Договор участия в долевом строительстве

Застройщик, для того чтобы вступить в отношения с дольщиками, по поводу заключения договора на осуществление строительства многоквартирного дома, либо иного объекта долевой недвижимости, обязан соблюсти ряд предварительных обязанностей, предусмотренных ФЗ о долевом строительстве. К таким предварительным обязанностям, относится

1) необходимость иметь на праве собственности либо на праве аренды земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства многоквартирного дома, в порядке, который регламентирован ст. 30 - 32 Земельного КодексаЗемельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 31.12.2017) // Собрании законодательства. - 2017. - № 34. - Ст. 4221., далее ЗК. При этом право аренды, либо собственности застройщика на земельный участок, на котором предполагается строительство, подлежит обязательной государственной регистрации данного права.

2) Кроме имеющегося зарегистрированного права на земельный участок, застройщик обязан для начала осуществление строительства, получить в предусмотренный ФЗ о долевом строительстве порядке, разрешение органа местного самоуправления на начало строительства предполагаемого многоквартирного дома, либо иного долевого объекта недвижимости, в который включены жилые и нежилые помещения, а также общее имущество.

3) Как раннее упоминалось, застройщик обязан предоставить информацию о себе, а также разместить информацию с проектом строительства в СМИ и общедоступных сетях интернет, при это в состав проектной информацией понимается, соответствующая проектная декларация, состоящая из информации о проекте строительства и непосредственно застройщике. Из этого следует, что за долго от начала осуществление строительства долевого объекта недвижимости, застройщик будет обязан заключить договор подряда с организацией занимающейся проектной деятельности, для проведения ей проектно-изыскательной деятельности в отношении будущего объекта договора участия в долевом строительстве.

При этом, для осуществления строительства не своими силами, а с помощью привлекаемых третьих лиц, застройщик будет должен, до начала осуществление строительства и заключения договора участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, должен будет заключить договоры подряда непосредственно с лицами, которые будут осуществлять строительство многократного дома. В данном случае отношения по подряду, будут осложнены генподрядом и субподрядом, при этом договоры с данными контрагентами, могут быть заключены в соответствии с ст. 429 ГК, по модели предварительного договора. Застройщик будет иметь право заключить договора участия в долевом строительстве с первым участником такого строительства, только по истечению 14 дней с момента опубликования проектной декларации в СМИ.

Самой главной обязанностью участника долевого строительства признается полная уплата цены договора, в соответствии со сроками, предусмотренными в договоре.

При этом, оплата, как говорилось ранее, может быть предусмотренная не единовременным платежом, а графиком платежей, порядок, размер и сроки которых предусмотрены заключённым договором участия в долевом строительстве. Кроме обязанности оплаты договора долевого участия, в случае если договором не предусмотрена уплата излишков площади объектов недвижимости, после проведение на объекте инвентаризации БТИ.Архив Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края за 2017 год. Дело № 2-2425/2017.Также дольщик, в соответствии с договором и в предусмотренные им сроки, приступить к принятию акта приёмки-передачи объекта долевой недвижимости у застройщика. Согласно п. 4 ст. 8 ФЗ о долевом строительстве, если договором участия в долевом строительстве не предусмотрен срок, в течении которого дольщик обязан принять объект долевого строительства в собственность, то данный срок будет составлять 7 дней, в течении этого времени с момента получения уведомления от застройщика, дольщик обязан присудить к принятью объекта в собственность.Капица, О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. / О.Л. Капица - Краснодар. 2015- С. 14.

Санкция, на основании ч. 4 ст. 5 ФЗ о долевом строительстве, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ о долевом строительстве.

Основные обязанности застройщика сводятся к следующему:

1) обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;

2) осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

3) контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

4) осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;

5) совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации в соответствии с настоящим ФЗ о государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Кроме этого, застройщик в соответствии с Федеральным законом об предоставлении ежеквартального отчета, должен предоставить отчет уполномоченному органу по поводу целевого распоряжение материальными средствами дольщиков. О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства: Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 № 645 (в ред. от 16.01.2007) (с изм. от 03.04.2008) // Собрании законодательства. - 2008. - № 45. - Ст. 4616.

Застройщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве. Основания для такого расторжения указаны в ч. 4 и 5 ст. 5 Закона. Так в соответствии с ч. 4 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Что касается места заключения договора участия в долевом строительстве, то, если в договоре не указано место его заключения, он признается заключенным в месте нахождения юридического лица, предложившего заключить такой договор

2.3 Вопросы формы договора участия в долевом строительстве и его государственной регистрации

Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме, также он подлежит государственной регистрации, а значит, вступает в силу только с момента такой регистрации.

Судебная практика придает особое значение государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. По одному из дел суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным заключенного договора, поскольку договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в соответствии с законодательством о долевом строительстве.Архив Кропоткинского городского суда Краснодарского края за 2018 год. Дело № 2-114/2018.Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Данное условие является императивным и не может быть изменено соглашением сторон.Архив Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края за 2017 год. Дело № 2-11472/2017.

Следует признать необоснованным отказ в государственной регистрации договоров, в которых срок оплаты определен моментом передачи объекта строительства, поскольку требование ст. 18 ФЗ о долевом строительстве, согласно которому застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства объекта недвижимости, является требованием, определяющем целевое использование денежных средств, а не момент их оплаты.

Следует заметить, что любые условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными, но при этом следует помнить, что согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Письменная форма договора предполагает в соответствии с п.2 ст. 434 ГК РФ, что договор может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. На основании письменного заявления сторон осуществляется государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

Государственная регистрации первого договора и всех последующих отличается перечнем предоставляемых документов. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 25.1. Федерального закона о государственной регистрацииО государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрании законодательства. - 2017. - № 43. - Ст. 5894., далее ФЗ о государственной регистрации, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, застройщику необходимо предоставить:

1) разрешение на строительство. При этом ФЗ о государственной регистрации предусматривает право застройщика не предоставлять разрешение на строительство. Росреестр РФ в этом случае запрашивает информацию в органе, выдавшем разрешение на строительство;

2) проектную декларацию;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе помещений и их площади;

4) договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. А также документ, подтверждающий уплату страховой премии. Либо договор поручительства, обеспечивающего надлежащее исполнение вышеуказанного обязательства, и документ, подтверждающий уплату вознаграждения по договору поручительства.

На государственную регистрацию последующих договоров того же многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии в соответствии с таким договором страхования, в случае если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства. При этом Росреестр РФ не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов. После принятия документов служащие Росреестра РФ должны предоставить расписку об их получении с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.

Срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником составляет десять рабочих дней со дня приема заявления и документов. При государственной регистрации последующих договоров этот срок составит пять рабочих дней со дня приема заявления и документов. В соответствии с п. 3.1 ст. 25.1. ФЗ о государственной регистрации в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве помимо общих случаев, предусмотренных п. 1 ст. 20 ФЗ о государственной регистрации, может быть отказано по следующим основаниям: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление застройщиком договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Документа, подтверждающего уплату страховой премии. Либо договора поручительства, обеспечивающего надлежащее исполнение вышеуказанного обязательства, а также документ, подтверждающего уплату вознаграждения по договору поручительства; 3) заключение договора участия в долевом строительстве с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных федеральными законами. 4) застройщик не вправе заключать договор участия в долевом строительстве.

Судебная практика богата спорами, связанными с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Часто встречающимися и являются следующие основания: 1) застройщик не имеет права привлекать денежные средства от участников долевого строительства (отсутствует разрешение на строительство); 2) договор участия в долевом строительстве заключен после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в котором расположен объект долевого строительства; 3) договор участия в долевом строительстве не содержит всех существенных условий.Архив Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края за 2017 год. Дело № 2-10438/2017.Правовые последствия договора участия в долевом строительстве наступают только после его государственной регистрации.

Если договор участия в долевом строительстве подписан сторонами, то до его государственной регистрации возникает лишь одно правовое последствие - право одной стороны в договора участия в долевом строительстве в случае уклонения другой стороны этого договора от его государственной регистрации требовать вынесения судебного решения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.В этом случае, в соответствии со ст. 28,ФЗ о государственной регистрации, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет осуществлена на основании решения суда.

Выводы по 2 главе

В соответствии с ч.4 ст. 4 ФЗ о долевом строительстве, существенными условиями признаются: 1) Сам объект недвижимости, осуществление строительства которого производится в соответствии с проектной документацией и после получения застройщиком соответствующего разрешения на строительства, а далее подлежащего передаче после ввода объекту в эксплуатацию2) Срок передачи построенного объекта недвижимости дольщику 3) Цена договора, а также срок и порядок ее уплаты 4) Гарантийный срок на построенный объект недвижимости 5) Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств, вытекающих из договора

Под объектом договора участия в долевом строительстве, понимается жилой, либо нежилое помещение, а также общее имущество в многоквартирном доме, либо ином объекте недвижимости, которые после окончания строительства и введения дома в эксплуатацию подлежит передаче участнику долевого участия - дольщику. Отталкиваясь от п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве, признаками объекта данного договора являются: 1) классификация данного объекта как жилого помещения, нежилого помещения, либо общего имущества 2) необходимость передачи данного объекта в собственность участнику строительства, после его ввода в эксплуатацию. Ч. 2 ст. 15 ЖК, рассматривает жилое помещение, как изолированное, соответствующее санитарным и техническим нормам, то есть пригодное для проживания помещение, признаваемое недвижимым имуществом. В соответствии с положением Градостроительного кодекса, а именно с ст. 15 Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ. (в ред. от 23.04.2018) // Собрании законодательства. - 2017. - № 29. - Ст. 3827., объект долевого строительства должен отвечать требованиям установленным градостроительными регламентами.

В соответствии со ст. 6 ФЗ о долевом участии в строительстве, срок передачи застройщиком, помещения непосредственно участнику строительства предусматривается самим договором, а нарушением этого условия будет являться передача объекта долевого строительства позднее предусмотренного срока. Важно отметить, что срок передачи объекта, строящегося на долевой основе, должен быть один и тот же для всех участников правоотношений. При этом и данное положение несет в себе ряд особенностей. Единый срок сдачи объекта долевого участия, может распространятся не только на весь объект в целом, но и на его части в отдельности, например, может быть назначен срок сдачи определённой секции возводимого строения. Передача застройщиком объекта недвижимости дольщику, проводится путем подписания ими передаточного акта, либо иного документа, предусматривающего передачу объекта, после получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, не позднее чем в течении двух месяцев с даты получения разрешения.

По Закону о долевом участии в строительстве, ценой договора признается сумма денежных средств, которая подлежит уплате дольщиком застройщику, в целях осуществления последним строительства долевого объекта недвижимости. При этом, в самом договоре, цена может рассматриваться как размер денежных средств направленный затрат, понесенных застройщиком, при осуществлении им строительства долевого участия, а также оплаты его услуг.

Цена в договоре, после его заключения может изменяться, но только лишь в случае, если в самом договоре будет предусмотрена возможность изменения цены, в случае если данное положение договором не предусмотрено, изменение цены договора в будущем, невозможно. Закон о долевом участии в строительстве, а именно в ч. 3 ст. 5, предусматривается несколько способов уплаты цены по договору:

1) внесение платы по договору единовременно, в таком случает, не внесение данной платы в течении трех месяцев с даты заключения договора долевого участия, будет являться основанием для отказа застройщика от исполнения обязательств по договору.

2) оплата цены, будет производиться не единовременны платежом, а в согласованный сторонами период времени, который может длиться годами, месяцами, или неделями, то есть дольщику в таком случае, будет предоставляться рассрочка платежа. Основанием для отказа застройщика от исполнения возложенных на него обязательств, в таком случае, будет являться систематического нарушение дольщиком согласованных сроков внесения платежей. Архив Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края за 2017 год. Дело № 2-6934/2017.

В соответствии с п. 5 ст. 7 Закона о долевом участии в строительстве, гарантийный срок на объект долевой недвижимости составляет не менее 5 лет, который начинает течь со дня передачи объекта недвижимости непосредственно дольщику. При этом, стороны могут, непосредственно в самом договоре, предусмотреть иной момент начала течения гарантийного срока. Важно отметить, что сам Закон, не предусматривает различные гарантий сроки, на элементы объекта, которые по своим характеристикам и сроку эксплуатацию могут значительно различаться, а также иметь различные гарантии качества на такие элементы.

В случае, если в течении гарантийного срока, участником долевого строительства, будут обнаружены дефекты, свидетельствующие о ненадлежащем качестве преданного ему объекта недвижимости, то такой дольщик, может заявить требования относительно качества такого объекта. Другими словами, гарантийный срок, это срок, в течении которого, дольщик будет иметь право заявления требования относительно ненадлежащего качества передаваемого ему объекта, а застройщик в свою очередь, будет обязан обеспечить такого рода требование.

В таком случае, дольщик имеет право требовать от застройщика следующее:

1) устранить недостатки переданного объекта недвижимости на безвозмездной основе в разумные сроки.

2) уменьшить цену договора в соответствии с найденными недостатками

3) при устранении недостатков силами дольщика, возместить ему полученные расходы.

Глава 3. ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1 Обеспечение исполнения обязательств в процессе долевого строительстве

Законодательством о долевом участии в строительстве, в частности ст.12.1 ФЗ о долевом строительстве, перечислены способы обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора. В число таких способов обеспечения входит разрешение на строительство объекта недвижимости, залогом и поручительством.

Важно отметить, что ФЗ о долевом строительстве, предусмотрена возможность кредитования застройщика - банком. В таком случае, права банка, который выделил в пользу застройщика определенную сумму денежных средств, будут обеспечиваться, посредством установления залога на земельный участок, на котором осуществляется строительство, либо залог будет распространятся и на объект недвижимости, если он принадлежит застройщику на праве собственности, либо права на него зарегистрированы поручительством. Банк предоставляет средства: 1) в промежутке времени, до заключения застройщиком, первого договора участия в долевом строительстве 2) в промежутке времени, после заключения застройщиком, первого договора. Таким образом, в первом случае, банк будет являться первым залогодержателем, при этом если договор с банком будет заключен, после заключения договора с дольщиком, банк сможет получить имущество в последующий залог.Савина, С.В. Новеллы правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве: дополнительные ограничения, новые возможности или компромисс? / С.В. Савина // Закон. - 2017. - № 1. - С. 138. При недостатке средств, после реализации заложенного имущества застройщика, это недостаток распределится не только банку, но и между дольщиками, в соответствии с пропорциями размеров требований банка и дольщиков к моменту удовлетворения таких требований. По сравнению данной ситуации с обычными условиями кредитования, права банка в таком случае урезаются, поскольку в таком случае, банк не будет являться первоочередным залогодержателем, даже если и получит право залога, чем лица, вступившие в договорные отношения с застройщиком после него.

С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, объект недвижимости - многоквартирный дом, включающий в себя помещения и сам земельный участок, на котором осуществляется строительство, а также все помещения и прочие объекты, находящиеся на данном земельном участке, находящийся в собственности у застройщика, либо находятся у него на праве аренды, будут находится в залоге, у залогодержателей в лице дольщиков. В свою очередь, застройщик со своей стороны обязан зарегистрировать право собственности на объект долевого участия, находящегося на стадии незавершенного строительства, это необходимо при возникновении основания, для взыскания залога с данной недвижимости. В случае уклонения застройщиком от проведения регистрации права собственности на такого рода объект, застройщика можно принудь к этому действию, через решение суда, инициируемого по заявлению дольщика на предмет обращения взыскания залога.Кузьмина, О.А. Правовое регулирование долевого участия в строительстве многоквартирного дома / О.А. Кузьмина // Закон. - 2013. - № 9. - С. 139.

В случае возникновения ситуации, когда до заключение первого договора участия в долевом строительстве, сам земельный участок, либо объект незавершенного строительства был передан в залог, для обеспечения им каких-либо иных обязательств застройщика, привлечение денежных средств дольщика будет возможно при соблюдении следующих условий: 1) если держателем залога объекта незавершенного строительства и земельного участка будет являться непосредственно банк. 2) согласно ч. 2 ст. 15 ФЗ о долевом строительстве, привлечение денежных средств дольщиков будет возможно, если будет получено согласие банка на удовлетворение своих требование из имущества, находящегося под залогом и в соответствии с ч. 8 ст. 15 ФЗ о долевом строительстве, будет получена согласие на прекращение данного права залога на объект долевого участия.Монастырев, М.М. О недействительности договора участия в долевом строительстве, заключенного без согласия банка-залогодержателя / М.М. Монастырев // Право и экономика. - 2015. - № 11. - С. 45.

В момент подписания дольщиком и застройщиком, передаточного акта, либо иного документа подтверждающего передачу объекта долевого участия, право залога, на данный объект прекращает свое действие. Как говорилось выше, в момент государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик приобретает статус залогодателя, а дольщик в свою очередь статус залогодержателя. Таким образом, между сторонами долевого участия в строительстве возникает договор залога, но при этом, оформление и подписание самого по себе договора залога необязательно. Такого рода положение будет действовать между сторонами, до факта передачи объекта недвижимости дольщику посредством передаточного акта, либо иного документа подтверждающего такую передачу.

Законом о долевом участии в строительстве приведен перечень имущества, на которое будет распространяться право залога. Такое имущество, делится на несколько групп объектов, это 1) земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, либо и иного объекта недвижимости, на праве аренды данного участка, ибо на праве собственности застройщика 2) сам строящийся многоквартирный дом, либо иной объект недвижимости.

Залог, может быть взыскан не ранее шести месяцев после: 1) наступления срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором. 2) прекращения, либо приостановления строительства, объекта долевого участия, при наличии обстоятельств, позволяющих предположить, что объект долевого строительства не будет передах дольщику в срок, предусмотренный договором.

Поручительство является следующим способом обеспечение договора долевого участия. Законодательством предусмотрены положения касающееся поручительства, а также так называемой банковской гарантии. Таким образом, в соответствии с ч.1 ст. 15.1 ФЗ о долевом строительстве, обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору, может осуществляться путем поручительства банком, данная норма акцентирует внимание, что поручителем должен являться именно банк, как субъект имеющий возможность понести ответственность в случае неисполнения застройщиком возложенных на него обязательств из договора участия в долевом строительстве.

Ст. 361 ГК РФ, рассматривает поручительство, как договор заключенный между поручителем и кредитором, по которому поручитель, обязуется понести ответственность перед кредитором, за должника, за которого оно поручается, в случае неисполнения этим должником, каких-либо обязательств, имеющихся у него перед кредитором. При этом, в случае неисполнения, либо ненадлежащего исполнения должником возложенных на него кредитором обязанностей, поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, в случае, если самим договором поручительства, не будет предусмотрена возможность несения субсидиарной ответственности.Архив Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края за 2017 год. Дело № 2-8837/2017.

Ответственность, которую будут нести должник и поручитель в равном объеме, также включает в себя уплату процентов за пользование денежными средствами, возмещение издержек, возникших при судебном обращении, а также иных убытков кредитора, которые вызваны ненадлежащим исполнением обязательств перед ним, кроме тех убытков, которые не предусмотрены заключенным договором поручительства. В случае, если лиц, давших поручительство несколько, данные поручители будут отвечать перед кредитором солидарно в отношении друг друга, если иное положение не будет предусмотрено заключенным договором поручительства.

При этом, в случае обеспечения поручителем обязательства должника, перед кредитором, к этому поручителю переходит право, требования право требования как к залогодержателю. Данное требование равно тому, в объеме которого обеспечено обязательство должника - поручителем. В таком случае, поручитель, будет также иметь право, на требования процентов за пользование денежными средствами, а также будет иметь право на возмещение убытков, понесенных по вине должника в соответствии с его обязательствами уже перед поручителями. После исполнения обязательства поручителем перед кредитором, кредитор в свою очередь обязан передать поручителю, документы удостоверяющие его требования к должнику для перехода права требования к поручителю. При этом, должник, который исполнил обязательство, гарантированное поручительством, должен незамедлительно уведомить об таком исполнении своего поручителя. В случае, если должник своевременно не уведомил поручителя, об исполнении им обязательства, поручитель, имеет право взыскать с кредитора, неосновательное обогащение, либо заявить к должнику регрессное требование.

При возникновении ситуации, когда поручительство прекращается, до срока, определённого договором поручительства, застройщик и поручитель, должны уведомить дольщика о прекращении такого поручительства, не позднее чем за месяц до этой даты его прекращения. В таком случае, застройщику будет обязан заключить иной договор поручительства не позднее чем за 15 дней, после прекращения последнего поручительства.

Если же, поручитель своевременно не уведомил дольщика о прекращении поручительства, то он будет также нести субсидиарную ответственность по обязательствам застройщика, в числе которых есть: 1) Возврат уплаченных дольщикам средств по договору участия в долевом строительстве, возврат которых осуществляется в соответствии с Законом о долевом участии и самим договором. 2) возмещение дольщику причитающихся ему Законом о долевом участии, денежных средств, в счет понесенных им убытков, уплаты штрафов вследствие неисполнения обязательств, или их просрочки, а также иного ненадлежащего исполнения обязательств.

3.2 Защита имущественных интересов участников долевого строительства

В случае нарушения застройщиком требований, установленных ФЗ о долевом строительстве и иными нормативными правовыми актами, регулирующими данный вид деятельности, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления в соответствии с ФЗ о долевом строительстве информации, или предоставления неполной и недостоверной информации, уполномоченный орган вправе:

1) требовать от застройщика устранения выявленных нарушений.

2) направлять застройщику обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений различных правовых актов

3) принимать необходимые меры для привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности, в соответствии с ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушенияхКодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: Федеральный закон от 30.12.2001 № 195-ФЗ (в ред. от 23.04.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.05.2018) // Собрании законодательства. - 2018. - № 26. - ст. 3712., далее КоАП, предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Согласно ч. 3 ст. 14.28 КоАП, непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Кроме того, в соответствии со ст. 19.5 КоАП, невыполнение в срок законного предписания органа, осуществляющего государственный надзор, является административно наказуемым деянием. Так невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.Астраханкин, А.А. Проблемы защиты прав участников договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома / А.А. Астраханкин // Успехи современной науки. - 2016. - № 12. - С. 30.

4) обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в случае, если: а) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной ФЗ о долевом строительстве; б) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством РФ; в) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным ч. 2 ст. 12.1 ФЗ о долевом строительстве и не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 000 рублей. В данном случае имеется в виду цена договора и подлежащие начислению на нее проценты. Размер 100 000 рублей в связи со значительной стоимостью недвижимого имущества представляется незначительным. Если и следовало законодателю устанавливать подобное ограничение, то не в размере 100 000 рублей, а как минимум 1 000 000 рублей;

5) обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом, в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком действующего законодательства. В соответствии со ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения, либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, в том числе общественной или религиозной организацией, благотворительным или иным фондом, деятельности, противоречащей ее уставным целям. Решением суда о ликвидации юридического лица на его учредителей либо орган, уполномоченный на ликвидацию юридического лица его учредительными документами, могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации юридического лица.

Порядок ликвидации юридического лица определен в ст. 63 ГК РФ. Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации. Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации юридического лица. После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого юридического лица, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения.Вербина, О.Л. Права участников долевого строительства жилья в Российской Федерации: проблемы реализации / О.Л. Вербина // Правовые вопросы недвижимого имущества. - 2014. - № 1. - С. 17.После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается учредителями юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица. В случаях, установленных законом, ликвидационный баланс утверждается по согласованию с уполномоченным государственным органом. Оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям, имеющим вещные права на это имущество или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица.

6) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Специальных норм о порядке рассмотрения обращений граждан ФЗ о долевом строительстве не содержит, поэтому представляется возможным привести следующие положения Федерального Закона О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации. Данным Федеральным законом регулируются правоотношения, связанные с реализацией гражданином РФ закрепленного за ним Конституцией РФ права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, а также устанавливается порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами.

Действующим законодательством предусмотрены случаи и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве. В части 1 ст. 9 Закона перечисляются случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. Таким правом он обладает в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 ФЗ о долевом строительстве. Данная формулировка не позволяет сделать однозначные выводы. Так ч. 2 ст. 7 ФЗ о долевом строительстве, выглядит следующим образом: «в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика расторжения договора, возврата уплаченных средств и уплаты процентов за пользование деньгами. Если нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является не существенным участник долевого строительства вправе потребовать: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

ФЗ о долевом строительстве не дает понятия, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, а что не существенным.Суханов, Е.А. Участие в долевом строительстве: неразрешенные проблемы / Суханов, Е.А. // Закон. - 2017. - № 4. -С. 28. В этой связи представляется возможным воспользоваться и перефразировать определение «существенного недостатка», даваемое в Федеральном законе О защите прав потребителей. Так, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, на взгляд автора, следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15 ФЗ о долевом строительстве, срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.О защите прав потребителей: Федеральный закон от 07.02.1992 № 2300-1 (в ред. от 18.04.2018) // Собрании законодательства. - 2018. - № 24. - Ст. 3182.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.Архив Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края за 2017 год. Дело № 2-10612/2017.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В случае нарушения застройщиком предусмотренных в ФЗ о долевом строительстве, сроков возврата денежных средств или сроков зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса в том числе и в том случае, когда одностороннее расторжение договора происходит по инициативе застройщика, застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.Тагиева, А.Р. Гражданско-правовая ответственность за нарушение обязательств по выполнению строительных работ / А.Р. Тагиева // Актуал. пробл. совр. науки. - 2014. - № 6. - С. 94.Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки, предусмотренной ФЗ о долевом строительстве, или договором, не допускается.

В соответствии со ст. 10 ФЗ о долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.Добрачев, Д.А. Об уступке права требования взыскания неустойки по договору долевого участия в строительстве / Д.А. Добрачев // Хоз. и право. - 2015. - № 12. - С. 63.

Согласно п. 1 ст. 28 ФЗ о защите потребителей, потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было бы нарушено. Если взыскание неустойки участником долевого строительства с застройщика порой сопряжено с определенными трудностями, которые связаны с размером неустойки, то взыскать убытки, а особенно упущенную выгоду, порой практически невозможно.

Помимо убытков, понесенных дольщиками в связи с наймом жилых помещений, у участников долевого строительства могут возникнуть расходы, связанные с уплатой процентов по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости объекта недвижимости, приобретаемого по договору участия в долевом строительстве. Во многих кредитных договорах содержится условие, в соответствии с которым до регистрации права собственности жилого помещения заемщик-дольщик уплачивает повышенную процентную ставку по кредиту, а после регистрации - пониженную. Следовательно, в случае просрочки по договору участия в долевом строительстве заемщик вынужден уплачивать повышенный процент. Разница между повышенными и пониженными процентами может быть взыскана судом с застройщика как убытки. Об этом свидетельствует судебная практика.

Но стоит отметить, что если в кредитном договоре отсутствует пункт о зависимости снижения процентной ставки по кредиту от регистрации права собственности жилого помещения, или от ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, то есть отсутствует причинно-следственная связь между несвоевременным выполнением ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве и обязанностью истца по выплате процентов за пользование кредитными средствами, то суд откажет в удовлетворении требований по взысканию таких убытков.

Признание права собственности на объект долевого строительства. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации. Нередко возникают случаи, когда застройщик нарушает обязательства по договору, а именно, задерживает строительство объекта, уклоняется от передачи, оттягивает процедуру оформления права собственности. В этой ситуации участники долевого строительства в обычном порядке не могут получить свидетельство о праве собственности. Связано это с тем, что основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое застройщик должен самостоятельно передать в регистрирующий орган, и передаточный акт.

При отсутствии указанных документов участник долевого строительства вправе обратиться в суд с одним из следующих исковых заявлений, тем более что соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права, а в нашем случае признание права собственности, является одним из способов защиты прав:

1) о признании права собственности на спорный объект недвижимости;

2) о признании права на долю в общей долевой собственности на многоквартирный дом или иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства;Архив Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края за 2017 год. Дело № 2-4124/2017.

3) о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Иск о признании права собственности на объект заявляется в следующих случаях:

1)если строительство многоквартирного дома фактически завершено, а застройщик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатация

2) если строительство объекта недвижимости завершено, разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, но застройщик уклоняется от передачи указанного разрешения в регистрирующий орган и от оформления акта-приема передачи;

3) если застройщик передал предмет договоров участия в долевом строительстве в залог