Споры о границах земельного участка: основные подходы к решению

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

По данным Росреестра, на 01.07.2016 г. установленные границы имели только 49% земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН (57,8 млн). На IV квартал 2018 г. из 70,3 млн зарегистрированных участков координатного описания границ не имеет 39%. Основная часть таких участков - лесные участки, особо охраняемые природные территории, земли сельскохозяйственного назначения колхозов и совхозов, дачные и садоводческие земельные участки.

Необходимость установления границ земельных участков возникает в результате постановки на кадастровый учет ранее учтенных земельных участков без определения границ по данным землеустройства, лесоустройства, вследствие неточности оборудования, используемого для установления границ, а также злоупотреблений правом, имевших место до становления современной модели кадастрового учета. Соответственно, определение надлежащего способа защиты права при возникновении спора о границах является необходимым для своевременного разрешения данных споров.

Тем не менее, в судебной практике нет единого подхода к предмету иска, предъявляемого при наличии пересечения границ, а также основаниям его предъявления. На это указывает И. Н. Елисеев: несмотря на большое количество дел по спорам о границах, у судов "отсутствует единый подход к вопросам установления местоположения границ земельных участков и исправления сведений в кадастре объектов недвижимости в судебном порядке".

Судами рассматриваются иски о признании недействительными результатов межевания или межевого плана, действий по постановке земельного участка на кадастровый учет, требования о признании недействительными сведений о границах земельного участка и исключении сведений о них из ЕГРН, и другие требования, которые не восстанавливают нарушенное право истца, при этом спор о праве разрешается в порядке административного судопроизводства.

В то же время наличие в законодательстве и правоприменительной практике понятных критериев выбора надлежащего способа защиты права является ключевым аспектом, обусловливающим доступность конституционного права на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ).

С принятием в 2010 году совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ №10/22 в российской правоприменительной практике такие критерии были установлены применительно к искам о правах на объекты недвижимости. Вместе с тем, в Постановлении №10/22 недостаточно подробно разъяснены вопросы защиты прав на земельные участки в случае наложения (пересечения) их границ, в частности в тех ситуациях, когда один из участков является ранее учтенным объектом, и его границы не определяются с нормативно установленной точностью.

Все изложенное обусловливает актуальность настоящего исследования, целью которого является выработка критериев разграничения исков о защите прав на земельные участки в случае возникновения споров о местоположении их границ.

Поскольку проблема установления надлежащих границ земельного участка существовала на протяжении практически всего существования нашего государства, вопрос способов разрешения спора о границах рассматривался такими дореволюционными учеными, как В.П. Мордухай-Болтовской, Ф.Г. Некрасов, С.Д. Рудин и другими.

В настоящее время существует незначительное количество комплексных исследований споров о границах земельного участка. В основном они представлены работами кадастровых инженеров Г.В. Савенко, Д.А. Тоточенко, Г.Л. Земляковой. Частичное исследование данного вопроса присутствует в работах И.Н. Елисеева, Е.А. Мотлоховой, Г.А. Свешникова, А.А. Алексеевой, Ю.А. Умеренко и других.

Основная часть исследований сосредоточена на судебном порядке разрешения спора о границах. Стоит отметить отсутствие специализированной литературы по медиации или иному альтернативному способу разрешения споров о границах. Исходя из изложенного, может возникнуть впечатление, что споры разрешаются исключительно в судебном порядке.

С учетом указанного, целью настоящей работы является описание понятия спора о границах и его основных характеристик, определение его места в системе споров о правах на земельный участок, а также выделение подходов к разрешению споров о границах.

Задачами настоящего исследования является изучение научной литературы по разрешению земельных споров (споров о границах), определение момента возникновения спора о праве при разрешении спора о границах, анализ существующей нормативной базы и судебной практики по поставленному вопросу, описание исторического подхода к разрешению споров о границах и подхода к разрешению спора в странах общего права.

В первой главе настоящей работы автор исследует понятие границ земельного участка и порядка их установления, а также понятие и характеристику спора о границах.

Вторая глава работы посвящена анализу научной литературы и судебной практики применительно к возможности выделения внесудебного способа разрешения спора о границах, а также отдельным способам судебной защиты прав в случаях пересечения земельных участков: иску об установлении границ, иску о восстановлении границ и его квалификации как виндикационного или негаторного иска, а также иску об устранении реестровой ошибки. Кроме того, приведен исторический и сравнительно-правовой анализ разрешения споров о границах.

В результате исследования предполагается сформулировать понятие спора о границах, доказать наличие внесудебного способа разрешения спора о границах, а также определить надлежащий способ судебной защиты прав на земельной участок при наличии спора, связанного с границами земельного участка.

Данная работа не предполагает исследование процессуальных аспектов разрешения спора о границах (бремени доказывания, процесса и средств доказывания, а также возможности разрешения спора о границах в третейском суде или создания специализированного суда для разрешения спора о границах). Данные аспекты могут быть исследованы впоследствии, на основании результатов настоящего исследования.

1. Границы земельного участка и правовая природа спора о границах

Границы земельного участка как его индивидуализирующий признак

В соответствии с п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), "земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи".

К основным сведениям об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости, относят характеристики, позволяющие индивидуализировать вещь, а также "характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков" (то есть - сведения о границах земельного участка). Таким образом, исходя из закона, границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка, который определяются в ходе выполнения кадастровых работ.

Сведения о границах изначально указываются кадастровым инженером в межевом плане, затем вносятся в ЕГРН при государственном кадастровом учете (одновременно с или отдельно от государственной регистрации права на земельный участок).

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (ч.8 ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - ФЗ №218).

Вместе с тем существуют ранее учтенные земельные участки, права на которые возникли до вступления в силу закона №122-ФЗ, государственная регистрация которых в ЕГРН является не обязательной. Права на такие объекты недвижимости и их технический учет является юридически действительными (ст. 69 ФЗ №218). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены, и которым присвоены органом регистрации прав условные номера <…> также считаются ранее учтенными объектами недвижимости". Более того, закон не устанавливает срок, в течение которого заявление о кадастровом учете земельного участка в связи с его уточнением должно быть представлено в орган кадастрового учета".

На основании указанного можно заключить, что границы земельного участка не всегда являются обязательным индивидуализирующим признаком земельного участка. На сегодняшний день, согласование границ земельного участка производится по выбору заказчика с вынесением границ на местность или без, а в некоторых случаях такое вынесение вовсе не осуществляется (п.5,6 ст.39 Федерального закона №221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - ФЗ №221). Координаты границ, по которым в любое время можно восстановить границу на местности, заносятся в ЕГРН. Более того, современная техника позволяет в онлайн-режиме увидеть виртуальные границы своего земельного участка. В связи с указанным возникает вопрос о значении границ для земельного участка на современном этапе развития общества.

В английском языке слово граница (border, boundary) сходно со словом предел (bound), которое также обозначает межевой знак. Межевой знак является частью границы, обозначающей пределы владения собственностью. Аристотель указывал, что "пределом называется граница каждой вещи, то есть то первое, вне которого нельзя найти ни одной его части, и то первое, внутри которого находятся все его части". В данном определении говорится о пределе вещи как условной линии, "за которой нечто другое. Если говорить о вещи в ее традиционном понимании, то это "край" вещи". Само наличие границы указывает на то, вещь существует, "граница - это атрибут вещи…".

В евклидовом пространстве объект мыслится помещенным в систему координат, образованную тремя осями, и является неизменным, пока "его координаты в трехмерном пространстве остаются постоянными относительно друг друга". Перемещение объекта в пространстве относительно других вещей не изменяет его свойств как вещи, пока он "сохраняет свое место в устойчивой сети отношений с другими вещами". Из указанного можно сделать вывод о том, что границы земельного участка являются существенным признаком его как вещи, которым определяются пределы владения им, и исходя из уменьшения которых может быть усмотрено нарушение прав на земельный участок.

В редакции ЗК РФ от 25.07.2008 земельный участок определялся как "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Текущая редакция предполагает наличие у "части земной поверхности" характеристик, позволяющих идентифицировать её как индивидуально-определенную вещь. Таким образом, сам земельный участок представляет собой фикцию - ограниченную в пространстве часть поверхности земли (как природного объекта). Именно поэтому смещение земельного участка, возникающее из-за реестровых ошибок (при переходе из одной системы координат, в которой ведется кадастровый учет, в другую), не изменяет земельный участок как вещь, пока соотношение его характерных точек остается прежним.

С другой стороны, А.И. Уемов определяет вещь как систему свойств, таких как относительность - вещь не может существовать вне отношений с другими вещами, и качественность - вещь представляет собой систему качеств. Автор отмечает, что "тело выделяется из всего остального мира при помощи отчетливой пространственной границы… границы и то, что внутри них относится к телу, то, что вне границ - к остальному миру". Граница между вещами может быть не только количественной, но и качественной, "проникающей во все наличное бытие" (например, "земельный участок есть луг, а не лес или пруд"). Само пространственное выделение вещи возможно лишь на основе качественного выделения".

Утрата или приобретение системой новых свойств не изменяет самой вещи, пока "не преобразуется вся система качеств". Кроме того, границы земельного участка определяются относительно других вещей. Взаимоотношение вещей также дает вещь, поскольку каждая из обладает системой свойств, и такая вещь не может существовать вне отношений к другим вещам. Изменение отношений изменяет и саму вещь. Такой вещью может быть межевой знак, "живые урочища" (реки, ручьи, канавы, лесополосы), а также иные объекты недвижимости и линейные объекты (дороги, линии электропередач), которыми обозначаются границы собственности.

Таким образом, граница земельного участка определяется не только исходя из его геометрических характеристик, но и видна физически - исходя из качеств земельного участка (обработка земли, наличие насаждений, уход за газоном и др.).

В тоже время, изменение качественной границы вещи в процессе развития превращает одну вещь в другую, независимо от сохранения или изменения пространственных характеристик. В этом объяснении можно увидеть возможность приобретения вещи по давности владения. Например, если граница земельного участка, существующая более 15 лет, не совпадает с юридической, незаконный владелец в силу приобретательной давности может приобрести и ту часть участка, которая изначально ему не принадлежала. Указанные выводы показывают значение не только юридических, но и фактических границ вещи.

К.И. Скловский также отмечает, что ранее границы собственности определялись по границам возможной обработки и использования земли собственником. В связи с этим представляется интересной ссылка автора на классическую трудовую теорию Дж. Локка: "разрешается, чтобы вещи принадлежали тому, кто затратил на них свой труд, хотя до этого все обладали на них правом собственности". В результате труда человек отгораживает свою собственность от общего достояния. Вследствие недостатка земли люди стали устанавливать фактические границы и "путем договора и соглашения утвердили собственность". Поэтому договор, взаимодействие воли субъектов порождает право собственности, которое до этого взаимодействия не существовало. Вместе с тем автор критикует данную теорию, поскольку взаимодействие, приводящее к естественному состоянию собственности, происходит в результате тесноты, потому "речь идет об отгораживании", и договор ничего не добавляет к содержанию собственности.

И. Кант при разграничении приобретенной собственности использует понятие "внешнее твое и мое". Внешнее мое определяется как вещь, препятствие в использовании которой означает "нанесение ущерба (ущемление свободы, совместимой со свободой каждого, сообразной со всеобщим законом)". Оттого "необходимо каким-то образом владеть внешним предметом, если он должен называться моим; ведь иначе тот, кто вопреки моей воле воздействует на этот предмет, не затрагивал бы в то же время меня, стало быть, не мог бы мне нанести ущерб".

Вместе с тем И. Кант писал, что "первая обработка, проведение границ или вообще оформление какого-нибудь участка земли не дают никакого основания для его приобретения". Участок принадлежит владению собственника на том расстоянии, на котором он "имеет физическую способность из своего местопребывания защищать свой участок от посягательств других". Следовательно, для защиты собственности и личности необходимо завладение вещью, которое определяется посредством определения границ владения ей.

Таким образом, границы земельного участка имеют важное значение для его отграничения от других вещей, индивидуализации его как вещи и определения пределов владения ей.

Исторически авторы называли в числе индивидуализирующих признаков земельного участка как самостоятельной вещи наличие границ. Как отмечает К. П. Победоносцев, право собственности есть "право, окончательно укрепленное и объективно осознаваемое, безусловно твердое", а потому "должно иметь непременно твердые границы относительно самой вещи, на которую простирается власть". Право собственности остается неопределенным, пока не определены его материальные границы, неизвестно, "до какого пространства земли, до какого объема вещи простирается мое владение и откуда начинается владение моего соседа".

На первоначальном этапе общество уживается с неопределенностью владения, но с увеличением экономической ценности земли становится необходимым точно определить "пространство владения, соответствующее праву". Было необходимо, чтобы границы земельного участка были четко и очевидно для всех установлены. Тем не менее, способ закрепления границ земельного участка при помощи межей и межевых знаков не является первоочередным.

Первоначально критерием определения границ владения было "не качество земли, а личное свойство владельца - личный труд". Предмет собственности определялся указанием на административную единицу, в которой находился земельный участок (село, деревня), а границы владения определялись от центра "куда плуг и соха, и топор и коса ходят". С формированием идеального понятия собственности появляются первые межи - живые урочища, останавливающие действие труда, а также естественные или искусственные знаки (деревья, ямы, отметки).

В Древней Руси не существовало какого-либо унифицированного способа установления и описания границ. Основными межевыми знаками были тын, изгородь, забор, а также естественные указатели границ: кресты, деревья, вырубки на деревьях. Для более просторных земельных участков обозначением границы служили природные объекты: реки, канавы, рвы, озера, линии распашки полей или линии вырубки лесов. Несмотря недостаточную определенность своего местоположения, границы имели юридическое значение, поскольку их нарушение, согласно Пространной Русской правде, каралось штрафами. Таким образом, роль государства состояла не столь в установлении границ, сколько в защите от их нарушения.

Стоит отметить, что материальные границы права собственности могли определяться и на основании обычая. С.В. Пахман указывает, что для определения принадлежности права на вещь, "обычаем установлено класть на вещи определенные знаки, обыкновенно произвольно избираемые самими владельцами" (пятнание, зазначивание, означивание). Подобные знаки автор сравнивает с актами укрепления, потому придает им функции межи. Примером таких знаков могут быть знаки, накладываемые охотниками северных губерний на деревья, которые обозначали территорию, на которой он вправе охотиться (затем место становилось собственностью, которую он мог заложить и продать). Знаками могли служить и изгороди, леса, индивидуальные знаки, выделываемые сохой. Автор отмечает, что в некоторых местностях такие знаки сохраняли своё значение до конца XIX в., поскольку к тому времени межевание ещё не было окончательно завершено.

Во времена татарского ига для целей сбора подати начали проводиться первые переписи населения и его имущества. Таким образом на Руси появились первые сплошные податные описания, в том числе, описания земельных владений. Соха являлась единицей налогообложения. Для этих целей государство начало самостоятельно разграничивать земельные участки там, где имелись земельные споры, для определения объекта налогообложения. Однако, такое описание производилось только по просьбе частных лиц и не имело самостоятельного значения (использовалось только для определения платежеспособности налогоплательщика).

Развитие поместной системы потребовало точного измерения земель, определения и закрепления границ земельных владений для целей разграничения вотчин и поместий, защиты свободной государственной земли от самовольного захвата. Появился первый кодифицированный акт о межевании - межевые законы Соборного уложения 1649 г. Потребовалось и создание учреждения (Поместный приказ, впоследствие - Поместная изба), осуществляющего специальный учет и распределение земельных участков, межевание всех земель и разрешение межевых споров. Целью межевания являлось надлежащее установление границ, "чтобы впредь ни у кого, ни с кем в поместных и вотчинных землях спору не было". Таким образом, уже в XVII веке межевание перестает служить административным и финансовым целям, обеспечивая спокойное владение поземельной собственностью.

Так в России была впервые введена единая система межевания, регистрации прав на земельные владения (вотчины и поместья), а также разрешения межевых споров. Впоследствии развитие межевого законодательства было направлено на обеспечение "спокойного владения" и межевания всех земель, обеспечивая разрешение всех споров о границах. Таким образом, государство стремилось закрепить границы земельных владений для целей предотвращения межевых споров и защиты от незаконного занятия "примерных земель".

Межевой знак по Соборному уложению 1649 г. являлся неприкосновенным, поскольку служил защите границы, а за его порчу полагалось телесное наказание, тюремное заключение или денежный штраф. В конце XIX - начале XX века межевые знаки могли быть как естественные - деревья, канавы, реки, изгороди, таки и искусственные - столб, яма, курган, межник, просека, граничная канава. Искусственные межевые знаки должны были обладать свойством общеизвестности и прочности. Для этих целей устанавливались размеры и формы межевого знака, его подземные межевые признаки - заложение под ними бетона, стекла, угля, регламентировало расположение межевых знаков относительной друг друга, что позволяло обнаружить межевой знак в случае утраты его "наземной части" и восстановить границу.

Соответственно, границы четко устанавливались как на местности, так и в письменных документах, что позволяло определить пределы владения земельным участком и индивидуализировать его.

Влияние наличия установленных границ на земельный участок как объект права рассматривалось дореволюционными авторами с разных точек зрения.

П.П. Цитович называет в числе отличительных признаков недвижимости (поземельных участков) "топографические признаки, названия, обозначения на межевых планах, отметки в поземельных реестрах и имена тех, кому они принадлежат". Горизонтальными границами земельного участка являлись межи, которыми поверхность земельных участков отделялась и отличалась от других недвижимостей. Недвижимость (земельный участок), даже являясь имуществом частным, находится под jus eminens государства, поэтому "режим недвижимости не представлен произволу и согласию тех, между которыми они распределены". Данная особенность правового режима недвижимого имущества предопределяет точное определение соседских отношений, принудительное межевание, определение наименьшего размера земельного участка.

В отличие от описанной точки зрения, В. И. Синайский отмечает, что дореволюционное российское законодательство не знало понятия "земельный участок", под этим понятием в техническом плане понимался "не просто участок земли, но внесенный в вотчинную книгу". Отдельным недвижимым имуществом являлось "все то, что в крепостном реестре… занимает особое место, хотя бы это не отвечало действительному положению вещей". По этой причине "два участка земли, находящиеся в одной общей меже, будут отдельными недвижимостями в том случае, если каждый из них имеет особый лист в реестре". Из данного примера видно, что несмотря на отсутствие четко определенной границы, участок юридически считался самостоятельным объектом недвижимости.

В соответствии с действующими нормами, местоположение границ земельных участков устанавливается посредством "определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части" (п. 8 ст. 22 ФЗ №218).

Местоположение характерных точек границ закрепляется на местности при помощи опорно-межевых знаков (ОМЗ) и межевых знаков, расположенных на поворотных точках границ, линейных сооружений или "живых урочищ" - рек, ручьёв, водотоков, пропаханных линий суходольных границ. Кадастровый инженер привязывает расположение соответствующего элемента закрепления к геодезической основе - пунктам государственной геодезической сети (ГГС), опорно-межевым знакам (ОМЗ) и определяет их координаты. Методы определения координат характерных точек границ и требования к максимальной погрешности установлены Приказом Минэкономразвития России.

Действующим в настоящее время законодательством не предусматривается требование обязательного закрепления установленных границ земельных участков на местности при помощи межевых знаков. Это обусловлено тем, что:

(1) определение местоположения границ в координатах осуществляется с высокой нормативной точностью (например, согласно Приложению к Приказу Минэкономразвития от 01.03.2016 № 90 для земельных участков категории земель населенных пунктов такая точность составляет 10 см);

(2) хранение этих данных осуществляется в ЕГРН (что позволяет гарантировать их защиту и общедоступность);

(3) восстановление данных о координатах границ на местности геодезическими методами также не представляет технических сложностей.

Снижение значения установления границ на местности подтверждается в частности, отменой административной ответственности за уничтожение или повреждение межевых знаков земельного участка, невыполнение обязанности по их сохранению была установлена ч.1 с.7.1 КоАП РФ (с 2015 года данная статья утратила силу).

Вместе с тем значение установленных на местности межевых знаков по-прежнему велико для ранее учтенных земельных участков.

В частности, межевые знаки могут являться доказательством существования границ на местности в течение 15 и более лет (ч. 10 ст. 22 ФЗ № 218) при проведении согласования местоположения границ ранее учтенных земельных участков. Изучение правового режима, способов описания и закрепления границ земельного участка является необходимым условием определения надлежащего способа защиты прав на земельный участок.

Г.В. Савенко выделяет три типа земельных участков в зависимости от характера его границ. Первый - "идеальная конструкция" земельного участка, при которой последний состоит из одного контура, который полностью совпадает с фактическими границами земельного участка. Часть земной поверхности, находящаяся внутри данного контура, и является земельным участком. Второй - единое землепользование - участок, имеющий несколько обособленных частей, не выходящих за пределы одного контура и третий вид - многоконтурные земельные участки, имеющие несколько замкнутых контуров, которые не имеют общих характерных точек границ.

Другая классификация касается земельных участков, границы которых не соответствуют современным требованиям законодательства - ранее учтенных земельных участков. Г.В. Савенко также выделяет три их вида. Первых из них - земельный участок, границы которого на местности не устанавливались, ввиду чего отсутствуют характерные точки границ и их положение ("неотмежеванный земельный участок"). Такой объект, по мнению автора, не является надлежащим образом индивидуализированным, и в отношении него невозможно использовать вещные способы защиты права. Второй тип ранее учтенных участков имеет границы, однако местоположение их границ определялось в условной (местной) системе координат. Разница в описании координат местоположения характерных точек границ и отсутствие "параметров перехода" на единую государственную систему координат (ключей) приводит к появлению пересечения - выявлению реестровой ошибки. Третий вид ранее учтенных земельных участков - поставленные на кадастровый учет до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".

Наиболее проблемная точка ранее учтенных земельных участков - отсутствие прикрепления в строго определенном месте относительно системы координат. Г.В. Савенко отмечает, что на практике нередки случаи переноса кадастровыми инженерами таких участков к участкам иных правообладателей или землям общего пользования с сохранением их конфигурации для целей устранения чересполосицы. Такой перенос, как отмечает автор, должен быть согласован со всеми "смежниками", в том числе, с местной администрацией.

Более того, имеются земельные участки, которые имеют особые правила определения границ - лесные участки, границы которых очерчены в планах лесных участков и местоположение которых определено на местности специальными знаками или указано на лесных картах.

И.Н. Елисеев выделяет такие функции границ земельного участка, как определение пространственных пределов права; отграничение земельного участка на местности, обозначение земельного участка как самостоятельного объекта в натуре (которые формируют физическую (фактическую) составляющую). Административная и гражданско-правовая составляющая проявляются при определении природы средств правовой защиты (как спора о праве или оспаривания решения органа). Автор указывает, что неправильное установление границы по результатам разрешения спора о границах может привести к нарушению прав владения и пользования (уменьшению площади земельного участка), поэтому установление границ всегда затрагивает права собственников смежных земельных участков.

Как отмечает Г.А. Свешников, спор о границах связан с определением геометрических свойств земельного участка. Отсутствие одной из границ не препятствует возникновению права на землю, а порождает спор о границах между владельцами смежных земельных участков. Однако, изменение одной из границ земельного участка влечет изменение площади и конфигурации земельного участка, что приводит к изменению самого земельного участка как объекта права (Г.Л. Землякова).

Следовательно, границы земельного участка определяют пространственные пределы права, их отсутствие не влияет на его возникновение, но их изменение затрагивает вещное право на земельный участок как таковое. Значение наличия юридически установленных границ земельного участка для защиты прав на него довольно велико, поскольку характеристика границ земельного участка является одним из критериев определения надлежащего способа защиты.

Законодателем разработано несколько механизмов для установления нормативно точных границ земельных участков.

Такими инструментами являются нормы об уточнении границ земельного участка (ст. 43 ФЗ №218), лесной и дачной амнистии (ст. 60.2 ФЗ №218), об исправлении реестровой ошибки (ст. 61 ФЗ №218), об уточнении и описании границ при проведении комплексных кадастровых работ (глава 4.1 ФЗ №221), требования к точности границ. Данные инструменты направлены на полноценное описание и установление достоверных границ между земельными участками, исключающее возникновение в будущем спора о местоположении границ и, соответственно, спора о праве на земельный участок.

Резюмируя вышесказанное, перед описанием основных способов защиты права при неопределенности границ, автор полагает необходимым рассмотреть понятие спора о границах как земельного спора и спора о праве.

1. Соотношение понятий "земельный спор", "спор о праве на земельный участок" и "спор о границах"

Спор о границах в судебной практике рассматривается как спор о праве и как земельный спор (п.1 ст. 64 ЗК РФ). Целесообразно дать характеристику каждому из указанных видов.

Земельный спор в научной литературе исследуется с материально-правовой и процессуально-правовой точек зрения. Так, выделяется исследование процессуального содержания земельного спора - порядок его рассмотрения, и изучение материально-правового содержания - земельных отношений, по поводу которых возникает спор. В данной работе земельный спор будет рассмотрен с точки зрения материально-правового подхода.

Данный подход представлен в научной литературе тремя концепциями определения земельно-правового спора. Первая основана на обсуждении и доказывании прав на земельный участок.

Вторая основана на защите права на землю и иных связанных с ней прав и обязанностей. А.А. Алексеева определяет земельный спор как "разногласие сторон спора по поводу возникновения, осуществления или прекращения прав на землю и иных связанных с ней прав и обязанностей, возникающие при подаче иска в суд и возбуждении гражданского дела, разрешаемый путем его рассмотрения в судебном порядке <…> путем принятия судебного постановления".

Г.А. Свешников определяет земельный спор как связанный с возникновением, изменением или прекращением прав на земельный участок, а также спор, связанный с осуществлением этих прав (к последним автор относит спор о границах).

Г.А. Свешников также отмечает, что "земельным спором могут называться только материально-правовые притязания, рассматриваемые в исковом производстве" и связанные с земельным участком, имеющим свойства предмета гражданского оборота и надлежащим образом индивидуализированным. При отсутствии индивидуализирующих признаков земельного участка (участок не образован) не возникает спор о праве (так как нет предмета спора), потому претензии подлежат рассмотрению в рамках производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Третья концепция основана на выделении конфликтов, возникающих при нарушении земельного законодательства. Д.А. Тоточенко, Ю.А. Умеренко определяют земельный спор как "неурегулированные разногласия между участниками земельных отношений, о которых заявлено в суд, арбитражный суд, третейский суд по поводу прав на земельный участок, а также имущественные разногласия, возникающие наравне с или в отсутствии спора о правах на земельный участок". В.И. Романов отмечает, что "земельные споры возникают по поводу земли в связи с отказом предоставления земельного участка, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования, самовольным занятием земельного участка и иными".

О.Н. Ефремова характерной чертой земельного спора называет "наличие объективно выраженных, противоречивых, дискуссионных позиций сторон по предмету спора".

Схожий подход демонстрирует В.Н. Харьков, определяя земельный спор как "выраженное в соответствующем заявлении лица (лиц) указание на оспаривание его прав, нарушение его права землепользования либо охраняемых земельным законодательством интересов, не содержащее признаков административного правонарушения или преступления".

Под разрешением земельного спора Ю.Н. Федорова понимает деятельность судов, направленную на "устранение разногласий между спорящими субъектами, препятствующих реализации земельных прав и интересов, а также определение, восстановление нарушенных прав либо уяснение прав и обязанностей сторонами спора".

Таким образом, большинство авторов указывают на такие характеристики земельного спора, как наличие спора, его связь с возникновением, изменением или прекращением прав на земельный участок и/или связанных с осуществлением этих прав (в том числе, имущественных), заявление об нарушении этих прав в суд.

В связи с указанием некоторых из авторов на то, что земельный спор связан с обращением в суд, представляется важным определить момент возникновения спора о праве для целей разрешения его в ином, чем судебном порядке.

Ю.А. Умеренко указывает, что с практической точки зрения, "земельный спор всегда возникает до суда в результате совершения либо несовершения каких-либо действий обязанными лицами", потому обращению в суд предшествует наличие разногласий, которые стороны не смогли разрешить самостоятельно. И.Н. Елисеев указывает, что "межевой спор" возникает только в случае, если у заинтересованного лица при проведении согласования возникают возражения относительно местоположения границы.

Данной точки зрения придерживается и Г.А. Волков, выделяя среди обстоятельств, свидетельствующих о наличии спора о границах, "отказ в согласовании заинтересованным лицом или его представителем местоположения границ или представление возражений относительно согласования с соответствующим обоснованием, отказ органа, осуществляющего государственный кадастровый учет, в кадастровом учете земельного участка с определенными или уточненными границами в межевом плане".

В теории возникновения спора о праве, предложенной М.А. Рожковой, моментом возникновения спора о праве является выполнение юридического состава - "нарушение или оспаривание субъективных прав одного лица конкретным лицом, выражения требования лицом, считающим своё право нарушенным, и выраженное неисполнение субъектом указанного требования". Выражение требования должно быть осуществлено конкретному лицу, которое является нарушителем права, путем предъявления конкретного требования с соответствующим обоснованием. До момента накопления юридического состава все обстоятельства имеют только фактическое значение.

М.А. Рожкова отмечает, что "спор о праве может возникать, существовать и оканчиваться вне судебного процесса". Преимуществом внесудебного порядка формирования спора о праве является то, что спор о праве может быть разрешен еще на стадии его формирования. Когда стороны согласовывают между собой спорные моменты, спора о праве вовсе не возникнет. Если стороны не достигли консенсуса, они не лишены возможности урегулировать его впоследствии при помощи согласительной процедуры. И только затем спор о праве передается на разрешение суда.

Таким образом, спор о праве может возникать как во внесудебном, так и в судебном порядке (при возникновении в судебном порядке спор возникает в момент надлежащего уведомления нарушителя-ответчика о судебном разбирательстве либо выражения в ходе судебного разбирательства несогласия с фактическим местоположением границ). Заявление искового требования не является основанием возникновения спора о праве само по себе, поскольку такой подход основан на смешении понятий "спора о гражданском праве" и "гражданское дело".

Следует согласиться с концепцией М.А. Рожковой Сложившееся "процессуальное" понимание спора о праве, закрепленное и в ст.64 ЗК РФ, препятствует развитию эффективных механизмов разрешения спора о праве на земельный участок в части согласования границ во внесудебном порядке.

Д.А. Тоточенко выделяет три стадии развития спора о праве. Возникновение - "факт правонарушения или правопряпятствования" и факт официального заявления несогласия с действиями другой стороны. Вторая - стадия разбирательства, связанная с обращением в юрисдикционный орган и принятие им решения; третья - стадия разрешения - принятие правового акта и наступление юридического факта-исполнения.

С другой стороны, О.Н. Ефремова отмечает, что происхождение спорных отношений связано с нарушением законных прав и интересов правообладателя земельного участка со стороны иных лиц. При этом, моментом возникновения спора о праве является заявление стороной, считающей свое право нарушенным, требования о восстановлении права, и присутствует только одна процедура разрешения земельных споров - судебная.

С таким подходом трудно согласиться. Если моментом возникновения спора о праве является заявление требований о восстановлении нарушенного права, то согласование границы или её уточнение является способом разрешения спора о действительном местоположении смежной границы. Конечно, стороны могут не достичь согласия на стадии данной процедуры, и в таком случае возникают предпосылки для обращения в суд с требованием об установлении спорной границы. Кроме того, и текущая процедура установления границы предполагает возможность её установления при "молчаливом согласии смежного собственника", например, при согласовании границы посредством публикации в газете и неявке заинтересованных лиц (ст.39 ФЗ №221) или при уточнении границы земельного участка в соответствии со ст.60.2 ФЗ №218 или ст.42.10 ФЗ №221. В этих случаях спор о праве считается возникшим с момента заявления возражений относительно местоположения границ или части границ, и местоположение границ считается спорным (п.17 ст.42.10 ФЗ №221). Земельные споры, не урегулированные в результате данной процедуры, после составления акта согласования местоположения границ при выполнении комплексных кадастровых работ, разрешаются так же в судебном порядке. Однако, приведенные случаи не исключают согласования границ во внесудебном порядке при поступлении возражений или разрешения спора о праве до обращения в суд.

Таким образом, земельный спор как спор о праве может возникать и разрешаться как в судебном, так и внесудебном порядке. Внесудебный порядок разрешения спора не является обязательным, однако может являться эффективным инструментом урегулирования разногласий между собственниками смежных земельных участков.

Спор о границах занимает особое место среди земельных споров. Многие авторы относят спор о границах к земельным спорам, связанным с правами на земельный участок.

Г.А. Свешников выделяет в числе земельных споров классический земельный спор, где предметом притязаний являются особые свойства земельного участка и права на земельный участок - спор о границах, споры о признании прав на земельный участок, спор об установлении сервитута, и неклассический земельный спор - гражданско-правовые споры, где земельный участок является дополнительным предметом спора (договоры и иные сделки, связанные с передачей прав на земельный участок).

Определяя классификацию земельных споров, Д.А. Тоточенко включает в число земельных споров спор о праве на земельный участок и имущественные споры, возникающие из земельных правоотношений. Спор о праве данный автор понимает, как неурегулированные разногласия по поводу собственности, вещных и обязательственных прав, о которых заявлено в соответствующий суд. В зависимости от основания возникновения спора Д.А. Тоточенко выделяет в числе споров о праве на земельный участок споры о границах; об устранении препятствий в пользовании земельным участком; о признании права собственности и ограниченных вещных прав; о разделе и определении порядка пользования земельным участком; с предоставлением и изъятием земельного участка.

По мнению В.И. Романова, "земельные споры возникают по поводу земли в связи с отказом предоставления земельного участка, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования, самовольным занятием земельного участка и иными". В.И. Романов, Ю.Н. Андреев, Ю.Н. Федорова выделяют три категории споров, вытекающих из земельных правоотношений: земельные (связанные с нарушением или оспариванием прав на землю), земельно-имущественные (связанные с оспариванием прав возмещением убытков на землю) и имущественные споры по поводу распоряжения землей (при которых отсутствует спор о праве на землю). В.И. Романов выделяет споры в связи с определением границ землепользования, однако не определяет их место в системе земельных споров, и среди выделенных автором исков о праве на земельный участок отсутствуют иски, связанные с определением местоположения границы, оставляя эту часть исследования незавершенной. При этом Ю.Н. Андреев, относит к чисто земельным спорам "споры, связанные с предоставлением земли, с прекращением права на земельный участок, с нарушением земельных прав". Таким образом, данные авторы относят споры о границах земельного участка к земельным спорам, связанным с нарушением прав на земельный участок, но не определяют их место в системе земельных споров.

Для построения классификации земельных споров Ю.А. Умеренко в качестве основных критериев указывает цель и желаемый правовой результат, которые преследует лицо, обращающееся в суд за защитой своего права. Автор выделяет общие цели (пресечение действий, нарушающих право, восстановление положения, существовавшего до нарушения права) и конкретные цели - истребование участка, устранение препятствий в пользовании участком. Исходя из анализа судебной практики Ю.А. Умеренко выделяет споры об образовании земельного участка, о приобретении прав на земельный участок, о правах на земельный участок (в том числе, споры об установлении границ, о признании права на земельный участок, об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения), споры об устранении препятствий в пользовании земельным участком, об определении порядка пользования земельным участком и другие.

Таким образом, спор о границах является особой категорий земельных споров о правах на земельный участок, отличающимся от спора об истребовании земельного участка или устранения пользования земельным участком тем, что спор возникает по поводу особого объекта - местоположения границы смежных земельных участков, определяющей пространственные пределы права каждого из правообладателей земельных участков.

В научной литературе определено несколько видов споров о границах в зависимости от характеристики границ земельного участка, обстоятельств возникновения спора и предмета спора.

Г.В. Савенко в зависимости от особенностей предмета спора автор разделяет иски на универсальные и специальные. Универсальные делятся на две группы: иск об установлении границ, иск о признании недействительными результатов межевания (эти два иска автор относит к спорам о границах). Иск об исправлении кадастровой ошибки относится к спорам из-за сведений о границах, которым решаются вопросы технического характера. Специальные земельные иски основаны на особенностях правового режима земель (земли сельскохозяйственного назначения).

Автор отмечает в числе особенностей иска о границах земельного участка связь предмета с границами земельного участка, а если участок не межевался - обособленную часть поверхности земли, на которую претендует заявитель; разрешение судом технических вопросов (исключение или замена координат поворотных точек границ); изучение обстоятельств образования и межевания земельного участка, методов определения координат. Таким образом, автор предполагает, что иски о границах могут быть связаны со спором о праве (установление границ, признание недействительными результатов межевания), и основаны на технической ошибке, подлежащей исправлению.

В числе исков о границах земельного участка Д.А. Тоточенко выделяет иски об установлении границ; о восстановлении границ; об исправлении кадастровой ошибки и уточнении границ; о признании недействительным результатов межевания и сведений кадастрового учета.

На основании критерия момента возникновения спора о границах, И.Н. Елисеев выделяет иск об установлении границ и иск об исправлении реестровой ошибки.

Как видно, авторами выделяется несколько видов исков о границах земельного участка: иск об установлении (восстановлении) границ, иск о признании недействительными результатов межевания, иск об исправлении реестровой ошибки. Однако, следует согласиться с делением исков о границах, представленных И.Н. Елисеевым, поскольку оно наиболее точно отражает особенности стадии возникновения спора о границах и определяет тем самым надлежащий способ защиты права на каждой из них.

На основании описанных подходов можно сделать вывод о том, что границы земельного участка являются одной из существенных характеристик земельного участка, определяющих пространственные пределы прав на земельный участок и влияющие на его площадь. По этой причине иск, целью которого является определение надлежащей границы между смежными земельными участками, относится к земельным искам о правах на земельный участок.

Особенностью спора о границах земельного участка является то, что он возникает в отношении ранее учтенного земельного участка или земельного участка, границы которого установлены не с нормативной точностью с нарушением процедуры согласования границ.

2. Основные подходы к разрешению спора о границах земельного участка

Историческое развитие подходов к разрешению спора о границах в России

В древние времена межевание служило административно-финансовым целям: для определения количества подати, уплачиваемой землевладельцем, раздачи поместий и вотчин служащим лицам. В XVII- XVIII веке - для проверки прав на земельное владение.

До 1765 г. споры о границах разрешались писцами, посылавшимися для описания земель (поместный приказ, юстиц-коллегия, губернская межевая канцелярия как вышестоящие инстанции по жалобам на действия писца или при отсутствии компетенции у писцов на разрешение спора), и судом.

Первым централизованным органом, заведовавшим межеванием и разрешением межевых споров, являлся Поместный приказ (Поместная изба). Орган осуществлял, в числе прочего, функцию регистратора права собственности на земельный участок, проверявшего по имеющимся материалам описаний, межеваний, отводов наличие приобретенного участка в указанной местности, его площадь и принадлежность продавцу ("справка"). При совпадении данных переход права регистрировался (справлялся) за новым владельцем. Старая запись погашалась путем составления местными властями отказной книги, которая также отсылалась в Поместный приказ.

Крепостные документы (документы о переходе земель) должны были быть согласованы с документами межевания путем проведения процедуры "справки", чем достигалась определенность земельного участка, а при проведении процедуры межевания требовалось подтверждение прав, чем достигалась определенность субъекта. Доказательством права на землю служили писцовые книги, грамоты (жалованные, правые, ввозные и другие крепости), а также показания сторожил и сведущих людей.

Межевание, согласно межевым законом Соборного уложения 1649 г., проводилось по ходатайству владельца в присутствии сторон, окольных людей и сторожил и оформлялось межевыми знаками - ямами, столбами, затесами на деревьях. Межевщик являлся представителем власти, уполномоченным на разрешение межевых споров. Процедура разрешения спора состояла в проведении дознания (сыска) документов, писец по указанию сторожил разыскивал в писцовых книгах описание межей, урочищ, межевые ямы. Затем решение объявлялось и приводилось в исполнение в присутствии свидетелей. В случае, если границы участка определить было невозможно, применялась процедура "образного хождения", когда одна из сторон спора по жребию проходила с иконой по участку и указывал границу, которая устанавливалась на местности, кулачный бой, присяга или третейский судом. В случае, если старые межи нуждались в обновлении, проводилась процедура их возобновления в таком же порядке. Все изменения границ учитывалась в межевых книгах.

Впоследствии появилась необходимость проведения повсеместного межевания. Первым из них было валовое межевание 1680-1686 г., целью которого являлось не только проведение учета земель и восстановление результатов межевания после Смутного времени, но и выяснение количества и местоположения земель государственного поместного фонда, отобрание у помещиков "примерных" земель, внесение определенности в земельные отношения путем раздела общих владений и сокращения числа сервитутов.

Процедура установления границ при валовом межевании состояла в вызове писцом владельцев межуемых земель, писцов и местных старожил и установления границы преимущественно "по бесспорному полюбовному разводу" смежных участков. В случаях указания на незаконное занятие земель, межевание приобретало характер спорного, и необходимо было документально доказать границы владения (проводилось дознание окольных людей), "недоказанные" кусочки земли отходили в государственную казну. Межевыми знаками являлись столбы, ямы, просеки, устанавливаемые в определенном порядке. Действия по установлению меж записывались в полевую книгу, а затем переносились в межевые книги.