22 самовольной постройкой могут признаваться также объекты незавершенного строительства (п. 30). Однако, учитывая установление законодателем с 01.09.2015 исчерпывающего перечня объектов, которые могут быть признаны самовольной постройкой, данное разъяснение остается актуальным лишь для правоотношений, возникших до 01.09.2015. Тем не менее, необходимо отметить, что исключение возможности признания объектов незавершенного строительства самовольной постройкой, представляется, не вполне обоснованным, ни экономически, ни доктринально. Во-первых, самовольность постройки может проявиться ещё до момента завершения строительства, например, ввиду нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Такая постройка вне зависимости от степени её готовности будет нарушать установленный порядок строительства. Во-вторых, у объекта незавершенного строительства есть все предпосылки для возможности признания его самовольной постройкой: он представляет собой самостоятельный результат строительной деятельности и является объектом недвижимости. В связи чем, представляется целесообразным дополнить перечень объектов, которые могут признаваться самовольной постройкой, также объектами незавершенного строительства.

Необходимо отметить, что самовольной постройкой могут быть признаны только вновь создаваемые объекты недвижимости. Такие объекты можно разделить на две категории: объекты, созданные в результате строительства, и объекты, созданные в результате реконструкции. При этом значительная доля всех споров в связи с самовольной постройкой приходится на споры в отношении построек, созданных в результате самовольной реконструкции.

В силу разъяснений п. 28 Постановления № 10/22 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд принимает решение о сносе самовольно реконструированного объекта лишь в том случае, если будет установлено, что такой объект невозможно привести в состояние, существовавшее до проведения реконструкции (п. 28).

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, площади, количества этажей, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1).

В юридической доктрине наиболее обсуждаемым вопросом применительно к самовольной реконструкции является вопрос о том, какая реконструкция приводит к возникновению нового объекта, а соответственно может быть признана самовольной постройкой.

Так, например, Алексеев В.А. полагает, что любая реконструкция, независимо от её масштабов, приводит к появлению нового объекта. Даже если изменение параметров объекта вследствие реконструкции незначительно, необходимо констатировать, что старый объект прекратил свое существование, а на его месте возник новый.

В свою очередь, Потапенко С.В. и Зарубин А.В. обращают внимание на то, что текущая судебная практика, учитывая разъяснения п. 28 Постановления № 10/22, исходит из того, что не каждая реконструкция приводит к появлению нового объекта. Учёные также указывают на необходимость дифференцированного подхода к спорам о самовольной реконструкции, главным критерием которого должен стать критерий существенности изменений.

Похожей точки зрения придерживается Н.Б. Щербаков, считающий, что не любые работы по реконструкции могут приводить к возникновению нового объекта недвижимости. К примеру, надстройка мансарды не ведет к появлению принципиально нового объекта гражданских прав.

В судебной практике делаются различные выводы о том, возник ли в результате реконструкции новый объект недвижимости. Так, ВС РФ в одном из своих решений пояснил, что создание нового объекта недвижимости в результате реконструкции происходит при изменение характеристик, индивидуализирующих такой объект (высоты, площади, этажности и т.п.). Как установил ВС РФ, в результате реконструкции объекта истица надстроила второй этаж, тем самым увеличив общую площадь такого объекта, в силу чего на произведенную истицей реконструкцию распространяются положения ст. 222 ГК РФ.

ФАС Северо-Западного округа, рассматривая спор об обязании привести подземную автостоянку в первоначальное положение, напротив, исходил из того, что проведенные ответчиком работы, в результате которых количество мест на автостоянке уменьшилось с 285 до 165, не связаны с изменением параметров несущих конструкций, влияющих на безопасность здания, и, соответственно, реконструкцией не являются.

В юридической доктрине также встречаются различные мнения о том, что именно необходимо считать самовольной постройкой при проведении реконструкции - весь реконструированный объект или ту его часть, которая появилась в результате реконструкции (например, дополнительный этаж или надстройку).

Так, Алексеев В.А. утверждает, что при осуществлении реконструкции самовольной постройкой всегда необходимо считать весь объект недвижимости, подвергшийся реконструкции. Альтернативной точки зрения придерживается Щербаков Н.Б., считающий, что нормы о самовольной постройке распространяются лишь на ту часть объекта, которая появилась в результате реконструкции. В обоснование своей точки зрения учёный указывает на установленную Постановлением № 10/22 возможность вынесения решения не о сносе всего объекта, а лишь об устранении изменений объекта, явившегося результатом самовольной реконструкции.

Следует сказать, что судебная практика по данному вопросу не отличается единообразием. Так, например, Апелляционным определением Московского городского суда самовольной постройкой была признана именно незаконно возведенная надстройка. В другом деле Первый арбитражный апелляционный суд, напротив, указал, что в качестве самовольной постройки выступает реконструированное нежилое здание в целом. На наш взгляд, учитывая положения ГрК РФ, в соответствии с которыми под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, самовольной постройкой логичнее было бы признавать весь реконструированный объект, а не только отдельную его часть.

Переходя к рассмотрению признаков самовольной постройки, необходимо сказать, они также подверглись изменению и уточнению в новой редакции ст. 222 ГК РФ. При этом по смыслу ст. 222 ГК РФ и сложившейся судебной практики постройка признается самовольной, если она обладает хотя бы одним из указанных ниже признаков.

Первым признаком самовольной постройки в новой редакции ст. 222 ГК РФ является создание ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. По смыслу положений ст. 263 и 264 ГК РФ, возводить строения на земельном участке вправе либо собственник такого земельного участка, либо лицо, не являющееся собственником участка, но осуществляющее принадлежащие ему права на возведение строения на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (Ст. 263, Ст. 264). Например, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014) (далее - Обзор ВС РФ от 19.03.2014) установлено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если земельный участок, на котором возведена такая постройка, находится в государственной собственности и лицу, создавшему самовольную постройку, на каком-либо вещном праве не предоставлялся.

Вторым признаком самовольной постройки является создание её на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Из смысла подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ст. 263 ГК РФ следует, что собственник земельного участка вправе возводить на нем здания, строения, сооружения только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. В связи с чем, возведение постройки в нарушение разрешенного использования земельного участка приводит к возникновению самовольной постройки. Так, например, в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)» (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016) (далее - Обзор ВС РФ от 06.07.2016) приводится дело, в котором суд признал самовольной постройкой шестиэтажное здание с цокольным этажом, возведенное на земельном участке с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства, указав на то, что возведение многоквартирного жилого дома не соответствует целевому назначению земельного участка.

Следующим признаком самовольной постройки считается возведение такой постройки без получения на это необходимых разрешений. В соответствии с ГрК РФ подобными разрешениями являются разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Основания и порядок выдачи разрешения на строительство определены в ст. 51 ГрК РФ. Согласно п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешением на строительство является документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дает застройщику право на осуществление строительства и реконструкции объектов капитального строительства (Ст. 51). Следует отдельно оговорить, что получение разрешения на строительство необходимо не во всех случаях. Законодательством устанавливаются исключения из общего правила по получению разрешения на строительство в отношении объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других), построек на дачных, садоводческих участках, строений и сооружений вспомогательного использования, а также в других случаях, предусмотренных п. 17 ст. 51 ГрК РФ.

При этом на практике наиболее проблемным является вопрос о том, какие объекты следует относить к строениям и сооружениям вспомогательного использования. Действующее законодательство не дает определения объекта вспомогательного использования. Между тем, ни в научной литературе, ни в судебной практике нет единообразия в определении критериев для квалификации объекта в качестве объекта вспомогательного использования.

Как отмечает Гречухин М., единственным неоспоримым критерием для квалификации строения в качестве вспомогательного является наличие на земельном участке основного объекта недвижимости, по отношению к которому такое строение будет выполнять вспомогательную или обслуживающую функцию. Ширвиндт А.М. и Щербаков Н.Б считают, что в рассматриваемом вопросе продуктивнее всего применять другой подход, в большей мере отвечающий целям градостроительного законодательства. Согласно такому подходу под объектом вспомогательного использования необходимо понимать сооружения пониженного уровня ответственности.

Следует сказать, что в судебной практике чаще всего используется либо только функциональный подход, согласно которому для квалификации объекта как вспомогательного необходимо, чтобы он выполнял обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости, либо функциональный подход совместно с подходом, согласно которому объект должен относиться к сооружениям пониженного уровня ответственности.

Последним признаком самовольной постройки является ее создание с нарушением градостроительных норм и правил. При установлении этого признака необходимо иметь в виду, что судебная практика исходит из того, что при рассмотрении дел о самовольном строительстве, необходимо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время создания самовольной постройки. Как разъяснено в Обзоре ВС РФ от 19.03.2014, к существенным нарушениям градостроительных норм и правил относятся, в частности, такие неустранимые нарушения, которые могут привести к уничтожению постройки, причинению вреда жизни, здоровью человека, порче или уничтожению имущества третьих лиц. Следует, однако, оговорить, что теперь в соответствии с новой редакцией ст. 222 ГК РФ постройка признается самовольной в случае любого нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а не только существенного. Вместе с тем, нельзя не обратить внимание на разъяснение, содержащееся в Обзоре ВС РФ от 06.07.2016, согласно которому в качестве одного из признаков самовольной постройки назван признак создания постройки с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Принимая во внимание указанное разъяснение, а также текущую практику ВС РФ, можно сделать предположение о том, что в судебной практике, несмотря на изменения редакции ст. 222 ГК РФ, подход, состоящий в применении рассматриваемого признака только при существенности нарушений, остался прежним.

Необходимо признать, что точное определение понятия самовольной постройки имеет существенное значение для целей правоприменения. Именно квалификация объекта как самовольной постройки дает основание для применения в отношении такого объекта правовых последствий возведения самовольной постройки, а именно легализации или сноса. В свою очередь, на основании проведенного анализа следует признать, что правоприменительная практика сталкивается с серьезными трудностями при разрешении вопроса о том, является ли тот или иной объект самовольной постройкой.

1.3 Правовая природа самовольной постройки

Вопрос о правовой природе самовольной постройки, являясь по большей части теоретическим, тем не менее, имеет основополагающее значение для решения проблем правоприменительной практики. Как указывается в юридической литературе, противоречивость судебной практики в отношении самовольной постройки является прямым следствием небольшой теоретической разработанности данного института и нерешенности вопроса о правовой природе самовольной постройки.